房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金管理實務(wù)課件

房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金管理實務(wù)課件1資金管理實務(wù)資金管理實務(wù)2第一部分房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理第一部分3一、現(xiàn)金流的定義：現(xiàn)金流是指企業(yè)在一定時期內(nèi)現(xiàn)金流入和流出的數(shù)量。現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出、凈現(xiàn)金流一、現(xiàn)金流的定義：現(xiàn)金流是指企業(yè)在一定時期內(nèi)現(xiàn)金流入和流出的4

二、現(xiàn)金流計劃管理在企業(yè)營運中的重要作用（一）現(xiàn)金流管理是企業(yè)的生命線。（二）現(xiàn)金流分析是企業(yè)投資和經(jīng)營決策的重要依據(jù)之一。（三）良好的現(xiàn)金流管理是提高集團整體效益，實現(xiàn)集團快速發(fā)展的保障。二、現(xiàn)金流計劃管理在企業(yè)營運中的重要作用5三、項目公司現(xiàn)金的籌集與使用（一）籌集：1、股東投入2、銀行貸款3、其他借款4、銷售收入5、其他零星收入三、項目公司現(xiàn)金的籌集與使用6（二）使用：1、土地款（包括出讓金、契稅等）2、前期費用（規(guī)費、設(shè)計費、前期工程費）3、建筑費用4、稅費5、歸還股東貸款及銀行貸款6、利潤分配。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金管理實務(wù)課件7

四、現(xiàn)金流計劃的編制：

集團現(xiàn)行對項目公司的現(xiàn)金流計劃要求：1、項目可行性研究階段的現(xiàn)金流測算2、項目整體現(xiàn)金流計劃3、項目年度現(xiàn)金流計劃4、項目月度現(xiàn)金流計劃

例：月度現(xiàn)金流計劃四、現(xiàn)金流計劃的編制：8五、項目公司的開發(fā)計劃確定及執(zhí)行情況對集團公司現(xiàn)金流計劃的影響。五、項目公司的開發(fā)計劃確定及執(zhí)行情況對集團公司現(xiàn)金流計劃的9

現(xiàn)金流計劃是建立在項目的開發(fā)計劃基礎(chǔ)上的，如果開發(fā)計劃不合理，則影響的不僅是項目公司本身的現(xiàn)金流，對集團的現(xiàn)金流管理將會帶來重大影響。

101、對會計利潤的影響；2、對凈負債率的影響；3、對利息保障倍數(shù)的影響。上述指標(biāo)都會影響到公司的融資，進而影響到公司的生存與發(fā)展。1、對會計利潤的影響；11六、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的主要特點

（一）土地儲備的現(xiàn)金投入大而集中，且占用時間長，銀行貸款受政策制約。（二）預(yù)售制度和銀行按揭的實施，加快了現(xiàn)金回籠速度，為實現(xiàn)較高的資金回報率提供了空間。六、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的主要特點12（三）支出的剛性和收入來源的不確定性，增加了現(xiàn)金流量管理的難度。（四）稅負支出高，且：1、發(fā)生在預(yù)售階段；2、稅收一般也不考慮資金的時間價值和品質(zhì)溢價。（三）支出的剛性和收入來源的不確定性，增加了現(xiàn)金流量管理的難13四、現(xiàn)金使用效率考量的幾種基本工具（一）凈現(xiàn)金流：凈現(xiàn)金流是指：一個公司在一定時期內(nèi)現(xiàn)金流入和流出的差額。項目能否快速取得現(xiàn)金的凈流入，實現(xiàn)投入產(chǎn)出的良性環(huán)流，是公司發(fā)展能力的重要指標(biāo)。項目公司的目標(biāo)就是爭取盡早實現(xiàn)凈現(xiàn)金流。我們每一個月都在計算各公司占用集團的資金。四、現(xiàn)金使用效率考量的幾種基本工具14

（二）內(nèi)部收益率（IRR）：內(nèi)部收益率（IRR）是指項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計等于零（或凈年值等于零）時的折現(xiàn)率。內(nèi)部收益率是效率型指標(biāo)，它反映項目資金流入和流出的時間價值，并據(jù)此計算股東自有資金投入的回報，是考察項目投入產(chǎn)出效率的重要指標(biāo)。（二）內(nèi)部收益率（IRR）：15內(nèi)部收益率與股東投入資金的回收速度有關(guān)，而股東資金的回收速度又與項目的開發(fā)進度有關(guān)。利潤高的項目不一定內(nèi)部收益率高。我們可以用以下兩個簡單的開發(fā)案例來看銷售速度、開工速度對IRR的影響。內(nèi)部收益率與股東投入資金的回收速度有關(guān)，16兩個項目，開發(fā)速度一樣，銷售速度不一樣，IRR差異會很大：

項目A（銷售速度快）

項目B（銷售速度慢）兩個項目，開發(fā)速度一樣，銷售速度不一樣，I17

同樣是上述項目，開發(fā)速度不同所引起的IRR差異比較：

項目C（開發(fā)速度慢）

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（三）預(yù)售周轉(zhuǎn)率：預(yù)售周轉(zhuǎn)率是指期內(nèi)預(yù)售回籠資金與平均存貨（土地、在建工程、已竣工待售物業(yè)）的比率，反映資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度，比例越高，則資產(chǎn)速度越快。

基本假設(shè)

同行預(yù)售周轉(zhuǎn)率對比表（三）預(yù)售周轉(zhuǎn)率：19（四）總資產(chǎn)收益率=銷售凈利潤率×總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。綠城06與07年的盈利指標(biāo)：

2006年綠城杜邦圖

2007年綠城杜邦圖

房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金管理實務(wù)課件20

五、房地產(chǎn)現(xiàn)金流管理中需要平衡的幾個關(guān)系（一）現(xiàn)金流對項目開發(fā)進度的依賴關(guān)系。（二）資金內(nèi)部收益率與項目利潤的關(guān)系。（三）加速資金周轉(zhuǎn)與集團整體發(fā)展規(guī)模的關(guān)系。

21六、對加快公司資金周轉(zhuǎn)速度，加強現(xiàn)金流管理的幾點思考（一）強化項目公司總經(jīng)理、分片執(zhí)行總經(jīng)理對所管項目現(xiàn)金流計劃管理的職責(zé)和相關(guān)經(jīng)營指標(biāo)的考核，對經(jīng)集團評審?fù)ㄟ^的現(xiàn)金流回籠上調(diào)計劃實行指令性管理，并輔以必要的激勵獎懲措施；六、對加快公司資金周轉(zhuǎn)速度，加強現(xiàn)金流管理的幾點思考22（二）加快規(guī)劃設(shè)計進度，盡快滿足貸款條件；（三）適當(dāng)計劃建設(shè)速度，合理控制可售房源；（四）加大銷售推盤量，合理確定銷售價格，并加強應(yīng)收款催收，以加快銷售回籠。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金管理實務(wù)課件23第二部分

房地產(chǎn)企業(yè)融資實務(wù)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金管理實務(wù)課件24一、概述（一）房地產(chǎn)行業(yè)為資金密集型行業(yè)，對融資的依存度高、需求量大，且政策限制多。（二）融洽的銀企關(guān)系、良好的企業(yè)運營狀況和高素質(zhì)的融資人員，是做好融資工作的前提。（三）項目貸款取得的時間與數(shù)量。一、概述25二、境內(nèi)融資（一）銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的主要政策約束：1、四證；2、自有資金35%；外企是50%。3、資金封閉管理。二、境內(nèi)融資26（二）房地產(chǎn)開發(fā)貸款融資有關(guān)實務(wù)：1、集團授信與項目貸款；2、合作銀行的選擇；3、投資總額與貸款總額的確定；4、前期“四證”與整體項目貸款，以及不同項目之間貸款的處理；5、35%自有資金比例的處理辦法；（二）房地產(chǎn)開發(fā)貸款融資有關(guān)實務(wù)：276、抵押擔(dān)保的注意事項；7、“四證”領(lǐng)出前的前期報批工作；8、貸款期限和項目開發(fā)周期；9、資金封閉管理與集團統(tǒng)一調(diào)度；10、項目開發(fā)貸款與客戶按揭貸款業(yè)務(wù)之間的統(tǒng)籌；11、融資籌劃方案的確定。6、抵押擔(dān)保的注意事項；28（三）其他貸款和融資渠道簡介：

