佳程廣場上市期項(xiàng)目包裝專案

佳程廣場上市期項(xiàng)目包裝專案策略規(guī)劃推廣建議目錄市場分析一、市場分析1、北京市寫字樓/商住樓的供應(yīng)與需求分析:北京市寫字樓/商住樓市場處于飽和狀態(tài)，供大于求，同時新項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)，“佳程廣場”項(xiàng)目占未上市項(xiàng)目的16.51%。（資料來源于央視調(diào)查咨詢中心）萬m2空置率消化率占有率

由于寫字樓/商住樓市場在1998年前投入量過大，導(dǎo)致1998-2000年間市場出現(xiàn)低谷；而今又呈增長態(tài)勢。一、市場分析2、北京市寫字樓/商住樓階段性投入使用量與比例分析:萬m2

一、市場分析3、北京市寫字樓/商住樓的區(qū)域分布分析:東三環(huán)路：商業(yè)繁華，交通便利，配套設(shè)施完善，以商貿(mào)行業(yè)為主，占50%以上。具體有幸福大廈、中旅大廈、京信大廈、昆侖飯店等。霄云路：重要街路，交通快捷，政府機(jī)關(guān)較多。約占20%左右。機(jī)場高速路：為開發(fā)重點(diǎn)區(qū)域，交通及其便利，是進(jìn)出北京市中心的主要地段，約占15%左右。亮馬橋路：百貨業(yè)及涉外飯店集中區(qū)域，環(huán)境好，專業(yè)配套完善，是窗口區(qū)域，約占5%左右。其他：比較分散，約占10%左右。一、市場分析4、東三環(huán)路商圈分析：東三環(huán)路核心商圈多年歷史日客流量100000多人日成交額數(shù)億元商務(wù)圈霄云路/亮馬橋路/新源南路/聯(lián)合國開發(fā)署（使館區(qū)）文化圈世紀(jì)劇院/農(nóng)展館金融圈中行/工行/農(nóng)行餐飲娛樂圈紅子雞海鮮大酒樓/希爾頓大酒店生態(tài)圈朝陽公園/萊太花卉市場信息圈報業(yè)/通訊交通圈機(jī)場高速路/公交便捷醫(yī)療圈北京軍區(qū)總醫(yī)院分院商業(yè)圈燕莎友誼商城東三環(huán)路核心商圈擁有9大資源，極具投資與發(fā)展?jié)摿?。不但是商業(yè)活動的核心區(qū)，也是城市財(cái)富資源的融匯處。人流、資金流、信息流

一、市場分析5、佳程廣場項(xiàng)目規(guī)劃概況：內(nèi)容項(xiàng)目規(guī)劃思想：商務(wù)公寓（商住寫字樓）

功能用途層數(shù)

公共面積（層）

共享大廳

商務(wù)公寓

私人會所

餐飲娛樂

樓層規(guī)劃單位配比單位種類備注廣場交通/泊車位綠化/景觀全樓分?jǐn)傁禂?shù)建筑結(jié)構(gòu)建筑風(fēng)格地下裙樓塔樓車場辦公設(shè)備房配套服務(wù)區(qū)備注凈高走廊寬度電梯數(shù)量（含貨梯）步梯數(shù)量(含消防梯)分?jǐn)傁禂?shù)

