房地產(chǎn)成本會計核算課件

第6章房地產(chǎn)成本開發(fā)產(chǎn)品成本核算

第6章房地產(chǎn)成本第一節(jié)開發(fā)產(chǎn)品成本的內容第一節(jié)一、開發(fā)產(chǎn)品成本概念（一）成本與費用聯(lián)系與區(qū)別1、區(qū)別（1）對象不同成本是以產(chǎn)品為對象的企業(yè)資源的消耗；費用是企業(yè)以生產(chǎn)經(jīng)營發(fā)生的各種消耗。（2）作用不同成本是為產(chǎn)品取得經(jīng)營收入補償?shù)暮馁M；費用是為企業(yè)利潤而發(fā)生消耗。一、開發(fā)產(chǎn)品成本概念（一）成本與費用聯(lián)系與區(qū)別2、相同點性質相同：即都是產(chǎn)生的費用。（二）概念開發(fā)產(chǎn)品成本是房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)商品房過程發(fā)生的各項費用。（三）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本的內容1、土地開發(fā)成本；2、房屋開發(fā)成本；3、配套設施開發(fā)成本。2、相同點成本與費用結構合計合計不可預見費12其他費用11開發(fā)期稅費10銷售費用9財務費用8管理費用7開發(fā)間接費6公共配套設施建設費5建筑安裝工程費4基礎設施費3前期工程費2土地費用1項目序號工程成本企業(yè)開發(fā)全部費用

開發(fā)成本甲方乙方直接成本1、2、3、4、5成本與費用結構合計合計不可預見費12其他費用11開二、開發(fā)成本在建筑產(chǎn)品中的結構4103054.568.530工程建設材料采購其他費用市場費用銷售費用建造成本38.5%銷售成本9%社區(qū)配套市政建設土地成本30%土地轉讓未加財務成本與管理費用環(huán)境因素設計因素1055577.5基本利潤項目收益率22.5%5941彈性成本和利潤剛性成本和利潤關鍵控制環(huán)節(jié)3二、開發(fā)成本在建筑產(chǎn)品中的結構4103054.568.530房地產(chǎn)開發(fā)全流程圖房地產(chǎn)開發(fā)全流程圖房地產(chǎn)成本會計核算課件三、開發(fā)產(chǎn)品成本對象1、土地開發(fā)成本：指公司開發(fā)土地（建設場地）所發(fā)生的各項費用。2、配套設施成本：公司開發(fā)有償轉讓的大配套設施及不能有償轉讓的配套設施、不能計入配套的公共基礎設計所發(fā)生的各項費用。3、房屋開發(fā)成本：指公司開發(fā)房屋所發(fā)生的各項費用。4、開發(fā)成本：是指公司在土地、配套設施、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的各項費用，主要包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費和開發(fā)間接費用。三、開發(fā)產(chǎn)品成本對象1、土地開發(fā)成本：指公司開發(fā)土地（建設場

房地產(chǎn)成本核算的步驟：1、確定成本對象2、確定成本項目3、將成本支出計入成本對象具體項目4、確定已銷開發(fā)產(chǎn)品成本

[比較與掌握]：確定成本對象的原則？

如何確定成本對象？房地產(chǎn)成本核算的步驟：如何確定成本對象？1.土地征用費及拆遷補償費2.前期工程費3.基礎設施建設費4.建筑安裝工程費

5.公共配套設施費6.開發(fā)間接費請分析:哪些成本項目可控?房地產(chǎn)產(chǎn)品六大成本項目1.土地征用費及拆遷補償費房地產(chǎn)產(chǎn)品六大成本項目開發(fā)產(chǎn)品成本項目1、土地征用及拆遷補償費：為取得土地開發(fā)使用權（開發(fā)權）而發(fā)生的各項費用。主要包括以下項目：包括土地出讓金、土地轉讓費、土地變更用途及超面積補交的地價、繳納的契稅和印花稅等；拆遷補償費；土地閑置費。開發(fā)產(chǎn)品成本項目1、土地征用及拆遷補償費：開發(fā)產(chǎn)品成本項目2、前期工程費：是指在取得土地開發(fā)權之后，項目開工之前發(fā)生的各項費用。如項目前期報建費、規(guī)劃設計評估費、勘測丈量費、三通一平費、臨時設施費（甲方的）。開發(fā)產(chǎn)品成本項目2、前期工程費：3、基礎設施費：

