土地開發(fā)融資探討課件

土地開發(fā)融資探討土地開發(fā)融資探討1土地一級開發(fā)的融資渠道概括土地一級開發(fā)的融資渠道概括2房地產(chǎn)企業(yè)融資內(nèi)部融資外部融資現(xiàn)金其他速動資產(chǎn)應(yīng)收賬款預(yù)收款股權(quán)性融資債務(wù)性融資股權(quán)融資合作開發(fā)融資房地產(chǎn)投資信托首次發(fā)行上市上市后再融資買殼上市合資前沿貨幣合約房地產(chǎn)辛迪加直接債務(wù)融資間接債務(wù)融資工程承包融資租賃融資回租回買銀行貸款其他金融機構(gòu)貸款夾層融資企業(yè)債務(wù)出租房地產(chǎn)承租房地產(chǎn)房地產(chǎn)保險公司房地產(chǎn)抵押公司房地產(chǎn)基金管理公司房地產(chǎn)財務(wù)公司房地產(chǎn)內(nèi)部融資外部融資現(xiàn)金其他速應(yīng)收賬款預(yù)收款股權(quán)性融資債務(wù)3房地產(chǎn)融資的１８條渠道渠道內(nèi)容1企業(yè)內(nèi)部融資抵押、貼現(xiàn)股票和債券而獲得資金、預(yù)收購房定金或購房款和企業(yè)利用留存收益等。2上市融資股份制房地產(chǎn)企業(yè)上市發(fā)行股票成為重要的融資渠道，上市融資包括直接發(fā)行上市和利用殼公司資源間接上市。周正毅“空手套白狼”，非法獲得大量地產(chǎn)項目，然后以此抵押貸款，再用貸款收購上市公司，然后由上市公司購買這些項目資產(chǎn)。3房地產(chǎn)抵押貸款房地產(chǎn)抵押貸款要求開發(fā)商以所擁有的房地產(chǎn)作抵押，包括土地開發(fā)抵押貸款和房屋開發(fā)抵押貸款；信用貸款主要看開發(fā)商的業(yè)績、業(yè)務(wù)以及信用記錄；房地產(chǎn)融資的１８條渠道渠道內(nèi)容1企業(yè)內(nèi)部融資抵押、貼現(xiàn)股票44房地產(chǎn)委托貸款房地產(chǎn)委托貸款也稱作特定資金信托，是指委托人將有權(quán)自行支配的資金存入房地產(chǎn)信托機構(gòu)，并要求房地產(chǎn)信托機構(gòu)按照其指定的范圍、對象和期限等發(fā)放的房地產(chǎn)貸款。具體業(yè)務(wù)主要有(1)服務(wù)性房地產(chǎn)信托。(2)建材補償貿(mào)易信托貸款。(3)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)流動資金委托貸款。(4)國際房地產(chǎn)投資信托。5向其他金融機構(gòu)融資。房地產(chǎn)保險公司、房地產(chǎn)投資基金管理公司和房地產(chǎn)財務(wù)公司等為房地產(chǎn)開發(fā)提供融資服務(wù)。6抵押貸款證券化ABS金融機構(gòu)將其所持有的流動性較差、但具有未來現(xiàn)金流入的抵押貸款匯集重組成為相應(yīng)的貸款組群，由證券化機構(gòu)以現(xiàn)金方式收購，然后經(jīng)過擔(dān)?；蛐庞迷黾壓?，由其以證券的形式出售給投資者的融資過程。4房地產(chǎn)委托貸款房地產(chǎn)委托貸款也稱作特定資金信托，是指委托人57短期融資從清算銀行、商業(yè)銀行、外資銀行設(shè)在本國的分支結(jié)構(gòu)等渠道獲得的高利率貸款8長期融資通過權(quán)益籌資、抵押貸款、抵押債券、收取租金、房地產(chǎn)開發(fā)公司與入住機構(gòu)間的合作、租回方式、利潤侵蝕方式、優(yōu)先收益方式、合營公司、機構(gòu)直接開發(fā)、專業(yè)金融公司、政府來源等渠道籌集資金。9售后回租房地產(chǎn)的經(jīng)營者將一項房地產(chǎn)出售給一家投資機構(gòu)，然后再作為房地產(chǎn)承租人去經(jīng)營。擁有物業(yè)的開發(fā)商既通過出讓物業(yè)的所有權(quán)獲得資金，又通過租回物業(yè)以保留物業(yè)的使用權(quán)，以達到既減少資金占用、又能從經(jīng)營的物業(yè)中獲得收入的目的。但是，回租融資對于開發(fā)商的物業(yè)經(jīng)營水平要求較高，其預(yù)期經(jīng)營收益率必須高于抵押貸款的利率，否則，回租融資不會被投資者所接受。需要注意的是，租賃期滿，開發(fā)商不能獲得物業(yè)的產(chǎn)權(quán)。7短期融資從清算銀行、商業(yè)銀行、外資銀行設(shè)在本國的分支結(jié)構(gòu)等610租賃融資。開發(fā)商將該土地出租給其他投資者開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)，以每年獲得的租金作抵押，申請房地產(chǎn)項目開發(fā)的長期貸款?；蛘唛_發(fā)商通過租賃方式獲得土地的使用權(quán)以后，以自行開發(fā)的房地產(chǎn)作抵押向銀行申請長期抵押貸款。11回買融資

開發(fā)商將自己開發(fā)的某項物業(yè)賣給貸款機構(gòu)，然后再用貸款機構(gòu)的貸款買回該項物業(yè)。通過采取回買融資方式，開發(fā)商不僅獲得較高比例的融資，而且在還清貸款后，可以獲得該項物業(yè)的產(chǎn)權(quán)。特別值得說明的是，開發(fā)商仍可對此物業(yè)提取折舊，從而獲得折舊抵稅帶來的好處；融資機構(gòu)既可獲得高于普通抵押貸款的利息收入，又可以所有者的身份參與分享物業(yè)的經(jīng)營收益。12房地產(chǎn)辛迪。這是國外房地產(chǎn)開發(fā)商廣泛采用的一種融資方式。它由經(jīng)理合伙人和有限合伙人組成。其中經(jīng)理合伙人負責(zé)房地產(chǎn)的經(jīng)營管理，負無限責(zé)任，而有限合伙人享有所有權(quán)，不參與經(jīng)營管理，以其出資額為限承擔(dān)有限責(zé)任。10租賃融資。開發(fā)商將該土地出租給其他投資者開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)，713前沿貨幣合約。

它采用的形式是貸款機構(gòu)出資，開發(fā)商提供土地和技術(shù)，成立合資公司。與合作開發(fā)不同的是，參與合作的資本投入者并不是完全意義上的投資方，還充當(dāng)貸款人的角色，要求將其投資分期收回，并獲得利息。故這種融資方式又稱為“雙重身份貸款合作”。由于貸款方本身又是合資方，因而貸款利率一般比較低，但同時作為合資方，它也與開發(fā)商共享收益，共擔(dān)風(fēng)險。13前沿貨幣合約。它采用的形式是貸款機構(gòu)出資，開發(fā)商提供814項目融資

項目融資是指“為一個特定經(jīng)濟實體安排的融資，其貸款人在最初考慮安排貸款時，滿足于使用該經(jīng)濟實體的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來源，并且滿足于使用該經(jīng)濟實體的資產(chǎn)作為貸款的安全保障”。包括直接項目融資、項目公司融資模式、杠桿租賃融資模式、“生產(chǎn)支付”融資模式、BOT融資模式、ABS融資模式等14項目融資項目融資是指“為一個特定經(jīng)濟實體安排的融資，9（五）土地融資主要渠道與模式形式內(nèi)容１５

TOD(Transit—OrientedDevelopment)融資模式就是政府利用壟斷城市規(guī)劃具有的信息與資源優(yōu)勢，對規(guī)劃發(fā)展區(qū)的用地以較低的價格征用；接著進行基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，使土地升值；然后出售基礎(chǔ)設(shè)施完善的“熟地”，利用“生地”與“熟地”之間的價差而形成的一種融資模式。城市公共交通具有很強的“外溢效應(yīng)”，以公交體系為中心的城市（土地）規(guī)劃和城市（土地）經(jīng)營的模式，帶動大社區(qū)、大商業(yè)、大交通、大市政配套的聚集，變單一功能的土地開發(fā)與交易為功能混合的土地開發(fā)與升值。（五）土地融資主要渠道與模式形式內(nèi)容１５TOD(Tran10（五）土地融資主要渠道與模式形式內(nèi)容１６發(fā)行長期債券發(fā)行土地開發(fā)債券，籌集土地儲備金專門用于土地開發(fā)項目；然后，通過土地收益償還債務(wù)。土地儲備機構(gòu)可以在依法設(shè)立的證券交易所轉(zhuǎn)讓債券，從而獲取資金，也可以通過向金融機構(gòu)質(zhì)押尋求套現(xiàn)。最大的特點是籌資成本低。這是因為債券受條款約束，安全性較高。因此，利息率較低，這就降低了土地儲備機構(gòu)籌資財務(wù)成本。當(dāng)然，發(fā)行長期債券仍有一些不足，主要是發(fā)行長期債券要受許多條件約束，因而會影響土地儲備機構(gòu)的籌資能力。（五）土地融資主要渠道與模式形式內(nèi)容１６發(fā)行長期債券發(fā)行土11（五）土地融資主要渠道與模式形式內(nèi)容１７土地資產(chǎn)證券化含義。所謂土地資產(chǎn)證券化是指以可獲得穩(wěn)定的可預(yù)測的現(xiàn)金流的土地收益或土地貸款作為擔(dān)保來發(fā)行證券的過程。