面積（層）數(shù)量（層）項(xiàng)目規(guī)劃狀況二、SWOT分析1、優(yōu)勢：項(xiàng)目核心優(yōu)勢競爭力？戶型，總價款低，方便購買東三環(huán)路商圈，構(gòu)成“佳程廣場”的巨大市場潛力酒店式服務(wù)，細(xì)致周到；生活無憂精裝修，省時省事省力，“拎包即住”地段是“佳程廣場”最重要的優(yōu)勢二、SWOT分析2、劣勢：交通：地處旺地深巷（南銀大廈），交通是否便利？電梯：？歷史：本案建造期長，未免會造成社會美譽(yù)度差？價格：單位價格偏高？（均價多少？）居?。簯粜腿绾?？每層戶數(shù)如何？人流如何？三、策略規(guī)劃商住樓大多數(shù)客戶認(rèn)為商住樓是以住宅演變而來，形象力較弱；區(qū)域內(nèi)，并不缺乏此類產(chǎn)品銷售情況不甚樂觀；無鮮明差異，不能凸顯競爭力。寫字間項(xiàng)目周邊近交通、近環(huán)境無法匹配寫字間功能；寫字間市場，空置率高；無競爭力，難以達(dá)成銷售；銷售周期過長。住宅無中庭，無園區(qū)；北向的單元，銷售阻力大；無住宅的配套環(huán)境；均價價位如何？酒店近郊通環(huán)境無法適應(yīng)其客流要求；啟動資金數(shù)巨大、管理龐雜；貨幣回籠遲緩，存在一定風(fēng)險。1、項(xiàng)目定位論證：三、策略規(guī)劃劃2、項(xiàng)目定位位：商務(wù)公公寓酒店式公寓源源于歐洲，是是在旅游區(qū)內(nèi)內(nèi)租給游客供供其臨時休憩憩的物業(yè)，由由專門的管理理公司進(jìn)行統(tǒng)統(tǒng)一的上門管管理，既有酒酒店的性質(zhì)，，又相當(dāng)于個個人的“臨時時住家”。國國內(nèi)的酒店式式公寓最早出出現(xiàn)在深圳，，近兩年在上上海、北京均均有開發(fā)。由由于酒店式商商務(wù)公寓提供供的商務(wù)服務(wù)務(wù)更多地迎合合了信息化時時代日益加快快的生活節(jié)奏奏對時間的需需求，被廣大大商務(wù)人士所所接受，結(jié)合合“佳程廣場場”的產(chǎn)品特特征和東三環(huán)環(huán)核心商業(yè)區(qū)區(qū)的特色，將將項(xiàng)目定位在在：將商務(wù)活動、、個性化商務(wù)務(wù)居住與國際際標(biāo)準(zhǔn)酒店式式服務(wù)有機(jī)結(jié)結(jié)合，利用國際商務(wù)務(wù)公寓，以全全方位高層次次的星級服務(wù)務(wù)為“商務(wù)人人士”在東三環(huán)核心心商務(wù)區(qū)營造造一個“隨時時起降”的商商務(wù)生活平臺臺。三、策略規(guī)劃劃3、競爭區(qū)隔隔：個性化的商務(wù)務(wù)居住和自助式家居居服務(wù)，真正實(shí)現(xiàn)賓至至如歸從事商務(wù)活動動和酒店式服務(wù)務(wù)提供商務(wù)居住住和酒店式服務(wù)務(wù)無論是設(shè)施，，還是服務(wù)，質(zhì)量是差別佳程廣場商務(wù)公寓商住樓酒店住宅寫字樓三、策略規(guī)劃劃4、目標(biāo)群界界定：大投資商中產(chǎn)階層/特特定人群新經(jīng)濟(jì)新環(huán)境境的新貴一族族地位優(yōu)越的小小資群體無家，無憂，，有資金的單單身貴族投資者使用者以東三環(huán)路商商圈為中心，，從事商務(wù)活活動的本地的的個人或組織織，以及外地地辦事機(jī)構(gòu)，，具有投資意意識的商務(wù)人人士。投資性是“佳佳程廣場”的的目標(biāo)客戶群群（投資者與與使用者）共共有的特征三、策略規(guī)劃劃5、核心概念念：新投資時代讓資本為您工工作新資本主張投資“佳程廣廣場”投資是一個永永遠(yuǎn)熱門的話話題，各種投投資渠道也是是極其引人注注目，許多人人都不愿意再再將錢存入銀銀行，而股市市又是一種高高風(fēng)險高利潤潤的投資手段段，但風(fēng)云莫莫測的股市行行情讓許多投投資人望而卻卻步。更多的的投資人為求求得穩(wěn)定的保保障，將目光光投注到“國國債”、“原原始股”等安安全穩(wěn)妥的投投資途徑上，，但這一類型型的投資渠道道大都受到政政府的限制，，致使機(jī)會極極為難得?