房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理

1.掌握房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理的主要途徑和方法，成本管理的主要方法，進(jìn)度控制方法及關(guān)注因素，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要合同與分類；2.熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理的主要內(nèi)容、質(zhì)量監(jiān)督控制手段，項(xiàng)目開發(fā)不同階段成本管理的主要內(nèi)容，進(jìn)度管理的主要任務(wù)，合同管理的主要內(nèi)容，監(jiān)理單位的主要工作內(nèi)容，竣工驗(yàn)收的工作程序；3.了解房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理的特點(diǎn)，成本管理的參加者，進(jìn)度管理系統(tǒng)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合同的特點(diǎn)與作用，監(jiān)理單位的其他工作，竣工驗(yàn)收的要求，范圍及依據(jù)。第9章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理本章學(xué)習(xí)要求影響因素多質(zhì)量波動(dòng)大質(zhì)量隱蔽性終檢局限性評(píng)價(jià)方法的特殊性9.1質(zhì)量管理質(zhì)量管理是指確定質(zhì)量方針、目標(biāo)和職責(zé)并在質(zhì)量體系中通過諸如質(zhì)量策劃、質(zhì)量控制、質(zhì)量保證和質(zhì)量改進(jìn)使其實(shí)施全部管理職能的所有活動(dòng)。9.1.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理的特點(diǎn)1.施工前的質(zhì)量管理9.1.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理的主要內(nèi)容主要內(nèi)容有：（1）審查承包單位的技術(shù)資質(zhì)。（2）組織設(shè)計(jì)交底和圖紙會(huì)審。（3）對(duì)工程所需原材料、構(gòu)配件的質(zhì)量進(jìn)行檢查和控制。（4）對(duì)永久性生產(chǎn)設(shè)備或裝置，應(yīng)按審批同意的設(shè)計(jì)圖紙組織采購或訂購。（5）審查施工單位提交的施工組織方案和施工組織設(shè)計(jì)，對(duì)于工程質(zhì)量應(yīng)具有可靠的技術(shù)措施來保證。（6）對(duì)工程中擬采用的新材料、新結(jié)構(gòu)、新工藝、新技術(shù)，均應(yīng)審核其技術(shù)鑒定書。（7）檢查施工現(xiàn)場的測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)、建筑物的定位放線以及高程水準(zhǔn)點(diǎn)，重要工程還應(yīng)親自復(fù)核。（8）協(xié)助承包單位完善質(zhì)量保證體系，包括完善計(jì)量及質(zhì)量檢測(cè)技術(shù)和手段等。（9）協(xié)助總承包單位完善現(xiàn)場質(zhì)量管理制度，包括現(xiàn)場會(huì)議制度、現(xiàn)場質(zhì)量檢驗(yàn)制度、質(zhì)量報(bào)表制度和質(zhì)量事故報(bào)告及處理制度等。（10）把好開工關(guān)。2.施工過程中的質(zhì)量管理（1）協(xié)調(diào)承包單位完善工序控制。（2）嚴(yán)格工序間交接檢查。（3）重要的工程部位或?qū)I(yè)工程應(yīng)親自進(jìn)行試驗(yàn)或技術(shù)復(fù)核。（4）對(duì)已完成的分項(xiàng)、分部工程，按相應(yīng)的質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)和辦法進(jìn)行自檢、驗(yàn)收。（5）審核設(shè)計(jì)變更和圖紙修改。（6）按合同于必要時(shí)可下達(dá)停工令。（7）組織定期或不定期的現(xiàn)場會(huì)議，及時(shí)分析、通報(bào)工程質(zhì)量狀況，并協(xié)調(diào)有關(guān)單位間的業(yè)務(wù)活動(dòng)等。3.工程項(xiàng)目竣工質(zhì)量管理（1）按規(guī)定的質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)和辦法，對(duì)完成的分項(xiàng)、分部工程、單位工程進(jìn)行檢查驗(yàn)收。（2）組織試用。（3）審核承包單位提供的質(zhì)量檢驗(yàn)報(bào)告及有關(guān)技術(shù)型文件。（4）審核承包單位提交的竣工圖。（5）整理有關(guān)工程項(xiàng)目質(zhì)量的技術(shù)文件，并編目、建檔。

（1）旁站監(jiān)督；（2）測(cè)量；（3）試驗(yàn)；（4）指令文件；（5）規(guī)定質(zhì)量監(jiān)控工作程序；（6）利用支付控制手段。9.1.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理的主要途徑和方法

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在施工階段進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)控主要是通過審核有關(guān)文件、報(bào)表，以及進(jìn)行現(xiàn)場檢查及試驗(yàn)這兩方面的途徑和相應(yīng)的方法來實(shí)現(xiàn)的。9.1.4施工階段質(zhì)量監(jiān)督控制手段9.2成本管理

（1）編制成本管理規(guī)劃；（2）確定成本管理的對(duì)象；（3）費(fèi)用比較與投資偏差分析；（4）有效利用工程價(jià)款結(jié)算方法；（5）重視工程變更工作；（6）認(rèn)真做好成本核實(shí)與總結(jié)工作。9.2.1成本管理的參加者主要有業(yè)主、承包商、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位等9.2.2項(xiàng)目開發(fā)不同階段成本管理的主要內(nèi)容（1）項(xiàng)目策劃階段；（2）設(shè)計(jì)階段；（3）施工階段的成本管理；（4）項(xiàng)目銷售階段的成本管理。9.2.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理方法9.3進(jìn)度管理（1）設(shè)計(jì)前準(zhǔn)備階段的進(jìn)度管理；（2）設(shè)計(jì)階段的進(jìn)度管理；（3）施工階段的進(jìn)度管理。