1、固定資產(chǎn)貸款；2、流動資金貸款；3、委托貸款；4、股權(quán)性融資。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金管理實務(wù)課件29三、境外融資（一）資本市場簡述：1、實體經(jīng)濟基礎(chǔ)上的虛擬經(jīng)濟，通過市場機制發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)價值和投資機會，從而促成資金的市場配置。三、境外融資302、資本市場的投資取向基本面：行業(yè)前景、市場地位、開發(fā)能力、盈利能力、管理團隊成長性：優(yōu)質(zhì)的土地儲備、持續(xù)的業(yè)績增長財務(wù)狀況：現(xiàn)金流、毛利率、負債率運行狀況：計劃執(zhí)行力、規(guī)范、透明價值水平：市盈率（PE）、凈現(xiàn)值（NAV）2、資本市場的投資取向313、上市公司與非上市公司發(fā)展模式的差異：市值最大化與利潤最大化。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金管理實務(wù)課件32

（二）境外上市公司在資本市場再融資的主要方式：1、增發(fā)股票；2、高收益?zhèn)?、可轉(zhuǎn)換債券。

33（三）境外其他融資渠道：1、境外基金的合作；2、境外商業(yè)銀行的貸款。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金管理實務(wù)課件34（四）境外資金的調(diào)回：1、項目投資規(guī)模的審批；2、結(jié)匯的辦理。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金管理實務(wù)課件35謝謝！謝謝！36房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金管理實務(wù)課件37資金管理實務(wù)資金管理實務(wù)38第一部分房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理第一部分39一、現(xiàn)金流的定義：現(xiàn)金流是指企業(yè)在一定時期內(nèi)現(xiàn)金流入和流出的數(shù)量?，F(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出、凈現(xiàn)金流一、現(xiàn)金流的定義：現(xiàn)金流是指企業(yè)在一定時期內(nèi)現(xiàn)金流入和流出的40

二、現(xiàn)金流計劃管理在企業(yè)營運中的重要作用（一）現(xiàn)金流管理是企業(yè)的生命線。（二）現(xiàn)金流分析是企業(yè)投資和經(jīng)營決策的重要依據(jù)之一。（三）良好的現(xiàn)金流管理是提高集團整體效益，實現(xiàn)集團快速發(fā)展的保障。二、現(xiàn)金流計劃管理在企業(yè)營運中的重要作用41三、項目公司現(xiàn)金的籌集與使用（一）籌集：1、股東投入2、銀行貸款3、其他借款4、銷售收入5、其他零星收入三、項目公司現(xiàn)金的籌集與使用42（二）使用：1、土地款（包括出讓金、契稅等）2、前期費用（規(guī)費、設(shè)計費、前期工程費）3、建筑費用4、稅費5、歸還股東貸款及銀行貸款6、利潤分配。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金管理實務(wù)課件43

四、現(xiàn)金流計劃的編制：

集團現(xiàn)行對項目公司的現(xiàn)金流計劃要求：1、項目可行性研究階段的現(xiàn)金流測算2、項目整體現(xiàn)金流計劃3、項目年度現(xiàn)金流計劃4、項目月度現(xiàn)金流計劃

例：月度現(xiàn)金流計劃四、現(xiàn)金流計劃的編制：44五、項目公司的開發(fā)計劃確定及執(zhí)行情況對集團公司現(xiàn)金流計劃的影響。五、項目公司的開發(fā)計劃確定及執(zhí)行情況對集團公司現(xiàn)金流計劃的45

現(xiàn)金流計劃是建立在項目的開發(fā)計劃基礎(chǔ)上的，如果開發(fā)計劃不合理，則影響的不僅是項目公司本身的現(xiàn)金流，對集團的現(xiàn)金流管理將會帶來重大影響。

461、對會計利潤的影響；2、對凈負債率的影響；3、對利息保障倍數(shù)的影響。上述指標(biāo)都會影響到公司的融資，進而影響到公司的生存與發(fā)展。1、對會計利潤的影響；47六、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的主要特點

（一）土地儲備的現(xiàn)金投入大而集中，且占用時間長，銀行貸款受政策制約。（二）預(yù)售制度和銀行按揭的實施，加快了現(xiàn)金回籠速度，為實現(xiàn)較高的資金回報率提供了空間。六、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的主要特點48（三）支出的剛性和收入來源的不確定性，增加了現(xiàn)金流量管理的難度。（四）稅負支出高，且：1、發(fā)生在預(yù)售階段；2、稅收一般也不考慮資金的時間價值和品質(zhì)溢價。（三）支出的剛性和收入來源的不確定性，增加了現(xiàn)金流量管理的難49四、現(xiàn)金使用效率考量的幾種基本工具（一）凈現(xiàn)金流：凈現(xiàn)金流是指：一個公司在一定時期內(nèi)現(xiàn)金流入和流出的差額。項目能否快速取得現(xiàn)金的凈流入，實現(xiàn)投入產(chǎn)出的良性環(huán)流，是公司發(fā)展能力的重要指標(biāo)。項目公司的目標(biāo)就是爭取盡早實現(xiàn)凈現(xiàn)金流。我們每一個月都在計算各公司占用集團的資金。四、現(xiàn)金使用效率考量的幾種基本工具50

