萬科物業(yè)管理方案

萬科物業(yè)管理方案萬科物業(yè)管理方案萬科物業(yè)管理方案資料僅供參考文件編號：2022年4月萬科物業(yè)管理方案版本號：A修改號：1頁次：1.0審核：批準(zhǔn):發(fā)布日期：1、萬科物業(yè)老舊小區(qū)物業(yè)管理方案202、萬科物業(yè)老舊小區(qū)物業(yè)接管進(jìn)駐方案403、萬科物業(yè)老舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的難點(diǎn)及若干對策404、萬科物業(yè)老舊小區(qū)項(xiàng)目整改提升物業(yè)服務(wù)方案57萬科物業(yè)老舊小區(qū)項(xiàng)目整改提升物業(yè)服務(wù)方案第一章

*****項(xiàng)目接管整改計(jì)劃第二章“**項(xiàng)目”物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的設(shè)立、運(yùn)作第三章管理服務(wù)人員配備方案第四章公共秩序維護(hù)服務(wù)第五章清潔保潔管理第六章綠化養(yǎng)護(hù)管理第七章房屋管理維修第八章

設(shè)備設(shè)施管理第九章

各機(jī)電設(shè)備設(shè)施搶修、應(yīng)急處理方案第十章

業(yè)主事務(wù)處十一章特約服務(wù)第十二章檔案的建立與管理第十三章社區(qū)文化和精神文明服務(wù)方案第一章

*****項(xiàng)目接管整改計(jì)劃一、整改項(xiàng)目序號整改項(xiàng)目整改部位完成時(shí)間備注1小區(qū)封閉式管理（非機(jī)動(dòng)車通道）小區(qū)主出入口接管小區(qū)1個(gè)月約2萬元2小區(qū)電梯刷卡系統(tǒng)（或門禁刷卡）小區(qū)所有電梯接管小區(qū)2個(gè)月約6萬元3小區(qū)公共部位瓷磚脫落整修小區(qū)外墻及樓道內(nèi)接管小區(qū)2個(gè)月約2萬元4小區(qū)單元門禁系統(tǒng)恢復(fù)小區(qū)單元門和業(yè)委會商定待定5小區(qū)部分綠化修補(bǔ)壞死綠化植物接管小區(qū)1個(gè)月約2萬元6消防系統(tǒng)的整改消防水泵和消防聯(lián)動(dòng)接管小區(qū)1個(gè)月約3萬7小區(qū)監(jiān)控的整改小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)和業(yè)委會商定待定以上所需費(fèi)用和業(yè)主委員會商定后，制訂方案逐步進(jìn)行整改。二、整改內(nèi)容闡述（一）、小區(qū)封閉式管理方案隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們生活水平的不斷提高，小區(qū)業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)不斷提出更新的要求，安全管理是物業(yè)管理中最敏感、最重要、最為業(yè)主所關(guān)注的工作，只有安居才能樂業(yè)，這是大家共同的心理，為業(yè)主營造一個(gè)平安、舒適、和諧的社區(qū)，也是我們物管企業(yè)的服務(wù)宗旨。近年來，隨著城市化建設(shè)進(jìn)程加快，居民生活水平不斷提高，小區(qū)物業(yè)管理已逐步邁入規(guī)范化、制度化、科學(xué)化發(fā)展軌道。同時(shí)采用人性化、智能化管理也是物業(yè)行業(yè)發(fā)展新趨勢。其中小區(qū)封閉式管理也是小區(qū)科學(xué)管理有效措施之一。小區(qū)實(shí)施封閉式管理可以有效地控制外來閑雜人員和車輛出入，從根本上可以改善小區(qū)治安管理工作，最大程度的降低治安隱患，能切實(shí)有效地為廣大業(yè)主營造一個(gè)平安和諧的居住生活環(huán)境。

