大型綜合超建設(shè)項(xiàng)目可研

大型綜合超市建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"第一章總論 1項(xiàng)目名稱 1項(xiàng)目建設(shè)單位 1可研報(bào)告編寫(xiě)單位 錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽?？裳袌?bào)告編制依據(jù) 1研究范圍內(nèi)容 2項(xiàng)目概況 2研究結(jié)論及建議 4\o"CurrentDocument"第二章背景及必要性 5項(xiàng)目提出的背景 5項(xiàng)目建設(shè)的必要性 8\o"CurrentDocument"第三章需求分析 10西安市宏觀商業(yè)市場(chǎng)特點(diǎn)分析 10西安超級(jí)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)與前景分析 11項(xiàng)目區(qū)市場(chǎng)調(diào)研及分析 12項(xiàng)目SWOT分析 17\o"CurrentDocument"第四章建設(shè)地址及建設(shè)條件 19建設(shè)地址 19項(xiàng)目建設(shè)條件 19社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況 19項(xiàng)目地配套條件 20\o"CurrentDocument"第五章總體方案設(shè)計(jì) 26發(fā)展目標(biāo) 26發(fā)展定位 26經(jīng)營(yíng)策略 30項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式 32\o"CurrentDocument"第六章建設(shè)方案設(shè)計(jì) 33設(shè)計(jì)依據(jù) 33建設(shè)內(nèi)容 33土建方案 34無(wú)障礙設(shè)施建設(shè) 37設(shè)備方案 37公用輔助工程 40\o"CurrentDocument"第七章節(jié)能節(jié)水 51設(shè)計(jì)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn) 51能耗指標(biāo)計(jì)算分析 52\o"CurrentDocument"節(jié)能措施和效果分析 52節(jié)水和水資源利用 54\o"CurrentDocument"第八章環(huán)境影響分析 55環(huán)保設(shè)計(jì)依據(jù) 55環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀 55\o"CurrentDocument"建設(shè)期環(huán)境影響分析及防治 56\o"CurrentDocument"運(yùn)營(yíng)期環(huán)境影響分析及防治 58環(huán)境影響評(píng)價(jià) 59\o"CurrentDocument"第九章勞動(dòng)安全與消防 60安全衛(wèi)生 60消防 61\o"CurrentDocument"第十章項(xiàng)目實(shí)施管理與進(jìn)度安排 64\o"CurrentDocument"項(xiàng)目實(shí)施管理 64項(xiàng)目招投標(biāo) 65項(xiàng)目建設(shè)工期與實(shí)施進(jìn)度安排 68\o"CurrentDocument"第十一章組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 69組織機(jī)構(gòu) 69人力資源配置 70人員培訓(xùn)計(jì)劃 71\o"CurrentDocument"第十二章投資估算與資金籌措 72投資估算編制依據(jù) 72其它工程費(fèi)用和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 72\o"CurrentDocument"總投資估算 72資金籌措 74\o"CurrentDocument"第十三章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 75財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù) 75財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 75財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算 77不確定性分析 79\o"CurrentDocument"財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)綜合結(jié)論 80\o"CurrentDocument"第十四章風(fēng)險(xiǎn)分析 82風(fēng)險(xiǎn)分析概述 82項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)策 83\o"CurrentDocument"第十五章社會(huì)效益分析 86改變城市面貌，提高城市品位 86改善投資環(huán)境，配合經(jīng)開(kāi)區(qū)發(fā)展步伐 86吸納就業(yè)人口，緩解城市就業(yè)壓力 86第十六章結(jié)論與建議 88研究結(jié)論 88建議 88附表：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)表附圖：1、區(qū)域位置圖；2、項(xiàng)目立面效果圖;3、交通示意圖；4、停車場(chǎng)平面圖。附件：1、營(yíng)業(yè)執(zhí)照；2、場(chǎng)地證明；3、規(guī)劃審批證明；4、環(huán)境評(píng)價(jià)；5、交通評(píng)價(jià)。第一章總論項(xiàng)目名稱大型綜合超市建設(shè)項(xiàng)目項(xiàng)目建設(shè)單位本項(xiàng)目建設(shè)單位為**連鎖商業(yè)集團(tuán)股份有限公司。可研報(bào)告編制依據(jù)1、國(guó)家有關(guān)部門(mén)關(guān)于項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制內(nèi)容要求；2、《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》；3、《國(guó)內(nèi)貿(mào)易發(fā)展“十二五”規(guī)劃》；4、《零售業(yè)態(tài)分類規(guī)范意見(jiàn)(試行)》5、《陜西省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》；6、《陜西省“十二五”商務(wù)發(fā)展規(guī)劃》；7、《西安市商貿(mào)業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃》；8、《西安市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃(2004—2020)》；9、項(xiàng)目建設(shè)單位提供的背景資料；10、項(xiàng)目調(diào)研收集的有關(guān)資料；11、《工程咨詢報(bào)告》編制委托書(shū)。研究范圍內(nèi)容本報(bào)告的工作內(nèi)容是對(duì)大型綜合超市建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，具體從項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性、市場(chǎng)分析、建設(shè)地址和建設(shè)條件、項(xiàng)目建設(shè)方案、項(xiàng)目涉及的職業(yè)安全衛(wèi)生消防、環(huán)境保護(hù)、節(jié)能與節(jié)水、機(jī)構(gòu)設(shè)置、人力資源配置與培訓(xùn)、項(xiàng)目管理和實(shí)施進(jìn)度安排、投資估算及資金籌措、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、社會(huì)效益分析等方面分別進(jìn)行研究，論證項(xiàng)目實(shí)施的可行性。項(xiàng)目概況建設(shè)地點(diǎn)本項(xiàng)目**，交通極為便利。項(xiàng)目業(yè)態(tài)大型超市建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模本項(xiàng)目為大型綜合超市建設(shè)項(xiàng)目，項(xiàng)目擬租賃商業(yè)樓1-3層區(qū)域進(jìn)行建設(shè)，總建筑面積14612.48m2,包括日用百貨區(qū)、生鮮時(shí)蔬區(qū)、食品區(qū)、服裝服飾區(qū)及倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)五部分功能區(qū)塊，主要建設(shè)內(nèi)容包括：1、日用百貨區(qū)、生鮮時(shí)蔬區(qū)、食品區(qū)、服裝服飾區(qū)及倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)的裝修裝飾工程。其中日用百貨區(qū)4708.92m2,生鮮時(shí)蔬區(qū)2000m2、食品區(qū)2951.75m2、服裝服飾區(qū)2000m2及倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)2951.78m2；2、購(gòu)置本項(xiàng)目建設(shè)所需設(shè)備主要包括儲(chǔ)藏設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備、冷凍設(shè)備等共計(jì)15571臺(tái)（個(gè)、套）。本項(xiàng)目建成后，將形成超市營(yíng)業(yè)面積 11660.7m2,倉(cāng)儲(chǔ)面積2951.78m2（營(yíng)業(yè)面積及倉(cāng)儲(chǔ)面積均含設(shè)備用房、疏散通道、電梯間等輔助用房面積）的經(jīng)營(yíng)規(guī)模，涵蓋大型零售商業(yè)所必備的生鮮、時(shí)蔬、食品、家化、日用百貨、品牌服裝等商品結(jié)構(gòu)齊全的大型綜合性超市。項(xiàng)目建設(shè)期限根據(jù)本項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容、項(xiàng)目建設(shè)單位的實(shí)際情況，建設(shè)期限初步安排為6個(gè)月，即2012年10月?2013年4月。投資估算及資金來(lái)源本項(xiàng)目估算總投資為1249萬(wàn)元，其中建設(shè)投資1099萬(wàn)元，鋪底流動(dòng)資金投資150萬(wàn)元。項(xiàng)目所需資金全部為企業(yè)自籌。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論本項(xiàng)目正常運(yùn)營(yíng)后，年平均銷售收入9377萬(wàn)元，年平均總成本費(fèi)用8312萬(wàn)元，年平均利潤(rùn)總額540萬(wàn)元，年平均上繳所得稅為135萬(wàn)元，年平均凈利潤(rùn)405萬(wàn)元，年平均銷售稅金及附加525萬(wàn)元。項(xiàng)目總投資收益率為33.74%；項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率25.31%；全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率分別為29.13%（所得稅前）和23.20%（所得稅后），均高于設(shè)定的基準(zhǔn)率；全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為1402萬(wàn)元（稅前）和972萬(wàn)元（稅后）；投資回收期分別為5.34年（所得稅前，含建設(shè)期1年）和6.09年（所得稅后，含建設(shè)期1年）。項(xiàng)目盈利能力分析顯示本項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力較好；盈虧平衡分析和敏感性分析都顯示項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。研究結(jié)論及建議本項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家政策和行業(yè)發(fā)展規(guī)劃的要求，能夠帶動(dòng)我市大型零售商業(yè)的發(fā)展，大大改善北城的居住消費(fèi)環(huán)境，改善投資環(huán)境，推動(dòng)零售商業(yè)發(fā)展及城市建設(shè)，還將解決250人的就業(yè)問(wèn)題。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益分析顯示本項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。綜上所述，本項(xiàng)目是可行的。建議項(xiàng)目建設(shè)單位認(rèn)真做好項(xiàng)目建設(shè)前期準(zhǔn)備工作，加緊辦理相關(guān)手續(xù)，做好各項(xiàng)組織管理工作，加快工程進(jìn)度，爭(zhēng)取早日建成投入運(yùn)營(yíng)，給企業(yè)和社會(huì)帶來(lái)更多的效益。第二章背景及必要性項(xiàng)目提出的背景超級(jí)市場(chǎng)是實(shí)行敞開(kāi)式售貨，顧客自我服務(wù)的零售商店。它的產(chǎn)生被稱為繼自貨商店之后零售生態(tài)形式的又一次革命，并大有取代百貨商店的地位而成為零售業(yè)的主流趨勢(shì)。自1859年美國(guó)創(chuàng)立第一家連鎖店以來(lái)，連鎖經(jīng)營(yíng)方式已經(jīng)過(guò)了一百多年的發(fā)展，成為了世界上商業(yè)發(fā)達(dá)國(guó)家零售和服務(wù)業(yè)的主要經(jīng)營(yíng)形式，在零售業(yè)中居主導(dǎo)地位。