杭州世紀城定位報告939159866課件

03-12月-221世紀城項目辦公及商業(yè)

定位研究報告2019.0701-12月-221世紀城項目辦公及商業(yè)

定位研究報告201103-12月-222目錄研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定位開發(fā)建議一研究過程二區(qū)域發(fā)展三地塊屬性四市場分析五項目定位六開發(fā)建議

01-12月-222目錄研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場203-12月-223工作目標：市場調研、定位論證

本次工作要解決問題：

1、市場研究：明確杭州寫字樓/商業(yè)市場形勢和代表項目；

2、定位論證：做寫字樓和商業(yè)定位是否可行研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定位開發(fā)建議基礎指標地塊性質商業(yè)綜合用地占地面積17141.9㎡(25.7畝)地上建筑面積120099㎡容積率7綠化率20%建筑密度45%目標定位錢江世紀城地標項目10-15年不落后產品形態(tài)假設寫字樓、商業(yè)、酒店、類住宅01-12月-223工作目標：市場調研、定位論證本次工作要303-12月-224研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定位開發(fā)建議開發(fā)目標思考：：“叫好又叫座”1、政府認可：能夠促進區(qū)域的快速發(fā)展；2、用戶認可：滿足客戶需求，實現(xiàn)價值；3、投資方認可：較好投資回報和品牌效益。項目熱銷/熱租，實現(xiàn)快速去化叫好叫座01-12月-224研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定位403-12月-225研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定位開發(fā)建議研究思路：以開發(fā)目標位出發(fā)點

本次匯報重點在于區(qū)域分析、土地分析、市場供需研究方法：定性研究為主，定量研究為輔開發(fā)目標區(qū)域分析地塊分析供應分析需求分析產品定位研究思路產品規(guī)劃01-12月-225研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定位503-12月-226研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定位開發(fā)建議執(zhí)行過程

執(zhí)行階段工作：大量的項目調研、訪問工作；針對性的產品討論會階段工作內容負責人籌備階段（1天）研究方案、案組培訓、工作安排執(zhí)行階段（5天）現(xiàn)場考察、文案資料搜集政府部門走訪代表項目調研目標客戶訪談報告撰寫階段（3天）模塊及關鍵結論整理內部提討論報告撰寫01-12月-226研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定位603-12月-227目錄一研究過程二區(qū)域發(fā)展三地塊屬性四市場分析五項目定位六開發(fā)建議

研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定位開發(fā)建議01-12月-227目錄一研究過程二區(qū)域發(fā)展703-12月-228研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定位開發(fā)建議大杭州規(guī)劃沿江開發(fā)、跨江發(fā)展戰(zhàn)略杭州市城市規(guī)劃示意圖城市發(fā)展：城市東擴，旅游西進，沿江開發(fā)，跨江發(fā)展，實施“南拓、北調、東擴、西優(yōu)”的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略，形成“東動、西靜、南新、北秀、中興”的格局?！毙纬伞耙恢魅?、雙心雙軸、六大組團、六條生態(tài)帶”的開放式空間結構。一主三副：主城、江南城、臨平城和下沙城組成。雙心：湖濱、武林廣場地區(qū)的旅游商業(yè)文化服務中心；臨江地區(qū)的錢江北岸城市新中心、錢江南岸遠景城市商務中心。雙軸：東西向以錢塘江為軸線的城市生態(tài)軸；南北向以主城與江南城為軸線的城市發(fā)展軸。錢江世紀城錢江世紀城位于江南城與主城的推對接點，處于大杭州發(fā)展的主方向上，是城市建設資源主要投入地。01-12月-228研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定位803-12月-229研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定位開發(fā)建議世紀城概況：錢江南岸，杭州十大新城之一

世紀城概況區(qū)位：位于錢江南岸蕭山江濱地區(qū)寧圍鎮(zhèn)，規(guī)劃的江南城北端。四至：東北到杭甬高速公路，西北至錢塘江濱，西南至七甲閘——利民河，南到前解放河，東至利群河和市心路。與杭州錢江新城隔江相望；規(guī)劃總用地為22.27平方公里，可容納人口16萬人。歷史：原為蕭山區(qū)寧圍鎮(zhèn)。2019年，錢江世紀城和寧圍鎮(zhèn)合并，實現(xiàn)了城鎮(zhèn)合一。

開發(fā)目標錢江世紀城是杭州加快實施“沿江開發(fā)、跨江發(fā)展”戰(zhàn)略著力打造的“十大新城”之一，也是蕭山進入新世紀“融入大杭州、建設新蕭山、引領新發(fā)展”的重要平臺。根據(jù)杭州市新一輪城市總體規(guī)劃，錢江世紀城將與錢江新城共同打造未來杭州的中央商務區(qū)，共構未來杭州的城市核心。01-12月-229研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定位903-12月-2210研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定位開發(fā)建議擁有先天優(yōu)勢的公共配套資源

杭州與蕭山的政策和產業(yè)資源支持世紀城是繼錢江新城之后，杭州城市跨江發(fā)展戰(zhàn)略的重要實施步驟，同錢江新城一道形成杭州未來的CBD，實現(xiàn)蕭山同杭州的整體融合。能夠同時獲得杭州和蕭山資源支持，也成為蕭山產業(yè)經濟的發(fā)展平臺。奧體中心等重大公建項目成為了世紀城的引擎，極大的增強了世紀城于大杭州的配套能力。

完善便利的交通資源世紀城位于大杭州的空間中心點，占盡先天區(qū)位交通優(yōu)勢。緊鄰“省門第一路”機場高速，距離蕭山國際機場僅15公里；同時接入多條高速公路（杭金衢、滬杭甬等）實現(xiàn)杭州及長三角的良好通達性；世紀城有地鐵2、6、7號線穿過，同時有過江隧道同錢江新城聯(lián)通。距離杭州城站4公里、新東站7公里，盡享全方位的便利交通配套。有政策、有產業(yè)、有機場、有高速網(wǎng)，配套條件優(yōu)異，發(fā)展基礎堅實01-12月-2210研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定1003-12月-2211研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定位開發(fā)建議擁有杭州城市名片——“一江一湖”之錢塘江

杭州的時代脈搏：錢塘江錢塘江大潮，是名傳千古、聲達海外的自然奇觀，成為杭州最著名的旅游景觀之一。大杭州的規(guī)劃，掀開了杭州從西湖時代走向錢塘江時代的序幕，錢塘江開始成為杭州的主動脈，成為杭州的城市名片、最具魅力之地。使其在自然奇觀的名頭之外，具有極強烈的象征性意義。

錢江新城的都市景觀位于錢塘江北安的錢江新城，經過近10年的耕耘建設，已經初具現(xiàn)代都市的雛形。市民中心、城市陽臺、日月同輝，成為錢塘江畔一道新的風景。為錢江世紀城提供了新的風景線。杭州的標志和景觀資源，使錢江世紀城具備中心標志性01-12月-2211研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定1103-12月-2212研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定位開發(fā)建議規(guī)劃定位：環(huán)杭州灣總部基地，高起點、高標準

世紀城區(qū)域定位以現(xiàn)代服務業(yè)為主，集金融、商貿、科研、會展、居住為一體，高科技、多功能、生態(tài)化的未來杭州中央商務區(qū)、區(qū)域創(chuàng)新的引領區(qū)、“經濟優(yōu)質、制度優(yōu)越、文化優(yōu)秀、民生優(yōu)裕、環(huán)境優(yōu)美”的示范區(qū)。

產業(yè)發(fā)展定位錢江世紀城產業(yè)定位為長三角南翼區(qū)域性CBD、環(huán)杭州灣產業(yè)帶總部基地。主體產業(yè)：貿易、金融、會展、咨詢、物流、信息、體育附屬產業(yè)：商業(yè)、旅游、文化娛樂、房地產配套產業(yè)：教育醫(yī)療、社區(qū)服務錢江世紀城與錢江新城一道組成大杭州CBD01-12月-2212研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定1203-12月-2213研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定位開發(fā)建議世紀城功能定位：7大功能、商務辦公為主