（二）內(nèi)部收益率（IRR）：內(nèi)部收益率（IRR）是指項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計等于零（或凈年值等于零）時的折現(xiàn)率。內(nèi)部收益率是效率型指標(biāo)，它反映項目資金流入和流出的時間價值，并據(jù)此計算股東自有資金投入的回報，是考察項目投入產(chǎn)出效率的重要指標(biāo)。（二）內(nèi)部收益率（IRR）：51內(nèi)部收益率與股東投入資金的回收速度有關(guān)，而股東資金的回收速度又與項目的開發(fā)進度有關(guān)。利潤高的項目不一定內(nèi)部收益率高。我們可以用以下兩個簡單的開發(fā)案例來看銷售速度、開工速度對IRR的影響。內(nèi)部收益率與股東投入資金的回收速度有關(guān)，52兩個項目，開發(fā)速度一樣，銷售速度不一樣，IRR差異會很大：

項目A（銷售速度快）

項目B（銷售速度慢）兩個項目，開發(fā)速度一樣，銷售速度不一樣，I53

同樣是上述項目，開發(fā)速度不同所引起的IRR差異比較：

項目C（開發(fā)速度慢）

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（三）預(yù)售周轉(zhuǎn)率：預(yù)售周轉(zhuǎn)率是指期內(nèi)預(yù)售回籠資金與平均存貨（土地、在建工程、已竣工待售物業(yè)）的比率，反映資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度，比例越高，則資產(chǎn)速度越快。

基本假設(shè)

同行預(yù)售周轉(zhuǎn)率對比表（三）預(yù)售周轉(zhuǎn)率：55（四）總資產(chǎn)收益率=銷售凈利潤率×總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。綠城06與07年的盈利指標(biāo)：

2006年綠城杜邦圖

2007年綠城杜邦圖

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五、房地產(chǎn)現(xiàn)金流管理中需要平衡的幾個關(guān)系（一）現(xiàn)金流對項目開發(fā)進度的依賴關(guān)系。（二）資金內(nèi)部收益率與項目利潤的關(guān)系。（三）加速資金周轉(zhuǎn)與集團整體發(fā)展規(guī)模的關(guān)系。

57六、對加快公司資金周轉(zhuǎn)速度，加強現(xiàn)金流管理的幾點思考（一）強化項目公司總經(jīng)理、分片執(zhí)行總經(jīng)理對所管項目現(xiàn)金流計劃管理的職責(zé)和相關(guān)經(jīng)營指標(biāo)的考核，對經(jīng)集團評審?fù)ㄟ^的現(xiàn)金流回籠上調(diào)計劃實行指令性管理，并輔以必要的激勵獎懲措施；六、對加快公司資金周轉(zhuǎn)速度，加強現(xiàn)金流管理的幾點思考58（二）加快規(guī)劃設(shè)計進度，盡快滿足貸款條件；（三）適當(dāng)計劃建設(shè)速度，合理控制可售房源；（四）加大銷售推盤量，合理確定銷售價格，并加強應(yīng)收款催收，以加快銷售回籠。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金管理實務(wù)課件59第二部分

房地產(chǎn)企業(yè)融資實務(wù)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金管理實務(wù)課件60一、概述（一）房地產(chǎn)行業(yè)為資金密集型行業(yè)，對融資的依存度高、需求量大，且政策限制多。（二）融洽的銀企關(guān)系、良好的企業(yè)運營狀況和高素質(zhì)的融資人員，是做好融資工作的前提。（三）項目貸款取得的時間與數(shù)量。一、概述61二、境內(nèi)融資（一）銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的主要政策約束：1、四證；2、自有資金35%；外企是50%。3、資金封閉管理。二、境內(nèi)融資62（二）房地產(chǎn)開發(fā)貸款融資有關(guān)實務(wù)：1、集團授信與項目貸款；2、合作銀行的選擇；3、投資總額與貸款總額的確定；4、前期“四證”與整體項目貸款，以及不同項目之間貸款的處理；5、35%自有資金比例的處理辦法；（二）房地產(chǎn)開發(fā)貸款融資有關(guān)實務(wù)：636、抵押擔(dān)保的注