土地資產(chǎn)證券化優(yōu)點。1、死錢變活錢。利用證券市場的功能，將不可移動的、難以分割的、不適合小規(guī)模投資的土地儲備機構(gòu)巨大的固定資產(chǎn)變?yōu)榱鲃咏鹑谫Y產(chǎn)。2吸引投資者。土地在不斷的增值。而獲得土地資產(chǎn)證券化的資產(chǎn)也會發(fā)生增值。因此，購買該項資產(chǎn)的投資者會增多。3、降低了融資成本。由于土地收益或土地抵押貸款為擔(dān)保的證券信用等級較高，而其利率則相應(yīng)較低，從而可以降低土地儲備機構(gòu)的籌資成本。4、彌補銀貸缺陷。由于土地資產(chǎn)證券化籌資是長期籌資，可以彌補銀行因短期貸款而造成的信用困難所產(chǎn)生的信貸資金在時間上的脫節(jié)問題。

（五）土地融資主要渠道與模式形式內(nèi)容１７土地資產(chǎn)證12（五）土地融資主要渠道與模式形式內(nèi)容１８房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）

房地產(chǎn)投資信托基金REITs就是以公司或信托(契約)基金的組織形式經(jīng)營，將募集資金運用于房地產(chǎn)買賣管理或抵押權(quán)貸款投資，收益分配給股東或投資者的投資形式。當(dāng)資金募集完成后，就讓股票或受益憑證在交易市場上市流通；房地產(chǎn)資產(chǎn)信托(RealEstateAssetTrust、簡稱REAT)是一種非標(biāo)準(zhǔn)的集合投資信托計劃。REAT的受益憑證，是把房地產(chǎn)物業(yè)切割成一張張“債券“，由證券化的發(fā)行機構(gòu)支付利息給投資人，到期后把本金償還給投資人。不能在證券交易所上市流通。信托方式籌集資金成本低，這是因為與銀行相比，信托公司主要是直接募集社會資金，利潤主要來源于消費者，可以以較低的成本運作。這對于動輒要幾千萬、幾億、幾十億的土地收購儲備機構(gòu)來說，將可以節(jié)約大量的財務(wù)成本。另外，由于信托募集資本方便靈活，可根據(jù)項目需要，專項募集，募集量可大可小，不受限制。從更廣泛的概念來說，REITs和REAT都是資產(chǎn)證券化的一個分支。

（五）土地融資主要渠道與模式形式內(nèi)容１８房地產(chǎn)投資信托基金13（五）土地融資主要渠道與模式形式內(nèi)容１９權(quán)益融資：多種合伙模式（美國）

1、開發(fā)商和土地所有者合伙：土地所有者以土地入資，其價格在談判時確定，一般是土地的市場價格。開發(fā)商通常不必自己提供權(quán)益投資，剩余資金主要通過抵押土地來獲得貸款。(1)第一優(yōu)先權(quán)：土地所有者獲得資本回收，RP土地價值(按照合同約定的金額)的返還；(2)第二優(yōu)先權(quán)：土地所有者獲得按事先約定的回報率計算的權(quán)益資本回報；(3)第三優(yōu)先權(quán)：開發(fā)商獲得開發(fā)費(通常為開發(fā)成本的3%~10%)，作為其管理開發(fā)過程和承擔(dān)開發(fā)風(fēng)險的補償；(4)第四優(yōu)先權(quán)：以上三者均被支付之后，開發(fā)商和土地所有者對超額利潤進行分成，其比例通常通過談判決定。例如50%：50%。（五）土地融資主要渠道與模式形式內(nèi)容１９權(quán)益融資：多種合伙14（五）土地融資主要渠道與模式形式內(nèi)容１９權(quán)益融資：多種合伙模式（美國）

3、開發(fā)商和貸款人合作.貸款人也可以通過“參與式貸款”(PMicipatingloan)的形式與開發(fā)商組成合伙模式，除了獲得利息之外，也分享一定比例的利潤分成。對于開發(fā)商而言，這種合伙形式最為簡單，也最容易實現(xiàn)。貸款人可以把貸款額的某個百分比作為權(quán)益投資，獲得權(quán)益投資收益，而不僅僅是利息。其區(qū)別是，利息必須要按時和按利率支付，而權(quán)益投資的收益則是在有可供分配的現(xiàn)金流出現(xiàn)時，才予以支付。當(dāng)然權(quán)益投資的收益率要高于利率。如果開發(fā)商的規(guī)模較大且經(jīng)驗豐富，貸款人和開發(fā)商的利潤分成通常為50%：50%，而對于經(jīng)驗不足的開發(fā)商，貨款人的利潤分成比例可以高達65%或75%。當(dāng)然，開發(fā)商仍可以首先獲得開發(fā)費的補償。（五）土地融資主要渠道與模式形式內(nèi)容１９權(quán)益融資：多種合伙15三、土地一級開發(fā)綜合融資概述三、土地一級開發(fā)綜合融資概述16

融資渠道

現(xiàn)狀(在全部資金來源中的比重)

趨勢(在全部資金來源中的比重)

財政資金

比重很小

有較大增長空間

政策性銀行信貸資金

比重較小

有較大增長空間

商業(yè)銀行和其他金融機構(gòu)信貸資金

比重很大

逐漸下降

開發(fā)單位自有資金

有一定的比重

增長空間有限

外資、其他企業(yè)、事業(yè)單位和城鄉(xiāng)居民個人資金

比重很小

增長空間很大融資渠道現(xiàn)狀(在全部資金來源中的比重)17

融資方式

現(xiàn)狀(在全都資金來源中的比重)

趨勢(在全部資金來源中的比重)發(fā)行股票

比重很小

增長空間有限

發(fā)行債券

空

白

增長空間較大

商業(yè)信用

占有一定比重

有所減少

租

賃

比重不大

有～定增長空間

其他融資方式

比重很小

增長空間很大融資方式現(xiàn)狀(在全都資金來源中的比重)18地方政府債券尚未立法專門為土地一級開發(fā)而發(fā)行的債券在國內(nèi)也未出現(xiàn)開發(fā)單位如果是股份有限公司可以發(fā)行公司債券。

商業(yè)信用主要是施工單位墊資和預(yù)收款

地方政府債券尚未立法專門為土地一級開發(fā)而發(fā)行的債19土地一級開發(fā)項目融資時間規(guī)劃

開發(fā)階段

可采用的融資方式

準(zhǔn)備階段

財政撥款、發(fā)行債券、信托、租賃、吸收直接投資、其他融資方式

前

期

中長期信用貸款、租賃、其他融資方式

中后期

中短期信用或者抵押貸款、商業(yè)信用、其他融資方式項目完成后

短期信用或者抵押貸款、商業(yè)信用、其他融資方式土地一級開發(fā)項目融資時間規(guī)劃開發(fā)階段可采20四、土地一級開發(fā)的融資模式四、土地一級開發(fā)的融資模式21（一）一級土地開發(fā)銀行貸款模式（一）一級土地開發(fā)銀行貸款模式22土地開發(fā)融資探討課件23土地開發(fā)融資探討課件24土地開發(fā)融資探討課件25土地開發(fā)融資探討課件26土地開發(fā)融資探討課件27土地開發(fā)融資探討課件28（二）一級土地開發(fā)的信托融資模式（二）一級土地開發(fā)的信托融資模式2930信托公司（受托人）②簽署信托合同，設(shè)立信托委托人①持有③持有并管理、運用、處分《信托法》第2條：委托人基于對受托人的信任，將其財產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進行管理或者處分的行為優(yōu)先級受益人信托財產(chǎn)④信托利益分配信托利益關(guān)系基本結(jié)構(gòu)圖劣后級受益人30信托公司②簽署信托合同，委托人①持有③持有并《信托法》第土地開發(fā)融資探討課件31土地開發(fā)融資探討課件32土地開發(fā)融資探討課件33土地開發(fā)融資探討課件34

信托產(chǎn)品投資方式主要為貸款信托產(chǎn)品投資方式主要為貸款35

信托投資產(chǎn)品的投向信托投資產(chǎn)品的投向36土地儲備貸款流動性貸款最低項目資本金土地出讓金項目開發(fā)建設(shè)銀行貸款借款人為負責(zé)土地一級開發(fā)的機構(gòu)且管理規(guī)范、資本金到位（有些銀行收回已經(jīng)發(fā)放的貸款）不能用于固定資產(chǎn)投資禁止不能四證齊全、滿足最低項目資本金要求信托貸款禁止禁止禁止禁止四證齊全、二級資質(zhì)、最低項目資本金要求創(chuàng)新后的融資模式可以變相達到發(fā)放土地儲備貸款的效果可以變相達到發(fā)放流動性貸款的效果可以可以可以以信托計劃為主導(dǎo)的房地產(chǎn)信貸政策的創(chuàng)新效果37土地儲備貸款流動性貸款最低項目資本金土地出讓金項目開發(fā)建設(shè)銀案例