商務辦公：承接錢江新城，商務功能集中區(qū)行政管理：高層次行政管理中心與錢江新城呼應金融貿易：與商務功能互相補充科技信息：與錢江科教城形成產學研一體化空港服務：蕭山國際基礎的空港商務服務基地生活居?。撼鞘兄行暮途幼≈行膹秃夏Ｊ缴虡I(yè)文娛：服務于世紀城商務、居住和產業(yè)商務辦公是世紀城的核心功能是世紀城成功開發(fā)的關鍵也是政府招商的主要方向生活居住商業(yè)文娛行政管理空港服務科技信息金融貿易商務辦公01-12月-2213研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定1303-12月-2214研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定位開發(fā)建議世紀城規(guī)劃結構：“一帶、雙軸、兩片、多區(qū)”

規(guī)劃模式錢江世紀城的用地規(guī)劃結構采用“核心布置、帶狀展開、圈層圍合、軸線連接、輻射伸展”的模式。

規(guī)劃結構可概括為“一帶，雙軸，兩片，多區(qū)”。

“一帶”，是指濱臨錢塘江，以觀光、游憩、休閑為主，兼具娛樂、科普教育功能的城市生態(tài)綠化帶。

“雙軸”是指沿市心北路的文化景觀軸線和沿濱江二路的交通景觀軸線。

“兩片”是指具有體育、會展功能的奧體博覽片和具有金融商貿功能的金融商貿片。

“多區(qū)”是指根據(jù)奧體博覽片、金融商貿片。本項目位于中心特色產業(yè)區(qū)，緊鄰雙軸，擁有世紀城天然的核心區(qū)位優(yōu)勢01-12月-2214研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定1403-12月-2215研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定位開發(fā)建議世紀城交通規(guī)劃：雙軸，地鐵交通便利

雙軸市心北路和濱江二路形成主交通軸線

過江隧道市心北路延伸過江同慶春路連接地鐵地鐵2號線、6號線、7號線均在世紀城通過，總共形成內環(huán)路站、外環(huán)路站、世紀城站、奧體中心等站點。公交形成4大公交換乘中心，布局完善；本地塊距離世紀城站較近，能夠實現(xiàn)3條線路同時換乘、地鐵同公交換乘，交通便利性較好。01-12月-2215研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定1503-12月-2216研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定位開發(fā)建議目前土地出讓良好，道路、安置房的建設快速推進中新城建設節(jié)奏：分三期開發(fā)，目前處于啟動階段錢江世紀城建設開發(fā)共分為三期：

第一期——啟動階段（2019-2019年）初具雛形，產業(yè)培育：首先是大量的居住區(qū)的開發(fā)建設與濱江商務區(qū)的開發(fā)。第二期——開拓階段（

2019-2019年）功能顯現(xiàn)，產業(yè)集聚。借助高層次行政中心的遷入，以大型行政、商務和高檔住宅區(qū)項目的開發(fā)為契機，帶動行政管理、金融貿易、賓館旅游服務的發(fā)展。第三期——成型階段（2018-2022年）體系完善，功能深化。更大量的資本被吸引進來進行更大規(guī)模和標志性的土地開發(fā)。從而中央公園兩側的超高層綜合商務辦公樓的建設已經成為品牌和形象的代言。通過兩側地塊的開發(fā)，整個世紀城的形象更加突出完整。同時別墅區(qū)的開發(fā)建設也為世紀城環(huán)境和景觀奠定基調。01-12月-2216研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定1603-12月-2217研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定位開發(fā)建議國內大型行業(yè)協(xié)會/機構、酒店和蕭山本地百強企業(yè)入駐，世紀城定位前景可期。區(qū)域現(xiàn)狀：拆遷與建設同步進行32

開發(fā)情況完成大部分的規(guī)劃道路建設，過江隧道預計11年開通。自然村落拆遷與安置房開發(fā)建設同步進行；目前區(qū)域內尚在啟動階段，多位待開發(fā)的空白地帶。

進駐項目目前為止，錢江世紀城區(qū)塊內已有40個社會投資項目落地，項目總用地1423.93畝，其中16個社會投資項目已啟動建設，到今年年底將有50幢高樓開工?，F(xiàn)在入住企業(yè)主要以化纖、機械、高新企業(yè)為主。金融、貿易、咨詢等尚有較大發(fā)展空間。此外有近百立項項目尚無土地可供，眾多企業(yè)看好。世紀城已入住部分項目名稱產業(yè)類型項目概念產業(yè)類型國際OFFICE基地酒店總部酒店人民日報浙江新聞大廈新聞萬向集團總部機械農行大廈金融傳化總部化工浙江民企發(fā)展大廈民企中譽總部汽車華碩國際科研中心IT中國化纖中心化纖恒逸科技廣場榮盛集團總部化纖巨盈大廈富利達集團紡織超大購物休閑中心商貿杭齒高科機械僑商大廈僑商龍化總部化工科技孵化及產業(yè)中心科技中變研究中心電力世華國際中心金融宏揚大廈太平洋國際中心江寧總部01-12月-2217研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定1703-12月-2218研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定位開發(fā)建議錢江世紀城未來發(fā)展趨勢

發(fā)展趨勢借助天然的優(yōu)勢資源和錢江新城的帶動，世紀城將形成以企業(yè)總部為主的杭州城市CBD的重要組成部分。統(tǒng)領杭州跨江發(fā)展的各個板塊，將成為周邊各個板塊的行政、服務中心。

