商品房交付之法律問題淺析培訓(xùn)課件

商品房交付之法律問題淺析郝海麗2014年6月商品房交付之法律問題淺析郝海麗2014年6月1目錄一、商品房買賣合同關(guān)于交付的約定三、相關(guān)問題二、常見商品房交付法律糾紛目錄一、商品房買賣合同關(guān)于交付的約定三、相關(guān)問題2一、商品房買賣合同關(guān)于交付的約定

交付的依據(jù)是什么？合同法律規(guī)定一、商品房買賣合同關(guān)于交付的約定交付的依據(jù)是什3一、商品房買賣合同關(guān)于交付的約定

條款內(nèi)容第六條

面積確認(rèn)及面積差異處理第九條交付期限及條件第十條出賣人逾期交房的違約責(zé)任第十一條規(guī)劃設(shè)計變更的約定第十二條交接第十四條出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任第十五條出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運行的承諾第十六條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定第十八條保修責(zé)任一、商品房買賣合同關(guān)于交付的約定條款內(nèi)容第六條4二、常見商品房交付法律糾紛

（一）交付不能交付不能是指開發(fā)商(出賣人)由于種種原因不能依據(jù)商品房買賣合同向業(yè)主(買房人)交付房屋。二、常見商品房交付法律糾紛5二、常見商品房交付法律糾紛

（一）交付不能性質(zhì)---根本違約這種行為構(gòu)成了對《商品房買賣合同》的根本違約，致使合同目的根本不能實現(xiàn)，此時業(yè)主有權(quán)要求解除合同、返還購房款及利息，并要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。例外：不可抗力二、常見商品房交付法律糾紛6二、常見商品房交付法律糾紛

（二）交付遲延

交付遲延是指開發(fā)商沒有按照商品房買賣合同的約定如期向業(yè)主交付房屋。

普遍情況常見病后果嚴(yán)重

對開發(fā)商來說----此時，恰巧房價降了怎么辦？

二、常見商品房交付法律糾紛7二、常見商品房交付法律糾紛

（二）交付遲延

法律對策：

這種行為同樣是違反房屋買賣合同約定的違約行為，但與交付不能不同，此種違約行為不屬于根本違約，業(yè)主不能據(jù)此當(dāng)然地直接要求解除合同。

作為業(yè)主，該怎么辦？二、常見商品房交付法律糾紛作為業(yè)主，該怎么辦？8二、常見商品房交付法律糾紛

（二）交付遲延

如果房屋買賣合同中對開發(fā)商交付遲延的違約責(zé)任有約定，要首先適用約定的處理方法；沒有約定或約定不明確時，可以采用下述兩種方法。（1）選擇要求開發(fā)商繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任；（2）選擇是向開發(fā)商發(fā)出書面催告通知，催告其在三個月內(nèi)交房，如果開發(fā)商在這三個月內(nèi)仍不能交房，則業(yè)主可以提出解除合同的要求。二、常見商品房交付法律糾紛9二、常見商品房交付法律糾紛

（二）交付遲延

風(fēng)險意識薄弱突發(fā)事件

開發(fā)商大多以自己以往項目的開發(fā)經(jīng)驗來設(shè)定交房期限，但現(xiàn)在實行的“一房一驗”制度和“交付使用通知書”制度大大延長了驗收階段的時間和難度，施工單位也往往會抓住開發(fā)商交房期限，以停工為威脅要工程款、窩工損失、材料漲價損失，加上業(yè)主投訴維權(quán)等，很容易導(dǎo)致對施工進(jìn)度估計不足，對交房難度估計不夠，最后導(dǎo)致延期交房。原因是什么？二、常見商品房交付法律糾紛原因是什么？10二、常見商品房交付法律糾紛

（二）交付遲延

預(yù)留充足的交房期限?。《?、常見商品房交付法律糾紛11二、常見商品房交付法律糾紛

（三）交付不符合約定

交付不符合約定不僅指開發(fā)商所交付的房屋不符合商品房買賣合同的約定，也包括不符合經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃方案和不符合樣板房的設(shè)計、裝修。

Eg：綠化、配套設(shè)施、裝修、面積、質(zhì)量等方面。

二、常見商品房交付法律糾紛12二、常見商品房交付法律糾紛

（三）交付不符合約定

(1)房屋面積糾紛及其法律對策

收房時，被告知面積多了0.9㎡，怎么辦？收房時，被告知面積少了0.9㎡，怎么辦？收房時，被告知面積多了3.9㎡，怎么辦？收房時，被告知面積多了3.9㎡，怎么辦？二、常見商品房交付法律糾紛13二、常見商品房交付法律糾紛

（三）交付不符合約定

(1)房屋面積糾紛及其法律對策

國家法律允許出現(xiàn)的房屋面積差異在3%以內(nèi)。房屋面積差異是指經(jīng)房管局委托的具有房產(chǎn)測繪資質(zhì)的測繪機(jī)構(gòu)所測量后得出的房屋實際面積與商品房買賣合同約定面積之間的差異。二、常見商品房交付法律糾紛14二、常見商品房交付法律糾紛

（三）交付不符合約定

(1)房屋面積糾紛合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下方法處理：面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，業(yè)主據(jù)此請求解除合同的，法院不予支持;

多退少補

二、常見商品房交付法律糾紛15二、常見商品房交付法律糾紛

（三）交付不符合約定

面積誤差比絕對值超出3%業(yè)主請求解除合同、返還已付購房款及利息的，法院會予以支持。

業(yè)主同意繼續(xù)履行合同

房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由業(yè)主按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由開發(fā)商承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人;

房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款及利息由開發(fā)商返還業(yè)主，面積誤差比超過3%部分的房價款由開發(fā)商雙倍返還業(yè)主。二、常見商品房交付法律糾紛16二、常見商品房交付法律糾紛