，F(xiàn)現(xiàn)在已經(jīng)有越越來越多的投投資人關(guān)注的的房地產(chǎn)投資資，希望從中中得到高額安安全的利潤。。在這里，我我們提出：“佳程廣場””將酒店式商商務(wù)公寓劃分分為小面積房房間產(chǎn)權(quán)出售售，統(tǒng)一經(jīng)營營。為投資者者提供了一個個絕佳商機(jī)。。成立“房屋投投資銀行”：：客戶在簽簽定購房合同同的同時，即即可將房產(chǎn)存存入發(fā)展商設(shè)設(shè)立的“房屋屋投資銀行””。每年只需給經(jīng)經(jīng)營者提供60天的空置置時間，就可可以得到相當(dāng)當(dāng)于月供款的的租金利潤，，如果經(jīng)營者者有所贏利還可獲得年終終分紅。相當(dāng)當(dāng)于購房的同同時就可擁有有穩(wěn)定的租約約，安全穩(wěn)定定有保障，還還可獲得不動動產(chǎn)進(jìn)行再投資。讓資資本為您工作作。面積（㎡）價格（元/㎡）總價（元）首付款30%（元）月還款/月回報年還款/年回報（元）收回成本的時限（年）收回成本后還款期總回報（元）30年累積回報（元）投資5070003500001050002761.6433139.68出租收益100元/天300033139.689年零9月9000108000036000承諾收益50元/天150033139.6819年5零月54000018000三、策略規(guī)劃劃6、支持點(diǎn)：：（以商業(yè)貸貸款利率6.336%，，售付三成，，十年還款期期政策計(jì)算））以自備10萬萬元為例，你你可以投資一一套面積100平方米，，單價5300元／平方方米，總價約約50萬元左左右的房子，，余錢可以通通過銀行貸款款獲得，那么么這10萬元元的投資收益益又是怎樣的的呢？短線投投資＝炒樓5300元／／平方米是在在期房剛公開開時購進(jìn)，到到現(xiàn)房時約6個月再賣出出，按1.5％的樓價升升幅計(jì)算，這這時，房子的的單價可以賣賣到6000元／平方米米左右，總價價約57萬元元，短短的6個月，你就就回收了投資資成本，還賺賺了7萬元，，月投資回報報率達(dá)11.7％。長線線投資＝長期期租賃50萬萬元的總房價價，首付10萬元，其余余40萬元20年按揭貸貸款，按等額額還款計(jì)算，，月還款約為為2700元元(含利息)，如果月租租金是3500元，用租租金來還按揭揭款還有盈余余，不到12年，你就可可以收回投資資款，還得到到一套房子的的產(chǎn)權(quán)，并且且可以繼續(xù)獲獲利，因?yàn)橐灰惶追孔拥氖故褂脡勖辽偕僭?0年以以上。面積（㎡）價格（元/㎡）總價（元）首付款30%（元）月還款/月回報年還款/年回報（元）收回成本的時限（年）收回成本后還款期總回報（元）30年累積回報（元）投資5070003500001050001321.2915855.48出租收益100元/天300033139.689年零9月729000108000036000承諾收益50元/天150033139.6819年5零月19050054000018000三、策略規(guī)劃劃6、支持點(diǎn)：：（以個人貸貸款利率5.04%，售售付三成，三三十年還款期期政策計(jì)算））以自備10萬萬元為例，你你可以投資一一套面積100平方米，，單價5300元／平方方米，總價約約50萬元左左右的房子，，余錢可以通通過銀行貸款款獲得，那么么這10萬元元的投資收益益又是怎樣的的呢？短線投投資＝炒樓5300元／／平方米是在在期房剛公開開時購進(jìn)，到到現(xiàn)房時約6個月再賣出出，按1.5％的樓價升升幅計(jì)算，這這時，房子的的單價可以賣賣到6000元／平方米米左右，總價價約57萬元元，短短的6個月，你就就回收了投資資成本，還賺賺了7萬元，，月投資回報報率達(dá)11.7％。長線線投資＝長期期租賃50萬萬元的總房價價，首付10萬元，其余余40萬元20年按揭貸貸款，按等額額還款計(jì)算，，月還款約為為2700元元(含利息)，如果月租租金是3500元，用租租金來還按揭揭款還有盈余余，不到12年，你就可可以收回投資資款，還得到到一套房子的的產(chǎn)權(quán)，并且且可以繼續(xù)獲獲利，因?yàn)橐灰惶追孔拥氖故褂脡勖辽偕僭?0年以以上。首先，投資酒酒店式商務(wù)公公寓的收益率率令人向往：：

