房地產(chǎn)與物業(yè)管理44

房地產(chǎn)與物業(yè)管理課題內(nèi)容物業(yè)管理業(yè)主及業(yè)主大會前期物業(yè)管理物業(yè)管理服務(wù)物業(yè)的使用和維護法律責(zé)任物業(yè)流程一、物業(yè)管理物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。二、業(yè)主及業(yè)主大會業(yè)主：房屋的所有權(quán)人為業(yè)主業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；

提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；

提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；

選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；

監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；

法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；

按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；

按時交納物業(yè)服務(wù)費用；

法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。業(yè)主大會物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列事項由業(yè)主共同決定制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

制定和修改管理規(guī)約；

選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

籌集和使用專項維修資金；

改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

業(yè)主大會召開的形式業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。

業(yè)主大會業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金；

改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定規(guī)定的其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主大會業(yè)主大會或或者業(yè)主委委員會的決決定，對業(yè)業(yè)主具有約約束力。業(yè)主大會或或者業(yè)主委委員會作出出的決定侵侵害業(yè)主合合法權(quán)益的的，受侵害害的業(yè)主可可以請求人人民法院予予以撤銷。。管理規(guī)約管理規(guī)約應(yīng)應(yīng)當(dāng)對有關(guān)關(guān)物業(yè)的使使用、維護護、管理，，業(yè)主的共共同利益，，業(yè)主應(yīng)當(dāng)當(dāng)履行的義義務(wù)，違反反管理規(guī)約約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)擔(dān)的責(zé)任等等事項依法法作出約定定。管管理規(guī)約應(yīng)應(yīng)當(dāng)尊重社社會公德，，不得違反反法律、法法規(guī)或者損損害社會公公共利益。。

