合肥某地產(chǎn)公司產(chǎn)品塑造還原

投資研展部2011年9月17日1

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目錄項目簡介1營銷節(jié)點回顧2客戶分析3營銷中遇到的難點與對策4項目總體情況項目景觀規(guī)劃項目產(chǎn)品配比項目周邊配套

XX花都6期---XX苑，是XX集團在政務(wù)區(qū)內(nèi)延續(xù)“XX花都”品牌，按“XX花都”標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)打造的高檔人文社區(qū)。坐落在合肥市政務(wù)區(qū)，緊臨合肥市新政務(wù)大樓，XXX，文博苑，1-5期共計70萬㎡。建筑類型為多層和小高層住宅兩類，戶型面積為每戶78㎡到120㎡左右，緊湊而時尚。XX苑

同時，也正是建筑的圍合，提升了小區(qū)環(huán)境的品質(zhì)，隔離了外部的交通和其它噪音，使居住在其中的人們會有一種強烈的歸屬感。小區(qū)整體布局中間高、兩側(cè)低，南低北高，綜合考慮城市空間，使整個小區(qū)的建筑高低錯落有致，充分保證了每幢樓的日照時間。6期“XX苑”，總建筑面積約12萬㎡，小區(qū)由地下車庫、商鋪、幼兒園及12幢建筑組成。整個小區(qū)采用中式圍合式建筑，打破了傳統(tǒng)小區(qū)組團的概念，達到了戶戶觀景的效果，使每一戶都能感受到生機盎然的綠意。項目產(chǎn)品配比

項目產(chǎn)品配比

XX苑戶型配比

戶型編號面積面積段分類分布樓棟套數(shù)套數(shù)占比面積面積占比一室一廳A145.4980以下F1、F514412.70%65515.89%二室二廳B1、B2、B387.61、82.71、89.6780-90F1-F838433.89%3377930.37%B4103.52100以上F4、F7、F836532.22%3801134.17%三室二廳一衛(wèi)C1、C2116.81、116.07110-120F6484.24%55895.02%三室二廳二衛(wèi)C3、C4、C5、D1128、127、133120-140F2、F3、F613211.65%1769815.91%四室二廳二衛(wèi)D2153、168140以上F2、F3、F6605.29%96128.64%總計————————1133100%111240100%

XX苑共1133套房源▲主力戶型為剛需戶型，以80-90的兩房兩廳（B1、B2、B3）和103平米的兩房兩廳（B4）為主戶型，套數(shù)比和面積比均占到65%左右；▲其次為首改戶型，以120-140平米(C3、C4、C5、D1）的三房至四房為主，套數(shù)占比約為12%，面積占比約為16%；▲120平米以下主力戶型所占套數(shù)比例為83%，面積所占比例為75%。

“XX苑”利用小區(qū)內(nèi)2米高差的優(yōu)勢，創(chuàng)意性地采取立體景觀規(guī)劃，讓社區(qū)內(nèi)部景觀與XXX景以及政務(wù)區(qū)景觀綠軸相映成趣，形成三重視覺效果。獨特的環(huán)繞式車道，讓行人和行車保持距離，人車分流，既保證了懶人的悠閑生活不被打擾，又保證了景觀的整體性。大量的地下停車庫和少量的地面停車位相結(jié)合，美觀與方便兼顧?！坝^環(huán)境境：三段環(huán)區(qū)景景觀帶千千畝XXX公園、科技技綠軸、四四大主題公公園，注重重自然與人人文的完美美結(jié)合；▲人文環(huán)境：：朝南面對對的是文博博苑，涵蓋蓋博物館、、美術(shù)館、、科技會堂堂、考古所所辦公樓，，隔湖相望望的是合肥肥歌劇院和和奧體中心心；▲商業(yè)配套：：新地中心心、萬象城城…讓今后的消消費、娛樂樂生活無憂憂▲教育資源：：翠庭園小小學(xué)、圣泉泉路中學(xué)、、合肥八中中都在小區(qū)區(qū)附近▲醫(yī)療衛(wèi)生：：安徽第二二附屬醫(yī)院院、安徽心心腦血管醫(yī)醫(yī)院等；▲交通配套：：金寨路高高架到達新新、老城區(qū)區(qū)只需8分鐘。