(二)房屋質(zhì)量糾紛一般的房屋質(zhì)量問題房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題二、常見商品房交付法律糾紛17二、常見商品房交付法律糾紛

一般的房屋質(zhì)量問題：

Eg：墻皮脫落、劃痕、空鼓，門窗封閉不嚴(yán)、松動，廚衛(wèi)漏水、滲水等。

法律對策：

沒有嚴(yán)重影響到業(yè)主的正常居住，屬于開發(fā)商一般性的違約行為，業(yè)主不能據(jù)此直接要求解除合同，法院也不會支持。

業(yè)主可以向開發(fā)商主張質(zhì)量保修責(zé)任，要求其予以維修，并且如果給業(yè)主造成直接財物損失的，可以要求開發(fā)商賠償。二、常見商品房交付法律糾紛18二、常見商品房交付法律糾紛兩書：《商品房質(zhì)量保證書》《商品房使用說明書》二、常見商品房交付法律糾紛19二、常見商品房交付法律糾紛房屋主體結(jié)構(gòu)出現(xiàn)的質(zhì)量問題：

所謂房屋主體結(jié)構(gòu)，是指房屋的主要構(gòu)件相互連接、作用的平面或空間構(gòu)成體。主體結(jié)構(gòu)必須具備符合技術(shù)要求的強(qiáng)度、韌性和穩(wěn)定性，以確保承受建筑物本身的各種載荷。Eg：地基基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝工程，供熱、供冷系統(tǒng)工程等部分。

二、常見商品房交付法律糾紛房屋主體結(jié)構(gòu)出現(xiàn)的質(zhì)量問題：20二、常見商品房交付法律糾紛法律對策：

業(yè)主可以向開發(fā)商要求解除合同和賠償損失。一種是房屋交付前未經(jīng)驗收或經(jīng)驗收不合格，未取得《建筑工程竣工驗收備案表》，業(yè)主有權(quán)拒絕收房，由此引起的延期交房責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)，如果開發(fā)商超過約定的期限房屋仍然未能驗收合格，業(yè)主可以解除合同并要求賠償損失;另一種是房屋交付使用后房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，即房屋地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程不合格，此時業(yè)主有權(quán)退房，造成損失的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

開發(fā)商？二、常見商品房交付法律糾紛法律對策：21二、常見商品房交付法律糾紛建議：優(yōu)良的施工質(zhì)量是順利交房的前提。必要時，開發(fā)商也可請一家專業(yè)的驗房公司給自己找毛病，事先發(fā)現(xiàn)問題，并進(jìn)行有效的整改，避免交房時的被動。一定要達(dá)到交付文件。對于交房時容易發(fā)生因一般質(zhì)量問題產(chǎn)生的拒絕收房爭議，在“補充條款”中進(jìn)行特別約定。如：“該房屋交付時，除了不具備第×條約定的交房條件和嚴(yán)重影響居住使用的質(zhì)量問題外，乙方不得以其他理由拒絕收房；乙方發(fā)現(xiàn)的一般質(zhì)量問題不影響交接手續(xù)的辦理，乙方可要求甲方在交付后的合理時間內(nèi)承擔(dān)維修義務(wù)，并按國家的相關(guān)規(guī)定承擔(dān)保修義務(wù)?！卑l(fā)現(xiàn)糾紛苗頭及時處理。二、常見商品房交付法律糾紛建議：22二、常見商品房交付法律糾紛（三）設(shè)計規(guī)劃變更引起糾紛規(guī)劃設(shè)計變更表現(xiàn)在很多方面，如整個小區(qū)的容積率、車位配置、綠化景觀、公共配套設(shè)施的位置、房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、外墻顏色等。在交房時，這些變更往往導(dǎo)致業(yè)主以此為借口拒絕收房，甚至要求退房。二、常見商品房交付法律糾紛（三）設(shè)計規(guī)劃變更引起糾紛23二、常見商品房交付法律糾紛（三）設(shè)計規(guī)劃變更引起糾紛《商品房銷售管理辦法》第24條

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。二、常見商品房交付法律糾紛（三）設(shè)計規(guī)劃變更引起糾紛24二、常見商品房交付法律糾紛（三）設(shè)計規(guī)劃變更引起糾紛建議：小區(qū)整體規(guī)劃和房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)在報批前要考慮完善，批準(zhǔn)后盡量避免調(diào)整和變更。有的開發(fā)商是出于讓小區(qū)更美觀、檔次更高的好意，在設(shè)計深化和施工時作一些調(diào)整，調(diào)整后的方案可能造價更高、效果也更好。但是不是所有的業(yè)主都沒有異議，有時雖然總體上有利于小區(qū)，但卻給部分居民造成負(fù)面影響，有時是業(yè)主本身想退房，不管是調(diào)整后是更好還是更差，都以規(guī)劃變更為退房的理由。規(guī)劃變更的程序一定要完善，包括公告、通知書及郵寄憑證、業(yè)主回復(fù)等都要保留好。二、常見商品房交付法律糾紛（三）設(shè)計規(guī)劃變更引起糾紛25二、常見商品房交付法律糾紛（四）配套設(shè)施未達(dá)到引起糾紛小區(qū)內(nèi)的，如小區(qū)內(nèi)會所、幼兒園；小區(qū)外的，如周邊的地鐵站點、公園、學(xué)校等，一旦這些設(shè)施未能按計劃實現(xiàn)，即使不是開發(fā)商的原因造成的，業(yè)主也會提出異議。二、常見商品房交付法律糾紛26二、常見商品房交付法律糾紛（四）配套設(shè)施未達(dá)到引起糾紛