假定定按揭期限15年，標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)間價格19.5萬元。。

投資資者只需投入入房價的30％，即58500元，，就可擁有一一套全產(chǎn)權(quán)物物業(yè)。無需承承擔(dān)每月1082.28元的月供，，且省去維修修的麻煩。在在按揭期內(nèi)由由酒店經(jīng)營者者經(jīng)營，一個個月可以享受受4天的免費(fèi)費(fèi)入住權(quán)及使使用酒店裙樓樓健康會所設(shè)設(shè)施。同酒店店經(jīng)營者相比比，投資者不不擔(dān)風(fēng)險，共共享利潤，回回報穩(wěn)定連續(xù)續(xù)，回報率高高。我我們再計(jì)算一一下年投資回回報率：年年投資回回報率（1082.28×12＋4×100））÷58500=22.88％（100元為房房價，未考慮慮利潤分成））

15年后如繼續(xù)續(xù)選擇由酒店店管理者經(jīng)營營，年現(xiàn)金回回報率1082.28××12÷58500=22.2％。。

我們們不妨來看看看酒店式公寓寓與銀行儲蓄蓄、債券回報報率之間的比比較：酒酒店式公公寓與儲蓄、、債券回報率率對比很明顯顯，酒店式商商務(wù)公寓的投投資回報率遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于另外外兩種投資模模式。其其次，讓我我們對其風(fēng)險險進(jìn)行分析。。

“高高收益伴隨高高風(fēng)險”在這這種創(chuàng)新的理理念下成為空空穴來風(fēng)，我我們對酒店式式公寓投資風(fēng)風(fēng)險和銀行存存款、國債、、股票和普通通住宅的風(fēng)險險進(jìn)行對比如如下：(見下下圖）通過對比，結(jié)結(jié)果不言而喻喻。投資酒店店式商務(wù)公寓寓，如同找到到了新奶酪一一般，前途光光明。

銀行存款國債股票普通住宅本案風(fēng)