1993年美國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售額為10795億美元，其中連鎖經(jīng)營(yíng)所帶來(lái)的銷售額占6355億美元，占總零售額的60%左右，而到1999年已占近75%。在日本，連鎖商業(yè)雖然起步較晚，但發(fā)展速度非?？?。1975年連鎖銷售額僅為4兆日元，而到1996年為16兆日元，增長(zhǎng)了4倍。在法國(guó)，首都巴黎擁有各類大型連鎖綜合性超市約180家，銷售額占全市銷售額的75%。國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的商業(yè)發(fā)展歷程表明，由于連鎖經(jīng)營(yíng)充分應(yīng)用了社會(huì)化大生產(chǎn)和專業(yè)分工的原理，使商品零售業(yè)適應(yīng)了社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，因而在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中具有強(qiáng)大的生命力和巨大的發(fā)展?jié)摿?，是?shí)現(xiàn)流通產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的有效途徑之一。進(jìn)入20世紀(jì)90年代以來(lái)，中國(guó)的零售業(yè)經(jīng)歷了深刻的變革，由原來(lái)的偏重?cái)?shù)量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向以經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)調(diào)整為重點(diǎn)，帶動(dòng)質(zhì)量、效益和規(guī)模全面增長(zhǎng)的發(fā)展策略。連鎖超市經(jīng)營(yíng)方式的成功導(dǎo)入，加速擴(kuò)大了國(guó)內(nèi)零售市場(chǎng)的容量，社會(huì)商品零售總額連續(xù)多年保持了10%以上的增長(zhǎng)速度，中國(guó)的零售市場(chǎng)已經(jīng)成為世界上發(fā)展速度最快、潛力最大的市場(chǎng)。符合國(guó)家各項(xiàng)規(guī)劃要求2011年，我國(guó)進(jìn)入十二五發(fā)展時(shí)期，國(guó)家出臺(tái)“十二五”發(fā)展規(guī)劃，其中關(guān)于商貿(mào)業(yè)提出優(yōu)化城市綜合超市、購(gòu)物中心、批發(fā)市場(chǎng)等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)結(jié)構(gòu)和布局，陜西省隨即發(fā)布“十二五”規(guī)劃，指出加快城市商業(yè)廣場(chǎng)、特色商業(yè)街、商貿(mào)聚集區(qū)建設(shè)，支持便利店、中小超市等社區(qū)商業(yè)發(fā)展。把推動(dòng)服務(wù)業(yè)大發(fā)展作為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的主攻方向，以西安國(guó)家服務(wù)業(yè)綜合改革試點(diǎn)為契機(jī)，相應(yīng)開(kāi)展省級(jí)服務(wù)業(yè)綜合改革試點(diǎn)，拓展新領(lǐng)域、發(fā)展新業(yè)態(tài)、培育新熱點(diǎn)，推進(jìn)規(guī)?；⑵放苹?、網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營(yíng)。面向民生、面向生產(chǎn)、面向農(nóng)村，大力發(fā)展物流、金融、信息、研發(fā)設(shè)計(jì)等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，加快培育旅游、文化、會(huì)展等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，運(yùn)用現(xiàn)代技術(shù)和經(jīng)營(yíng)方式改造商貿(mào)、餐飲等傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)，打造一批現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū)，不斷提高服務(wù)業(yè)的比重和水平。同年，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《國(guó)內(nèi)貿(mào)易發(fā)展“十二五”規(guī)劃》，《規(guī)劃》指出，推進(jìn)城鄉(xiāng)商業(yè)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)一體化，積極推進(jìn)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃制定和實(shí)施，在城區(qū)，鼓勵(lì)改造提升傳統(tǒng)商業(yè)中心，引導(dǎo)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)合理布局，形成具有綜合服務(wù)功能和較強(qiáng)輻射能力的消費(fèi)中心?！蛾兾魇　笆濉鄙虅?wù)發(fā)展規(guī)劃》則提出在大中城市建設(shè)若干特色鮮明、帶動(dòng)效應(yīng)強(qiáng)的美食街、休閑娛樂(lè)街、老字號(hào)街等服務(wù)業(yè)集聚創(chuàng)新街區(qū)；形成一批創(chuàng)新型服務(wù)企業(yè)，加快連鎖化步伐，加強(qiáng)信息管理和服務(wù)系統(tǒng)建設(shè)，發(fā)展網(wǎng)絡(luò)定制服務(wù)等現(xiàn)代流通方式，促進(jìn)服務(wù)業(yè)自主品牌發(fā)展。同時(shí)，《西安市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃（2004—2020）》指出，重點(diǎn)規(guī)劃期建設(shè)和完善二環(huán)商業(yè)帶，圍繞土門(mén)、小寨、胡家廟、張家堡等地區(qū)建設(shè)區(qū)域商業(yè)中心，合理設(shè)置一些大型超市、專業(yè)店和農(nóng)副產(chǎn)品、日用商品的批發(fā)市場(chǎng)。符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策要求2011年，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布了《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2011年本）》，其中商貿(mào)服務(wù)業(yè)第5條“商貿(mào)企業(yè)的統(tǒng)一配送和分銷網(wǎng)絡(luò)建設(shè)”，其內(nèi)涵明確了本項(xiàng)目建設(shè)屬于國(guó)家鼓勵(lì)類行業(yè)。綜上所述，本項(xiàng)目的建設(shè)是對(duì)國(guó)家及省上政策的積極響應(yīng)，是對(duì)西安市大力發(fā)展商貿(mào)服務(wù)業(yè)、形成商業(yè)聚集區(qū)的必要支撐，是保障商業(yè)聚集區(qū)快速、穩(wěn)健發(fā)展的重要舉措，因此本項(xiàng)目的建設(shè)是具有良好的產(chǎn)業(yè)和政策背景。擬建項(xiàng)目周邊同規(guī)模、同類型商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)較弱在擬建項(xiàng)目3.0km范圍內(nèi)，能對(duì)其產(chǎn)生一定競(jìng)爭(zhēng)的大型超市有“華潤(rùn)（中登店）”和“沃爾瑪（賽高街區(qū)店）”，鑒于華潤(rùn)（中登店）處于待建狀態(tài)，沃爾瑪（賽高街區(qū)店）距離本項(xiàng)目區(qū)相對(duì)較遠(yuǎn)，目標(biāo)客戶交叉較少，因此片區(qū)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較弱，擬建項(xiàng)目的建筑體量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于一般中小型賣(mài)場(chǎng)的規(guī)模，定位檔次與管理水平也相對(duì)較高，其輻射能力和吸引能力將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)項(xiàng)目區(qū)周邊現(xiàn)有賣(mài)場(chǎng)，因此，本項(xiàng)目建成后將會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)張項(xiàng)目單位的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。項(xiàng)目建設(shè)的必要性促進(jìn)經(jīng)開(kāi)區(qū)零售商業(yè)的升級(jí)調(diào)整從世界零售業(yè)總的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，60年代，零售業(yè)界采取綜合型營(yíng)運(yùn)，因此，百貨公司、大型綜合零售勢(shì)力高漲；70年代，零售業(yè)則進(jìn)入專門(mén)化的發(fā)展階段，專門(mén)店、連鎖店、超市、便利店、自助家庭用品中心、DIY等業(yè)態(tài)相繼發(fā)展。而從我國(guó)十多年來(lái)的零售業(yè)發(fā)展軌跡來(lái)看，20世紀(jì)80年代末90年代初，我國(guó)零售業(yè)中的主力地位業(yè)態(tài)是百貨商店，自1995年以后，大型百貨商場(chǎng)普遍滑坡，20世紀(jì)90年代中期開(kāi)始，超市成為主力業(yè)態(tài)。到2002年，中國(guó)整個(gè)零售市場(chǎng)的份額中，大型綜合超市已經(jīng)占到了一半以上。縱觀開(kāi)發(fā)區(qū)市場(chǎng)，近幾年來(lái)，經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，人口增加迅速，但超級(jí)市場(chǎng)、購(gòu)物廣場(chǎng)等配套商業(yè)設(shè)施嚴(yán)重匱乏，經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展與低下的商業(yè)配套設(shè)施之間的矛盾越來(lái)越突出，與此同時(shí)，沃爾瑪、華潤(rùn)萬(wàn)家、人人樂(lè)等國(guó)內(nèi)外大賣(mài)場(chǎng)紛紛看準(zhǔn)時(shí)機(jī)登陸北開(kāi)發(fā)區(qū)，北開(kāi)發(fā)區(qū)的零售市場(chǎng)正面臨著重大整合。在這場(chǎng)商業(yè)大戰(zhàn)中，主角即是以連鎖經(jīng)營(yíng)為主要組織方式的超市、倉(cāng)儲(chǔ)式會(huì)員店和專賣(mài)店等新興零售業(yè)態(tài)，本項(xiàng)目的建設(shè)恰好符合該區(qū)域的市場(chǎng)發(fā)展，將產(chǎn)生顯著的示范和帶動(dòng)作用，促進(jìn)開(kāi)發(fā)區(qū)零售商業(yè)市場(chǎng)的國(guó)際化和深層次的整合。改善該地段基礎(chǔ)設(shè)施狀況目前該地段周邊沒(méi)有大型購(gòu)物商場(chǎng)和超市，現(xiàn)有的商業(yè)市場(chǎng)和網(wǎng)點(diǎn)設(shè)施簡(jiǎn)陋，配套設(shè)施條件極差，住戶購(gòu)物都要走好幾公里，嚴(yán)重阻礙了這一地區(qū)商業(yè)朝著規(guī)?；鸵?guī)范化發(fā)展，隨著周邊眾多新建小區(qū)的落成，人口逐漸增多，這一矛盾將更為嚴(yán)重，因此，該項(xiàng)目的建設(shè)，對(duì)緩解該區(qū)塊購(gòu)物壓力，改善城市基礎(chǔ)設(shè)施、拉動(dòng)城市空間起著極為重要的作用。成為企業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)**集團(tuán)在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上具有較高的知名度，特別是在西安市場(chǎng)上更是享譽(yù)度甚高。目前**集團(tuán)已經(jīng)在西安市擁有多家大型綜合超市，成果顯著，本項(xiàng)目即為**集團(tuán)在西安繼續(xù)推進(jìn)發(fā)展計(jì)劃中的一個(gè)，該項(xiàng)目不僅能使項(xiàng)目單位加快市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的速度，同時(shí)也能促進(jìn)開(kāi)發(fā)區(qū)零售業(yè)的良性、快速發(fā)展?？梢?jiàn)，該項(xiàng)目的建設(shè)無(wú)論是對(duì)集團(tuán)還是對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)都具有重要的戰(zhàn)略意義。第三章需求分析西安市宏觀商業(yè)市場(chǎng)特點(diǎn)分析經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力增強(qiáng)據(jù)西安市統(tǒng)計(jì)局有關(guān)資料顯示，2012年西安市生產(chǎn)總值達(dá)到4369.37億元，全市地方財(cái)政一般預(yù)算支出597.49億元，，全市固定資產(chǎn)投資完成4243.43億元，社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到2236.06億元。