ch房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律

第二章房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律1、房地產(chǎn)市場概述2、房地產(chǎn)市場的供求關系3、房地產(chǎn)市場結構與市場指標4、房地產(chǎn)市場的特性與功能5、房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律6、政府對房地產(chǎn)市場的干預1RealEstateDevelopment第一節(jié)房地產(chǎn)市場概述一、房地產(chǎn)市場的概念

房地產(chǎn)市場：是指房地產(chǎn)商品交換的領域和場所。

從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當?shù)冉灰椎幕顒訄鏊约耙磺薪灰淄緩胶托问?。是所有這些交換和流通關系的綜合，體現(xiàn)了市場中的當事人之間錯綜復雜的經(jīng)濟利益關系。2RealEstateDevelopment第一節(jié)房地產(chǎn)市場概述二、房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境

影響運行活動各種因素的總和社會政治

經(jīng)濟金融法律技術資源國際3RealEstateDevelopment第一節(jié)房地產(chǎn)市場概述三、推動房地產(chǎn)市場轉變的社會經(jīng)濟力量1、社會經(jīng)濟因素社會環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、金融環(huán)境、法律制度環(huán)境、技術環(huán)境、資源環(huán)境和國際環(huán)境。2、社會經(jīng)濟力量

——金融業(yè)的發(fā)展

——信息、通訊技術水平的提高

——生產(chǎn)和工作方式的轉變

——人文環(huán)境的變化

——自然環(huán)境的變化

——政治制度的變遷4RealEstateDevelopment第二節(jié)房地產(chǎn)市場的供求關系一、房地產(chǎn)市場的需求

1、概念

房地產(chǎn)需求：是指在一個特定時期內，消費者在各種可能的價格下，愿意而且能夠購買的房地產(chǎn)數(shù)量。2、房地產(chǎn)需求的特點1）房地產(chǎn)需求具有整體性2）房地產(chǎn)需求具有區(qū)域性

3）房地產(chǎn)需求具有層次性

5RealEstateDevelopment第二節(jié)房地產(chǎn)市場的供求關系一、房地產(chǎn)市場的需求3、類型生產(chǎn)性、消費性、投資性

4、房地產(chǎn)需求的影響因素1）收入的變化

2）其他商品的價格變化（替代品，互補品）

3）對未來的預期

4）政府政策的變化（貸款利率，稅費）6RealEstateDevelopment第二節(jié)房地產(chǎn)市場的供求關系二、房地產(chǎn)市場的供給1、概念房地產(chǎn)供給：是指在一個特定時期內，房地產(chǎn)開發(fā)商在各種可能的價格下，愿意而且能夠供給的房地產(chǎn)數(shù)量。

2、房地產(chǎn)供給的特點1）房地產(chǎn)供給缺乏彈性

2）房地產(chǎn)供給具有層次性

3）房地產(chǎn)供給具有滯后性7RealEstateDevelopment第二節(jié)房地產(chǎn)市場的供求關系二、房地產(chǎn)市場的供給3、房地產(chǎn)供給的影響因素1）房地產(chǎn)開發(fā)成本

2）政府政策的變化（土地增值稅費）

3）對未來的預期8RealEstateDevelopment第二節(jié)房地產(chǎn)市場的供求關系三、房地產(chǎn)市場的供求均衡和非均衡1、供求均衡即供給與需求的均衡狀態(tài)，是指房地產(chǎn)商品的供給價格與需求價格相一致，而且供給數(shù)量與需求數(shù)量相一致的房地產(chǎn)經(jīng)濟運行狀態(tài)。