供電工程費、給排水工程費、供熱、供氣工程費、道路工程、通訊工程、電視、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)3、基礎設施費：4、建筑安裝工程費：

土建工程費（基礎、主體、甲供材料費）和安裝工程費（電氣安裝、弱電安裝、給排水安裝工程費、電梯安裝、空調、消防、燃氣、煤氣和門窗等安裝工程費。工程監(jiān)理費）。4、建筑安裝工程費：開發(fā)產(chǎn)品成本項目5、公共配套設施費：

不可經(jīng)營性公共配套設施、業(yè)主和小區(qū)可經(jīng)營性公共配套設施（幼兒園、郵局等）；地下室、車庫可按產(chǎn)權情況劃分開發(fā)產(chǎn)品成本項目5、公共配套設施費：開發(fā)產(chǎn)品成本項目6、開發(fā)間接費用：是指房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)場組織房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的各項費用。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。如利息貸款費用、物業(yè)管理基金、質檢費、開發(fā)現(xiàn)場管理費等。開發(fā)產(chǎn)品成本項目6、開發(fā)間接費用：為取得土地開發(fā)使用權（開發(fā)權）而發(fā)生的各項費用。主要包括以下項目：1、土地買價（出讓金）2、大市政配套費3、契稅4、耕地占用稅5、土地使用費6、土地閑置費

注意國家相關政策。土地征用費及拆遷補償費為取得土地開發(fā)使用權（開發(fā)權）而發(fā)生的各項費用。主

7、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費8、拆遷補償支出9、安置及動遷支出10、回遷房建造支出11、農(nóng)作物補償費12、危房補償費土地征用費及拆遷補償費7、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費土地征項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。

下列費用可否列入前期工程費：1、報批報建費2、臨時設施費前期工程費項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質勘察、測繪、規(guī)劃、設計、開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎設施支出，主要包括開發(fā)項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。基礎設施建設費開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎設施支出，主開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用，主要包括開發(fā)項目建筑工程費和安裝工程費等。

自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費和以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費。一般稱為“建安成本”。建筑安裝工程費開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用，主要包括開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的、獨立的非營利性的，且產(chǎn)權屬于全體業(yè)主的，或無償贈予地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施支出。公共配套設施費開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的、獨立的非營利性的，企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。

[運用]：開發(fā)間接費與管理費用的區(qū)別開發(fā)間接費企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其2土地開發(fā)成本核算

2一、土地開發(fā)內容按用途可分為2類：一是：為了轉讓、出租而構臺商品性土地，可出售的土地?！毩⒊蔀榉康禺a(chǎn)商品二是：為開發(fā)自己的商品房產(chǎn)品而開發(fā)的土地，即為建造產(chǎn)品而開發(fā)土地?！欠课萆唐返囊徊糠?。一、土地開發(fā)內容按用途可分為2類：二、土地開發(fā)產(chǎn)品成本項目共計4項1.土地征用及拆遷補償費2.前期工程費3.基礎設施費4.開發(fā)間接費二、土地開發(fā)產(chǎn)品成本項目共計4項三、土地開發(fā)成本會計語言表達（一）科目設置方法1.“生產(chǎn)成本”——一級科目庫存商品1.土地購買的實際成本2.前期工程的實際成本3.基礎設施的實際成本4.間接費用的實際成本開發(fā)完工，驗收合格。三、土地開發(fā)成本會計語言表達（一）科目設置方法1.土地購買的（二）會計分錄（1）發(fā)生的土地出讓金時借：生產(chǎn)成本