小區(qū)封閉式管理已被社會普遍認(rèn)可，如果愛汀花園小區(qū)實(shí)施封閉式管理成功，能提高小區(qū)的物業(yè)管理水平和服務(wù)檔次，進(jìn)而再一次提升愛汀花園小區(qū)的社會知名度，意義深遠(yuǎn)。具體措施：1、人員、車輛進(jìn)出管理1）、小區(qū)南、西門機(jī)動(dòng)車出入口；本小區(qū)業(yè)主憑車輛上配備的藍(lán)牙自助進(jìn)出小區(qū)。道閘自動(dòng)識別系統(tǒng)將在5-7米范圍內(nèi)自動(dòng)接收信號，業(yè)主不需要停車、不需要搖下車窗玻璃、不需要接受安保人員詢問和驗(yàn)證，道閘自動(dòng)識別系統(tǒng)將自動(dòng)抬桿，業(yè)主更省時(shí)、更省事、更便捷進(jìn)出小區(qū)。小區(qū)秩序維護(hù)隊(duì)員24小時(shí)執(zhí)勤，對出入的可疑人員和車輛進(jìn)行嚴(yán)格盤查和登記。

2）、小區(qū)東門和西門非機(jī)動(dòng)車及行人出入口；在小區(qū)非機(jī)動(dòng)車及行人通道安裝刷卡門禁系統(tǒng)，人員、非機(jī)動(dòng)車輛出入使用智能IC卡門禁一卡通系統(tǒng)。小區(qū)業(yè)主及其家屬憑《房產(chǎn)證》（或購房合同、發(fā)票）、身份證等有效證件辦理人員進(jìn)出IC卡；3）、充分利用小區(qū)功能完善、設(shè)備先進(jìn)的閉路監(jiān)控及周邊報(bào)警系統(tǒng)，把突發(fā)事件消滅在萌芽狀態(tài)之中，以及對突發(fā)事件的取證能力，為小區(qū)創(chuàng)造一個(gè)安全穩(wěn)定的環(huán)境。

4）、外來人員需經(jīng)業(yè)主同意并登記后方可進(jìn)入小區(qū)。5）、外來車輛需經(jīng)安保人員引導(dǎo)有序停放在指定地點(diǎn)，不得亂停亂放。并且外來車輛停放超過3小時(shí)以上，開始計(jì)時(shí)計(jì)價(jià)收取停車費(fèi)。6）、業(yè)主如有裝修，裝修人員出入需憑物業(yè)所發(fā)的《小區(qū)臨時(shí)出入證》（證上有裝修人員照片），裝修人員在小區(qū)活動(dòng)范圍應(yīng)在安保人員監(jiān)控之中。2、嚴(yán)格進(jìn)行車輛管理1）、車輛在小區(qū)內(nèi)行駛速度不得超過15公里/小時(shí)。不得鳴笛，不得隨意緊急剎車和在小區(qū)練習(xí)駕駛。

2）、業(yè)主要按自己租賃或購買的車位規(guī)范停放車輛，清除消防通道及宅間道路障，禁止在消防通道停放車輛。3）、地下車庫日常用于車輛停放使用，禁止在車庫內(nèi)散步、遛狗、打球等活動(dòng)。4）、車輛進(jìn)出地下車庫應(yīng)控制在5公里/小時(shí)以下。嚴(yán)格按行駛標(biāo)示出入。

5）、摩托車、自行車等非機(jī)動(dòng)車輛統(tǒng)一停放在地下車庫非機(jī)動(dòng)車輛停放區(qū)。外來車輛進(jìn)行收費(fèi)停放。

6）、地面車輛必須在小區(qū)地面非主干道劃線指定位置停放。業(yè)主要按自己的車位，配合安保人員規(guī)范地停放自己車輛。

7）、地下車庫及地上車位先滿足業(yè)主及其家屬名下常駐車輛使用后，才能滿足業(yè)主使用的其他所有權(quán)車輛。

3、巡邏管理

安保人員進(jìn)行定時(shí)與不定時(shí)巡邏，檢查治安、防盜、防火、水浸等情況，發(fā)現(xiàn)問題立即處理，并報(bào)告上級領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)部門。對發(fā)現(xiàn)的可疑人員進(jìn)行盤查，對違規(guī)進(jìn)入小區(qū)的閑散人員規(guī)勸其離開。對不按規(guī)定停放的車輛，及時(shí)通知車主，以避免影響小區(qū)正常的秩序。4、監(jiān)控管理

