AMC參與房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)處置有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)平穩(wěn)亦對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)處置能力及不良資產(chǎn)消化能力提出挑戰(zhàn)

C挑戰(zhàn)要點(diǎn)隨著房地產(chǎn)行業(yè)險(xiǎn)加速釋放監(jiān)管部門(mén)已多對(duì)MC參與房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)處置作提出要求近期，央行銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《于做好當(dāng)前金融持房地產(chǎn)市平穩(wěn)健康發(fā)工的通知》（下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》，延續(xù)了監(jiān)鼓勵(lì)及支持MC參與房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)處置的態(tài)度，金融MC外，《通知》首次及地方MC，有利于發(fā)揮其“屬化”特征下信息優(yōu)，引導(dǎo)地方MC發(fā)揮防范區(qū)域金融風(fēng)險(xiǎn)、維區(qū)域金融穩(wěn)的重要職能。同時(shí)，《通知》鼓勵(lì)MC與各方協(xié)商、作，動(dòng)加快資產(chǎn)處置、提升處置效，并提出支金融MC發(fā)行房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)主題金融債券，加快房地產(chǎn)場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)處置程提升處置效具有積極意義。2022年以來(lái)，MC在開(kāi)展房地產(chǎn)不良資處置風(fēng)險(xiǎn)化解方面已有所行動(dòng)，其金融MC在政策引導(dǎo)及支持及前期與房企業(yè)務(wù)合作基礎(chǔ)上參與度較高地方MC參與度逐步提升，除“保交樓”壓力大區(qū)域的地方MC外，股東景或自身實(shí)力較強(qiáng)的地方MC亦積極參與。整體來(lái)看多數(shù)MC在參與房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)處置方仍會(huì)考慮項(xiàng)商業(yè)救助價(jià)，保交付”壓較大區(qū)域，MC或需要發(fā)揮一定政策職能，計(jì)將得到政府的支持。2021年以來(lái)隨著房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)加速放，房地領(lǐng)域積累了一定的不良資產(chǎn)，MC參與房地風(fēng)險(xiǎn)處置既其發(fā)揮防范化解風(fēng)險(xiǎn)的職能所，亦為其提了一定的業(yè)機(jī)，若能發(fā)揮業(yè)優(yōu)勢(shì)，助力房產(chǎn)市場(chǎng)回穩(wěn)將有利于改其產(chǎn)組合的質(zhì)量。需要指出的，本輪房地市場(chǎng)下行周持時(shí)間長(zhǎng)，波范圍廣，相關(guān)債債務(wù)關(guān)系復(fù)，且不同區(qū)、同企業(yè)、不項(xiàng)目差異大，風(fēng)處置難度較，同時(shí)當(dāng)前地行業(yè)復(fù)蘇進(jìn)亦存在較大不確性，MC參與房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)處面臨處置能力及不良資產(chǎn)消化力等方面挑。如何有效別目質(zhì)量，以理的成本介入，通過(guò)債務(wù)和權(quán)重組進(jìn)一挖和提升房地的市場(chǎng)價(jià)值，既是MC通過(guò)市場(chǎng)化方式解風(fēng)的最終途徑，也是MC經(jīng)營(yíng)和管理水平的重要體現(xiàn)。付、“穩(wěn)民生；整體來(lái)看，多數(shù)C在參與房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)處置方面仍會(huì)考慮項(xiàng)目商業(yè)救助價(jià)值，“保交付壓力較大區(qū)域，MC或需要發(fā)揮一定的政策職能，預(yù)計(jì)將得到政府的支持公開(kāi)信息顯示2022年以來(lái)包括中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公（以下簡(jiǎn)“信達(dá)資產(chǎn)、長(zhǎng)城資產(chǎn)東方資產(chǎn)中國(guó)華融資產(chǎn)管理股份有限公（以下簡(jiǎn)“華融資產(chǎn)等金融AC以及浙江省浙商資產(chǎn)管理股份有限公（以下簡(jiǎn)“浙商資產(chǎn)河南資產(chǎn)管理有限公（以簡(jiǎn)“南資產(chǎn)湖北省資產(chǎn)管理有限公（以下簡(jiǎn)“湖北資產(chǎn)江蘇資產(chǎn)管理有限公（以下“江蘇資產(chǎn)廣州資產(chǎn)管理有限公（以下