——某×××商品性土地（成本對象）

—土地征用及拆遷補償費（成本項目）

貸：銀行存款等（二）會計分錄（2）發(fā)生前期工程費時借：生產(chǎn)成本

——某×××商品性土地（成本對象）

—前期工程費（成本項目）

貸：銀行存款等（2）發(fā)生前期工程費時（3）發(fā)生基礎設施費時借：生產(chǎn)成本

——某×××商品性土地（成本對象）

—基礎設施費（成本項目）

貸：銀行存款等（3）發(fā)生基礎設施費時（4）發(fā)生現(xiàn)場管理費用時借：生產(chǎn)成本

——某×××商品性土地（成本對象）

—開發(fā)間接費（成本項目）

貸：開發(fā)間接費用（4）發(fā)生現(xiàn)場管理費用時（5）開發(fā)完工后借：庫存商品

——某×××商品性土地（產(chǎn)品名稱）

貸：生產(chǎn)成本（開發(fā)成本總額）——某×××商品性土地開發(fā)成本（5）開發(fā)完工后自用土地開發(fā)完成時，計入房屋成本的項目中借：生產(chǎn)成本

——×××房屋開發(fā)成本（產(chǎn)品名稱）

——土地征用及拆遷補償費

貸：生產(chǎn)成本（開發(fā)土地成本總額）——×××自用土地開發(fā)成本自用土地開發(fā)完成時，計入房屋成本的項目中借：生產(chǎn)成本3配套設施開發(fā)成本核算3一、配套設施內容（一）房地產(chǎn)配套設施定義公共配套設施：主要指住宅區(qū)內的市政公用設施和綠地。

1、公用設施包括道路、公交站場、環(huán)衛(wèi)設施、各類公用管線(自來水、電力、電信、燃氣、熱力、有線電視、雨水、污水等)及相應的建筑物、構筑物。2、公共設施主要包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務、行政管理和社區(qū)服務和綠地一、配套設施內容（一）房地產(chǎn)配套設施定義二、公共配套設施分類1、建成后能夠有償轉讓的（1）公用管線(自來水、電力、電信、燃氣、熱力、有線電視、雨水、污水等)及相應的建筑物、構筑物。（2）規(guī)劃小區(qū)內的銀行、商店、郵局等（3）非營業(yè)性配套設施，如學校、幼兒園、醫(yī)院等。2、建成后不能轉讓的如業(yè)主辦公室、水塔、車棚、公廁等二、公共配套設施分類1、建成后能夠有償轉讓的房地產(chǎn)成本會計核算課件商業(yè)配套設施商業(yè)配套設施小區(qū)設計圖小區(qū)設計圖三、配套設施成本項目共計6個1.土地征用費及拆遷補償費2.前期工程費3.基礎設施建設費4.建筑安裝工程費

5.公共配套設施費6.開發(fā)間接費三、配套設施成本項目共計6個四、配套設施會計核算（一）原則對可轉讓的當作房屋單獨為成本對象。對不可轉讓的，費用可以作為房屋核算對象的下的子成本項目——“配套設施工程費”（二）科目設置1、開發(fā)成本——商店（成本對象）

