前期定位及營銷整合二次提報

長春春市市宏宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)分分析析長春市近近年GDP及固定資資產(chǎn)投資資額加速速增長4%-5%5%-8%大于8%萎縮停停滯穩(wěn)穩(wěn)定發(fā)展展高高速發(fā)發(fā)展房地產(chǎn)預(yù)預(yù)警系統(tǒng)統(tǒng)判斷——GDP增速與房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展關(guān)系系小于4%億元長春市近近年GDP及固定資資產(chǎn)投資資額加速速增長區(qū)域主要城市長春沈陽大連哈爾濱大慶2011年GDP4040億元5950億元6100億元4000億元3737億元較上年增速15.2%12.6%14%12.5%12%全國排名2617152730與區(qū)域內(nèi)內(nèi)其他大大型城市市相比，，長春經(jīng)經(jīng)濟(jì)水平平處于中中等水平平，但增增長速度度嘉人，，未來的的上升空空間很大大；根據(jù)GDP增速與房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展的關(guān)關(guān)系，可可以看出出房地產(chǎn)產(chǎn)處于高高速發(fā)展展期；長春市2012年的GDP增長速度度是10.29%，能夠支支持房地地產(chǎn)業(yè)的的快速發(fā)發(fā)展；長春固定定資產(chǎn)投投資突破破3000多億元，，大量投投資已經(jīng)經(jīng)在基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)方面面發(fā)揮了了效用。。長春市人人均GDP快速增長長，房地地產(chǎn)市場場屬于高高速發(fā)展展期長春人均均GDP始終保持持較快增增長，雖雖然上升升幅度有有所減緩緩，但仍仍表現(xiàn)出出強勁的的勢頭。。長春人均均GDP自2011年突破8000美元，一一直保持持快速發(fā)發(fā)展，房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展進(jìn)入入理智2012年突破9000美元，房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展速度度放緩，，日趨成成理智、、成熟，，避免同同質(zhì)競爭爭?？傮w來看看，高新新、經(jīng)開開、凈月月、汽開開四大新新區(qū)的人人均GDP居居于前前列，表表明這些些區(qū)域的的經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展十分分活躍，，經(jīng)濟(jì)實實力在各各城區(qū)中中處于領(lǐng)領(lǐng)先位置置，消費費能力相相對較強強。高新經(jīng)開凈月汽開朝陽南關(guān)寬城綠園二道8005914804713592202051911652012年長春主主要城區(qū)區(qū)GDP（億元））長春市人人均GDP快速增長長，房地地產(chǎn)市場場屬于高高速發(fā)展展期800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$啟動期快快速速發(fā)展期期平平穩(wěn)穩(wěn)發(fā)展期期減減緩發(fā)發(fā)展期人均GDP與房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展關(guān)關(guān)系美元城市化率率的攀升升+人口數(shù)量量的增大大=房地產(chǎn)市市場的強強勁需求求長春近五五年是總總?cè)丝诜€(wěn)穩(wěn)步上升升，近兩兩年增幅幅趨于穩(wěn)穩(wěn)定；迅速增長長的城鎮(zhèn)鎮(zhèn)人口為為房地產(chǎn)產(chǎn)提供了了需求；；在區(qū)域內(nèi)內(nèi)，長春春的城市市化率處處于城市市化完成成一般的的水平，，伴隨著著長春市市進(jìn)一步步城市化化，和逐逐年提高高的人口口，房地地產(chǎn)市場場將有望望保持旺旺盛的需需求。長春市2002/2012年農(nóng)業(yè)和和非農(nóng)人人口比例例東北主要城市長春沈陽大連吉林市哈爾濱大慶2008年城市化率44.1%64.54%59.62%48.89%48.1849.35長春市2008-2012年人口數(shù)數(shù)量及增增長統(tǒng)計計長春經(jīng)濟(jì)濟(jì)和居民民收入增增長迅速速城市長春大連哈爾濱沈陽2012年人均可支配收入23089274802249826430增長率12.7%13.1%12.3%13.3%2008-2012年長春社社會消費費品零售售總額2008-2012年長春居居民人均均可支配配收入長春社會會消費品品零售總總額增長長迅速，，居民消消費明顯顯升溫；；長春城市市居民的的人均可可支配收收入在東東北區(qū)域域內(nèi)處于于中下游游水平，，對于省省會城市市來說，，還有相相當(dāng)大的的上漲空空間。長春近近五年年來的的恩格格爾系系數(shù)穩(wěn)穩(wěn)中有有降，，使終終保持持在33%左右，，處在在相對對富裕裕的階階段，，在居居民消消費中中會越越來越越多的的關(guān)注注更高高層次次的需需求。。周邊城城市人人均可可支配配收入入及增增長對對比（單位位：元元）元億元2010年-2012年長春春市汽汽開區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)始終終運行行平穩(wěn)穩(wěn)。今年，，開發(fā)發(fā)區(qū)工工業(yè)項項目計計劃總總投資資額達(dá)達(dá)363億元，，并將將重點點發(fā)展展汽車車金融融服務(wù)務(wù)、汽汽車商商貿(mào)物物流、、汽車車研發(fā)發(fā)與人人才、、汽車車文化化等現(xiàn)現(xiàn)代服服務(wù)業(yè)業(yè)。2010年-2012年汽開開區(qū)主主要經(jīng)經(jīng)濟(jì)數(shù)數(shù)據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計億元小結(jié)：：宏觀觀環(huán)境境大勢勢支持持房地地產(chǎn)市市場的的快速速發(fā)展展長春市市GDP逐年持持續(xù)增增長，，長春春2012年人均均GDP突破9000美元，，說明明長春春房地地產(chǎn)進(jìn)進(jìn)入快快速發(fā)發(fā)展期期，潛潛力很很大，，發(fā)展展勢頭頭看漲漲。長春社社會零零售消消費總總額增增長迅迅速，，恩格格爾系系數(shù)穩(wěn)穩(wěn)中有有降，，人民民生活活水準(zhǔn)準(zhǔn)逐年年提高高，今今后的的消費費將向向保險險、投投資等等更高高層次次上傾傾斜。。與區(qū)域域內(nèi)同同類城城市相相比較較，長長春44.1%的城市市化率率處于于城市市化速速度一一般的的水平平，伴伴隨著著人口口的逐逐年提提高與與長春春城市市化速速度的的加快快，長長春住住宅消消費需需求潛潛力巨巨大。。長春市市地產(chǎn)產(chǎn)狀況況及競競品分分析2012年長春春市商商品住住宅市市場供供求比比為1.31：1。2010年，長長春商商品住住宅市市場供供求達(dá)達(dá)到平平衡，，而后后開始始轉(zhuǎn)入入買方方市場場。2012年的成成交量量和成成交套套數(shù)分分別比比2011年增長長了16.4%和12.9%。