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房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場(chǎng)因素的關(guān)系市場(chǎng)需求的角度看項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和產(chǎn)品設(shè)計(jì)
政府(經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市形象社會(huì)問(wèn)題)開(kāi)發(fā)商(效益品牌)消費(fèi)者(使用投資)
設(shè)計(jì)師的角度看市場(chǎng)和產(chǎn)品的關(guān)系
體驗(yàn)-發(fā)現(xiàn)價(jià)值-跟隨或者引導(dǎo)創(chuàng)新大城市和超級(jí)大城市建設(shè)決策者面對(duì)的問(wèn)題激發(fā)舊城區(qū)活力交通壓力的緩解污染的遏制和改善城市形象強(qiáng)化和文化的保護(hù)并發(fā)展保持GDP的持續(xù)增長(zhǎng)郊區(qū)化趨勢(shì)的應(yīng)對(duì)大城市相關(guān)問(wèn)題分析日益衰敗的舊城交通壓力環(huán)境污染城市形象保護(hù)郊區(qū)化無(wú)序蔓延
……舊城改造人口密度控制高效的道路和格局設(shè)計(jì)高效的土地利用方案節(jié)能和環(huán)保的技術(shù)和材料城市風(fēng)貌城市功能和業(yè)態(tài)的期望城市規(guī)模城市建設(shè)的需求規(guī)劃:符合城市規(guī)劃的要求;符合整體產(chǎn)業(yè)布局要求、交通管理要求、環(huán)境設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)要求;符合城市風(fēng)貌建設(shè)的要求、自然保護(hù)、文化保護(hù)要求;建筑:建筑風(fēng)格、高度;對(duì)環(huán)境的影響;帶來(lái)能夠帶動(dòng)消費(fèi)、增長(zhǎng)稅收的業(yè)態(tài)和產(chǎn)業(yè);使用節(jié)能綠色材料和技術(shù);帶動(dòng)政府決策者的設(shè)計(jì)因素……經(jīng)濟(jì)的、文化的或者意識(shí)形態(tài)的規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)及建設(shè)方案的審批規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)以外的意見(jiàn)和影響經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展—招商引資和改善環(huán)境快速擴(kuò)張帶來(lái)的問(wèn)題地方文化保護(hù)接納城市化人口舊城改造城市化新農(nóng)村建設(shè)中小城市及城鎮(zhèn)的相關(guān)問(wèn)題案例:上海新天地設(shè)計(jì)的落實(shí):保留原建筑形態(tài),加以翻修整新改造建筑內(nèi)部空間,適合現(xiàn)代生活需要調(diào)整街區(qū)尺度,用戶外的交往和活動(dòng)—體驗(yàn)式的消費(fèi)感受產(chǎn)生吸引功能的綜合:步行街、酒店公寓、商場(chǎng)、辦公、影院、餐飲控制入住商家品質(zhì)娛樂(lè)性、觀賞性和趣味性的設(shè)計(jì)元素定位:上海是是東西方文化化的交匯處,,市區(qū)的“建筑萬(wàn)國(guó)博覽覽”,已成為海派派文化的重要要組成部分。。一旦郊區(qū)建建成“萬(wàn)國(guó)城鎮(zhèn)”,與市區(qū)的“萬(wàn)國(guó)建筑”相吻合,和具具有江南水鄉(xiāng)鄉(xiāng)古鎮(zhèn)特色的的現(xiàn)代化城鎮(zhèn)鎮(zhèn)相結(jié)合,則則不僅會(huì)吸引引越來(lái)越多的的市區(qū)市民搬搬到郊區(qū)居住住,還會(huì)吸引引更多的海內(nèi)內(nèi)外游客來(lái)旅旅游。