險

性

分

析收益率及低，風(fēng)險低，面臨通貨膨脹，貨幣貶值利率較銀行存款利率稍低風(fēng)險極高，收益不穩(wěn)投入較大，收益不連續(xù)，穩(wěn)定性差，同質(zhì)現(xiàn)象嚴(yán)重，出租價格呈下降趨勢投入小，收入穩(wěn)定可靠，收益率高，風(fēng)險低專業(yè)的酒店經(jīng)營和優(yōu)越的地理位置提升價值，企業(yè)品牌效應(yīng)的信息保證三、策略規(guī)劃劃6、支持點(diǎn)：：三、策略規(guī)劃劃7、利益點(diǎn)：：黃金地段小戶型精裝修酒店式服務(wù)東三環(huán)路商圈圈市場投資機(jī)會整合利益點(diǎn)佳程廣場投資/自用兩兩輕松24小時商務(wù)務(wù)中心自身配套支持持進(jìn)行延伸三、策略規(guī)劃劃7、利益點(diǎn)：：精選的地段：：地產(chǎn)投資中中的第一要素素——地段優(yōu)優(yōu)勢，已無需需詳加論證。。選擇了具有有投資價值的的地段就取得了80%的的成功?！凹鸭殉虖V場”地地處東三環(huán)核核心商圈內(nèi)，，是重點(diǎn)開發(fā)發(fā)地區(qū)，持續(xù)續(xù)攀升的售價價及租金，，使得得“佳佳程廣廣場””成為為地產(chǎn)產(chǎn)投資資中的的原始始股。。精彩小小戶型型：““佳程程廣場場”？？戶型，，給您您一個個低投投入高高利潤潤的絕絕佳投投資機(jī)機(jī)會。。精裝的的房子子：全全品牌牌化精精裝修修，節(jié)節(jié)省時時間，，節(jié)省省資金金，拎拎包即即可入入住，，讓您您的投投入物物超所所值。。精心的的服務(wù)務(wù)：““佳程程廣場場”酒酒店式式管理理，服服務(wù)細(xì)細(xì)致入入微———方方方面面面貼貼身呵呵護(hù)，，營造造無優(yōu)優(yōu)的生生活空空間。。精明的的投資資：客客戶在在簽定定購房房合同同的同同時，，即可可將房房產(chǎn)存存入發(fā)發(fā)展商商設(shè)立立的““房屋屋投資資銀行行”。。每年年只需需給經(jīng)營者者提供供60天的的空置置時間間，就就可以以得到到相當(dāng)當(dāng)于月月供款款的租租金利利潤，，如果果經(jīng)營營者有有所贏贏利還可可獲獲得得年年終終分分紅紅。。相相當(dāng)當(dāng)于于購購房房的的同同時時就就可可擁擁有有穩(wěn)穩(wěn)定定的的租租約約，，安安全全穩(wěn)穩(wěn)定定有有保保障障，，還還可可獲獲得得不動動產(chǎn)產(chǎn)進(jìn)進(jìn)行行再再投投資資。。三、、策策略略規(guī)規(guī)劃劃8、、傳傳播播語語：：南國國貿(mào)貿(mào)，，北北佳佳程程三、、策策略略規(guī)規(guī)劃劃9、、賣賣點(diǎn)點(diǎn)與與買買點(diǎn)點(diǎn)：：投資資/服服務(wù)務(wù)增值值/方方便便/欲欲望望東三三環(huán)環(huán)商商圈圈潛潛力力酒店店式式服服務(wù)務(wù)24小小時時商商務(wù)務(wù)中中心心戶型型？？/總總價價低低精裝裝修修配套套全全投資資過度度住住宅宅投資資/增增值值一個個人人住住服務(wù)務(wù)好好離工工作作地地近近不用用再再住住酒酒店店了了作辦辦事事處處回報報投資資的的回回報報、、利利潤潤的的回回報報、、使使用用的的回回報報、、欲欲望望的的回回報報三、、策策略略規(guī)規(guī)劃劃10、、營營銷銷策策略略：：打造造高高品品質(zhì)質(zhì)品品牌牌影影響響力力有節(jié)節(jié)奏奏、、有有控控制制的的銷銷售售推推進(jìn)進(jìn)和和投投資資炒炒作作拉動動投投資資者者推動動使使用用者者產(chǎn)權(quán)權(quán)銷銷售售項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)營營兩步步走走/兩兩層層推推三、、策策略略規(guī)規(guī)劃劃11、、產(chǎn)產(chǎn)品品建建議議：：面積積：：以以？？M22？？戶戶型型為為主主；；功能能：：24小小時時物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)、、24小小時時熱熱水水供供應(yīng)應(yīng)、、24小小時時中中央央空空調(diào)調(diào)、、24小小時時中中央央廚廚房房、、公公用律律師師/會會計(jì)計(jì)師師/秘秘書書/保保姆姆、、專專業(yè)業(yè)全全程程代代辦辦公公司司注注冊冊、、商商務(wù)務(wù)中中心心；；配置置：：3-5條條外外線線；；付款款：：降降低低首首付付壓壓力力，，實(shí)實(shí)施施““零零首首付付””或或““3萬萬進(jìn)進(jìn)住住””；；銷售售終終端端：：作作高高售售樓樓中中心心的的調(diào)調(diào)節(jié)節(jié)性性，，提提高高檔檔次次；；自助助特特約約服服務(wù)務(wù)，，即即在在物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)項(xiàng)項(xiàng)目目中中增增設(shè)設(shè)了了諸諸多多類類似似酒酒店店服服務(wù)務(wù)功功能能的的服服務(wù)務(wù)項(xiàng)項(xiàng)目目，，如如叫叫早早、、送送餐餐、、上上門門洗洗衣衣、、計(jì)計(jì)時時家家政政服服務(wù)務(wù)等等。。這這些些頗頗具具新意意、、細(xì)細(xì)致致入入微微的的服服務(wù)務(wù)，，可可以以為為生生活活節(jié)節(jié)奏奏快快、、時時間間緊緊張張、、工工作作繁繁忙忙的的年年輕輕白白領(lǐng)領(lǐng)們們解解除除衣衣食食住住行行的的后后顧顧之之憂憂，，而而且且在在凸凸現(xiàn)現(xiàn)““享享受受””這這一一生生活活的重重點(diǎn)點(diǎn)的的同同時時，，還還盡盡可可能能地地為為他他們們降降低低了了生生活活成成本本。。此此外外，，““自自由由度度””還還利利用用底底商商精精心心規(guī)規(guī)劃劃配配置置了了諸諸如如商商務(wù)務(wù)中中心心、