房地產(chǎn)住宅設(shè)計(jì)要點(diǎn)解讀文件T格式

11住宅設(shè)計(jì)要點(diǎn)解讀研發(fā)支持中心2011年12月2目錄樓層的劃分及產(chǎn)品形式124樓梯及電梯案例分析3住宅間距5居住區(qū)相關(guān)規(guī)范33樓層的劃分及產(chǎn)品形式4低層住宅為1F~3F；多層住宅為4F~6F；中高層住宅為7F~9F；高層住宅為≥10F;高度超過100m時(shí)，為超高層。

1F2F3F低層(1F-3F)1F2F3F4F5F6F多層(4F-6F)1F2F3F4F5F6F7F8F9F中高層(7F-9F)1F2F3F4F5F6F7F8F9F高層(≥10F)10F超高層(＞100m)住宅按層數(shù)劃分如下：5一般情況下，建筑產(chǎn)品形態(tài)與容積率有一定的對(duì)應(yīng)關(guān)系容積率與產(chǎn)品形態(tài)低層多層中高層高層6容積率與產(chǎn)品形態(tài)7樓梯及電梯812-18層18層以上1-6層7-11層超高層樓梯及電梯9頂層為躍層住宅時(shí)，六層部分不計(jì)層數(shù)。其頂層住戶入口層樓面距該建筑物室外設(shè)計(jì)地面的高度不超過16m時(shí)，可不設(shè)電梯。＜16米1F2F3F4F5F6F躍層無電梯住宅不應(yīng)超過六層。1-6層住宅107層及7層以上的住宅或住戶入口層樓面距室外設(shè)計(jì)地面的高度超過16m以上的住宅必須設(shè)置電梯。

電梯不應(yīng)與臥室、起居室緊鄰布置，受條件限制需要緊鄰布置時(shí)，必須采取有效的隔音和減震措施。超過六層的塔式住宅應(yīng)設(shè)封閉樓梯間，如戶門采用乙級(jí)防火門時(shí)可不設(shè)。＞16米1F2F3F4F5F6F7F電梯7-11層住宅11優(yōu)：核心筒面面積小，使用用率較高；樓樓梯間自然采采光；核心筒筒規(guī)整，戶型型對(duì)稱。劣：戶型進(jìn)深深隨之加大，，影響采光；；受電梯影響響，在起居室室須采取有效的的隔音和減震震措施；優(yōu)：樓梯間自自然采光，戶戶型進(jìn)深小，，采光好，劣：核心筒面面積較大，使使用率較低，，且需犧牲一一戶部分使用用面積；且有有噪音震動(dòng)影影響。7層及7層以上的住宅宅核心筒的幾幾種常見形式式12十二層及以上上的高層住宅宅，每棟樓設(shè)設(shè)置電梯不應(yīng)應(yīng)少于兩臺(tái)，，其中宜配置置一臺(tái)可容納納擔(dān)架的電梯梯（消防電梯梯）。12-18層住宅13優(yōu)：用于樓門門門面寬較寬寬，且戶型規(guī)規(guī)整樓體，核核心筒自然采采光，將電梯梯對(duì)戶內(nèi)的影影響減弱到最最小。劣：核心筒面面積增大，使使用率減小，，路線長，直直達(dá)性不強(qiáng)。。優(yōu)：樓體電梯梯共用前室，，減少面積提提高使用率，，直達(dá)性強(qiáng)，，樓梯間、電電梯廳自然通通風(fēng)采光，劣：電梯井貼貼近住戶，有有震動(dòng)和噪音音影響。12~18層住宅核心筒筒的幾種常見見形式14根據(jù)《高規(guī)》要求，18層以上（不含）單元式住宅，需設(shè)設(shè)置兩個(gè)安全全出口，每個(gè)個(gè)疏散口有獨(dú)獨(dú)立的前室并并有獨(dú)立的防防煙樓梯間。。在設(shè)置兩個(gè)個(gè)獨(dú)立樓梯間間確實(shí)困難的的情況下，可可設(shè)置剪刀梯梯且有各自的的消防前室。。在塔樓中，，如設(shè)置獨(dú)立立的消防前室室確有困難，，可設(shè)置共用用前室，但必必須有加壓送送風(fēng)設(shè)備。