區(qū)域定位同世紀城發(fā)展關系錢江新城中央商務區(qū)大杭州地標大服務平臺大企業(yè)總部錢江新城的延續(xù)可借勢而為蕭山主城傳統(tǒng)的經濟、居住、商務中心世紀城是蕭山老城的升級換代濱江新城國家級高新技術產業(yè)區(qū)企業(yè)總部區(qū)同在南岸、距離較近，部分競爭空港新城集航空物流、航空商務、航空制造、航空文化等多功能于一體的長三角南翼的空港經濟中心無競爭側面烘托錢江世紀城的CBD核心地位，是其商務平臺江東新城長三角地區(qū)先進制造業(yè)整合提升基地、重要的核心城市功能平臺和經濟增長極之一，無競爭側面烘托錢江新城的核心地位，是其商務平臺01-12月-2218研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定1803-12月-2219研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定位開發(fā)建議代表項目：奧體博覽城項目位置：位于錢塘江以南蕭山區(qū)與高新區(qū)（濱江）的交界、錢塘江與七甲河交匯之處。占地面積：約為584.04公頃。其中奧體博覽城核心區(qū)占地面積151.42公頃。總建筑面積：約270萬平方米。物業(yè)組成：包括奧體中心、國際博覽中心、地鐵上蓋物業(yè)和雙塔構成，可能讓1.2萬人在同一個體育館欣賞體育比賽，能讓7500個商家秀出自己的風采，將成為“江南新地標”。產業(yè)規(guī)劃：它是蕭山和濱江的商業(yè)航母，在產業(yè)規(guī)劃上，主要分為館區(qū)商業(yè)、展區(qū)商業(yè)、場區(qū)商業(yè)和綜合商業(yè)，既有面向高端消費市場的休閑、名品購物、餐飲娛樂等功能，又有面向大眾消費市場的游藝休閑、商品零售、濱江餐吧等功能，還有依托體育會展而生的汽車展銷、體育服飾用品專賣、健身娛樂和配套餐飲等功能。3301-12月-2219研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定1903-12月-2220研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定位開發(fā)建議代表項目：杭州國際辦公中心占地面積：450畝建筑面積：總計180-200萬方，其中一期占地面積9.2萬方，地上總建筑面積約64.6萬方，地下總建筑面積約19.7萬方。物業(yè)類型：一期包括白金五星級酒店、國際化智能辦公中心、商業(yè)服務設施等功能群落，預期投資總額約60億。開發(fā)商：眾安房產建筑高度：預計300米左右定位：為高端商業(yè)復合體，項目主要引進國際化大公司的辦事機構及各國商務領事館及商務處為主，旨在為各國企業(yè)開展多方位的經貿投資活動，提供一個個性化、標志性，達國際一流水準的集商住娛樂為一體的服務基地。功能規(guī)劃：有國際辦公區(qū)、國際金融區(qū)、酒店及服務公寓區(qū)、中國貿易區(qū)及辦公區(qū)、配套居住區(qū)等。項目意義：它是錢江世紀城首個規(guī)劃及建設商業(yè)項目，代表了錢江世紀城整體開發(fā)水平和開發(fā)形象，一線江景優(yōu)勢、多樣化的建筑形態(tài)決定了項目將成為錢江世紀城商業(yè)項目中的標桿，是杭州雙核的重要組成。01-12月-2220研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定2003-12月-2221研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定位開發(fā)建議代表項目：寶盛大廈占地面積：4995方建筑密度：50%建筑面積：總計110689方，其中地上總建筑面積約89174方，地下總建筑面積約21515方。建筑高度：塔樓高度149.52米（40層）板樓高度99.1米（28層）業(yè)態(tài)類型：包括總部大樓、大型商業(yè)、寫字樓和精致型五星酒店。投資商：寶盛投資開發(fā)商：寶生置業(yè)建筑商：寶盛建設總投資：約5億元開發(fā)進展：施工單位已進場該項目占地面積僅4995方，實際建筑占地面積約2500方。則項目裙房商業(yè)部分單層的面積有限，初步預估其裙房商業(yè)面積在8000方以內。難以開發(fā)大型中心型商業(yè)，01-12月-2221研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定2103-12月-2222研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定位開發(fā)建議代表項目：僑商大廈占地面積：7433.8方建筑密度：45%建筑面積：總計86406方，其中地上總建筑面積約70621方，地下總建筑面積約15785方。建筑高度：塔樓高度180米（43層）業(yè)態(tài)類型：商務辦公、購物休閑投資商：杭州正鑫置業(yè)有限公司設計單位：carlosott先生開發(fā)進展：尚未開工該項目占地面積7433方，實際建筑占地面積預計3340方。則項目設有獨立的裙房，預計建筑面積在5000方左右，難以開發(fā)大型中心型商業(yè)01-12月-2222研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定2203-12月-2223研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定位開發(fā)建議小結

錢江世紀城具有非常良好的區(qū)位條件、交通配套條件和發(fā)展規(guī)劃具有成為杭州CBD的必備條件區(qū)域內的寫字樓物業(yè)、大型商業(yè)均具備發(fā)展的基礎條件地塊旁邊的項目商業(yè)體量較小，難以借勢項目的啟動周期需要跟世紀城的發(fā)展進行必要的協(xié)調

01-12月-2223研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定2303-12月-2224目錄一研究過程二區(qū)域發(fā)展三地塊屬性四市場分析五項目定位六開發(fā)建議

研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定位開發(fā)建議01-12月-2224目錄一研究過程二區(qū)域發(fā)2403-12月-2225研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定位開發(fā)建議塊處于錢江世紀城的核心區(qū)，交通配套良好；屬于二線沿江地塊。地塊位置32

區(qū)位錢江世紀城之內，東側為G11地塊，北側為錢江二路，西側為公園西路、南側為寶盛地塊。距離錢塘江：1公里距離機場：18公里距離火車站：6公里距離新東站：6公里距離規(guī)劃地鐵世紀城站：緊鄰

道路主要通行道路為南北向的次干道公園西路，再轉到北側的錢江二路或者南側的濱江二路。距離兩端的十字路口均有一段距離，項目地塊內無地鐵出入口，地鐵的直接人流對商業(yè)帶來的利好有限。G03G04G05G02本案本案01-12月-2225研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定2503-12月-2226研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定位開發(fā)建議產證限定條件較嚴苛，必須做大戶型產品建筑面積18000方不得銷售，則必須持有或對外出租這些條件對項目定位和后期運營提出了更高的要求地塊指標32

限定條件

1、產證不小于400平方米

2、地上15%（18000方）建筑面積產證以層為單位不得對外銷售

開發(fā)目標

1、錢江世紀城地標項目，10-15年不落后

2、部分物業(yè)可考慮開發(fā)單位自用做總部大樓，不超過4500方地塊性質商業(yè)辦公用地占地面積17141.9㎡(25.7畝)地上建筑面積120099㎡容積率7綠化率20%建筑密度45%01-12月-2226研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定2603-12月-2227研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定位開發(fā)建議隨著沿江地塊的開發(fā)建設，本地塊江景資源缺乏地形分析32

地塊形狀地塊為矩形，A邊長140米，B邊長121米

朝向地塊A邊朝向為南偏西。地塊A邊同市心北路和公園西路的道路平行預計地上建筑的正門將在A邊，A邊將為建筑的南向主立面。周邊建筑地塊為二線臨江，目前在地塊北側和西側有多塊土地已經出讓，均具有較高的容積率。預計未來對地塊的沿江視線遮擋較重。本地塊難以享受江景資源。NAB01-12月-2227研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定2703-12月-2228研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定位開發(fā)建議周邊環(huán)境及配套32

地塊現(xiàn)狀目前以農居和荒地為主，現(xiàn)有道路可達性較差。周邊以少量待拆遷的農居和在建的安置房為主，無公交配套、商業(yè)配套、醫(yī)療配套、教育配套等。

屬于生地開發(fā)，需要較長時間的發(fā)展期。隧道工地施工房僑商廣告牌安置房市心路沿線濱江二路沿線01-12月-2228研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定2803-12月-2229研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定位開發(fā)建議片區(qū)規(guī)劃32

片區(qū)定位為特色產業(yè)區(qū)，目前本地塊周邊部分土地已出讓。未來將成為商務辦公的集中區(qū)，包括寶盛、僑商、浙商、龍達、麗晶、民企等。

交通地塊北面錢江二路和花園西路路口，未來規(guī)劃為世紀城站，成為2、6、7號線。并有公交中轉中心，交通便利。

景觀緊靠錢江世紀城市心北路綠軸，具有較好的綠化景觀資源。未來片區(qū)商務辦公氛圍較好、交通和景觀配套良好，為錢江世紀城的城市中心區(qū)。01-12月-2229研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定2903-12月-2230研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定位開發(fā)建議片區(qū)規(guī)劃32

片區(qū)公建配套規(guī)劃行政管理、商務辦公、金融貿易、科技信息、空港服務等公共設施集中位于世紀城中央內環(huán)線以內，并在沿江部分向兩側展開。商業(yè)中心、文娛中心則位于核心區(qū)東南側，圈層居住帶的中心，便于對核心區(qū)和居住帶的服務，6個居住片區(qū)則規(guī)劃相應的居住區(qū)級的中心。未來片區(qū)內行政辦公、文化娛樂、學校醫(yī)療等配套較完善。01-12月-2230研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定3003-12月-2231研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定位開發(fā)建議地塊分析小結

地塊位置：世紀城核心區(qū)，二線江景；地塊條件：江景資源較缺乏，限制條件較多周邊現(xiàn)狀：開發(fā)啟動中，無配套未來規(guī)劃：新城中心，產業(yè)、交通、商貿、休閑娛樂、公建等配套完善；

本地塊在區(qū)位上條件較好，從地塊指標條件和資源來看，整體缺乏亮點。在世紀城內屬于中等條件的地塊。地塊條件對寫字樓物業(yè)支撐力較強，對大型中心型商業(yè)支撐力較弱。01-12月-2231研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定3103-12月-2232目錄一研究過程二區(qū)域發(fā)展三地塊屬性四市場分析五項目定位六開發(fā)建議