簡(jiǎn)“廣州資產(chǎn)深圳市招商平安資產(chǎn)管理有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“招商平安資產(chǎn)”）等地方，在開(kāi)展房地產(chǎn)不良資產(chǎn)處置及風(fēng)險(xiǎn)化解方均有所行動(dòng)不過(guò)目前市場(chǎng)信息相對(duì)有限多數(shù)行動(dòng)僅披露了合作計(jì)劃及方向具體的細(xì)節(jié)以及實(shí)際落地情況尚未可知從現(xiàn)有信息來(lái)看金融MC在參與房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)處置方面相對(duì)更為積極除政策引導(dǎo)與支持外，前期金融C與房地產(chǎn)公司合作緊密也或使得其更有動(dòng)力及優(yōu)勢(shì)參與房地產(chǎn)項(xiàng)目紓困從披露的行動(dòng)及計(jì)劃來(lái)看金融C參與房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解主要有以下幾種方式一是聯(lián)有實(shí)力的國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)出險(xiǎn)房企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目進(jìn)行收并購(gòu)?fù)ㄟ^(guò)共同出資設(shè)立并購(gòu)基金或共同與險(xiǎn)房企簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議等方式實(shí)現(xiàn)二是地方國(guó)資平臺(tái)合作聯(lián)合出資并撬動(dòng)社會(huì)資本對(duì)區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)房企進(jìn)行紓困三是直接與受困房企訂重組協(xié)議通過(guò)收購(gòu)其債權(quán)緩解其流動(dòng)性壓力或者通過(guò)對(duì)項(xiàng)目注入增量資金帶動(dòng)項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)盤(pán)活受困房企存量資產(chǎn)從實(shí)際進(jìn)展來(lái)看信達(dá)產(chǎn)1和長(zhǎng)城資產(chǎn)2披露的信息顯示上半年金融MC已經(jīng)有部分項(xiàng)目落地對(duì)緩解“保交付壓力及房地產(chǎn)不良資產(chǎn)處置起到一定作用。地方MC參與度亦逐步提升上半年浙商資產(chǎn)已有所行動(dòng)7月政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)壓實(shí)地方政責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生后，更多地方MC披露了設(shè)立紓困基金或其他紓困計(jì)劃。從可獲得的信來(lái)看有意參與房地產(chǎn)項(xiàng)目紓困的地方MC大體上分為以下幾類(lèi)一類(lèi)是股東旗下有地產(chǎn)公司類(lèi)地方AC參與該項(xiàng)業(yè)務(wù)或可依托股東資源，充分發(fā)揮業(yè)務(wù)協(xié)同效應(yīng)，例如廣州資產(chǎn)、招商平安均和股東旗下的地產(chǎn)公司簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議或合作意向書(shū)；一類(lèi)是問(wèn)題樓盤(pán)較多區(qū)域的國(guó)資地方M，由于問(wèn)題樓盤(pán)多數(shù)面臨較大的資金缺，地方C參與此類(lèi)項(xiàng)目更多以保交付為目的，承擔(dān)一定政策職能此類(lèi)情形下地方AMC在參與房地產(chǎn)紓困方面可能更多依托政府出資并通過(guò)揮專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)盤(pán)活相關(guān)樓盤(pán)助力保交付穩(wěn)民生例如河南資產(chǎn)聯(lián)合當(dāng)?shù)貒?guó)企鄭州地產(chǎn)集團(tuán)有限公（以下簡(jiǎn)“鄭州地產(chǎn)設(shè)立紓困金湖北資產(chǎn)聯(lián)合浙商資產(chǎn)設(shè)立紓困基金外部分資金實(shí)力較強(qiáng)處置經(jīng)驗(yàn)較為豐富的地方C亦通過(guò)聯(lián)合行業(yè)協(xié)會(huì)或其他地方C設(shè)立基金等式從事房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)處置相關(guān)業(yè)務(wù)例如浙商資產(chǎn)與浙江省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)設(shè)立并購(gòu)重組專(zhuān)項(xiàng)資金至8目 0額 5 障5 場(chǎng)券1動(dòng)9 與 2有2繞 7的 8約 0表：MC參與房地產(chǎn)風(fēng)處置相關(guān)事項(xiàng)時(shí)間涉及MC主要內(nèi)容2022.4信達(dá)資產(chǎn)與陜西工房產(chǎn)開(kāi)集團(tuán)限公簽署忘錄共設(shè)立人民100元的購(gòu)基金2022.4長(zhǎng)城資產(chǎn)與招商蛇口業(yè)區(qū)股股有限司和兆業(yè)團(tuán)股有限司簽戰(zhàn)略作協(xié)議2022.5華融資產(chǎn)中南建宣控股東與融資江蘇公通市保房建投資限公、南通產(chǎn)業(yè)控股集團(tuán)有限公、江蘇海晟控股團(tuán)有限司共同簽署了支持公司轉(zhuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略合作協(xié)議。