動(dòng)機(jī):高水平的就地地城市化做法:建成各國(guó)風(fēng)貌貌的萬(wàn)國(guó)城城鎮(zhèn),打破千千城一面案例:上海一一城九鎮(zhèn)規(guī)劃劃之安亭新鎮(zhèn)鎮(zhèn)可步行性連接性混合用途多樣樣性混合住宅高品質(zhì)的建筑筑設(shè)計(jì)、城市市設(shè)計(jì)傳統(tǒng)的鄰里結(jié)結(jié)構(gòu)適宜的密度“精明”交通可持續(xù)性生活質(zhì)量“新城市主義”的設(shè)計(jì)原則城市應(yīng)該和居居民一起慢慢慢生長(zhǎng),跟氣氣候和風(fēng)土一一起慢慢變化化設(shè)計(jì)中避免出出現(xiàn)跟隨長(zhǎng)官官意志,成為為個(gè)人喜好的的產(chǎn)物保護(hù)老城鎮(zhèn)、、鄉(xiāng)村原有的的居民和生活活習(xí)慣;尊重重自然、氣候候、和歷史環(huán)環(huán)境反饋意見(jiàn)定位:城市功能的外外遷依托汽車產(chǎn)業(yè)業(yè)園產(chǎn)生的新新型住區(qū)緊湊城市、生生態(tài)城市、新新城市主義的的實(shí)踐德國(guó)風(fēng)格小城城安亭新鎮(zhèn)特點(diǎn)描述:充滿生活情趣趣地域化特征突突出場(chǎng)所感明確廣場(chǎng)—城市客廳人情味十足的的“街道生活”良好的識(shí)別性性、認(rèn)同感、、歸屬感密度中心主要建筑筑群易識(shí)別的鄰里里步行街小路和標(biāo)志物物建筑圍合多層建筑坡屋頂?shù)慕ㄖ菢窃O(shè)計(jì)要素沿街的陽(yáng)臺(tái)和和窗戶拱廊與騎樓建筑物的入口口有生氣的庭院院行道樹(shù)與栽植植林地、綠化池塘和河流橋……管線規(guī)劃系統(tǒng)統(tǒng)雙層LOW-E鋼化玻璃墻體隔音隔熱熱結(jié)構(gòu)先進(jìn)供冷系統(tǒng)統(tǒng)先進(jìn)供暖系統(tǒng)統(tǒng)建筑技術(shù)案例:北京萬(wàn)萬(wàn)年花城的TOD規(guī)劃設(shè)計(jì)原則則案例:CCTV和國(guó)家大劇院院城市功能需要要經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展展壯大的背景景下,作為城城市形象代表表的政府的心心態(tài)案例:深圳城城中村改造改善和利用回避案例:太湖旅旅游度假區(qū)的的開(kāi)發(fā)和保護(hù)護(hù)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展展環(huán)境保護(hù)開(kāi)發(fā)商的需求求開(kāi)發(fā)利潤(rùn)和效效益品牌和企業(yè)的的可持續(xù)成長(zhǎng)長(zhǎng)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)和效效益易銷售,利潤(rùn)潤(rùn)高;資源價(jià)價(jià)值最大化利利用開(kāi)發(fā)模式對(duì)比比特色化、差異異化總價(jià)原則建設(shè)成本的合合理控制確立針對(duì)性目目標(biāo)設(shè)計(jì)特色化、、差異化總價(jià)原則建設(shè)成本的合合理控制住宅空間和功能材料和工藝管理和服務(wù)保障型安居型舒適性奢華型酒店公寓……空間和功能材料和工藝管理和服務(wù)投資類第二居所分時(shí)度假類其它……品牌和企業(yè)的的可持續(xù)成長(zhǎng)長(zhǎng)工程質(zhì)量好服務(wù)形象好關(guān)注生活方式式、使用方式式。耐用、精精致;形成特定形象象和文化感受受;物業(yè)服務(wù)質(zhì)量量好,配套設(shè)設(shè)施適宜案例:榮尊堡堡案例:雅詩(shī)閣閣酒店服務(wù)公公寓案例:深圳999丹楓白露酒店店-女士樓層設(shè)有別具特色色的女士樓層層,為照顧到到女性的生理理和心理特點(diǎn)點(diǎn),房間內(nèi)的的所有擺設(shè)均均為女士特別別而設(shè)。