研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定位開發(fā)建議寫字樓市場商業(yè)市場專業(yè)訪談01-12月-2232目錄一研究過程二區(qū)域發(fā)3203-12月-2233目錄一研究過程二區(qū)域發(fā)展三地塊屬性四市場分析五項目定位六開發(fā)建議

研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定位開發(fā)建議寫字樓市場商業(yè)市場寫字樓市場01-12月-2233目錄一研究過程二區(qū)域發(fā)3303-12月-2234研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定位開發(fā)建議杭州寫字樓商圈格局錢江新城濱江城站慶春鳳起武林黃龍文教錢江世紀城作為杭城未來的CBD之一，是未來高端寫字樓的聚集地。錢江世紀城供應需求01-12月-2234研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定3403-12月-2235研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定位開發(fā)建議杭州寫字樓商圈格局錢江世紀城目前由于剛剛起步，暫處于第四層級，但寫字樓租金及售價增長潛力巨大。杭州的傳統(tǒng)辦公及商務場所主要分布在黃龍板塊、武林板塊、慶春板塊、城站板塊、文教板塊、錢江新城板塊及濱江板塊，而未來錢江新城和錢江世紀城也將是主流供應板塊。按照板塊成熟度、租金及售價分析，杭州寫字樓板塊可分為四個層級：層級板塊名稱物業(yè)檔次平均租金（元/天·㎡）平均售價（元/㎡）第一層級黃龍、錢江新城頂級配置，設備多采用知名品牌，原裝進口；多有大堂和室外廣場；注重科技和生態(tài)辦公；入駐企業(yè)行業(yè)影響力大，實力雄厚。3.5-4.525000-28000第二層級武林、慶春、湖濱板塊設備多采用知名品牌國內組裝；大堂昭示性一般。3-3.520000-25000第三層級城站、文教板塊落成較早，規(guī)劃功能落后；入住企業(yè)規(guī)模較小。1.5-2.818000-22000第四層級濱江、蕭山行政板塊、錢江世紀城受區(qū)域價值限制，客戶認知度較低1-1.515000-18000供應需求01-12月-2235研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定3503-12月-2236研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定位開發(fā)建議杭州寫字樓商圈格局錢江世紀城是杭州寫字樓的后起之秀，未來將隨著成熟度提升向第一、二層級靠攏。未來錢江新城、濱江新城將成為同世紀城存在較大競爭的板塊，需重點關注并參考學習杭州各層級寫字樓市場表現(xiàn)及特征：第一層級：黃龍板塊屬杭州第一層級，CBD商務區(qū)已逐漸成熟，綜合品質較高。同時錢江新城板塊從政府定位、當前銷售情況及未來發(fā)展情況來看，亦隸屬于第一層級。第二層級：武林板塊、慶春板塊整體辦公樓品質與市中心地塊價值有差距，綜合品質仍有待提高；目前上述板塊，寫字樓供應量稀少，知名中大型企業(yè)已逐漸向更高端的核心辦公區(qū)轉移，如黃龍CBD商務區(qū)等。第三層級：文教板塊和城站板塊綜合品質較低、以滿足基本商務需求為主，外溢需求顯著。第四層級：隨著濱江區(qū)、錢江世紀城承接主城區(qū)功能的體現(xiàn)，區(qū)域辦公價值將會逐步體現(xiàn)。供應需求01-12月-2236研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定3603-12月-2237研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定位開發(fā)建議杭州寫字樓成交情況（注：統(tǒng)計含SOHO用房）2009年全年寫字樓成交量較去年出現(xiàn)大幅上揚，成交均價基本保持穩(wěn)定。寫字樓年平均去化量為46萬方，成交均價整體上揚，但2019年出現(xiàn)下滑。自2009年5月份起，寫字樓成交量開始啟動，由于市場的持續(xù)升溫，除個別月份的特殊影響外，成交量基本保持穩(wěn)定，成交價格也穩(wěn)中有升。10年5月，受宏觀調控影響市場成交整體回落。6月份寫字樓的成交量恢復，形勢好于住宅。時間09.109.209.309.409.509.609.709.809.909.1009.1109.1210.110.210.310.410.510.6成交面積20336.766509.726901.8531756.4338124.7670912.5661437.9254470.0653775.7272830.9775011.8497102.8535229.4839195.4651275.6770854.6532964.7868863.33成交均價70611061410725101981288513580145131480611769138571425413551168282204714443182991957917609供應需求01-12月-2237研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定3703-12月-2238研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定位開發(fā)建議杭州寫字樓主要板塊代表項目租金情況供應需求寫字樓租金（元/天/方）市區(qū)世貿麗晶城EAC5.5-6.0公元大廈4.0-5.0廣利大廈3.5迪凱國際中心3.0濱江

康恩貝大廈1.50（毛坯）蘇泊爾大廈1.70中財大廈1.8-2.0盾安發(fā)展大廈1.8蕭山

綠都世貿廣場1.1心意廣場1.501-12月-2238研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定3803-12月-2239研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定位開發(fā)建議相關板塊寫字樓供應情況錢江新城是主要供應地供應需求板塊名稱在售樓盤存量（方）未售樓盤潛在供應量（方）土地潛在供應量（方）錢江新城238658.72516142122072高新濱江174795.1165266.7498408.6蕭山新區(qū)100297待統(tǒng)計176761錢江世紀城001369446合計51375026814092166688根據(jù)土地出讓情況和透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)估算，目前4個板塊未售樓盤潛在供應量約268萬方；此部分物業(yè)預計在2019-2019年期間上市；錢江新城為未來2年內寫字樓物業(yè)的重要供應地，約占4個板塊新增供應的80%以上；錢江新城的供應量中包括酒店式公寓和部分裙房商業(yè)的面積。01-12月-2239研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定3903-12月-2240研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定位開發(fā)建議錢江新城概況中央商務區(qū)

區(qū)位：杭州市江干區(qū)東部，距離西湖風景區(qū)約4.5公里，距蕭山國際機場約18公里。錢江新城總規(guī)劃用地面積21平方公里，分二期滾動實施。定位：杭州CBD、大杭州城市中心；一期位置：新城一期東臨錢塘江，南靠復興大橋，西依秋濤路，北至錢塘江二橋、艮山西路?？傉嫉孛娣e15.8平方公里。其中包括一個核心區(qū)和兩翼，為先期啟動區(qū)域；二期規(guī)劃：為東至和睦港，南至錢塘江，西與一期相連，北至規(guī)劃中的錢江路，總面積2.86平方公里。二期主要規(guī)劃為住宅。

中央商務區(qū)：主要以公共建筑文化娛樂設施，包括市民廣場，大劇院，國際會議中心及城市陽臺大體量高品質辦公樓：圣奧中心、漢嘉國際、萬銀國際等；高星級酒店：高德置地、萬象城；大型中高端零售：萬象城、來福士廣場等；少量住宅。供應需求01-12月-2240研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定4003-12月-2241研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定位開發(fā)建議中央商務區(qū)規(guī)劃定位

范圍：杭州市江干區(qū)東部，由清江路、秋濤路、慶春東路和錢塘江圍合而成的4平方公里為錢江新城核心區(qū)，功能定位為長三角南翼區(qū)域中心城市的中央商務區(qū)，杭州政治、經濟、文化新中心，重點發(fā)展金融、會展、商貿、文化、旅游、中介咨詢等服務業(yè)。商務區(qū)規(guī)劃有八個功能區(qū)：商貿會展區(qū)濱江休閑游憩區(qū)商務辦公區(qū)辦公園區(qū)金融辦公區(qū)商業(yè)娛樂綜合區(qū)行政辦公區(qū)文化休閑區(qū)平行于錢塘江的富春江路作為核心區(qū)商務發(fā)展軸，將是錢江新城最長、最繁華的景觀道路；新城核心區(qū)以市民中心為核心，將形成中軸線。軸線上建設有杭州大劇院，國際會議中心等標志性建筑。供應需求01-12月-2241研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定4103-12月-2242研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定位開發(fā)建議中央商務區(qū)開發(fā)項目分布供應需求01-12月-2242研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定4203-12月-2243研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定位開發(fā)建議中央商務區(qū)開發(fā)項目分布序號樓宇名稱總體量（萬㎡）投入使用時間序號樓宇名稱總體量（萬㎡）投入使用時間1財富金融中心21.30201916漢嘉大廈（迪尚）6.3020192華成大廈7.80201917凱迪國際中心8.0020193瑞晶國際商務中心7.40201918萬銀國際大廈9.2020194光彩國際中心17.30201919亞洲包裝中心22.00未正式開工5力達地鐵