價格數(shù)量SDP0ME9RealEstateDevelopment價格數(shù)量SD1DPP10MM1HhFfE10RealEstateDevelopment價格格數(shù)量量SD1D2PP10Q1QQ211RealEstateDevelopment第二二節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場的的供供求求關關系系三、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場的的供供求求均均衡衡和和非非均均衡衡1、、供供求求均均衡衡RE供供求求均均衡衡原原理理的的要要義義：：是供供給給和和需需求求兩兩種種力力量量相相互互作作用用、、相相互互變變化化的的結結果果均衡衡狀狀態(tài)態(tài)的的構構成成要要素素，，不不但但包包括括供供、、需需價價格格，，而而且且還還包包括括供供、、需需數(shù)數(shù)量量一一致致，，二二者者缺缺一一不不可可，，且且相相互互聯(lián)聯(lián)系系、、影影響響供、、需需數(shù)數(shù)量量一一致致，，微微觀觀上上，，表表示示特特定定市市場場、、特特定定房房地地產(chǎn)產(chǎn)商商品品的的供供求求數(shù)數(shù)量量相相當當、、供供求求結結構構吻吻合合；；宏宏觀觀上上，，表表示示一一個個城城市市或或一一個個國國家家的的RE供供、、需需數(shù)數(shù)量量相相一一致致12RealEstateDevelopment第二二節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場的的供供求求關關系系三、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場的的供供求求均均衡衡和和非非均均衡衡1、、供供求求均均衡衡RE供供求求均均衡衡原原理理的的現(xiàn)現(xiàn)實實意意義義：在微微觀觀層層次次上上，房地地產(chǎn)產(chǎn)商商應應該該重重視視房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場供供給給和和需需求求的的變變動動，，重重視視其其均均衡衡狀狀態(tài)態(tài)的的狀狀況況，，及及時時調調整整生生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營營策策略略和和計計劃劃；；在宏宏觀觀層層次次上上，國家家應應該該運運用用稅稅收收、、利利率率、、信信貸貸等等經(jīng)經(jīng)濟濟杠杠桿桿，，刺刺激激或或抑抑制制供供給給或或需需求求，，引引導導供供求求曲曲線線沿沿著著人人們們所所希希望望的的方方向向移移動動，，從從而而達達到到一一個個新新的的均均衡衡狀狀態(tài)態(tài)。。13RealEstateDevelopment第二二節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場的的供供求求關關系系三、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場的的供供求求均均衡衡和和非非均均衡衡2、、供供求求非非均均衡衡即供供給給與與需需求求的的失失衡衡狀狀態(tài)態(tài)，，是是指指房房地地產(chǎn)產(chǎn)商商品品的的供供給給價價格格與與需需求求價價格格、、供供給給數(shù)數(shù)量量與與需需求求數(shù)數(shù)量量之之間間，，或或者者有有一一對對不不一一致致，，或或者者兩兩者者都都不不一一致致的的經(jīng)經(jīng)濟濟運運行行狀狀態(tài)態(tài)。。三種種狀狀態(tài)態(tài)：：A、、總量量性性供供不不應應求求狀狀態(tài)態(tài)B、、總量量性性供供過過于于求求狀狀態(tài)態(tài)C、結構性供求求失衡的狀狀態(tài)！均衡是偶偶然的，幾幾乎是不存存在的；！非均衡狀狀態(tài)是絕對對的，常見見的。14RealEstateDevelopment第二節(jié)房房地產(chǎn)市市場的供求求關系三、房地產(chǎn)產(chǎn)市場的供供求均衡和和非均衡3、RE市市場供求均均衡條件及及其實現(xiàn)A、深化住房制制度改革，，積極推進進住房分配配貨幣工資資化B、完善房地產(chǎn)產(chǎn)市場體系系，為溝通通供求創(chuàng)造造良好的市市場條件C、著重研究和和培育商品品房的有效效需求，注注重供給與與需求的總總量均衡D、以需定產(chǎn)，，以需促供供，注重供供給與需求求的結構協(xié)協(xié)調15RealEstateDevelopment第二節(jié)房房地產(chǎn)市市場的供求求關系四、房地產(chǎn)產(chǎn)市場的體體系房地產(chǎn)市場場體系是房房地產(chǎn)經(jīng)濟濟運行的載體房地產(chǎn)市場場體系是指多種房房地產(chǎn)市場場互相聯(lián)系系、互相制制約形成的的市場集合合體和系統(tǒng)統(tǒng)。