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入29982元，人均消費(fèi)性支出21434元。居民消費(fèi)觀念發(fā)生改變隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與居民可支配收入的提高，刺激了人們的消費(fèi)需求，同時(shí)也使人們的消費(fèi)觀念發(fā)生了巨大的變化。食品、飲料煙酒、服裝鞋帽、日用品、體育娛樂(lè)用品均逐年增加，說(shuō)明市民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大的變化，已經(jīng)從溫飽型消費(fèi)向心理滿足型消費(fèi)進(jìn)行了轉(zhuǎn)移。成長(zhǎng)中的消費(fèi)力引發(fā)西安新一輪商業(yè)革命根據(jù)西安市“十二五”規(guī)劃綱要的精神，西安市的城市化進(jìn)程將出現(xiàn)前所未有的高速發(fā)展。與之相矛盾的是，西安古都城市格局的不可改變及城內(nèi)日益增加的人口壓力及交通壓力，為緩解矛盾，城市的向外擴(kuò)張不可避免，因此將加大市郊的城市化建設(shè)，大量的人口外遷與城市擴(kuò)張，都將促使環(huán)城墻以外的人口密度大大高于城墻以內(nèi)，從而帶動(dòng)城墻外商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)的高速發(fā)展。西安超級(jí)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)與前景分析就西安市而言，當(dāng)前零售業(yè)態(tài)大致可以細(xì)分為百貨店、超級(jí)市場(chǎng)、專業(yè)店、專賣(mài)店、便利店及家居建材店等，其中，百貨店、超市依然是主力業(yè)態(tài)。按照西安市政府提出的進(jìn)一步擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放，強(qiáng)化區(qū)域性商貿(mào)中心地位，推進(jìn)流通產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程的要求，結(jié)合目前國(guó)內(nèi)商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，今后西安市總的商業(yè)零售業(yè)發(fā)展趨勢(shì)將繼續(xù)重點(diǎn)發(fā)展超市連鎖經(jīng)營(yíng)、物流配送等現(xiàn)代化營(yíng)銷方式，綜合性超市的行業(yè)地位將進(jìn)一步鞏固。由于綜合性超市的綜合化經(jīng)營(yíng)和在民生品上的價(jià)格優(yōu)勢(shì)；自助式的銷售方式和連鎖的方式經(jīng)營(yíng)；對(duì)消費(fèi)需求的切入點(diǎn)是消費(fèi)者一般的生活食品和用品，以低廉的價(jià)格使消費(fèi)者得到切實(shí)的利益，滿足了西安各階層市民日常購(gòu)物的基本需求，使得綜合性超市在西安的市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展，同時(shí)，綜合性超市采用現(xiàn)代化的組織管理和合理的物流分配，使?fàn)I業(yè)工作快捷準(zhǔn)確，減少了中間環(huán)節(jié)，降低了商品價(jià)格，加快了購(gòu)物的快捷性、便利性，市民可一次性購(gòu)買(mǎi)到所需的生活用品，適應(yīng)了社會(huì)的快節(jié)奏發(fā)展，大大方便了人們的生活，使人們?cè)谧非笊钋槿?，追求精神享受的同時(shí)，在購(gòu)物和消費(fèi)中獲得全方位消費(fèi)體會(huì)與感受。所以，超級(jí)市場(chǎng)在西安的發(fā)展?jié)摿薮?，前景?lè)觀，并將越來(lái)越受到人們的歡迎。項(xiàng)目區(qū)市場(chǎng)調(diào)研及分析區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀及人口構(gòu)成本項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)樾屡d經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，周邊新建小區(qū)較多且均逐步成熟，人口逐漸呈現(xiàn)集中化、密度大趨勢(shì)，居民收入在西安市平均水平以上，消費(fèi)潛力較大、需求明顯。該區(qū)域基本為新建小區(qū)、教育及政府企事業(yè)單位，居住人員以上班族及大中型企業(yè)工作人員為主，文化水平素質(zhì)較高，消費(fèi)潛力巨大，但由于該區(qū)域?yàn)樾屡d開(kāi)發(fā)區(qū)，商業(yè)設(shè)施匱乏，沒(méi)有能滿足于他們的消費(fèi)場(chǎng)所，其消費(fèi)力的消化主要依賴于傳統(tǒng)商圈。項(xiàng)目區(qū)周邊小區(qū)及人口情況、機(jī)構(gòu)及單位情況詳見(jiàn)表3-1、表3-2及圖3-1所示。表3-1 項(xiàng)目區(qū)周邊部分小區(qū)及人口統(tǒng)計(jì)表序號(hào)項(xiàng)目名稱地址用途戶數(shù)人口1中登文景時(shí)代鳳九路與明光路十字東北角住宅150045002首創(chuàng)國(guó)際城經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)鳳城十一路住宅9736292083金源御景華府鳳城九路文景路住宅235070504鼎正中央領(lǐng)郡鳳城九路住宅275082505城市星鉆鳳城九路住宅82025506匯通太古城經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)鳳城十路住宅6000180007海珀斕軒鳳九路與文景路十字東北角住宅271813

序號(hào)項(xiàng)目名稱地址用途戶數(shù)人口8魏瑪公館鳳九路與文景路十字西北角住宅150245069白樺林居經(jīng)開(kāi)區(qū)鳳城八路住宅36001224010白樺林居經(jīng)開(kāi)區(qū)鳳城九路住宅40001200011天朗御湖鳳城四路與朱宏路十字住宅540016200112旭景興園鳳城六路與朱宏路十字住宅30001200013華山分廠社區(qū)草灘鎮(zhèn)華山分廠住宅1049356614長(zhǎng)慶未央湖花園未央湖住宅1700578015中國(guó)水建二公司朱宏路59號(hào)住宅450153016風(fēng)景御園鳳城七路南住宅636190817導(dǎo)彈學(xué)院家屬院朱宏路東住宅500170018市政府文景小區(qū)鳳城九路住宅65001950019合計(jì)51764307102注：本表中僅統(tǒng)計(jì)部分小區(qū)情況，按照項(xiàng)目區(qū)半徑1.5km內(nèi)統(tǒng)計(jì)。表3-2 項(xiàng)目區(qū)周邊機(jī)構(gòu)、單位統(tǒng)計(jì)表序號(hào)單位名稱地址主業(yè)員工數(shù)量1陜西氣象學(xué)校未央路102-1號(hào)學(xué)校3002西北有色金屬研究院未央路96號(hào)科研4003陜西交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院自強(qiáng)西路26號(hào)學(xué)校10004陜西鐵路運(yùn)輸技術(shù)學(xué)校自強(qiáng)西路28號(hào)學(xué)校15005陜西送變電工程公司自強(qiáng)西路36號(hào)電器制造2000

序號(hào)單位名稱地址主業(yè)員工數(shù)量6西飛國(guó)際鳳城一路14號(hào)產(chǎn)品銷售1007陜西省卷煙材料廠鳳城一路11號(hào)煙草加工2608陜西超群醫(yī)藥集團(tuán)鳳城一路13號(hào)藥品制造1209秦祥石油化工有限公司鳳城一路20號(hào)石化制造10010秦德壓縮機(jī)廠鳳城一路24號(hào)壓縮機(jī)銷售10011順通國(guó)際鳳城一路26號(hào)銷售代理7012愛(ài)麗絲畜牧鳳城一路25號(hào)畜牧銷售9013碧辟佳陽(yáng)太陽(yáng)能有限公司文景北路11號(hào)太陽(yáng)能加工15014經(jīng)熱電力文景北路10號(hào)電力制造60015嘉志藥業(yè)有限公司文景北路23號(hào)藥品制造28016三菱開(kāi)關(guān)電機(jī)鳳城二路33號(hào)電機(jī)制造40017陜西藍(lán)海風(fēng)科技有限公司鳳城二路37號(hào)電子制造23018中富容器有限公司鳳城二路39號(hào)容器制造20019華商數(shù)碼鳳城二路41號(hào)報(bào)紙印刷50020秦川發(fā)展科技中心鳳城二路43號(hào)科研20021海紅軸承總廠鳳城二路32號(hào)軸承制造250022西門(mén)子通信鳳城二路40號(hào)鐵路通訊不詳23長(zhǎng)慶油田采油總廠鳳城二路42號(hào)采油30024頂益/頂津食品有限公司鳳城二路26號(hào)食品加工60025可口可樂(lè)有限公司鳳城二路28號(hào)食品加工60026西航新石化設(shè)備有限太華北路376號(hào)設(shè)備制造260序號(hào)單位名稱地址主業(yè)員工數(shù)量公司27長(zhǎng)安醫(yī)院經(jīng)開(kāi)區(qū)文景路17號(hào)醫(yī)療60028婦幼中心A3區(qū)未央路東公用設(shè)施15029西安中學(xué)B6區(qū)鳳城五路北教育50030市政府鳳城八路行政辦公不詳3.3.2區(qū)域商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)本項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)槲靼彩谐鞘兄行谋币频男屡d地區(qū)，大部分配套設(shè)施仍處于建設(shè)及待建狀態(tài)，商業(yè)設(shè)施極度匱乏，隨著2011年市政府及市委辦公地址搬遷至此區(qū)域，以及企事業(yè)單位在此區(qū)域的相繼落戶，周邊人口數(shù)量、消費(fèi)能力、消費(fèi)層次必將大大提升，加之區(qū)域內(nèi)新建小區(qū)眾多，隨著新建小區(qū)的相繼落成，商業(yè)設(shè)施嚴(yán)重不足的問(wèn)題將更為凸顯，因此，加快區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套設(shè)施的建設(shè)已經(jīng)刻不容緩。鑒于以上種種，在市民的消費(fèi)需求呼喚下，項(xiàng)目區(qū)配建綜合超市這類關(guān)系民生的零售商業(yè)網(wǎng)店將顯得更為迫切。3.3.3項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析西安經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)是一個(gè)快速發(fā)展的新城區(qū)，文化、酒店、住宅、商貿(mào)、零售商業(yè)等產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。目前經(jīng)濟(jì)區(qū)綜合性超市主要集中在未央路沿線。主要以人人樂(lè)（賽高店）和沃爾瑪（賽高街區(qū)店）為主?？紤]人人樂(lè)（賽高店）距離本項(xiàng)目較遠(yuǎn)，不作為本項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。項(xiàng)目周邊范圍內(nèi)僅有沃爾瑪（賽高街區(qū)店）一家綜合超市，另一家超市華潤(rùn)（中登店）還處于待建狀態(tài)，項(xiàng)目周邊居民日常生活消費(fèi)最近距離是沃爾瑪（賽高街區(qū)店），其購(gòu)物距離為2.6公里，待華潤(rùn)（中登店）建成后，將成為本項(xiàng)目最主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，因此，本項(xiàng)目建成后所面臨的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為沃爾瑪（賽高街區(qū)店）和華潤(rùn)（中登店），競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手具體情況為：第一競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：華潤(rùn)（中登店）位于明光路與鳳城九路十字東北角100米，面積12800m2,層數(shù)為地下一層；距離本項(xiàng)目8001^目前處于待建狀態(tài)，建成后為綜合性超級(jí)市場(chǎng)，包含齊全的生鮮食品、衣食用品等，可以滿足消費(fèi)者中比率最大的中等收入階層的消費(fèi)需求。第二競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：沃爾瑪（賽高街區(qū)店）位于未央路與鳳城五路十字西南角，周邊小區(qū)密集購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)。離本項(xiàng)目約2600m。賣(mài)場(chǎng)結(jié)構(gòu)良好，為綜合性超級(jí)市場(chǎng)，包含較為齊全的生鮮食品、衣食用品等，配套設(shè)施完善，樓層為2—3層，有地鐵出入口，賣(mài)場(chǎng)面積約為20000m2。