三縱縱四橫主干干道已將高高新區(qū)，經(jīng)經(jīng)開區(qū)及老老城區(qū)迅速速連接形成成立體交通通網(wǎng)。目錄項目簡介1營銷節(jié)點回顧2客戶分析3營銷中遇到的難點與對策4XX苑第一次開開盤，推出出5#6#，共2.48萬方，264套第二次開盤盤，推出1#7#，2.5萬方，共300套房源第三次開盤盤，推出3#，1.14萬方，共90套房源第四次開盤盤，推出2#，1.13萬方，90套房源第五次開盤盤，推出3.09萬方，286套房源2008.5.252008.8.282008.12.232009.3.72009.5.18市場情況和和推售思路路開盤時間推出樓棟市場情況簡述銷售策略及效果第一次2008.5.255#6#市場行情一般最好位置的先銷售，稀缺第二次2008.8.281#7#市場更差，房價在降不做大量的宣傳，通知客戶直接簽約第三期2008.12.233#金融危機爆發(fā)創(chuàng)新電視購房，家家購物，強大的宣傳力度第四次2009.3.72#市場持續(xù)低迷價格調(diào)整，吸引客戶第五期2009.5.183#8#市場回暖逐漸抬高價格產(chǎn)品設(shè)計與與銷售的關(guān)關(guān)系開盤時間推出樓棟房型規(guī)劃對業(yè)務(wù)的拉動銷售中遇到的問題第一次2008.5.255#6#小戶型為主，投資自住都比較多地震后，很多人不敢買房第二次2008.8.281#7#104平米戶型適宜居住持幣觀望情緒嚴(yán)重第三期2008.12.233#104,89平米宜住宜投資金融危機，很多客戶資金緊張第四次2009.3.72#戶型設(shè)計相當(dāng)好觀望情緒濃厚第五期2009.5.183#8#戶型設(shè)計相當(dāng)好樓市回暖時幾乎無房源銷售目錄項目簡介1營銷節(jié)點回顧2客戶分析3營銷中遇到的難點與對策4

戶型編號面積成交客戶情況產(chǎn)品優(yōu)點產(chǎn)品缺點定價水平客戶對該產(chǎn)品的抗性接收度及原因一室一廳A145.49私營企業(yè)主住宅性質(zhì)通天然氣沒有餐廳價格標(biāo)桿無戶型好，接受度高二室二廳B1、B2、B387.61、82.71、89.67私營企業(yè)主.老師精致2房B2B3不通透價格標(biāo)桿B2、B3不通透總價合適B4103.52公務(wù)員，私營業(yè)主3房，南北通透無價格標(biāo)桿有的位置靠路戶型好，價格便宜三室二廳一衛(wèi)C1、C2116.81、116.07老師，公司高管3房，南北通透無較高總價偏高戶型好，接受度高三室二廳二衛(wèi)C3、C4、C5、D1128、127、133公司高管，廣電中心員工3房，戶型大氣無較高總價高戶型好，接受度高四室二廳二衛(wèi)D2153、168政府部門，廣電中心員工4房，豪宅設(shè)計，利用率高剛過144，多交契稅較高總價高戶型好，接受度高客戶及相關(guān)關(guān)戶型分析析目錄項目簡介1營銷節(jié)點回顧2客戶分析3營銷中遇到的難點與對策4樓棟銷售均價戶型分布去化相關(guān)因素分析產(chǎn)品改進意見市場原因產(chǎn)品原因F54872A1、B1市場不好，定價高，銷售速度很慢A+B靈活組合，可以帶動一點銷售B房型次臥開間過小，可放大F65154B2、C1、D1、C2當(dāng)時價格高，市場剛剛出現(xiàn)低潮戶型好，位置好，和南邊五號樓間距大B2小戶型不通透F74705B3、B4市場依然不好，但在小區(qū)內(nèi)的位置較好位置好，安靜，景觀好B3小戶型不通透F84633B3、B4市場開始回暖,價格偏低基本和四號樓持平景觀房，戶型好B3小戶型不通透全程均價4707