橫道圖法S形曲線比較法里程碑法網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃法9.3.1進(jìn)度管理的主要任務(wù)9.3.2進(jìn)度管理及計(jì)劃在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商一般不直接對(duì)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度進(jìn)行控制和管理，而是委托建設(shè)監(jiān)理單位進(jìn)行進(jìn)度控制，監(jiān)理單位根據(jù)建設(shè)監(jiān)理合同分別對(duì)開發(fā)商、設(shè)計(jì)單位、施工單位的進(jìn)度管理實(shí)施監(jiān)督。各單位都按開發(fā)合同的要求編制本單位的進(jìn)度計(jì)劃，并加以實(shí)施，同時(shí)接受監(jiān)理單位的監(jiān)督。9.3.3進(jìn)度控制中關(guān)注的因素9.3.4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度管理系統(tǒng)（1）材料、設(shè)備的供應(yīng)情況；（2）設(shè)計(jì)變更；（3）勞動(dòng)力的安排情況；（4）氣象條件。9.4合同管理

合同管理是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中不可缺少的重要內(nèi)容，已經(jīng)成為與質(zhì)量管理、進(jìn)度管理、成本管理等并列的重要管理職能之一。1.合同標(biāo)的物的特殊性4.合同風(fēng)險(xiǎn)大3.合同內(nèi)容多，涉及范圍廣2.合同執(zhí)行周期長9.4.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合同的特點(diǎn)（1）房地地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的的主要要合同同關(guān)系系①開發(fā)發(fā)商的的主要要合同同關(guān)系系；②承包包商的的主要要合同同關(guān)系系。9.4.2房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目合同同的作作用9.4.3房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目的主主要合合同與與分類類（1）明確確開發(fā)發(fā)商和和承包包方在在項(xiàng)目目實(shí)施施中的的權(quán)力力和義義務(wù)；；（2）項(xiàng)目目實(shí)施施階段段實(shí)行行社會(huì)會(huì)監(jiān)理理的依依據(jù)；；（3）項(xiàng)目目實(shí)施施的法法律依依據(jù)。。（2）房地地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目合合同的的分類類按簽約約各方方的關(guān)關(guān)系可可以分分為：：①工程總總承包包合同同；②工程分分包合合同；；③轉(zhuǎn)包合合同；；④勞務(wù)分分包合合同；；⑤聯(lián)合承承包合合同。。按計(jì)價(jià)價(jià)方式式分類類：①固定定價(jià)格格合同同；②可調(diào)調(diào)價(jià)格格合同同；③成本加加酬金金合同同。9.4.4房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目合同同管理理的主主要內(nèi)內(nèi)容房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目，通通過招招標(biāo)投投標(biāo)方方式確確定工工程施施工單單位以以后，，就工工程承承包中中涉及及的有有關(guān)具具體問問題與與承包包商訂訂立詳詳細(xì)的的工程程承包包合同同。開開發(fā)商商在工工程施施工過過程中中，需需要經(jīng)經(jīng)常檢檢查合合同的的執(zhí)行行情況況，督督促施施工企企業(yè)執(zhí)執(zhí)行合合同條條款，，根據(jù)據(jù)工程程實(shí)際際進(jìn)度度與施施工單單位商商議合合同中中的某某些條條款需需要更更改或或取消消等。。9.5建設(shè)監(jiān)監(jiān)理監(jiān)理單單位在在房地地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目工工程施施工階階段的的主要要工作作是對(duì)對(duì)工程程質(zhì)量量、進(jìn)進(jìn)度、、成本的的管理理以及及合同同管理理和信信息管管理等等工作作。9.5.1監(jiān)理單單位的的主要要工作作內(nèi)容容9.5.2監(jiān)理單單位的的其他他工作作監(jiān)理公公司還還可以以在工工程建建設(shè)的的不同同階段段提供供一些些專門門的咨咨詢服服務(wù)。。提供專專業(yè)性性工作作也是是房地地產(chǎn)開開發(fā)建建設(shè)監(jiān)監(jiān)理的的發(fā)展展方向向。9.6竣工驗(yàn)驗(yàn)收開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目完完工后后應(yīng)提提出竣竣工驗(yàn)驗(yàn)收申申請(qǐng)，，完工工項(xiàng)目目應(yīng)具具備竣竣工驗(yàn)驗(yàn)收的的基本本要求求。竣竣工驗(yàn)驗(yàn)收中中遺留留的問問題，，開發(fā)發(fā)商與與建筑筑承包包商應(yīng)應(yīng)進(jìn)行行協(xié)商商并妥妥善處處理。。9.6.1竣工驗(yàn)驗(yàn)收的的要求求9.6.2竣工驗(yàn)驗(yàn)收的的范圍圍及依依據(jù)(1)驗(yàn)收范圍圍(2)驗(yàn)收依據(jù)據(jù)竣工驗(yàn)收收備案工程竣工工驗(yàn)收合合格后，，開發(fā)商商應(yīng)當(dāng)及及時(shí)提出出工程竣竣工驗(yàn)收收?qǐng)?bào)告開發(fā)商組組織工程程竣