——土地征用及拆遷補償

——前期工程費——基礎設施工程費——建安工程費——配套設施工程費（不轉讓的如水塔）——開發(fā)間接費用四、配套設施會計核算（一）原則五、配套設施計算配套設施預提率=某配套設施預算成本/應負擔配套設施預算成本的合計注意：主要是不轉讓配套設施的向商品房和可轉讓的商品性配套設施分配。案例書P170-171分子：不能轉讓的配套設施預算成本；分母：商品房和可轉讓的商品性配套設施預算成本。五、配套設施計算配套設施預提率=某配套設施預算成本/應負擔配4房屋開發(fā)成本核算4房地產(chǎn)成本會計核算課件房地產(chǎn)成本會計核算課件一、房屋開發(fā)成本構成（1）土地征用及拆遷補償費或批租地價（2）前期工程費；（3）基礎設施費；（4）建筑安裝工程費；（5）配套設施費；（6）開發(fā)間接費。一、房屋開發(fā)成本構成（1）土地征用及拆遷補償費或批租地價開發(fā)間接費用分配P160定義：指現(xiàn)成發(fā)生的甲方管理費用。用途：向各商品房和出售的配套設施分配公式：分配率=本月實際開發(fā)單位費用/分配產(chǎn)品直接成本×100%某產(chǎn)品應分配的開發(fā)間接費=該產(chǎn)品直接成本×分配率開發(fā)間接費用分配P160定義：指現(xiàn)成發(fā)生的甲方管理費用。1.一般房屋開發(fā)項目，以每一獨立編制設計概（預）算，或每一獨立的單項開發(fā)工程為成本核算對象。2.同一開發(fā)地點，結構類型相同的群體開發(fā)項目，開竣工時間相近，同一施工隊伍施工的，并為一個成本核算對象，開發(fā)完成后，再按各個單項工程概預算數(shù)的比例，計算各幢房屋的開發(fā)成本。二、房屋開發(fā)成本對象1.一般房屋開發(fā)項目，以每一獨立編制設計概（預）算，或每一獨房地產(chǎn)成本會計核算課件小區(qū)商品住房小區(qū)商品住房3.對于個別規(guī)模較大、工期較長的房屋開發(fā)項目，可以結合經(jīng)濟責任制的需要，按房屋開發(fā)項目的部位劃分成本核算對象。二、房屋開發(fā)成本對象3.對于個別規(guī)模較大、工期較長的房屋開發(fā)項目，可以結合經(jīng)濟責（一）科目設置方法1.“生產(chǎn)成本”——商品房庫存商品三、會計核算設置1.土地購買的實際成本2.前期工程的實際成本3.基礎設施的實際成本4.建安工程實際成本5.配套設施實際成本6.間接費用的實際成本開發(fā)完工，驗收合格。（一）科目設置方法三、會計核算設置1.土地購買的實際成本2.三、會計核算設置（二）成本核算方法1、發(fā)生的土地拆遷及補償費借：生產(chǎn)成本—101商品房開發(fā)成本

__土地征用及拆遷補償費

—土地出讓金1800000貸：銀行存款1800000三、會計核算設置（二）成本核算方法（二）成本核算方法2、發(fā)生的前期工程費借：生產(chǎn)成本—101商品房開發(fā)成本

__前期工程費

—設計費

280000貸：銀行存款280000三、會計核算設置（二）成本核算方法三、會計核算設置（二）成本核算方法3、發(fā)生的基礎設施費借：生產(chǎn)成本—101商品房開發(fā)成本

__基礎設施費

—供水設施費

200000貸：銀行存款200000三、會計核算設置（二）成本核算方法三、會計核算設置（二）成本核算方法4、發(fā)生的建筑安裝工程費借：生產(chǎn)成本—101商品房開發(fā)成本

__建安工程費

—土建費用19000000貸：銀行存款19000000三、會計核算設置（二）成本核算方法三、會計核算設置

（二）成本核算方法5、公共設施配套費借：生產(chǎn)成本—101商品房開發(fā)成本

__配套設施費

—水塔修建費300000貸：應付費用/預提費用

300000三、會計核算設置（二）成本核算方法三、會計核算設置

（二）成本核算方法5、開發(fā)間接費用借：生產(chǎn)成本—101商品房開發(fā)成本

__開發(fā)間接費

—現(xiàn)場管理費50000貸：開發(fā)間接費用50000三、會計核算設置（二）成本核算方法三、會計核算設置

（三）開發(fā)成本完成借：開發(fā)產(chǎn)品/庫存商品—A房屋開發(fā)成本26130000貸：開發(fā)成本/生產(chǎn)成本26130000以上6項目之和=總成本單位成本=總成本/建筑面積