/20華潤萬象城80.002019萬象城開業(yè)6尊寶大廈16.00201921浙江移動

7榮安大廈3.60201922中華航空大廈10.2020198宏程大廈（日出錢塘）7.00201923電力大廈

未定9世紀中天大廈6.10201924城市之星24.00201910國際時代大廈27.50201925東方君悅14.00201926錢江商務廣場25.00201911UDC時代大廈25.00201927凱迪金座7.00201928大華國際商務中心6.00201912圣奧中央商務大廈6.80201929來福士廣場40.00201913錢江商務廣場21.00201930凱迪銀座15.00201914東杭大廈4.30201931高德廣場40.00201915藍鯨國際大廈3.80201932萬銀雙子星（萬銀國際大廈二期）15.002019錢江新城作為杭州城市新中心和中央商務區(qū)(CBD)的形象初具、框架已成

供應需求01-12月-2243研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定4303-12月-2244研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定位開發(fā)建議中央商務區(qū)商業(yè)分布作為杭州未來的CBD，新城內高檔次、多功能的零售項目是必不可少的。根據(jù)現(xiàn)有規(guī)劃，未來錢江新城，僅大型零售項目總體量即已接近40萬平方米，屆時將成為杭州新的升級版的商業(yè)中心。錢江新城未來聚集了多個知名項目，如大型商業(yè)“航母”華潤萬象城，新加坡凱德置地集團旗下來福士廣場，以及頂級購物中心高德置地等。大型零售不僅服務于錢江新城內的辦公和住宅人群，還將吸引眾多的來自江對岸濱江區(qū)域的大量人群。從項目檔次來看，錢江新城的商業(yè)展現(xiàn)了高端化和零售化為主的發(fā)展趨勢。這主要受新城內及周邊高端辦公樓，高星級酒店和住宅的推動，預計未來購買力將非常強勁。名稱商業(yè)體量（萬方）入市時間商業(yè)類型華潤萬象城242019大型購物中心來福士廣場52019購物中心高德置地廣場112019購物中心波浪文化城62019商業(yè)街城市陽臺1-22019商業(yè)街其他寫字樓裙樓20-30（預計）2019-2019寫字樓裙樓大型購物中心、高端百貨引領城市商業(yè)升級，CBD人群提供強勁消費力供應需求01-12月-2244研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定4403-12月-2245研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定位開發(fā)建議中央商務區(qū)酒店分布名稱酒店客房數(shù)入市時間星級國際時代廣場-豪生3182019四星級錢江商務廣場-凱賓斯基320(預計)2019五星級華潤萬象城-柏悅600(預計)2019五星級來福士廣場500(預計)2019五星級高德廣場-2019七星級杭州洲際酒店3972019五星級迪凱金座-希爾頓酒店3302019超五星級錢江新城星光聚集，高端商務、觀光旅行客帶來強勁消費力作為杭州未來的CBD，錢江新城內的高星級酒店將成為必不可少的物業(yè)類型。酒店不僅將服務于辦公樓的商務客群，并且國際品牌的酒店可以很大程度地提高區(qū)域的形象和品質。多個高星級酒店將從2019年開始相繼入市。如與國際會議中心配套建設的杭州洲際酒店，高德置地規(guī)劃的七星級酒店，以及來福士項目酒店和萬象城項目酒店都將成為區(qū)域內的佼佼者。預計到2019年底，錢江新城將至少擁有四星級以上酒店7家，進而成為杭州高星級酒店新的聚集區(qū)域，將提供超過2,895間客房。供應需求01-12月-2245研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定4503-12月-2246研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定位開發(fā)建議中央商務區(qū)寫字樓分布作為杭州未來的CBD，錢江新城2019年到2019年將有近280萬平方米各類檔次的辦公物業(yè)供應市場，將會成為杭州最具規(guī)模效應的商務區(qū)域。地鐵、市民中心和大劇院等公建設施將會極大的改善和促進CBD的辦公氛圍的形成。供應需求板塊在售及未售樓盤存量未售樓盤潛在供應量土地潛在供應量樓盤名稱可售套數(shù)可售面積（m2）樓盤名稱潛在供應量（m2）地塊（辦公用地）編號潛在供應量（m2）錢江新城迪凱國際中心63072.64東杭大廈48600杭政儲出[2019]83號122072華成國際發(fā)展大廈711645.3東方君悅130000

錢江國際商務中心171159榮安大廈37048

錢江國際時代廣場39166106.2泛海.光彩國際中心300000

太和廣場179853.84迪凱銀座84654

中豪·望江國際55840迪凱金座121840

中天國開大廈6423604.57漢嘉大廈64000

華聯(lián)UDC10131648.2泛海城市廣場290000

萬銀國際1159.2杭州萬象城二期800000

錢塘航空大廈45365511.06中豪五福天地300000

瑞晶國際商務中心5917940.27亞包大廈242000

濱江新城時代廣場72118.37圣奧中央商務大廈70000

來福士廣場28000??

合計

1128238658.72516142

122072總供應量約為287萬方（含酒店式公寓、裙房商業(yè)等）；未來兩年新上市量約270萬方；錢江新城寫字樓是目前杭州品質最好的寫字樓集群，呈現(xiàn)高端化、國際化的發(fā)展趨勢。01-12月-2246研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定4603-12月-2247研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定位開發(fā)建議中央商務區(qū)寫字樓——萬銀國際項目供應需求區(qū)位：萬銀國際位于慶春東路與富春路交叉口，咫尺地鐵1號線、2號線（直連地鐵江錦路站），對望市民中心、杭州大劇院、國際會議中心、55萬m2華潤萬象城、萊福士廣場、星級酒店等鉅勢商圈。物業(yè)組合：集甲級寫字樓、酒店、酒店式公寓、商業(yè)于一體的商務綜合體；總計為三座塔樓；總體指標：總建筑面積28萬，容積率9，占地面積2.5萬方，綠化率25%；開發(fā)理念：全球一站式商務解決體系入住企業(yè)類型：商務、金融、外貿、外資等開發(fā)進度：分兩期開發(fā)，一期萬銀國際大廈已售罄，將于2019年下半年正式竣工交付；二期萬銀雙子中心已全面啟動，預計下半年酒店式行政公館將公開預售。建成后的萬銀國際將會是未來錢江新城核心區(qū)的標志性建筑群。

01-12月-2247研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定4703-12月-2248研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定位開發(fā)建議中央商務區(qū)寫字樓——萬銀國際大廈供應需求技術指標：總建筑面積10萬方，高度141米，層數(shù)41層。物業(yè)類型：純寫字樓；物業(yè)管理：高力國際租售模式：整層出售或分割出售產品亮點：