、

內(nèi)蒙古土地融資信托債券

發(fā)行情況2008年1月9日至29日．內(nèi)蒙古自治區(qū)土地儲備登記中心通過中國建設(shè)銀行，首次發(fā)行規(guī)模為l0億元的“利得盈”土地融資債券，以此緩解地方政府土地收儲融資難的問題，募集資金將專項用于開展自治區(qū)土地儲備工作。據(jù)了解，截至9月29日“利得盈”融資債券推介結(jié)束時，募集資金額度已經(jīng)達到了l0億元。案例、內(nèi)蒙古土地融資信托債券

發(fā)行情況2008年1月38某房地產(chǎn)企業(yè)項目公司持有100%%控股關(guān)聯(lián)公司有收購選擇權(quán)的股權(quán)投資結(jié)構(gòu)性融資模式案例——福州某股權(quán)投資項目交易背景圖目標(biāo)地塊交易背景：某房地產(chǎn)企業(yè)競得一地塊土地使用權(quán)，并成立項目公司作為項目開發(fā)主體。該房地產(chǎn)企業(yè)通過股東借款方式向項目公司提供資金用于支付土地出讓金，項目公司已經(jīng)取得土地使用證該房地產(chǎn)企業(yè)擬通過收回部分股東借款交易核心點房地產(chǎn)企業(yè)通過行使股權(quán)購買選擇權(quán)回購股權(quán)，信托公司未對該房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置強制性回購義務(wù)39某房地產(chǎn)企業(yè)項目公司持有100%%控股關(guān)聯(lián)有收購選擇權(quán)的股權(quán)50.97%信托計劃（信托公司）某房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)先級受益人項目公司⑥分配信托利益次級受益人①認購信托資金②增資，49.03%③行權(quán)并支付收購價款股權(quán)收購選擇權(quán)④[50.97]%股權(quán)質(zhì)押④土地使用權(quán)抵押④連帶責(zé)任保證某房地產(chǎn)企業(yè)項目公司關(guān)聯(lián)公司⑤分紅或處置股權(quán)資金退出資金進入有收購選擇權(quán)的股權(quán)投資結(jié)構(gòu)性融資模式案例——福州某股權(quán)投資項目交易結(jié)構(gòu)圖目標(biāo)地塊4050.97%信托計劃某房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)先級受益人項目公司⑥分配信有收購選擇權(quán)的股權(quán)投資結(jié)構(gòu)性融資模式案例——福州某股權(quán)投資項目主要交易流程信托計劃的設(shè)立：信托計劃項下分優(yōu)先級受益權(quán)和次級受益權(quán)，均由相應(yīng)委托人以資金認購信托計劃資金的運用：信托公司以其募集的全部信托資金向項目公司進行增資，增資后持有項目公司49.03%股權(quán)股權(quán)收購選擇權(quán)：在信托計劃成立日起滿一年之日前（行權(quán)期限），某房地產(chǎn)企業(yè)有權(quán)收購信托公司持有的項目公司49.03%股權(quán)，并支付收購價款擔(dān)保措施：為確保某房地產(chǎn)企業(yè)支付股權(quán)收購價款的義務(wù)（以房地產(chǎn)企業(yè)行使股權(quán)收購選擇權(quán)為前提），擔(dān)保措施如下：（1）某房地產(chǎn)企業(yè)以其持有的項目公司50.97%股權(quán)提供股權(quán)質(zhì)押；（2）項目公司以其持有的土地使用權(quán)提供抵押；（3）關(guān)聯(lián)公司提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保信托財產(chǎn)處置：如果房地產(chǎn)企業(yè)未在行權(quán)期限內(nèi)向信托公司發(fā)出行權(quán)通知，或者房地產(chǎn)企業(yè)放棄股權(quán)收購選擇權(quán)，則信托公司有權(quán)通過項目公司分紅、減資或向第三方出售項目公司股權(quán)等方式實現(xiàn)退出41有收購選擇權(quán)的股權(quán)投資結(jié)構(gòu)性融資模式案例41（三）一級土地開發(fā)的項目融資模式（三）一級土地開發(fā)的項目融資模式42EPC模式

通過政府與投資代建人雙方合作，共同開發(fā)、投資建設(shè)的伙伴關(guān)系合作模式。合作各方參與項目時，不是把項目的責(zé)任全部轉(zhuǎn)移給一方，而是由參與合作的各方共同承擔(dān)責(zé)任和融資風(fēng)險。

由投資代建人采用公開比選方式，擇優(yōu)選擇適合操作并有相應(yīng)資質(zhì)的施工企業(yè)、共同組成聯(lián)合體，承擔(dān)投建、融資、施工管理責(zé)任，操作過程全面接受政府管理公司及政府的全面監(jiān)督與管理，政府管理公司提供相應(yīng)的項目立項規(guī)劃及所有政府的相關(guān)手續(xù)，并提供相應(yīng)支付證明與擔(dān)保，由投資代建人按要求完成勘察、設(shè)計、采購、施工管理、交付業(yè)主，由政府完善環(huán)評、財評。EPC模式通過政府與投資代建人雙方合作43EPC模式合理性。

由投資代建人利用自身優(yōu)勢，自有資金、社會財團、銀企聯(lián)合等采用項目貨款應(yīng)收款代付，企業(yè)流動資金貸款等方式來保障項目施工的實施。這樣既能緩解財政支付壓力，又能加快項目建設(shè)。由投建人與共同承擔(dān)經(jīng)濟與法律責(zé)任，更能讓工程施工的質(zhì)量得到有效保障，最終達到三方共贏的局面。EPC模式合理性。

由投資代建人利用自身44將BT融資模式引入天津東麗金鐘新市鎮(zhèn)重點項目建設(shè)，破解建設(shè)資金難題。經(jīng)過與多家國有大型城建企業(yè)協(xié)商談判，2009年年底，與中國一冶簽訂了建設(shè)面積60萬平方米、總值近20億元的BT合作協(xié)議。2010年9月底，又與中冶建工、中海外、東建進行“帶資本金建設(shè)”模式合作，由這三家施工企業(yè)承接了后續(xù)74萬平方米住宅工程，以建筑企業(yè)繳納保證金的方式，解決了資本金不足的問題。上述兩種融資模式的使用為我區(qū)城建項目融資開了個好頭。將BT融資模式引入天津東麗金鐘新市鎮(zhèn)重45由地方政府牽頭，以財政補貼形式注資成立一個舊城區(qū)改造項目公司，并且對舊城區(qū)項目改造公司的開發(fā)給予稅收上的優(yōu)惠，由該公司全權(quán)負責(zé)融資。舊城區(qū)改造項目公司可以使用政府給予的財政補貼和未來的項目改造所獲得的收益作為擔(dān)保，向銀行申請貸款，將所獲得的資金投入到舊城區(qū)改造與開發(fā)項目的建設(shè)當(dāng)中，采用招標(biāo)的形式擇優(yōu)選擇項目承建公司。在項目建設(shè)后期，舊城區(qū)改造項目公司可以采取發(fā)行債券或者股票的方法，向社會公眾融資。項目完成后，舊城區(qū)改造項目公司將其所獲得的全部收入，用來歸還銀行貸款和向社會公眾所借款項。由地方政府牽頭，以財政補貼形式注資成立一個舊城區(qū)改造項目公司46（四）一級土地開發(fā)的合作項目融資（四）一級土地開發(fā)的合作項目融資47以投代貸的合作模式

1.公司以“以投代貸”的合作形式進行投資,不參股.不參與利潤分配.不參與合作企業(yè)的經(jīng)營管理.并以稅后固定回報的方式向項目方確定收益分配,并設(shè)專人監(jiān)管資金的科學(xué)合理使用.

2.投資:每項投資金額不低于500萬元人民幣.期限1-10年:第一年6%;第二年6.5%;第三年至第十年每年按7%收取回報,按資金實際使用年度逐年收取.期滿收回本金.

3.項目擔(dān)保按項目總值10%-20%的比例投資;資產(chǎn)擔(dān)保按總資產(chǎn)50%-60%的比例投資.

4.合作:5年期不設(shè)建設(shè)期,每年按30%收取回報;10年期設(shè)一年建設(shè)期,按18%收取回報;15年期設(shè)二年建設(shè)期,按12%收取回報.以上三種年限合作期滿均不收回本金.