監(jiān)控室實(shí)行24小時(shí)值班，保證通訊器材正常使用，保證與外界聯(lián)系暢通。發(fā)現(xiàn)異常情況，及時(shí)通知相關(guān)部門進(jìn)行迅速處理，并定時(shí)、定位、定人作好記錄和錄像，對發(fā)生的打架、斗毆及盜竊、交通事故、火災(zāi)等錄像另存入U(xiǎn)盤存檔保留，并做好標(biāo)記。5、需要解決的問題具體操作實(shí)施封閉式管理過程中，可能會遇到一些意想不到的問題，既而會給我們的工作帶來相當(dāng)?shù)碾y度。綜合以上因素，結(jié)合實(shí)際情況，我們目前需要解決以下幾個(gè)問題：

1）、如進(jìn)行封閉式管理首先要保證小區(qū)安保設(shè)施設(shè)備的正常使用，恢復(fù)小區(qū)智能化設(shè)備目實(shí)現(xiàn)其應(yīng)有的功能。2）、結(jié)合本小區(qū)的實(shí)際情況，業(yè)主已習(xí)慣多年來的管理模式，在實(shí)施封閉式管理過程中，有可能會出現(xiàn)少數(shù)業(yè)主的不配合甚至抵制現(xiàn)象。另外，外來人員可能會在實(shí)際管理中會與現(xiàn)場工作人員產(chǎn)生摩擦甚至沖突。所以，完善封閉式管理工作有一個(gè)較長的磨合期，關(guān)鍵是能平穩(wěn)堅(jiān)持下去，更需要一個(gè)長期的運(yùn)作過程。尤其是實(shí)施初期，業(yè)主（流動(dòng)人員、車輛管理）還需一個(gè)適應(yīng)的過程，實(shí)際工作難度相對較大，甚至還有可能出現(xiàn)意想不到的情況。為了防止管理局面的可能失控，除了我們要做好大量的細(xì)致工作，采取積極有效的應(yīng)對措施之外，還需要業(yè)主委員會協(xié)助做好宣傳、解釋等協(xié)調(diào)工作，發(fā)動(dòng)廣大業(yè)主積極配合工作。（二）、小區(qū)電梯刷卡系統(tǒng)（或門禁刷卡）第一：安全防止外來人員進(jìn)出外來人員沒有物業(yè)公司配發(fā)的門禁系統(tǒng)卡，就無法從單元門或者電梯進(jìn)入各單元樓層，這樣大大減少了安全隱患。第二：更加節(jié)能，降低電梯維保費(fèi)用電梯刷卡系統(tǒng)可以有效的節(jié)約電能：由于有效的限制了無權(quán)乘梯人員的乘梯行為，降低電梯使用頻率，可以最大限度的節(jié)省電費(fèi)開支。電梯刷卡系統(tǒng)可以減少日常維護(hù)開支

：由于大大降低了電梯的運(yùn)行次數(shù)，可有效延長電梯易損件的平時(shí)更換周期，比如抱閘和自動(dòng)電梯門的開啟器等易損件。電梯刷卡系統(tǒng)延長大修周期：原本5年就需要大修的電梯，這樣可有效的延長至7－8年再大修。電梯刷卡系統(tǒng)可以有效的減少人工費(fèi)：由于有效的限制了無權(quán)乘梯人員的乘梯行為，再加之本樓住戶也只能到達(dá)為其授權(quán)的樓層，所以大大降低了樓內(nèi)的環(huán)境污染，減輕了保潔人員的勞動(dòng)強(qiáng)度以及安全人員巡查次數(shù)，收費(fèi)人員的工作強(qiáng)度，從而使降低管理成本成為可能。第三：人性化收費(fèi)2、裝修服務(wù)設(shè)立裝修服務(wù)辦公室，充分利用我司物業(yè)專業(yè)人才和經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)勢，同時(shí)聯(lián)合蘇州市多家名牌裝飾公司，針對愛汀花園各種戶型，向業(yè)主提供裝修咨詢、設(shè)計(jì)和施工監(jiān)理服務(wù)。從而引導(dǎo)業(yè)主遵守裝修規(guī)范，實(shí)施家庭裝修。我們將組織一批品質(zhì)好、信譽(yù)好的裝修材料供應(yīng)商入?yún)^(qū)，在管理處安排的固定場所，為業(yè)主提供質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的裝修材料供應(yīng)服務(wù)。

3.