表3-3 項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手基本情況分析表內(nèi)容華潤(rùn)（中登店）沃爾瑪（賽高街區(qū)店）地理位置明光路與鳳城九路十字東北角未央路與鳳城五路十字距本項(xiàng)目位置800M2600M營(yíng)業(yè)時(shí)間8:00-22:30營(yíng)業(yè)面積約20000m2停車場(chǎng)面積有地下停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)綜合性超級(jí)市場(chǎng)綜合性超級(jí)市場(chǎng)內(nèi)容華潤(rùn)（中登店）沃爾瑪（賽高街區(qū)店）經(jīng)營(yíng)范圍食品、服裝、家庭日用雜品、家用電器、玩具、家具、生鮮等（預(yù)測(cè)）食品、服裝、家庭日用雜品、家用電器、玩具、生鮮等經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)機(jī)械化包裝，自選式購(gòu)物機(jī)械化包裝，自選式購(gòu)物收銀臺(tái)數(shù)量30客流量12000客單價(jià)65日銷售額預(yù)測(cè)120萬(wàn)綜合競(jìng)爭(zhēng)能力評(píng)價(jià)強(qiáng)較強(qiáng)綜上所述，本項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為華潤(rùn)（中登店），考慮本項(xiàng)目與主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的經(jīng)營(yíng)范圍及經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)多有重合，因此，本項(xiàng)目建成后，將設(shè)置超市購(gòu)物免費(fèi)班車，并在賣(mài)場(chǎng)內(nèi)引進(jìn)百貨類商品的品牌廳和品牌柜，提升超市購(gòu)物環(huán)境，在裝修裝潢、布局陳列、設(shè)施裝備、燈光色彩等視覺(jué)形象上進(jìn)行人性化設(shè)計(jì)，以凸現(xiàn)本項(xiàng)目的差異化和個(gè)性化，與主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手形成差異化競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，不僅解決周邊居民的購(gòu)物難的問(wèn)題，同時(shí)也為區(qū)內(nèi)商貿(mào)及服務(wù)業(yè)提供新的發(fā)展機(jī)遇。3.4項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)（Superiority）1、周邊待建項(xiàng)目較多，未來(lái)人口密集、購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，為建立新的商業(yè)環(huán)境打好基礎(chǔ)；2、專業(yè)經(jīng)營(yíng)策略提供超前的經(jīng)營(yíng)理念；3、項(xiàng)目超大規(guī)模及自助完善的配套設(shè)施。劣勢(shì)（Weakness）1、所在區(qū)域靠近華潤(rùn)，且距離沃爾瑪（賽高街區(qū)店）較近，競(jìng)爭(zhēng)壓力大；2、項(xiàng)目周邊待建樓盤(pán)較多，但進(jìn)度較為緩慢。機(jī)會(huì)（Opportunity）該項(xiàng)目處于經(jīng)開(kāi)區(qū)與大興新區(qū)交匯區(qū)域，該地塊目前沒(méi)有在規(guī)模、配套設(shè)施、經(jīng)營(yíng)理念等方面能與本項(xiàng)目相匹敵的大型零售商業(yè)設(shè)施，在此平臺(tái)上項(xiàng)目本身需進(jìn)一步完善發(fā)展，使本項(xiàng)目處于區(qū)域大型零售商業(yè)領(lǐng)袖地位。威脅（Threat）在項(xiàng)目區(qū)域人口不斷聚集、經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的大環(huán)境下，區(qū)域內(nèi)會(huì)涌現(xiàn)大量零售商業(yè)設(shè)施，爭(zhēng)奪消費(fèi)群體。第四章建設(shè)地址及建設(shè)條件建設(shè)地址本項(xiàng)目位于**，交通極為便利。項(xiàng)目建設(shè)條件本項(xiàng)目所在地位于西安市北城經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，該區(qū)處于西安市北門(mén)外、城市南北中軸線-未央路兩側(cè)，北二環(huán)和繞城高速公路之間，由中央商務(wù)區(qū)、出口加工區(qū)、涇渭新城、草灘生態(tài)產(chǎn)業(yè)園等四個(gè)功能園區(qū)組成，規(guī)劃總面積71平方公里。作為城市新中心的開(kāi)發(fā)區(qū)中心區(qū)，西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)距西安市老城中心5.5公里，距西安鐵路客、貨運(yùn)站5公里，距西安國(guó)際航空港僅15分鐘車程。本項(xiàng)目所在位置是經(jīng)開(kāi)區(qū)的中心發(fā)展區(qū)塊，區(qū)內(nèi)已擁有沃爾瑪、人人樂(lè)、世紀(jì)金花、奧斯卡影城等大型商業(yè)配套及地鐵2號(hào)線等交通設(shè)施。在建設(shè)西安城市新中心的道路上，中心區(qū)將繼續(xù)發(fā)展，成為西安新城市中心的焦點(diǎn)區(qū)域之一。社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況本項(xiàng)目所在地西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)已成為西安市的一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和投資熱點(diǎn)。近幾年全區(qū)一直保持40%以上的經(jīng)濟(jì)增速，名列全市前茅。同時(shí)，它作為國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的西部地區(qū)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，即將設(shè)立西北地區(qū)唯一的國(guó)家級(jí)出口加工區(qū)。截止目前，開(kāi)發(fā)區(qū)已引進(jìn)各類合同項(xiàng)目299項(xiàng)，總投資234.6億元人民幣，引進(jìn)外資達(dá)13.9億美元，外資實(shí)際到位6億美元。國(guó)家實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，陜西省、西安市創(chuàng)建“經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市”和“西部最佳”，是開(kāi)發(fā)區(qū)面臨千載難逢的歷史機(jī)遇，開(kāi)發(fā)區(qū)已經(jīng)進(jìn)入到“二次創(chuàng)業(yè)”的歷史階段。開(kāi)發(fā)區(qū)提出了堅(jiān)持“一個(gè)方針”、實(shí)現(xiàn)“二個(gè)目標(biāo)”、推動(dòng)“三個(gè)結(jié)合”、爭(zhēng)創(chuàng)“四個(gè)一流”、完成“五大轉(zhuǎn)變”、抓住“六個(gè)重點(diǎn)”和實(shí)施“七項(xiàng)工程”的新思路。開(kāi)發(fā)區(qū)技工貿(mào)收入到2006年將實(shí)現(xiàn)600億元，2010年更突破1000億元大關(guān)。項(xiàng)目地配套條件交通條件1、道路條件本項(xiàng)目位于**。該項(xiàng)目交通影響范圍內(nèi)的路網(wǎng)布局基本呈方格狀，項(xiàng)目周邊區(qū)域主要道路包括民經(jīng)一路、鳳城九路以及朱宏路、鳳城十路。其中朱宏路屬于城市主要干道，鳳城九路和鳳城十路屬于城市次要干道，特別是項(xiàng)目西側(cè)緊鄰的朱宏路為城市主干路，屬于西安市北城區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的骨干道路之一。項(xiàng)目東側(cè)的民經(jīng)一路全段雙向四車道，道路寬廣，車流量較少，通行狀況較好。西側(cè)緊鄰的朱宏路為城市南北向主干路，北接北三環(huán)南接北二環(huán)，是連接北郊與西郊的交通干路，雙向八車道，寬7米，兩邊分設(shè)非機(jī)動(dòng)車道，機(jī)動(dòng)車平均小時(shí)流量1650-2962輛，極端高峰值3156輛。南側(cè)的鳳城九路同樣為典型的三塊板道路斷面，全段雙向六車道，輔道寬闊，綠化帶隔離效果較好，機(jī)動(dòng)車平均小時(shí)流量1600-2100輛，極端高峰值2600輛。鳳城九路兩側(cè)輔道設(shè)置占道車位，兩條道路均設(shè)置非機(jī)動(dòng)車專用道，通行條件較好，交通通行效率較高，很少發(fā)生交通擁堵。項(xiàng)目緊鄰的路口民經(jīng)一路一鳳城九路十字，為城市交通管理崗位，路口渠化科學(xué)、合理、完善，信號(hào)燈采取多相位管控模式放行，路口標(biāo)線齊全、規(guī)范，標(biāo)志設(shè)置合理有效，十字口均設(shè)計(jì)有渠化段，南北口均雙向八車道（四進(jìn)四出），東西口均雙向六車道。交通通行效率較高，很少發(fā)生交通擁堵，均為項(xiàng)目提供了良好的交通條件。2、項(xiàng)目周邊路網(wǎng)情況及交通狀況經(jīng)過(guò)對(duì)該項(xiàng)目區(qū)域的交通狀況考察，分析項(xiàng)目對(duì)交通系統(tǒng)服務(wù)水平的影響，認(rèn)為項(xiàng)目建成前后各主要路段交通的負(fù)荷度（V/C）變化均不大，服務(wù)水平?jīng)]有明顯變化一一鳳城九路的負(fù)荷度（V/C）小于0.4即屬于A級(jí)，朱宏路的負(fù)荷度（V/C）大于0.4即屬于B級(jí)，民經(jīng)一路的負(fù)荷度（V/C）小于0.4即屬于A級(jí)。對(duì)于城市道路交通條件的分析，一般認(rèn)為道路交通服務(wù)水平處于A級(jí)和B級(jí)，車輛行駛順暢。隨著北城地區(qū)路網(wǎng)系統(tǒng)的不斷完善，交通設(shè)施的改善和更科學(xué)的交通管理，將會(huì)使民經(jīng)一路、朱宏路、鳳城十路、鳳城九路的通行能力與服務(wù)水平將有很大提高，我們分析認(rèn)為該項(xiàng)目產(chǎn)生和吸引的交通量不會(huì)對(duì)周邊路網(wǎng)產(chǎn)生嚴(yán)重影響，不會(huì)造成道路擁堵。項(xiàng)目建成前后朱宏路-鳳城九路、鳳城十路十字及民經(jīng)一路-鳳城九路十字交叉口交通負(fù)荷（V/C）均大于0.4小于0.6即仍為B級(jí)服務(wù)水平?？梢猿醪秸摂嘣擁?xiàng)目的實(shí)施并不會(huì)對(duì)其周邊道路系統(tǒng)造成不良的影響。3、公共交通條件根據(jù)調(diào)查，該項(xiàng)目臨近道路公交線路主要有線路6條（238路、163路、214路、235路、900路、900區(qū)等）；項(xiàng)目距地鐵2號(hào)線城市運(yùn)動(dòng)公園站僅1.5km，極大方便了路程較遠(yuǎn)的消費(fèi)者。項(xiàng)目周邊所處的公交系統(tǒng)輻射面較大，強(qiáng)大的公交輻射能力保證了較高聚客能力，為超市運(yùn)營(yíng)創(chuàng)造較好外部環(huán)境。綜上所述，項(xiàng)目地點(diǎn)交通十分便利，可視性極好，道路寬闊，路況較好，將來(lái)居民出行尤為方便。該選址較為理性，極適合開(kāi)辦大型商場(chǎng)的交通條件，且發(fā)展?jié)摿^大。4、停車場(chǎng)條件為了提供較好的交通服務(wù)水平，必須配建足夠的停車設(shè)施，提供便利的交通設(shè)施條件，并符合未來(lái)交通發(fā)展對(duì)交通設(shè)施的需求。本項(xiàng)目總建筑面積約14612.48平方米，按1.2個(gè)車位/百平米計(jì)算，機(jī)動(dòng)車停車位應(yīng)不少于175個(gè)。項(xiàng)目停車場(chǎng)位于B1--B2,約350個(gè)停車位地面約50個(gè)車位，通過(guò)最大優(yōu)化配置可達(dá)到500個(gè)車位。供本項(xiàng)目顧客使用地下一層200個(gè)停車位，顧客憑購(gòu)物小票可免費(fèi)停放2小時(shí)。因該項(xiàng)目有配套的地下停車場(chǎng)，專人管理，停車場(chǎng)內(nèi)的通行條件較為寬松，項(xiàng)目配套車位基本滿足項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的停車需求。5、項(xiàng)目可見(jiàn)高度擬建項(xiàng)目臨鳳城九路沿街長(zhǎng)超過(guò)500米，靠近朱宏路沿街長(zhǎng)超過(guò)300米，項(xiàng)目可見(jiàn)度高、召示面好。6、出入口交通組織方案（1）項(xiàng)目出入口交通組織與設(shè)施設(shè)置該項(xiàng)目南沿鳳城九路與主干道朱宏路相連，是顧客的主要出入口，行人可沿地鐵鳳城九路D出口自由進(jìn)出商場(chǎng)；項(xiàng)目南側(cè)、北側(cè)東側(cè)均有出入口，方便業(yè)主車輛進(jìn)出地下停車場(chǎng)；顧客車輛、貨車由鳳城九路進(jìn)出地面停車場(chǎng)或進(jìn)入地下停車場(chǎng)。實(shí)現(xiàn)車流與人流分離的交通組織方式，使得在出入口處，車輛、行人之間相互干擾較少。（2）項(xiàng)目交通組織方案機(jī)動(dòng)車交通組織一一顧客車輛、貨車由鳳城九路進(jìn)出地面停車場(chǎng)或進(jìn)入地下停車場(chǎng)。實(shí)現(xiàn)車流與人流分離的交通組織方式，使得在出入口處，車輛、行人之間相互干擾較少。非機(jī)動(dòng)車交通組織一一項(xiàng)目緊鄰的朱宏路和鳳城九路，分別修建專用的非機(jī)動(dòng)車道，施劃有機(jī)非隔離線，設(shè)置了非機(jī)動(dòng)指示標(biāo)志，通行條件較好。項(xiàng)目中設(shè)置有非機(jī)動(dòng)車停放點(diǎn)，為騎自行車、電動(dòng)車前來(lái)的顧客提供了較好的服務(wù)。