以投代貸的合作模式1.公司以“以投代貸48蘇州平臺公司+開行+老撾政府的投資合作建設(shè)開發(fā)區(qū)案例蘇州平臺公司+開行+老撾政府的投資合作建設(shè)開發(fā)區(qū)案例49老撾萬象特殊經(jīng)濟區(qū)項目，首次把蘇州開發(fā)區(qū)建設(shè)經(jīng)驗“打包”輸送海外，國家開發(fā)銀行提供中方建設(shè)老撾2009年東南亞運動會場館并開發(fā)萬象市周邊10平方公里土地的資金支持。免費建設(shè)萬象體育場10平方公里萬象新城的開發(fā)權(quán)云南建工蘇州工業(yè)園國家開發(fā)銀行廣州老撾中國園區(qū)開發(fā)、騰籠換鳥制造業(yè)外移資金資金免費建設(shè)戰(zhàn)略聯(lián)盟開發(fā)協(xié)議騰籠換鳥后土地轉(zhuǎn)讓收入產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移后土地轉(zhuǎn)讓收入一、二級土地開發(fā)收入老撾萬象特殊經(jīng)濟區(qū)項目，首次把蘇州開發(fā)區(qū)建設(shè)經(jīng)驗“打包”輸送50兩個或兩個以上相互之間沒有直接投入產(chǎn)出關(guān)系和技術(shù)經(jīng)濟聯(lián)系的企業(yè)之間進行的產(chǎn)權(quán)交易稱之為混合資本擴張?；旌腺Y本擴張適應(yīng)了現(xiàn)代企業(yè)集團多元化經(jīng)營戰(zhàn)略的要求，跨越技術(shù)經(jīng)濟聯(lián)系密切的部門之間的交易。它的優(yōu)點在于分散風(fēng)險，提高企業(yè)的經(jīng)營環(huán)境適應(yīng)能力。兩個或兩個以上相互之間沒有直接投入產(chǎn)出關(guān)系和技術(shù)經(jīng)濟聯(lián)系的51（五）一級土地開發(fā)產(chǎn)業(yè)基金類融資模式（五）一級土地開發(fā)產(chǎn)業(yè)基金類融資模式52類型基金類型投資方向投資風(fēng)格風(fēng)險收益特征代表性機構(gòu)創(chuàng)投基金種子期基金、初創(chuàng)期基金、成長期基金主要投資中小型、未上市的成長企業(yè)分散投資、參股為主高風(fēng)險高收益IDG、軟銀、紅杉資本并購基金MBO基金LBO基金重組基金以收購成熟企業(yè)為主，單項投資規(guī)模通常很大控股或參股風(fēng)險、收益中等高盛、美林、凱雷、KKR、TPG、黑石、華平資產(chǎn)類基金基礎(chǔ)設(shè)施基金房地產(chǎn)投資基金（包括REIT）融資租賃基金主要投資于基礎(chǔ)設(shè)施、收益型房地產(chǎn)等資產(chǎn)主要投資能產(chǎn)生穩(wěn)定、可預(yù)測現(xiàn)金流的資產(chǎn)低風(fēng)險穩(wěn)定收益麥格理、高盛、領(lǐng)匯REIT、越秀房地產(chǎn)投資信托基金其他PE基金PIPE夾層基金問題債務(wù)基金PIPE：上市公司非公開發(fā)行的股權(quán)夾層基金：優(yōu)先股和次級債等問題債務(wù)基金：不良債權(quán)--夾層基金：高盛、黑石產(chǎn)業(yè)基金的基本類型類型基金類型投資方向投資風(fēng)格風(fēng)險收益特征代表性機構(gòu)創(chuàng)投種子期53城市：立體平臺該計劃的主要內(nèi)容是：在大約二平方公里的土地上，打造一個建筑面積600萬至1000萬平方米，可容納15萬至20萬人口的高密度建筑群。城市：立體平臺54土地開發(fā)融資探討課件55土地開發(fā)融資探討課件56案例：新城基金設(shè)立方案

案例：新城基金設(shè)立方案

57基金名稱：中日韓友誼發(fā)展基金(暫定名)基金類型：封閉式土地基金基金管理人：北京中匯富銀投資管理中心(有限合伙)基金規(guī)模：50億元人民幣基金期限：5年預(yù)期收益：18％基金份額：最低認購額：500萬元人民幣(由管理人募資時確定)投資人規(guī)模：合格的機構(gòu)投資者，合格的自然人分配方式：基金期限內(nèi)不強制分紅，期限屆滿向投資人分配全部基金資產(chǎn)基金管理費：基金總規(guī)模的l．5％基金名稱：中日韓友誼發(fā)展基金(暫定名)基金類型：封閉式土地基58募集期間：募集期間為2011年月

日至2012年月

日基金發(fā)行地：河北省滄州市渤海新區(qū)基金發(fā)起人：渤海新區(qū)土地儲備中心基金管理人：北京中匯富銀投資管理中心(有限合伙)?；鹜泄苋耍?/p>

銀行股份有限公司資金運用：本基金是由北京中匯富銀投資管理中心接受投資者的委托。募集共計人民幣50億資金，以土地基金管理方式投資渤海新區(qū)中日韓三國合作試驗區(qū)的土地整理項目，在嚴格控制投資風(fēng)險的情況下，分享穩(wěn)定、高效的收益。募集期間：募集期間為2011年月日至2012年月日59（六）一級土地開發(fā)項目的中介平臺融資（六）一級土地開發(fā)項目的中介平臺融資601民間平臺（中介）渠道1民間平臺（中介）渠道61

融資媒介（平臺）融資模式融資媒介624民間金融服務(wù)渠道4民間金融服務(wù)渠道63波特資本是波特集團產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)聵I(yè)體系構(gòu)成之一，主要以金融信貸、上市服務(wù)、資本運作為主要業(yè)務(wù)，形成波特集團擴張發(fā)展雄厚的資本運營后盾系統(tǒng)。

波特資本旗下由睿池基金投資管理公司、波特睿池創(chuàng)投公司、波特恒瑞金融服務(wù)公司、波特上市服務(wù)公司為產(chǎn)業(yè)構(gòu)成，構(gòu)建了金融資本一條龍投資運營系統(tǒng)。波特資本的主營內(nèi)容。波特資本以強化集團資金集中管理作為業(yè)務(wù)核心和發(fā)展基礎(chǔ)，主要提供金融信貸、創(chuàng)業(yè)投資、資本運作、上市顧問等服務(wù)，與中國一些知名基金、投資機構(gòu)、證券公司、銀行等建立了廣泛的戰(zhàn)略合作關(guān)系，實現(xiàn)金融資本服務(wù)。波特資本是波特集團產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)聵I(yè)體系構(gòu)成之一64中小企品牌成長孵化一站式服務(wù)平臺

集成服務(wù)、虛實結(jié)合、多元文化。十大服務(wù)內(nèi)容含商品交易、會展采購、電子商務(wù)、倉儲物流、知識產(chǎn)權(quán)、新聞發(fā)布、企業(yè)管理、連鎖加盟、金融信貸、投資上市，形成集成服務(wù)；線上線下虛實結(jié)合零售+批發(fā)+訂單+團購+內(nèi)貿(mào)+外貿(mào)+連鎖+會展+倉儲物流多種交易方式，綜合新一代商業(yè)立體商貿(mào)結(jié)構(gòu)；聚合中國各地域文化、世界各區(qū)域文化融合商業(yè)文化、娛樂文化、消費文化、教育文化、特色文化、城市文化、會展文化、旅游文化、創(chuàng)意文化、電子商務(wù)文化等，形成多元文化復(fù)合體，引領(lǐng)中國商業(yè)進入“魚購”時代。中小企品牌成長孵化一站式服務(wù)平臺65投融資信息網(wǎng)絡(luò)平臺投融資信息網(wǎng)絡(luò)平臺662政府平臺（中介）融資渠道2政府平臺67安徽中小企業(yè)集合債券

統(tǒng)一組織中小企業(yè)集合債券一般由某個政府部門作為牽頭人，在債券的發(fā)行工作中，負責(zé)統(tǒng)一組織協(xié)調(diào)。

統(tǒng)一冠名中小企業(yè)集合債券使用統(tǒng)一的債券名稱，形成總的發(fā)行規(guī)模，而不以單一發(fā)行企業(yè)為債券冠名。

統(tǒng)一擔(dān)保中小企業(yè)集合債券將由資質(zhì)卓越的第三方為債券提供統(tǒng)一擔(dān)保，從而實現(xiàn)債券信用增級，提高債券的市場認可度。

分別負債、集合發(fā)行。中小企業(yè)集合債券由多家中小企業(yè)構(gòu)成的聯(lián)合發(fā)行人作為債券發(fā)行主體，各發(fā)行企業(yè)作為獨立負債主體，在各自的發(fā)行額度內(nèi)承擔(dān)按期還本付息的義務(wù)，并按照相應(yīng)比例承擔(dān)發(fā)行費用。安徽中小企業(yè)集合債券統(tǒng)一組織68

