武漢洪山區(qū)某養(yǎng)老院項(xiàng)目策劃方案

12前言武漢市洪山區(qū)***養(yǎng)老院工程是武漢***投資的第一個(gè)房產(chǎn)開發(fā)工程。此類工程在武漢尚顯稀缺，市場運(yùn)作還欠成熟，其投資機(jī)遇性和風(fēng)險(xiǎn)性并存。工程的整體籌劃尤顯舉足輕重。我們通過對(duì)武漢市的養(yǎng)老公寓的整體和個(gè)體的調(diào)查分析，結(jié)合本工程的價(jià)值判斷及地段區(qū)域研究，從不同層面對(duì)本工程進(jìn)行分析，在整體規(guī)劃的根底上給予一定的建議。希望我們的論證有一定的參考價(jià)值！望貴公司予以珍貴的指導(dǎo)及進(jìn)一步的深入溝通，到達(dá)合作的關(guān)系及“雙贏〞的態(tài)勢(shì)！3武漢***房地產(chǎn)投資參謀4第一章市場分析一，市場調(diào)查目前武漢市有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)有一百多所，其主要分布在城市中心的社區(qū)街道，其構(gòu)成有以下幾種形式：1，非盈利性質(zhì)的福利院、敬老院：主要接收“五保〞老人。如：武漢市社會(huì)福利院。

2，各企業(yè)附屬的老年公寓：主要是面對(duì)各企業(yè)的離退休職工，收費(fèi)性質(zhì)，但有企業(yè)補(bǔ)貼，對(duì)職工會(huì)有局部優(yōu)惠。如湖北電力老年公寓，武鋼南山老年公寓。3，私人經(jīng)營的小規(guī)模養(yǎng)老公寓：對(duì)一些旅館或幼兒園進(jìn)行簡單地改造而成。主要是面對(duì)一些無工作單位的老人，收費(fèi)較低，條件較差。如康怡老年公寓。4，開發(fā)商投資的大規(guī)模老年公寓：盈利性質(zhì)，產(chǎn)業(yè)化程度高，有較好的規(guī)劃設(shè)計(jì)，效勞較好，收費(fèi)較高。如僑亞頤樂園。5武漢***房地產(chǎn)投資參謀武漢養(yǎng)老結(jié)構(gòu)分布圖，其中大小紅點(diǎn)均為養(yǎng)老機(jī)構(gòu)所指〔信息來自谷歌地圖〕6武漢***房地產(chǎn)投資參謀重點(diǎn)走訪的幾個(gè)工程：僑亞·頤樂園僑亞·中華孝莊武鋼南山老年公寓武鋼憩樂園老年公寓湖北電力老年公寓7武漢***房地產(chǎn)投資參謀局部養(yǎng)老機(jī)構(gòu)收費(fèi)概況：名稱地址床位費(fèi)/月護(hù)理費(fèi)/月伙食費(fèi)/月水電及其他/月費(fèi)用總計(jì)/月性質(zhì)僑亞頤樂園蔡甸550—1500300—1500330401220—3370開發(fā)商投資電力老年公寓武昌雄楚大道360—600200—80030040900—1740企業(yè)附屬康怡老年公寓漢口三眼橋900—1200私人經(jīng)營武鋼南山老年公寓紅鋼城300—860150—60033040820—1830企業(yè)附屬武鋼憩樂園老年公寓紅鋼城280—400380—880300401030—1620企業(yè)附屬僑亞中華孝莊湯遜湖400—1800點(diǎn)餐開發(fā)商投資賣房性質(zhì)荷包湖老年公寓東湖區(qū)辛安渡農(nóng)場400—5004003001881288—1388開發(fā)商投資金銀湖生態(tài)公寓金銀湖700—1400開發(fā)商投資8武漢***房地產(chǎn)投資參謀一般入住方式〔以頤樂園為例〕：9武漢***房地產(chǎn)投資參謀一般護(hù)理方式〔各個(gè)養(yǎng)老院略有不同〕：根據(jù)老人個(gè)人自身情況——自理、半自理、完全不能自理，一般分為幾個(gè)等級(jí)的護(hù)理方式：三級(jí)護(hù)理：定時(shí)送開水、送飯、熱食物；定期洗、曬、整理床上用品；每天清掃房間、衛(wèi)生間、陽臺(tái)等處的衛(wèi)生。