按層次分：一、二二、三級市市場按用途分：按交易客體分：土地市市場、房產(chǎn)產(chǎn)、RE中介、RE金融、物業(yè)業(yè)管理等16RealEstateDevelopment第三節(jié)房房地產(chǎn)市市場結構與與市場指標標一、房地產(chǎn)產(chǎn)市場結構構包括：總量結構：開發(fā)與銷銷售之間的的數(shù)量結構構區(qū)域結構：全國不同同區(qū)域、同同一城市不不同區(qū)域（（地段）產(chǎn)品結構：住宅（別別墅、豪宅宅、商品房房、經(jīng)濟適適用房、廉廉租房）、、寫字樓、、商業(yè)用房房供求結構：供求檔次次和需求水水平投資結構：投資目的的、投資方方式17RealEstateDevelopment第三節(jié)房房地產(chǎn)市市場結構與與市場指標標二、房地產(chǎn)產(chǎn)市場細分分1、按地域細分：城市市，區(qū)域，，省2、按房地產(chǎn)用途途分：居住，，商業(yè)，工工業(yè)……3、按存量增量細分：一級級，二級，，三級4、按交易形式細分：買賣賣，租售，，抵押5、按目標市場細分：抵擋擋，中檔，，高檔；青青年，老年年18RealEstateDevelopment第三節(jié)房房地產(chǎn)市市場結構與與市場指標標三、房地產(chǎn)產(chǎn)市場指標標供給指標存量新竣工量滅失量空置量空置率可供租售量量房屋施工面面積房屋新開工工面積平均建設周周期竣工房屋價價值需求指標國內生產(chǎn)總總值人口數(shù)城市家庭人人口就業(yè)人員數(shù)數(shù)量就業(yè)分布城鎮(zhèn)登記失失業(yè)率城市家庭可可支配收入入房屋空間使使用數(shù)量商品零售價價格指數(shù)城市居民消消費價格指指數(shù)交易指標銷售量出租量吸納量吸納率吸納周期預售面積房地產(chǎn)價格格指數(shù)房地產(chǎn)價格格房地產(chǎn)租金金19RealEstateDevelopment第四節(jié)房房地產(chǎn)市市場的特性性與功能一、房房地產(chǎn)市場場的特性1、市場供給的特點：缺缺乏彈性，，非同質性性2、市場需求的特點：廣廣泛性，多多樣性，融融資性3、市場交易的特點：產(chǎn)產(chǎn)權交易，，法律性，，代理性4、市場價格的特點：位位置決定性性，上升性性，個別因素影影響性20RealEstateDevelopment第四節(jié)房房地產(chǎn)市市場的特性性與功能二、房房地產(chǎn)市場場的功能1、配置存存量房地產(chǎn)產(chǎn)資源和利利益2、顯示房房地產(chǎn)市場場需求變化化影響因素：：未來預期期收益變化化，政府稅稅收政策影影響，收入入水平變化化或消費觀觀念變化，，原用于其其他方面資資金的介入入和土地供供給的變化化出租數(shù)量價格銷售數(shù)量SD1DPP10MM1價格SD1DRR10LL121RealEstateDevelopment第四節(jié)房房地產(chǎn)市市場的特性性與功能二、房房地產(chǎn)市場場的功能3、指導供供給以適應應需求的變變化變化原因：：建設新的房房地產(chǎn)項目目或改變原原來物業(yè)使使用方式變變化租售價格變變化4、指導政府府制定科學的的土地供給計計劃5、引導需求求適應供給條條件的變化住房建設規(guī)劃劃編制22RealEstateDevelopment第五節(jié)房房地產(chǎn)市場的的運行規(guī)律一、房地地產(chǎn)空間市場場與房地產(chǎn)資資產(chǎn)市場S1房地產(chǎn)市場的的參與者23RealEstateDevelopment第五節(jié)房房地產(chǎn)市場的的運行規(guī)律土地市場RE開發(fā)建設市場場RE銷售市場RE消費市場建筑材料市場場RE金融市場中介服務市場場物業(yè)管理市場場房地產(chǎn)市場運運行機制基本本架構24RealEstateDevelopment第五節(jié)房房地產(chǎn)市場的的運行規(guī)律一、房地地產(chǎn)空間市場場與房地產(chǎn)資資產(chǎn)市場1、房地產(chǎn)空空間市場生產(chǎn)、生活空空間2、房地產(chǎn)資資產(chǎn)市場獲取投資收益益：租金，轉轉讓增值收益益25RealEstateDevelopment26RealEstateDevelopment第五節(jié)房房地產(chǎn)市場的的運行規(guī)律二、房地地產(chǎn)市場的周周期循環(huán)經(jīng)濟波動與經(jīng)經(jīng)濟周期世界各國的經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展表明明，在經(jīng)濟總總量增長過程程中，由于不不同時段的增增長速度或增增長率總是快快慢有異、高高低有別，導導致經(jīng)濟總量量在時間序列列上的波動現(xiàn)現(xiàn)象，即實際際增長曲線圍圍繞趨勢線上上下波動，由由此反映經(jīng)濟濟增長與經(jīng)濟濟波動的關系系。GDPT潛在的GDP水平線經(jīng)濟波動是重重復出現(xiàn)擴張張與收縮的周周期波動，經(jīng)經(jīng)濟周期則可可稱為從波峰峰到波谷周期期性運動的經(jīng)經(jīng)濟波動。產(chǎn)生根源社會總供給和和總需求兩個個對立面的矛矛盾和統(tǒng)一。。27RealEstateDevelopment第五節(jié)房房地產(chǎn)市場的的運行規(guī)律二、房地地產(chǎn)市場的周周期循環(huán)1、定義是指房地產(chǎn)業(yè)業(yè)活動或其投投入與產(chǎn)出有有相當?shù)牟▌觿蝇F(xiàn)象，且此此現(xiàn)象重復發(fā)發(fā)生。