各樓棟及去去化相關(guān)因因素分析小結(jié)：1.客戶偏好：：合肥屬于于中部城市市，夏季炎炎熱潮濕，，客戶喜歡歡南北通透透的戶型，，不通透的的戶型抗性性較大。后后期在產(chǎn)品品設(shè)計中，，可采用天天井設(shè)計。。天井2.戶型設(shè)計：：其他很好好3.其他意見：：▲售樓部離項項目較遠，，客戶看房房不便（后后配置有看看房車）▲銷售道具缺缺乏：無樣樣板房，無無現(xiàn)場售樓樓部和示范范景觀區(qū)23第一部分藍蝶苑項目調(diào)研介紹第二部分業(yè)主對產(chǎn)品設(shè)計滿意之處第三部分調(diào)研匯報成果及結(jié)論第四部分業(yè)主反饋意見及建議24第一部分藍蝶苑項目調(diào)研介紹調(diào)研目的調(diào)研內(nèi)容調(diào)研樣本量量25為深入系統(tǒng)統(tǒng)地了解已已售產(chǎn)品在在設(shè)計上的的閃光點和和存在的問問題，完善善新項目的的產(chǎn)品定位位和塑造工工作，進一一步達成產(chǎn)產(chǎn)品“標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化”、精精細(xì)化的設(shè)設(shè)計理念，，更好的服服務(wù)于銷售售工作，對對交房業(yè)主主進行回訪訪調(diào)研。了解已裝修修好并入住住的業(yè)主對對產(chǎn)品設(shè)計計特別滿意意的地方、、對一些設(shè)設(shè)計細(xì)節(jié)的的修改、以以及不滿意意，想改動動但無法實實現(xiàn)的一些些想法。結(jié)結(jié)合公司設(shè)設(shè)計部設(shè)計計問卷。邀約XX苑50戶已裝修好好并入住的的業(yè)主參加加訪談。45m27組，80-90m229組，100-120m211組，121-140m20組，144以上3組，有效樣樣本50組。26第二部分業(yè)主對產(chǎn)品設(shè)計滿意之處27品牌區(qū)位建筑景觀規(guī)劃智能化品質(zhì)戶型28品牌百億XX集團，中國綜合性地產(chǎn)領(lǐng)跑者區(qū)位政務(wù)區(qū)核心區(qū)精華位置，緊鄰政務(wù)辦公大樓和XXX建筑ARTDECO風(fēng)格，永恒經(jīng)典景觀政務(wù)區(qū)景觀綠軸、XXX湖景、社區(qū)內(nèi)部景觀共同打造了三重視界的立體景觀，高達50%的綠化率規(guī)劃人車分流，停車無憂，商住分離智能配套電視監(jiān)控、防盜報警、離線式智能巡更、電動軌道窗簾等品質(zhì)真石漆涂料、STO進口工藝的外墻保溫系統(tǒng)、家庭供暖設(shè)備戶型方正實用，大面積空中花園的贈送因為滿意，，所以會購購買…，滿意的地地方還有很很多…29第三部分調(diào)研匯報成果及結(jié)論外部硬件設(shè)設(shè)施戶外場地道路系統(tǒng)社區(qū)智能化化公共部分戶型設(shè)計主入口30外部硬件設(shè)設(shè)施—大門（含崗崗?fù)ぃ┑目煽勺R別性及及評價項目名：XX苑崗?fù)ぁ⒆髠?cè)側(cè)為人行道道、右側(cè)為為車行道次入口可移動崗?fù)ね?、左?cè)為為車行道，，右側(cè)為人人行道外部硬件設(shè)設(shè)施—大門（含崗崗?fù)ぃ┑目煽勺R別性及及評價31有46%的業(yè)主對大大門的設(shè)計計表示滿意意，有20%的業(yè)主對大大門的設(shè)計計不滿意。。業(yè)主建議：：1.樓盤最好在在樓體和大大門處有XX集團的統(tǒng)一一標(biāo)識，增增強品牌樓樓盤的識別別性，符合合全國性房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司的品品牌形象，，便于進行行品牌宣傳傳，親戚朋友尋尋找起來也也方便。