價格體系制定培訓(xùn)全套課件

住宅項(xiàng)目價格體系的制定2009.06.25

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技能提升培訓(xùn)系列0“一本天書”多想

多做

多試多學(xué)多累積多沉淀圣經(jīng)1SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產(chǎn)顧問有限公司2基本步驟定義項(xiàng)目屬性現(xiàn)場評定系數(shù)制作價格表格代入計(jì)算價格進(jìn)行價格統(tǒng)計(jì)撰寫定價說明

SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產(chǎn)顧問有限公司步驟一：定義項(xiàng)目屬性現(xiàn)場評定系數(shù) 與客戶充分溝通，了解開發(fā)設(shè)計(jì)重點(diǎn)獲取準(zhǔn)確的總規(guī)圖、平面圖(設(shè)計(jì)圖)明確樓宇編號；明確坐標(biāo)方向充分理解項(xiàng)目坐落、戶型布局等各因素準(zhǔn)備工作一3SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產(chǎn)顧問有限公司準(zhǔn)備工作二組織一個現(xiàn)場評分團(tuán)隊(duì)最好3-4人派發(fā)統(tǒng)一的“定價評分表”選擇常態(tài)的天氣避免在極端天氣進(jìn)行定價評分表的制定尤為重要，是之后制定價格和價格說明的重要依據(jù)4SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產(chǎn)顧問有限公司注意事項(xiàng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)對各項(xiàng)水平因素進(jìn)行圖像記錄（拍照）。每位評分人員除了評分還要簡單文字記錄當(dāng)時評分的根據(jù)。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人需要對所有的評分算術(shù)平均后得出綜合評分表。5SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產(chǎn)顧問有限公司6目錄：1.價格表制作方式說明2.評分系統(tǒng)說明3.價格統(tǒng)計(jì)總體說明水平系數(shù)評定垂直系數(shù)評定特殊影響調(diào)整補(bǔ)充說明SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產(chǎn)顧問有限公司7目錄：1.價格表制作方式說明2.評分系統(tǒng)說明3.價格統(tǒng)計(jì)總體說明水平系數(shù)評定垂直系數(shù)評定特殊影響調(diào)整補(bǔ)充說明SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產(chǎn)顧問有限公司價格表制作方式的說明其實(shí)就是定價方向，可以讓思維更清晰，目的更明確。根據(jù)營銷策略，專業(yè)厘定價格策略，比如預(yù)定均價、推貨策略等；根據(jù)前期與客戶的溝通，以及對項(xiàng)目的現(xiàn)場考察和理解，找出項(xiàng)目定價的關(guān)鍵因素；明確價格制定的方向，比如并加以說明。8SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產(chǎn)顧問有限公司1.價格表制作方式說明9SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產(chǎn)顧問有限公司參考案例一：北西東南A座B座C座環(huán)城高速丫髻沙大橋高壓電線10SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房房地產(chǎn)顧問問有限公司司11SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房房地產(chǎn)顧問問有限公司司參考案例二二：12SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房房地產(chǎn)顧問問有限公司司從產(chǎn)品方面無無法拉開價價格差距，，即戶型產(chǎn)產(chǎn)品所占評評分比重小小13SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房房地產(chǎn)顧問問有限公司司14SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房房地產(chǎn)顧問問有限公司司15目錄：1.價格表制作方式說明2.評分系統(tǒng)說明3.價格統(tǒng)計(jì)總體說明水平系數(shù)評定垂直系數(shù)評定特殊影響調(diào)整補(bǔ)充說明SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房房地產(chǎn)顧問問有限公司司16SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地地陽陽光光房房地地產(chǎn)產(chǎn)顧顧問問有有限限公公司司參考考案案例例一一：：總體說明17SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地地陽陽光光房房地地產(chǎn)產(chǎn)顧顧問問有有限限公公司司參考考案案例例二二：：18SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地地陽陽光光房房地地產(chǎn)產(chǎn)顧顧問問有有限限公公司司水平平因因素素一一般般可可分分為為：：戶型型設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)、、景景觀觀視視野野、、朝朝向向、、通通風(fēng)風(fēng)、、采光光、、噪噪音音、、樓樓距距………每個個因因素素權(quán)權(quán)重重的的厘厘定定：：前期期和客客戶戶充充分分溝通通+項(xiàng)目目的的深深入入理理解解+累積積的的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)3.每個個因素素的的評評分分等等級級和和評評定定標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：：評分分等等級級的的劃劃分分存存在在一一定定的的主主觀觀判判斷斷，，最最好好是是組組員員在在充充分分理理解解項(xiàng)項(xiàng)目目后后商商議議擬擬定定，，擬擬定定等等級級后后項(xiàng)項(xiàng)目目負(fù)責(zé)責(zé)人人需需用用文文字字在在評評分分表表上上明明確確表表述述評分分樓樓層層的的選選定定：：標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)戶戶型型一一般般以以中中間間樓樓層層為為基基準(zhǔn)準(zhǔn)層層，，如如果果是是奇奇偶偶數(shù)數(shù)樓樓層層戶戶型型不不同同需需要要選選擇擇兩兩個個相相鄰鄰的的中中間間樓樓層層進(jìn)進(jìn)行行評評定定19SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地地陽陽光光房房地地產(chǎn)產(chǎn)顧顧問問有有限限公公司司水平系數(shù)評定20SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地地陽陽光光房房地地產(chǎn)產(chǎn)顧顧問問有有限限公公司司參考考案案例例一一：：21SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地地陽陽光光房房地地產(chǎn)產(chǎn)顧顧問問有有限限公公司司22SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地地陽陽光光房房地地產(chǎn)產(chǎn)顧顧問問有有限限公公司司23SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地地陽陽光光房房地地產(chǎn)產(chǎn)顧顧問問有有限限公公司司24SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地地陽陽光光房房地地產(chǎn)產(chǎn)顧顧問問有有限限公公司司25SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地地陽陽光光房房地地產(chǎn)產(chǎn)顧顧問問有有限限公公司司26SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地地陽陽光光房房地地產(chǎn)產(chǎn)顧顧問問有有限限公公司司27SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地地陽陽光光房房地地產(chǎn)產(chǎn)顧顧問問有有限限公公司司28SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地地陽陽光光房房地地產(chǎn)產(chǎn)顧顧問問有有限限公公司司29SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地地陽陽光光房房地地產(chǎn)產(chǎn)顧顧問問有有限限公公司司30SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地地陽陽光光房房地地產(chǎn)產(chǎn)顧顧問問有有限限公公司司31SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地地陽陽光光房房地地產(chǎn)產(chǎn)顧顧問問有有限限公公司司32SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地地陽陽光光房房地地產(chǎn)產(chǎn)顧顧問問有有限限公公司司33SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地地陽陽光光房房地地產(chǎn)產(chǎn)顧顧問問有有限限公公司司34SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地地陽陽光光房房地地產(chǎn)產(chǎn)顧顧問問有有限限公公司司思考考/討論論：：在案案例例一一中中，，為為什什么么景景觀觀評評分分等等級級是是5-10分（（P22），，而而噪噪音音評評分分等等級級是是3-10分（（P30）呢呢？？在水水平平系系數(shù)數(shù)表表中中，，第第三三列列的的數(shù)數(shù)字字代代表表什什么么，，如如何何得得來來？？35SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地地陽陽光光房房地地產(chǎn)產(chǎn)顧顧問問有有限限公公司司36SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地地陽陽光光房房地地產(chǎn)產(chǎn)顧顧問問有有限限公公司司參考考案案例例一一：：37SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地地陽陽光光房房地地產(chǎn)產(chǎn)顧顧問問有有限限公公司司38SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地地陽陽光光房房地地產(chǎn)產(chǎn)顧顧問問有有限限公公司司39SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽陽光房房地產(chǎn)產(chǎn)顧問問有限限公司司40SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽陽光房房地產(chǎn)產(chǎn)顧問問有限限公司司41SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽陽光房房地產(chǎn)產(chǎn)顧問問有限限公司司42SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽陽光房房地產(chǎn)產(chǎn)顧問問有限限公司司43SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽陽光房房地產(chǎn)產(chǎn)顧問問有限限公司司44SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽陽光房房地產(chǎn)產(chǎn)顧問問有限限公司司45SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽陽光房房地產(chǎn)產(chǎn)顧問問有限限公司司46SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽陽光房房地產(chǎn)產(chǎn)顧問問有限限公司司47SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽陽光房房地產(chǎn)產(chǎn)顧問問有限限公司司48SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽陽光房房地產(chǎn)產(chǎn)顧問問有限限公司司49SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽陽光房房地產(chǎn)產(chǎn)顧問問有限限公司司50SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽陽光房房地產(chǎn)產(chǎn)顧問問有限限公司司51SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽陽光房房地產(chǎn)產(chǎn)顧問問有限限公司司52SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽陽光房房地產(chǎn)產(chǎn)顧問問有限限公司司53SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽陽光房房地產(chǎn)產(chǎn)顧問問有限限公司司54SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽陽光房房地產(chǎn)產(chǎn)顧問問有限限公司司55SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽陽光房房地產(chǎn)產(chǎn)顧問問有限限公司司思考/討論：：在案例例一中中，水水平系系數(shù)和和的計(jì)計(jì)算公公式是是：各因素素分值值×權(quán)重，，然后后相加加在案例例二中中，水水平系系數(shù)和和的計(jì)計(jì)算公公式是是：各因素素系數(shù)數(shù)相乘乘兩者的的區(qū)別別在哪哪里？？兩個案案例在在系數(shù)數(shù)評分分上最最大的的區(qū)別別是什什么？？如何何理解解和運(yùn)運(yùn)用？？56SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽陽光房房地產(chǎn)產(chǎn)顧問問有限限公司司57SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽陽光房房地產(chǎn)產(chǎn)顧問問有限限公司司垂直系數(shù)評定垂直因素的的評定定按同同一單單位因因?yàn)闃菢菍拥牡淖兓鹚厮刭|(zhì)差差異進(jìn)進(jìn)行打打分，，一般般分為為：視野景觀變化、采光光變化化、空空間感感差異異、心心理優(yōu)越感感差異、、客戶戶心理感受、、項(xiàng)目特特殊情情況層差類類型一一般可可分為為：斜線型型、折折線型型、梯梯級型型層差差差距：：因應(yīng)建建筑的的高低低、推推貨策策略而而所有有不同同，具具體要要根據(jù)據(jù)擬定定均價價、戶戶型面面積等等因素素調(diào)整整思考/討論：：層差差類型型、差差距與與建筑筑的高高低、、推貨貨策略略之間間有何何聯(lián)系系？58SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽陽光房房地產(chǎn)產(chǎn)顧問問有限限公司司參考案案例一一：59SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽陽光房房地產(chǎn)產(chǎn)顧問問有限限公司司60SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽陽光房房地產(chǎn)產(chǎn)顧問問有限限公司司61SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽陽光房房地產(chǎn)產(chǎn)顧問問有限限公司司62SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽陽光房房地產(chǎn)產(chǎn)顧問問有限限公司司63SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽陽光房房地產(chǎn)產(chǎn)顧問問有限限公司司64SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽陽光房房地產(chǎn)產(chǎn)顧問問有限限公司司65SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽陽光房房地產(chǎn)產(chǎn)顧問問有限限公司司參考案案例二二：66SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽陽光房房地產(chǎn)產(chǎn)顧問問有限限公司司67SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽陽光房房地產(chǎn)產(chǎn)顧問問有限限公司司68SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽陽光房房地產(chǎn)產(chǎn)顧問問有限限公司司69SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽陽光房房地產(chǎn)產(chǎn)顧問問有限限公司司70SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽陽光房房地產(chǎn)產(chǎn)顧問問有限限公司司71SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽陽光房房地產(chǎn)產(chǎn)顧問問有限限公司司72SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽陽光房房地產(chǎn)產(chǎn)顧問問有限限公司司73SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽陽光房房地產(chǎn)產(chǎn)顧問問有限限公司司74SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽陽光房房地產(chǎn)產(chǎn)顧問問有限限公司司特殊影響調(diào)整遇到以以下情情況，，需要要對特特殊樓樓層或或戶型型做出出特殊殊層差差和系系數(shù)調(diào)調(diào)整：：示范單單元層層贈送面面積對開視視野明明顯差差異供需要要求客戶喜喜好……75SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽陽光房房地產(chǎn)產(chǎn)顧問問有限限公司司參考案案例一一：76SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽陽光房房地產(chǎn)產(chǎn)顧問問有限限公司司77SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽陽光房房地產(chǎn)產(chǎn)顧問問有限限公司司參考案案例二二：78SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽陽光房房地產(chǎn)產(chǎn)顧問問有限限公司司79SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽陽光房房地產(chǎn)產(chǎn)顧問問有限限公司司80SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽陽光房房地產(chǎn)產(chǎn)顧問問有限限公司司81SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房房地產(chǎn)顧問問有限公司司82SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房房地產(chǎn)顧問問有限公司司83SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房房地產(chǎn)顧問問有限公司司補(bǔ)充說明參考案例一一：84SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房房地產(chǎn)顧問問有限公司司參考案例二二：85SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房房地產(chǎn)顧問問有限公司司86SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房房地產(chǎn)顧問問有限公司司87SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房房地產(chǎn)顧問問有限公司司88SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房房地產(chǎn)顧問問有限公司司89目錄：1.價格表制作方式說明2.評分系統(tǒng)說明3.價格統(tǒng)計(jì)總體說明水平系數(shù)評定垂直系數(shù)評定特殊影響調(diào)整補(bǔ)充說明SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房房地產(chǎn)顧問問有限公司司注意事項(xiàng)1.安靜無干擾擾的環(huán)境。。2.清醒的頭腦腦。3.過程中隨時時記錄號需需要補(bǔ)充考考慮的事項(xiàng)項(xiàng)、疑點(diǎn)、、備忘等事事項(xiàng)。4.仔細(xì)驗(yàn)算和和核對。5.科學(xué)命名不不同情況下下調(diào)整出來來的價格表表。90SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房房地產(chǎn)顧問問有限公司司步驟二：制制作價格表表格代代入計(jì)算算價格設(shè)置好系數(shù)數(shù)表，單獨(dú)獨(dú)開設(shè)一個個Sheet。設(shè)置好所有有單元的基基本資料表表格，并設(shè)設(shè)好各單元元與系數(shù)表表連接的公公式。代入預(yù)定單單價，嚴(yán)謹(jǐn)謹(jǐn)測算每個個單元，確確保無誤。。單