=2613（萬元）/20000（平米）=1081.5元/平米三、會計核算設置（三）開發(fā)成本完成三、會計核算設置

（三）開發(fā)產(chǎn)品銷售時1、結轉開發(fā)成本借：主營業(yè)務成本—A房屋開發(fā)成本26130000貸：開發(fā)產(chǎn)品

/庫存商品26130000三、會計核算設置（三）開發(fā)產(chǎn)品銷售時三、會計核算設置

（三）開發(fā)產(chǎn)品銷售時2、結轉銷售稅金（3%×銷售收入）借：主營業(yè)務成本—A房屋開發(fā)成本××××貸：營業(yè)稅金及附加××××三、會計核算設置（三）開發(fā)產(chǎn)品銷售時三、會計核算設置

（四）開發(fā)產(chǎn)品銷售時實現(xiàn)銷售收入（銷售收入）借：銀行存款/應收賬款××××

貸：主營業(yè)務收入—A房屋銷售收入××××三、會計核算設置（四）開發(fā)產(chǎn)品銷售時三、會計核算設置如果售樓處有單獨的工程概預算，可單獨作為成本對象進行核算，作為自建固定資產(chǎn)處理；如果以后作為物業(yè)管理用房，因為產(chǎn)權屬于全體業(yè)主，可作為“開發(fā)成本——配套設施”核算；如果是臨時建筑，作為固定資產(chǎn)核算，以后售樓處拆除時，直接計入固定資產(chǎn)清理就可以了。

售樓處（接待處）、樣板房的裝修費用，無論數(shù)額大小，均計入建造成本。售樓處（接待處）成本如何核算？如果售樓處有單獨的工程概預算，可單獨作為成第6章房地產(chǎn)成本開發(fā)產(chǎn)品成本核算

第6章房地產(chǎn)成本第一節(jié)開發(fā)產(chǎn)品成本的內容第一節(jié)一、開發(fā)產(chǎn)品成本概念（一）成本與費用聯(lián)系與區(qū)別1、區(qū)別（1）對象不同成本是以產(chǎn)品為對象的企業(yè)資源的消耗；費用是企業(yè)以生產(chǎn)經(jīng)營發(fā)生的各種消耗。（2）作用不同成本是為產(chǎn)品取得經(jīng)營收入補償?shù)暮馁M；費用是為企業(yè)利潤而發(fā)生消耗。一、開發(fā)產(chǎn)品成本概念（一）成本與費用聯(lián)系與區(qū)別2、相同點性質相同：即都是產(chǎn)生的費用。（二）概念開發(fā)產(chǎn)品成本是房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)商品房過程發(fā)生的各項費用。（三）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本的內容1、土地開發(fā)成本；2、房屋開發(fā)成本；3、配套設施開發(fā)成本。2、相同點成本與費用結構合計合計不可預見費12其他費用11開發(fā)期稅費10銷售費用9財務費用8管理費用7開發(fā)間接費6公共配套設施建設費5建筑安裝工程費4基礎設施費3前期工程費2土地費用1項目序號工程成本企業(yè)開發(fā)全部費用

開發(fā)成本甲方乙方直接成本1、2、3、4、5成本與費用結構合計合計不可預見費12其他費用11開二、開發(fā)成本在建筑產(chǎn)品中的結構4103054.568.530工程建設材料采購其他費用市場費用銷售費用建造成本38.5%銷售成本9%社區(qū)配套市政建設土地成本30%土地轉讓未加財務成本與管理費用環(huán)境因素設計因素1055577.5基本利潤項目收益率22.5%5941彈性成本和利潤剛性成本和利潤關鍵控制環(huán)節(jié)3二、開發(fā)成本在建筑產(chǎn)品中的結構4103054.568.530房地產(chǎn)開發(fā)全流程圖房地產(chǎn)開發(fā)全流程圖房地產(chǎn)成本會計核算課件三、開發(fā)產(chǎn)品成本對象1、土地開發(fā)成本：指公司開發(fā)土地（建設場地）所發(fā)生的各項費用。2、配套設施成本：公司開發(fā)有償轉讓的大配套設施及不能有償轉讓的配套設施、不能計入配套的公共基礎設計所發(fā)生的各項費用。3、房屋開發(fā)成本：指公司開發(fā)房屋所發(fā)生的各項費用。4、開發(fā)成本：是指公司在土地、配套設施、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的各項費用，主要包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費和開發(fā)間接費用。三、開發(fā)產(chǎn)品成本對象1、土地開發(fā)成本：指公司開發(fā)土地（建設場