日常期便民特約服務(wù)有償服務(wù)項(xiàng)目

類別編號項(xiàng)目內(nèi)容參考價(jià)格責(zé)任部門土建1-015細(xì)石混凝土路面(30毫米)元/M2工程設(shè)備部1-028鋁合金門修整元/堂1-029鋁合金窗修整元/扇1-030鋁合金門、窗換小件1-031換門鎖元/把1-032換窗紗元/扇1-033換門紗元/堂1-034室內(nèi)天棚抹灰元/M21-035修補(bǔ)層面瓦元/M21-036木門修理元/扇1-037家具門修理元/扇1-038換玻璃（門、窗）元/塊1-039玻璃打硅膠元/M1-040修補(bǔ)安裝空調(diào)洞口元/處1-041修補(bǔ)安裝油煙機(jī)洞口元/處1-042陽臺、扶手修補(bǔ)、粉刷元/處1-043修理窗簾、拉窗元/元水工維修2-001Dg15自來水管更換元/M工程設(shè)備部2-002Dg20自來水管更換元/M2-003Dg40自來水管更換元/M2-004Φ50排水管更換元/M2-005Φ100排水管更換元/M2-006拆除Φ100鑄鐵管元/M2-007拆除Φ50鑄鐵管元/M2-008管道除銹元/M2-009管道刷油漆元/M2-010更換面盆元/只2-011更換面盆下水元/支2-012更換面盆水嘴元/支2-013更換面池進(jìn)水管元/支2-027更換水池下水栓元/處2-028疏通下水Φ50元/處電器維修3-001安裝電熱水器(50升以下)元/臺工程設(shè)備部3-002安裝電熱水器(50升以上)元/臺3-003更換電表元/只3-004更換開關(guān)插座元/只3-005更換燈頭元/只3-006更換日光燈鎮(zhèn)流器元/只3-007更換燈泡、日光燈管元/只3-008更換保險(xiǎn)絲、熔斷絲元/只3-009電線短路實(shí)算3-010空開跳閘、后、合閘免費(fèi)3-011空開更換元/只3-012單相護(hù)導(dǎo)線明敷元/M3-013安裝排風(fēng)扇元/臺3-014安裝油煙機(jī)元/臺3-015安裝日光燈元/套類別編號項(xiàng)目內(nèi)容參考價(jià)格責(zé)任部門3-022安裝吊燈元/套3-023小家電檢修元/次3-024音響、家電安裝元/次3-025門鈴安裝元/次3-026吸頂燈安裝元/只3-027壁燈安裝元/只空調(diào)維修4-001安裝窗式空調(diào)(2500W以下)元/臺工程設(shè)備部4-002安裝窗式空調(diào)(2500W以上)元/臺4-003安裝分體空調(diào)(2500W以下)元/臺4-004安裝分體空調(diào)(2500W以上)元/臺4-005安裝柜機(jī)(7000W以下)元/臺4-006安裝柜機(jī)(7000W以上)元/臺4-007安裝一拖二空調(diào)元/臺4-008更換空調(diào)壓縮機(jī)(1500W以下)元/臺工程設(shè)備部4-009更換空調(diào)壓縮機(jī)(1500W以上)元/臺4-010更換空調(diào)風(fēng)扇電機(jī)(1500W以下)元/臺4-011更換空調(diào)風(fēng)扇電機(jī)(1500W以上)元/臺服務(wù)5-001辦理暫住證元/人服務(wù)保障部5-002辦理戶口申請?jiān)?人·次5-003辦理簽證元/人·次5-004汽車上牌元/輛5-005租車市場價(jià)5-006車清潔10-20元/輛5-007車打蠟面議服務(wù)6-001上門收洗衣服元/次服務(wù)保障部6-002家政培訓(xùn)元/小時(shí)6-003家庭綠化、盆景造型元/小時(shí)6-004裁剪、紡織、紡織指導(dǎo)元/小時(shí)6-005鐘點(diǎn)工元/小時(shí)6-009代接、送客人面議6-010租、售鮮花盆景市場價(jià)6-011家庭病床護(hù)理元/小時(shí)6-012地毯吸塵元/M26-013打掃衛(wèi)生、買菜、做飯?jiān)?月服務(wù)保障部6-014打掃衛(wèi)生、購早餐元/月服務(wù)7-001代申請有線電視元/戶工程設(shè)備部7-002代安裝網(wǎng)絡(luò)面議7-003電話申請?jiān)?部服務(wù)保障部7-004代收、發(fā)傳真元/張7-005復(fù)印元/張7-006打字元/張7-007電腦培訓(xùn)元/小時(shí)工程設(shè)備部說明：(1)有償服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)測算依據(jù)：《江蘇省房屋修繕工程預(yù)算定額》、《全國安裝工程估價(jià)表》（第二冊、第八冊）、《建設(shè)工程造價(jià)資料匯編》及市場指導(dǎo)價(jià)。(2)有償服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在上述測算依據(jù)測算的前提下，另下浮了10%，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)待進(jìn)住后還需和業(yè)主協(xié)商后確定，我公司鄭重承諾以低于蘇州市場價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)為業(yè)主提供服務(wù)。