根據(jù)最高人民法院的司法解釋，開發(fā)商就小區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及商品房價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為合同約定，如有違反承擔(dān)違約責(zé)任。

從這個規(guī)定看，紅線內(nèi)的具體配套設(shè)施的承諾要承擔(dān)合同責(zé)任；宣傳資料上對紅線外的配套設(shè)施承諾不具有合同約束力，即使不能實現(xiàn)，開發(fā)商也不需要承擔(dān)違約責(zé)任，但購房人或可要求工商部門查處開發(fā)商虛假宣傳的行政法律責(zé)任。二、常見商品房交付法律糾紛27二、常見商品房交付法律糾紛（四）配套設(shè)施未達(dá)到引起糾紛建議：在銷售時，對小區(qū)內(nèi)外的設(shè)施盡可能不要作任何肯定的、書面的承諾。在合同補充條款中特別約定：“若相鄰項目規(guī)劃進(jìn)程與實際進(jìn)程不一致的，以實際進(jìn)程為準(zhǔn)，開發(fā)商不承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，買受人不得以此為由追究開發(fā)商的違約責(zé)任”。二、常見商品房交付法律糾紛28二、常見商品房交付法律糾紛（五）交房程序不當(dāng)引起糾紛交房前對房屋和小區(qū)自行排查，對業(yè)主對房屋質(zhì)量、設(shè)計和小區(qū)規(guī)劃等方面可能提出的問題和投訴制訂答復(fù)預(yù)案，并對全體交房工作人員進(jìn)行培訓(xùn)。Eg：垃圾焚燒廠、地鐵五號線二、常見商品房交付法律糾紛29二、常見商品房交付法律糾紛（五）交房程序不當(dāng)引起糾紛制定合理的交付流程?，F(xiàn)場交房流程合理安排，要注意收費、驗收房和簽署文件等工序的細(xì)節(jié)設(shè)計，并制訂應(yīng)對業(yè)主疑問和不滿的答復(fù)預(yù)案?，F(xiàn)場不要和購房者爭吵，糾紛客戶應(yīng)安排資深人員單獨處理，安排專門接待室，由擅長解決問題的人員接待處理，避免因個別人的不滿引起其他業(yè)主的效仿。二、常見商品房交付法律糾紛30二、常見商品房交付法律糾紛（五）交房程序不當(dāng)引起糾紛合理安排交付批次。盡量采用同一樓道安排在不同時間交房，即“平行交房”，避免共性問題產(chǎn)生現(xiàn)場群體性爭議。二、常見商品房交付法律糾紛31二、常見商品房交付法律糾紛（五）交房程序不當(dāng)引起糾紛各類通知小業(yè)主的文件，要安排專人以掛號信方式郵寄，一周后到郵局查閱簽收回單，郵寄和簽收回單妥善保管，避免事后無法證明已履行交房義務(wù)。書面通知二、常見商品房交付法律糾紛32二、常見商品房交付法律糾紛（五）交房程序不當(dāng)引起糾紛避免交房時因“先交錢還是先驗房”的爭議。在補充條款中約定“乙方付清全部房款和其他代收代繳費用后方可與甲方辦理房屋交接手續(xù)。因乙方未付清全部房款和其他代收代繳費用而未能辦理商品房交接手續(xù)，甲方不承擔(dān)任何違約責(zé)任。”二、常見商品房交付法律糾紛33三、相關(guān)問題1、風(fēng)險轉(zhuǎn)移的時間《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。

地震…….三、相關(guān)問題34三、相關(guān)問題2、違約金數(shù)額第十七條

商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：

逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。三、相關(guān)問題35三、相關(guān)問題3、交付通知不是交付的必要條件房屋毀損、滅失的風(fēng)險，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；

買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。三、相關(guān)問題36三、相關(guān)問題4、質(zhì)量問題不應(yīng)當(dāng)妨礙交付受領(lǐng)了有瑕疵甚至是缺陷的房屋，并不損害買受人的任何權(quán)利。從法律規(guī)定來看，不支持以拒收房來維權(quán)。三、相關(guān)問題37三、相關(guān)問題4、質(zhì)量問題不應(yīng)當(dāng)妨礙交付《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第32條規(guī)定：商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗；《商品房銷售管理辦法》第35條規(guī)定：商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)重新核驗；《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第12條規(guī)定：因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。三、相關(guān)問題38三、相關(guān)問題下列情形可以作為拒收的正當(dāng)理由：

1、房屋未經(jīng)竣工驗收合格；

2、交付時不具備《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》；

3、道路、電梯、供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉然A(chǔ)生活設(shè)施不具備使用條件；

4、建設(shè)單位變更商品房的戶型、朝向、結(jié)構(gòu)形式、空間尺寸未通知買受人；

5、交付的時間遲延，達(dá)到買受人單方解除合同的條件；

6、竣工測繪的房屋面積差異達(dá)到約定的解除合同的標(biāo)準(zhǔn)。

前三種是出賣人不能證明達(dá)到交付條件，后三種是出賣人根本性違約，而且這些事實都是不需要收房就可以證明的，這才是對抗出賣人交付的正當(dāng)理由。三、相關(guān)問題下列情形可以作為拒收的正當(dāng)理由：39THEENDTHEEND（3）提供較穩(wěn)定的水源，緩解夏秋季農(nóng)業(yè)用水的不足；（2分）改善了河流通航條件，利于農(nóng)產(chǎn)品運輸；（2分）或（庫區(qū)適宜發(fā)展水產(chǎn)業(yè)；（2分）調(diào)節(jié)徑流，防御旱澇災(zāi)害。（2分）