房地產(chǎn)成本核算的步驟：1、確定成本對象2、確定成本項目3、將成本支出計入成本對象具體項目4、確定已銷開發(fā)產(chǎn)品成本

[比較與掌握]：確定成本對象的原則？

如何確定成本對象？房地產(chǎn)成本核算的步驟：如何確定成本對象？1.土地征用費及拆遷補償費2.前期工程費3.基礎設施建設費4.建筑安裝工程費

5.公共配套設施費6.開發(fā)間接費請分析:哪些成本項目可控?房地產(chǎn)產(chǎn)品六大成本項目1.土地征用費及拆遷補償費房地產(chǎn)產(chǎn)品六大成本項目開發(fā)產(chǎn)品成本項目1、土地征用及拆遷補償費：為取得土地開發(fā)使用權（開發(fā)權）而發(fā)生的各項費用。主要包括以下項目：包括土地出讓金、土地轉讓費、土地變更用途及超面積補交的地價、繳納的契稅和印花稅等；拆遷補償費；土地閑置費。開發(fā)產(chǎn)品成本項目1、土地征用及拆遷補償費：開發(fā)產(chǎn)品成本項目2、前期工程費：是指在取得土地開發(fā)權之后，項目開工之前發(fā)生的各項費用。如項目前期報建費、規(guī)劃設計評估費、勘測丈量費、三通一平費、臨時設施費（甲方的）。開發(fā)產(chǎn)品成本項目2、前期工程費：3、基礎設施費：

供電工程費、給排水工程費、供熱、供氣工程費、道路工程、通訊工程、電視、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)3、基礎設施費：4、建筑安裝工程費：

土建工程費（基礎、主體、甲供材料費）和安裝工程費（電氣安裝、弱電安裝、給排水安裝工程費、電梯安裝、空調、消防、燃氣、煤氣和門窗等安裝工程費。工程監(jiān)理費）。4、建筑安裝工程費：開發(fā)產(chǎn)品成本項目5、公共配套設施費：

不可經(jīng)營性公共配套設施、業(yè)主和小區(qū)可經(jīng)營性公共配套設施（幼兒園、郵局等）；地下室、車庫可按產(chǎn)權情況劃分開發(fā)產(chǎn)品成本項目5、公共配套設施費：開發(fā)產(chǎn)品成本項目6、開發(fā)間接費用：是指房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)場組織房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的各項費用。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。如利息貸款費用、物業(yè)管理基金、質檢費、開發(fā)現(xiàn)場管理費等。開發(fā)產(chǎn)品成本項目6、開發(fā)間接費用：為取得土地開發(fā)使用權（開發(fā)權）而發(fā)生的各項費用。主要包括以下項目：1、土地買價（出讓金）2、大市政配套費3、契稅4、耕地占用稅5、土地使用費6、土地閑置費

注意國家相關政策。土地征用費及拆遷補償費為取得土地開發(fā)使用權（開發(fā)權）而發(fā)生的各項費用。主

7、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費8、拆遷補償支出9、安置及動遷支出10、回遷房建造支出11、農(nóng)作物補償費12、危房補償費土地征用費及拆遷補償費7、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費土地征項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。

下列費用可否列入前期工程費：1、報批報建費2、臨時設施費前期工程費項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質勘察、測繪、規(guī)劃、設計、開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎設施支出，主要包括開發(fā)項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費?；A設施建設費開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎設施支出，主開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用，主要包括開發(fā)項目建筑工程費和安裝工程費等。