整個(gè)個(gè)房間色調(diào)柔柔美明朗,裝裝潢雅致迎合合時(shí)尚女性的的品味,別致致的香薰燈,,白色的蝴蝶蝶蘭,清新的的綠色植物,,為女士提供供獨(dú)享的幽雅雅小天地。房房間內(nèi)特別配配備了全套的的女士護(hù)膚妝妝扮及日常用用品,使旅居居在外的女士士可以感受到到家一般的溫溫馨和舒適。。使用者的需求求住宅居住的需需求房地產(chǎn)投資客客戶的需求體驗(yàn)式消費(fèi)類類客戶的需求求住宅居住的需需求不同人群需求求層次和居住住的對(duì)應(yīng)關(guān)系系馬斯洛洛需求求層次次理論論:生理上上的需需求安全上上的需需求感情上上的需需求尊重的的需要要自我實(shí)實(shí)現(xiàn)的的需要要保障類類安居類類舒適類品味生活類類保障類安居類舒適類品味生活類類總價(jià)敏感功能敏感教育配置環(huán)境質(zhì)量服務(wù)配套交通人群戶型配比和和面積段社區(qū)配套景觀環(huán)境社社區(qū)文化物業(yè)或者酒酒店式服務(wù)務(wù)材料選用和和細(xì)節(jié)品質(zhì)質(zhì)倡導(dǎo)的生活活方式鄰里關(guān)系和和社區(qū)認(rèn)同同案例觀唐、運(yùn)河河岸上的院院子、naga上院上海,青年年匯;螞蟻蟻工房張永和是為為這一項(xiàng)目目定下了寧寧?kù)o平和的的灰色基調(diào)調(diào)的人,他他所思考的的問(wèn)題是——富人在郊區(qū)區(qū)到底要怎怎么居????他說(shuō):“基于我們對(duì)對(duì)生活本質(zhì)質(zhì)的了解,,今天在城城市中生活活的人們接接受的非視視覺(jué)信息實(shí)實(shí)在太多了了,被動(dòng)地地接受著一一種讓人煩煩躁的氛圍圍。一般工工作的人在在家的時(shí)間間除了睡眠眠也就兩個(gè)個(gè)小時(shí)左右右,我們把把享受這兩兩個(gè)小時(shí)的的品質(zhì)定義義為‘干凈凈’和‘安安靜’,這這兩個(gè)‘JING’’決定了整體體的建筑風(fēng)風(fēng)格和色調(diào)調(diào)選擇?!睆那嗄辍皡R””到青年“會(huì)””-青年“都會(huì)會(huì)”從螞蟻工房房到Beehouse從螞蟻工房到Beehouse投資客戶的的需求投入資金額額度回收周期和和利潤(rùn)率投資風(fēng)險(xiǎn)大大小面積大小--總價(jià)經(jīng)營(yíng)管理和和回報(bào)方式式業(yè)態(tài)選擇配套設(shè)施和和使用計(jì)劃劃小產(chǎn)權(quán)商業(yè)業(yè)酒店公寓小產(chǎn)權(quán)辦公公其它案例莊勝-崇光百貨沈陽(yáng)萬(wàn)達(dá)廣廣場(chǎng)開(kāi)創(chuàng)國(guó)內(nèi)前前所未有的的最優(yōu)投資資回報(bào)條件件:①170年SOGO品牌,國(guó)際際知名百貨貨。②北京莊勝勝?gòu)V場(chǎng)南館館5萬(wàn)平方米,,以小單元元分割產(chǎn)權(quán)權(quán)銷售,購(gòu)購(gòu)買(mǎi)者獲得得屬于自己己的優(yōu)秀商商業(yè)增值資資產(chǎn)。③由莊勝崇崇光百貨承承租20年,投資者者獲得穩(wěn)定定租金收益益。租金按按月支付。。④國(guó)內(nèi)目前前最長(zhǎng)最穩(wěn)穩(wěn)定20年收益期,,年均租金金收益高達(dá)達(dá)8.5%,20年累計(jì)本金金+租金收益共共達(dá)270%。⑤20年后,可與與莊勝崇光光百貨商討討續(xù)約20年。⑥銀行提供供全程跟蹤蹤擔(dān)保(3+1×17),正式簽簽署協(xié)議。。⑦市中心優(yōu)優(yōu)勢(shì)地段,,處于地鐵鐵2號(hào)線宣武門(mén)門(mén)站與地鐵鐵4號(hào)線黃金角角,北接西單商商業(yè)街,南通菜市口口商區(qū),距天安門(mén)僅僅千米之遙遙,成熟莊莊勝商圈。。