2、房地產(chǎn)周周期循環(huán)的原因供需、信息、、心理、政策策、制度、時時間等。3、傳統(tǒng)房地地產(chǎn)周期理論論的主要內容擴張，緩慢，，蕭條，調節(jié)節(jié)，復蘇，再再次擴張28RealEstateDevelopment第五節(jié)房房地產(chǎn)市場的的運行規(guī)律二、房地地產(chǎn)市場的周周期循環(huán)5、房地產(chǎn)市市場的自然周周期供給，需求，，空置率BACDE29RealEstateDevelopmentS1空置率空置面積：報告期末已竣竣工的可供銷銷售或出租的的商品房屋建建筑面積中，，尚未銷售或或出租的商品品房屋建筑面面積，包括以以前年度竣工工和本期竣工工的房屋面積積，但不包括括報告期已竣竣工的拆遷還還建、統(tǒng)建代代建、公共配配套建筑、房房地產(chǎn)公司自自用及周轉房房等不可銷售售或出租的房房屋面積?！本┙y(tǒng)計信息息網(wǎng)但中國統(tǒng)計年年鑒并無空置置率的定義和和統(tǒng)計數(shù)據(jù)。。當前流行空置置率計算方法法：A、全社會空置房房面積除以全全部住房面積積；B、空置商品房面面積除以最近近3年內竣工工的竣工面積積；C、空置商品房面面積除以當年年竣工的建筑筑面積。30RealEstateDevelopmentS2空置率國外做法：在海外住房空空置率研究中中，都沒有把已已經(jīng)出售或出出租但是沒有有人居住的房房屋統(tǒng)計在內內。蓋伯瑞（Gabriel）和諾薩特（Nothaft））將住宅空置置分為兩類類：偶然（Incidence）空置和長期期（Duration）空置。偶然然空置取決決于人口流流動，而長長期空置是是市場搜索索的必然結結果。長期期空置不可可避免；偶偶然空置和和產(chǎn)業(yè)結構構變化、就就業(yè)機會及及移民流動動等要素密密切相關。。31RealEstateDevelopmentS2空置率有人說：““按國際通通行慣例，，空置率在在5%至10%之間為合理理區(qū)；空置置率在10%至20%之間屬危險險區(qū)；空置置率在20%以上為嚴重重積壓區(qū)，，極度危險險?！?？？？？？？？所謂～“國際警戒戒線”恐怕憑空杜杜撰，說話話者試圖傳傳遞何樣信信息？住宅空置是是一個市場場顯現(xiàn)，除除了加強銀銀行信貸紀紀律之外，，不需要設設置什么““警戒線””。32RealEstateDevelopment第五節(jié)房房地產(chǎn)市市場的運行行規(guī)律二、房房地產(chǎn)市場場的周期循循環(huán)6、房地產(chǎn)產(chǎn)市場的投投資周期BACDE33RealEstateDevelopment第五節(jié)房房地產(chǎn)市市場的運行行規(guī)律二、房房地產(chǎn)市場場的周期循循環(huán)7、房地產(chǎn)產(chǎn)市場自然然周期和投投資周期之之間的關系系兩者相互聯(lián)聯(lián)系和相互互影響，投投資周期在在第一階段段和第二階階段初期滯滯后于市場場自然周期期的變化，，在其他階階段則超前前于市場自自然周期的的變化。34RealEstateDevelopment第五節(jié)房房地產(chǎn)市市場的運行行規(guī)律二、房房地產(chǎn)市場場的周期循循環(huán)8、房地產(chǎn)產(chǎn)市場周期期的特點1）在經(jīng)濟濟周期中，，房地產(chǎn)業(yè)業(yè)進入高漲漲階段，相相對于國民民經(jīng)濟周期期來說要較較為提前些些；2）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)周期衰衰退階段也也相應更早早到來；3）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)周期蕭蕭條階段相相對長一些些；4）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)相對比比較容易波波動，房地地產(chǎn)周期波波幅比整體體國民經(jīng)濟濟周期波幅幅更大一些些；5）房地產(chǎn)產(chǎn)周期性波波動帶有明明顯的區(qū)域域性特點。。35RealEstateDevelopment1994~2006中國房地產(chǎn)產(chǎn)投資增長長率走勢圖圖1979-1991屬屬于恢恢復階段，，周期性難難以顯現(xiàn)；；1992-1993高高速增增長期，可可看作繁榮榮階段；1994-1996衰衰退階階段；1997-1999蕭蕭條階階段；1999-2000復復蘇階階段；2000-新新的繁繁榮階段………36RealEstateDevelopment第五節(jié)房房地產(chǎn)市市場的運行行規(guī)律三、房房地產(chǎn)市場場中的泡沫沫與過熱1、房地產(chǎn)產(chǎn)泡沫及成成因S1泡沫經(jīng)濟“‘泡沫狀狀態(tài)’這個個名詞，隨隨便一點說說，就是一一種或一系系列資產(chǎn)在在一個連續(xù)續(xù)的過程中中陡然漲價價，開始的的價格上升升會使人們們產(chǎn)生還要要漲價的預預期，于是是吸引新的的買主———這些人一一般只是想想通過買賣賣謀取利潤潤，而對這這些資產(chǎn)本本身的使用用或產(chǎn)生盈盈利的能力力不感興趣趣。