1、總裁專屬車庫，直達電梯及獨立辦公廳；

2、12.8米大跨度無柱式式辦公空間

3、1500m2挑高15米酒店式豪華大堂

4、幕墻外立面（3層夾膠中空LOW-E玻璃）

5、2層空中生態(tài)連廊

6、10大2-16方陽光電梯廳

7、6米/秒高速電梯01-12月-2248研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定4803-12月-2249萬銀國際大廈客戶分析寫字樓客戶主要來自于杭州約占總體比例的50%、溫州居次約占15%，金華稍微少一些，其他區(qū)域如臺州、慈溪、諸暨等都有。寫字樓客戶購買兩套以上的約占總體比例的50%、其中一部分人購買多套。01-12月-2249萬銀國際大廈客戶分析寫字樓客戶主要來自4903-12月-2250研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定位開發(fā)建議高新區(qū)（濱江）概況江北區(qū)塊濱江區(qū)塊下沙區(qū)塊1990.3杭州高新區(qū)（濱江）發(fā)展歷史1991.32019.122019.62019.6始創(chuàng)經國務院批準成為全國第一批國家級高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)始創(chuàng)國務院批準設置濱江區(qū)濱江區(qū)正式掛牌成立高新區(qū)與濱江區(qū)合并為杭州高新區(qū)（濱江）總規(guī)劃85.64平方公里濱江73平方公里全區(qū)常住人口12.9萬，外來人口5.9萬人，企業(yè)3400家，其中高新科技企業(yè)1800家江北11.44平方公里已經成為擁有創(chuàng)業(yè)服務中心、專業(yè)孵化器、創(chuàng)新基地和完善的社會中介服務的高新技術研發(fā)、生產基地下沙1.2平方公里位于杭州經濟技術開發(fā)區(qū)內供應需求01-12月-2250研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定5003-12月-2251研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定位開發(fā)建議高新區(qū)（濱江）概況一個公共中心－高新開發(fā)區(qū)(濱江)東部的區(qū)級中心四條發(fā)展軸線－沿錢塘江、中興路、四季大道、彩虹大道四條發(fā)展軸線兩個產業(yè)園區(qū)－之江園區(qū)－浦沿工業(yè)園區(qū)三個研發(fā)中心－以現(xiàn)狀高新軟件園為基礎的研發(fā)中心－東部公共中心南部研發(fā)中心－沿白馬湖西側研發(fā)中心一個高教園區(qū)－濱江高教園區(qū)九個居住片一條旅游觀光帶和休閑旅游度假區(qū)一心、四軸、二區(qū)、九片濱江區(qū)總體遠景規(guī)劃圖高新科技園區(qū)高教園區(qū)公共中心公共中心為規(guī)劃總部辦公區(qū)，商業(yè)、商務、行政中心供應需求01-12月-2251研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定5103-12月-2252研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定位開發(fā)建議高新區(qū)（濱江）總部辦公區(qū)錢江新城濱江高新江南大道華元建設康恩貝郵電市郵政農資大廈盾安蕭宏富興蘇波爾雪峰區(qū)政府海越大廈錢江時代商務大廈萬城投資錢江大廈華龍國際中財投資辛迪大廈香溢大廈武警醫(yī)院新大中大吉利濱海威陵本項目上峰中華漢氏華達通訊凱恩大廈新世界飛翔世導仕蘭微大華財政大廈華聯(lián)大廈興耀東冠法院信雅達大廈網(wǎng)通濱盛路公園公建（政府公共設施配套）江漢路中興花園中興花園在建（06-08年投入使用）？？？未建（06-07年動工）公建已經投入使用住宅尚未出讓的土地公建星光大道濱江區(qū)總部基地規(guī)劃圖

受交通性、昭示性的影響，已建成辦公物業(yè)主要集中于江南大道。在建項目以星光大道為核心，江南大道為依托，逐漸向北延伸。濱盛路將成為下一波房地產開發(fā)狂潮的引爆點。01-12月-2252研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定5203-12月-2253研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定位開發(fā)建議高新區(qū)（濱江）寫字樓供應（地圖布置？？？）供應需求板塊在售樓盤存量未售樓盤潛在供應量土地潛在供應量樓盤名稱可售套數(shù)可售面積（m2）樓盤名稱潛在供應量（m2）地塊（辦公用地）編號潛在供應量（m2）濱江江錦國際大廈42727352.56網(wǎng)新雙城國際80000杭政儲出[2019]75號230455銀豐大廈9832852.95君尚金座46179杭政儲出[2019]15號32532.5信雅達廣場23363929.48中奧江錦國際39087.68杭政儲出[2019]11號109389天恒大廈6223788.33杭政儲出[2009]34號24004.6朗庭171439.01杭政儲出[2009]98號41520錢龍大廈287639.84杭政儲出[2019]29號60507.5風尚藍灣308126.39

金龍大廈377245.03

華榮時代大廈4223.2

長島之春公寓(商務樓)352198.34

合計

971174795.1165266.7

498408.6高新區(qū)（濱江）供應總量約84萬方，其中可售存量約17.5萬方；預計未來2年內新上市量66.3萬方01-12月-2253研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定5303-12月-2254研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定位開發(fā)建議高新區(qū)（濱江）代表項目——濱海威陵大廈開發(fā)商杭州濱海房地產公司物業(yè)管理

喬和物業(yè)管理公司物管費用－3.5元/m2/月－水電能耗費另計算－車位租金500元/月售價/租金－濱海大廈出售，04年售價6500元/m2，06年1月二手交易7800元/m2－威陵大廈自用，剩余部分出租－租金1.2-1.5元/m2/天建筑概況－總面積35？？萬m2，容積率3.5，濱海大廈21層，標準層1100m2；威陵大廈14層，標準層1100m2－地下車庫300個車位－外墻高檔石材、鋁板、玻璃幕墻，內墻高級乳膠漆飾面－大堂挑高8m，花崗巖地面－面積范圍75-840m2，主力戶型100m2電梯/潔具－6部進口三菱電梯，1000kg－美國約克中央空調－美標潔具其他－無商務配套，濱海為產權式寫字樓，由業(yè)主自行招租電梯間辦公間大堂供應需求01-12月-2254研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定5403-12月-2255研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定位開發(fā)建議高新區(qū)（濱江）代表項目——濱海威陵大廈供應需求濱海大廈客戶行業(yè)分析圖公司業(yè)務以出口貿易型為主，行業(yè)范圍涉及較廣（如：機械、紡織、五金等），供給客戶以濱江及浙南企業(yè)和國外客戶為主；公司來源以杭州為主，小部分為外省市；其中IT與咨詢服務業(yè)多從文教區(qū)、拱墅區(qū)遷入；以民營的起步發(fā)展型的小型公司為主，占到公司數(shù)量的90%；？？小型公司的需求面積主要集中在300平米以內，部分中型公司選擇整層購買，集中在樓宇的高層。濱海大廈客戶來源分析圖01-12月-2255研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定5503-12月-2256研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定位開發(fā)建議高新區(qū)（濱江）代表項目——信雅達國際大廈供應需求物業(yè)類型：甲級寫字樓

總建面：17萬方，容積率6產品設計：主樓（寫字樓）43層，輔樓（公館）47層。樓高168米主樓設計使用為寫字樓，屋頂有直升機停機坪，由鋼框架核心筒結構組合而成。單層約1600㎡，可分隔為8間150㎡、250㎡（配有獨立衛(wèi)生間，經理室不可分割）的單獨間。標準辦公層樓從5樓開始。主樓共配比10臺高速分區(qū)電梯，寫字樓精裝標準。主樓大廳挑空2層11.3m，中廳挑空4層20.9m，主樓標準層層高3.6m。輔樓——設計為CEO商務公館，涵蓋接待、辦公、會客、宴會、居住等多項功能。由核心筒框架，剪力墻結構組合而成。標準層為4部客梯，1部消防電梯，單層面積約1100㎡，分為東西2套出售，各550㎡。