由政府部門來牽頭組織協(xié)調(diào)中小企業(yè)集合債券發(fā)行工作比較復(fù)雜，涉及國家發(fā)展改革委、人民銀行、地方發(fā)展改革委等政府機構(gòu)，眾多中小企業(yè)，債券承銷、擔(dān)保和反擔(dān)保機構(gòu)，律師、會計師、信用評級機構(gòu)等中介機構(gòu)。中小企業(yè)集合債券的發(fā)行主體是廣大中小企業(yè)，企業(yè)實力有限，資信評級較低。市發(fā)展改革委按照有關(guān)文件要求，充分發(fā)揮組織協(xié)調(diào)作用，推動債券申報發(fā)行。

上傳下達。在債券申報過程中，會同有關(guān)部門，牽頭召集相關(guān)企業(yè)做好債券發(fā)行工作。對于組織債券發(fā)行過程中遇到的擔(dān)保等問題，積極向國家和安徽省發(fā)展改革委匯報爭取支持，并加以解決；下達。密切關(guān)注國家發(fā)行中小企業(yè)集合債券的政策，及時向企業(yè)傳達國家政策精神；統(tǒng)一擬發(fā)債企業(yè)的思想，告知發(fā)債過程中可能遇到的問題；統(tǒng)一企業(yè)行動，確保步調(diào)一致。由政府部門來牽頭組織協(xié)調(diào)中小企業(yè)集合債券發(fā)行工作比較復(fù)69選擇優(yōu)質(zhì)企業(yè)。對全市范圍內(nèi)擬發(fā)債中小企業(yè)進行摸排，建立中小企業(yè)集合債券企業(yè)儲備庫；按照“好中選優(yōu)、防范風(fēng)險”的總體原則，與主承銷商一起，從產(chǎn)業(yè)政策、企業(yè)發(fā)展、風(fēng)險預(yù)防等方面綜合考慮選擇發(fā)債企業(yè)，最終選擇了綠寶電纜、金工軸承、久易農(nóng)業(yè)、福文新能源四家企業(yè)作為此次聯(lián)合發(fā)債主體。

財政補貼為降低中小企業(yè)的融資成本，提高企業(yè)發(fā)行債券的積極性，合肥市明確對成功發(fā)行集合債券和集合票據(jù)的中小企業(yè)，市里將分別按發(fā)行費用10%給予補貼。選擇優(yōu)質(zhì)企業(yè)。對全市范圍內(nèi)擬發(fā)債中小企業(yè)進行摸排，70

協(xié)調(diào)擔(dān)保與反擔(dān)保。由安徽省信用擔(dān)保集團有限公司提供全額無條件不可撤銷的連帶責(zé)任保證擔(dān)保。如協(xié)調(diào)國有性質(zhì)的企業(yè)提供再擔(dān)?；蛘咴趽?dān)保費率方面給予補助。

選好承銷商。以總體實力強、信譽好、價格低為標(biāo)準(zhǔn)，采用競爭性談判的方式最終選擇齊魯證券有限公司為主承銷商。

協(xié)調(diào)擔(dān)保與反擔(dān)保。由安徽省信用擔(dān)保集團有限公司提713專業(yè)金融服務(wù)平臺融資渠道3專業(yè)金融服務(wù)平臺融資渠道72通過產(chǎn)權(quán)交易所、證券交易所、三版所等專業(yè)平臺實現(xiàn)礦產(chǎn)企業(yè)融資交易。通過產(chǎn)權(quán)交易所、證券交易所、三版所等專業(yè)平臺實現(xiàn)礦73五、一級土地開發(fā)的盈利模式五、一級土地開發(fā)的盈利模式74傳統(tǒng)一級土地開發(fā)融資法

開發(fā)企業(yè)接受土地儲備機構(gòu)委托進行土地一級開發(fā)，土地儲備機構(gòu)按總開發(fā)成本的一定百分比，作為企業(yè)的開發(fā)收益。

以開發(fā)整理的土地出讓所得扣除開發(fā)成本后出讓土地的凈盈利在政府和開發(fā)企業(yè)之間按一定比例進行分成。

土地一級開發(fā)企業(yè)在完成土地一級開發(fā)后，土地儲備機構(gòu)并不是直接進行貨幣結(jié)算，而是給予開發(fā)企業(yè)一定面積的土地作為補償，企業(yè)通過二級開發(fā)獲得高于一級開發(fā)的收益。傳統(tǒng)一級土地開發(fā)融資法開發(fā)企業(yè)接受土地儲備機構(gòu)委75土地開發(fā)融資探討課件76土地開發(fā)融資探討課件77土地開發(fā)融資探討課件78土地開發(fā)融資探討課件79土地開發(fā)融資探討土地開發(fā)融資探討80土地一級開發(fā)的融資渠道概括土地一級開發(fā)的融資渠道概括81房地產(chǎn)企業(yè)融資內(nèi)部融資外部融資現(xiàn)金其他速動資產(chǎn)應(yīng)收賬款預(yù)收款股權(quán)性融資債務(wù)性融資股權(quán)融資合作開發(fā)融資房地產(chǎn)投資信托首次發(fā)行上市上市后再融資買殼上市合資前沿貨幣合約房地產(chǎn)辛迪加直接債務(wù)融資間接債務(wù)融資工程承包融資租賃融資回租回買銀行貸款其他金融機構(gòu)貸款夾層融資企業(yè)債務(wù)出租房地產(chǎn)承租房地產(chǎn)房地產(chǎn)保險公司房地產(chǎn)抵押公司房地產(chǎn)基金管理公司房地產(chǎn)財務(wù)公司房地產(chǎn)內(nèi)部融資外部融資現(xiàn)金其他速應(yīng)收賬款預(yù)收款股權(quán)性融資債務(wù)82房地產(chǎn)融資的１８條渠道渠道內(nèi)容1企業(yè)內(nèi)部融資抵押、貼現(xiàn)股票和債券而獲得資金、預(yù)收購房定金或購房款和企業(yè)利用留存收益等。2上市融資股份制房地產(chǎn)企業(yè)上市發(fā)行股票成為重要的融資渠道，上市融資包括直接發(fā)行上市和利用殼公司資源間接上市。周正毅“空手套白狼”，非法獲得大量地產(chǎn)項目，然后以此抵押貸款，再用貸款收購上市公司，然后由上市公司購買這些項目資產(chǎn)。3房地產(chǎn)抵押貸款房地產(chǎn)抵押貸款要求開發(fā)商以所擁有的房地產(chǎn)作抵押，包括土地開發(fā)抵押貸款和房屋開發(fā)抵押貸款；信用貸款主要看開發(fā)商的業(yè)績、業(yè)務(wù)以及信用記錄；房地產(chǎn)融資的１８條渠道渠道內(nèi)容1企業(yè)內(nèi)部融資抵押、貼現(xiàn)股票834房地產(chǎn)委托貸款房地產(chǎn)委托貸款也稱作特定資金信托，是指委托人將有權(quán)自行支配的資金存入房地產(chǎn)信托機構(gòu)，并要求房地產(chǎn)信托機構(gòu)按照其指定的范圍、對象和期限等發(fā)放的房地產(chǎn)貸款。具體業(yè)務(wù)主要有(1)服務(wù)性房地產(chǎn)信托。(2)建材補償貿(mào)易信托貸款。(3)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)流動資金委托貸款。(4)國際房地產(chǎn)投資信托。5向其他金融機構(gòu)融資。房地產(chǎn)保險公司、房地產(chǎn)投資基金管理公司和房地產(chǎn)財務(wù)公司等為房地產(chǎn)開發(fā)提供融資服務(wù)。6抵押貸款證券化ABS金融機構(gòu)將其所持有的流動性較差、但具有未來現(xiàn)金流入的抵押貸款匯集重組成為相應(yīng)的貸款組群，由證券化機構(gòu)以現(xiàn)金方式收購，然后經(jīng)過擔(dān)?；蛐庞迷黾壓?，由其以證券的形式出售給投資者的融資過程。4房地產(chǎn)委托貸款房地產(chǎn)委托貸款也稱作特定資金信托，是指委托人847短期融資從清算銀行、商業(yè)銀行、外資銀行設(shè)在本國的分支結(jié)構(gòu)等渠道獲得的高利率貸款8長期融資通過權(quán)益籌資、抵押貸款、抵押債券、收取租金、房地產(chǎn)開發(fā)公司與入住機構(gòu)間的合作、租回方式、利潤侵蝕方式、優(yōu)先收益方式、合營公司、機構(gòu)直接開發(fā)、專業(yè)金融公司、政府來源等渠道籌集資金。9售后回租房地產(chǎn)的經(jīng)營者將一項房地產(chǎn)出售給一家投資機構(gòu)，然后再作為房地產(chǎn)承租人去經(jīng)營。擁有物業(yè)的開發(fā)商既通過出讓物業(yè)的所有權(quán)獲得資金，又通過租回物業(yè)以保留物業(yè)的使用權(quán)，以達到既減少資金占用、又能從經(jīng)營的物業(yè)中獲得收入的目的。但是，回租融資對于開發(fā)商的物業(yè)經(jīng)營水平要求較高，其預(yù)期經(jīng)營收益率必須高于抵押貸款的利率，否則，回租融資不會被投資者所接受。需要注意的是，租賃期滿，開發(fā)商不能獲得物業(yè)的產(chǎn)權(quán)。7短期融資從清算銀行、商業(yè)銀行、外資銀行設(shè)在本國的分支結(jié)構(gòu)等8510租賃融資。開發(fā)商將該土地出租給其他投資者開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)，以每年獲得的租金作抵押，申請房地產(chǎn)項目開發(fā)的長期貸款?；蛘唛_發(fā)商通過租賃方式獲得土地的使用權(quán)以后，以自行開發(fā)的房地產(chǎn)作抵押向銀行申請長期抵押貸款。11回買融資