二級(jí)護(hù)理：在三級(jí)護(hù)理的根底上提供洗、曬、收、疊內(nèi)外衣服及鞋襪，購物品、洗碗筷，提醒老人按時(shí)吃藥的效勞。特一級(jí)護(hù)理：面向90歲以上的高齡、失明或半失明、耳聾、行動(dòng)不便等半自理老人。在二級(jí)的根底上，提供洗頭、洗臉、洗腳、剪指甲、按醫(yī)囑發(fā)藥并看服到口。特二級(jí)護(hù)理：面向癱瘓、大小便失禁以及老年癡呆等老人。在特一級(jí)護(hù)理的根底上，提供24小時(shí)效勞：喂飯、喂藥；幫助床上大小便；清理大小便；及時(shí)清洗更換床上用品及尿布；定時(shí)翻身；提供在本院進(jìn)行的簡繁醫(yī)療護(hù)理如輸液時(shí)的守護(hù)。10武漢***房地產(chǎn)投資參謀一般娛樂休閑設(shè)施〔各養(yǎng)老院檔次不一〕：棋牌室、閱覽室、各類球場、書法繪畫班、太極學(xué)習(xí)班、合唱團(tuán)、舞蹈團(tuán)等其它效勞：為老人做壽，組織學(xué)生與老人聯(lián)誼，組織養(yǎng)生講座，組織各類文體比賽，組織外出旅游。11武漢***房地產(chǎn)投資參謀二，市場分析各養(yǎng)老院的檔次不一，收費(fèi)不一，總結(jié)起來可以分為以下兩類：1，私人及單位附屬小型養(yǎng)老院：環(huán)境條件較差，多采取封閉式管理，對(duì)老人的活動(dòng)有較多限制，活動(dòng)區(qū)域也較小，根本上只是滿足老人生存的條件，對(duì)老人心理需求滿足不夠。12武漢***房地產(chǎn)投資參謀2，開發(fā)商投資的養(yǎng)老院：產(chǎn)業(yè)化程度較高，注重宣傳，口碑好，面比照較高端的消費(fèi)者，收費(fèi)也較高。多建在近郊區(qū)，環(huán)境較好，公園式老人社區(qū)，整潔優(yōu)美，功能區(qū)較多，能滿足老人的各項(xiàng)活動(dòng)需求。比較重視老人的心理需求，開展各項(xiàng)娛樂活動(dòng)。大打效勞牌。13武漢***房地產(chǎn)投資參謀另附葛店地區(qū)其它一些樓盤的價(jià)格樓盤名稱物業(yè)類型建筑類別容積率綠化率均價(jià)陽光小區(qū)普通住宅小高層，毛坯2.4638%1700/平方米鑫谷金城普通住宅

商住樓小高層，毛坯1.4140%2500/平方米城市之間普通住宅小高層，毛坯2.1628%2100/平方米祥云春曉普通住宅小高層，毛坯2.2630%1850/平方米德?；▓@普通住宅

商住樓

花園洋房小高層，毛坯30%1680/平方米可以看出，該區(qū)域其它樓盤均價(jià)格大大低于***。14武漢***房地產(chǎn)投資參謀三，競爭對(duì)手分析1，僑亞·中華孝莊

僑亞中華孝莊，定位于武漢醫(yī)療康復(fù)養(yǎng)生中心，位于江夏區(qū)藏龍島科技園，規(guī)劃用地約100畝?？傮w規(guī)劃包括養(yǎng)生公寓、康復(fù)醫(yī)院、餐飲、娛樂設(shè)施。其中，康復(fù)醫(yī)院將以老年康復(fù)為主，建設(shè)容納400多張床位的康復(fù)醫(yī)院。除此之外，還將建設(shè)以會(huì)務(wù)、餐飲、康樂為特色的休閑區(qū)，園區(qū)內(nèi)還規(guī)劃有門球場、網(wǎng)球場、網(wǎng)絡(luò)室、報(bào)刊閱覽室、健身房、書畫室等娛樂設(shè)施，老年人在這里的生活豐富多彩。1516僑亞在售的幾個(gè)戶型：1718該工程分析：僑亞中華孝莊是武漢目前跟***的工程最為相似的工程，同樣為在做養(yǎng)老概念的樓盤，其價(jià)格為：4200——5200/平方。其定位是武漢市最大最好的此類工程。僑亞的長處表達(dá)在：A，有經(jīng)驗(yàn)，之前做過同樣是面向老人的“頤樂村〞的工程，很專業(yè)，積累了不少客源。B，房子賣得較好。C，注重效勞。D，將行孝的概念宣傳得很足，有一定的品牌影響力。E，僑亞的滾動(dòng)開展模式值得借鑒。19武漢***房地產(chǎn)投資參謀2，湖北天廈金銀湖生態(tài)公寓