隨著漲漲價常常是是預期的逆逆轉，接著著就是價格格暴跌，最最后以金融融危機告終終?！薄鸬聽枲柌└瘛缎屡翣柛窀窭追蚪?jīng)濟濟學大辭典典》1992年版版37RealEstateDevelopment第五節(jié)房房地產(chǎn)市市場的運行行規(guī)律三、房房地產(chǎn)市場場中的泡沫沫與過熱1、房地產(chǎn)產(chǎn)泡沫及成成因S2泡沫經(jīng)濟與與經(jīng)濟泡沫沫經(jīng)濟泡沫指的是在經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展過過程中經(jīng)常常出現(xiàn)的不不均衡現(xiàn)象象。（具體體表征：上上下起伏的的經(jīng)濟周期期）泡沫經(jīng)濟則專指那些些由于經(jīng)濟濟投機活動動而導致市市場價格大大起大落的的現(xiàn)象。區(qū)別（市場場機制）對經(jīng)濟泡沫沫產(chǎn)生制衡衡均均衡點對泡沫經(jīng)濟濟無能為力力均均衡點38RealEstateDevelopment第五節(jié)房房地產(chǎn)市市場的運行行規(guī)律三、房房地產(chǎn)市場場中的泡沫沫與過熱1、房地產(chǎn)產(chǎn)泡沫及成成因房地產(chǎn)泡沫沫定義：是指由于房房地產(chǎn)投機機引起的房房地產(chǎn)市場場價格與使使用價值嚴嚴重背離，，脫離了實實際使用者者支撐而持持續(xù)上漲的的過程及狀狀態(tài)。房地地產(chǎn)產(chǎn)泡泡沫沫形形成成的的過過程程：較大大群群體體對對RE市市場場的的樂樂觀觀共共識識比較較發(fā)發(fā)達達的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場交交易易，，容容易易買買進進賣賣出出在房房地地產(chǎn)產(chǎn)交交易易市市場場上上投投機機資資金金占占用用時時間間比比較較短短購房房容容易易得得到到銀銀行行支支持持，，從從而而放放大大購購買買能能力力銀行行要要能能夠夠吸吸收收更更多多儲儲蓄蓄，，才才能能支支付付越越來來越越多多的的借借貸貸39RealEstateDevelopment第五五節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場的的運運行行規(guī)規(guī)律律三、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場中中的的泡泡沫沫與與過過熱熱1、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)泡泡沫沫及及成成因因房地地產(chǎn)產(chǎn)泡泡沫沫產(chǎn)產(chǎn)生生的的原原因因：土地地有有限限和和稀稀缺缺（基基礎礎））投機機需需求求膨膨脹脹（直直接接誘誘因因））金融融機機構構過過度度放放貸貸（金金融融流流動動性性過過剩剩，，直直接接助助燃燃劑劑））S40RealEstateDevelopment第五五節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場的的運運行行規(guī)規(guī)律律社會會需需求求大大致致上上可可分分為為兩兩類類:真實實需需求求和和投投機機需需求求。區(qū)別別：：第一一，，真真實實需需求求和和投投機機需需求求的的目目的的不不一一樣樣。。第二二，，資資金金占占用用時時間間長長短短不不同同。。投投機機需需求求占占用用資資金金的的時時間間短于真真實實需需求求。。第三三，，真真實實需需求求往往往往比比較較穩(wěn)穩(wěn)定定，，可可以以從從過過去去歷歷史史數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)來來判判斷斷下下一一期期的的需需求求。。第四四，，投投機機需需求求在在財財富富轉轉移移上上的的作作用用要要遠遠遠遠大大于于一一般般的的真真實實需需求求。。41RealEstateDevelopment第五五節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場的的運運行行規(guī)規(guī)律律在投投機機和和投投資資之之間間原原本本就就沒沒有有什什么么很很清清楚楚的的界界限限。。在一一定定條條件件下下正正常常的的投投資資很很快快就就轉轉變變?yōu)闉橥锻稒C機行行為為。。有有些些人人買買房房子子的的目目的的不不是是為為了了居居住住，，放放在在那那里里等等待待房房價價上上漲漲。。希希望望在在高高價價位位上上出出售售，，從從中中獲獲利利。。這這樣樣的的購購房房具具有有一一定定的的投投機機成成分分在在內內，，但但是是在在經(jīng)經(jīng)濟濟理理論論上上卻卻無無可可非非議議。。如果果只只是是買買一一套套或或幾幾套套住住宅宅，，放放在在那那里里等等升升值值，，在在大大多多數(shù)數(shù)情情況況下下屬屬于于投投資資行行為為。。投投資資自自然然希希望望有有一一定定的的回回報報，，否否則則何何必必投投資資？？如如果果打打算算買買上上很很多多的的住住宅宅，，在在抬抬高高房房價價之之后后再再賣賣出出去去，，那那就就有有投投機機之之嫌嫌。。42RealEstateDevelopmentQS1D2D1PP00Q0S2D3A在一一般般商商品品市市場場上上，，當當價價格格上上升升的的時時候候需需求求減減少少，，當當價價格格下下降降的的時時候候需需求求增增加加。。