2007年-2012年長春春市商商品住住宅市市場供供求情情況比比長春市市2012年商品品住宅宅區(qū)域域供應(yīng)應(yīng)和成成交分分布情情況2012年長春春市汽汽開區(qū)區(qū)成交交總量量不大大，但但供求求相對對平衡衡，市市場穩(wěn)穩(wěn)定。。長春市市各區(qū)區(qū)的供供應(yīng)量量和成成交量量差距距明顯顯，朝朝陽、、二道道、綠綠園等等老城城區(qū)保保持穩(wěn)穩(wěn)定，，高新新、南南關(guān)兩兩區(qū)明明顯供供過于于求。。2008年-2012年長春春市商商品住住宅均均價及及增長長率2008-2012年長春春市商商品房房住宅宅均價價始終終保持持上揚揚趨勢勢，至至上年年度起起保持持穩(wěn)定定。穩(wěn)穩(wěn)定規(guī)規(guī)范的的市場場使購購房者者有了了更多多的選選擇，，同樣樣也對對發(fā)展展商提提出了了更高高的運運營要要求。。2009-2012年長春春市商商品房房成交交額始始終保保持上上漲，，但近近兩年年漲幅幅有所所回落落，市市場趨趨于理理性。。2009年-2012年長春春市商商品住住宅成成交額額及增增長率率2009年2010年2011年2012年2009年-2012年長春春市商商品住住宅成成交面面積及及增長長率長春商商品房房住宅宅均價價在2009-2012年快速速上漲漲，于于2012年穩(wěn)中中有降降。從從2013年上半半年來來看，，市場場對住住宅的的需求求依然然旺盛盛，奠奠定了了房地地產(chǎn)市市場繁繁榮的的基礎(chǔ)礎(chǔ)。2009年2010年2011年2012年2009年-2012年長春春市商商品住住宅空空置面面積及及增長長率2009-2012年，長長春商商品房房空置置面積積在2009年達(dá)到到高峰峰，隨隨后逐逐年穩(wěn)穩(wěn)步下下降，，一方方面說說明市市場的的消化化能力力，同同時也也說明明開發(fā)發(fā)商對對市場場的判判斷日日趨成成熟。。2009年2010年2011年2012年汽開區(qū)代表表樓盤樓盤占地面積（㎡）總建筑面積（㎡）價格（元/㎡）面積（㎡）備注豪邦緹香公館130000260000740088-130歐亞賣場商圈西湖一號130000280000580048-136精致小戶公館保利拉菲公館160000490000820085-150汽開區(qū)首席品質(zhì)區(qū)波爾的家100000240000580046-101汽開剛需宜居社區(qū)力旺格林春天190000340000770049-170汽開區(qū)宜居社區(qū)汽開區(qū)住宅宅項目的特特點：1.項目體量較較大，多為為大中型社社區(qū)。2.項目戶型跨跨度大，從從剛需到首首改，到終終極置業(yè)，，無所不包包。這說明明汽開區(qū)的的住宅市場場細(xì)分不夠夠。3.從近期保利利拉菲公館館等項目看看，汽開區(qū)區(qū)的高端需需求出露端端倪4.成熟社區(qū)多多在長沈路路兩側(cè)，相相對集中，，現(xiàn)在向西西湖大路和和騰飛廣場場兩端發(fā)展展。樓盤占地面積（㎡）總建筑面積（㎡）價格(元/㎡）面積（㎡）備注華航檀香灣1000002300006000高層40-90疊院300正統(tǒng)疊院，世家儀表汽開核心第一高端居所。遠(yuǎn)創(chuàng)樾府90000200000700030-130歐亞賣場商圈，原生樹木，生態(tài)地產(chǎn)中國鐵建國際花園270000550000650047-160央企身份，高質(zhì)建筑君地天城2300006000005800（三期）90-400汽開高端歐式園林社區(qū)東皇君園110000230000590046-88汽開南翼國際汽車公園騰飛廣場住住宅項目的的特點：1.項目體量較較大，多為為大中型社社區(qū)。2.項目戶型跨跨度依然較較大，但項項目品質(zhì)有有所提升。。3.部分項目在在市區(qū)的知知名度和認(rèn)認(rèn)可度較高高，如君地地天城等。。4.騰飛廣場借借助交通樞樞紐資源和和長春國際際汽車公園園、永春河河等資源源，在自然然生態(tài)環(huán)境境上處于領(lǐng)領(lǐng)先。騰飛廣場周周邊項目汽開區(qū)缺少少的樓盤類類型汽開區(qū)的住住宅市場正正逐步走向向細(xì)分，品品牌化、風(fēng)風(fēng)格化已十十分明顯，，并已有全全國性知名名品牌進(jìn)駐駐。今后，，汽開區(qū)居居民數(shù)量將將不斷上漲漲，對住宅宅的各類需需求將始終終保持旺盛盛。然而，汽開開區(qū)在商務(wù)務(wù)產(chǎn)品上的的不足也制制約著區(qū)域域經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展。汽開區(qū)沒有有在售的純純寫字間項項目和SOHO項目，也沒沒有新興的的商業(yè)體和和酒店。這個市場空空白點，是是機(jī)遇嗎？？區(qū)域內(nèi)客戶戶市場調(diào)研研☆市調(diào)范圍：：長春市汽開開區(qū)、高新新區(qū)寫字間間管理者長長春市汽開開區(qū)一汽配配套企業(yè)經(jīng)經(jīng)營者長長春春市汽開區(qū)區(qū)一汽集團(tuán)團(tuán)高級職員員☆樣本數(shù)量量：56人客戶：馮女女士客戶公司地地點：興順順路興順花花園小區(qū)門門市公司類型：：一汽配套套企業(yè)（（實體+貿(mào)易）門市面積：：200-300㎡項目可接受受價格：9000-10000元/㎡項目需求面面積：100㎡購買時間：：2014年，最早為為2013年年底客戶畫像1客戶需求調(diào)調(diào)研報告客戶：崔先先生行業(yè)：大型型汽車銷售售（一汽解解放）公司地點：：東風(fēng)大街街與春城大大街交匯門門市公司面積：：141㎡購買目的：：自身經(jīng)營營需門市，，但可考慮慮在騰飛廣廣場附近投投資可接受價格格：8000-9000一定會購買買，10000元以上購買買可能性較較小客戶畫像2*思考：開盤盤熱銷需要要投資客，，我們?nèi)绾魏翁峁┩顿Y資客需求的的產(chǎn)品呢？？Q1：您投資會會優(yōu)先考慮慮哪種地產(chǎn)產(chǎn)形式？思考：地段段和交通是是項目的先先天因素，，那么如何何去聚集項項目的人氣氣呢，哪種種業(yè)態(tài)是最最聚人氣的的？Q2：投資最重重視的三個個因素(多選）*思考：如何何利用和規(guī)規(guī)劃酒店這這種稀缺業(yè)業(yè)態(tài)？時不不我待，某某項目四期期也是酒店店項目。Q3：您您認(rèn)認(rèn)為為目目前前汽汽開開區(qū)區(qū)最最缺缺乏乏的的資資源源是是什什么么？？*思考考：：被被調(diào)調(diào)研研者者對對商商務(wù)務(wù)需需求求方方面面敏敏感感度度很很低低，，還還停停留留在在餐餐廳廳和和商商務(wù)務(wù)中中心心的的初初級級層層面面。。因因此此，，我我們們在在寫寫字字間間的的配配置置上上是是不不是是應(yīng)應(yīng)該該順順勢勢而而下下，，做做滿滿足足客客戶戶需需求求的的產(chǎn)產(chǎn)品品？？Q4：除除了了辦辦公公功功能能之之外外，，您您認(rèn)認(rèn)為為寫寫字字間間內(nèi)內(nèi)還需需要要具具備備哪哪些些功功能能空空間間？？*思考考：：汽汽開開區(qū)區(qū)的的企企業(yè)業(yè)多多以以生生產(chǎn)產(chǎn)型型和和貿(mào)貿(mào)易易型型為為主主，，需需求求面面積積有有限限。。在在這這種種情情況況下下，，我我們們應(yīng)應(yīng)該該如如何何進(jìn)進(jìn)行行寫寫字字間間的的平平面面平平局局？？