管理理規(guī)約對全全體業(yè)主具具有約束力力。三、物業(yè)管管理前期介介入與房地地產(chǎn)開發(fā)的的互動物業(yè)管理的的前期介入入是指物業(yè)業(yè)管理企業(yè)業(yè)在接管物物業(yè)之前就就參與物業(yè)業(yè)的規(guī)劃、、設(shè)計和施施工建設(shè)過過程，從業(yè)業(yè)主（使用用人）及物物業(yè)管理角角度，提出出合理化建建議，以使使開發(fā)出的的物業(yè)最大大限度地滿滿足業(yè)主的的需求和物物業(yè)管理的的需要。前期物業(yè)管管理在業(yè)主、業(yè)業(yè)主大會選選聘物業(yè)管管理企業(yè)之之前，建設(shè)設(shè)單位選聘聘物業(yè)管理理企業(yè)的，，應(yīng)當(dāng)簽訂訂書面的前前期物業(yè)服服務(wù)合同。。建設(shè)單位應(yīng)應(yīng)當(dāng)在銷售售物業(yè)之前前，制定業(yè)業(yè)主臨時管管理規(guī)約，，對有關(guān)物物業(yè)的使用用、維護護、管理，，業(yè)主的共共同利益，，業(yè)主應(yīng)當(dāng)當(dāng)履行的義義務(wù)，違反反臨時管理規(guī)規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的的責(zé)任等事事項依法作作出約定。。建設(shè)單位制制定的臨時管理規(guī)規(guī)約，不得侵害害物業(yè)買受受人的合法法權(quán)益。建設(shè)單位應(yīng)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)業(yè)銷售前將將臨時管理理規(guī)約向物物業(yè)買受人人明示，并并予以說明明。物業(yè)買受人人在與建設(shè)設(shè)單位簽訂訂物業(yè)買賣賣合同時，，應(yīng)當(dāng)對遵遵守臨時管管理規(guī)約予予以書面承承諾。前期物業(yè)管管理建設(shè)單位與與物業(yè)買受受人簽訂的的買賣合同同應(yīng)當(dāng)包含含前期物業(yè)業(yè)服務(wù)合同同約定的內(nèi)內(nèi)容。前期物業(yè)管管理業(yè)主依法享享有的物業(yè)業(yè)共用部位位、共用設(shè)設(shè)施設(shè)備的的所有權(quán)或或者使用權(quán)權(quán)，建設(shè)單單位不得擅擅自處分。。物業(yè)管理企企業(yè)承接物物業(yè)時，應(yīng)應(yīng)當(dāng)對物業(yè)業(yè)共用部位位、共用設(shè)設(shè)施設(shè)備進進行查驗。。前期物業(yè)管管理在辦理物業(yè)業(yè)承接驗收收手續(xù)時，，建設(shè)單位位應(yīng)當(dāng)向物物業(yè)管理企企業(yè)移交下下列資料：：1、竣工總平平面圖，單單體建筑、、結(jié)構(gòu)、設(shè)設(shè)備竣工圖圖，配套設(shè)設(shè)施、地下下管網(wǎng)工程程竣工圖等等竣工驗收收資料；2、設(shè)施設(shè)備備的安裝、、使用和維維護保養(yǎng)等等技術(shù)資料料；3、物業(yè)質(zhì)量量保修文件件和物業(yè)使使用說明文文件；4、物業(yè)管理理所必需的的其他資料料。物業(yè)管理企企業(yè)應(yīng)當(dāng)在在前期物業(yè)業(yè)服務(wù)合同同終止時將將上述資料料移交給業(yè)業(yè)主委員會會。前期物業(yè)管管理建設(shè)單位應(yīng)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)規(guī)定在物業(yè)業(yè)管理區(qū)域域內(nèi)配置必必要的物業(yè)業(yè)管理用房房。建設(shè)單位應(yīng)應(yīng)當(dāng)按照國國家規(guī)定的的保修期限限和保修范范圍，承擔(dān)擔(dān)物業(yè)的保保修責(zé)任。。四、物業(yè)管管理服務(wù)從事物業(yè)管管理活動的的企業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)具有獨立立的法人資資格。國家對從事事物業(yè)管理理活動的企企業(yè)實行資資質(zhì)管理制制度。具體體辦法由國國務(wù)院建設(shè)設(shè)行政主管管部門制定定。一個物業(yè)管管理區(qū)域由由一個物業(yè)業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)實施物業(yè)業(yè)管理。物業(yè)管理服服務(wù)業(yè)主委員會會應(yīng)當(dāng)與業(yè)業(yè)主大會選選聘的物業(yè)業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)訂立書面面的物業(yè)服服務(wù)合同。。物業(yè)服務(wù)合合同應(yīng)當(dāng)對對物業(yè)管理理事項、服服務(wù)質(zhì)量、、服務(wù)費用用、雙方的的權(quán)利義務(wù)務(wù)、專項維維修資金的的管理與使使用、物業(yè)業(yè)管理用房房、合同期期限、違約約責(zé)任等內(nèi)內(nèi)容進行約約定。物業(yè)管理服服務(wù)物業(yè)服務(wù)企企業(yè)應(yīng)當(dāng)按按照物業(yè)服服務(wù)合同的的約定，提提供相應(yīng)的的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企企業(yè)未能履履行物業(yè)服服務(wù)合同的的約定，導(dǎo)導(dǎo)致業(yè)主人人身、財產(chǎn)產(chǎn)安全受到到損害的，，應(yīng)當(dāng)依法法承擔(dān)相應(yīng)應(yīng)的法律責(zé)責(zé)任。物業(yè)管理服服務(wù)物業(yè)管理用用房的所有有權(quán)依法屬屬于業(yè)主。。未經(jīng)業(yè)主主大會同意意，物業(yè)服服務(wù)企業(yè)不不得改變物物業(yè)管理用用房的用途途。物業(yè)管理服服務(wù)物業(yè)服務(wù)企企業(yè)可以將將物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)的的專項服務(wù)務(wù)業(yè)務(wù)委托托給專業(yè)性性服務(wù)企業(yè)業(yè)，但不得得將該區(qū)域域內(nèi)的全部部物業(yè)管理理一并委托托給他人。。