37.（20分）

（1）自然植被：島東為熱帶雨林；島西為熱帶草原。（4分）

原因：島東處東南信風(fēng)迎風(fēng)地帶，受縱貫?zāi)媳钡纳降靥?，加之沿岸暖流流?jīng)，增溫增濕，因而終年降水多，形成熱帶雨林氣候，發(fā)育熱帶雨林；（4分）島西處于背風(fēng)地帶，降水少，為熱帶草原氣候，發(fā)育熱帶草原。（2分）

（2）該島長期與大陸隔離，地域相對孤立，形成獨立的生物進(jìn)化環(huán)境；島嶼面積大，多山地，自然條件空間差異較大（每點2分，共4分）。

（3）建立自然保護(hù)區(qū)；控制人口增長；保護(hù)性開發(fā)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展；提高居民保護(hù)意識；制定并執(zhí)行好相關(guān)法律法規(guī)；開展國際合作，加大保護(hù)投入。（每點2分，滿分6分。）

42（旅游地理）

⑴甲省旅游資源數(shù)量豐富，類型多樣，質(zhì)量高，集群和組合狀況好。（任答2條，各2分）

⑵乙省地處經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)；交通便捷，重點景區(qū)距中心城市較近。（任答2條，各2分）。

⑶受汶川大地震的影響（1分）

滑坡（泥石流）等地質(zhì)災(zāi)害（1分）

本PPT為可編輯版本，以下內(nèi)容請刪除后使用，謝謝您的理解。（3）提供較穩(wěn)定的水源，緩解夏秋季農(nóng)業(yè)用水的不足；（2分411．B【解析】①②③區(qū)域經(jīng)度差、緯度差相同。①②區(qū)域緯度數(shù)值相同，南北相反，故面積相等；②區(qū)域緯度低于③區(qū)域，因此面積較③區(qū)域大。

2．B【解析】地球是赤道略鼓、兩極稍扁的不規(guī)則球體，故緯度更高的③區(qū)域平均海平面距地心距離比①稍短；相對方向要用劣弧定向法，經(jīng)度相隔不能超過180°，故③區(qū)域位于①區(qū)域的西北方向；東、西半球的分界線是20°W和160°E組成的經(jīng)線圈，故③區(qū)域位于西半球；②區(qū)域向③區(qū)域飛行的最近航線應(yīng)是先向東北，再向東南。

3.C4.A5.A6.D7.B8.C9.D10.B11.C

36.（共26分）

（1）特點：由（西）北向（東）南傾斜。(2分)與N市以下河段相比，以上河段：支流較多，流域面積較大；（2分）

降水較多；（2分）

緯度較高，氣溫較低，蒸發(fā)較弱。（2分）(或:冬季積雪量大)

（2）與新疆比，甲河流域：降水較多；（2分）

水源豐富；（2分）

黑土廣布，土壤肥沃；（2分）

風(fēng)沙危害少；工農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)好；（2分）

近海，有河流和港口，水運方便，利于農(nóng)產(chǎn)品運輸。（2分）

1．B【解析】①②③區(qū)域經(jīng)度差、緯度差相同。①②區(qū)域緯度數(shù)值42【答案】（1）①價值觀作為一種社會意識，對社會存在有反作用。倡導(dǎo)現(xiàn)代文明理念和生活方式能提升鄉(xiāng)村社會文明程度。（3分）

②價值觀影響人們改造世界的活動，影響人們的行為選擇。開展移風(fēng)易俗，培育文明鄉(xiāng)風(fēng)，引領(lǐng)人們作出正確的價值選擇，推動良好社會風(fēng)氣的形成。（3分）

③作出正確的價值判斷必須尊重客觀規(guī)律。樹立正確的生態(tài)價值觀，正確處理人與自然的關(guān)系，推動鄉(xiāng)村生態(tài)環(huán)境的好轉(zhuǎn)，綠色發(fā)展助推鄉(xiāng)村振興。（3分）

④作出正確的價值判斷必須自覺站在最廣大人民的立場上。倡導(dǎo)文明鄉(xiāng)風(fēng)，振興鄉(xiāng)村，能真正留住鄉(xiāng)情、記住鄉(xiāng)愁。（3分）（考生如有其他答案，之有理均可酌情給分）

（2）①繼承中華民族優(yōu)秀傳統(tǒng)文化，發(fā)揮優(yōu)秀傳統(tǒng)文化在維系中華民族文化基因中的紐帶作用。（2分）②對傳統(tǒng)文化要“取其精華、去其糟粕”，摒棄鋪張浪費等陳規(guī)陋習(xí)，做到批判繼承，古為今用。（3分）③繼承傳統(tǒng)，推陳出新倡導(dǎo)現(xiàn)代文明理念和生活方式，使傳統(tǒng)文化順應(yīng)時代的變遷。（2分）④堅持文化創(chuàng)新，推動傳統(tǒng)文化創(chuàng)新性轉(zhuǎn)化、創(chuàng)新性發(fā)展。（3分）

【答案】（1）①價值觀作為一種社會意識，對社會存在有反作用。43【答案】（1）①在市場調(diào)節(jié)的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)科學(xué)的宏觀調(diào)控^按照政府指導(dǎo)、政策引導(dǎo)、企業(yè)主體、市場主導(dǎo)的原則部署脫貧工作。

②國家財政具有促進(jìn)資源合理配置的作用。廣西壯族自治區(qū)采取財政、稅收等優(yōu)惠扶持政策，發(fā)展特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

③國家財政是促進(jìn)社會公平、改善人民生活的物質(zhì)保障，廣西壯族自治區(qū)著重補齊民生短板，落實基本醫(yī)療、義務(wù)教育和住房安全的基本保障。

④完善收入分配制度，健全按要素分配的機(jī)制，使貧困村、貧困戶從中獲取更多資產(chǎn)性收益。

（2）①中國共產(chǎn)黨充分發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)核心作用，堅持人民主體地位，堅持立黨為公、執(zhí)政為民。