自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費和以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費。一般稱為“建安成本”。建筑安裝工程費開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用，主要包括開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的、獨立的非營利性的，且產(chǎn)權屬于全體業(yè)主的，或無償贈予地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施支出。公共配套設施費開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的、獨立的非營利性的，企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。

[運用]：開發(fā)間接費與管理費用的區(qū)別開發(fā)間接費企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其2土地開發(fā)成本核算

2一、土地開發(fā)內容按用途可分為2類：一是：為了轉讓、出租而構臺商品性土地，可出售的土地?！毩⒊蔀榉康禺a(chǎn)商品二是：為開發(fā)自己的商品房產(chǎn)品而開發(fā)的土地，即為建造產(chǎn)品而開發(fā)土地。——是房屋商品的一部分。一、土地開發(fā)內容按用途可分為2類：二、土地開發(fā)產(chǎn)品成本項目共計4項1.土地征用及拆遷補償費2.前期工程費3.基礎設施費4.開發(fā)間接費二、土地開發(fā)產(chǎn)品成本項目共計4項三、土地開發(fā)成本會計語言表達（一）科目設置方法1.“生產(chǎn)成本”——一級科目庫存商品1.土地購買的實際成本2.前期工程的實際成本3.基礎設施的實際成本4.間接費用的實際成本開發(fā)完工，驗收合格。三、土地開發(fā)成本會計語言表達（一）科目設置方法1.土地購買的（二）會計分錄（1）發(fā)生的土地出讓金時借：生產(chǎn)成本

——某×××商品性土地（成本對象）

—土地征用及拆遷補償費（成本項目）

貸：銀行存款等（二）會計分錄（2）發(fā)生前期工程費時借：生產(chǎn)成本

——某×××商品性土地（成本對象）

—前期工程費（成本項目）

貸：銀行存款等（2）發(fā)生前期工程費時（3）發(fā)生基礎設施費時借：生產(chǎn)成本

——某×××商品性土地（成本對象）

—基礎設施費（成本項目）

貸：銀行存款等（3）發(fā)生基礎設施費時（4）發(fā)生現(xiàn)場管理費用時借：生產(chǎn)成本

——某×××商品性土地（成本對象）

—開發(fā)間接費（成本項目）

貸：開發(fā)間接費用（4）發(fā)生現(xiàn)場管理費用時（5）開發(fā)完工后借：庫存商品

——某×××商品性土地（產(chǎn)品名稱）

貸：生產(chǎn)成本（開發(fā)成本總額）——某×××商品性土地開發(fā)成本（5）開發(fā)完工后自用土地開發(fā)完成時，計入房屋成本的項目中借：生產(chǎn)成本

——×××房屋開發(fā)成本（產(chǎn)品名稱）

——土地征用及拆遷補償費

貸：生產(chǎn)成本（開發(fā)土地成本總額）——×××自用土地開發(fā)成本自用土地開發(fā)完成時，計入房屋成本的項目中借：生產(chǎn)成本3配套設施開發(fā)成本核算3一、配套設施內容（一）房地產(chǎn)配套設施定義公共配套設施：主要指住宅區(qū)內的市政公用設施和綠地。

1、公用設施包括道路、公交站場、環(huán)衛(wèi)設施、各類公用管線(自來水、電力、電信、燃氣、熱力、有線電視、雨水、污水等)及相應的建筑物、構筑物。2、公共設施主要包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務、行政管理和社區(qū)服務和綠地一、配套設施內容（一）房地產(chǎn)配套設施定義二、公共配套設施分類1、建成后能夠有償轉讓的（1）公用管線(自來水、電力、電信、燃氣、熱力、有線電視、雨水、污水等)及相應的建筑物、構筑物。（2）規(guī)劃小區(qū)內的銀行、商店、郵局等（3）非營業(yè)性配套設施，如學校、幼兒園、醫(yī)院等。2、建成后不能轉讓的如業(yè)主辦公室、水塔、車棚、公廁等二、公共配套設施分類1、建成后能夠有償轉讓的房地產(chǎn)成本會計核算課件商業(yè)配套設施商業(yè)配套設施小區(qū)設計圖小區(qū)設計圖三、配套設施成本項目共計6個1.土地征用費及拆遷補償費2.前期工程費3.基礎設施建設費4.建筑安裝工程費