物業(yè)管理服服務(wù)物業(yè)服務(wù)收收費應(yīng)當(dāng)遵遵循合理、、公開以及及費用與服服務(wù)水平相相適應(yīng)的原原則，區(qū)別別不同物業(yè)業(yè)的性質(zhì)和和特點，由由業(yè)主和物物業(yè)服務(wù)企企業(yè)按照國國務(wù)院價格格主管部門門會同國務(wù)務(wù)院建設(shè)行行政主管部部門制定的的物業(yè)服務(wù)務(wù)收費辦法法，在物業(yè)業(yè)服務(wù)合同同中約定。。物業(yè)管理服服務(wù)業(yè)主應(yīng)當(dāng)根根據(jù)物業(yè)服服務(wù)合同的的約定交納納物業(yè)服務(wù)務(wù)費用。業(yè)業(yè)主與物業(yè)業(yè)使用人約約定由物業(yè)業(yè)使用人交交納物業(yè)服服務(wù)費用的的，從其約約定，業(yè)主主負連帶交交納責(zé)任。。已竣工但尚尚未出售或或者尚未交交給物業(yè)買買受人的物物業(yè)，物業(yè)業(yè)服務(wù)費用用由建設(shè)單單位交納。。物業(yè)服務(wù)企企業(yè)可以根根據(jù)業(yè)主的的委托提供供物業(yè)服務(wù)務(wù)合同約定定以外的服服務(wù)項目，，服務(wù)報酬酬由雙方約約定。物業(yè)管理服服務(wù)物業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)，供供水、供電電、供氣、、供熱、通通信、有線線電視等單單位應(yīng)當(dāng)向向最終用戶戶收取有關(guān)關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)企企業(yè)接受委委托代收前前款費用的的，不得向向業(yè)主收取取手續(xù)費等等額外費用用。物業(yè)管理服服務(wù)對物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)違違反有關(guān)治治安、環(huán)保保、物業(yè)裝裝飾裝修和和使用等方方面法律、、法規(guī)規(guī)定定的行為，，物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)制止，并并及時向有有關(guān)行政管管理部門報報告。有關(guān)行政管管理部門在在接到物業(yè)業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)的報告后后，應(yīng)當(dāng)依依法對違法法行為予以以制止或者者依法處理理。物業(yè)管理服服務(wù)物業(yè)服務(wù)企企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)協(xié)助做好物物業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)的安安全防范工工作。發(fā)生生安全事故故時，物業(yè)業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)在采取應(yīng)應(yīng)急措施的的同時，應(yīng)應(yīng)當(dāng)及時向向有關(guān)行政政管理部門門報告，協(xié)協(xié)助做好救救助工作。。物業(yè)服務(wù)企企業(yè)雇請保保安人員的的，應(yīng)當(dāng)遵遵守國家有有關(guān)規(guī)定。。保安人員員在維護物物業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)的公公共秩序時時，應(yīng)當(dāng)履履行職責(zé)，，不得侵害害公民的合合法權(quán)益。。物業(yè)管理服服務(wù)物業(yè)使用人人在物業(yè)管管理活動中中的權(quán)利義義務(wù)由業(yè)主主和物業(yè)使使用人約定定，但不得得違反法律律、法規(guī)和和管理規(guī)約約的有關(guān)規(guī)規(guī)定。物業(yè)使用人人違反物業(yè)業(yè)管理條例例和管理規(guī)規(guī)約的規(guī)定定，有關(guān)業(yè)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承承擔(dān)連帶責(zé)責(zé)任。物業(yè)管理服服務(wù)縣級以上地地方人民政政府房地產(chǎn)產(chǎn)行政主管管部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)及時處理理業(yè)主、業(yè)業(yè)主委員會會、物業(yè)使使用人和物物業(yè)服務(wù)企企業(yè)在物業(yè)業(yè)管理活動動中的投訴訴。五、物業(yè)的的使用和維維護物業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)按照照規(guī)劃建設(shè)設(shè)的公共建建筑和共用用設(shè)施，不不得改變用用途。業(yè)主依法確確需改變公公共建筑和和共用設(shè)施施用途的，，應(yīng)當(dāng)在依依法辦理有有關(guān)手續(xù)后后告知物業(yè)業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)；物業(yè)服服務(wù)企業(yè)確確需改變公公共建筑和和共用設(shè)施施用途的，，應(yīng)當(dāng)提請請業(yè)主大會會討論決定定同意后，，由業(yè)主依依法辦理有有關(guān)手續(xù)。。業(yè)主、物業(yè)業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)不得擅自自占用、挖挖掘物業(yè)管管理區(qū)域內(nèi)內(nèi)的道路、、場地，損損害業(yè)主的的共同利益益。因維修物業(yè)業(yè)或者公共共利益，業(yè)業(yè)主確需臨臨時占用、、挖掘道路路、場地的的，應(yīng)當(dāng)征征得業(yè)主委委員會和物物業(yè)服務(wù)企企業(yè)的同意意；物業(yè)服服務(wù)企業(yè)確確需臨時占占用、挖掘掘道路、場場地的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)征得業(yè)業(yè)主委員會會的同意。。