行人交通組織一一該項(xiàng)目南沿鳳城九路與主干道朱宏路相連，是顧客的主要出入口，行人可沿地鐵鳳城九路的出口自由進(jìn)出商場(chǎng)，消費(fèi)者進(jìn)出便捷。交通組織實(shí)現(xiàn)了人流與車流的分離，保障了行人的安全和交通的暢通。圖4-2項(xiàng)目交通組織圖綜上所述，本項(xiàng)目建成投入使用后，其新增交通量對(duì)于周邊路網(wǎng)雖有影響，但所產(chǎn)生的影響不明顯；且項(xiàng)目機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車進(jìn)出口的設(shè)置合理，基本保證人流、車流進(jìn)出能夠擁有較完善暢通的內(nèi)外部交通環(huán)境；項(xiàng)目設(shè)計(jì)中設(shè)置的機(jī)動(dòng)車停車位滿足項(xiàng)目交通需求。該選址較為理性，極適合開(kāi)辦大型超市的交通條件，且發(fā)展?jié)摿^大。公用設(shè)施條件1、供水條件本項(xiàng)目生活用水由商業(yè)樓供水管網(wǎng)直接接入。2、供熱條件項(xiàng)目建成后，由**安裝中央空調(diào)進(jìn)行集中供熱。3、供電及電訊通訊便捷，實(shí)現(xiàn)移動(dòng)通訊和無(wú)線尋呼實(shí)現(xiàn)境內(nèi)無(wú)縫隙覆蓋，電力充實(shí)，文化、娛樂(lè)、購(gòu)物、餐飲等服務(wù)業(yè)配套發(fā)展，有線電視傳輸網(wǎng)覆蓋全項(xiàng)目區(qū)。第五章總體方案設(shè)計(jì)發(fā)展目標(biāo)1、形成西安市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)零售商業(yè)品種最齊全、種類最多樣、配銷的市場(chǎng)覆蓋面最大的綜合性超級(jí)市場(chǎng)。2、朱宏路和鳳城九路上具有綜合購(gòu)物特征的大型綜合超市。發(fā)展定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位鑒于**集團(tuán)在經(jīng)營(yíng)超市領(lǐng)域以及在管理方式上處于國(guó)內(nèi)領(lǐng)先地位，并具有多年豐富的經(jīng)驗(yàn)，本項(xiàng)目選擇的業(yè)態(tài)為綜合性超級(jí)市場(chǎng)，即將項(xiàng)目建成滿足大型零售發(fā)展需要，且具有中國(guó)特色的集購(gòu)物、休閑為一體的大型綜合性超級(jí)市場(chǎng)。商品結(jié)構(gòu)定位本項(xiàng)目建成后，將包括約7000-11000個(gè)單品（食品、HBA、雜貨87%，耐用品和服裝占13%），主要商品品種有生鮮、食品、雜貨、家居、服裝服飾、音箱制品、玩具、辦公、家電等，具體詳見(jiàn)表5-1所示。表5-1 本項(xiàng)目商品結(jié)構(gòu)表序號(hào)分類序號(hào)分類一生鮮商品四非食品非技術(shù)（2）

序號(hào)分類序號(hào)分類1奶制品1家用五金2面包2工具3糕點(diǎn)3像制品4自助熟食4游戲及玩具5肉類5體育用品6魚(yú)類6廚房與餐桌用品7冷凍食品7學(xué)習(xí)辦公用品8蔬果8清潔整理用品9干果/南北貨9箱包珠寶二非食品非技術(shù)（1）五大眾消費(fèi)品1照相1成品2音像2洗滌菜3家具3美容美發(fā)4大家電4清潔護(hù)理5小家電5小吃早餐6通訊6餅干三紡織品7飲料煙酒1男裝8團(tuán)購(gòu)品2兒童用品3內(nèi)衣裝4女裝5鞋類6家用紡織品7品牌服飾5.2.3商品品種定位本項(xiàng)目各類商品品種定位如表5-2所示。表5-2 商品品種定位處別品類角色食品類吸引客流并體現(xiàn)賣(mài)場(chǎng)的品質(zhì)生鮮類推動(dòng)銷售并提升賣(mài)場(chǎng)的價(jià)格形象洗化用品品類豐富性的代表，質(zhì)量和功能的完美組合家電類補(bǔ)充性的品類，完善整個(gè)賣(mài)場(chǎng)的商品結(jié)構(gòu)針紡類引進(jìn)品牌白'貨，體現(xiàn)時(shí)尚的代表以及賣(mài)場(chǎng)的差異化5.2.4目標(biāo)客戶定位本項(xiàng)目定位為滿足居民衣食住行方方面面的生活需求，目標(biāo)客戶主要針對(duì)鳳城五路一一鳳城十二路之間的常住人口，目標(biāo)市場(chǎng)定位為：1、專業(yè)客戶：主要考慮距離本項(xiàng)目3.0km半徑內(nèi)的專業(yè)客戶，具體包括：企事業(yè)單位采購(gòu)與總務(wù)人員；二級(jí)批發(fā)商與小型非連鎖的零售商；餐飲業(yè)采購(gòu)人員；機(jī)關(guān)團(tuán)體、公司行號(hào)的采購(gòu)人員；軍隊(duì)、學(xué)校、醫(yī)院等機(jī)構(gòu)的領(lǐng)導(dǎo)與采購(gòu)及總務(wù)人員。2、個(gè)人消費(fèi)者：個(gè)人消費(fèi)者主要考慮為本項(xiàng)目2.0km半徑內(nèi)較有消費(fèi)能力、有穩(wěn)定收入的家庭及收入較高的個(gè)人（單身貴族）。具體包括：（1）收入較高的青年、有穩(wěn)定收入的中年女性：她們是本項(xiàng)目的消費(fèi)主力軍。從家庭角色看，她們承擔(dān)家庭消費(fèi)的大多數(shù)食品和日用生活品的購(gòu)買(mǎi)；從購(gòu)買(mǎi)時(shí)間看，她們購(gòu)買(mǎi)頻率高且每次購(gòu)買(mǎi)時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)；從購(gòu)買(mǎi)方式看，她們易受廣告和店內(nèi)各種促銷活動(dòng)影響，購(gòu)物數(shù)量多；從購(gòu)買(mǎi)范圍看，由于她們大多身兼子女、妻子、母親的三重身份，除了整個(gè)家庭的日用消費(fèi)品外，兒童用品和老年用品也在購(gòu)買(mǎi)范圍之內(nèi)。（2）中等收入的附近居民：該部分主要考慮本項(xiàng)目周邊步行20分鐘區(qū)域內(nèi)的居民，他們距離本項(xiàng)目較近，為了追求便利、快捷，多會(huì)選擇就近購(gòu)買(mǎi)，以生鮮食品和生活必需品消費(fèi)為主，是本項(xiàng)目的主要目標(biāo)顧客。他們追求質(zhì)量穩(wěn)定可靠、價(jià)格適當(dāng)?shù)纳唐?，是本?xiàng)目自有品牌的主力顧客。（3）其他：除此之外，其他距離較遠(yuǎn)區(qū)域的市場(chǎng)雖然購(gòu)買(mǎi)頻率低，但單次購(gòu)買(mǎi)金額相對(duì)較大，是本項(xiàng)目在節(jié)假日應(yīng)該關(guān)注的市場(chǎng)。功能定位為符合本項(xiàng)目的主題定位，滿足本項(xiàng)目建成后所擁有的商品結(jié)構(gòu)及商品定位，本項(xiàng)目將劃分為日用百貨區(qū)、生鮮時(shí)蔬區(qū)、食品區(qū)、服裝服飾區(qū)及倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)五個(gè)功能區(qū)塊。價(jià)格定位對(duì)于本項(xiàng)目，將從各不同品類選擇500余種“高敏感商品”及1200余種“敏感商品”實(shí)行有競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格策略，一般會(huì)低于同行競(jìng)爭(zhēng)者售價(jià)的5%—10%,其它商品價(jià)格策略為：天天實(shí)惠、天天低價(jià)，保持合理的價(jià)格優(yōu)勢(shì)系數(shù)和價(jià)格指數(shù)。經(jīng)營(yíng)策略將本項(xiàng)目劃分為五大功能區(qū)塊，各功能區(qū)塊的經(jīng)營(yíng)策略詳見(jiàn)表5-3所示。表5-3 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略表功能區(qū)塊經(jīng)營(yíng)策略生鮮時(shí)疏區(qū)1、肉類以牛羊肉專柜為主：其次著重引進(jìn)品牌性凍禽類商品。從價(jià)格和分割品項(xiàng)上切入吸引客流。2、海產(chǎn)品價(jià)格帶齊全。首先用鮮活魚(yú)類的低價(jià)長(zhǎng)期吸引消費(fèi)者，第一通過(guò)凍水產(chǎn)的敏感單品分單品分時(shí)段進(jìn)行低價(jià)促銷。第三把海干貨的品項(xiàng)做全。3、對(duì)蔬果產(chǎn)品消費(fèi)，不間斷推出單品推廣銷售或?qū)ｎ}水果銷售。4、蔬菜從價(jià)格帶方面來(lái)講，比較齊全。根據(jù)實(shí)際情況開(kāi)設(shè)早市商品，做全成品蛋的品項(xiàng)，另外推出加工蔬菜配菜。食品區(qū)1、商品和品類豐富齊全，充分滿足商圈消費(fèi)者的多樣需求。2、以低端特價(jià)商品吸引人氣，以中檔及潛力商品（如快速消費(fèi)食品、冷藏保鮮、飲料等）作為商品結(jié)構(gòu)重心及發(fā)展重點(diǎn)，以中高檔商品（如進(jìn)口商品、高端糧油調(diào)味品、特殊用途商品等）作為吸引高端顧客的特色商品和提升毛利空間的重要手段。3、促銷方式多樣組合，通過(guò)價(jià)格促銷確立低價(jià)或最優(yōu)性價(jià)比的形象；以品類促銷及廠商獨(dú)家支持的各種促銷活動(dòng)體現(xiàn)品牌形象和優(yōu)質(zhì)商品形象。4、部分品類通過(guò)集中化組合陳列體現(xiàn)特色，如：紅酒洋酒中心、進(jìn)口

功能區(qū)塊經(jīng)營(yíng)策略食品專區(qū)、嬰幼用品區(qū)、陜西（及全國(guó)）特產(chǎn)區(qū)等。5、新品是刺激消費(fèi)的重要手段。日用百貨區(qū)1、商品和品類豐富齊全，充分滿足商圈消費(fèi)者的多樣需求。2、以優(yōu)質(zhì)低價(jià)商品吸引人氣，以中檔及潛力商品（如嬰幼、個(gè)人護(hù)理等）作為商品結(jié)構(gòu)重心及發(fā)展重點(diǎn)，突出中高檔商品（如進(jìn)口商品、精品護(hù)膚、特殊用途商品等），作為吸引高端顧客的特色商品和提升毛利空間的重要手段。3、促銷方式多樣組合，通過(guò)價(jià)格促銷確立低價(jià)或最優(yōu)性價(jià)比的形象；以品類促銷及廠商獨(dú)家支持的各種促銷活動(dòng)體現(xiàn)品牌形象和優(yōu)質(zhì)商品形象。4、部分品類通過(guò)集中化組合陳列體現(xiàn)特色，如：個(gè)人護(hù)理中心、面膜中心、進(jìn)口專區(qū)、嬰幼專區(qū)、護(hù)膚中心、潔衣中心等。5、新品是刺激消費(fèi)的重要手段，在店內(nèi)嘗試實(shí)施“新品綠色通道”。6、家電類產(chǎn)品以包銷、訂制特價(jià)商品樹(shù)立低價(jià)形象，吸引人氣。以中檔及潛力商品作為商品結(jié)構(gòu)重心及發(fā)展重點(diǎn)。以中高檔合資品牌及時(shí)尚數(shù)碼產(chǎn)品，樹(shù)立賣(mài)場(chǎng)形象，體現(xiàn)定位策略。從而吸引高端顧客同時(shí)提升毛利空間。7、家電類產(chǎn)品全面推出多樣組合的促銷方式。通過(guò)品牌廠商周、以舊換新、家電下鄉(xiāng)、全場(chǎng)折扣等多種促銷方式渲染賣(mài)場(chǎng)銷售氛圍體現(xiàn)促銷競(jìng)爭(zhēng)力。服裝服飾區(qū)1、商品和品類豐富齊全，充分滿足商圈消費(fèi)者的多樣需求。2、以低端特價(jià)商品吸引人氣，以中檔及一線商品（如品牌內(nèi)褲健將、愛(ài)莎系列，內(nèi)衣：三槍、宜而爽，七匹狼襪子等）作為商品結(jié)構(gòu)重心及發(fā)展重點(diǎn)，以中高檔商品（如品牌男裝、啄木鳥(niǎo)皮具、高檔飾品等）作為吸引高端顧客的特色商品和提升毛利空間的重要手段。3、促銷方式多樣組合，通過(guò)價(jià)格促銷確立低價(jià)或最優(yōu)性價(jià)比的形象；以品類促銷及廠商獨(dú)家支持的各種促銷活動(dòng)體現(xiàn)品牌形象和優(yōu)質(zhì)商品功能區(qū)塊經(jīng)營(yíng)策略形象。4、部分品類通過(guò)集中化組合陳列體現(xiàn)特色，如：休閑運(yùn)動(dòng)系列專柜、嬰幼用品專柜等。5、新品是刺激消費(fèi)的重要手段，嘗試實(shí)施新品汰換時(shí)間表。倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)主要為本項(xiàng)目各功能區(qū)塊服務(wù)，倉(cāng)庫(kù)周轉(zhuǎn)次數(shù)按照7天/次考慮，以保證各功能區(qū)塊產(chǎn)品的新鮮性及全新性。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式本項(xiàng)目為大型綜合超市，建成后全部為項(xiàng)目單位自營(yíng)。項(xiàng)目區(qū)除熟食、化妝品、珠寶、手表、高級(jí)筆、攝影器材等少量商品實(shí)行柜臺(tái)服務(wù)以外，其他商品都實(shí)行開(kāi)架銷售，顧客自我服務(wù)，將在入口處的顯眼位置設(shè)置大面積的顧客服務(wù)中心，集中處理顧客的投訴、疑難咨詢和退貨；在各商品部顯眼位置，張貼各部門(mén)主管、員工的照片和姓名等告示牌供咨詢；為方便顧客尋找到商品，除主通道、樓梯口有明顯指示牌外，次通道也有分類的指示牌、標(biāo)示牌，指引顧客。商品是本項(xiàng)目建成后的最重要裝飾，促銷也主要集中在賣(mài)場(chǎng)內(nèi)，除充分利用賣(mài)場(chǎng)和商品與顧客交流外，項(xiàng)目單位還將采取一些措施，如：“無(wú)障礙退款”的承諾，經(jīng)常推出促銷產(chǎn)品在顯眼的貨位，場(chǎng)內(nèi)叫賣(mài)、新品品嘗、廠家促銷、拍賣(mài)促銷等活躍賣(mài)場(chǎng)氣氛等。