Q5：如如果果重重新新購購置置寫寫字字間間，，您您公公司司需需要要多大大的的面面積積？？*思考考：：我我們們應(yīng)應(yīng)該該如如何何制制定定合合理理的的價價格格體體系系呢呢？？Q6：對于汽開區(qū)區(qū)的新建高品品質(zhì)寫字間，，您認(rèn)為售價為為多少比較合合理？市調(diào)結(jié)論2.4項目SWOT總結(jié)酒店在汽開區(qū)區(qū)最為稀缺商住產(chǎn)品對投投資客最有吸吸引力普遍能接受的的價格為8000-10000，若開盤在10000元以上將影響響去化速度。。汽開區(qū)貿(mào)易類類企業(yè)對辦公公空間的需求求比較旺盛，，其他類型企企業(yè)熱情不高高。投資客戶市場場調(diào)研☆客戶來源：恒信顧問客戶戶資源庫☆客戶共性：兆豐國際/金谷國際成交交客戶；擁有贏利性實實體；對地產(chǎn)投資輕輕車熟路Q1:對于投資，您您比較傾向于于哪個領(lǐng)域？？結(jié)論1：長春投資人人群對房地產(chǎn)產(chǎn)依然情有獨獨鐘，而對黃黃金、期貨等等專業(yè)性強的的投資行為則則很少涉及。。Q2:對于地產(chǎn)投資資，您比較傾傾向于哪種產(chǎn)產(chǎn)品？結(jié)論2：客戶在寫字字間投資中獲獲利必然對寫寫字間投資青青睞有佳；而而門市/商鋪作為傳統(tǒng)統(tǒng)的地產(chǎn)投資資產(chǎn)品，依然然占有較大的的市場份額。。Q3:對于長春地產(chǎn)產(chǎn)投資，您比比較傾向于哪哪個區(qū)域？結(jié)論3：長春投資各各依然堅信“地段”理論，對多個個新區(qū)都有所所保留。但經(jīng)經(jīng)過兩年多個個項目的集中中造勢，彩宇宇廣場區(qū)域在在眾多新區(qū)中中處于領(lǐng)先地地位。Q4:對于汽開區(qū)（（騰飛廣場））的新建高品品質(zhì)寫字間，，您認(rèn)為開盤盤的售價為多多少比較合理理？結(jié)論4：受訪者對價價格的保守態(tài)態(tài)度，說明對對此區(qū)域并不不熟悉，也說說明其想在開開盤期低價獲獲利的心理。。Q5:在投資寫字間間時，您會優(yōu)優(yōu)先考慮哪三三個因素？結(jié)論5：地理位置、、交通情況是是投資者最為為關(guān)心的兩個個問題，好位位置≠好交通通，也是新區(qū)區(qū)寫字間需重重點研判的問問題。結(jié)論6：受訪客戶雖然然對單價有著著“低價獲利”的期待，但對對總價的承受受能力比較高高，這一信息息對我們制定定價格策略很很有幫助。Q6:您可接受的投投資預(yù)算是多多少？Q7:您認(rèn)為目前所所開區(qū)最缺乏乏的資源是什什么？結(jié)論7：受訪者普遍遍認(rèn)為，目前前在汽開區(qū)最最缺乏的資源源是商場、辦辦公和酒店。。人Q8:對于再次投資資寫字間，您您將在何時做做出實質(zhì)性考考慮？結(jié)論8：對受訪者來來說，大多數(shù)數(shù)人屬于非職職業(yè)的地產(chǎn)投投資客，雖然然在短時間內(nèi)內(nèi)不會考慮再再次投資，但但若做好項目目定位，選好好入市時機(jī)，，依然可以爭爭取到此類客客戶。Q9:通過初步了解解，您對華航航三期寫字間間項目的意向向如何？結(jié)論9：通過介紹，，約1/3的客戶對華航航三期寫字間間項目表現(xiàn)出出興趣，但對對區(qū)域的陌生生感會讓客戶戶猶豫疑惑。。同時，說明明項目客戶的的主要圈層應(yīng)應(yīng)該在汽開區(qū)區(qū)內(nèi)。感興趣趣，有有意向向要進(jìn)進(jìn)一步步了解解看價格格，看看時機(jī)機(jī)對汽開開區(qū)不不了解解，暫暫時沒沒有投投資意意向長春投投資客客戶調(diào)調(diào)研結(jié)結(jié)論商業(yè)地地產(chǎn)依然是是客戶戶投資資的主主要途途徑。。在眾眾多的的產(chǎn)品品中，，市中中心區(qū)區(qū)域的的門市和和寫字字間最受歡歡迎。。在華航航三期期所處處的地地段上上，客客戶可可接受受的單單價和和與市市中心心有差差距較較大，，但總總預(yù)算算不低低，是是我們們需在在產(chǎn)品品設(shè)計計和定定價策策略上上重點點考慮慮的。。對市中中心客客戶而而言，，各項項配套套的缺缺乏是是客戶戶購買買最大大的阻阻力；；同時時說明明項目目的主主力客客戶群群應(yīng)該該在汽汽開區(qū)區(qū)內(nèi)。。汽開區(qū)區(qū)的開開放度度有限限，長長春范范圍內(nèi)內(nèi)的投投資客客對其其缺乏乏了解解。但這種種“陌生感感”應(yīng)該為為我所所用，，通過過有效效的營營銷引引導(dǎo)客客戶對對汽開開區(qū)的的認(rèn)識識。應(yīng)在推推廣中中打造造區(qū)域域優(yōu)勢勢和發(fā)發(fā)展前前景，，加深深投資資客對對汽開開區(qū)的的了解解和信信心。。汽開核心區(qū)長春高新區(qū)汽開區(qū)南翼汽開新興居住區(qū)位于兩兩大國國家級級開發(fā)發(fā)區(qū)——汽開區(qū)區(qū)與高高新區(qū)區(qū)交界界2.1項目區(qū)區(qū)位汽車核核心區(qū)區(qū)：一一汽的的老廠廠區(qū)、、科研研院所所、傳傳統(tǒng)商商業(yè)區(qū)區(qū)，分分布有有歐亞亞車百百、花花園酒酒店等等商業(yè)業(yè)設(shè)施施，同同時也也是汽汽開區(qū)區(qū)人口口最為為集中中的區(qū)區(qū)域。。汽開新新興居居住區(qū)區(qū)：以以長沈沈路為為中心心路段段，聚聚集著著遠(yuǎn)創(chuàng)創(chuàng)樾府府、力力旺格格力春春天、、力旺旺康景景、中中鐵國國際花花園等等精品品住宅宅項目目，有有部分分汽開開核心心區(qū)的的居民民因為為改善善需求求而移移居至至此。。汽開區(qū)區(qū)南翼翼：這這是汽汽開區(qū)區(qū)“三翼”發(fā)展規(guī)規(guī)劃的的一部部分，，主要要包括括乙四四街以以東、、騰飛飛大路路以南南部分分，有有永春春河水水系景景觀資資源，，是汽汽開區(qū)區(qū)未來來的發(fā)發(fā)展?jié)摑摿λ?。。長春高高新區(qū)區(qū)：長長春最最具科科技優(yōu)優(yōu)勢和和人才才優(yōu)勢勢的一一個區(qū)區(qū)域，，近年年在城城市建建設(shè)上上也取取得了了長足足的進(jìn)進(jìn)步，，區(qū)域域企業(yè)業(yè)和人人口不不斷增增多，，形成成多個個大規(guī)規(guī)模社社區(qū)，，成為為長春春環(huán)境境宜人人、中中產(chǎn)階階層聚聚集的的宜居居區(qū)域域。區(qū)域交通通狀況項目所在在的騰飛飛廣場，，位于長長春市西西部，汽汽開區(qū)的的“三翼發(fā)展展戰(zhàn)略”中的“南翼”，地理理位置十十分優(yōu)越越。一汽開發(fā)發(fā)區(qū)的交交通狀況況一直好好于市區(qū)區(qū)，幾條條主干道道，如東東風(fēng)大街街、奔馳馳路、長長沈路、、創(chuàng)業(yè)大大街到項項目地都都十分便便捷。高新區(qū)雖雖然到市市區(qū)的通通路不暢暢，但到到汽開區(qū)區(qū)的交通通卻十分分便捷，，光谷大大街、硅硅谷大街街、超達(dá)達(dá)大路等等都可順順暢到達(dá)達(dá)騰飛廣廣場。項目距長長春西南南最大的的商圈——歐亞賣場場4.5公里，僅僅8分鐘車程程?！顮幦⊥恋氐丶罢卟呱系闹еС至Χ榷取睢坝営唵文Ｊ绞健蔽罂蛻魬暨M(jìn)駐，，強強聯(lián)聯(lián)合☆將將準(zhǔn)確的的定位規(guī)規(guī)劃前置置于項目目開發(fā)上上游☆保保證規(guī)劃劃方案完完整落實實的執(zhí)行行力☆宣宣傳推廣廣準(zhǔn)確、、吸引、、遞達(dá)率率高但不不吹噓提高產(chǎn)品品的核心心競爭力力☆提高可銷銷售產(chǎn)品品比例（（在產(chǎn)品品規(guī)劃上上實現(xiàn)））☆重視視工程撥撥款，保保證工程程進(jìn)度☆提高高銷售能能力，保保證銷售售回款速速度☆科科學(xué)安排排現(xiàn)金流流使用，，提高周周轉(zhuǎn)率保證項目目資金回回轉(zhuǎn)2.4項目SWOT分析優(yōu)勢劣勢