需需求求曲曲線線必必然然有有負負斜斜率率。。當投機需需求過盛盛的時候候，商品品房的需需求曲線線擁有正正斜率：：東西越越貴，買買的人越越多。43RealEstateDevelopment第五節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)市市場的的運行行規(guī)律律三、房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場中的的泡沫沫與過過熱1、房房地產(chǎn)產(chǎn)泡沫沫及成成因危害破壞穩(wěn)穩(wěn)定的的宏觀觀經(jīng)濟濟環(huán)境境降低社社會生生產(chǎn)和和資源源配置置效率率阻礙工工農業(yè)業(yè)的發(fā)發(fā)展助長地地下經(jīng)經(jīng)濟和和非法法活動動加大貧貧富差差距和和國民民收入入不平平等敗壞社社會風風氣破壞金金融秩秩序，，導致致銀行行危機機44RealEstateDevelopment第五節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)市市場的的運行行規(guī)律律附：中中國的的房地地產(chǎn)泡泡沫1、區(qū)區(qū)域性性的2、以以海南南為代代表1988.4.13建省省1993年年國家家金融融整頓頓1997年年海南南銀行行倒閉閉———Re泡沫沫的直直接后后果3、影影響45RealEstateDevelopment第五節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)市市場的的運行行規(guī)律律三、房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場中的的泡沫沫與過過熱2、““過度度開發(fā)發(fā)”及及誘因因定義：：是指市市場上上的需需求增增長趕趕不上上新增增供給給增長長的速速度時時，所所出現(xiàn)現(xiàn)的空空置率率上升升、物物業(yè)價價格和和租金金下降降的情情況。。誘因：：開發(fā)商商對市市場預預測的的偏差差開發(fā)商商之間間的博博弈和和非理理性行行為開發(fā)資資金的的易得得性46RealEstateDevelopment第五節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)市市場的的運行行規(guī)律律三、房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場中的的泡沫沫與過過熱3、房房地產(chǎn)產(chǎn)泡沫沫和““過度度開發(fā)發(fā)”的的區(qū)別別與聯(lián)聯(lián)系區(qū)別：：反映層層面不不同（（供需需，價價格））嚴重程程度和和危害害性不不同在周期期循環(huán)環(huán)中所所處階階段不不同參與者者動機機不同同（長長期和和短期期效益益）聯(lián)系：：都是市市場價價值的的偏離離；“過熱熱”不不一定定產(chǎn)生生泡沫沫，但“泡泡沫””一定定會產(chǎn)產(chǎn)生過過熱（（誘因）47RealEstateDevelopment第五節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)市市場的的運行行規(guī)律律三、房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場中的的泡沫沫與過過熱4、房房地產(chǎn)產(chǎn)泡沫沫的衡衡量實際價價格/理論論價格格、房房地產(chǎn)產(chǎn)價格格增長長率/實際際GDP增增長率率、房房地產(chǎn)產(chǎn)價格格指數(shù)數(shù)/居居民消消費價價格指指數(shù)、、房價價收入入比、、住房房支付付能力力指數(shù)數(shù)、房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資需求求/房房地產(chǎn)產(chǎn)使用用需求求48RealEstateDevelopmentS2房價收收入比比1、出出處瑞納特特（BertnardRenaud）），1989年年研究究報告告指出出，發(fā)發(fā)達國國家中中房價價收入入比1.8～5.5，發(fā)發(fā)展中中國家家4.0～～6.1，，窮國國和富富國房房價收收入比比大不不相同同。聯(lián)合國國人居居中心心，1998年對對96個國國家和和地區(qū)區(qū)進行行統(tǒng)計計公布布房價價收入入比，，各國國～離離散度度相當當大，，0.8～～30，均均值8.4，中中位數(shù)數(shù)6.4。。報告非非學術術研究究論文文，未未給出出房價價收入入比的的定義義。被被譯為為中文文后廣廣為流流傳。。49RealEstateDevelopmentS2房價收入比比2、不能用用～來進行行國際比較較房價的統(tǒng)計計對象選擇擇不同房價的統(tǒng)計計定義千差差萬別面積含義分分歧居民年全部部收入上各各國分歧更更大50RealEstateDevelopmentS2房價收入比比3、國內做做法國務院，[1998]23#《關于進一步步深化城鎮(zhèn)鎮(zhèn)住房制度度改革，加加快住房建建設的通知知》中，房價價收入比：：本地區(qū)一一套建筑面面積為60平方米的的經(jīng)濟適用用房的平均均價格與雙雙職工家庭庭年平均工工資之比。。