湖北天廈金銀湖生態(tài)公寓是專門為老年朋友量身打造的集養(yǎng)老、休閑、度假、旅游于一體酒店式的老年公寓，在政府的大力支持下，以“愛行天廈〞為經(jīng)營宗旨，以“為政府排憂、幫兒女盡孝、給自己積善〞為核心價(jià)值觀，爭創(chuàng)湖北老年公寓優(yōu)秀品牌。

20武漢***房地產(chǎn)投資參謀湖北天廈金銀湖生態(tài)公寓的幾大特點(diǎn)：※交通通達(dá)，周邊高尚住宅，華中最大高爾夫球場，探視方便，距火車站僅10分鐘；※湖邊漫步，池畔垂釣，清風(fēng)徐來，水波不興，沙鷗飛翔，爽心悅目；※瓜果棚下，品銘下棋，吹拉彈唱，天然氧吧，其樂融融；※網(wǎng)球場、棋牌室、乒乓球、閱覽室、健身房，一應(yīng)俱全；※種植蔬菜，養(yǎng)雞養(yǎng)鴨，回歸田野，找回童趣；※打造“青少年德育教育基地〞，兒孫閑遐，關(guān)愛老人，家人團(tuán)聚，采摘蔬果，自助廚房，休閑娛樂；※人性化關(guān)愛，建立老年人綜合檔案，榮耀的歷史，錄相剪輯，百年之后歷歷在目；※互聯(lián)互動(dòng)，推動(dòng)移動(dòng)式休閑養(yǎng)老武漢中心基地；※定期為老人體檢，配置專門營養(yǎng)師，效勞周到，培訓(xùn)上崗，就近看病，設(shè)計(jì)老人養(yǎng)老方式。該工程分析：湖北天廈金銀湖生態(tài)公寓是打生態(tài)牌的老年公寓，其收費(fèi)價(jià)格并不高，中等水平，但其效勞的細(xì)化值得借鑒，比方為老人建立綜合檔案，種植蔬菜，養(yǎng)雞養(yǎng)鴨這些都是很有特色的效勞。21武漢***房地產(chǎn)投資參謀22第二章工程分析一，工程概況23武漢市洪山區(qū)***養(yǎng)老院院規(guī)劃占地面積300畝〔已征用120畝，規(guī)劃預(yù)留180畝為開發(fā)備用〕，總投資5億元，共分兩期建成。第一期工程已于2021年3月28日破土開工。一期工程占地面積120畝，建筑面積12萬平方米，床位3000張，投資2億元，建成后的***養(yǎng)老院將是湖北省內(nèi)最大的一家面向社會(huì)提供全方位養(yǎng)老效勞的大型綜合性經(jīng)營養(yǎng)老效勞機(jī)構(gòu)。擬建的洪山區(qū)養(yǎng)老院地處洪山區(qū)左嶺鎮(zhèn)泉井村，其用地位于高新大道以北約100米，左廟公路以西，西側(cè)為余頭山，東側(cè)為吳家灣橋。工程用地距城市外環(huán)線約5公里，距東湖高新現(xiàn)代效勞中心約11公里，距魯巷城市副中心約21公里。2425整個(gè)工程的規(guī)劃目標(biāo)是：以老年生活安享愜意舒適為宗旨，通過規(guī)劃建設(shè)，將洪山區(qū)***養(yǎng)老院建設(shè)成設(shè)施齊全、環(huán)境怡人、尺度親切、效勞完善的休養(yǎng)型舒適型養(yǎng)老院。其規(guī)劃策略為：1)整體構(gòu)思的策略根據(jù)未來用地拓展方向和養(yǎng)老院的特性要求，整合各項(xiàng)功能，精心組織用地布局，合理安排開發(fā)時(shí)序，創(chuàng)立舒適、溫馨的生活環(huán)境。2〕適度超前的策略按照養(yǎng)老院的開展趨勢(shì)，對(duì)道路和硬件設(shè)施配置有一定的超前性，同時(shí)，配合院區(qū)內(nèi)醫(yī)院、健身娛樂、文化教育、圖書資料、購物中心、銀行等設(shè)施的提升，使養(yǎng)老院建設(shè)具有現(xiàn)代化水平。