威脅

機(jī)會SWOT分析產(chǎn)品的價價值分析析善于借勢勢，揚長長避短SWOT分析的目目的是“發(fā)揮優(yōu)勢勢，規(guī)避避劣勢，，抓住機(jī)機(jī)遇，抵抵御威脅脅?！?014年的長春春商業(yè)地地產(chǎn)市場場，將面面臨較為為激烈的的競爭局局面，我我們應(yīng)利利用項目目獨特的的地理區(qū)區(qū)位，做做好產(chǎn)品品本身，，控制好好開發(fā)節(jié)節(jié)奏，吸吸納住區(qū)區(qū)域客戶戶，建立立起旺銷銷的口碑碑，再向向更大的的泛圍擴(kuò)擴(kuò)展。價值體系發(fā)現(xiàn)區(qū)域價值值交通價值值產(chǎn)品價值值稀缺價值值汽開與高高新交界界汽開的品品質(zhì)生活活區(qū)常住人口口的數(shù)量量和質(zhì)量量提高騰飛廣場場連通幾幾大汽開開區(qū)主干干道主干道交交匯，交交通便捷捷是外區(qū)區(qū)域客戶戶拓展良良好保證證。區(qū)域交通通狀況交交好，少少擁堵汽開區(qū)首首個大型型商業(yè)綜綜合體汽開區(qū)商商務(wù)產(chǎn)品品的顛覆覆性變革革產(chǎn)品設(shè)計計上彌補補市中心心產(chǎn)品的的不足保證開盤盤價格的的競爭優(yōu)優(yōu)勢區(qū)域內(nèi)無無同類產(chǎn)產(chǎn)品汽開區(qū)巨巨大的吸吸引力區(qū)域內(nèi)企企業(yè)累積積多年的的辦公改改善需求求和商務(wù)務(wù)活動需需求/行政公館√☆復(fù)合產(chǎn)品開發(fā)發(fā)提高項目城城市影響力☆預(yù)留大面面積休閑廣場場及停車位☆地標(biāo)式城城市建筑，城城市名片☆“一站站式”商業(yè)體體驗中心☆產(chǎn)品規(guī)劃劃具有前瞻性性、差異性產(chǎn)品設(shè)計要點點本項目處于城城市副中心的的顯赫位置、、重要通道，，城市綜合體體的建筑規(guī)劃劃理念再次體體現(xiàn)出對土地地集約使用的的聚合效應(yīng)，，使物業(yè)形態(tài)呈呈現(xiàn)立體分布布形狀，成為為城市地標(biāo)。。集約建筑群打打造城市地標(biāo)標(biāo)整體規(guī)劃理念念☆通道樹形體系系，內(nèi)部交通通由地下層、、夾層、天橋橋?qū)勇?lián)系☆設(shè)計現(xiàn)代代感標(biāo)志物、、景觀小品、、休閑廣場、、環(huán)境亮化☆預(yù)留大面積地面停停車位以及大大型休閑廣場場等駐留空間間☆5A智能化、科技技感配套設(shè)施施☆靠近騰飛廣場場的一座塔樓樓為酒店/行政公館模式式☆其余兩座座塔樓為純凈凈態(tài)商務(wù)寫字字間☆地下含塔塔樓全部聯(lián)通通作為地下停停車場所☆三座塔樓樓之間為商業(yè)業(yè)中心1-3層由特色商業(yè)業(yè)街和主力店店構(gòu)成4-5層為三座塔樓樓內(nèi)人群進(jìn)行行日常生活及及商務(wù)配套，，設(shè)商務(wù)會所、、會議中心、、商務(wù)中心等等產(chǎn)品規(guī)劃詳情情商業(yè)-2F-1F4F5F1F2F3F1F2F3F1-3F特色商街店中中店共3層1-3F特色商街店中中店共3層-1～-2F地下停車場共3層1-3F主力店共共3層4-5F辦公/酒店配套共共2層1-3F特色商街店中中店共3層2.6產(chǎn)品建議1-3F：大堂/商業(yè)配套共3層13%1F2F3F4F5F6F7F8F9F10F11F12F13F14F15F16F17F18F19F21F22F4-11F：成長型企業(yè)空空間共8層35%12-15F：創(chuàng)意企型企業(yè)業(yè)復(fù)式空間共4層17%20-22F：高區(qū)總部部型企業(yè)辦公公空間共2層13%16-19F：實力型企業(yè)空空間共5層22%20F1F：大堂/商業(yè)服務(wù)1F2F3F4F5F6F7F8F9F10F11F12F13F14F15F16F17F18F19F21F22F12-22F準(zhǔn)五星級酒店店11層50%20F2-11F行政公館10層45%12-17F酒店標(biāo)準(zhǔn)間18-20F酒店商務(wù)間21-22F酒店商務(wù)套“微”公館：2-7F40㎡客戶類型：投投資客、創(chuàng)業(yè)業(yè)者、駐長辦辦事處管理者者“朗”公館(復(fù)式)：8-11F19%80㎡層高：5.2-5.7米酒店/行政公館檔次定位低高中商務(wù)配套購物中心公寓酒店配套餐飲飲購物配套餐飲飲酒店休閑娛樂辦公各部分產(chǎn)品檔檔次項目由寫字樓樓、酒店、行行政公館、商商業(yè)中心、城城市廣場等業(yè)業(yè)態(tài)組成，形形成城市核心心區(qū)域的城中中之城，滿足足各項商務(wù)、、生活、娛樂樂體驗?！钪醒肷虅?wù)區(qū)：：集酒店、寫字字樓等商務(wù)物物業(yè)于一體☆中央居居住區(qū)：特制一個城城市副中心心地段的高高品質(zhì)居住住物業(yè)☆中央商商業(yè)區(qū)：大型商業(yè)體體量，多種種商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)形成城市市副中心商商業(yè)區(qū)☆中央娛娛樂區(qū)：影城、電玩玩、KTV、美食廣場場等成為娛娛樂中心。。長春作為一一個東北內(nèi)內(nèi)陸城市，，早期商業(yè)業(yè)、服務(wù)業(yè)業(yè)發(fā)展緩慢慢，高端商商務(wù)辦公需需求不多，，寫字樓以以商圈內(nèi)實實用型中、、低端項目目為主，并并且廣泛存存在物業(yè)管管理不善、、停車位不不足等問題題。西安大路商商圈西安大路位位于重慶路商圈圈內(nèi)，周邊商商業(yè)商務(wù)氛氛圍濃厚，，聚集了大大量的金融機(jī)構(gòu)和和企業(yè)機(jī)構(gòu)構(gòu)，香格里拉拉、金安大大酒店等星級酒店的集中也為為該區(qū)域的的商務(wù)發(fā)展展提供了重重要條件，，隨著各種種資源的聚聚集和對外外輻射能力力的增強，，西安大路路漸漸成為為長春的CBD。西安大路商商圈代表項目成功案例：：中銀大廈、、潤天國際際突出特點：：純商務(wù)定位位、優(yōu)秀物物管解放大路區(qū)區(qū)域解放大路是是長春新興興的商務(wù)聚聚集區(qū)，冠冠有長春市市“金街”之稱，該區(qū)區(qū)域為長春春市金融企企業(yè)總部所所在地，中中小企業(yè)、、服務(wù)結(jié)構(gòu)構(gòu)眾多，寫寫字樓林立立，涵蓋了了高、中、、低三種檔檔次的產(chǎn)品品，產(chǎn)品線線豐富。解放大路早期代表項項目成功案例：：光大銀行大大廈、中吉吉大廈突出特點：：純商務(wù)定位位、優(yōu)秀物物管紅旗街商圈圈早期的紅旗旗街商圈是是以商業(yè)為為主的商圈圈，并不是是長春主要要的商務(wù)區(qū)區(qū)，早期的的商務(wù)產(chǎn)品品大多依托托商場或住住宅，并且且產(chǎn)品規(guī)劃劃方面也落落后于西安安大路區(qū)域域。紅旗街商圈圈早期代表項項目突出特點：：樓內(nèi)行業(yè)分分布較雜、、配套設(shè)施施少、不重重視形象展展示、物管管差金谷國際高層22純寫字間