2.建立門禁系系統(tǒng)，杜絕絕外來人員員，便于物物業(yè)統(tǒng)一管管理。3.門頭盡量大大些，樓盤盤的字體要要大，氣派、有有檔次、有有面子，能能和XX的高端品牌牌匹配，崗崗?fù)さ氖孢m適度也可以以提高。4.后門增加樓樓盤標(biāo)識，，崗?fù)ば枰w房子，，不能搭棚棚子。32外部硬件設(shè)設(shè)施—水體景觀局部水景照照片從來沒有開開放過的噴噴泉大水池里的的亂石堆蓮花、觀賞賞魚都被渴渴死了有點水就成成長的藍藻藻33外部硬件設(shè)設(shè)施—水體景觀有27%的業(yè)主對現(xiàn)現(xiàn)在XX苑的大型水水池設(shè)計很很滿意，34%的業(yè)主希望望可以是流流水；只有有5%的業(yè)主表示示不需要水水景，維護護的成本高高。業(yè)主建議：：1.樓盤內(nèi)盡量量設(shè)置水景景。水即是是財，利于于風(fēng)水。有有水，房子子、景觀、、小品也會會顯得更靈靈動，更有有生氣。2.水需需要要經(jīng)經(jīng)常常更更換換，，否否則則會會變變成成死死水水。。流水水和和噴噴泉泉是是活活水水，最最好好了了。。3.現(xiàn)有有的的噴噴泉泉從從交交房房到到現(xiàn)現(xiàn)在在就就沒沒有有開開放放過過，，建建議議在在上上午午8:00-8:30和17:00-17:30開放放。。34有71%的業(yè)業(yè)主主認(rèn)認(rèn)為為目目前前的的水水景景造造型型設(shè)設(shè)置置很很好好，，經(jīng)經(jīng)典典、、不不容容易易淘淘汰汰。。有有24%的業(yè)業(yè)主主考考慮慮到到孩孩子子夏夏季季游游泳泳的的安安全全性性、、便便捷捷性性以以及及低低成成本本，，認(rèn)認(rèn)為為做做開開放放式式的的景景觀觀泳泳池池也也很很好好。。35戶外外場場地地—生活活娛娛樂樂設(shè)設(shè)施施的的配配置置目前前XX苑配配置置了了中中心心花花園園、、小小型型活活動動場場地地和和兒兒童童活活動動場場地地。。進行行訪訪談?wù)剷r時，，中中青青年年受受訪訪者者居居多多，，他他們們希希望望社社區(qū)區(qū)可可以以配配置置健健身身房房和和游游泳泳池池?！，F(xiàn)現(xiàn)在在工工作作壓壓力力大大，，身身體體呈呈亞亞健健康康狀狀態(tài)態(tài)。。社社區(qū)區(qū)如如果果有有配配套套，，運運動動會會很很方方便便，，更更有有利利身身心心健健康康。。（其其他他：：業(yè)業(yè)主主選選擇擇籃籃球球場場））36戶外外場場地地—生活活娛娛樂樂設(shè)設(shè)施施的的配配置置《合肥肥市市城城市市規(guī)規(guī)劃劃管管理理技技術(shù)術(shù)規(guī)規(guī)定定》中應(yīng)應(yīng)按按每每千千人人20平方方配配備備老老年年活活動動場場所所的的規(guī)規(guī)定定。。今今后后的的社社區(qū)區(qū)設(shè)設(shè)計計，，不不僅僅要要落落實實整整體體的的社社區(qū)區(qū)管管理理和和服服務(wù)務(wù)用用房房，，還還應(yīng)應(yīng)該該考考慮慮具具體體的的老老年年活活動動用用房房的的面面積積大大小小以以及及配配套套設(shè)設(shè)施施。。這這不不僅僅僅僅是是社社區(qū)區(qū)服服務(wù)務(wù)，，更更是是服服務(wù)務(wù)社社會會。。沒有有專專門門的的活活動動室室，，老老人人坐坐在在露露天天獨獨自自讀讀報報訪談?wù)剷r時發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，，部部分分家家庭庭老老年年人人缺缺乏乏活活動動場場地地。。