18層以上住宅15什么是剪刀梯梯：多用于18層以上的住宅宅，其其特點(diǎn)點(diǎn)是：：在同同一樓樓梯間間里設(shè)設(shè)置了了兩個(gè)個(gè)樓梯梯，具具有兩兩條垂垂直方方向疏疏散通通道的的功能能。剪剪刀樓樓梯在在平面面設(shè)計(jì)計(jì)中可可利用用較狹狹窄的的空間間，設(shè)設(shè)置兩兩部樓樓梯，，因而而提高高了建建筑面面積使使用率率。16優(yōu)：樓樓梯間間自然然采光光通風(fēng)風(fēng)，電電梯井井緊貼貼樓梯梯間，，對(duì)住住戶的的影響響不大大。劣：電電梯廳廳需人人工照照明，，去往往樓梯梯間的的路線線過長長。優(yōu)：樓樓梯間間、電電梯前前室自自然采采光通通風(fēng)，，電梯梯、樓樓梯間間直達(dá)達(dá)性較較強(qiáng)。。電梯梯與住住戶之之間設(shè)設(shè)有管管道井進(jìn)行行空間間過度度，減減少電電梯運(yùn)運(yùn)行的的震動(dòng)動(dòng)和噪音音影響響。剪刀梯梯與電電梯結(jié)結(jié)合的的幾種種常見見形式式175.12大地震震后，，西南南地區(qū)區(qū)的高高層都都強(qiáng)制制要求求設(shè)置置避難難層超高層層建筑高高度超超過100m的公共共建筑筑，應(yīng)應(yīng)設(shè)置置避難難層，并應(yīng)符符合下下列規(guī)規(guī)定：：避難層層的設(shè)設(shè)置，，自高高層建建筑首首層至至第一一個(gè)避避難層層或兩兩個(gè)避避難層層之間間，不不宜超超過15層。避難層層可兼兼作設(shè)設(shè)備層層。18封閉樓樓梯間間：設(shè)設(shè)有能能阻擋擋煙氣氣的雙雙向彈彈簧門門的樓樓梯間間。高高層建建筑的的封閉閉樓梯梯間的的門應(yīng)應(yīng)為乙乙級(jí)防防火門門防煙樓樓梯間間：在在樓梯梯間入入口處處設(shè)有有前室室（面面積不不小于于6平方米米，并并設(shè)有有防排排煙設(shè)設(shè)施））或設(shè)設(shè)專供供排煙煙用的的陽臺(tái)臺(tái)、凹凹廊等等，且且通向向前室室和樓樓梯間間的門門均為為乙級(jí)級(jí)防火火門的的樓梯梯間附件：：封閉閉樓梯梯間/防煙樓樓梯間間19住宅間間距20日照標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)及及氣候區(qū)區(qū)劃住宅間間距塔式建建筑與與板式建建筑住宅間間距，，應(yīng)以以滿足足日照照要求求為基基礎(chǔ)，，綜合合考慮慮采光光、通通風(fēng)、、消防防、防防震、、管線線埋設(shè)設(shè)、避避免視視線干干擾等等要求求確定定。日照間間距民用建建筑的的防火間間距住宅朝朝向耐火等等級(jí)的的劃分分住宅防防火間間距要要求側(cè)面間間距21好朝向好朝向次好朝向在住宅宅建筑筑評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)標(biāo)體系系中有有：““平均均每套套良好好朝向向的臥臥室、、起居居室面面積以以多者者為優(yōu)優(yōu)?！薄逼渲辛剂己贸蚴鞘侵改舷蚝秃蜄|南南向；東向?yàn)榇魏煤贸蛳?。住宅朝朝向?2住宅類類不能能有純純北向向套型型設(shè)計(jì)規(guī)規(guī)范要要求：：住宅宅立項(xiàng)項(xiàng)的項(xiàng)項(xiàng)目，，不能能出現(xiàn)現(xiàn)純北北向的的套型型（即即一套套住宅宅里面面的客客廳、、臥室室等主主要居居室空空間，，不能能全部部朝北北，至至少有有一個(gè)個(gè)朝向向南、、東或或西，，并滿滿足當(dāng)當(dāng)?shù)氐牡娜照照找笄螅┳≌虮睘榱藵M滿足規(guī)范和和報(bào)規(guī)規(guī)要求求，每每一套套房，，至少少要有有一個(gè)個(gè)朝東東或者者朝西西的外外窗（如圖圖中粉粉色戶戶型））23h—太陽高高度角角H—前幢房房屋檐檐口至至地面面高度度；H1——后幢房房屋窗窗臺(tái)至至地面面高度度。