精裝93-394㎡2012年9月開盤2013年8月交房目前正在內(nèi)部裝修12500元/㎡14500元/㎡綠地藍(lán)海高層32寫字間/LOFT毛坯60-220㎡2011年4月開盤2011年底入住目前有少量尾房8000元/㎡9888元/㎡（起）海航榮御高層37寫字間+酒店公寓精裝60-260㎡2011年5月開盤中途停工一年交房時間未定13000/㎡16000元/㎡項目名稱建建筑形式層層數(shù)數(shù)產(chǎn)產(chǎn)品形式交交房房標(biāo)準(zhǔn)戶戶型項項目進(jìn)度開開盤盤均價現(xiàn)現(xiàn)均價在售商業(yè)樓樓盤信息調(diào)調(diào)查環(huán)球貿(mào)易中心28.5萬住宅+寫字間+公寓+大型商場吉林省領(lǐng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司凈月區(qū)彩宇大街與南環(huán)城路交匯華榮泰時代31萬住宅+寫字間+公寓+底商長春華榮泰置業(yè)有限公司凈月彩宇大街2345號龍騰國際6萬純寫字間吉林省鑫展房地產(chǎn)開發(fā)有限公司凈月區(qū)彩宇大街與福祉大路交匯恒業(yè)廣場4.5萬純寫字間長春市金哲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司東南湖大路與亞泰大街交匯處項目名稱總總建筑面積積產(chǎn)產(chǎn)品形式開開發(fā)商商項項目位置置待售商業(yè)樓樓盤信息調(diào)調(diào)查成功案例共共同特點——純商務(wù)定位位+優(yōu)秀物管內(nèi)容普通項目高端項目本案建議項目性質(zhì)商住純靜態(tài)寫字間分棟設(shè)置結(jié)構(gòu)框架剪力墻壁框剪核心筒框剪核心筒層高3.0-3.3米3.5-3.8米3.6-3.8米競爭力之一走廊寬度1.8-2.0米2.2-2.4米2.2-2.4米競爭力之一立面石材+玻璃玻璃幕墻/石材幕墻全玻璃幕墻供暖地?zé)嶂悄艿嘏責(zé)幔ㄒ黄幔┩＼嚨厣?地下停車位智能泊車系統(tǒng)地上+地下車庫電梯3-4部5-8部6部以上（一部貨梯）商務(wù)中心無有有單層戶數(shù)20戶左右10戶左右分層設(shè)置空調(diào)中央/分體空調(diào)中央空調(diào)中央空調(diào)裝修公共區(qū)域簡裝公共區(qū)域精裝/全精裝公共區(qū)域精裝長春主流寫寫字間配置置及本項目目產(chǎn)品建議議在商業(yè)中心心部分設(shè)置置以上配套套，為企業(yè)提供供更多方便便，真正實現(xiàn)商商務(wù)一體化化。配套設(shè)施規(guī)規(guī)劃建議會議功能商務(wù)中心靜態(tài)辦公建立各種規(guī)模的會議室滿足各類企業(yè)的要求滿足日常商務(wù)需求為會議及活動服務(wù)金融機(jī)構(gòu)為入駐企業(yè)提供金融服務(wù)客戶服務(wù)功能對客戶全程的高規(guī)格接待依托酒店，提供定制化服務(wù)健身娛樂區(qū)填補周邊空白調(diào)節(jié)大廈辦公氛圍中西簡餐區(qū)符合項目整體風(fēng)格統(tǒng)一裝修、定向招商*中型企業(yè)主小型企業(yè)主主/創(chuàng)業(yè)者投資客大型企業(yè)決策者客戶分析主流客戶補充客戶中型企業(yè)&小微企業(yè)汽開區(qū)大型總部型型企業(yè)（10％）汽開區(qū)第三產(chǎn)業(yè)小小微企業(yè)（25％）投資客戶（30%）汽開區(qū)成長中的中中型企業(yè)（35％）投資客&總部集團(tuán)個體生活方方式項目關(guān)注重重點人物標(biāo)簽事業(yè)起步期期、自信（（自負(fù)）而而理性居住區(qū)域：：高新、朝朝陽等市中中心生活節(jié)奏：：非常忙碌碌生活中心：：公司、事事業(yè)核心訴求：：業(yè)務(wù)擴(kuò)大大，公司成成規(guī)模，走走向正軌產(chǎn)品配套：：是否可以以幫小公司司進(jìn)行資源源整合。項目價格：：與周邊、、其他新區(qū)區(qū)產(chǎn)品相比比是否有優(yōu)優(yōu)勢。精裝修：是是否讓其省省時省力?！，F(xiàn)狀與需求求如廣告、策策劃、制作作、網(wǎng)絡(luò)等等小型知識識型企業(yè)，，大多在一一般小區(qū)購購房作為辦辦公場所，，或在所謂謂的商住樓樓中辦公。。這一部分分消費群體體也希望能能夠擁有空空間即使不不用太大，，但配套設(shè)設(shè)施完善的的辦公空間間。小微企業(yè)主中型企業(yè)主個體生活方方式項目關(guān)注重重點人物標(biāo)簽事業(yè)上升期期、得志的的成功人士士、奢侈品品理性而中庸庸居住區(qū)域：：凈月、汽汽開、高新新生活節(jié)奏：：階段性忙忙碌生活中心：：公司和個個人需要兼兼顧核心訴求：：公司健康康成長，個個人身心得得到適當(dāng)放放松產(chǎn)品數(shù)據(jù)和和配置：產(chǎn)產(chǎn)品在硬件件上是否可可以全面的的完成改善善目標(biāo)項目的品質(zhì)質(zhì)和檔次：：是否體現(xiàn)現(xiàn)公司形象象，有利于于公司今后后發(fā)展產(chǎn)品價格：：客戶預(yù)算算已定，產(chǎn)產(chǎn)品性價比比要合適，，這關(guān)系到到購買數(shù)量量和銷售速速度。企業(yè)狀況這部分企業(yè)業(yè)可能在租租用寫字間間，或者有有自有產(chǎn)權(quán)權(quán)的辦公室室，但已經(jīng)經(jīng)不滿足普普通商務(wù)樓樓的辦公環(huán)環(huán)境。在積積累了一定定資金后，，會選擇購購置較能體體現(xiàn)企業(yè)形形象的寫字字樓產(chǎn)品作作為自己的的辦公地點點。這類企企業(yè)在重新新置業(yè)時會會在面積、、功能等方方面對辦辦公環(huán)境做做全面的提提升。個體生生活方方式項目關(guān)關(guān)注重重點人物標(biāo)標(biāo)簽精英階階層、、背景景、低低調(diào)、、奢侈侈品居住區(qū)區(qū)域：：凈月月、高高新、、經(jīng)開開等高高端項項目聚聚集區(qū)區(qū)域生活節(jié)節(jié)奏：：忙碌碌生活中中心：：前途途/事業(yè)核心訴訴求：：主業(yè)業(yè)求穩(wěn)穩(wěn)，副副業(yè)求求財區(qū)域發(fā)發(fā)展：：是否否能給給企業(yè)業(yè)帶來來機(jī)遇遇產(chǎn)品配配置和和配套套：是是否能能為企企業(yè)各各項活活動創(chuàng)創(chuàng)造條條件區(qū)域位位置：：是否否能滿滿足企企業(yè)人人員、、資源源的良良性流流通價格：：不能能最貴貴現(xiàn)狀與與需求求政府引引進(jìn)型型企業(yè)業(yè)，或或本土土行業(yè)業(yè)領(lǐng)先先企業(yè)業(yè)：這這些客客戶大大多為為常年年租用用高級級寫字字間的的企業(yè)業(yè)，對對辦公公環(huán)境境要求求較高高，經(jīng)經(jīng)常進(jìn)進(jìn)行商商務(wù)會會晤，，各類類商務(wù)務(wù)活動動頻繁繁，在在追求求工作作效率率的同同時也也很注注重辦辦公空空間的的功能能性。。