根據(jù)有協(xié)議，華融資產(chǎn)和南通保障房建設(shè)投資有限公司過(guò)有限合金等式設(shè)合作簡(jiǎn)稱(chēng)合主體有主體與南產(chǎn)業(yè)股集團(tuán)有公江海晟股集有限司按照11的比例針對(duì)司及南控股其他體在工程工復(fù)優(yōu)質(zhì)目并會(huì)資本合項(xiàng)目活等展業(yè)，共同支中南股轉(zhuǎn)發(fā)展有關(guān)持項(xiàng)總規(guī)不過(guò)50億元2022.6信達(dá)資產(chǎn)與佳源際控有限司簽備忘，幫后者活有資產(chǎn)改善動(dòng)性2022.6浙商資產(chǎn)與浙江房地業(yè)協(xié)簽署議共出資民幣100億元發(fā)設(shè)立并重整伙業(yè)(有合伙”，步成立了00億規(guī)的并購(gòu)組項(xiàng)資”2022.7河南資產(chǎn)與鄭州產(chǎn)集有限司聯(lián)設(shè)立州市產(chǎn)紓基金2022.7招商平安資產(chǎn)招商蛇口發(fā)布公告稱(chēng)，其招商平安資產(chǎn)已署《戰(zhàn)合作協(xié)議》，雙方擬在推境地產(chǎn)目等面進(jìn)合作2022.8浙商資產(chǎn)、湖北資產(chǎn)聯(lián)合設(shè)立50元紓基金加對(duì)湖省不資的購(gòu)處置度服務(wù)保樓、保民生保穩(wěn)”2022.8華融資產(chǎn)華融資與陽(yáng)龍凈團(tuán)有公司署了紓困組架協(xié)議》2022.8江蘇資產(chǎn)中南建相關(guān)告披了其股股中南股與蘇產(chǎn)簽署作框協(xié)議關(guān)事宜。根雙方議，蘇資或其定主擬與南股或其定主共同立規(guī)20億元、續(xù)期3年的金，于中控股關(guān)聯(lián)資的項(xiàng)合作包括限于存量債重組現(xiàn)有目續(xù)等2022.9華融資產(chǎn)富力集團(tuán)披露，其與招商口、中信證券、國(guó)華融署合作框架協(xié)議，各方約富力位于大灣區(qū)的城市更儲(chǔ)備資源為基礎(chǔ)優(yōu)先圍已選定項(xiàng)目探討合作模式徑，并時(shí)探其他力集所持產(chǎn)的作可性2022.9東方資產(chǎn)冠城大宣布董會(huì)同公司就20冠城0”債與方資產(chǎn)展業(yè)合由方資產(chǎn)為司代償付20冠城0”債券1.3億本東方資代償司與方資產(chǎn)形新的權(quán)債關(guān)系償還的負(fù)期限超過(guò)1年，經(jīng)東資同意可延長(zhǎng)期限，還款條件和資金本等由雙方簽署面協(xié)議定。同時(shí)，公司將提供一的資產(chǎn)為述債提供押擔(dān)同時(shí)加部子公共同債人連責(zé)任保人。該筆債已經(jīng)于2022年9月23日成兌及摘牌2022.9廣州資產(chǎn)廣州資產(chǎn)與越秀地產(chǎn)、小投資等簽署了合意向書(shū)計(jì)劃以更廣泛和多元的方與粵港大灣房地風(fēng)險(xiǎn)解及業(yè)整合3相信來(lái)：“交”角，州市付狀，hts//shu./a/66829691000086總體來(lái)看，當(dāng)前無(wú)論是金融C還是地方C在助力化解房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)、服務(wù)保交付穩(wěn)民生方面已有所行動(dòng)從已披露的案例信息來(lái)看多數(shù)C在參與房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)處置方面仍會(huì)慮項(xiàng)目的商業(yè)救助價(jià)值但對(duì)于保交付壓力較大區(qū)域MC或需承擔(dān)一定的政策職能行在2022年第三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中明確提出推動(dòng)保交樓專(zhuān)項(xiàng)借款加快落地使用并視需要適當(dāng)加大力度引導(dǎo)商業(yè)銀行提供配套融資支持，預(yù)計(jì)MC如參與逾期未交付項(xiàng)目將得到一定融資支持。