3〕環(huán)境景觀策略注重保護(hù)和營造良好的自然生態(tài)環(huán)境，堅(jiān)持生態(tài)優(yōu)先，保護(hù)地域生態(tài)特設(shè)，運(yùn)用城市設(shè)計(jì)的手法，結(jié)合現(xiàn)有水塘，防護(hù)綠地等自然環(huán)境，精心組織人工景觀，形成自然環(huán)境與院區(qū)空間協(xié)調(diào)共生的特色景觀。26武漢***房地產(chǎn)投資參謀公共效勞設(shè)施規(guī)劃在主要道路沿街集中設(shè)置公建和效勞設(shè)施，由南至北布置醫(yī)院、綜合效勞樓、老年大學(xué)、招待所、后勤效勞樓等。集中設(shè)于養(yǎng)老院東側(cè)中部人行入口處有利于引進(jìn)超市、郵局之類的效勞工程，為院區(qū)的商業(yè)、效勞業(yè)提供了必要的場所。綜合效勞樓與招待所在建筑形態(tài)上以建筑群為主，形成了全方位多功能的公共效勞體系。27武漢***房地產(chǎn)投資參謀二，工程SWOT分析時(shí)機(jī)1，人口結(jié)構(gòu)老齡化愈來愈明顯，老年公寓的市場需求量大。2，武漢市的老年公寓的產(chǎn)業(yè)化程度不高，效勞跟不上，缺乏大規(guī)模、高端精品老年公寓，缺乏相應(yīng)的品牌。優(yōu)勢(shì)1，有政府的補(bǔ)貼2，規(guī)模大3，地價(jià)廉價(jià)4，周邊景色空氣較好，適合養(yǎng)生養(yǎng)老。28武漢***房地產(chǎn)投資參謀劣勢(shì)1，地處偏僻，周邊配套設(shè)施嚴(yán)重缺乏。2，工程定位、定價(jià)均太高，市場消費(fèi)力恐有缺乏。威脅1，同行競爭對(duì)手的威脅：目前武漢市的盈利的福利院及非盈利的老年公寓大大小小有一百所。且大局部大型企業(yè)都有自己的養(yǎng)老公寓，對(duì)自己的職工會(huì)有局部優(yōu)惠，難以爭取到其離退休的職工。2，傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念的威脅：中國“養(yǎng)兒防老〞、“三、四代同堂〞的觀念和家庭組合依然是社會(huì)的主流。老人入住敬老院或老年公寓的意愿不高。3，高端消費(fèi)者的難以爭?。簩?duì)于高端消費(fèi)者來說，其養(yǎng)老的選擇途徑非常多樣化：可以請(qǐng)專人上門看護(hù)；可以進(jìn)療養(yǎng)院等。養(yǎng)老院這一形式本身缺乏吸引力。4，該區(qū)域附近樓盤價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于該工程。29武漢***房地產(chǎn)投資參謀30第三章工程定位一，工程定位思考貴公司有把***養(yǎng)老院打造成武漢最高端的精品養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的意向，售價(jià)預(yù)估在5000元每平方米左右，非購房式入院各項(xiàng)費(fèi)用預(yù)估在8000每人每月左右。我公司認(rèn)為這樣的高端定位風(fēng)險(xiǎn)較大，恐市場難以消化，戰(zhàn)線拉得較長，資金難以快速回籠。作為貴公司的第一個(gè)工程，建議還是以穩(wěn)求勝。所以我公司本著市場需求的客觀分析，建議貴公司對(duì)工程的定位再做科學(xué)的商榷。我們提供的參考意見是從中端做起，兼顧高端，前期做好宣傳，開盤后做好效勞把養(yǎng)老品牌做響后再轉(zhuǎn)型至專業(yè)高端。二，市場定位：中高端市場三，品牌定位：做養(yǎng)老公寓中的名牌。四，價(jià)格定位售價(jià)：4000—5000/平方米。非買房式入院費(fèi)用：1500—4000/每人每月31武漢***房地產(chǎn)投資參謀五，消費(fèi)者定位購買類型定位文化收入作用年齡職業(yè)行為和心理特征置業(yè)動(dòng)機(jī)主導(dǎo)型社會(huì)精英階層中高市場主流，市場領(lǐng)頭羊，核心客戶群體。35-75歲私企法人