日照間間距日照間間距，，指前前后兩兩排或或者幾幾排房房屋之之間，，為保保證后后排房房屋在在規(guī)定定的時(shí)時(shí)日獲獲得所所需日日照量量而保保持的的一定定間隔隔距離離。D（日照間距）H1hH北24IIVIIVIIIVVIVVIVIIIIII住宅日日照標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)應(yīng)符合合下表表規(guī)定定日照間間距/日照標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)及及氣候候區(qū)劃劃每個(gè)城城市的的規(guī)劃劃管理理部門門依據(jù)據(jù)全國國氣候候區(qū)劃劃圖，，結(jié)合合每個(gè)個(gè)城市市不同同的特特點(diǎn)，，制定定不同同的日日照要要求25日照間間距一一般與與項(xiàng)目目的建建筑形形式有有密切切關(guān)系系：塔塔式建建筑與與板式式建筑筑塔式建建筑，，是指指各個(gè)個(gè)面長長高比比都小小于1的建筑筑板式建建筑，，是指塔式建筑以以外的的建筑筑塔式建筑板式建筑HABHAB日照間間距/塔式建建筑與與板式式建筑筑板樓的的日照照遮擋擋，主主要取取決于于前后后間距距；而而塔樓樓的日日照遮遮擋，，主要要取決決于左左右空空隙26民用建建筑的的耐火火等級(jí)級(jí)應(yīng)分分為一一、二二、三三、四四級(jí)。。地下、、半地地下建建筑(室)的耐火火等級(jí)級(jí)應(yīng)為為一級(jí)級(jí)；重重要公公共建建筑的的耐火火等級(jí)級(jí)不應(yīng)應(yīng)低于于二級(jí)級(jí)。高層建筑的的耐火等級(jí)級(jí)應(yīng)分為一一、二兩級(jí)級(jí)，一類高層建建筑的耐火火等級(jí)應(yīng)為為一級(jí)，二二類高層建建筑的耐火火等級(jí)不應(yīng)應(yīng)低于二級(jí)級(jí)。裙房的耐火火等級(jí)不應(yīng)應(yīng)低于二級(jí)級(jí)。高層建建筑地下室室的耐火等等級(jí)應(yīng)為一一級(jí)。防火間距/耐火等級(jí)的的劃分27防火間距/住宅防火間間距要求≥13m高層（≥10F）高層（≥10F）≥9m高層（≥10F）群房≥6m群房群房28住宅側(cè)面間間距，應(yīng)符符合下列規(guī)規(guī)定：(1)板式住宅，，多層之間間不宜小于于6m；多層建筑筑與多層建建筑的防火火間距應(yīng)不不小于6米，高層建建筑與多層層建筑的防防火間距不不小于9米，高層層層與高層建建筑的防火火間距不小小于13米。(2)高層塔式住住宅、多層層和中高層層點(diǎn)式住宅宅與側(cè)面有有窗的各種種層數(shù)住宅宅之間應(yīng)考考慮視線干干擾因素，，適當(dāng)加大大間距。≥6m板式住宅多層（4F-6F）防火間距/側(cè)面間距≥13m≥9m高層高層多層≥6m多層29居住區(qū)相關(guān)關(guān)規(guī)范430基地機(jī)動(dòng)車車出人口位置規(guī)定住宅紅線的的退讓居住區(qū)分級(jí)級(jí)基地道路等等級(jí)劃分居住區(qū)相關(guān)關(guān)規(guī)范31住區(qū)分級(jí)住區(qū)人口規(guī)模模規(guī)定住區(qū)人口規(guī)模越大，，相應(yīng)公建建配套的比比例越高；；組團(tuán)級(jí)配配套比例最最低，僅需需滿足最基基本的生活活需求即可可。