配套設施：裙房——商業(yè)形態(tài)，面積強大，主要為項目主體服務，功能集食堂，咖啡吧，餐飲，健身，超市，商業(yè)等。售價：均價26000元/平方米。？？？租售模式：5-18層分割銷售；18層以上整層出售，入住企業(yè)類型：萬方，萬達，中鐵等01-12月-2256研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定5603-12月-2257研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定位開發(fā)建議高新區(qū)（濱江）代表項目——華龍國際大廈供應需求項目參數(shù)要點：華龍國際大廈總建筑面積40578平方，總高度為93米，裙樓高度21.3米，大廳層高10.5米，主樓層高3.5米，裙樓層高一層6.3米，2-3層5.4米，綠化率35%，容積率3.4，停車泊位200個。本項目被一家企業(yè)所購買，目前處于內部裝修階段：中化藍天集團有限公司（世界500強中國中化集團子公司），前身為浙江省石化建材集團有限公司。01-12月-2257研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定5703-12月-2258高新區(qū)（濱江）代表項目——華龍國際大廈◆建筑理念：甲級寫字樓，與國際同步

引入藝術化的設計元素，融合東方文化的精髓，隨視角的不同而呈現(xiàn)不同的色彩，使整個建筑富有現(xiàn)代科技感、活力感、價值感。不僅在外觀上保持CBD國際化形象，更有著先進的開發(fā)思想，人性化的功能設計，以及頂級設備設施的功能配套等等。成為成功者理想的辦公空間?！舸髲d前臺傳真室、復印室、接待室、定票室等；大廈配有會議室、餐飲、酒吧、足浴等，讓工作與休閑同步進行。◆LOW-E中控鋼化節(jié)能玻璃，氟碳噴涂面鋁材，保溫隔音隔熱，只需拉開窗簾，就擁有一整片純凈的自然風景。◆主樓4臺日立高速群控客戶電梯（2.5米/秒），裙樓2臺日立客梯均下到地下停車庫?！魢H著名品牌三洋變頻一拖多可分戶計量、可集中控制空調，精心設計的隱藏式管線排布，杜絕建筑立面的破壞，呈現(xiàn)尊榮大氣的建筑表情。01-12月-2258高新區(qū)（濱江）代表項目——華龍國際大廈5803-12月-2259高新區(qū)（濱江）代表項目——華龍國際大廈01-12月-2259高新區(qū)（濱江）代表項目——華龍國際大廈5903-12月-2260研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定位開發(fā)建議寫字樓供應分析小結供應需求

目前錢江新城寫字樓品質最高，與國際化接軌濱江總部區(qū)寫字樓整體品質略低，在硬件配置和外觀上相對較差同區(qū)域內寫字樓與住宅價格倒掛現(xiàn)象明顯近期市場主要供應地集中在錢江新城區(qū)域、中遠期供應量將向錢江世紀城轉移。01-12月-2260研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定6003-12月-2261研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定位開發(fā)建議杭州寫字樓客戶分類(加以售還是租為主？？？）供應需求分類具體描述置業(yè)取向需求面積價格承受配套完善度形象檔次交通停車投資回報區(qū)行業(yè)集中度景觀要求頂級客戶行業(yè)跨國性金融（銀行證券保險）、純貿易（進出口代理批發(fā)零售）類、資本投資類、咨詢顧問類（管理法律會計設計網(wǎng)絡資訊媒體等）公司地區(qū)總部、代表處1500平米以上承受力高高高高適中偏低偏低高基于第2產業(yè)跨國性公司區(qū)域營銷總部、研發(fā)、服務中心資產規(guī)模規(guī)模大，知名度高，屬世界500強、行業(yè)百強資本來源以外資為主高級客戶行業(yè)全國性的金融類、純貿易類、資本投資類、咨詢顧問類公司地區(qū)總部，國家部委行業(yè)機構辦事處、代表處1000平米以上為主偏高偏高高高適中適中偏低偏高基于第2產業(yè)的全國性公司杭州營銷總部、研發(fā)、服務中心資產規(guī)模規(guī)模大，知名度高。資本來源以外資控股、中外合資、國有控股為主中高級客戶行業(yè)區(qū)域性的純貿易類、資本投資類、咨詢顧問類公司地區(qū)總部，省級機構、地區(qū)性大企業(yè)集團辦事處、代表處500平米以上為主中等偏高偏高高高適中偏高適中偏高偏高基于第2產業(yè)區(qū)域性公司杭州營銷總部、研發(fā)、服務中心資產規(guī)模規(guī)模中等偏大，知名度較高。資本來源以中外合資、港臺資、國內股份制企業(yè)為主01-12月-2261研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定6103-12月-2262研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定位開發(fā)建議錢江世紀城已入住（駐？？？）企業(yè)分析供應需求已入住部分項目名稱產業(yè)類型項目概念產業(yè)類型國際OFFICE基地酒店總部酒店人民日報浙江新聞大廈新聞萬向集團總部機械農行大廈金融傳化總部化工浙江民企發(fā)展大廈民企中譽總部汽車華碩國際科研中心IT中國化纖中心化纖恒逸科技廣場榮盛集團總部化纖巨盈大廈富利達集團紡織超大購物休閑中心商貿杭齒高科機械僑商大廈僑商龍化總部化工科技孵化及產業(yè)中心科技中變研究中心電力世華國際中心金融宏揚大廈太平洋國際中心江寧總部

目前錢江世紀城已入住項目超過40個，有意向進駐的超過60個。已入住企業(yè)包括兩類企業(yè)：一是國內知名企業(yè)或機構；二是蕭山本地百強企業(yè)。這些企業(yè)行業(yè)類型主要為：化纖/紡織、化工、高新科技類等。本土企業(yè)主要以生產型企業(yè)為主，外來企業(yè)主要以金融、新聞、IT等為主。從目前世紀城管委會的招商方向來看，蕭山百強企業(yè)為主。未來世紀城將是蕭山企業(yè)走向國際的平臺。蕭山本土企業(yè)對錢江世紀城認同度較高01-12月-2262研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定6203-12月-2263研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定位開發(fā)建議蕭山產業(yè)發(fā)展趨勢供應需求

蕭山2009年全區(qū)實現(xiàn)生產總值（GDP）1044.85億元，可比價比上年增長10.1%。三次產業(yè)增加值結構比重達到4.2∶62.4∶33.4。仍以第二產業(yè)為主的經濟模式。第三產業(yè)的比重遠低于杭州市的比重，蕭山在城市化程度上和產業(yè)結構上處于落后狀態(tài)。三產比重蕭山百分比杭州百分比第一產業(yè)4.23.7第二產業(yè)62.447.8第三產業(yè)33.448.5五大支柱產業(yè)規(guī)模以上數(shù)量工業(yè)總量比紡織業(yè)56117.1化纖5614.7交通設備制造13017.7化工12910.5金屬制品1615.7

蕭山的5大支柱產業(yè)為紡織、化纖、設備制造、化工和金屬制品。大部分為高污染、高能耗、低效益的行業(yè)，在提倡低碳、環(huán)保社會的今天，這些產業(yè)繼續(xù)升級換代。十一五規(guī)劃，蕭山區(qū)的產業(yè)戰(zhàn)略：

1、做精第一產業(yè)，構建農業(yè)示范區(qū)；

2、做強第二產業(yè)，筑創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)平臺，發(fā)展高新技術。

3、大力發(fā)展第三產業(yè)，提升城市發(fā)展水平第三產業(yè)為蕭山區(qū)主要發(fā)展方向，第二產業(yè)升級是著力發(fā)展方向01-12月-2263研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定6303-12月-2264研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定位開發(fā)建議高新濱江企業(yè)辦公用戶供應需求生產加工類（工廠區(qū)）實驗研發(fā)類（科技園）純辦公類（寫字樓）外資客戶“固化”型“嬌貴”型——

一般為大、中型公司，以機電行業(yè)為主，占地面積較大。研發(fā)與生產部門分離，生產技術成熟，已進入標準化流程，屬于“復制階段”。政府的優(yōu)惠政策及廉價、充足的勞動力成為重要的選址依據(jù)。產品市場以周邊大區(qū)域為主，交通的通達性、便捷性成為關注的要點。一般為大型公司的區(qū)域總部形式存在，以IT、通訊行業(yè)為主。對社會、經濟環(huán)境較敏感，需大量高知性人才聚集。.對辦公形象要求不高，內部環(huán)境需個性化設計，注重運行成本。由于龍頭效應，常常引領產業(yè)聚集，成為政府的“座上賓”?！獓鴥瓤蛻簟帮L度”型“潛力”型“利益”型