②政府堅持對人民負(fù)責(zé)的原則，切實履行社會主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)職能、加強(qiáng)社會建設(shè)職能。

③堅持民族區(qū)域自治制度，堅持民族平等、民族團(tuán)結(jié)、各民族共同繁榮的原則。

39.（26分）

【答案】（1）①在市場調(diào)節(jié)的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)科學(xué)的宏觀調(diào)控^按照44【答案】（1）背景：地理大發(fā)現(xiàn)；殖民擴(kuò)張；英國與荷蘭、法國的海上競爭；英國資產(chǎn)階級革命；英國資本主義經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

特點：在政府或國王的支持下建立；整合或壟斷了英國一切東亞貿(mào)易；從事商品收購和販賣為主（或以商業(yè)資本為主）；建立起了現(xiàn)代化的經(jīng)營管理方式；長期高利潤率；貿(mào)易范圍遍及歐亞沿海地區(qū)。

（2）不同：受政府的壓迫（或缺乏政府支持，或與政府對抗）；缺乏現(xiàn)代化的管理方式和信用體系；僅限于東亞地域性規(guī)模，過分依賴大陸市場；未能持續(xù)生存（或很快滅亡）。

原因：①封建專制制度；②自然經(jīng)濟(jì)為主體；③重農(nóng)抑商觀念；④天朝上國思想；⑤政府海禁政策。

41.（17分）

【答案】論題明確，有概括性和辯證色彩，并能在辯證思考的基礎(chǔ)上把握主要方向。

【答案】（1）背景：地理大發(fā)現(xiàn)；殖民擴(kuò)張；英國與荷蘭、法國的45例1主題：歷史評價應(yīng)看到事物影響有長期和短期之分，我們更應(yīng)關(guān)注的是歷史事物的長期影響。（或：對事物的評價應(yīng)著眼于歷史發(fā)展大趨勢。）

闡述：機(jī)器剛問世時，短期內(nèi)造成了工人失業(yè)、社會騷動，但從長期來看卻推動了社會生產(chǎn)力整體進(jìn)步，并最終提升了底層人民的生活水平。

所以，對歷史事物的評價應(yīng)以長期影響為主。

例2主題：歷史評價應(yīng)遵循理性原則（客觀規(guī)律），避免狹隘民族主義情緒或過分強(qiáng)調(diào)政治色彩。

闡述：19世紀(jì)—20世紀(jì)的抵制外貨運動反映出人民的愛國之情，但洋貨暢銷的根源在于外國更加先進(jìn)的生產(chǎn)力水平，因此抵制外貨運動并不能從根本上振興民族工業(yè)，對其不應(yīng)過高評價。

所以，對歷史事物的評價應(yīng)遵循理性原則。

例3主題：對歷史事物的評價應(yīng)關(guān)注其對歷史發(fā)展的客觀作用，而不應(yīng)過分強(qiáng)調(diào)階級性。

闡述：張之洞雖然是封建地主階級成員，但他在湖北的新政客觀上推動近代中國社會的進(jìn)步，是值得肯定的，其地主階級的身份并不能抹殺他的客觀貢獻(xiàn)。

所以，歷史人物的評價應(yīng)主要著眼于其客觀歷史貢獻(xiàn)。

看到此垃圾內(nèi)容，請刪除，然后在使用，謝謝例1主題：歷史評價應(yīng)看到事物影響有長期和短期之分，我們更應(yīng)關(guān)46商品房交付之法律問題淺析郝海麗2014年6月商品房交付之法律問題淺析郝海麗2014年6月47目錄一、商品房買賣合同關(guān)于交付的約定三、相關(guān)問題二、常見商品房交付法律糾紛目錄一、商品房買賣合同關(guān)于交付的約定三、相關(guān)問題48一、商品房買賣合同關(guān)于交付的約定

交付的依據(jù)是什么？合同法律規(guī)定一、商品房買賣合同關(guān)于交付的約定交付的依據(jù)是什49一、商品房買賣合同關(guān)于交付的約定

條款內(nèi)容第六條

面積確認(rèn)及面積差異處理第九條交付期限及條件第十條出賣人逾期交房的違約責(zé)任第十一條規(guī)劃設(shè)計變更的約定第十二條交接第十四條出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任第十五條出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運行的承諾第十六條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定第十八條保修責(zé)任一、商品房買賣合同關(guān)于交付的約定條款內(nèi)容第六條50二、常見商品房交付法律糾紛

（一）交付不能交付不能是指開發(fā)商(出賣人)由于種種原因不能依據(jù)商品房買賣合同向業(yè)主(買房人)交付房屋。二、常見商品房交付法律糾紛51二、常見商品房交付法律糾紛

（一）交付不能性質(zhì)---根本違約這種行為構(gòu)成了對《商品房買賣合同》的根本違約，致使合同目的根本不能實現(xiàn)，此時業(yè)主有權(quán)要求解除合同、返還購房款及利息，并要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。例外：不可抗力二、常見商品房交付法律糾紛52二、常見商品房交付法律糾紛