新新小小區(qū)區(qū)，，住住戶戶彼彼此此之之間間不不熟熟悉悉，，子子女女不不在在家家，，讓讓老老年年人人更更加加的的寂寂寞寞和和孤孤獨獨。。如如果果有有老老年年人人活活動動中中心心和和社社區(qū)區(qū)餐餐廳廳（（可可與與物物業(yè)業(yè)公公司司共共用用））會會非非常常好好。。市老老齡齡委委：：老老齡齡化化趨趨勢勢明明顯顯；；空巢巢老老人人生生活活質(zhì)質(zhì)量量難難保保證證37道路路系系統(tǒng)統(tǒng)目前前社社區(qū)區(qū)的的車車型型路路線線是是：：1.南北北兩兩側(cè)側(cè)人人車車入入口口及及地地下下車車庫庫入入口口；；2.環(huán)繞繞著著中中間間6幢住住宅宅，，為為車車行行道道；；3.組團團道道路路大大多多為為人人行行區(qū)區(qū)域域。。有34%的業(yè)主非常滿滿意現(xiàn)在的設(shè)設(shè)計，39%的業(yè)主認(rèn)為很很好，只有15%的業(yè)主認(rèn)為比比較差。38道路系統(tǒng)車照片車行道照片差評業(yè)主的建建議：1.樓盤如如果不不是特特別大大，盡盡量能能做到到完全全人車車分流流，就就是路路面上上都是是人行行道，，車全全部在在地下下車庫庫行走走。2.現(xiàn)有的的車行行道需需要改改進：：在單單元門門的樓樓下、、兒童童活動動場地地旁就就不應(yīng)應(yīng)該設(shè)設(shè)置路路面停停車位位，盡盡量多多設(shè)置置些景景觀小小品或或者運運動器器材，，車行行和人人行交交界處處設(shè)置置路障障，杜杜絕安安全隱隱患。。小區(qū)內(nèi)內(nèi)道路路，人人車不不分流流，兒兒童、、老人人行走走有安安全隱隱患。。地面停停車位位單元出出入口口應(yīng)設(shè)置置路障障兒童室室外活活動設(shè)設(shè)施39社區(qū)智智能化化周界防范報警系統(tǒng)1樓道智能照明系統(tǒng)10感應(yīng)卡門禁控制系統(tǒng)2遠程抄表系統(tǒng)11閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)3燈光控制12室內(nèi)緊急求助系統(tǒng)4場景控制13有線電視網(wǎng)5外遮陽系統(tǒng)、光感窗簾14中央空調(diào)系統(tǒng)6燃?xì)鈭缶b置15家電遠程控制7家庭配線箱16電動窗簾8緊急報警系統(tǒng)17信息插座9其他：18智能家家居的的基本本目標(biāo)標(biāo)是為為人們們提供供一個個舒適適、安安全、、方便便和高高效率率的生生活環(huán)環(huán)境。。智能能家居居產(chǎn)品品為家家居環(huán)環(huán)境、、家電電設(shè)備備提供供一個個共享享的接接入中中心，，實現(xiàn)現(xiàn)對家家庭環(huán)環(huán)境及及其設(shè)設(shè)備的的智能能管理理、遠遠程管管理、、集中中管理理和資資源共共享。。位列前前五位位的業(yè)業(yè)主選選項有有：40社區(qū)智智能化化樓道智能照明系統(tǒng)周界防范報警系統(tǒng)燃?xì)鈭缶b置感應(yīng)卡門禁控制系統(tǒng)室內(nèi)緊急求助系統(tǒng)使用的時候必須手動開關(guān)的位置離自家門口遠沒有關(guān)閉的話，會長時間亮，浪費電燈泡的使用壽命縮短，壞了會增加物業(yè)財力、人力成本投入燈泡更換不及時…業(yè)主意見大，會造成滿意度降低的惡性循環(huán)41樓道智智能照照明系系統(tǒng)位位列首首位，，目前前XX苑的低低區(qū)多多數(shù)采采用按按鈕開開關(guān)控控制照照明。。