開發(fā)商將自己開發(fā)的某項物業(yè)賣給貸款機構(gòu)，然后再用貸款機構(gòu)的貸款買回該項物業(yè)。通過采取回買融資方式，開發(fā)商不僅獲得較高比例的融資，而且在還清貸款后，可以獲得該項物業(yè)的產(chǎn)權(quán)。特別值得說明的是，開發(fā)商仍可對此物業(yè)提取折舊，從而獲得折舊抵稅帶來的好處；融資機構(gòu)既可獲得高于普通抵押貸款的利息收入，又可以所有者的身份參與分享物業(yè)的經(jīng)營收益。12房地產(chǎn)辛迪。這是國外房地產(chǎn)開發(fā)商廣泛采用的一種融資方式。它由經(jīng)理合伙人和有限合伙人組成。其中經(jīng)理合伙人負責(zé)房地產(chǎn)的經(jīng)營管理，負無限責(zé)任，而有限合伙人享有所有權(quán)，不參與經(jīng)營管理，以其出資額為限承擔(dān)有限責(zé)任。10租賃融資。開發(fā)商將該土地出租給其他投資者開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)，8613前沿貨幣合約。

它采用的形式是貸款機構(gòu)出資，開發(fā)商提供土地和技術(shù)，成立合資公司。與合作開發(fā)不同的是，參與合作的資本投入者并不是完全意義上的投資方，還充當(dāng)貸款人的角色，要求將其投資分期收回，并獲得利息。故這種融資方式又稱為“雙重身份貸款合作”。由于貸款方本身又是合資方，因而貸款利率一般比較低，但同時作為合資方，它也與開發(fā)商共享收益，共擔(dān)風(fēng)險。13前沿貨幣合約。它采用的形式是貸款機構(gòu)出資，開發(fā)商提供8714項目融資

項目融資是指“為一個特定經(jīng)濟實體安排的融資，其貸款人在最初考慮安排貸款時，滿足于使用該經(jīng)濟實體的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來源，并且滿足于使用該經(jīng)濟實體的資產(chǎn)作為貸款的安全保障”。包括直接項目融資、項目公司融資模式、杠桿租賃融資模式、“生產(chǎn)支付”融資模式、BOT融資模式、ABS融資模式等14項目融資項目融資是指“為一個特定經(jīng)濟實體安排的融資，88（五）土地融資主要渠道與模式形式內(nèi)容１５

TOD(Transit—OrientedDevelopment)融資模式就是政府利用壟斷城市規(guī)劃具有的信息與資源優(yōu)勢，對規(guī)劃發(fā)展區(qū)的用地以較低的價格征用；接著進行基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，使土地升值；然后出售基礎(chǔ)設(shè)施完善的“熟地”，利用“生地”與“熟地”之間的價差而形成的一種融資模式。城市公共交通具有很強的“外溢效應(yīng)”，以公交體系為中心的城市（土地）規(guī)劃和城市（土地）經(jīng)營的模式，帶動大社區(qū)、大商業(yè)、大交通、大市政配套的聚集，變單一功能的土地開發(fā)與交易為功能混合的土地開發(fā)與升值。（五）土地融資主要渠道與模式形式內(nèi)容１５TOD(Tran89（五）土地融資主要渠道與模式形式內(nèi)容１６發(fā)行長期債券發(fā)行土地開發(fā)債券，籌集土地儲備金專門用于土地開發(fā)項目；然后，通過土地收益償還債務(wù)。土地儲備機構(gòu)可以在依法設(shè)立的證券交易所轉(zhuǎn)讓債券，從而獲取資金，也可以通過向金融機構(gòu)質(zhì)押尋求套現(xiàn)。最大的特點是籌資成本低。這是因為債券受條款約束，安全性較高。因此，利息率較低，這就降低了土地儲備機構(gòu)籌資財務(wù)成本。當(dāng)然，發(fā)行長期債券仍有一些不足，主要是發(fā)行長期債券要受許多條件約束，因而會影響土地儲備機構(gòu)的籌資能力。（五）土地融資主要渠道與模式形式內(nèi)容１６發(fā)行長期債券發(fā)行土90（五）土地融資主要渠道與模式形式內(nèi)容１７土地資產(chǎn)證券化含義。所謂土地資產(chǎn)證券化是指以可獲得穩(wěn)定的可預(yù)測的現(xiàn)金流的土地收益或土地貸款作為擔(dān)保來發(fā)行證券的過程。

土地資產(chǎn)證券化優(yōu)點。1、死錢變活錢。利用證券市場的功能，將不可移動的、難以分割的、不適合小規(guī)模投資的土地儲備機構(gòu)巨大的固定資產(chǎn)變?yōu)榱鲃咏鹑谫Y產(chǎn)。2吸引投資者。土地在不斷的增值。而獲得土地資產(chǎn)證券化的資產(chǎn)也會發(fā)生增值。因此，購買該項資產(chǎn)的投資者會增多。3、降低了融資成本。由于土地收益或土地抵押貸款為擔(dān)保的證券信用等級較高，而其利率則相應(yīng)較低，從而可以降低土地儲備機構(gòu)的籌資成本。4、彌補銀貸缺陷。由于土地資產(chǎn)證券化籌資是長期籌資，可以彌補銀行因短期貸款而造成的信用困難所產(chǎn)生的信貸資金在時間上的脫節(jié)問題。

（五）土地融資主要渠道與模式形式內(nèi)容１７土地資產(chǎn)證91（五）土地融資主要渠道與模式形式內(nèi)容１８房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）

房地產(chǎn)投資信托基金REITs就是以公司或信托(契約)基金的組織形式經(jīng)營，將募集資金運用于房地產(chǎn)買賣管理或抵押權(quán)貸款投資，收益分配給股東或投資者的投資形式。當(dāng)資金募集完成后，就讓股票或受益憑證在交易市場上市流通；房地產(chǎn)資產(chǎn)信托(RealEstateAssetTrust、簡稱REAT)是一種非標(biāo)準(zhǔn)的集合投資信托計劃。REAT的受益憑證，是把房地產(chǎn)物業(yè)切割成一張張“債券“，由證券化的發(fā)行機構(gòu)支付利息給投資人，到期后把本金償還給投資人。不能在證券交易所上市流通。信托方式籌集資金成本低，這是因為與銀行相比，信托公司主要是直接募集社會資金，利潤主要來源于消費者，可以以較低的成本運作。這對于動輒要幾千萬、幾億、幾十億的土地收購儲備機構(gòu)來說，將可以節(jié)約大量的財務(wù)成本。另外，由于信托募集資本方便靈活，可根據(jù)項目需要，專項募集，募集量可大可小，不受限制。從更廣泛的概念來說，REITs和REAT都是資產(chǎn)證券化的一個分支。

（五）土地融資主要渠道與模式形式內(nèi)容１８房地產(chǎn)投資信托基金92（五）土地融資主要渠道與模式形式內(nèi)容１９權(quán)益融資：多種合伙模式（美國）

1、開發(fā)商和土地所有者合伙：土地所有者以土地入資，其價格在談判時確定，一般是土地的市場價格。開發(fā)商通常不必自己提供權(quán)益投資，剩余資金主要通過抵押土地來獲得貸款。(1)第一優(yōu)先權(quán)：土地所有者獲得資本回收，RP土地價值(按照合同約定的金額)的返還；(2)第二優(yōu)先權(quán)：土地所有者獲得按事先約定的回報率計算的權(quán)益資本回報；(3)第三優(yōu)先權(quán)：開發(fā)商獲得開發(fā)費(通常為開發(fā)成本的3%~10%)，作為其管理開發(fā)過程和承擔(dān)開發(fā)風(fēng)險的補償；(4)第四優(yōu)先權(quán)：以上三者均被支付之后，開發(fā)商和土地所有者對超額利潤進行分成，其比例通常通過談判決定。例如50%：50%。（五）土地融資主要渠道與模式形式內(nèi)容１９權(quán)益融資：多種合伙93（五）土地融資主要渠道與模式形式內(nèi)容１９權(quán)益融資：多種合伙模式（美國）