（二）交付遲延

交付遲延是指開發(fā)商沒有按照商品房買賣合同的約定如期向業(yè)主交付房屋。

普遍情況常見病后果嚴(yán)重

對開發(fā)商來說----此時，恰巧房價降了怎么辦？

二、常見商品房交付法律糾紛53二、常見商品房交付法律糾紛

（二）交付遲延

法律對策：

這種行為同樣是違反房屋買賣合同約定的違約行為，但與交付不能不同，此種違約行為不屬于根本違約，業(yè)主不能據(jù)此當(dāng)然地直接要求解除合同。

作為業(yè)主，該怎么辦？二、常見商品房交付法律糾紛作為業(yè)主，該怎么辦？54二、常見商品房交付法律糾紛

（二）交付遲延

如果房屋買賣合同中對開發(fā)商交付遲延的違約責(zé)任有約定，要首先適用約定的處理方法；沒有約定或約定不明確時，可以采用下述兩種方法。（1）選擇要求開發(fā)商繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任；（2）選擇是向開發(fā)商發(fā)出書面催告通知，催告其在三個月內(nèi)交房，如果開發(fā)商在這三個月內(nèi)仍不能交房，則業(yè)主可以提出解除合同的要求。二、常見商品房交付法律糾紛55二、常見商品房交付法律糾紛

（二）交付遲延

風(fēng)險意識薄弱突發(fā)事件

開發(fā)商大多以自己以往項目的開發(fā)經(jīng)驗來設(shè)定交房期限，但現(xiàn)在實行的“一房一驗”制度和“交付使用通知書”制度大大延長了驗收階段的時間和難度，施工單位也往往會抓住開發(fā)商交房期限，以停工為威脅要工程款、窩工損失、材料漲價損失，加上業(yè)主投訴維權(quán)等，很容易導(dǎo)致對施工進(jìn)度估計不足，對交房難度估計不夠，最后導(dǎo)致延期交房。原因是什么？二、常見商品房交付法律糾紛原因是什么？56二、常見商品房交付法律糾紛

（二）交付遲延

預(yù)留充足的交房期限！！二、常見商品房交付法律糾紛57二、常見商品房交付法律糾紛

（三）交付不符合約定

交付不符合約定不僅指開發(fā)商所交付的房屋不符合商品房買賣合同的約定，也包括不符合經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃方案和不符合樣板房的設(shè)計、裝修。

Eg：綠化、配套設(shè)施、裝修、面積、質(zhì)量等方面。

二、常見商品房交付法律糾紛58二、常見商品房交付法律糾紛

（三）交付不符合約定

(1)房屋面積糾紛及其法律對策

收房時，被告知面積多了0.9㎡，怎么辦？收房時，被告知面積少了0.9㎡，怎么辦？收房時，被告知面積多了3.9㎡，怎么辦？收房時，被告知面積多了3.9㎡，怎么辦？二、常見商品房交付法律糾紛59二、常見商品房交付法律糾紛

（三）交付不符合約定

(1)房屋面積糾紛及其法律對策

國家法律允許出現(xiàn)的房屋面積差異在3%以內(nèi)。房屋面積差異是指經(jīng)房管局委托的具有房產(chǎn)測繪資質(zhì)的測繪機(jī)構(gòu)所測量后得出的房屋實際面積與商品房買賣合同約定面積之間的差異。二、常見商品房交付法律糾紛60二、常見商品房交付法律糾紛

（三）交付不符合約定

(1)房屋面積糾紛合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下方法處理：面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，業(yè)主據(jù)此請求解除合同的，法院不予支持;

多退少補

二、常見商品房交付法律糾紛61二、常見商品房交付法律糾紛

（三）交付不符合約定

面積誤差比絕對值超出3%業(yè)主請求解除合同、返還已付購房款及利息的，法院會予以支持。

業(yè)主同意繼續(xù)履行合同

房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由業(yè)主按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由開發(fā)商承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人;

房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款及利息由開發(fā)商返還業(yè)主，面積誤差比超過3%部分的房價款由開發(fā)商雙倍返還業(yè)主。二、常見商品房交付法律糾紛62二、常見商品房交付法律糾紛

(二)房屋質(zhì)量糾紛一般的房屋質(zhì)量問題房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題二、常見商品房交付法律糾紛63二、常見商品房交付法律糾紛

一般的房屋質(zhì)量問題：

Eg：墻皮脫落、劃痕、空鼓，門窗封閉不嚴(yán)、松動，廚衛(wèi)漏水、滲水等。

法律對策：

沒有嚴(yán)重影響到業(yè)主的正常居住，屬于開發(fā)商一般性的違約行為，業(yè)主不能據(jù)此直接要求解除合同，法院也不會支持。

業(yè)主可以向開發(fā)商主張質(zhì)量保修責(zé)任，要求其予以維修，并且如果給業(yè)主造成直接財物損失的，可以要求開發(fā)商賠償。二、常見商品房交付法律糾紛64二、常見商品房交付法律糾紛兩書：《商品房質(zhì)量保證書》《商品房使用說明書》二、常見商品房交付法律糾紛65二、常見商品房交付法律糾紛房屋主體結(jié)構(gòu)出現(xiàn)的質(zhì)量問題：

所謂房屋主體結(jié)構(gòu)，是指房屋的主要構(gòu)件相互連接、作用的平面或空間構(gòu)成體。主體結(jié)構(gòu)必須具備符合技術(shù)要求的強(qiáng)度、韌性和穩(wěn)定性，以確保承受建筑物本身的各種載荷。Eg：地基基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝工程，供熱、供冷系統(tǒng)工程等部分。

二、常見商品房交付法律糾紛房屋主體結(jié)構(gòu)出現(xiàn)的質(zhì)量問題：66二、常見商品房交付法律糾紛法律對策：

業(yè)主可以向開發(fā)商要求解除合同和賠償損失。一種是房屋交付前未經(jīng)驗收或經(jīng)驗收不合格，未取得《建筑工程竣工驗收備案表》，業(yè)主有權(quán)拒絕收房，由此引起的延期交房責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)，如果開發(fā)商超過約定的期限房屋仍然未能驗收合格，業(yè)主可以解除合同并要求賠償損失;另一種是房屋交付使用后房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，即房屋地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程不合格，此時業(yè)主有權(quán)退房，造成損失的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