⑧可回購(gòu),,轉(zhuǎn)讓自由由退出。⑨組建業(yè)主主俱樂(lè)部,,定期交流流收益、租租賃、轉(zhuǎn)讓讓等信息,,保證購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)者資產(chǎn)收收益與增值值最大化。。莊勝?gòu)V場(chǎng)南南館2003年底,萬(wàn)達(dá)達(dá)廣場(chǎng)建設(shè)設(shè)完成。由由于宣傳攻攻勢(shì)凌厲,,這個(gè)有著著500間精品商鋪鋪的廣場(chǎng),,竣工前就就已被350多個(gè)業(yè)戶用用6萬(wàn)元/平方米的天天價(jià)(沈陽(yáng)陽(yáng)本地)買(mǎi)買(mǎi)下。2004年春節(jié)前,,萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)業(yè),由于人人流過(guò)少,,兩個(gè)月后后第一次停停業(yè)。此后后近3年的時(shí)間里里,廣場(chǎng)幾幾次更換職職業(yè)經(jīng)理人人,更換經(jīng)經(jīng)營(yíng)模式,,并同時(shí)更更換經(jīng)營(yíng)方方向,但都都沒(méi)有引來(lái)來(lái)人氣,經(jīng)經(jīng)營(yíng)遂陷入入停頓至今今。2004年下半年,,超過(guò)50名的萬(wàn)達(dá)廣廣場(chǎng)業(yè)主以以“銷售欺欺詐”為由由起訴萬(wàn)達(dá)達(dá),并進(jìn)而而向法院提提出撤銷購(gòu)購(gòu)房合同的的要求。敗敗訴。2005年以來(lái),一一些業(yè)戶通通過(guò)私下協(xié)協(xié)商,實(shí)現(xiàn)現(xiàn)了退鋪的的意愿。盡盡管這一比比例不足業(yè)業(yè)戶總數(shù)的的3%,但萬(wàn)達(dá)達(dá)試圖拯救救廣場(chǎng)的意意圖漸漸顯顯露。既然數(shù)度的的商業(yè)運(yùn)營(yíng)營(yíng)努力,都都毫無(wú)起色色,眼看著著萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)日漸生銹銹的門(mén)鎖鏈鏈和由明轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)暗的玻璃璃門(mén),在反反復(fù)權(quán)衡之之后,萬(wàn)達(dá)達(dá)集團(tuán)與沈沈陽(yáng)市政府府最終作出出了“收回回商鋪,拆拆除重建””的決定。。2006年8月3日,沈陽(yáng)市市規(guī)劃和國(guó)國(guó)土資源局局下發(fā)了萬(wàn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)建建設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可證證;10日,沈陽(yáng)萬(wàn)萬(wàn)達(dá)公司開(kāi)開(kāi)會(huì)部署拆拆除萬(wàn)達(dá)廣廣場(chǎng)任務(wù)。。核心筒重新新布置,節(jié)節(jié)省出空間間核心筒區(qū)域域不利于使使用的區(qū)域域,成為共共享休息空空間,或房房間配套儲(chǔ)儲(chǔ)藏間對(duì)公共管線線優(yōu)化排布布,提高面面積使用效效率北塔樓平面面調(diào)整建議議北塔樓單元元按照柱距距等分,5米開(kāi)間藍(lán)島酒店公公寓藍(lán)島酒店公公寓南塔樓6.7米面寬戶型型布局方案案藍(lán)島酒店公公寓藍(lán)島酒店公公寓藍(lán)島酒店公公寓皇冠國(guó)際酒酒店皇冠國(guó)際酒酒店皇冠國(guó)際酒酒店小產(chǎn)權(quán)寫(xiě)字字樓投資單元面積大大小--總價(jià)外立面形象象辦公空間使使用效率公共裝修品品質(