3、開發(fā)商和貸款人合作.貸款人也可以通過“參與式貸款”(PMicipatingloan)的形式與開發(fā)商組成合伙模式，除了獲得利息之外，也分享一定比例的利潤分成。對于開發(fā)商而言，這種合伙形式最為簡單，也最容易實現(xiàn)。貸款人可以把貸款額的某個百分比作為權(quán)益投資，獲得權(quán)益投資收益，而不僅僅是利息。其區(qū)別是，利息必須要按時和按利率支付，而權(quán)益投資的收益則是在有可供分配的現(xiàn)金流出現(xiàn)時，才予以支付。當(dāng)然權(quán)益投資的收益率要高于利率。如果開發(fā)商的規(guī)模較大且經(jīng)驗豐富，貸款人和開發(fā)商的利潤分成通常為50%：50%，而對于經(jīng)驗不足的開發(fā)商，貨款人的利潤分成比例可以高達65%或75%。當(dāng)然，開發(fā)商仍可以首先獲得開發(fā)費的補償。（五）土地融資主要渠道與模式形式內(nèi)容１９權(quán)益融資：多種合伙94三、土地一級開發(fā)綜合融資概述三、土地一級開發(fā)綜合融資概述95

融資渠道

現(xiàn)狀(在全部資金來源中的比重)

趨勢(在全部資金來源中的比重)

財政資金

比重很小

有較大增長空間

政策性銀行信貸資金

比重較小

有較大增長空間

商業(yè)銀行和其他金融機構(gòu)信貸資金

比重很大

逐漸下降

開發(fā)單位自有資金

有一定的比重

增長空間有限

外資、其他企業(yè)、事業(yè)單位和城鄉(xiāng)居民個人資金

比重很小

增長空間很大融資渠道現(xiàn)狀(在全部資金來源中的比重)96

融資方式

現(xiàn)狀(在全都資金來源中的比重)

趨勢(在全部資金來源中的比重)發(fā)行股票

比重很小

增長空間有限

發(fā)行債券

空

白

增長空間較大

商業(yè)信用

占有一定比重

有所減少

租

賃

比重不大

有～定增長空間

其他融資方式

比重很小

增長空間很大融資方式現(xiàn)狀(在全都資金來源中的比重)97地方政府債券尚未立法專門為土地一級開發(fā)而發(fā)行的債券在國內(nèi)也未出現(xiàn)開發(fā)單位如果是股份有限公司可以發(fā)行公司債券。

商業(yè)信用主要是施工單位墊資和預(yù)收款

地方政府債券尚未立法專門為土地一級開發(fā)而發(fā)行的債98土地一級開發(fā)項目融資時間規(guī)劃

開發(fā)階段

可采用的融資方式

準(zhǔn)備階段

財政撥款、發(fā)行債券、信托、租賃、吸收直接投資、其他融資方式

前

期

中長期信用貸款、租賃、其他融資方式

中后期

中短期信用或者抵押貸款、商業(yè)信用、其他融資方式項目完成后

短期信用或者抵押貸款、商業(yè)信用、其他融資方式土地一級開發(fā)項目融資時間規(guī)劃開發(fā)階段可采99四、土地一級開發(fā)的融資模式四、土地一級開發(fā)的融資模式100（一）一級土地開發(fā)銀行貸款模式（一）一級土地開發(fā)銀行貸款模式101土地開發(fā)融資探討課件102土地開發(fā)融資探討課件103土地開發(fā)融資探討課件104土地開發(fā)融資探討課件105土地開發(fā)融資探討課件106土地開發(fā)融資探討課件107（二）一級土地開發(fā)的信托融資模式（二）一級土地開發(fā)的信托融資模式108109信托公司（受托人）②簽署信托合同，設(shè)立信托委托人①持有③持有并管理、運用、處分《信托法》第2條：委托人基于對受托人的信任，將其財產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進行管理或者處分的行為優(yōu)先級受益人信托財產(chǎn)④信托利益分配信托利益關(guān)系基本結(jié)構(gòu)圖劣后級受益人30信托公司②簽署信托合同，委托人①持有③持有并《信托法》第土地開發(fā)融資探討課件110土地開發(fā)融資探討課件111土地開發(fā)融資探討課件112土地開發(fā)融資探討課件113

信托產(chǎn)品投資方式主要為貸款信托產(chǎn)品投資方式主要為貸款114

信托投資產(chǎn)品的投向信托投資產(chǎn)品的投向115土地儲備貸款流動性貸款最低項目資本金土地出讓金項目開發(fā)建設(shè)銀行貸款借款人為負責(zé)土地一級開發(fā)的機構(gòu)且管理規(guī)范、資本金到位（有些銀行收回已經(jīng)發(fā)放的貸款）不能用于固定資產(chǎn)投資禁止不能四證齊全、滿足最低項目資本金要求信托貸款禁止禁止禁止禁止四證齊全、二級資質(zhì)、最低項目資本金要求創(chuàng)新后的融資模式可以變相達到發(fā)放土地儲備貸款的效果可以變相達到發(fā)放流動性貸款的效果可以可以可以以信托計劃為主導(dǎo)的房地產(chǎn)信貸政策的創(chuàng)新效果116土地儲備貸款流動性貸款最低項目資本金土地出讓金項目開發(fā)建設(shè)銀案例

、

內(nèi)蒙古土地融資信托債券

發(fā)行情況2008年1月9日至29日．內(nèi)蒙古自治區(qū)土地儲備登記中心通過中國建設(shè)銀行，首次發(fā)行規(guī)模為l0億元的“利得盈”土地融資債券，以此緩解地方政府土地收儲融資難的問題，募集資金將專項用于開展自治區(qū)土地儲備工作。據(jù)了解，截至9月29日“利得盈”融資債券推介結(jié)束時，募集資金額度已經(jīng)達到了l0億元。案例、內(nèi)蒙古土地融資信托債券

發(fā)行情況2008年1月117某房地產(chǎn)企業(yè)項目公司持有100%%控股關(guān)聯(lián)公司有收購選擇權(quán)的股權(quán)投資結(jié)構(gòu)性融資模式案例——福州某股權(quán)投資項目交易背景圖目標(biāo)地塊交易背景：某房地產(chǎn)企業(yè)競得一地塊土地使用權(quán)，并成立項目公司作為項目開發(fā)主體。該房地產(chǎn)企業(yè)通過股東借款方式向項目公司提供資金用于支付土地出讓金，項目公司已經(jīng)取得土地使用證該房地產(chǎn)企業(yè)擬通過收回部分股東借款交易核心點房地產(chǎn)企業(yè)通過行使股權(quán)購買選擇權(quán)回購股權(quán)，信托公司未對該房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置強制性回購義務(wù)118某房地產(chǎn)企業(yè)項目公司持有100%%控股關(guān)聯(lián)有收購選擇權(quán)的股權(quán)50.97%信托計劃（信托公司）某房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)先級受益人項目公司⑥分配信托利益次級受益人①認購信托資金②增資，49.03%③行權(quán)并支付收購價款股權(quán)收購選擇權(quán)④[50.97]%股權(quán)質(zhì)押④土地使用權(quán)抵押④連帶責(zé)任保證某房地產(chǎn)企業(yè)項目公司關(guān)聯(lián)公司⑤分紅或處置股權(quán)資金退出資金進入有收購選擇權(quán)的股權(quán)投資結(jié)構(gòu)性融資模式案例——福州某股權(quán)投資項目交易結(jié)構(gòu)圖目標(biāo)地塊11950.97%信托計劃某房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)先級受益人項目公司⑥分配信有收購選擇權(quán)的股權(quán)投資結(jié)構(gòu)性融資模式案例——福州某股權(quán)投資項目主要交易流程信托計劃的設(shè)立：信托計劃項下分優(yōu)先級受益權(quán)和次級受益權(quán)，均由相應(yīng)委托人以資金認購信托計劃資金的運用：信托公司以其募集的全部信托資金向項目公司進行增資，增資后持有項目公司49.03%股權(quán)股權(quán)收購選擇權(quán)：在信托計劃成立日起滿一年之日前（行權(quán)期限），某房地產(chǎn)企業(yè)有權(quán)收購信托公司持有的項目公司49.03%股權(quán)，并支付收購價款擔(dān)保措施：為確保某房地產(chǎn)企業(yè)支付股權(quán)收購價款的義務(wù)（以房地產(chǎn)企業(yè)行使股權(quán)收購選擇權(quán)為前提），擔(dān)保措施如下：（1）某房地產(chǎn)企業(yè)以其持有的項目公司50.97%股權(quán)提供股權(quán)質(zhì)押；（2）項目公司以其持有的土地使用權(quán)提供抵押；（3）關(guān)聯(lián)公司提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保信托財產(chǎn)處置：如果房地產(chǎn)企業(yè)未在行權(quán)期限內(nèi)向信托公司發(fā)出行權(quán)通知，或者房地產(chǎn)企業(yè)放棄股權(quán)收購選擇權(quán)，則信托公司有權(quán)通過項目公司分紅、減資或向第三方出售項目公司股權(quán)等方式實現(xiàn)退出120有收購選擇權(quán)的股權(quán)投資結(jié)構(gòu)性融資模式案例41（三）一級土地開發(fā)的項目融資模式（三）一級土地開發(fā)的項目融資模式121EPC模式

通過政府與投資代建人雙方合作，共同開發(fā)、投資建設(shè)的伙伴關(guān)系合作模式。合作各方參與項目時，不是把項目的責(zé)任全部轉(zhuǎn)移給一方，而是由參與合作的各方共同承擔(dān)責(zé)任和融資風(fēng)險。