大型總部型企業(yè)個體生生活方方式項目關(guān)關(guān)注重重點人物標(biāo)標(biāo)簽地產(chǎn)行行家、、理性性、重重利居住區(qū)區(qū)域：：凈月月、高高新、、經(jīng)開開等高高端項項目聚聚集區(qū)區(qū)域生活節(jié)節(jié)奏：：階段段性忙忙碌生活中中心：：事業(yè)業(yè)、家家庭核心訴訴求：：積累累財富富，各各方和和諧區(qū)域發(fā)發(fā)展：：發(fā)展展程度度決定定升值值空間間價格：：價格格決定定是否否出手手投資回回報率率：回回收年年限決決定是是否出出手現(xiàn)狀狀與與需需求求投資資客客戶戶多多為為高高收收入入人人群群或或生生意意人人，，投投資資客客戶戶在在房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場大大環(huán)環(huán)境境波波動動的的時時期期，，對對于于住住宅宅的的投投資資會會更更加加謹(jǐn)謹(jǐn)慎慎，，相相反反，，投投資資寫寫字字樓樓對對于于他他們們來來說說是是一一個個高高回回報報的的投投資資項項目目。。此此外外，，汽汽開開區(qū)區(qū)高高端端小小區(qū)區(qū)業(yè)業(yè)主主，，多多為為中中產(chǎn)產(chǎn)階階級級或或企企業(yè)業(yè)主主，，他他們們是是投投資資客客的的重重要要來來源源。。資深投資客項目目周周邊邊酒酒店店基基礎(chǔ)礎(chǔ)資資料料調(diào)調(diào)查查（（汽汽開開區(qū)區(qū)/綠園園區(qū)區(qū)））項目花園酒店一品吉糧華天大酒店開元名都開業(yè)時間19962010.5.12008.4.92008.12.30星級四星四星準(zhǔn)五星掛牌五星層數(shù)23153217大堂面積500㎡200㎡800㎡500㎡走廊寬度1.8-2.5m2.5m2.3m3m電梯情況3部三菱電梯2部萊茵電梯12部東日電梯6部西子奧的斯酒店入口中間感應(yīng)轉(zhuǎn)門

兩側(cè)敞開式推門中間感應(yīng)轉(zhuǎn)門

兩側(cè)敞開式推門中間感應(yīng)轉(zhuǎn)門

兩側(cè)敞開式推門中間感應(yīng)轉(zhuǎn)門

兩側(cè)敞開式推門空調(diào)設(shè)置中央空調(diào)中央空調(diào)中央空調(diào)中央空調(diào)停車情況100多個地上車位100-200個地上車位100-200個地上車位200-300個地上車位項目目周周邊邊酒酒店店客客房房調(diào)調(diào)查查（（汽汽開開區(qū)區(qū)/綠園園區(qū)區(qū)））項目花園酒店一品吉糧華天酒店開元名都標(biāo)間層數(shù)/面積6-8F/27-30㎡5-11F/18.23層以上各層/25㎡5-12F/36㎡標(biāo)間價格860368477起648商務(wù)房層數(shù)/面積9-15F/27-30㎡5-10F/21.7610-13F/29㎡5-17F/40㎡商務(wù)房價格1050458555起708標(biāo)準(zhǔn)套房層數(shù)/面積14-15F/27-30㎡5-11F/2529-30F/34㎡15-17F/48㎡標(biāo)準(zhǔn)套房價格1250658629起848豪華套房層數(shù)/面積16-19F/27-30㎡5-11F/353-32F/70-80㎡15-17F/70豪華套房價格16258281380起1448豪華行政套房層數(shù)/面積3-11F/5031-32F/79-80㎡17F/208㎡豪華行政套房價格10881828起1628項目目周周邊邊酒酒店店配配套套功功能能調(diào)調(diào)查查（（汽汽開開區(qū)區(qū)/綠園園區(qū)區(qū)））項目花園酒店一品吉糧華天酒店開元名都會議室數(shù)量4785會議室面積大連廳200㎡長春廳180㎡沈陽廳84㎡行政會議室77㎡30人橢圓桌200人劇院式長春廳500㎡春城廳350㎡吉林廳1044㎡國際廳625㎡開元廳700㎡名都廳500㎡春和廳278㎡春悅廳278㎡和廳貴廳78㎡餐廳類型大江南北中餐廳瑞士西餐廳櫻花閣日餐廳德式啤酒坊空中茶室中餐廳可容納450人中西餐廳酒吧地中?？Х葟d華天美食街茶廊君蘭軒中餐廳喜都包廂群多摩咖啡廳名仕閣行政酒廊味園餅屋自助餐198元晚182午138宴會廳數(shù)量116宴會廳容量水晶宮宴會廳600人200人面積400-1050m最大的容納900人宴會廳舉架2.8m4m4-5.4m2.8m項目目周周邊邊酒酒店店調(diào)調(diào)研研結(jié)結(jié)論論在本本項項調(diào)調(diào)研研中中，，離離項項目目最最近近的的酒酒店店是是花花園園酒酒店店，，直直線線距距離離5.4公里里，，足足可可見見酒酒店店業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)在在汽汽開開區(qū)區(qū)的的缺缺乏乏。。在被被調(diào)調(diào)查查的的四四家家酒酒店店中中，，以以花花園園酒酒店店資資格格最最老老，，主主要要服服務(wù)務(wù)于于汽汽開開區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)部部，，且且有有在在體體制制的的維維護(hù)護(hù)下下有有穩(wěn)穩(wěn)定定客客源源，，市市場場化化程程度度很很低低，，不不能能承承接接大大型型活活動動項項目目；；以以華華天天酒酒店店檔檔次次和和服服務(wù)務(wù)最最佳佳，，在在區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)最最受受高高端端客客戶戶關(guān)關(guān)注注。。這四四家家酒酒店店均均為為經(jīng)經(jīng)營營多多年年的的內(nèi)內(nèi)資資酒酒店店，，硬硬件件維維護(hù)護(hù)和和管管理理模模式式上上都都有有待待更更新新。。華華航航三三期期的的酒酒店店應(yīng)應(yīng)對對其其“取長長補補短短”，在在滿滿足足區(qū)區(qū)域域所所需需的的前前提提下下，，引引入入前前進(jìn)進(jìn)的的管管理理模模式式，，贏贏在在起起跑跑線線上上。。汽開開區(qū)區(qū)四四家家大大型型酒酒店店的的主主要要的的問問題題有有：：1.設(shè)施施相相對對老老化化：：花花園園酒酒店店2.部分分酒酒店店商商務(wù)務(wù)及及會會議議配配套套不不足足。。3.停車車能能力力與與接接待待能能力力不不匹匹。。4.大堂過小?。阂黄菲芳Z（（200平方米））5.餐飲種類類單一，，西餐菜菜式不精精6.地處鬧市市，無明明顯景觀觀資源就汽開區(qū)區(qū)客戶的的需求而而言，以以企業(yè)需需求為主主導(dǎo)的商商務(wù)談判判、會晤晤、宴請請，或以以家庭或或某些團(tuán)團(tuán)體需求求為主的的聚會、、婚宴等等，都缺缺乏合適適的場所所。