無償服務(wù)項(xiàng)目類別編號項(xiàng)目內(nèi)容責(zé)任部門家政服務(wù)1殘疾人士特別服務(wù)服務(wù)保障部2介紹保姆3代請家教4代租汽車商務(wù)服務(wù)5代訂車船機(jī)票服務(wù)保障部6代辦旅游手續(xù)7代寄、代領(lǐng)郵件8代訂報(bào)刊、雜志9臨時(shí)代為保管小件物品10代訂牛奶11電話留言服務(wù)禮儀服務(wù)12代辦喜事慶典服務(wù)保障部13愛汀花園內(nèi)代購代送禮品、鮮花，代為家庭聚會攝影文化娛樂服務(wù)14組織各種展銷活動(dòng)服務(wù)保障部15組織郊游16開設(shè)棋類活動(dòng)場所17開展氣功、太極拳、秧歌活動(dòng)18邀請有關(guān)展覽、小型演出隊(duì)來愛汀花園服務(wù)19義務(wù)宣傳消防活動(dòng)工程設(shè)備部20義務(wù)宣傳家庭安全用電常識、裝修知識老年服務(wù)21建立老年活動(dòng)組織、開辦老年課堂服務(wù)保障部22組織老年人交誼活動(dòng)4、特約服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)（含完成時(shí)限）萬科物業(yè)老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)方案一、項(xiàng)目概況：**項(xiàng)目項(xiàng)目存在問題：1、樓宇對講門不能正常使用；2、單元門廳墻面瓷磚掉落；3、消防設(shè)備設(shè)施不能使用；4、監(jiān)控?cái)z像頭達(dá)不到小區(qū)全面覆蓋；5、小區(qū)主通道地面無硬化、花磚地面下陷、凹凸不平、井蓋損壞；6、應(yīng)急照明部分損壞；7、園區(qū)路燈稀少、亮度不夠；8、樓體外墻瓷磚掉落；9、建筑垃圾無規(guī)范管理；10、路面、樓道衛(wèi)生臟亂差、垃圾桶數(shù)量少，清理不及時(shí)；11、小區(qū)車輛停放不規(guī)范、未規(guī)劃停車位；12、未設(shè)置自行車、電動(dòng)車停放處；13、公共區(qū)域窗戶損壞、無把手；14、電梯轎廂內(nèi)、單元門廳入口處、地下室無監(jiān)控?cái)z像頭；15、地下車庫不能使用；16、樓道欄桿扶手損壞、斷裂；17、小區(qū)綠化草坪荒蕪、景觀損壞；18、單元入口、樓道內(nèi)瓷磚損壞；19、樓道內(nèi)墻面潮濕起皮等問題；20、圍墻需加高拉網(wǎng)。；21、消防通道不暢通。針對**項(xiàng)目項(xiàng)目的特殊性，通過與小區(qū)業(yè)主的溝通，了解到小區(qū)業(yè)主對該項(xiàng)目的開發(fā)商及原物業(yè)的意見非常大。為了能夠順利開展工作，本人有以下想法簡單闡述一下：確保項(xiàng)目的順利接管，首先要穩(wěn)定原有工作人員的心態(tài)，原則上繼續(xù)使用該項(xiàng)目原物業(yè)工作人員，并對這些人員進(jìn)行系統(tǒng)的專業(yè)知識培訓(xùn)和服務(wù)意識的提升；物業(yè)管理基本的專業(yè)素質(zhì)和專業(yè)技能培訓(xùn)，物業(yè)管理法律、法規(guī)的培訓(xùn)等；定期進(jìn)行考核，及每個(gè)員工的日常工作表現(xiàn)等多方面的考察，確定員工是否適合現(xiàn)在的工作（采用末尾淘汰制，逐步進(jìn)行更換），打造出一個(gè)專業(yè)的物業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)。俗話說：“獨(dú)木不成林”“眾人拾柴火焰高”，要想將一個(gè)項(xiàng)目做好、做精，建設(shè)一個(gè)堅(jiān)不可摧、百折不饒的團(tuán)隊(duì)是至關(guān)重要的。充分挖掘員工的潛能、激發(fā)員工強(qiáng)烈的責(zé)任心、提高員工執(zhí)行力、做到人盡其職、物盡其用，互幫互助，形成一個(gè)強(qiáng)大凝聚力、頑強(qiáng)戰(zhàn)斗力的團(tuán)隊(duì)。堅(jiān)持“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的宗旨，“全方位管理、多功能服務(wù)”的管理手段。以業(yè)主滿意為宗旨，用熱心、恒心、專心、愛心、誠心和責(zé)任心的態(tài)度和言行為業(yè)主提供真實(shí)的、能夠切身體驗(yàn)到的服務(wù)。在服務(wù)工作中要因人、因時(shí)、因地做好個(gè)性化服務(wù)、特殊服務(wù)、超值服務(wù)，努力做到“業(yè)主的需要就是我努力的方向，業(yè)主的滿意就是我工作的目的”。注重和業(yè)主建立良好的關(guān)系，積極熱情的為業(yè)主服務(wù)，對一些不討了解、有抱怨的業(yè)主，主動(dòng)上門溝通、交流，使業(yè)主逐漸了解到信賴物業(yè)。讓業(yè)主對物業(yè)從最初的敵對--需要—依賴。