數(shù)據(jù)定義千千差萬別，，房價收入入比各有內內涵，只能能用于時間間序列的縱縱向比較，，而不能用用于在不同同國家和地地區(qū)之間的的橫向比較較。51RealEstateDevelopmentS2房價收入比比“房價收入入比沒有國國際警戒線線”——歐洲房房地產(chǎn)研究究聯(lián)合會主主席本特.特納納2006.4.22在北京接受受記者采訪訪時明確表表示。世界銀行的的結論是：：在低收入入國家，房房價收入比比普遍偏高高，但并不不一定意味味著房地產(chǎn)產(chǎn)市場存在在泡沫破裂裂的危險。。52RealEstateDevelopmentS2房價產(chǎn)價格格指數(shù)1、房地產(chǎn)產(chǎn)價格指數(shù)數(shù)的起源及及其意義價格指數(shù)最最早產(chǎn)生于于18世紀紀的歐洲，，起源于物物價指數(shù)。。對房地產(chǎn)產(chǎn)價格指數(shù)數(shù)的研究則則是20世世紀30、、40年代代以后才開開始盛行的的。53RealEstateDevelopment在我國香港港，房地產(chǎn)產(chǎn)價格指數(shù)數(shù)沒有采取取綜合形式式，而是根根據(jù)各類型型的物業(yè)編編制分類、、分地區(qū)的的房地產(chǎn)價價格指數(shù)。。其中，公公認權威的的房地產(chǎn)價價格指數(shù)是是香港差餉餉物業(yè)估價價署公布的的各項房地地產(chǎn)價格指指數(shù)，該指指數(shù)將全港港物業(yè)按用用途分為住住宅、寫字字樓、零售售業(yè)樓宇以以及工業(yè)廠廠房，同時時將各類型型物業(yè)進一一步的細分分。在內地，自自1995年開始研研制開發(fā)及及應用中房房指數(shù)系統(tǒng)統(tǒng)以后，全全國各地日日益重視房房地產(chǎn)價格格指數(shù)編制制的研究，，1997年國家計計委、國家家統(tǒng)計局聯(lián)聯(lián)合下達““關于開展展房地產(chǎn)價價格指數(shù)編編制工作的的通知”，，1998年在全國國選擇35個大中城城市進行房房地產(chǎn)價格格指數(shù)編制制工作，并并定期向社社會公布。。54RealEstateDevelopment2、我國房房地產(chǎn)指數(shù)數(shù)系統(tǒng)（1）中房房指數(shù)系統(tǒng)統(tǒng)中房指數(shù)系系統(tǒng)（CREIS））是中國房房地產(chǎn)指數(shù)數(shù)系統(tǒng)（ChinaRealEstateIndexSystem）的簡簡稱，是一一套以價格格指數(shù)形式式來揭示并并反映全國國各主要城城市房地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)展展和變化軌軌跡的指標標體系。中房指數(shù)系系統(tǒng)由中國國房地產(chǎn)協(xié)協(xié)會、國務務院發(fā)展研研究中心和和中國房地地產(chǎn)開發(fā)集集團三方發(fā)發(fā)起，中房房集團企業(yè)業(yè)顧問公司司精心籌劃劃組織和具具體操作，，1995年初開始始運行。中房指數(shù)由由國家發(fā)展展計劃委員員會和國家家統(tǒng)計局聯(lián)聯(lián)合發(fā)布，，國家成立立有中房指指數(shù)系統(tǒng)辦辦公室，目目前公布的的中房指數(shù)數(shù)包括大陸陸16個城城市和香港港。55RealEstateDevelopment中房房指指數(shù)數(shù)采采用用了了抽抽樣樣調調查查方方法法，，在在對對市市場場商商品品房房項項目目進進行行調調查查的的基基礎礎之之上上，，采采用用聚聚類類分分析析方方法法，，確確定定樣樣本本，，然然后后對對樣樣本本進進行行較較長長時時間間的的跟跟蹤蹤調調查查。。中房房指指數(shù)數(shù)將將物物業(yè)業(yè)按按用用途途分分為為住宅宅、、商商業(yè)業(yè)服服務務業(yè)業(yè)用用房房、、辦辦公公用用房房和和廠廠房房倉倉庫庫4大大類類，，以以1994年年11月月北北京京物物業(yè)業(yè)的的比比較較價價格格為為基基值值，，各各城城市市的的4類類物物業(yè)業(yè)的的銷銷售售價價格格為為依依據(jù)據(jù)，，分分別別分分為為高高、、中中、、低低3檔檔，，以以各各類類各各檔檔次次物物業(yè)業(yè)的的銷銷售售量量為為權權計計算算4類類物物業(yè)業(yè)的的平平均均價價格格，，最最后后將將這這4類類物物業(yè)業(yè)的的平平均均價價格格以以竣竣工工量量為為權權數(shù)數(shù)求求得得加加權權平平均均價價格格，，并并以以此此平平均均價價格格作作為為各各城城市市的的物物業(yè)業(yè)比比較較價價格格，，運運用用下下列列公公式式計計算算各各城城市市的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)價價格格指指數(shù)數(shù)。。