第六章建設(shè)方案設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)依據(jù)1、《民用建筑設(shè)計(jì)通則》(GB50352—2005)；2、《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》(JGJ26—95)；3、《汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》(GB50067-97)；5、《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》(GB5189—2005)；6、《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50052)；7、《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》(GB50034-2004)；8、《建筑采光設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》(GB50033-2001)；9、《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》(GB50016-2006)；10、《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50013-2006)；11、《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50116—98)；12、《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》(GB50034—2004)。建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目為大型綜合超市建設(shè)項(xiàng)目，項(xiàng)目擬租賃商業(yè)樓1-3層區(qū)域進(jìn)行建設(shè)，總建筑面積14612.48m2,包括日用百貨區(qū)、生鮮時(shí)蔬區(qū)、食品區(qū)、服裝服飾區(qū)及倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)五部分功能區(qū)塊，主要建設(shè)內(nèi)容包括:1、日用百貨區(qū)、生鮮時(shí)蔬區(qū)、食品區(qū)、服裝服飾區(qū)及倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)的裝修裝飾工程。其中日用百貨區(qū)4708.92m2,生鮮時(shí)蔬區(qū)2000m2、食品區(qū)2951.75m2、服裝服飾區(qū)2000m2及倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)2951.78m2；2、購(gòu)置本項(xiàng)目建設(shè)所需設(shè)備主要包括儲(chǔ)藏設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備、冷凍設(shè)備等共計(jì)15571臺(tái)（個(gè)、套）。本項(xiàng)目建成后，將形成超市營(yíng)業(yè)面積 11660.7m2,倉(cāng)儲(chǔ)面積2951.78m2（營(yíng)業(yè)面積及倉(cāng)儲(chǔ)面積均含設(shè)備用房、疏散通道、電梯間等輔助用房面積）的經(jīng)營(yíng)規(guī)模，涵蓋大型零售商業(yè)所必備的生鮮、時(shí)蔬、食品、家化、日用百貨、品牌服裝等商品結(jié)構(gòu)齊全的大型綜合性超市。土建方案本項(xiàng)目土建方案主要為日用百貨區(qū)、生鮮時(shí)蔬區(qū)、食品區(qū)、服裝服飾區(qū)及倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)的建筑裝修裝飾工程，總建筑面積14212.48m2,具體裝修設(shè)想如下：建筑造型及風(fēng)格總體上，大型綜合性超市這樣的公共式購(gòu)物場(chǎng)所，它幾乎面向社會(huì)各個(gè)層面的人群，因此風(fēng)格上很少采用較個(gè)性化的設(shè)計(jì)，本項(xiàng)目占據(jù)地面3層，外立面裝修除滿足與西安市其他連鎖超市統(tǒng)一風(fēng)格外，還需從競(jìng)爭(zhēng)的角度，成本的角度和功能實(shí)用性的角度出發(fā)考慮，以簡(jiǎn)潔為主調(diào)，功能性為主導(dǎo)。平面布局本項(xiàng)目為大型綜合型超市，人流量較大，設(shè)計(jì)商場(chǎng)入口位于南側(cè)，以避免人流與主要車道的交叉影響，車庫(kù)出入口設(shè)于鳳城九路，滿足車庫(kù)使用和疏散要求。電動(dòng)坡道位于東側(cè)與西側(cè)，以方便購(gòu)物，另在西側(cè)設(shè)置無(wú)障礙電梯，收銀臺(tái)設(shè)置于一層，盡量將人流從三層逐步引入一層。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)本項(xiàng)目主要為租賃商業(yè)樓，該棟建筑采用鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)形式，塔樓為剪力墻結(jié)構(gòu)，裙樓為框架結(jié)構(gòu)，建筑結(jié)構(gòu)抗震設(shè)防類別為乙類，抗震設(shè)防烈度為8度，設(shè)計(jì)使用年限為50年。塔樓地基處理采用夯擴(kuò)鋼筋砼大頭樁，裙樓地基處理采用灰土擠密樁，基礎(chǔ)部分均采用梁筏基礎(chǔ)以增加整棟樓的穩(wěn)定性。室內(nèi)裝修本項(xiàng)目土建內(nèi)容主要為日用百貨區(qū)、生鮮時(shí)蔬區(qū)、食品區(qū)、服裝服飾區(qū)及倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)的裝飾裝修工程，具體包括：1、墻體及頂棚本項(xiàng)目墻體與頂棚表面要求平整、不起塵、不眩光、便于除塵以及減少凹凸面，因此，建筑材料為非燃燒體及非有機(jī)復(fù)合材料，對(duì)內(nèi)墻角不做特殊處理，頂棚及墻體采用抗靜電型合成樹(shù)脂乳液涂料涂抹，黏結(jié)強(qiáng)度0.70Mpa。2、地面本項(xiàng)目地面要求平整光滑、無(wú)裂縫、接口嚴(yán)密、無(wú)顆粒無(wú)脫落，并能耐受清洗和消毒，因此，地面采用水磨石地面，并磨光、打蠟，保證地面平整。3、窗戶為保證商場(chǎng)采光均勻度不小于0.7,設(shè)計(jì)窗地面積比為1/6。選用具有良好氣密性的雙層塑鋼平開(kāi)窗，窗框材料為鋁合金框。4、門(mén)考慮超市人流進(jìn)出及夜晚密閉要求，超市入口安全門(mén)選用具有極高抗壓能力及抗空氣泄露能力的玻璃自動(dòng)門(mén)，開(kāi)啟方向向室外開(kāi)啟，倉(cāng)庫(kù)門(mén)選用木質(zhì)防火推拉門(mén)，設(shè)備用房選用單向開(kāi)啟木質(zhì)甲級(jí)防火門(mén)。5、照明本項(xiàng)目為有窗超市，照明燈具的選型應(yīng)選用外型表面光滑，凹凸面少不易積灰，容易清掃且不宜產(chǎn)生靜電材料制成的燈具。在滿足照度要求外，燈具的選型和布置主要還應(yīng)考慮室內(nèi)氣流流型，因此，本項(xiàng)目照明采用三基色熒光粉的T8型（36W）燈管，吸頂安裝，燈具的布置采用斷續(xù)光帶型，并與空調(diào)風(fēng)口等統(tǒng)一安排。根據(jù)超市的特殊性，應(yīng)當(dāng)設(shè)置安全出口標(biāo)志燈，照度51x，疏散照明選用“常明燈”方式。在超市西側(cè)、東側(cè)、北側(cè)等處設(shè)置備用照明，按比例均勻布置，其照度不低于一般照明的10%，備用照明電源采用與正常照明的供電干線自配電室的低壓屏上（或母線上）分開(kāi)的方式。節(jié)能設(shè)計(jì)理念本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)中充分考慮到節(jié)能的前期引入：設(shè)計(jì)中盡可能采用自然通風(fēng)與自然采光，可以采用被動(dòng)式陽(yáng)光房，吸收能量。在建筑裝修材料的選用上,采用高效高強(qiáng)環(huán)保的生態(tài)材料,采用熱阻性能好的，密封性能好的材料。配套設(shè)施建設(shè)本項(xiàng)目設(shè)有若干休息設(shè)施給顧客，為使到這些休息場(chǎng)所被有真正購(gòu)物消費(fèi)意向的人士所使用，杜絕閑雜人停留在超市內(nèi)，影響消費(fèi)者的購(gòu)物心情，建議這些休息場(chǎng)所分兩種設(shè)置:第一種設(shè)在超市入口處，第二是在三層設(shè)置少量的椅子以供有需要的人士稍作休息之用，但這些椅子需要設(shè)置在營(yíng)業(yè)員視野范圍之內(nèi)，使休息過(guò)久的客人有壓力，真正做到為有需要人士所使用。配備足夠的公共衛(wèi)生間和茶水間（或直飲水機(jī)），方便客戶和商戶的使用。無(wú)障礙設(shè)施建設(shè)本項(xiàng)目配建的無(wú)障礙設(shè)施主要包括無(wú)障礙入口、無(wú)障礙通道、無(wú)障礙扶梯、洗手間專用廁位、輪椅結(jié)算通道、殘疾人停車泊位、盲文標(biāo)識(shí)和音響提示，并針對(duì)殘疾人士設(shè)置低位收款臺(tái)。根據(jù)實(shí)際需要，本項(xiàng)目建設(shè)后，將在超市內(nèi)設(shè)置殘疾人服務(wù)點(diǎn)及愛(ài)心導(dǎo)購(gòu)員。設(shè)備方案選型原則1、標(biāo)準(zhǔn)化原則所選擇的設(shè)備必須遵循國(guó)際、國(guó)家行業(yè)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。2、安全性原則準(zhǔn)確理解國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)對(duì)內(nèi)外網(wǎng)、安全等級(jí)保護(hù)的規(guī)定，合法合理地設(shè)計(jì)安全措施。所選購(gòu)的設(shè)備必須符合安全性和穩(wěn)定性要求，產(chǎn)品自身的具有相當(dāng)?shù)陌踩裕荒軌蚴褂糜腥毕莼蛘叽嬖诎踩┒吹漠a(chǎn)品；產(chǎn)品自身需要具有穩(wěn)定性，能夠滿足長(zhǎng)時(shí)間、大工作量的穩(wěn)定運(yùn)行需求。3、適應(yīng)性原則所選購(gòu)的產(chǎn)品應(yīng)具備一定的靈活性來(lái)適應(yīng)項(xiàng)目建設(shè)中的各種變化。4、可管理性原則所選設(shè)備方便集中監(jiān)管、配置，可以提供統(tǒng)計(jì)信息和故障檢測(cè)手段。5、技術(shù)先進(jìn)性原則滿足項(xiàng)目建設(shè)需要的前提下，要求其性能指標(biāo)保持先進(jìn)水平，突顯綠色、無(wú)污染概念。6、其他設(shè)備購(gòu)置應(yīng)按照先進(jìn)性與經(jīng)濟(jì)性相結(jié)合，適用性與適度超前性相結(jié)合，數(shù)量配置合理，質(zhì)量安全可靠，經(jīng)濟(jì)價(jià)格可行的原則進(jìn)行選擇。設(shè)備選型本項(xiàng)目擬購(gòu)置設(shè)備主要包括儲(chǔ)藏設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備、冷凍設(shè)備等共計(jì)15571臺(tái)（個(gè)、套），投資172萬(wàn)元。

序號(hào)設(shè)備名稱數(shù)量單位單價(jià)（元）金額1儲(chǔ)藏設(shè)備貨架1套30散貨柜1套8收銀臺(tái)6組12500.752運(yùn)輸設(shè)備收動(dòng)叉車4部70002.8平板車10輛3000.3促銷車15部2000.3促銷平臺(tái)15個(gè)3000.453冷凍設(shè)備島柜1套40立風(fēng)柜1套304電腦系統(tǒng)POS6臺(tái)90005.4UPS2AH1臺(tái)50000.5UPS156臺(tái)2600.156掃描槍6把24001.44服務(wù)器1臺(tái)110001.1客戶機(jī)2臺(tái)40000.8打印機(jī)2臺(tái)30000.6軟件點(diǎn)6個(gè)30001.8網(wǎng)絡(luò)設(shè)備1套0.5電子稱6個(gè)51003.065購(gòu)物卡系統(tǒng)電腦3臺(tái)40001.2寫(xiě)卡器3個(gè)12000.36終端6個(gè)18001.08軟件1套29000.29購(gòu)物卡5000張426防盜系統(tǒng)檢測(cè)天線2支60001.2解碼板3塊62001.86軟標(biāo)簽10000張0.20.27監(jiān)控系統(tǒng)電腦1臺(tái)60000.6攝象機(jī)20部10002控制器2塊12000.24線路1套0.38g匕旦生匚匚背景音樂(lè)工控功放1臺(tái)30004.0VCD1臺(tái)3000.03音響30個(gè)400.12線路1套0.29總臺(tái)、存包柜存包柜1套4總臺(tái)1套0.3表6-1單位：萬(wàn)元設(shè)備購(gòu)置一覽表設(shè)備購(gòu)置一覽表序號(hào)設(shè)備名稱數(shù)量單位單價(jià)（元）金額10UPS不接斷后備電源（APC）服務(wù)器1套500005POS收款機(jī)1套10000112購(gòu)物設(shè)施購(gòu)物車100輛3003購(gòu)物籃300個(gè)100313中央空調(diào)系統(tǒng)1套1214合計(jì)15571172公用輔助工程道路交通樓內(nèi)交通：結(jié)合本項(xiàng)目功能設(shè)計(jì)的特殊性，樓內(nèi)交通采用垂直交通設(shè)計(jì)。區(qū)內(nèi)交通：通道樹(shù)型交通體系，通過(guò)地下層、地下夾層、地上層的有機(jī)規(guī)劃，將本項(xiàng)目的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來(lái)，同時(shí)又與城市街道、停車場(chǎng)、市內(nèi)交通等設(shè)施以及建筑內(nèi)部的交通系統(tǒng)有機(jī)聯(lián)系，組成一套完善的“通道樹(shù)型"（AccessTree）體系。