1、推行首問負(fù)責(zé)制，第一個(gè)接待業(yè)主或被業(yè)主詢問的公司員工，不受部門的限制，均應(yīng)熱情接待，解答疑問，杜絕讓業(yè)主等候回音的現(xiàn)象。

2、傾聽業(yè)主的心聲，在小區(qū)內(nèi)設(shè)置“心連心信箱”，了解業(yè)主需求，解決業(yè)主反映的問題。3、關(guān)注業(yè)主生活質(zhì)量的提高，倡導(dǎo)“以業(yè)主為圓心”的服務(wù)理念，常組織各種活動(dòng)，增進(jìn)物業(yè)與業(yè)主的交流，創(chuàng)造祥和文明的住宅小區(qū)。進(jìn)駐**項(xiàng)目：1、園區(qū)綠化進(jìn)行修剪、補(bǔ)種；2、地毯式掃樓，了解業(yè)主家庭情況、存在問題等（分類匯總）；3、衛(wèi)生清潔；4、對車輛停放進(jìn)行規(guī)劃、安排；5、設(shè)備設(shè)施的檢查、匯總；6、檔案的歸類、完善；7、遺留問題的匯總等。三、管理目標(biāo)：構(gòu)建“和諧宜居社區(qū)”的人居理想模式，強(qiáng)調(diào)由“物化”管理上升到“文化”管理，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式高度共融的、群眾滿意的社區(qū)管理目標(biāo)。文化管理包括兩個(gè)層面，一是通過多種交流形式促進(jìn)物業(yè)與社區(qū)業(yè)主以及社區(qū)業(yè)主之間的正常溝通，使“長幼有序，睦鄰親善”的傳統(tǒng)社區(qū)概念得以理性回歸，并激發(fā)社區(qū)業(yè)主共同參與建設(shè)社區(qū)人文環(huán)境的積極性。二是通過多種宣傳形式培養(yǎng)社區(qū)業(yè)主集體主義觀念，進(jìn)而深入到他們在使用物業(yè)尤其是在使用公共性較強(qiáng)的物業(yè)中，進(jìn)行約束和引導(dǎo)，以降低物業(yè)企業(yè)管理難度，提升項(xiàng)目管理效果。四、服務(wù)措施：1、建立“加油站式”的員工培訓(xùn)機(jī)制提供服務(wù)產(chǎn)品的主體之間的個(gè)性差異，對于服務(wù)產(chǎn)品的提供，不能簡單地只制造一種“準(zhǔn)則”，而是應(yīng)該依據(jù)服務(wù)需求的變化而不斷調(diào)整，即服務(wù)的層次、內(nèi)容和方向做出相應(yīng)變化，其中一個(gè)關(guān)鍵問題就在于對員工持續(xù)不斷的培訓(xùn)。在**項(xiàng)目項(xiàng)目，推出“加油站式”的培訓(xùn)體系，做到崗前培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)和調(diào)崗培訓(xùn)，各層級員工均有明確的培訓(xùn)達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，使每一層級員工保持服務(wù)知識、技能與服務(wù)需求達(dá)到動(dòng)態(tài)平衡。