金領(lǐng)購買力強(qiáng)，成交周期短講究面子，偏好名牌，對(duì)形象、服務(wù)要求高贈(zèng)與長輩養(yǎng)老高校、事業(yè)單位、大型企業(yè)離退休高干等高中市場主流，是最直接的消費(fèi)群體，對(duì)項(xiàng)目的口碑宣傳有巨大作用50-75歲高干有較多積蓄，有優(yōu)厚的退休金，重視生活品質(zhì)，物質(zhì)與精神生活并重養(yǎng)老提升型白領(lǐng)技術(shù)階層中高重要客戶群之一，對(duì)產(chǎn)品檔次、品牌形象形成有提升和拉動(dòng)力35-55歲企業(yè)中層管理人員正處于轉(zhuǎn)型期，向高品位的英才階層靠攏，易受媒體影響，要求高品質(zhì)低價(jià)格贈(zèng)與長輩投資跟進(jìn)型生意人階層低高市場追隨者，潛力巨大年齡較寬泛生意人、小私營業(yè)主對(duì)資金的使用謹(jǐn)慎，考慮投資回報(bào)，對(duì)生活質(zhì)量要求不高，缺乏城市歸屬感。多半是兩口之家，置業(yè)首要考慮升值潛力投資邊緣型普通市民階層低中數(shù)量較少，其作用是補(bǔ)充性的40-55歲考慮投資回報(bào)，有從眾心理，容易被引導(dǎo)投資32武漢***房地產(chǎn)投資參謀六，設(shè)計(jì)建議1，建筑設(shè)計(jì)無障礙通道設(shè)計(jì)防滑設(shè)計(jì)走道扶手緊急求助設(shè)備風(fēng)雨連廊地暖低密度2，景觀設(shè)計(jì)高綠化率栽種松柏等長青植物小雕塑古典風(fēng)格壁畫3，配套設(shè)施閱覽室書畫室棋牌室球場健身設(shè)施舞廳卡拉ok廳自助種植花圃、菜園超市4，效勞為老人建立有關(guān)健康、愛好的根本檔案；引導(dǎo)老人組建書法、太極、合唱等文體團(tuán)隊(duì)；與學(xué)校聯(lián)誼，開展老人和孩子的互動(dòng)活動(dòng)；對(duì)不便自理的老人提供送餐、清洗、清掃、喂食等效勞；臨終關(guān)心養(yǎng)生講座；與附近的醫(yī)院簽訂合作協(xié)議，方便老人就醫(yī)。33武漢***房地產(chǎn)投資參謀七，售樓部選址選址：光谷廣場人流量較多處。34武漢***房地產(chǎn)投資參謀八，工程案名因工程分為兩局部，一局部是區(qū)的養(yǎng)老福利院，不在銷售范圍之內(nèi)，一局部是對(duì)外銷售局部?？紤]到對(duì)外銷售局部的廣告宣傳，我們?yōu)槠鋽M定了一些參考案名。參考案名1，***·晚晴園出自李商隱的“天意憐幽草，人間重晚晴〞一句，“晚晴〞指黃昏時(shí)的晴朗天氣，喻指人生晚年的輝煌燦爛。2，***·壽園3，***·靜宜園4，***·斂靜園5，***·清樂園6，***·春熙園35武漢***房地產(chǎn)投資參謀九，主推廣告語參考廣告語：1，在***，享受身體和心靈的雙重療養(yǎng)2，在***，優(yōu)雅地老去!3，人間重晚晴，情盡在***！4，享福在***6，老來福在***7，***，專業(yè)為老人36武漢***房地產(chǎn)投資參謀37第四章推廣籌劃一，推廣思路因工程是做老年公寓的，所以目標(biāo)人群范圍比較精準(zhǔn)。所以工程的營銷推廣要采取雙管齊下的策略。1〕、針對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行精確營銷。2〕、針對(duì)其他客戶進(jìn)行群眾營銷，38武漢***房地產(chǎn)投資參謀運(yùn)用各渠道推廣力度概況渠道效果反饋本項(xiàng)目選擇

口碑傳播★★★★★★重點(diǎn)現(xiàn)場包裝售樓處★★★★重點(diǎn)圍板、導(dǎo)視系統(tǒng)★★運(yùn)用樓體條幅★不用路牌，路旗★★★全程運(yùn)用媒體報(bào)紙★★★★階段重點(diǎn)戶外廣告★★★★重點(diǎn)電視\電視劇片頭★★不用分眾傳媒★根據(jù)情況考慮雜志★根據(jù)情況考慮DM★★階段重點(diǎn)車體★★★★運(yùn)用客戶俱樂部★★運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)、短信★★★階段運(yùn)用