開發(fā)商？二、常見商品房交付法律糾紛法律對策：67二、常見商品房交付法律糾紛建議：優(yōu)良的施工質(zhì)量是順利交房的前提。必要時，開發(fā)商也可請一家專業(yè)的驗房公司給自己找毛病，事先發(fā)現(xiàn)問題，并進(jìn)行有效的整改，避免交房時的被動。一定要達(dá)到交付文件。對于交房時容易發(fā)生因一般質(zhì)量問題產(chǎn)生的拒絕收房爭議，在“補充條款”中進(jìn)行特別約定。如：“該房屋交付時，除了不具備第×條約定的交房條件和嚴(yán)重影響居住使用的質(zhì)量問題外，乙方不得以其他理由拒絕收房；乙方發(fā)現(xiàn)的一般質(zhì)量問題不影響交接手續(xù)的辦理，乙方可要求甲方在交付后的合理時間內(nèi)承擔(dān)維修義務(wù)，并按國家的相關(guān)規(guī)定承擔(dān)保修義務(wù)?！卑l(fā)現(xiàn)糾紛苗頭及時處理。二、常見商品房交付法律糾紛建議：68二、常見商品房交付法律糾紛（三）設(shè)計規(guī)劃變更引起糾紛規(guī)劃設(shè)計變更表現(xiàn)在很多方面，如整個小區(qū)的容積率、車位配置、綠化景觀、公共配套設(shè)施的位置、房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、外墻顏色等。在交房時，這些變更往往導(dǎo)致業(yè)主以此為借口拒絕收房，甚至要求退房。二、常見商品房交付法律糾紛（三）設(shè)計規(guī)劃變更引起糾紛69二、常見商品房交付法律糾紛（三）設(shè)計規(guī)劃變更引起糾紛《商品房銷售管理辦法》第24條

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。二、常見商品房交付法律糾紛（三）設(shè)計規(guī)劃變更引起糾紛70二、常見商品房交付法律糾紛（三）設(shè)計規(guī)劃變更引起糾紛建議：小區(qū)整體規(guī)劃和房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)在報批前要考慮完善，批準(zhǔn)后盡量避免調(diào)整和變更。有的開發(fā)商是出于讓小區(qū)更美觀、檔次更高的好意，在設(shè)計深化和施工時作一些調(diào)整，調(diào)整后的方案可能造價更高、效果也更好。但是不是所有的業(yè)主都沒有異議，有時雖然總體上有利于小區(qū)，但卻給部分居民造成負(fù)面影響，有時是業(yè)主本身想退房，不管是調(diào)整后是更好還是更差，都以規(guī)劃變更為退房的理由。規(guī)劃變更的程序一定要完善，包括公告、通知書及郵寄憑證、業(yè)主回復(fù)等都要保留好。二、常見商品房交付法律糾紛（三）設(shè)計規(guī)劃變更引起糾紛71二、常見商品房交付法律糾紛（四）配套設(shè)施未達(dá)到引起糾紛小區(qū)內(nèi)的，如小區(qū)內(nèi)會所、幼兒園；小區(qū)外的，如周邊的地鐵站點、公園、學(xué)校等，一旦這些設(shè)施未能按計劃實現(xiàn)，即使不是開發(fā)商的原因造成的，業(yè)主也會提出異議。二、常見商品房交付法律糾紛72二、常見商品房交付法律糾紛（四）配套設(shè)施未達(dá)到引起糾紛

根據(jù)最高人民法院的司法解釋，開發(fā)商就小區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及商品房價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為合同約定，如有違反承擔(dān)違約責(zé)任。

從這個規(guī)定看，紅線內(nèi)的具體配套設(shè)施的承諾要承擔(dān)合同責(zé)任；宣傳資料上對紅線外的配套設(shè)施承諾不具有合同約束力，即使不能實現(xiàn)，開發(fā)商也不需要承擔(dān)違約責(zé)任，但購房人或可要求工商部門查處開發(fā)商虛假宣傳的行政法律責(zé)任。二、常見商品房交付法律糾紛73二、常見商品房交付法律糾紛（四）配套設(shè)施未達(dá)到引起糾紛建議：在銷售時，對小區(qū)內(nèi)外的設(shè)施盡可能不要作任何肯定的、書面的承諾。在合同補充條款中特別約定：“若相鄰項目規(guī)劃進(jìn)程與實際進(jìn)程不一致的，以實際進(jìn)程為準(zhǔn)，開發(fā)商不承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，買受人不得以此為由追究開發(fā)商的違約責(zé)任”。二、常見商品房交付法律糾紛74二、常見商品房交付法律糾紛（五）交房程序不當(dāng)引起糾紛交房前對房屋和小區(qū)自行排查，對業(yè)主對房屋質(zhì)量、設(shè)計和小區(qū)規(guī)劃等方面可能提出的問題和投訴制訂答復(fù)預(yù)案，并對全體交房工作人員進(jìn)行培訓(xùn)。Eg：垃圾焚燒廠、地鐵五號線二、常見商品房交付法律糾紛75二、常見商品房交付法律糾紛（五）交房程序不當(dāng)引起糾紛制定合理的交付流程?，F(xiàn)場交房流程合理安排，要注意收費、驗收房和簽署文件等工序的細(xì)節(jié)設(shè)計，并制訂應(yīng)對業(yè)主疑問和不滿的答復(fù)預(yù)案?，F(xiàn)場不要和購房者爭吵，糾紛客戶應(yīng)安排資深人員單獨處理，安排專門接待室，由擅長解決問題的人員接待處理，避免因個別人的不滿引起其他業(yè)主的效仿。二、常見商品房交付法律糾紛76二、常見商品房交付法律糾紛（五）交房程序不當(dāng)引起糾紛合理安排交付批次。盡量采用同一樓道安排在不同時間交房，即“平行交房”，避免共性問題產(chǎn)生現(xiàn)場群體性爭議。二、常見商品房交付法律糾紛77二、常見商品房交付法律糾紛（五）交房程序不當(dāng)引起糾紛各類通知小業(yè)主的文件，要安排專人以掛號信方式郵寄，一周后到郵局查閱簽收回單，郵寄和簽收回單妥善保管，避免事后無法證明已履行交房義務(wù)。書面通知二、常見商品房交付法律糾紛78二、常見商品房交付法律糾紛（五）交房程序不當(dāng)引起糾紛避免交房時因“先交錢還是先驗房”的爭議。在補充條款中約定“乙方付清全部房款和其他代收代繳費用后方可與甲方辦理房屋交接手續(xù)。因乙方未付清全部房款和其他代收代繳費用而未能辦理商品房交接手續(xù)，甲方不承擔(dān)任何違約責(zé)任?！倍⒊Ｒ娚唐贩拷桓斗杉m紛79三、相關(guān)問題1、風(fēng)險轉(zhuǎn)移的時間《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。