32公共服務(wù)設(shè)設(shè)施控制指指標(biāo)(㎡/千人)注：①居居住區(qū)級(jí)指指標(biāo)含小區(qū)區(qū)和組團(tuán)級(jí)級(jí)指標(biāo)，小小區(qū)級(jí)含組組團(tuán)級(jí)指標(biāo)標(biāo)，②公共服務(wù)務(wù)設(shè)施總用用地的控制制指標(biāo)應(yīng)符符合表3.0.2規(guī)定；③總指標(biāo)未未含其他類類，使用時(shí)時(shí)應(yīng)根據(jù)規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)要要求確定本本類面積指指標(biāo)；④小區(qū)醫(yī)療療衛(wèi)生類未未含門診所所；⑤市政公用用類未含鍋鍋爐房，在在采暖地區(qū)區(qū)應(yīng)自行確確定公共服務(wù)設(shè)設(shè)施控制指指標(biāo)33注：小區(qū)路：建建筑控制線線之間的寬寬度，需敷敷設(shè)供熱管管線的不宜宜小于14m；無供熱管管線的不宜宜小于10m;組團(tuán)路：建建筑控制線線之間的寬寬度，需敷敷設(shè)供熱管管線的不宜宜小于10m；無供熱管管線的不宜宜小于8m；在在多雪雪地區(qū)，應(yīng)應(yīng)考慮堆積積清掃道路路積雪的面面積，道路路寬度可酌酌情放寬，，但應(yīng)符合合當(dāng)?shù)爻鞘惺幸?guī)劃行政政主管部門門的有關(guān)規(guī)規(guī)定?；氐缆返鹊燃?jí)劃分34宅間道路斷斷面圖示意意居住小區(qū)級(jí)級(jí)道路斷面面圖示意居住組團(tuán)級(jí)級(jí)道路斷面面圖示意道路剖面示示意圖35城市主干道道城市次干道道居住小區(qū)級(jí)級(jí)道路居住組團(tuán)級(jí)級(jí)道路宅間小路36距大中城市市主干道交交叉口的距距離，自道道路紅線交交點(diǎn)量起不不應(yīng)小于70m；距非道路交交叉口的過過街人行道道（包括引引道、引橋橋和地鐵出出入口）最最邊緣線不不應(yīng)小于5m；距公共交通通站臺(tái)邊緣緣不應(yīng)小于于10m；距公園、學(xué)學(xué)校、兒童童及殘疾人人等建筑的的出入口不不應(yīng)小于20m；當(dāng)基地通路路坡度較大大時(shí)，應(yīng)設(shè)設(shè)緩沖段與與城市道路路連接；與立體交叉叉口的距離離或其它特特殊情況時(shí)時(shí)，應(yīng)按當(dāng)當(dāng)?shù)匾?guī)劃主主管部門的的規(guī)定辦理理。≥70m城市主干道居住區(qū)≥10mBUS站學(xué)校出入口≥20m出入口基地機(jī)動(dòng)車車出人口位位置規(guī)定37城市快速路路——城市道路中中設(shè)有中央央分隔帶，，具有四條條以上的車車道，全部部或部分采采用立體交交叉與控制制出入，供供車輛以較較高的速度度行駛的道道路。建筑物與城城市道路或或用地紅線線的距離：：多層一般般不小于退退讓5m，高層退讓讓不小于10m從建設(shè)部門門獲悉，今今后，沿道道路兩側(cè)新新建、擴(kuò)建建、改建的的建筑物應(yīng)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)規(guī)定后退道道路紅線。。其中，沿沿城市主、、次干路的的各類建筑筑，后退距距離應(yīng)當(dāng)不小于15m。