車輛交通：本項(xiàng)目建成后人流量較大，考慮使用商業(yè)樓停車場(chǎng)的一部分，供本項(xiàng)目顧客使用，顧客憑購(gòu)物小票可免費(fèi)停放2小時(shí)。暖通系統(tǒng)本項(xiàng)目設(shè)計(jì)為集中空調(diào)采暖，通風(fēng)換氣次數(shù)10次，溫度夏季<28℃,冬季三18℃。室內(nèi)需維持正壓，室內(nèi)相對(duì)濕度“<70%。1、室內(nèi)設(shè)計(jì)參數(shù)具體室內(nèi)設(shè)計(jì)參數(shù)詳見(jiàn)表6-2所示。名稱溫度（度）相對(duì)濕度（％）新風(fēng)m3/h-人照明W/m?人員密度m?/人夏季冬季夏季冬季賣(mài)場(chǎng)區(qū)2718<6520204辦公區(qū)2620<6520205倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)12<65表6-2冬夏空調(diào)溫度及濕度控制2、空調(diào)通風(fēng)設(shè)計(jì)（1）空調(diào)系統(tǒng)冷熱源①本設(shè)計(jì)空調(diào)系統(tǒng)冷熱源選用燃?xì)庑桶幕囄帐嚼淙怂畽C(jī)，一機(jī)二用，夏季供冷凍水，冬季供熱水；②空調(diào)冷凍水供回水溫度：7-12℃，空調(diào)熱水供回水溫度：30-37℃。（2）空調(diào)系統(tǒng)①本項(xiàng)目采用混合模式，即設(shè)自然通風(fēng)與集中空調(diào)相結(jié)合方式，通過(guò)設(shè)置風(fēng)塔，用自然通風(fēng)來(lái)降溫，以減少人工能源的使用時(shí)間，從而達(dá)到節(jié)能的效果。空調(diào)采用風(fēng)機(jī)盤(pán)管加新風(fēng)系統(tǒng)，新風(fēng)機(jī)組設(shè)于新風(fēng)機(jī)房?jī)?nèi)，所有風(fēng)機(jī)盤(pán)管均帶回風(fēng)箱，回風(fēng)口上帶過(guò)濾器。②空調(diào)水系統(tǒng)為雙管制，閉式循環(huán)。③空調(diào)水系統(tǒng)采用下供下回雙管系統(tǒng)，每層水平回水管上設(shè)平衡閥以保證系統(tǒng)平衡。（3）通風(fēng)系統(tǒng)①本項(xiàng)目建成后所使用的地下停車庫(kù)采用機(jī)械排風(fēng)，按照1/2排煙量設(shè)送風(fēng)機(jī)，不足部分通過(guò)車道自然補(bǔ)風(fēng)，排風(fēng)量6次/h，上排1/3,下排2/3。②高低壓配電室安消除余熱計(jì)算排風(fēng)量，水泵房按3-5次換氣次數(shù)計(jì)算排風(fēng)量。③樓內(nèi)設(shè)有機(jī)械排風(fēng)系統(tǒng)，排風(fēng)量按空調(diào)系統(tǒng)新風(fēng)量的80%計(jì)算。④公共衛(wèi)生間設(shè)機(jī)械通風(fēng)，換氣次數(shù)按10次計(jì)，由風(fēng)機(jī)統(tǒng)一排至室外。(4)管材、保溫及其他①通風(fēng)空調(diào)分管均采用鍍鋅鋼板制作，鋼板厚度按《通風(fēng)與空調(diào)工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》。②水系統(tǒng)水管當(dāng)DNW50mm時(shí)，采用焊接鋼管，當(dāng)DN〉50mm時(shí)，采用無(wú)縫鋼管，冷凝水管采用鍍鋅鋼管。③空調(diào)供回水管及凝水管均采用橡塑或聚乙烯PEE40保溫管殼，厚度6=19mmo④空調(diào)機(jī)組、新風(fēng)機(jī)組消聲采用厚片式消聲器或消聲彎頭，吊頂式機(jī)組及風(fēng)機(jī)其吊桿均采用減震吊桿。⑤風(fēng)道閥門(mén)采用對(duì)開(kāi)多葉調(diào)節(jié)閥及蝶閥，空調(diào)水管閥門(mén)采用對(duì)夾式蝶閥，水泵出口采用緩閉式逆止閥，風(fēng)機(jī)盤(pán)管進(jìn)出水接管處采用銅質(zhì)球閥，閥門(mén)工作壓力1.6Mpa。3、防排煙(1)變配電室設(shè)有氣體滅火系統(tǒng)，故設(shè)事故排風(fēng)系統(tǒng)，事故排風(fēng)量按12次換氣次數(shù)計(jì)算，當(dāng)煙溫感報(bào)警，風(fēng)機(jī)前電動(dòng)防火閥關(guān)閉，風(fēng)機(jī)停運(yùn)，滅火后，事故風(fēng)機(jī)開(kāi)啟，電動(dòng)防火閥開(kāi)啟，進(jìn)行事故排風(fēng)，經(jīng)計(jì)算事故風(fēng)機(jī)可和平時(shí)排風(fēng)機(jī)合用一臺(tái)風(fēng)機(jī)。事故風(fēng)機(jī)在消防控制室及本房間室外均可控制。(2)發(fā)電機(jī)房設(shè)有氣體滅火系統(tǒng)，故事故排風(fēng)系統(tǒng)，事故排風(fēng)量按12次換氣次數(shù)計(jì)算，當(dāng)煙溫感報(bào)警，風(fēng)機(jī)前電動(dòng)防火閥關(guān)閉，風(fēng)機(jī)停運(yùn)，滅火后，事故風(fēng)機(jī)開(kāi)啟，電動(dòng)防火閥開(kāi)啟，進(jìn)行事故排風(fēng)，經(jīng)計(jì)算事故風(fēng)機(jī)可和平時(shí)排風(fēng)機(jī)合用一臺(tái)風(fēng)機(jī)。事故風(fēng)機(jī)在消防控制室及本房間室外均可控制。(3)對(duì)地下室超過(guò)20m的內(nèi)走道設(shè)機(jī)械排煙系統(tǒng)，排煙量按60m3/h.壯計(jì)算，按1/2排煙量計(jì)算送風(fēng)量。(4)對(duì)防煙樓梯間及防煙樓梯間及消防電梯合用前室分別設(shè)機(jī)械加壓送風(fēng)系統(tǒng)，加壓送風(fēng)機(jī)均設(shè)于屋面。(5)對(duì)防煙樓梯間及其專用前室設(shè)機(jī)械加壓送風(fēng)系統(tǒng)，送風(fēng)位置：防煙樓梯間。4、空調(diào)系統(tǒng)自動(dòng)控制空調(diào)機(jī)組采用節(jié)能全自動(dòng)機(jī)組，用微電腦實(shí)現(xiàn)智能控制，全年實(shí)現(xiàn)全自動(dòng)運(yùn)行。(1)送風(fēng)機(jī)與新風(fēng)閥聯(lián)鎖，當(dāng)風(fēng)機(jī)停止運(yùn)行時(shí)新風(fēng)閥關(guān)閉。(2)空調(diào)機(jī)組的回水管上設(shè)電動(dòng)二通閥，控制進(jìn)水量。(3)全空氣系統(tǒng)：夏季：由室內(nèi)溫度控制表冷器的冷水流量。過(guò)度季：由室內(nèi)溫度控制新風(fēng)與回風(fēng)混合比。冬季：由室內(nèi)溫度控制通過(guò)加熱器的熱水流量，由濕度探頭根據(jù)室內(nèi)相對(duì)濕度控制加濕量。5、空調(diào)環(huán)保與節(jié)能（1）用低噪聲機(jī)電設(shè)備。（2）本項(xiàng)目通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)采用混合方式，即人工能源和自然手段相結(jié)合的方式，提高能源的使用效率和不必要的能源消耗。6、暖通空調(diào)節(jié)能（1）空調(diào)所選用的風(fēng)機(jī)、水泵、制冷機(jī)等均采用節(jié)能型產(chǎn)品。制冷機(jī)組能效比為3.34,滿足《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》。（2）空調(diào)水路系統(tǒng)采用變流量系統(tǒng)，壓縮機(jī)采用無(wú)級(jí)調(diào)節(jié)，使壓縮機(jī)隨時(shí)適應(yīng)制冷負(fù)荷的變化要求，保證恒定的出水溫度，節(jié)約用電。（3）空調(diào)系統(tǒng)采用節(jié)能保溫型復(fù)合風(fēng)管，水管皆采用高效保溫材料，總管上設(shè)熱計(jì)量表。（4）空調(diào)系統(tǒng)送風(fēng)采用遠(yuǎn)程射流消音噴口，可實(shí)現(xiàn)分區(qū)和區(qū)域空調(diào)，節(jié)能顯著。（5）空調(diào)機(jī)組送回風(fēng)管均采用鋁箔玻璃棉保溫，整體保溫，消聲，防結(jié)露。電氣設(shè)計(jì)1、設(shè)計(jì)范圍本項(xiàng)目電氣設(shè)計(jì)主要包括高低壓變配電系統(tǒng)、電力照明系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、太陽(yáng)能光伏發(fā)電系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、應(yīng)急照明系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)等。2、供電電源本建筑屬商業(yè)用房，屬一級(jí)負(fù)荷，汽車庫(kù)照明屬二級(jí)負(fù)荷。本項(xiàng)目可就近接商業(yè)樓電源供電。3、變配電系統(tǒng)本設(shè)計(jì)采用集中與分散補(bǔ)償相結(jié)合的原則，即對(duì)大量集中無(wú)功功率在現(xiàn)場(chǎng)或各樓層配電間補(bǔ)償；在低壓配電室對(duì)分散無(wú)功功率集中補(bǔ)償，補(bǔ)償后功率因數(shù)大于0.92。4、供電系統(tǒng)設(shè)計(jì)（1）照明供電系統(tǒng)采用電壓為380/220V，TN-S系統(tǒng)，供電方式為放射方式一級(jí)負(fù)荷。對(duì)應(yīng)急備用照明采用EPS電源，并采用雙電源放射式供電；對(duì)疏散誘導(dǎo)照明采用帶蓄電池LED燈具；對(duì)走道照明采用普通節(jié)能日光燈，并采用雙電源放射式供電末端切換。（2）動(dòng)力供電系統(tǒng)采用電壓為380/220V，TN-S系統(tǒng)，消防控制、消防電梯、客梯供電系統(tǒng)采用雙電源放射式供電，末端切換；對(duì)消防排煙風(fēng)機(jī)，正壓送風(fēng)機(jī)供電采用雙電源供電，末端切換；對(duì)所有采暖循環(huán)泵等動(dòng)力用電，在設(shè)備附近設(shè)動(dòng)力控制箱，電源從配電室引來(lái)，供電方式采用放射式。（3）配電主要干線采用ZR-YJV型阻燃交聯(lián)電纜，在地下室豎井內(nèi)沿托盤(pán)式防火鋼制電纜橋架敷設(shè)，各層分支線采用ZR-BV型阻燃塑料銅芯縣沿托盤(pán)式防火鋼制線槽和扣壓式薄壁鋼管，在吊頂或樓板內(nèi)敷設(shè)。（4）應(yīng)急照明系統(tǒng)采用智能消防應(yīng)急疏散照明指標(biāo)燈系統(tǒng)，對(duì)所有應(yīng)急燈自動(dòng)進(jìn)行監(jiān)控，自動(dòng)對(duì)電池主站、控制分機(jī)運(yùn)行狀態(tài)監(jiān)控。5、照明節(jié)能設(shè)計(jì)地下停車庫(kù)采用太陽(yáng)能光伏發(fā)電系統(tǒng)。地下停車庫(kù)、樓內(nèi)各功能用房等均采用高效節(jié)能熒光燈;樓梯間、走廊樓梯、電梯前室等處均采用吸頂熒光燈；應(yīng)急照明采用節(jié)能熒光燈；疏散標(biāo)志燈采用LED發(fā)光二極管。所有熒光燈所選鎮(zhèn)流器均為電子鎮(zhèn)流器，功率因數(shù)大于0.98。6、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)本項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)交換設(shè)于設(shè)備用房，從室外手孔采用12芯淡漠光纜接入數(shù)字信號(hào)。水平配線子系統(tǒng)采用六類線傳輸數(shù)據(jù)信號(hào)，垂直干線子系統(tǒng)采用光纜作為數(shù)據(jù)信號(hào)傳輸媒介。7、有線電視系統(tǒng)引入陜西有線電視信號(hào)至一層設(shè)備用房，有線電視系統(tǒng)采用SYWV-75型同軸射頻電纜。8、電話系統(tǒng)從西安市電信電話交接箱引來(lái)直通電話，采用HYA-1000C2X0.5)通信電纜，引入建筑一層設(shè)備用房電話交接箱。本系統(tǒng)水平配線子系統(tǒng)采用RVB線傳輸語(yǔ)音信號(hào);垂直干線子系統(tǒng)采用HYA線作傳輸媒介。9、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)(1)按照規(guī)范要求在走廊、電梯前室、樓梯間均設(shè)置感煙、感溫探測(cè)器及手動(dòng)報(bào)警器。（2）本項(xiàng)目將消防控制室設(shè)在建筑物1層，內(nèi)設(shè)集中報(bào)警控制器、聯(lián)動(dòng)控制臺(tái)、主機(jī)、消防電話主機(jī)、氣體滅火控制主機(jī)。（3）各樓層電梯前室設(shè)消防電話和聲光報(bào)警裝置。（4）消防聯(lián)動(dòng)的功能是對(duì)排煙風(fēng)機(jī)、送風(fēng)風(fēng)機(jī)、消火栓泵、噴淋泵、氣體滅火設(shè)備進(jìn)行聯(lián)動(dòng)控制。在火災(zāi)發(fā)生時(shí)，切斷非消防電源，并且點(diǎn)亮應(yīng)急備用照明。10、閉路監(jiān)控系統(tǒng)電梯前室、電梯橋箱登出設(shè)監(jiān)控?cái)z像機(jī)，監(jiān)控系統(tǒng)線路采用SYWV-75型射頻電纜和RV-2X1.0軟線沿單獨(dú)的金屬線槽和普利卡金屬等敷設(shè)。11、電氣人防系統(tǒng)人防電力按一級(jí)負(fù)荷供電，380/220V兩路屯源引自設(shè)在一層的變電所的低壓配電柜，一路引自變壓器供電的母線，一路引自柴油發(fā)電機(jī)供電的備用母線，在電纜防爆波井預(yù)埋5根50鍍鋅鋼管作為戰(zhàn)時(shí)電源入口。給排水及消防系統(tǒng)1、給排水系統(tǒng)（1）水源及用水量本項(xiàng)目生活用水由西安市城市自來(lái)水管網(wǎng)供給，自城市給水管網(wǎng)引入1根DN200給水管，直接供給建筑內(nèi)生活用水，并接入地下室生活給水智能無(wú)負(fù)壓增壓水箱和地下消防水池。