多處燈燈具開開關(guān)位列后后五位位的業(yè)業(yè)主選選項有有：42社區(qū)智智能化化場景控制信息插座家電遠程控制中央空調(diào)系統(tǒng)電動窗簾信息插座信息插插座：：一般是是安裝裝在墻墻面上上的，，也有有桌面面型和和地面面型的的，主主要是是為了了方便便計算算機等等設(shè)備備的移移動，，并且且保持持整個個布線線的美美觀。?？赡芄P筆記本本電腦腦目前前沒有有廣泛泛使用用，所所以選選的較較少。。43電動窗窗簾：作為XX苑智能能化的的賣點點，銷銷售時時吸引引了眾眾多業(yè)業(yè)主的的眼球球，交交付時時，使使用的的是遙遙控器器。部部分業(yè)業(yè)主覺覺得使使用起起來不不方便便，有有的窗窗簾壞壞了，，沒有有辦法法修復(fù)復(fù)。評評價較較低。。如繼續(xù)續(xù)使用用此類類產(chǎn)品品，建建議參參考南南京萬萬科金金色里里程的的智能能化控控制面面板第一張張照片片是可可視對對講第二張張照片片是懶懶人系系統(tǒng)，，安裝裝在床床頭位位置。。便于于操作作。左左側(cè)的的面板板是中中央空空調(diào)控控制系系統(tǒng)；；右邊邊的面面板為為電動動窗簾簾、燈燈光控控制、、音樂樂控制制、電電視背背景墻墻一鍵鍵操作作等。。44舉例來來說，，就是是將物物品之之間像像互聯(lián)聯(lián)網(wǎng)連連接各各計算算機一一樣連連接起起來。。可以以想象象，將將手機機與家家里的的電器器聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)，完完全可可以實實現(xiàn)用用手機機控制制家里里的電電器，，將手手機與與攝像像頭聯(lián)聯(lián)網(wǎng)，，就可可以隨隨時查查看拍拍攝內(nèi)內(nèi)容，，像上上網(wǎng)瀏瀏覽網(wǎng)網(wǎng)頁一一樣方方便。。超過過半數(shù)數(shù)的業(yè)業(yè)主表表示支支持此此項科科技應(yīng)應(yīng)用。。不接受受的原原因主主要有有：1.涉及到到隱私私，比比如手手機丟丟失，，信息息泄露露…利大于于弊2.電磁污污染3.操作過過于復(fù)復(fù)雜，，麻煩煩4.不感興興趣45節(jié)能、、環(huán)保保一直直是生生活中中不變變的主主題。。太陽陽能熱熱水系系統(tǒng)、、太陽陽能發(fā)發(fā)電（（社區(qū)區(qū)照明明燈等等）、、信報報箱密密碼鎖鎖、節(jié)節(jié)水灌灌溉的的選項項，選選擇的的人數(shù)數(shù)眾多多。一一次性性投入入，可可以受受益多多年，，還有有透水水地面面、直直飲水水，也也很受受關(guān)注注。46公共部部分—電梯大大堂首層大大堂：：1.小區(qū)8棟樓，，6棟樓首首層為為2層挑高高設(shè)計計，2棟為單單層大大堂。。單層層的空空間感感、采采光等等整體體效果果差了了很多多。少少數(shù)業(yè)業(yè)主希希望大大堂硬硬裝標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)再再提高高、增增加穿穿衣鏡鏡。2.大堂入入口處處設(shè)置置了門門禁系系統(tǒng)（（目前前未正正式啟啟用）），在在電梯梯北側(cè)側(cè)設(shè)置置了安安全通通道，，直接接通向向小區(qū)區(qū)。這一設(shè)設(shè)計使使得門門禁系系統(tǒng)形形同虛虛設(shè)。。3.非機動動車車車庫未未正式式使用用，目目前非非機動動車停?？?、、充電電全部部在一一樓大大堂。。擁擠擠、形形象差差、出出入不不便是是差選選的主主要原原因。。4.部分樓棟信信報箱使用用外投遞，，下雨時，，報紙經(jīng)常常是全濕的的。有17%的業(yè)主很滿滿意現(xiàn)在的的設(shè)計，42%的業(yè)主認(rèn)為為很好，只只有12%的業(yè)主認(rèn)為為比較差,2%的業(yè)主認(rèn)為為很差。