外展、巡展點(diǎn)★★★全程運(yùn)用39武漢***房地產(chǎn)投資參謀二，推廣策略〔1〕DM直投目標(biāo)人群聯(lián)系方式獲?。?，醫(yī)院老年病人資料2，老年大學(xué)學(xué)員資料3，企業(yè)離退休職工名冊(cè)4，各銀行VIP客戶40武漢***房地產(chǎn)投資參謀〔2〕軟文推廣報(bào)紙、雜志、網(wǎng)絡(luò)軟文廣告為主，硬廣告為輔。軟文更利于工程的概念和賣點(diǎn)的闡述，性價(jià)比較高。軟文可從以下幾點(diǎn)去展開：1，我國進(jìn)入人口老齡化行列，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的前景。2，養(yǎng)老觀念的相對(duì)于傳統(tǒng)的轉(zhuǎn)變。3，政府對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的重視4，養(yǎng)老院的產(chǎn)業(yè)模式5，從消費(fèi)者的角度去寫在養(yǎng)老院的體驗(yàn)。6，介紹養(yǎng)老院的臨終關(guān)心、生態(tài)養(yǎng)老、旅游養(yǎng)老等有興趣點(diǎn)的效勞工程。參考標(biāo)題：1，?優(yōu)雅地老去是一種尊嚴(yán)?2，?送父母去養(yǎng)老院，孝？不孝？?41武漢***房地產(chǎn)投資參謀〔3〕網(wǎng)絡(luò)推廣在搜狐焦點(diǎn)房產(chǎn)、新浪樂居網(wǎng)、搜房網(wǎng)等著名房產(chǎn)網(wǎng)上發(fā)布樓盤信息及軟文廣告。42武漢***房地產(chǎn)投資參謀〔4〕傳單推廣選擇在老年大學(xué)門口、老人晨練處等老人集中的處所散發(fā)廣告?zhèn)鲉巍?3武漢***房地產(chǎn)投資參謀〔5〕活動(dòng)推廣A，贊助老年大學(xué)藝術(shù)展演展贊助老年大學(xué)的書畫、攝影等展覽，通過贊助，可以做些平面廣告，擴(kuò)大***養(yǎng)老院在老人中的知名度。B，有獎(jiǎng)?wù)魑恼髡掌顒?dòng)征集一些文章或照片用于***的網(wǎng)站或周報(bào)，定期擬定一些主題，主題是圍繞老人生活或想法的。另開辟老人傾訴專欄，傾聽老人的心聲，為他們排解心憂。藉此以擴(kuò)大***的知名度，表達(dá)***的文化。參考：?退休的日子??家有兒女??最美好的年華??我是如何當(dāng)父/母親的？?44武漢***房地產(chǎn)投資參謀〔6〕開盤推廣開盤活動(dòng)主題：享福在***地址：光谷廣場參加人員：特邀嘉賓、工程負(fù)責(zé)人、誠意客戶內(nèi)容：開盤前的宣傳工作領(lǐng)導(dǎo)致辭表演活動(dòng)有獎(jiǎng)問答***醫(yī)療人員提供免費(fèi)體驗(yàn)和健康指導(dǎo)效勞***養(yǎng)老效勞的宣傳促銷方式：開盤當(dāng)天成交客戶贈(zèng)送老人用的保健儀器45武漢***房地產(chǎn)投資參謀46第五章營銷節(jié)奏鋪排銷售節(jié)奏形象期蓄客期開盤強(qiáng)銷持銷期工程進(jìn)度VI、圍墻、導(dǎo)示、銷售物料完成營銷中心到位、展示區(qū)包裝展示、工程符合預(yù)售條件局部實(shí)景園林展示階段目標(biāo)建立項(xiàng)目形象，引起市場關(guān)注客戶充分感知認(rèn)同項(xiàng)目價(jià)值，完成蓄客目標(biāo)客戶充分感受項(xiàng)目的現(xiàn)場氣氛促進(jìn)銷售，積累二期客戶47武漢***房地產(chǎn)投資參謀一，形象導(dǎo)入期全面啟開工程前期準(zhǔn)備工作，確定所有專業(yè)配合單位，發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，相互配合，及時(shí)溝通，協(xié)同作戰(zhàn)，各盡其責(zé)，順利完成各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作。