星級酒店店的產(chǎn)品品建議地標(biāo)區(qū)位位的地標(biāo)標(biāo)建筑在規(guī)模和和品質(zhì)上上，全面面超越汽汽開區(qū)及及周邊現(xiàn)現(xiàn)有酒店店星級酒店店的產(chǎn)品品建議大堂：500㎡㎡以上的挑挑空大堂堂房間：標(biāo)準(zhǔn)單人人間、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)雙人人大床房房、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)雙人雙雙床房、、行政套套房、總總統(tǒng)套房房、殘障障人士房房間功能：商務(wù)中心心、會議議室、餐餐廳、宴宴會廳、、健身房房、游泳泳池、多多功能廳廳、醫(yī)務(wù)務(wù)室餐飲功能能：宴會廳、、中餐廳廳、西餐餐廳、咖咖啡茶座座星級酒店店的產(chǎn)品品細(xì)節(jié)建建議高舉架的宴會大廳：可承接各類活動和婚宴調(diào)香系統(tǒng)統(tǒng)設(shè)外部休閑平臺，與寫字間和行政公館形成互動背景音樂系統(tǒng)委托代辦業(yè)務(wù)高端自助助標(biāo)準(zhǔn)及價價位：分類高端端自助（（200-400元/人）菜式搭搭配：：日料/西餐/海鮮/廣式/烤肉/西點/冷餐人群：：寫字間間商務(wù)務(wù)人士士的洽洽談、、酒店店入住住客戶戶、企企業(yè)商商務(wù)活活動*企業(yè)類類型：：大型型企業(yè)業(yè)駐長長辦事事處企業(yè)特特點：：長駐駐汽開開區(qū)，，人員員“少而精精”工作內(nèi)內(nèi)容：：客戶戶維護(hù)護(hù)+視頻會會議使用需需求：：對“商務(wù)性性”敏感度度較低低，注注重配配套，，同時時兼具具“辦公”和“居住”兩種功功能。。這類企企業(yè)的的特點點和需需要，，就對對我們們的產(chǎn)產(chǎn)品提提出了了新的的要求求。汽開區(qū)區(qū)的“另類企企業(yè)”——外埠企企業(yè)駐駐長辦辦事處處生活配配套公共會會客區(qū)區(qū)行政公館依托物物業(yè)的的服務(wù)務(wù)類，，如清潔潔家政政、洗洗衣店店等等等訪客接接待的的功能能金融機(jī)機(jī)構(gòu)為入駐駐企業(yè)業(yè)提供供金融融服務(wù)務(wù)客戶服服務(wù)功功能對客戶戶全程程的高高規(guī)格格接待待依托酒酒店，，提供供定制制化服服務(wù)健身娛娛樂區(qū)區(qū)健身館館球類運運動中西簡簡餐區(qū)區(qū)靈活、、兼顧顧各種種口味味品牌店店和特特色店店兼容容在商業(yè)業(yè)中心心部分分設(shè)置置以上上配套套，形形成一一站式式生活活，真真正實實現(xiàn)“行政公公館”功能。。配套設(shè)設(shè)施規(guī)規(guī)劃建建議思考題題1：商業(yè)地地產(chǎn)是是什么么？商業(yè)地地產(chǎn)的的本質(zhì)質(zhì)商業(yè)地地產(chǎn)重重點在在“商業(yè)”，而非非“地產(chǎn)”我們出出售給給客戶戶的不不是“商鋪”，而是是“商機(jī)”商業(yè)地地產(chǎn)為為社會會交易易創(chuàng)造造交易易地點點和交交易平平臺，，我們們幫助助經(jīng)營營者更更容易易地接接觸到到他們們所需需要推推銷商商品的的客戶戶。商商業(yè)地地產(chǎn)的的真正正價值值不在在于鋼鋼筋水水泥建建得多多漂亮亮，而而在于于這塊塊地點點能否否產(chǎn)生生有效效交易易，這這就是是商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的渠渠道價價值。。思考題題2：商業(yè)地產(chǎn)為為誰服務(wù)？？服務(wù)范圍——商圈次級商圈2公里以內(nèi)邊緣商圈3公里以內(nèi)核心商圈1公里以內(nèi)核心商圈：：1公里以內(nèi)的的一汽核心心居住區(qū)：：如騰飛檀檀香灣、遠(yuǎn)遠(yuǎn)創(chuàng)樾府、、君地天城城、中國鐵鐵建花園等等。次級商圈：：2公里以內(nèi)的的居住區(qū)和和一汽廠區(qū)區(qū)及政府機(jī)機(jī)構(gòu)：如力力旺康景、、興順花園園、永暢美美域、一汽汽大眾汽車車公司、汽汽開區(qū)管委委會等。邊緣商圈：：3公里以內(nèi)的的居住區(qū)：：如恒大名名都、天旺旺名都、一一汽家園、、51街區(qū)等。主商圈定位位介于社區(qū)商商業(yè)和副中中心商業(yè)之之間的——大社區(qū)購物物中心華航三期商商業(yè)部分的的服務(wù)范圍圍是以項目目半徑2公里為基礎(chǔ)礎(chǔ)，將此區(qū)區(qū)域內(nèi)的中中高端小區(qū)區(qū)納入“大大社區(qū)”的的范圍，營營造出一個個舒適、便便捷、高效效、綜合的的“大社區(qū)區(qū)”商業(yè)體體。商業(yè)體與大大社區(qū)CDEBAFGHIL1公里1.1公里1.9公里長沈路長沈路騰飛大路西湖大路J騰飛廣場A騰飛檀香灣B騰飛時代C中鐵國際花園D遠(yuǎn)創(chuàng)樾府E力旺康景F西湖一號G君地天城H東皇君園I興順花園J永暢美域K力旺格林春天L華航三期商業(yè)中端宜居社區(qū)高端品質(zhì)社區(qū)早期低端社區(qū)K興順路社區(qū)商業(yè)的的概念社區(qū)商業(yè)是是一種以社社區(qū)范圍內(nèi)內(nèi)的居民為為服務(wù)對象象，以便民民、利民，，滿足和促促進(jìn)居民綜綜合消費為為目標(biāo)的屬屬地型商業(yè)業(yè)。它具有有經(jīng)常性、、便利性，，但不一定定價格低廉廉的特點。。副中心商業(yè)業(yè)的概念隨著城市化化的發(fā)展，，城市商業(yè)業(yè)中心轉(zhuǎn)移移和擴(kuò)散是是必然的。。當(dāng)它集聚聚到頂峰之之后，就會會開始向東東南西北各各個方向擴(kuò)擴(kuò)散，形成成許多“副副中心”，，區(qū)域型商商業(yè)中心就就是一個城城市的副中中心商業(yè)。。大社區(qū)商業(yè)業(yè)在空間概念念上將幾個個大型社區(qū)區(qū)合圍，融融合社區(qū)商商業(yè)和副中中心商業(yè)的的優(yōu)勢，以以副中心商商業(yè)的商品品和服務(wù)檔檔次，服務(wù)務(wù)“大社區(qū)區(qū)”區(qū)域，，在此基礎(chǔ)礎(chǔ)上再向整整個區(qū)域擴(kuò)擴(kuò)展。客群定位即項目的服服務(wù)對象，，包括商業(yè)業(yè)的投資者者、經(jīng)營者者和消費者者。這三者者之間的關(guān)關(guān)系是消費費者決定經(jīng)經(jīng)營者，經(jīng)經(jīng)營者決定定投資者。。寫字間的商商務(wù)人士周邊社區(qū)的的常住居民民汽開區(qū)追求求品質(zhì)的中中高端人士士汽開區(qū)中產(chǎn)階級汽開區(qū)中產(chǎn)產(chǎn)階級自我實現(xiàn)需需求尊重需求社交需求安全需求生理需求華航三期商商業(yè)須滿足足目標(biāo)客戶戶的社交需需求和尊重重需求。親情、友情情、愛情以以及隸屬關(guān)關(guān)系的維護(hù)護(hù)和拓展。。人們對“隱私”變得越來越越謹(jǐn)慎，希希望中以在在公共場所所聯(lián)絡(luò)各種種感情和關(guān)關(guān)系。在社交需求求的基礎(chǔ)上上，成就、、名聲和被被認(rèn)同，被被認(rèn)為重要要。人們在購物物中心的環(huán)環(huán)境和服務(wù)務(wù)中，可以以得到這種種尊重和認(rèn)認(rèn)同。這些客群有有何需求？？終極思考：：我們的商業(yè)業(yè)產(chǎn)品做什什么？怎么么做？商業(yè)體戰(zhàn)略略轉(zhuǎn)變商業(yè)地產(chǎn)的的功能逐漸漸從單一走走向復(fù)合，，更注重“休閑娛樂性性”。傳統(tǒng)商業(yè)新型商業(yè)選址核心商圈城市副中心、新區(qū)的中心模式只租不售/產(chǎn)權(quán)散售主力店出租、商鋪出售業(yè)態(tài)購物功能組合

24小時不夜城+集成功能組合