按按照要求求，今后，，沿城市快快速路的各各類建筑，，后退距離離應(yīng)當(dāng)不小小于20米；沿城市市主、次干干路的各類類建筑，后后退距離應(yīng)應(yīng)當(dāng)不小于15m；沿城市支支路的各類類建筑，后后退距離應(yīng)應(yīng)當(dāng)不小于10m；沿建制鎮(zhèn)鎮(zhèn)主要道路路的各類建建筑，后退退距離應(yīng)當(dāng)當(dāng)不小于8m；沿建制鎮(zhèn)鎮(zhèn)一般道路路的各類建建筑，后退退距離應(yīng)當(dāng)當(dāng)不小于5m；在道路交交叉口的建建筑，其后后退距離還還應(yīng)當(dāng)滿足足道路交通通安全視距距要求。住宅紅線的的退讓（如果果規(guī)劃意見見書有具體體要求，則則按規(guī)劃意意見書執(zhí)行行）多、低層（1F-6F）≥10m道路高層≥5m38≥3m≥3m多、低層（1F-6F）裙房道路沿城市道路路兩側(cè)新建建、改建無無大量人流流、車流集集散的多、、低層建筑筑（含高層層建筑裙房房），其后后退道路規(guī)規(guī)劃紅線的的距離不得得小于3m。在市區(qū)舊舊區(qū)中心地地段的商業(yè)業(yè)街，按此此規(guī)定控制制確有困難難的，經(jīng)城城市規(guī)劃管管理部門和和公安交通通管理部門門核定，其其后退距離離可適當(dāng)縮縮小。39建設(shè)工程與一般城市道路紅線之間的最小距離(米)摘自《北京地區(qū)建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)通則》2.3.2-4北京地區(qū)住住宅退讓要要求40案例分析541居住區(qū)人口口規(guī)模規(guī)定定建材市場京開高速京九鐵路中鐵黃土崗崗項(xiàng)目規(guī)劃條件總占地面積208628㎡規(guī)劃建筑面積247620㎡其中：建設(shè)用地面積99048㎡容積率≤2.5代征地面積109580㎡建筑密度≤25%規(guī)劃用途居住用地建筑限高≤60米規(guī)劃建筑面面積：247620平方米。（其中約6萬平方米為為限價(jià)房；；6萬平方米為為廉租房；；12萬平方米為為商品房））42本案中，建建筑產(chǎn)品形形態(tài)與容積積率對(duì)應(yīng)關(guān)關(guān)系43容積率拆分分其中，戶型型配比是根根據(jù)市場研研究的結(jié)論論得出的44總戶數(shù)：619+705+1536=286045道路紅線建筑紅線道路中心線建筑物應(yīng)距距離城市道道路或用地地紅線的程程度：多層層一般不小小于退讓5m，高層退讓讓不小于10M46做總體規(guī)劃劃之前，先先進(jìn)行地塊塊價(jià)值分析析居住價(jià)值：東地塊>西地塊商業(yè)價(jià)值：中間規(guī)劃路>兩側(cè)影響因素：京九鐵路>建材城>京開高速>城中村改善因素：東側(cè)綠地>西側(cè)綠地西側(cè)綠化隔離帶東側(cè)綠化隔離帶東側(cè)居住地塊西側(cè)居住地塊N京九鐵路噪聲影響京開高速噪聲影響建材市場綜合影響待拆遷城中村綜合影響150米綠帶改善環(huán)境降低噪聲100米綠帶改善環(huán)境47確定規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)原則西側(cè)綠化隔離帶東側(cè)綠化隔離帶東側(cè)居住地塊西側(cè)居住地塊NR=2.9-3.1R=2.6-2.8R=1.9-2.1總建筑面積積做滿，實(shí)實(shí)現(xiàn)總體2.5容積率；適度拆分總體容容積率；拔高西地塊容積積率指標(biāo)，，做足高度度，降低東東地塊容積積率；所有商品住宅均均為南北通通透的板式式建筑，舒舒適性較高高；打造地塊內(nèi)內(nèi)部均質(zhì)化