47公共部分—電梯大堂圖1圖2圖3圖4圖5圖1為交房半年年后還未使使用的門禁禁系統(tǒng)，大大堂只能依依靠人工光光源采光；；圖2為停放了非非機動車的的大堂；穿穿過電梯廳廳，看見了了圖3；圖4和圖5不僅通向樓樓梯，也通通向小區(qū)。。48公共部分—電梯大堂部分信報箱箱采用的是是大堂外投投遞的形式式。優(yōu)點：1.適合無樓棟棟管家服務(wù)務(wù)的中檔社社區(qū)，有效效地控制出出入的人員員；2.投遞員不需需要直接進進大堂，方方便操作；；3.節(jié)省大堂空空間缺點：1.物件（報紙紙、對賬單單）易被雨雨水淋濕；；2.改動方式不不好的話，，會破壞立立面效果解決方式：：1.增加顏色一一致的雨棚棚49有17%的業(yè)主認(rèn)為為ARTDECO這種風(fēng)格非非常好，66%的業(yè)主覺得得很好，很很經(jīng)典，不不容易淘汰汰；22%的業(yè)主選擇擇一般，認(rèn)認(rèn)為立面顏顏色淺了、、外圍綠化化差、社區(qū)區(qū)亮點不夠夠。略顯單薄的的外圍綠化化，社區(qū)私私密性欠缺缺：圍欄外圍欄內(nèi)501.銷售時，有有條件通天天然氣，交交房時廚房房和客廳無無隔斷，燃燃?xì)夤静徊煌恻c火火，部分業(yè)業(yè)主覺得破破壞整體裝裝修不愿再再加隔斷。。目前仍在在僵持中。。建議小戶型型用電作為為能源，減減少后期隱隱患。2.客廳采光差差，業(yè)主建建議客臥的的墻不需要要，不僅增增加建筑成成本，也不不便于后期期裝修。3.小戶型最好好可以大3-4個平米，總總價沒有增增加太多，，舒適度會會提高很多多。51戶型—戶型改動、、居住需求求、面積調(diào)調(diào)整1.客廳縮小1-2平米，面積積加至臥室室。2.衛(wèi)生間最好好干濕分離離3.業(yè)主對于主主臥的要求求：一定能放下下1.8米的床+標(biāo)準(zhǔn)60公分的衣柜柜+2個床頭柜，，建議擴大大1-2個平方；52戶型—戶型改動、、居住需求求、面積調(diào)調(diào)整1.購買此戶型型的業(yè)主，，好幾戶對對墻體進行行了改動：：將客廳封封起來做成成房間，次次臥的墻打打掉，做成成客廳。2.不通透3.缺少工作陽陽臺臥室客廳53戶型—戶型改動、、居住需求求、面積調(diào)調(diào)整1.次臥室太小小，可以適適當(dāng)縮小客客廳2.廚房小了，，冰箱不好好放，將陽陽臺打通3.水電等公共共管道劃到到廚房內(nèi)，，空間利用用差，打破破了原先廚廚房的布局局?？臻g局局促，冰箱箱只能放餐餐廳，見下下圖：管道井54戶型—戶型改動、、居住需求求、面積調(diào)調(diào)整1.廚房需要變變大，可縮縮小餐廳或或者客廳的的面積2.衛(wèi)生間不對對著門，最最好能干濕濕分離次臥室太小小，可以適適當(dāng)縮小客客廳3.空中花園在在設(shè)計時，，需要便于于后期改造造，例如預(yù)預(yù)留空調(diào)機機位4.衛(wèi)生間換氣氣扇需要留留孔，自己己裝修時容容易鉆到（（鋼筋）結(jié)結(jié)構(gòu)。5.鍋爐的排量量和煙囪管管徑不成比比例，煙囪囪管徑小了了6.餐廳管道水水槽深度不不夠，管道道暴露出一一部分，影影響木地板板鋪設(shè)，容容易翹。55戶型—戶型改動、、居住需求求、面積調(diào)調(diào)整1.衛(wèi)生間干濕濕分離56戶型—戶型改動、、居住需求求、面積調(diào)調(diào)整1.書房過于好好，比次臥臥還舒適2.廚房太小，，根本放不不下冰箱。。講空中花花園并入廚廚房后，煙煙道和灶臺臺距離遠，，吸煙效果果不好；鍋鍋爐的擺放放位置非常常的別扭，，。不實用用。3.衛(wèi)生間上下下水位置不不合適。目前的管道道位置在面面盆右側(cè)，，裝修不方方便，放置置在門后會會好很多。。煙道鍋爐灶臺5750戶家庭中，，有50%的業(yè)主希望望有戶內(nèi)儲儲藏室，有26%的業(yè)主希望望有地下儲儲藏室有24%的業(yè)主不需需要儲藏室室。