建筑單體結(jié)構(gòu)單體+街區(qū)+高層+廣場主力商家百貨、超市、美食廣場家電、影院百貨+超市+美食家電+影院+休閑+健康傳統(tǒng)商業(yè)的的弊端1)商業(yè)定位與與SHOPPINGMALL的距離相差差較大2)建筑形式單單一，購物物環(huán)境較差差3)業(yè)態(tài)單一，，90%以上為購物物，缺乏休休閑與娛樂樂4)以目的性消消費業(yè)態(tài)為為主，商業(yè)業(yè)價值較低低5)主力店占到到70%以上，租金金過低，影影響收益產(chǎn)權(quán)商鋪的的弊端1)經(jīng)營權(quán)、管管理權(quán)、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分離2)經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃和后期期商業(yè)管理理難度大3)單純依靠主主力店帶動動人氣風(fēng)險險高4)小業(yè)主沒有有培育市場場的能力和和心態(tài)5)售后返租實實現(xiàn)風(fēng)險大大商鋪分割小小產(chǎn)權(quán)散售售是出售類類商業(yè)產(chǎn)品品的傳統(tǒng)做做法，但是是任何一個個商業(yè)項目目，都需要要二到三年年的市場培培育期，在在客戶較少少的情況下下極易產(chǎn)生生糾紛。商業(yè)體規(guī)劃劃布局特色商街（（出售產(chǎn)權(quán)權(quán)）：店中店形式式的3層立體結(jié)構(gòu)構(gòu)建筑商業(yè)主體（（只租不售售）：1-3層為主力店店4-5層為塔樓商商業(yè)配套商業(yè)主體+特色商街交通：商業(yè)業(yè)主體地下下及4-5層配套部分分與酒店塔塔樓直接相相連，并與特色商商街內(nèi)部相相互聯(lián)通兩棟寫字間間通過地下下、地面、、天橋與商商業(yè)相連核心商業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品自持是是公司品牌牌、實力的的體現(xiàn)，是是商業(yè)經(jīng)營營模式的成成功標(biāo)志，，能夠享受受商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)和資產(chǎn)溢溢價雙重利利潤。但要求開發(fā)發(fā)商合理化化組合業(yè)態(tài)態(tài)、用心經(jīng)經(jīng)營，持續(xù)續(xù)提升物業(yè)業(yè)品牌形象象，促使物物業(yè)不斷保保值、升值值。核心商業(yè)自自持自持核心商商業(yè)范圍：：星級酒店店、商業(yè)主主體自持商業(yè)主主體采用“訂單模式”☆先租后建，，降低風(fēng)險險，保證租租金收益☆提前簽約并并進(jìn)行技術(shù)術(shù)對接，按按需求進(jìn)行行產(chǎn)品規(guī)劃劃建設(shè)，避避免后期設(shè)設(shè)計修改資資源浪費☆縮短商業(yè)孵孵化周期，，降低空置置率商業(yè)定位核核心中產(chǎn)階級時時尚體驗中心推廣核心：：「一站式」購購物/休閑/娛樂商業(yè)體主題題定位主題定位是是項目商業(yè)業(yè)特色與核核心競爭力力的重要體體現(xiàn)，常見見的主題有有娛樂主題題、運動主主題、時尚尚主題和人人文主題等等?！顒?chuàng)新時尚主主題☆汽車文化主主題☆親子教育主主題通過引進(jìn)商場、超市市、影城、、電玩、健健身、美食食廣場、特特色商街等多種商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)的聚聚合效應(yīng)，，有效吸納納大量人流流，既滿足足了大量消消費者購物物、娛樂、、餐飲等高高品質(zhì)的生生活體驗，，成為核心心商業(yè)中心心。商業(yè)體形態(tài)態(tài)定位商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃娛樂休閑百貨服飾酒店/辦公配套健身館餐飲店華航三期商業(yè)購物中心百貨店主力店次主力店折扣店特色門店便利店進(jìn)口超市餐飲店大眾快餐連鎖餐廳異國情調(diào)飲品店娛樂休閑店KTV美體SPA健身場館羽毛球壁球滑冰場酒店/辦公配套高端自助宴會廳多功能廳階梯會議室展覽廳商業(yè)產(chǎn)品框框架主力店☆抬高了項目目在政策、、商務(wù)談判判等方面的的身價☆擴(kuò)張了項目目知名度，，提升商鋪鋪無形資產(chǎn)產(chǎn)附加值☆轉(zhuǎn)嫁了項目目經(jīng)營可能能存在的資資金、租售售風(fēng)險☆促進(jìn)可售商商鋪、寫字字樓、住宅宅的銷售☆巨大的品牌牌效應(yīng)縮短了商業(yè)業(yè)項目的孵孵化期，減少招商成本，，提高招商商效率“主力店”概念是從美美國傳為的的，它是指指在購物中中心（ShoppingMall）中占有較較大規(guī)模，，能吸引指指定客流，，并有較大大的商圈輻輻射力的，，自身統(tǒng)一一經(jīng)營管理理，具有一一定品牌影影響力的零零售業(yè)態(tài)。。引入主力力店的好處處主要有：：便利店CVS（ConvenienceStore）是位于居民民區(qū)附近，，指以經(jīng)營營即時性商商品為主，，以滿足便便利性需求求為第一宗宗旨，采取取自選式購購物方式的的小型零售售店，是一一種用以滿滿足顧客應(yīng)應(yīng)急性、便便利性需求求的零售業(yè)業(yè)態(tài)。華航航三期便利利店應(yīng)具有有以下特點點：便利店☆引進(jìn)的便利利店應(yīng)具有有一定的品品牌知名度度☆提供的產(chǎn)品品和服務(wù)應(yīng)應(yīng)傾向于辦辦公和酒店店人群☆營業(yè)時間應(yīng)應(yīng)長于商場場：16小時左右☆數(shù)量2-3家，設(shè)于臨臨街門市，，可視度高高，并與購購物中心內(nèi)內(nèi)部聯(lián)通品牌折扣店店品牌折扣店店：（DiscountStore）在購物中中心的整體體構(gòu)架中，，“品牌折扣店店”承擔(dān)著“聚集人氣”的作用，可可采用“限時折扣”的方式，刺刺激客戶于于指定時間間聚集，并并迅速做出出購買行為為，為開業(yè)業(yè)之初的商商場聚攏人人氣。建議議優(yōu)先考慮慮單品推新新時價值較較高、更新新較慢、購購買受折扣扣影響較大大的產(chǎn)品：：☆品牌戶外折折扣店500㎡☆一線家紡折折扣店500㎡☆品牌皮具折折扣店300㎡進(jìn)口食品超超市華航航三三期期位位于于汽汽開開區(qū)區(qū)的的新新居居住住區(qū)區(qū)，，在在商商場場正正式式營營業(yè)業(yè)時時，，成成規(guī)規(guī)模模的的入入住住小小區(qū)區(qū)可可達(dá)達(dá)十十余余個個，，加加上上在在周周邊邊工工作作廠廠區(qū)區(qū)職職工工和和寫寫字字間間、、酒酒店店人人群群，，都都為為“進(jìn)口口食食品品超超市市”這種種業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)提提供供了了運運營營土土壤壤。。“進(jìn)口口食食品品超超市市”也是是電電商商非非常常發(fā)發(fā)達(dá)達(dá)的的一一個個業(yè)業(yè)種種，，因因此此必必須須樹樹立立自自身身的的優(yōu)優(yōu)勢勢：：☆做全全：：各各個個國國家家、、風(fēng)風(fēng)味味的的商商品品俱俱全全，，在在超超市市中中開開辟辟“港港臺臺風(fēng)風(fēng)情情、、澳澳門門街街、、日日韓韓專專區(qū)區(qū)、、西西餐餐伴