1〕硬件準(zhǔn)備：A、市內(nèi)營銷中心選點(diǎn)、售樓部包裝布置；B、戶外大型噴繪廣告牌選址與發(fā)布；C、沙盤制作、單體模型設(shè)計(jì)制作。2〕軟件準(zhǔn)備：A、確定本工程的專業(yè)廣告公司、廣告制作發(fā)布公司與其他配合單位；B、審定廣告推廣方案；C、確定VI、主推廣告語；3〕時(shí)間節(jié)點(diǎn)：A、確定工程主題概念、主推語落實(shí)時(shí)間；B、戶外噴繪廣告牌、戶外導(dǎo)示牌、圍墻包裝、網(wǎng)絡(luò)、DM等設(shè)計(jì)方案定稿發(fā)布時(shí)間；C、樓書、會(huì)刊、折頁、戶型單張、手提袋等相關(guān)宣傳物料設(shè)計(jì)定稿時(shí)間；D、聯(lián)系并落實(shí)網(wǎng)絡(luò)、DM廣告制作與發(fā)布時(shí)間。48武漢***房地產(chǎn)投資參謀我公司設(shè)計(jì)的幾個(gè)參考小樣：LOGO49圍墻

50戶外T型牌51武漢***房地產(chǎn)投資參謀二，認(rèn)籌蓄客期經(jīng)過導(dǎo)入期的鋪墊，工程已經(jīng)在市場上有一定影響，蓄客期就全力針對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行挖掘，爭取更多目標(biāo)客戶，為開盤解籌做充分準(zhǔn)備。1〕硬件準(zhǔn)備：A、現(xiàn)場售樓中心包裝布置；B、現(xiàn)場示范區(qū)的包裝；2〕營銷準(zhǔn)備：A、協(xié)議營銷啟動(dòng)；B、網(wǎng)絡(luò)營銷啟動(dòng)；C、各區(qū)域終端進(jìn)行客戶攔截；3〕推廣方向A、通過開盤優(yōu)惠吸引客戶認(rèn)籌B、宣傳區(qū)域價(jià)值和產(chǎn)品特點(diǎn)增強(qiáng)客戶購置信心52武漢***房地產(chǎn)投資參謀三，持續(xù)強(qiáng)銷期將第一批開盤積累的客戶進(jìn)行再次挖掘，促進(jìn)客戶盡快成交，借開盤之勢(shì)開展新客戶1〕工作目標(biāo)：通過開盤客戶認(rèn)購情況制造熱銷效應(yīng)，以久蓄短爆的方式，解決后續(xù)銷售周期內(nèi)的目標(biāo)客戶，引起更大的市場關(guān)注力。2〕工作方式：以客戶到現(xiàn)場咨詢、排號(hào)、等待開盤選房的形式蓄積工程的第一批客戶；利用各種宣傳手段、促銷活動(dòng)吸附市場，抓住已有客戶、挖掘潛在客戶。3〕推廣路線：A、根據(jù)客戶區(qū)域來源制定和發(fā)布不同硬性廣告，及時(shí)調(diào)整；B、軟文形式連續(xù)發(fā)布工程的各項(xiàng)賣點(diǎn)或訴求點(diǎn)；C、戶外大型噴繪廣告牌內(nèi)容更換；D、答謝新老業(yè)主聯(lián)誼會(huì)的聯(lián)誼會(huì)；E、成立業(yè)主網(wǎng)上論壇。53武漢***房地產(chǎn)投資參謀四，收尾期一組團(tuán)銷售根本完成，在一組團(tuán)收尾同時(shí)開始準(zhǔn)備二組團(tuán)的蓄客。1〕工作目的：通過各種推廣手法和促銷手段促使尚未購置的潛在客戶形成購置，繼續(xù)保持工程的熱銷勢(shì)頭，強(qiáng)化觀望人群的購置心理，繼續(xù)消化尚未銷售的剩余單位。開始為二組團(tuán)蓄客。2〕工作方式：A、通過媒體宣傳和促銷活動(dòng)配合實(shí)現(xiàn)剩余房源的銷售；B、通過