zhì)設(shè)備配置標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)材料服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和和品牌整體性物業(yè)業(yè)的營(yíng)運(yùn)投投資建筑地段建筑形象建設(shè)品質(zhì)和和質(zhì)量維護(hù)成本營(yíng)運(yùn)的市場(chǎng)場(chǎng)效益預(yù)期期案例建外soho現(xiàn)代汽車大大廈體驗(yàn)式消費(fèi)費(fèi)客戶的需需求購(gòu)物空間的的變化娛樂(lè)性消費(fèi)費(fèi)體驗(yàn)業(yè)態(tài)的組合合正大廣場(chǎng)正大廣場(chǎng)正大廣場(chǎng)萬(wàn)象城設(shè)計(jì)工作者者的角度看看產(chǎn)品和市市場(chǎng)體驗(yàn)式生活活對(duì)社會(huì)文化化和城市建建設(shè)問(wèn)題的的關(guān)注鑒賞力的培培養(yǎng)溝通力創(chuàng)造性思維維對(duì)建筑空間間的判斷居住生活體體驗(yàn)消費(fèi)購(gòu)物體體驗(yàn)城市文化體體驗(yàn)娛樂(lè)體驗(yàn)不同人群的的心理體驗(yàn)驗(yàn)傳承或者創(chuàng)創(chuàng)新感官體驗(yàn)—表面和形式式的精神體驗(yàn)—內(nèi)在和本質(zhì)質(zhì)的住宅產(chǎn)品線線研發(fā)的工工作郊區(qū)大盤(pán)-新城鎮(zhèn)建設(shè)類遠(yuǎn)郊區(qū),新建城。規(guī)模3萬(wàn)人以上,功能設(shè)施齊全提供便利的居住、工作、休息場(chǎng)所。適用于各類人群生活。開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金回收慢,易確立并傳播開(kāi)發(fā)品牌;公共空間尺度(道路、商業(yè)街、廣場(chǎng)等)、交通方式、配套設(shè)施規(guī)模、景觀特征、建筑風(fēng)格、開(kāi)發(fā)順序產(chǎn)品分類開(kāi)發(fā)郊區(qū)生活-休閑養(yǎng)生類遠(yuǎn)郊,有豐富的自然環(huán)境資源;交通便利;規(guī)模中、??;以特定的人群為服務(wù)目標(biāo);設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)管理、建設(shè)管理要求水平高;投資高、風(fēng)險(xiǎn)大;收益高生活方式、社區(qū)文化、從內(nèi)到外建設(shè)產(chǎn)品的空間和細(xì)節(jié)、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量郊區(qū)景觀-度假類遠(yuǎn)郊,有優(yōu)良的自然資源;第二居所;以多種開(kāi)發(fā)方式管理(產(chǎn)權(quán)式、分時(shí)度假式)重運(yùn)營(yíng)策劃和管理;前期研究時(shí)間長(zhǎng);資源整合能力要求高;投資大,回收時(shí)間長(zhǎng);風(fēng)險(xiǎn)大對(duì)自然資源的充分發(fā)掘;產(chǎn)品的文化屬性(體驗(yàn)式)、管理和服務(wù)近郊社區(qū)青年住宅近郊區(qū),交通便利;土地價(jià)格適中;分享中心區(qū)市政配套服務(wù);對(duì)房屋總價(jià)敏感;建設(shè)速度快,資金回收快產(chǎn)品品質(zhì)和成本的關(guān)系;單元面積大??;戶型功能與目標(biāo)人群的適合性;適宜的配建商業(yè)業(yè)態(tài)市區(qū)高檔住宅中小規(guī)模,高地價(jià);外部交通便利、配套齊全;以高密度高品質(zhì)住宅為主要開(kāi)發(fā)手段;服
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