房地產(chǎn)物業(yè)類型定位共30

XX項目策劃報告初稿

世聯(lián)地產(chǎn)

2002年7月11日目錄

第一部分市場調(diào)查（略）第二部分項目分析第三部分物業(yè)定位第四部分物業(yè)發(fā)展建議（略）第五部分項目營銷策略建議項目分析本項目后海海濱后海半島花園招商海月花園蛇口小區(qū)N相關(guān)技術(shù)參數(shù)總占地總面積:1.3萬平方米總建筑面積:3.25萬平方米容積率：2.5層數(shù)：16層總戶數(shù)：352戶低覆蓋率用地規(guī)劃圖用地規(guī)劃

戶型（共352戶）

3房2廳2衛(wèi)1花園126平米~130平米144套

4房2廳2衛(wèi)1花園157平米~162平米144套單房+1機動房35平米64套既非多口實用型，也非豪華舒適型大戶型卻誰是我們的細分市場戶型的差異性突出總套數(shù)不多易于尋找細分市場項目SWOT分析【優(yōu)勢】后海片區(qū)區(qū)的區(qū)域域優(yōu)勢：：高尚海濱濱生活社社區(qū)形象象蛇口片區(qū)區(qū)的生活活氛圍擬建的南南山商業(yè)業(yè)文化中中心區(qū)的的輻射科技園區(qū)區(qū)的人文文背景地段優(yōu)勢勢：看海海的花園園小區(qū)產(chǎn)品的優(yōu)優(yōu)勢：低密度花花園小區(qū)區(qū)空中花園園式的戶戶型設(shè)計計總戶數(shù)不不多，銷銷售壓力力不大片區(qū)差異異化明顯顯產(chǎn)品差異異化突出出【劣勢】小區(qū)規(guī)模模相對于于后海大大盤較小小，不易易形成集集約化規(guī)規(guī)模優(yōu)勢勢戶型的面面積跨度度較大，，以收入入的多寡寡整合目目標客戶戶困難目前該位位置的周周邊配套套不十分分成熟，，交通是是一個障障礙廣告投入入須謹慎慎能否以““品位””細分市市場美好前景景須要描描繪【機會】深圳后花花園南山山的近期期整體規(guī)規(guī)劃深港數(shù)碼碼港的建建設(shè)【威脅】未來海岸岸線的繼繼續(xù)開發(fā)發(fā)招商海月月花園的的直接競競爭威脅脅后海片區(qū)區(qū)大規(guī)模模的住宅宅項目上上馬競爭優(yōu)勢勢快打還是慢跑？戰(zhàn)略方針針戰(zhàn)略分析析圖戰(zhàn)略分析析圖S:后海片區(qū)區(qū)的區(qū)域域優(yōu)勢：：區(qū)域的的高尚海海濱生活活社區(qū)形形象、蛇蛇口片區(qū)區(qū)的生活活氛圍、、科技園園區(qū)的人人文背景景、擬建建的南山山商業(yè)文文化中心心區(qū)的輻輻射地段優(yōu)勢勢：看海海的花園園小區(qū)產(chǎn)品的優(yōu)優(yōu)勢：低低密度、、花園小小區(qū)、空空中花園園式的戶戶型空間間設(shè)計總戶數(shù)不不多，銷銷售壓力力不大:小區(qū)規(guī)模模相對于于后海大大盤較小小，不易易形成規(guī)規(guī)模優(yōu)勢勢戶型的類類型跨度度較大，，不易整整合目標標客戶目前該位位置的周周邊配套套不充分分，交通通是一個個障礙T:未來海岸岸線的繼繼續(xù)開發(fā)發(fā)招商海月月花園的的直接競競爭威脅脅后海片區(qū)區(qū)大規(guī)模模的住宅宅項目上上馬SWOT戰(zhàn)略分析析O:深圳后花花園南山山的近期期整體規(guī)規(guī)劃深港數(shù)碼碼港的建建設(shè)；1．總體競爭爭戰(zhàn)略發(fā)掘產(chǎn)品品特色，，創(chuàng)造差差異化優(yōu)優(yōu)勢借助片區(qū)區(qū)形象，，實現(xiàn)低低成本推推廣W戰(zhàn)略分解解A.[發(fā)掘產(chǎn)品品特色，，創(chuàng)造差差異化優(yōu)優(yōu)勢]空中院落落的戶型型特色——分享陽光光低密度濱濱海小區(qū)區(qū)——分享海風風藍調(diào)鄉(xiāng)村村田園櫥櫥衛(wèi)套餐餐附送——分享草的的味道。。。。。。。。。。。。。B.[借助片區(qū)區(qū)形象，，實現(xiàn)低低成本推推廣]借助后海海片區(qū)的的片區(qū)推推廣的力力度，與與鳳共舞舞搶占頭號號路牌廣廣告，作作好導示示系統(tǒng)都是我的的錯“看板看看漲”??！物業(yè)定位位【我們擁有有：】異域風情情蛇口片片區(qū)，國國際化標標準南山山中心后后海海岸岸線的獨獨特資源源充分接接納陽陽光的的院落落式戶戶型設(shè)設(shè)計總戶數(shù)數(shù)為352戶，其其中三三房以以上為為288戶，單單房為為64戶，不不可多多得深圳充充斥著著一群群對生生活素素質(zhì)有有著較較高追追求、、膜拜拜大自自然給給予的的激情情和創(chuàng)創(chuàng)意的的菁英英貴族族生活品品味是是定位位的出出發(fā)點點[形象定定位]SHARE——SHARESUNSHINING——SHARESEEBREEZE。。。。。。。。。。后海灣灣畔綠綠色狂狂飆或后海海灣畔畔生態(tài)態(tài)豪庭庭[物業(yè)類類型定定位]主打廣廣告語語愛上這里的的天空空賣給誰誰？【SASSY謬論】他們最最大的的特點點也許許是：：靠才才能吃吃飯，，學習習能力力是他他們最最大的的競爭爭力，，自然然是他他們創(chuàng)創(chuàng)造力力的不不碣之之源他們渴渴求住住所和和他們們一樣樣應(yīng)融融化在在追求求中。。。。。。。。。主力客客戶群群：向往蛇蛇口的的生活活氛圍圍的高高素質(zhì)質(zhì)的菁菁英貴貴族，，他們們一般般分布布在福福田、、南山山區(qū)高高新科科技園園區(qū)等等。南山區(qū)區(qū)本地地欲二二次置置業(yè)的的換房房一族族。他們的的年齡齡在35歲~45歲之間間次主力力客戶戶群：：向往蛇蛇口的的生活活氛圍圍的高高素質(zhì)質(zhì)的菁菁英單單身貴貴族，，他們們一般般分布布在福福田、、南山山區(qū)高高新科科技園園區(qū)等等，他他們的的年齡齡在25歲~35歲之間間。本地欲欲投資資置業(yè)業(yè)，看看中升升值潛潛力的的投資資一族族。價格策策略目前：：本片區(qū)區(qū)住宅宅均價價4