以省內企業(yè)為主。一般為大、中型公司，行業(yè)類型寬泛，占地面積較大。政府的優(yōu)惠政策及較好的社會、經濟、人材環(huán)境是企業(yè)關注的重點。管理及營銷部門需要中高檔辦公物業(yè)進行形象展示,一般與生產部門相分離。以中、小型公司為主，部分為大型公司的分支機構。辦公、研發(fā)、生產合為一體，以性價比的方式關注物業(yè)。行業(yè)聚集效應強，追求時效。咨詢行業(yè)等第三產業(yè)企業(yè)

以大型（企業(yè)總部）、小型（杭州外貿企業(yè)）和投資客為主體。以產業(yè)和客戶為導向。大型公司享受更多優(yōu)惠政策、小型公司對價格更為敏感。01-12月-2264研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定6403-12月-2265研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定位開發(fā)建議錢江世紀城未來潛在寫字樓用戶細分（？？？）供應需求細分指標細分市場一細分市場二細分市場三細分市場四細分市場五細分市場六來源蕭山杭州主城浙江省內國內國際行業(yè)IT行業(yè)商貿物流加工制造咨詢金融創(chuàng)意產業(yè)功能用途企業(yè)總部職能總部辦事處分/子公司生產經營企業(yè)背景世界500強？？？中國500強上市企業(yè)民營企業(yè)國有企業(yè)規(guī)模大型企業(yè)中型企業(yè)小型企業(yè)發(fā)展周期創(chuàng)業(yè)階段啟動階段發(fā)展階段成熟階段再次發(fā)展選擇合適的細分市場，需要對項目的資源進行更深入的分析01-12月-2265研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定6503-12月-2266研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定位開發(fā)建議客戶訪談結論供應需求1、杭州的大型民營企業(yè)，基本就都選擇自己建造總部大樓；2、浙江省內其他城市，主要是三線城市、縣級市的企業(yè)設在杭州的總部多選擇購買檔次較高的寫字樓；3、總部大樓的選擇，主要還是關注地段，最好處在公司業(yè)務區(qū)域的中心位置，其次才是配套、檔次等等；4、中小型企業(yè)，更看重性價比及交通配套；5、世界500強多選擇租賃，且租賃的面積一般都不會太大，但一定要選擇區(qū)域地標建筑；6、服務型企業(yè)更看重辦公環(huán)境的檔次，注重企業(yè)形象，一般都會選擇區(qū)域內形象較好的辦公地點。01-12月-2266研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定6603-12月-2267研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定位開發(fā)建議客戶訪談結論供應需求客戶類型客戶細分客戶特點客戶關注點政府機構政府機關無資金壓力/需求面積大/對地段要求高/注重形象地段/交通/產品規(guī)劃、配置事業(yè)單位資金雄厚/需求面積大/關注行業(yè)聚集區(qū)域產業(yè)/產品檔次/交通民營企業(yè)總部----資金雄厚/辦公、生產一體/注重企業(yè)形象、企業(yè)文化城市地位/產業(yè)發(fā)展/運營成本/辦公環(huán)境世界500強----無資金壓力/企業(yè)形象極為關注/對物業(yè)的軟件、硬件配套要求高/關注環(huán)境產品配置/大型公共配套/地段/環(huán)境/大型交通樞紐制造業(yè)大型制造企業(yè)資金雄厚/需求面積大/對地段要求高/注重形象地段/產品檔次/周邊配套中小型制造業(yè)資金狀況一般/需求面積小/辦公、生產一體性價比/地段/周邊配套現(xiàn)代服務企業(yè)咨詢服務業(yè)較注重形象/對價格較敏感/選擇中或中上地段區(qū)域產業(yè)/地段/周邊配套房地產業(yè)資金實力強/地段要求高/注重企業(yè)形象/需求面積大/有一定的行業(yè)聚集性地段/產品檔次/周邊配套金融服務業(yè)無資金壓力/需求面積大/進入尚有空間的區(qū)域/需要營業(yè)場所安全/周邊配套/營業(yè)門面/商務（業(yè)）氛圍商貿物流資金狀況一般/需求面積小/聚集傳統(tǒng)區(qū)域/產品配置要求較低性價比/地段科技信息企業(yè)創(chuàng)業(yè)型資金狀況較差/成長速度快/面積要求小/產品配置要求較低性價比/產業(yè)聚集性/公共交通/基本生活配套成長型資金處于原始積累狀態(tài)/開始關注企業(yè)形象/重視優(yōu)惠政策傳統(tǒng)區(qū)域/服務業(yè)配套/行業(yè)聚集穩(wěn)定型資金已較雄厚/注重企業(yè)形象/注重工作環(huán)境產品檔次/環(huán)境/周邊配套/交通情況成熟型企業(yè)資產雄厚/需求面積大/選擇高檔的物業(yè)/對價格敏感度較低。產品檔次/大型公共配套/大型交通樞紐及交通狀況/注重環(huán)境01-12月-2267研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定6703-12月-2268研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定位開發(fā)建議客戶訪談主要觀點供應需求坤和中心，香港九龍倉（杭州）置業(yè)有限公司，總經理吳強先生租賃面積300平方，租賃期3年。選擇坤和中心主要看重其地標的位置，外形也比較挺拔，同時考察了歐美中心，但是覺得歐美中心的外形不是很好，且坤和中心處于初期運營階段，5元的租金比較劃算，另一個關注點是配套較完善比如地下室的員工食堂、周邊的大型餐飲、商業(yè)等，交通方面地下停車每月要2000元，有點貴。坤和中心，日本渣打銀行中國有限公司杭州武林支行，坤和客戶經理邱蘋蘋女士租賃200平方，（店面？？？）公司戰(zhàn)略布局選址，武林板塊選擇了坤和中心，同時其他區(qū)域也在布點如目前正在與嘉華國際洽談。公元大廈，浙江海運集團，資產財務部經理，朱學軍先生租賃面積200平方，租金5元，已租賃3年。地段不錯，辦公環(huán)境挺好，物業(yè)管理還可以，作為臨時過度場所，以后要搬到錢江新城自己的企業(yè)總部大樓。公元大廈，浙江浙商創(chuàng)業(yè)投資股份有限公司，主任曹祖盛先生租賃700平方，租金4.5元，項目檔次高，這里辦公的有很多大公司，同時也有銀行企業(yè)，是金融服務機構首選的辦公地點。01-12月-2268研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定6803-12月-2269研究過程區(qū)域發(fā)展土地屬性市場分析項目定位開發(fā)建議客戶訪談主要觀點供應需求杭州鐵路投資集團有限公司，計劃財務部（招商部）俞卓君女士在杭州土地資源豐富，辦公樓基本都是自己建造，省鐵路投資集團有限公司會考慮購買租賃辦公用房？？。黃龍世紀廣場，浙商證券，李瑞先生租賃面積2000平方，看重區(qū)域的產業(yè)聚集度，周邊大公司、銀行業(yè)相對比較集中。環(huán)球中心，東海房地產開發(fā)有限公司，總經理助理，張琛女士分兩次購買面積共2000平方，2年前價格為30000/㎡、近期價格40000/㎡，主要看中項目的地理位置，因為公司在城東、城西及臨平都有項目，可以輻射所有業(yè)務區(qū)域，風水比較好，南面鄰運河，同時可以遠眺西湖、錢塘江?？刀髫惔髲B，漢嘉機構，租賃面積1400平方，已租賃2年，租金1．2元起每年遞增，目前為1.5元，主要原因一是租金便宜、二是區(qū)域配套較好、三寫字樓空間夠大、硬件配