由投資代建人采用公開比選方式，擇優(yōu)選擇適合操作并有相應(yīng)資質(zhì)的施工企業(yè)、共同組成聯(lián)合體，承擔(dān)投建、融資、施工管理責(zé)任，操作過程全面接受政府管理公司及政府的全面監(jiān)督與管理，政府管理公司提供相應(yīng)的項目立項規(guī)劃及所有政府的相關(guān)手續(xù)，并提供相應(yīng)支付證明與擔(dān)保，由投資代建人按要求完成勘察、設(shè)計、采購、施工管理、交付業(yè)主，由政府完善環(huán)評、財評。EPC模式通過政府與投資代建人雙方合作122EPC模式合理性。

由投資代建人利用自身優(yōu)勢，自有資金、社會財團、銀企聯(lián)合等采用項目貨款應(yīng)收款代付，企業(yè)流動資金貸款等方式來保障項目施工的實施。這樣既能緩解財政支付壓力，又能加快項目建設(shè)。由投建人與共同承擔(dān)經(jīng)濟與法律責(zé)任，更能讓工程施工的質(zhì)量得到有效保障，最終達到三方共贏的局面。EPC模式合理性。

由投資代建人利用自身123將BT融資模式引入天津東麗金鐘新市鎮(zhèn)重點項目建設(shè)，破解建設(shè)資金難題。經(jīng)過與多家國有大型城建企業(yè)協(xié)商談判，2009年年底，與中國一冶簽訂了建設(shè)面積60萬平方米、總值近20億元的BT合作協(xié)議。2010年9月底，又與中冶建工、中海外、東建進行“帶資本金建設(shè)”模式合作，由這三家施工企業(yè)承接了后續(xù)74萬平方米住宅工程，以建筑企業(yè)繳納保證金的方式，解決了資本金不足的問題。上述兩種融資模式的使用為我區(qū)城建項目融資開了個好頭。將BT融資模式引入天津東麗金鐘新市鎮(zhèn)重124由地方政府牽頭，以財政補貼形式注資成立一個舊城區(qū)改造項目公司，并且對舊城區(qū)項目改造公司的開發(fā)給予稅收上的優(yōu)惠，由該公司全權(quán)負責(zé)融資。舊城區(qū)改造項目公司可以使用政府給予的財政補貼和未來的項目改造所獲得的收益作為擔(dān)保，向銀行申請貸款，將所獲得的資金投入到舊城區(qū)改造與開發(fā)項目的建設(shè)當(dāng)中，采用招標(biāo)的形式擇優(yōu)選擇項目承建公司。在項目建設(shè)后期，舊城區(qū)改造項目公司可以采取發(fā)行債券或者股票的方法，向社會公眾融資。項目完成后，舊城區(qū)改造項目公司將其所獲得的全部收入，用來歸還銀行貸款和向社會公眾所借款項。由地方政府牽頭，以財政補貼形式注資成立一個舊城區(qū)改造項目公司125（四）一級土地開發(fā)的合作項目融資（四）一級土地開發(fā)的合作項目融資126以投代貸的合作模式

1.公司以“以投代貸”的合作形式進行投資,不參股.不參與利潤分配.不參與合作企業(yè)的經(jīng)營管理.并以稅后固定回報的方式向項目方確定收益分配,并設(shè)專人監(jiān)管資金的科學(xué)合理使用.

2.投資:每項投資金額不低于500萬元人民幣.期限1-10年:第一年6%;第二年6.5%;第三年至第十年每年按7%收取回報,按資金實際使用年度逐年收取.期滿收回本金.

3.項目擔(dān)保按項目總值10%-20%的比例投資;資產(chǎn)擔(dān)保按總資產(chǎn)50%-60%的比例投資.

4.合作:5年期不設(shè)建設(shè)期,每年按30%收取回報;10年期設(shè)一年建設(shè)期,按18%收取回報;15年期設(shè)二年建設(shè)期,按12%收取回報.以上三種年限合作期滿均不收回本金.

以投代貸的合作模式1.公司以“以投代貸127蘇州平臺公司+開行+老撾政府的投資合作建設(shè)開發(fā)區(qū)案例蘇州平臺公司+開行+老撾政府的投資合作建設(shè)開發(fā)區(qū)案例128老撾萬象特殊經(jīng)濟區(qū)項目，首次把蘇州開發(fā)區(qū)建設(shè)經(jīng)驗“打包”輸送海外，國家開發(fā)銀行提供中方建設(shè)老撾2009年東南亞運動會場館并開發(fā)萬象市周邊10平方公里土地的資金支持。免費建設(shè)萬象體育場10平方公里萬象新城的開發(fā)權(quán)云南建工蘇州工業(yè)園國家開發(fā)銀行廣州老撾中國園區(qū)開發(fā)、騰籠換鳥制造業(yè)外移資金資金免費建設(shè)戰(zhàn)略聯(lián)盟開發(fā)協(xié)議騰籠換鳥后土地轉(zhuǎn)讓收入產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移后土地轉(zhuǎn)讓收入一、二級土地開發(fā)收入老撾萬象特殊經(jīng)濟區(qū)項目，首次把蘇州開發(fā)區(qū)建設(shè)經(jīng)驗“打包”輸送129兩個或兩個以上相互之間沒有直接投入產(chǎn)出關(guān)系和技術(shù)經(jīng)濟聯(lián)系的企業(yè)之間進行的產(chǎn)權(quán)交易稱之為混合資本擴張。混合資本擴張適應(yīng)了現(xiàn)代企業(yè)集團多元化經(jīng)營戰(zhàn)略的要求，跨越技術(shù)經(jīng)濟聯(lián)系密切的部門之間的交易。它的優(yōu)點在于分散風(fēng)險，提高企業(yè)的經(jīng)營環(huán)境適應(yīng)能力。兩個或兩個以上相互之間沒有直接投入產(chǎn)出關(guān)系和技術(shù)經(jīng)濟聯(lián)系的130（五）一級土地開發(fā)產(chǎn)業(yè)基金類融資模式（五）一級土地開發(fā)產(chǎn)業(yè)基金類融資模式131類型基金類型投資方向投資風(fēng)格風(fēng)險收益特征代表性機構(gòu)創(chuàng)投基金種子期基金、初創(chuàng)期基金、成長期基金主要投資中小型、未上市的成長企業(yè)分散投資、參股為主高風(fēng)險高收益IDG、軟銀、紅杉資本并購基金MBO基金LBO基金重組基金以收購成熟企業(yè)為主，單項投資規(guī)模通常很大控股或參股風(fēng)險、收益中等高盛、美林、凱雷、KKR、TPG、黑石、華平資產(chǎn)類基金基礎(chǔ)設(shè)施基金房地產(chǎn)投資基金（包括REIT）融資租賃基金主要投資于基礎(chǔ)設(shè)施、收益型房地產(chǎn)等資產(chǎn)主要投資能產(chǎn)生穩(wěn)定、可預(yù)測現(xiàn)金流的資產(chǎn)低風(fēng)險穩(wěn)定收益麥格理、高盛、領(lǐng)匯REIT、越秀房地產(chǎn)投資信托基金其他PE基金PIPE夾層基金問題債務(wù)基金PIPE：上市公司非公開發(fā)行的股權(quán)夾層基金：優(yōu)先股和次級債等問題債務(wù)基金：不良債權(quán)--夾層基金：高盛、黑石產(chǎn)業(yè)基金的基本類型類型基金類型投資方向投資風(fēng)格風(fēng)險收益特征代表性機構(gòu)創(chuàng)投種子期132城市：立體平臺該計劃的主要內(nèi)容是：在大約二平方公里的土地上，打造一個建筑面積600萬至1000萬平方米，可容納15萬至20萬人口的高密度建筑群。城市：立體平臺133土地開發(fā)融資探討課件134土地開發(fā)融資探討課件135案例：新城基金設(shè)立方案

案例：新城基金設(shè)立方案

136基金名稱：中日韓友誼發(fā)展基金(暫定名)基金類型：封閉式土地基金基金管理人：北京中匯富銀投資管理中心(有限合伙)基金規(guī)模：50億元人民幣基金期限：5年預(yù)期收益：18％基金份額：最低認購額：500萬元人民幣(由管理人募資時確定)投資人規(guī)模：合格的機構(gòu)投資者，合格的自然人分配方式：基金期限內(nèi)不強制分紅，期限屆滿向投資人分配全部基金資產(chǎn)基金管理費：基金總規(guī)模的l．5％基金名稱：中日韓友誼發(fā)展基金(暫定名)基金類型：封閉式土地基137募集期間：募集期間為2011年月

日至2012年月

日基金發(fā)行地：河北省滄州市渤海新區(qū)基金發(fā)起人：渤海新區(qū)土地儲備中心基金管理人：北京中匯富銀投資管理中心(有限合伙)?；鹜泄苋耍?/p>

銀行股份有限公司資金運用：本基金是由北京中匯富銀投資管理中心接受投資者