地震…….三、相關(guān)問題80三、相關(guān)問題2、違約金數(shù)額第十七條

商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：

逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。三、相關(guān)問題81三、相關(guān)問題3、交付通知不是交付的必要條件房屋毀損、滅失的風(fēng)險，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；

買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。三、相關(guān)問題82三、相關(guān)問題4、質(zhì)量問題不應(yīng)當(dāng)妨礙交付受領(lǐng)了有瑕疵甚至是缺陷的房屋，并不損害買受人的任何權(quán)利。從法律規(guī)定來看，不支持以拒收房來維權(quán)。三、相關(guān)問題83三、相關(guān)問題4、質(zhì)量問題不應(yīng)當(dāng)妨礙交付《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第32條規(guī)定：商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗；《商品房銷售管理辦法》第35條規(guī)定：商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)重新核驗；《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第12條規(guī)定：因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。三、相關(guān)問題84三、相關(guān)問題下列情形可以作為拒收的正當(dāng)理由：

1、房屋未經(jīng)竣工驗收合格；

2、交付時不具備《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》；

3、道路、電梯、供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等基礎(chǔ)生活設(shè)施不具備使用條件；

4、建設(shè)單位變更商品房的戶型、朝向、結(jié)構(gòu)形式、空間尺寸未通知買受人；

5、交付的時間遲延，達(dá)到買受人單方解除合同的條件；

6、竣工測繪的房屋面積差異達(dá)到約定的解除合同的標(biāo)準(zhǔn)。

前三種是出賣人不能證明達(dá)到交付條件，后三種是出賣人根本性違約，而且這些事實都是不需要收房就可以證明的，這才是對抗出賣人交付的正當(dāng)理由。三、相關(guān)問題下列情形可以作為拒收的正當(dāng)理由：85THEENDTHEEND（3）提供較穩(wěn)定的水源，緩解夏秋季農(nóng)業(yè)用水的不足；（2分）改善了河流通航條件，利于農(nóng)產(chǎn)品運輸；（2分）或（庫區(qū)適宜發(fā)展水產(chǎn)業(yè)；（2分）調(diào)節(jié)徑流，防御旱澇災(zāi)害。（2分）

37.（20分）

（1）自然植被：島東為熱帶雨林；島西為熱帶草原。（4分）

原因：島東處東南信風(fēng)迎風(fēng)地帶，受縱貫?zāi)媳钡纳降靥?，加之沿岸暖流流?jīng)，增溫增濕，因而終年降水多，形成熱帶雨林氣候，發(fā)育熱帶雨林；（4分）島西處于背風(fēng)地帶，降水少，為熱帶草原氣候，發(fā)育熱帶草原。（2分）

（2）該島長期與大陸隔離，地域相對孤立，形成獨立的生物進(jìn)化環(huán)境；島嶼面積大，多山地，自然條件空間差異較大（每點2分，共4分）。

（3）建立自然保護(hù)區(qū)；控制人口增長；保護(hù)性開發(fā)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展；提高居民保護(hù)意識；制定并執(zhí)行好相關(guān)法律法規(guī)；開展國際合作，加大保護(hù)投入。（每點2分，滿分6分。）

42（旅游地理）

⑴甲省旅游資源數(shù)量豐富，類型多樣，質(zhì)量高，集群和組合狀況好。（任答2條，各2分）

⑵乙省地處經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)；交通便捷，重點景區(qū)距中心城市較近。（任答2條，各2分）。

⑶受汶川大地震的影響（1分）

滑坡（泥石流）等地質(zhì)災(zāi)害（1分）

本PPT為可編輯版本，以下內(nèi)容請刪除后使用，謝謝您的理解。（3）提供較穩(wěn)定的水源，緩解夏秋季農(nóng)業(yè)用水的不足；（2分871．B【解析】①②③區(qū)域經(jīng)度差、緯度差相同。①②區(qū)域緯度數(shù)值相同，南北相反，故面積相等；②區(qū)域緯度低于③區(qū)域，因此面積較③區(qū)域大。

2．B【解析】地球是赤道略鼓、兩極稍扁的不規(guī)則球體，故緯度更高的③區(qū)域平均海平面距地心距離比①稍短；相對方向要用劣弧定向法，經(jīng)度相隔不能超過180°，故③區(qū)域位于①區(qū)域的西北方向；東、西半球的分界線是20°W和160°E組成的經(jīng)線圈，故③區(qū)域位于西半球；②區(qū)域向③區(qū)域飛行的最近航線應(yīng)是先向東北，再向東南。

3.C4.A5.A6.D7.B8.C9.D10.B11.C

36.