某時時期期城城市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)價價格格指指數(shù)數(shù)=某某時時期期該該城城市市物物業(yè)業(yè)比比較較價價格格/1994年年11月月北北京京物物業(yè)業(yè)比比較較價價格格××100%56RealEstateDevelopment。（2）武房指指數(shù)系統(tǒng)2000年7月，武漢市市房地產(chǎn)管理理局和武漢市市房地產(chǎn)綜合合信息網(wǎng)向社社會推出武房房指數(shù)系統(tǒng)，，并首次通過過網(wǎng)絡公布。。武房指數(shù)系系統(tǒng)是繼上房房指數(shù)后第二二家城市房地地產(chǎn)指數(shù)，也也是全國第一一家由政府部部門發(fā)布的房房地產(chǎn)指數(shù)，，該系統(tǒng)將成成為衡量武漢漢房地產(chǎn)市場場行情漲落的的一個標準尺尺度，為政府府部門、投資資者、投資機機構提供政策策和研究參考考。武房指數(shù)系統(tǒng)統(tǒng)由分類物業(yè)業(yè)指數(shù)和綜合合物業(yè)指數(shù)組組成，以2000年3月月為基期、以以2000年年3月房地產(chǎn)產(chǎn)價格指數(shù)1000點為為基值，每季季度第一個月月16日向社社會發(fā)布前一一季度的武房房指數(shù)。武房指數(shù)系統(tǒng)統(tǒng)從武漢市房房地產(chǎn)市場公公開銷售的房房屋中選取50個具有代代表性的房屋屋為樣本，并并且在選取樣樣本時，要充充分考慮區(qū)域域間的平衡和和樓盤的品質質，同時根據(jù)據(jù)市場變化對對樣本作適應應性調整。武武房指數(shù)基期期的各項數(shù)據(jù)據(jù)均來自50個樣本樓盤盤于2000年3月的基基價，季度的的各項數(shù)據(jù)來來自樣本樓盤盤該季度銷售售面積和價格格的綜合統(tǒng)計計及整合。據(jù)業(yè)內人士稱稱，武房指數(shù)數(shù)系統(tǒng)較國內內其他房地產(chǎn)產(chǎn)指數(shù)更具權權威性、科學學性、全面性性和靈敏性。。57RealEstateDevelopment討論中國國房地產(chǎn)價格格一、中國的房房地產(chǎn)價格1998～2005年全全國住房價格格變化圖58RealEstateDevelopment1998～2005年全全國商品住宅宅、經(jīng)濟適用用房投資總額額（億元）59RealEstateDevelopment1998～2005年全全國商品住宅宅、經(jīng)濟適用用房新開工面面積（萬平方方米）60RealEstateDevelopment中國的房地產(chǎn)產(chǎn)價格61RealEstateDevelopment中國的房地產(chǎn)產(chǎn)價格房價攀升的原原因1、房地產(chǎn)市市場需求強勁勁是拉升房價價的動力城鎮(zhèn)職工住宅宅進入換代期期購置第二套房房城市化步伐加加快城市居民的新新投資方向2、非理性、、投資性、甚甚至是投機性性購房助推房房價的攀升3、國外和境境外機構及其其人員的購房房需求增加4、城市改造造和拆遷所帶帶來的被動性性購房需求62RealEstateDevelopment中國的房地產(chǎn)產(chǎn)價格房價攀升的原原因5、鋼材、水水泥等原材料料價格的上漲漲，房屋環(huán)境境和質量的提提升6、開發(fā)商哄抬房價（及媒體）63RealEstateDevelopment中國的房地產(chǎn)產(chǎn)價格房價攀升的原原因8、金融助推推作用9、住房結構構性失衡（供給和需求）（反映出政府、、開發(fā)商對利利益的追逐）64RealEstateDevelopment65RealEstateDevelopment國家政策應對對溫家寶3月5日在十一屆屆全國人大三三次會議上作作政府工作報報告：要促進房地產(chǎn)產(chǎn)市場平穩(wěn)健健康發(fā)展一是繼續(xù)大規(guī)規(guī)模實施保障障性安居工程程中央財政擬安安排保障性住住房專項補助助資金632億元，比上上年增加81億元。建設設保障性住房房300萬套套，各類棚戶戶區(qū)改造住房房280萬套套。擴大農村村危房改造試試點范圍。各各級政府要切切實負起責任任，嚴格執(zhí)行行年度建設計計劃，確保土土地、資金和和優(yōu)惠政策落落實到位。66RealEstateDevelopment二是繼續(xù)支持持居民自住性性住房消費。。增加中低價位位、中小套型型普通商品房房用地供應，，加快普通商商品房項目審審批和建設進進度。規(guī)范發(fā)發(fā)展二手房市市場，倡導住住房租賃消費費。盤活住房房租賃市場。。三是抑制投機機性購房。加加大差別化信信貸、稅收政政策執(zhí)行力度度。完善商品品房預售制度度。67RealEstateDevelopment四是大力整頓頓和規(guī)范房地地產(chǎn)市場秩序序。完善土地收入入管理使用辦辦法，抑制土土地價格過快快上漲。加大大對圈地不建建、捂盤惜售售、哄抬房價價等違法違規(guī)規(guī)行為的查處處力度。68RealEstateDevelopment住房和城鄉(xiāng)建建設部部長姜姜偉新講話話未來20年是是我國城鎮(zhèn)化化、工業(yè)化的的快速發(fā)展時時期，需求較較大，而土地地供應有限，，房價上漲壓壓力仍然很大大。但中央政政府抑制房價價過快上漲的的決心很大。。供給（1）加快普普通商品住房房的建設，增增加