業(yè)主主、物業(yè)服服務(wù)企業(yè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)將臨時時占用、挖挖掘的道路路、場地，，在約定期期限內(nèi)恢復(fù)復(fù)原狀。物業(yè)的維護和和使用業(yè)主需要裝飾飾裝修房屋的的，應(yīng)當(dāng)事先先告知物業(yè)服服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋屋裝飾裝修中中的禁止行為為和注意事項項告知業(yè)主。。物業(yè)的維護和和使用住宅物業(yè)、住住宅小區(qū)內(nèi)的的非住宅物業(yè)業(yè)或者與單幢幢住宅樓結(jié)構(gòu)構(gòu)相連的非住住宅物業(yè)的業(yè)業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按按照國家有關(guān)關(guān)規(guī)定交納專專項維修資金金。專項維修資金金屬于業(yè)主所所有，專項用用于物業(yè)保修修期滿后物業(yè)業(yè)共用部位、、共用設(shè)施設(shè)設(shè)備的維修和和更新、改造造，不得挪作作他用。專項維修資金金收取、使用用、管理的辦辦法由國務(wù)院院建設(shè)行政主主管部門會同同國務(wù)院財政政部門制定。。物業(yè)的維護和和使用利用物業(yè)共用用部位、共用用設(shè)施設(shè)備進進行經(jīng)營的，，應(yīng)當(dāng)在征得得相關(guān)業(yè)主、、業(yè)主大會、、物業(yè)服務(wù)企企業(yè)的同意后后，按照規(guī)定定辦理有關(guān)手手續(xù)。業(yè)主所所得收益應(yīng)當(dāng)當(dāng)主要用于補補充專項維修修資金，也可可以按照業(yè)主主大會的決定定使用。物業(yè)的維護和和使用物業(yè)存在安全全隱患，危及及公共利益及及他人合法權(quán)權(quán)益時，責(zé)任任人應(yīng)當(dāng)及時時維修養(yǎng)護，，有關(guān)業(yè)主應(yīng)應(yīng)當(dāng)給予配合合。責(zé)任人不履行行維修養(yǎng)護義義務(wù)的，經(jīng)業(yè)業(yè)主大會同意意，可以由物物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)維修養(yǎng)護，，費用由責(zé)任任人承擔(dān)。六、法律責(zé)任任違反物業(yè)管理理條例的規(guī)定定，住宅物業(yè)業(yè)的建設(shè)單位位未通過招投投標(biāo)的方式選選聘物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)或者未未經(jīng)批準(zhǔn)，擅擅自采用協(xié)議議方式選聘物物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)的，由縣級級以上地方人人民政府房地地產(chǎn)行政主管管部門責(zé)令限限期改正，給給予警告，可可以并處10萬元以下的罰罰款。法律責(zé)任違反物業(yè)管理理條例的規(guī)定定，建設(shè)單位位擅自處分屬屬于業(yè)主的物物業(yè)共用部位位、共用設(shè)施施設(shè)備的所有有權(quán)或者使用用權(quán)的，由縣縣級以上地方方人民政府房房地產(chǎn)行政主主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰罰款；給業(yè)主主造成損失的的，依法承擔(dān)擔(dān)賠償責(zé)任。。法律責(zé)任違反物業(yè)管理理條例的規(guī)定定，未取得資資質(zhì)證書從事事物業(yè)管理的的，由縣級以以上地方人民民政府房地產(chǎn)產(chǎn)行政主管部部門沒收違法法所得，并處處5萬元以上20萬元以下的罰罰款；給業(yè)主主造成損失的的，依法承擔(dān)擔(dān)賠償責(zé)任。。以欺騙手段取取得資質(zhì)證書書的，依照本本條第一款規(guī)規(guī)定處罰，并并由頒發(fā)資質(zhì)質(zhì)證書的部門門吊銷資質(zhì)證證書。違反物業(yè)管理理條例的規(guī)定定，物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)聘用未未取得物業(yè)管管理職業(yè)資格格證書的人員員從事物業(yè)管管理活動的，，由縣級以上上地方人民政政府房地產(chǎn)行行政主管部門門責(zé)令停止違違法行為，處處5萬元以上20萬元以下的罰罰款；給業(yè)主主造成損失的的，依法承擔(dān)擔(dān)賠償責(zé)任。。法律責(zé)任違反物業(yè)管理理條例的規(guī)定定，挪用專項項維修資金的的，由縣級以以上地方人民民政府房地產(chǎn)產(chǎn)行政主管部部門追回挪用用的專項維修修資金，給予予警告，沒收收違法所得，，可以并處挪挪用數(shù)額2倍以下的罰款款；物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)挪用專專項維修資金金，情節(jié)嚴重重的，并由頒頒發(fā)資質(zhì)證書書的部門吊銷銷資質(zhì)證書；；構(gòu)成犯罪的的，依法追究究直接負責(zé)的的主管人員和和其他直接責(zé)責(zé)任人員的刑刑事責(zé)任。法律責(zé)任違反物業(yè)管理理條例的規(guī)定定，建設(shè)單位位在物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)不按