同時(shí)亦強(qiáng)化“管理者就是培訓(xùn)者”、“培訓(xùn)是公司對職員的最大福利”的觀念，并把這種意識在物業(yè)管理工作中貫徹始終。2、倡導(dǎo)開放式的管理服務(wù)物業(yè)工作涉及業(yè)主日常生活的不同側(cè)面，兩者關(guān)系若協(xié)調(diào)不好，必將演化為阻礙物業(yè)管理水平提高的一種阻力。為此，在**項(xiàng)目項(xiàng)目我們倡導(dǎo)和強(qiáng)調(diào)開放式的管理服務(wù)，按時(shí)公示財(cái)務(wù)賬目、組織“管理處開放日”活動(dòng)等措施，自覺接受業(yè)主的監(jiān)督。3、提供個(gè)性化的裝修管理服務(wù)隨著生活品質(zhì)的不斷提高，使得房屋裝修正成為業(yè)主在入住以后最為關(guān)注的一個(gè)問題。目前裝修單位魚目混珠，“游擊隊(duì)”四處出沒、裝修質(zhì)量事故頻頻發(fā)生。在社區(qū)服務(wù)社會化的進(jìn)程中，我認(rèn)為：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該替業(yè)主扮演一個(gè)更專業(yè)、更細(xì)致的“貼心工程師”。為此，在**項(xiàng)目項(xiàng)目的裝修管理上，我們應(yīng)竭誠為業(yè)主提供更深入的裝修監(jiān)管服務(wù)。另外，管理處在業(yè)主入住之后，即提供裝修申請及方案審核的服務(wù)，以解業(yè)主的后顧之憂。4、構(gòu)建服務(wù)平臺——客戶服務(wù)中心強(qiáng)大的服務(wù)平臺和先進(jìn)的服務(wù)組織是提供規(guī)范客戶服務(wù)的前提。在**項(xiàng)目項(xiàng)目管理處的服務(wù)形式上，建立客戶服務(wù)中心的運(yùn)作體系，保證管理處對外形象的統(tǒng)一化?？蛻舴?wù)中心是管理處的指揮調(diào)度中心及信息樞紐，業(yè)主所有的服務(wù)需求申請及投訴建議都將匯總到客戶服務(wù)中心，由中心負(fù)責(zé)分類處理；而管理處所有需公布的管理服務(wù)信息亦通過該中心反饋到業(yè)主。通過管理服務(wù)中心的有效運(yùn)作，帶來以下便利：第一、可保證管理處對外信息傳播口徑的統(tǒng)一化；第二、建立首問責(zé)任制，所有業(yè)主的投訴和需求都有專人負(fù)責(zé)跟蹤和落實(shí)直至業(yè)主滿意為止，跟蹤到底，決不推諉；第三、管理資源集中，統(tǒng)一調(diào)度，能夠最大程度滿足業(yè)主的需求；第四、推出無時(shí)限服務(wù)，保證做到24小時(shí)秩序、24小時(shí)維修，保證業(yè)主的需求全天候地得到受理及滿足。第五、專項(xiàng)業(yè)務(wù)的整合，全面提升效率。需求社會化，讓客戶享有優(yōu)質(zhì)高效服務(wù)。5、致力于公共設(shè)施、設(shè)備的循環(huán)改進(jìn)**項(xiàng)目項(xiàng)目有著較多設(shè)備設(shè)施，如消防設(shè)備設(shè)施、智能化設(shè)備設(shè)施、園藝設(shè)施及供電、供水設(shè)施等