5.公共配套設施費6.開發(fā)間接費三、配套設施成本項目共計6個四、配套設施會計核算（一）原則對可轉讓的當作房屋單獨為成本對象。對不可轉讓的，費用可以作為房屋核算對象的下的子成本項目——“配套設施工程費”（二）科目設置1、開發(fā)成本——商店（成本對象）

——土地征用及拆遷補償

——前期工程費——基礎設施工程費——建安工程費——配套設施工程費（不轉讓的如水塔）——開發(fā)間接費用四、配套設施會計核算（一）原則五、配套設施計算配套設施預提率=某配套設施預算成本/應負擔配套設施預算成本的合計注意：主要是不轉讓配套設施的向商品房和可轉讓的商品性配套設施分配。案例書P170-171分子：不能轉讓的配套設施預算成本；分母：商品房和可轉讓的商品性配套設施預算成本。五、配套設施計算配套設施預提率=某配套設施預算成本/應負擔配4房屋開發(fā)成本核算4房地產(chǎn)成本會計核算課件房地產(chǎn)成本會計核算課件一、房屋開發(fā)成本構成（1）土地征用及拆遷補償費或批租地價（2）前期工程費；（3）基礎設施費；（4）建筑安裝工程費；（5）配套設施費；（6）開發(fā)間接費。一、房屋開發(fā)成本構成（1）土地征用及拆遷補償費或批租地價開發(fā)間接費用分配P160定義：指現(xiàn)成發(fā)生的甲方管理費用。用途：向各商品房和出售的配套設施分配公式：分配率=本月實際開發(fā)單位費用/分配產(chǎn)品直接成本×100%某產(chǎn)品應分配的開發(fā)間接費=該產(chǎn)品直接成本×分配率開發(fā)間接費用分配P160定義：指現(xiàn)成發(fā)生的甲方管理費用。1.一般房屋開發(fā)項目，以每一獨立編制設計概（預）算，或每一獨立的單項開發(fā)工程為成本核算對象。2.同一開發(fā)地點，結構類型相同的群體開發(fā)項目，開竣工時間相近，同一施工隊伍施工的，并為一個成本核算對象，開發(fā)完成后，再按各個單項工程概預算數(shù)的比例，計算各幢房屋的開發(fā)成本。二、房屋開發(fā)成本對象1.一般房屋開發(fā)項目，以每一獨立編制設計概（預）算，或每一獨房地產(chǎn)成本會計核算課件小區(qū)商品住房小區(qū)商品住房3.對于個別規(guī)模較大、工期較長的房屋開發(fā)項目，可以結合經(jīng)濟責任制的需要，按房屋開發(fā)項目的部位劃分成本核算對象。二、房屋開發(fā)成本對象3.對于個別規(guī)模較大、工期較長的房屋開發(fā)項目，可以結合經(jīng)濟責（一）科目設置方法1.“生產(chǎn)成本”——商品房庫存商品三、會計核算設置1.土地購買的實際成本2.前期工程的實際成本3.基礎設施的實際成本4.建安工程實際成本5.配套設施實際成本6.間接費用的實際成本開發(fā)完工，驗收合格。（一）科目設置方法三、會計核算設置1.土地購買的實際成本2.三、會計核算設置（二）成本核算方法1、發(fā)生的土地拆遷及補償費借：生產(chǎn)成本—101商品房開發(fā)成本

__土地征用及拆遷補償費

—土地出讓金1800000貸：銀行存款1800000三、會計核算設置（二）成本核算方法（二）成本核算方法2、發(fā)生的前期工程費借：生產(chǎn)成本—101商品房開發(fā)成本

__前期工程費

—設計費

280000貸：銀行存款