MC參與房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)處置既是其發(fā)揮防范化解風(fēng)險(xiǎn)的職能所在，亦為其提供了一定的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)，若能發(fā)揮專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)助力房地產(chǎn)市場(chǎng)回穩(wěn)將有利于改善其資產(chǎn)組合的質(zhì)量但開(kāi)展此類(lèi)業(yè)務(wù)亦對(duì)MC風(fēng)險(xiǎn)處置能力及不良資產(chǎn)消化能力等方面提出挑戰(zhàn)2021年以來(lái)，隨著越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)發(fā)酵，房地產(chǎn)領(lǐng)域資產(chǎn)量快速惡化從銀行貸款來(lái)看上市銀行數(shù)顯示多數(shù)銀行房地產(chǎn)行業(yè)不良貸款率呈上升態(tài)勢(shì)家披露房地產(chǎn)行業(yè)不良貸款率的上市銀行中，僅5家銀行房地產(chǎn)行業(yè)不良貸款率較2020年末有所降，14家銀行房地產(chǎn)行業(yè)不良貸款率超過(guò)2%，顯著高于商業(yè)銀行不良貸款率平均水平（截至年6月末為1.67%從房地產(chǎn)信托數(shù)據(jù)來(lái)看根據(jù)用益信托數(shù)據(jù)2021年全年房地產(chǎn)信托違約規(guī)模達(dá)917.1億元，202年以來(lái)，房地產(chǎn)信違約風(fēng)險(xiǎn)仍持續(xù)釋放，截至7月2日，違金額達(dá)到578.46億元而從債券市場(chǎng)來(lái)看2021年以房企境內(nèi)債券違約及展期的規(guī)模接近1,500億占同期境內(nèi)債券市場(chǎng)違約及展期規(guī)模的約46%如果考慮到房企境外債信用事件房地產(chǎn)債券風(fēng)險(xiǎn)敞口實(shí)際更高除房企債務(wù)問(wèn)題亟待處置外已售項(xiàng)目的交付風(fēng)險(xiǎn)也值得關(guān)注克爾瑞數(shù)據(jù)顯示截至2021年末，24個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市尚未交付的問(wèn)題項(xiàng)目總建面約2,468萬(wàn)平方米，占2021年商品住成交面積比重達(dá)到10%房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)下行疊加對(duì)樓盤(pán)無(wú)法按“交付的擔(dān)憂情緒2022年6月底以來(lái)，多地業(yè)主宣布停止償還商品房按揭貸款，個(gè)人住房抵押貸款質(zhì)量也面臨一定下行壓力?？傮w來(lái)看當(dāng)前房地產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)形成了一定規(guī)模的不良資產(chǎn)考慮到房地產(chǎn)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)金融體中的重要地位妥善處置相關(guān)資產(chǎn)不僅有利于防范房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大化更對(duì)維護(hù)經(jīng)濟(jì)與金融定具有重要意義從MC角度來(lái)看在房產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加速上揚(yáng)的背景下積極參與房地產(chǎn)不良資產(chǎn)處置與風(fēng)險(xiǎn)化解既是其防范化解重大金融風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的職能所在亦是挖掘與發(fā)展不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)的重要機(jī)遇特別是考慮到MC收購(gòu)的不良債權(quán)中多以房地產(chǎn)作為抵押若能通過(guò)發(fā)揮專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)提升處置效率助力房地產(chǎn)市場(chǎng)回穩(wěn)將有利于改善其資產(chǎn)組合的質(zhì)量。盡管如此，MC開(kāi)展此類(lèi)業(yè)務(wù)仍面臨挑戰(zhàn)一方面本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)下行周期持續(xù)時(shí)間波及范圍廣相關(guān)債權(quán)債務(wù)關(guān)系較為復(fù)雜并涉及民生地方財(cái)政區(qū)域經(jīng)濟(jì)等諸多問(wèn)題且不同區(qū)域、不同企業(yè)不同項(xiàng)目差異較大風(fēng)險(xiǎn)化解模式難以復(fù)制如何因地制宜形成有效處置方案將對(duì)結(jié)論中誠(chéng)信國(guó)際認(rèn)為近期央行銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《通知再次鼓勵(lì)及支持AMC參與房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)處置，對(duì)加快房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)處置進(jìn)程、提升處置效率，促進(jìn)市場(chǎng)出清具有積極意義。MC