面積段戶數(shù)房間內(nèi)儲藏室戶數(shù)需求面積（平米）地下儲藏室戶需求面積（平米）用途80平米以下74111-2收納行李箱、不常用的凳子80-90平米29101-1.592被褥、運動器材、不常用的小家電、家具…100-144平米118232-3144平米以上332-3005859對于窗戶形形式（前提提：不計算算面積）：：54%的業(yè)主更喜喜歡落地窗窗、利用率率高，適合合用在客廳廳、餐廳、、臥室；29%的業(yè)主喜歡歡飄窗，適適合用在臥臥室，但不不如落地窗窗利用率高高；10%的業(yè)主喜歡歡轉(zhuǎn)角窗，，邊戶可以以270度觀景。60對于大飄窗窗，業(yè)主更更喜歡第一一種窗戶的的安裝形式式。即使下雨，，也不用擔(dān)擔(dān)心沒有關(guān)關(guān)窗戶或者者滲水。61對于窗戶開開啟形式42%的業(yè)主更喜喜歡外開平平推、高區(qū)區(qū)業(yè)主有點點擔(dān)心穩(wěn)定定性，時間間長了，會會不會被風(fēng)風(fēng)刮的松動動29%的業(yè)主喜歡歡內(nèi)開內(nèi)導(dǎo)導(dǎo)式，下雨雨天也能開開窗17%的業(yè)主選擇擇了普通窗窗戶只有12%的業(yè)主選擇擇了內(nèi)開，，雖然清潔潔窗戶衛(wèi)生生方便，但但很占室內(nèi)內(nèi)空間。62對于陽臺的的位置1.所有的業(yè)主主第一選擇擇都是客廳廳+陽臺。少數(shù)數(shù)業(yè)主特別別反感臥室室+陽臺的設(shè)計計，家人來來回走動，，不太合適適；2.目前居住的的戶型為餐餐廳+工作陽臺這這種形式，，工作陽臺臺的設(shè)置，，業(yè)主非常常認(rèn)可，所所以繼續(xù)選選擇這樣的的設(shè)計，占占22%；沒有工作作陽臺的業(yè)業(yè)主對此不不敏感。3.更多的業(yè)主主將陽臺定定義成享受受型的地方方。6339%的業(yè)主更傾傾向市政供供暖；22%的業(yè)主更傾傾向使用鍋鍋爐暖氣片片使用冷暖中中央空調(diào)和和分體空調(diào)調(diào)的業(yè)主各各占12%；10%的業(yè)主會選選擇使用地地暖。業(yè)主經(jīng)濟實實力各不相相同，統(tǒng)一一的暖氣片片配置在質(zhì)質(zhì)量、性能能、外觀等等方面很難難滿足所有有業(yè)主的需需求。64隨著時代代的發(fā)展展，人們們居住觀觀念的改改變，越越來越多多的家庭庭以三口口之家為為主，和和父母同同住或三三室同堂堂會越來來越少。。如果購買買100-120平米的小小三房，，有61%的業(yè)主認(rèn)認(rèn)為一個個干濕分分離的衛(wèi)衛(wèi)生間足足夠，否否則有可可能多出出的主衛(wèi)衛(wèi)就改成成儲藏室室使用39%的業(yè)主認(rèn)認(rèn)為仍有有需要配配置兩個個衛(wèi)生間間。此項分析析便于后后期做戶戶型配比比。6571%的業(yè)主認(rèn)認(rèn)為水泥泥墻交付付即可，，裝修公公司鏟墻墻還需要要另外收收取費用用，多花花了人力力、物力力、財力力；7%的業(yè)主覺覺得刷好好乳膠漆漆也不錯錯，多集集中于小小戶型。。66第四部分業(yè)主反饋意見及建議空調(diào)機位位地下車庫庫電梯物業(yè)管理理公共部件件其他67空調(diào)機位位問題：：1.陽臺室外外機無預(yù)預(yù)留位置置，放在在陽臺上上，制冷冷效果差差，產(chǎn)生生熱島效效應(yīng)，陽陽臺太熱熱，都無無法使用用，圖12.已有的室室外機尺尺寸不夠夠，只好好放外面面，圖23.外機百葉葉窗太密密，影響響空調(diào)性性能圖1圖268問題：1.只有少數(shù)數(shù)樓棟直直達地下下車庫。。業(yè)主下下雨或提提重物上上來，不不方便；；2.只有水泥泥臺面，，未安裝裝