（2）熱水系統(tǒng)本項(xiàng)目設(shè)局部加熱設(shè)備供應(yīng)熱水，采用智能型貯熱水式電熱水器供應(yīng)熱水。（3）管材本項(xiàng)目給水管道采用鋼襯塑管，管件連接，給水管閥門(mén)截止閥。（4）計(jì)量室內(nèi)中、高區(qū)智能無(wú)負(fù)壓增壓水箱引入管、人防水箱引入管及給水系統(tǒng)各給水支管均設(shè)水表計(jì)量。2、排水（1）雨水及廢水屋面雨水由內(nèi)落雨水管排至室外；空調(diào)冷凝水設(shè)專用排水系統(tǒng)，收集后排至衛(wèi)生間地漏；地下室廢水集中至集水坑后采用潛污泵提升排出。（2）生活污水生活污水設(shè)置伸頂通氣管排水系統(tǒng)，合流排入室外污水管網(wǎng)，一層污水單獨(dú)排出。（3）室外雨、污水污水經(jīng)化糞池處理后，排入城市污水管網(wǎng)，室外雨水由雨水口收集，與室內(nèi)雨水經(jīng)管道匯集排入城市雨水管網(wǎng)。屋面雨水排水管道的排水設(shè)計(jì)重現(xiàn)期為10年，室外場(chǎng)地雨水排水管道的排水設(shè)計(jì)重現(xiàn)期為5年?；S池設(shè)于西南角綠地處。雨、污水均排至經(jīng)開(kāi)區(qū)雨、污水管道。（4）管材室內(nèi)污水立管均采用PPI型UPVC螺旋低噪音抗震柔性排水管，連接采用配套的PPI-DRF系列螺母擠壓密封圈管件連接，污水橫管及支管均采用PPI型低噪音UPVC排水管，連接采用配套管件專用膠粘接。雨水排水管均采用PPI型專用雨水排水管（R型）（壓力等級(jí)1.0MPa）,連接采用配套專用的承插膠圈連接。3、消防系統(tǒng)（1）消火栓給水系統(tǒng)①室內(nèi)消火栓用水量40l/s，室外消火栓用水量30l/s，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間3h；②火災(zāi)初期消防用水量由屋頂熱鍍鋅鋼板消防水箱（18mD及消防增壓裝備供給，火災(zāi)期間消防用水量由地下室消火栓泵及鋼筋混凝土消防儲(chǔ)水池（864mD供給；③消防水池人孔設(shè)于室外，以供消防車取水之用。（2）濕式自動(dòng)噴火滅火系統(tǒng)①設(shè)計(jì)火災(zāi)危險(xiǎn)等級(jí)地下車庫(kù)為中危險(xiǎn)級(jí)H級(jí)，其余為中危險(xiǎn)級(jí)I級(jí)，噴水強(qiáng)度：81/min.E,火災(zāi)延續(xù)時(shí)間為1小時(shí)；②火災(zāi)初期自噴水量由屋頂消防水箱（18m3）及消防增壓裝置供給，火災(zāi)期間自噴水量由地下室自動(dòng)噴水泵及鋼筋混凝土消防蓄水池（864m3）供給；③本項(xiàng)目除不宜用水滅火部分外均設(shè)噴頭保護(hù)，并在樓外設(shè)地上式自噴系統(tǒng)水泵接合器以備消防時(shí)使用；④選配手提式磷酸銨鹽干粉滅火器MF/ABC4,每個(gè)消火栓箱放置兩具。⑤地下室電氣設(shè)備用房設(shè)置七氟丙烷自動(dòng)氣體滅火系統(tǒng)保護(hù)，鋼瓶間設(shè)于地下室；⑥消火栓及自噴管均采用內(nèi)外熱鍍鋅鋼管，絲接或卡箍連接（DN〉80）,輸送氣體滅火器管道采用內(nèi)外熱浸鍍鋅無(wú)縫鋼管，絲接或法蘭連接（DN〉80）。（3）本建筑全方位設(shè)置手提式滅火器保護(hù)。選配手提式磷酸銨鹽干粉滅火器MF/ABC4,每個(gè)消火栓箱放置兩具。（4）地下室電氣設(shè)備用房設(shè)置七氟丙烷自動(dòng)氣體滅火系統(tǒng)保護(hù)。（5）管材消火栓及自噴管道均采用內(nèi)外熱鍍鋅鋼管，絲接或卡箍連接（DN>80）。輸送氣體滅火劑的管道采用內(nèi)外熱浸鍍鋅無(wú)縫鋼管，絲接或法蘭連接（口680）。第七章節(jié)能節(jié)水7.1設(shè)計(jì)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)我國(guó)是一個(gè)能源短缺的國(guó)家，節(jié)約能源是我國(guó)貫徹“可持續(xù)發(fā)展”的既定國(guó)策。節(jié)約能源也是節(jié)約資源，降低生產(chǎn)成本的重要措施。本章節(jié)編制依據(jù)如下：1、《中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法》；2、《中國(guó)節(jié)能技術(shù)政策大綱》（2006）；3、《節(jié)能中長(zhǎng)期專項(xiàng)規(guī)劃》（發(fā)改委環(huán)資[2004]505號(hào)）；4、《中華人民共和國(guó)清潔生產(chǎn)促進(jìn)法》；5、《國(guó)務(wù)院關(guān)于印發(fā)節(jié)能減排綜合性工作方案的通知》（2007年）；6、《清潔生產(chǎn)審核暫行辦法》（國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家環(huán)?？偩至畹?6號(hào)）；7、《重點(diǎn)用能單位節(jié)能管理辦法》（原國(guó)家經(jīng)貿(mào)委令第7號(hào)）；8、《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB50189-2005）；9、《陜西省建設(shè)項(xiàng)目資源節(jié)約管理規(guī)定》（陜西省發(fā)展和改革委員會(huì)陜發(fā)改投資[2006]352號(hào)《關(guān)于印發(fā)〈陜西省建設(shè)項(xiàng)目資源節(jié)約管理規(guī)定＞的通知》）。能耗指標(biāo)計(jì)算分析能源消耗種類及數(shù)量分析本項(xiàng)目主要消耗能源為水、電。項(xiàng)目建成投入運(yùn)營(yíng)后，正常每年新增能源用量為122.9噸標(biāo)煤，詳見(jiàn)表7-1。表7-1 能源消耗表序號(hào)消耗能源單位年消耗量折標(biāo)煤（t）1年新增用電量萬(wàn)kw.h100122.92年新增用水量萬(wàn)噸0.48合計(jì)122.97.2.2能耗指標(biāo)本項(xiàng)目投產(chǎn)后新增產(chǎn)值9377萬(wàn)元，經(jīng)計(jì)算其能耗指標(biāo)為0.012噸標(biāo)煤/萬(wàn)元。節(jié)能措施和效果分析節(jié)能措施本項(xiàng)目建筑工程設(shè)計(jì)建造中，應(yīng)依照國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定和建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，采用節(jié)能型的建筑材料、產(chǎn)品和設(shè)備，提高建筑物維護(hù)結(jié)構(gòu)保溫隔熱性能，減少建筑物使用過(guò)程中的采暖、制冷、照明消耗，合理有效利用能源。1、建筑物維護(hù)結(jié)構(gòu)的的保溫隔熱性能，如外墻、屋頂、地板傳熱系數(shù)數(shù)值和門(mén)窗密封性能都按國(guó)家規(guī)定指標(biāo)進(jìn)行設(shè)計(jì)，充分采用高效保溫材料制成的復(fù)合墻體和屋面及密封保溫隔熱性能好的門(mén)窗，采用有效的遮陽(yáng)措施。2、建筑物內(nèi)外抹面，保溫層嚴(yán)格計(jì)算，做到室內(nèi)不出現(xiàn)結(jié)露滴水，門(mén)窗嚴(yán)密。3、室外供熱管網(wǎng)采用地溝敷設(shè)，并加保溫層，保溫層厚度嚴(yán)格計(jì)算。采暖供熱系統(tǒng)，嚴(yán)格按設(shè)計(jì)負(fù)荷設(shè)置，不得擴(kuò)大負(fù)荷，設(shè)置計(jì)量?jī)x表嚴(yán)格控制。4、供電系統(tǒng)均采用合理輸送工藝，盡可能降低途中損耗，并充分利用自然條件，以達(dá)到節(jié)約用電的效果。5、采用用能調(diào)控和計(jì)量系統(tǒng)。6、公共場(chǎng)所和部位的照明采用高效光源和高效燈具，并采取其他節(jié)能控制措施，其照明功率密度要符合《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50034的規(guī)定在自然采光的區(qū)域設(shè)定時(shí)或光電控制的照明系統(tǒng)。7、所有變配電設(shè)備、開(kāi)關(guān)、關(guān)源及燈具，均采用新型低耗產(chǎn)品。公共照明開(kāi)關(guān)盡量采用自斷電延時(shí)開(kāi)關(guān)。熒光燈自帶電容器且變電所采用集中電容補(bǔ)償以降低無(wú)功損耗。節(jié)能效果分析本項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營(yíng)后主要消耗能源為電能、水等，采取有效的節(jié)能措施后，項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力時(shí)綜合利用能耗指標(biāo)為0.012噸標(biāo)煤/萬(wàn)元，遠(yuǎn)低于2011年陜西省每萬(wàn)元生產(chǎn)總值（GDP）的綜合能耗平均為0.846噸標(biāo)準(zhǔn)煤的標(biāo)準(zhǔn)。節(jié)水和水資源利用節(jié)水措施1、設(shè)計(jì)貫徹節(jié)約用水、高質(zhì)高用、低質(zhì)低用的原則，生活用水、景觀用水和綠化用水等按用水水質(zhì)要求分別提供，梯級(jí)處理回用。2、施工過(guò)程中采用節(jié)水型新工藝、新技術(shù)、新設(shè)備、新材料。3、供水系統(tǒng)采取防滲、防漏措施，降低水資源無(wú)效消耗，提高水資源利用率。4、選用節(jié)水型，質(zhì)量可靠的衛(wèi)生潔具。5、合理規(guī)劃地表與屋面雨水徑流途徑，最大程度降低地表徑流，采用多種滲透措施增加雨水的滲透量。節(jié)水效果分析本項(xiàng)目采取有效的節(jié)水措施后，耗水量控制在陜西省人民政府以陜政發(fā)[2004]18號(hào)文印發(fā)的《陜西省行業(yè)用水定額》指標(biāo)以內(nèi)，且本項(xiàng)目耗水量指標(biāo)遠(yuǎn)低于2008年陜西省每萬(wàn)元工業(yè)增加值用水為48立方米/萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)。綜上所述，本項(xiàng)目滿足國(guó)家節(jié)約能源和節(jié)約用水的政策要求，具有良好的節(jié)能環(huán)保效果第八章環(huán)境影響分析環(huán)保設(shè)計(jì)依據(jù)1、《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》，1989年12月26日；2、《中華人民共和國(guó)環(huán)境影響評(píng)價(jià)法》，2003年9月1日；3、《中華人民共和國(guó)大氣污染防治法》，2000年9月1日；4、《中華人民共和國(guó)環(huán)境噪聲污染防治法》，1997年3月1日；5、《中華人民共和國(guó)固體廢物污染環(huán)境防治法》，2005年4月1日；6、《中華人民共和國(guó)水污染防治法》（修正），1996年5月15日；7、《中華人民共和國(guó)水污染防治法實(shí)施細(xì)則》，2000年3月20日；8、《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》，1990年4月1日；9、《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》，1998年11月18日；10、國(guó)家環(huán)境保護(hù)總局14號(hào)令《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)分類管理名錄》，2002年10月13日；11、國(guó)家環(huán)境保護(hù)總局，環(huán)發(fā)2006（28號(hào)）《環(huán)境影響評(píng)價(jià)公眾參與暫行辦法》，2006年2月14日。環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀項(xiàng)目區(qū)環(huán)境質(zhì)量良好，環(huán)境空氣質(zhì)量達(dá)到國(guó)家環(huán)境空氣質(zhì)量二類標(biāo)準(zhǔn)要求。建設(shè)期環(huán)境影響分析及防治本項(xiàng)目建設(shè)期主要污染為進(jìn)行室內(nèi)裝修所引起的小部分揚(yáng)塵、噪音、廢水、固體廢棄物。揚(yáng)塵環(huán)境影響分析及防治本項(xiàng)目施工期揚(yáng)塵主要來(lái)自建筑材料在運(yùn)輸、裝卸、堆放等過(guò)程中產(chǎn)生的揚(yáng)塵；運(yùn)輸車輛往來(lái)碾壓帶起來(lái)的揚(yáng)塵。防治措施：主要運(yùn)輸?shù)缆愤M(jìn)行硬化，所有臨時(shí)道路均需清潔、濕潤(rùn)，并加強(qiáng)管理，使運(yùn)輸車輛盡可能減緩行駛速度；施工中建筑物應(yīng)用圍簾封閉，清理時(shí)應(yīng)避免揚(yáng)塵；選擇對(duì)周圍環(huán)境影響較小的運(yùn)輸路線，定時(shí)對(duì)運(yùn)輸路線進(jìn)行清掃，運(yùn)輸車輛出場(chǎng)時(shí)必須封閉，避免在運(yùn)輸過(guò)程中的拋灑現(xiàn)象；建材堆放點(diǎn)要相對(duì)集中，并采取一定的防塵措施，抑制揚(yáng)塵量；在施工場(chǎng)地出口放置防塵墊，對(duì)運(yùn)輸車輛現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置洗車場(chǎng)，用水清洗車體和輪胎。施工場(chǎng)地干燥時(shí)適當(dāng)噴水加濕，在施工場(chǎng)地清理階段，做到先灑水，后清掃，防止揚(yáng)塵產(chǎn)生；開(kāi)挖出的土石方應(yīng)加強(qiáng)圍欄，表面用氈布覆蓋，并