畢茲卡溫泉主題酒店商業(yè)計(jì)劃書

張家界茅巖河鎮(zhèn)——畢茲卡溫泉主題酒店商業(yè)計(jì)劃書目錄一．項(xiàng)目概況.項(xiàng)目發(fā)展背景.項(xiàng)目簡介二．項(xiàng)目發(fā)展建設(shè)背景.茅巖河鎮(zhèn)發(fā)展概況茅巖河鎮(zhèn)基本狀況茅巖河鎮(zhèn)旅游市場現(xiàn)狀調(diào)研及發(fā)展趨勢茅巖河鎮(zhèn)酒店市場現(xiàn)狀調(diào)研及發(fā)展趨勢.茅巖河鎮(zhèn)政府規(guī)劃背景茅巖河鎮(zhèn)總體發(fā)展目標(biāo)茅巖河鎮(zhèn)政府規(guī)劃戰(zhàn)略茅巖河鎮(zhèn)旅游規(guī)劃發(fā)展三．項(xiàng)目可行性分析.項(xiàng)目地塊解析.項(xiàng)目綜合swot分析.項(xiàng)目定位前提四．項(xiàng)目主題定位與規(guī)劃設(shè)計(jì).主題定位2.總體規(guī)劃設(shè)計(jì)原則及理念3.項(xiàng)目功能定位和區(qū)劃設(shè)計(jì)建議五．項(xiàng)目目標(biāo)市場分析及營銷推廣1.項(xiàng)目目標(biāo)市場分析2.項(xiàng)目營銷推廣六．項(xiàng)目投資方式與經(jīng)濟(jì)分析1.項(xiàng)目投資方式2.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析2.1項(xiàng)目成本估算2.2項(xiàng)目效益分析3.項(xiàng)目投資建議一.項(xiàng)目概況1.項(xiàng)目發(fā)展背景（1）旅游產(chǎn)業(yè)全民發(fā)展的背景改革開放以來，中國旅游業(yè)取得了長足的發(fā)展。現(xiàn)階段中國己逐步走向世界旅游強(qiáng)國的道路，隨著國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平的提高，旅游正逐漸成為人們重要的休閑方式。據(jù)國家數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年中國國內(nèi)旅游市場持續(xù)增長，國內(nèi)旅游人數(shù)55.4億人次，國內(nèi)旅游收入5.1萬億元，占國內(nèi)GDP總量的11.0%。（2）全域旅游推廣的背景國家旅游局李金早局長陸續(xù)發(fā)表《全域旅游的價(jià)值和途徑》、《務(wù)實(shí)科學(xué)發(fā)展全域旅游》等文章，指出推進(jìn)全域旅游是旅游業(yè)落實(shí)新發(fā)展理念的增長點(diǎn)。指導(dǎo)旅游產(chǎn)業(yè)從單一景點(diǎn)景區(qū)建設(shè)和管理到綜合目的地統(tǒng)籌發(fā)展轉(zhuǎn)變；從封閉的旅游自循環(huán)向開放的“旅游”融合發(fā)展方式轉(zhuǎn)變；從景點(diǎn)景區(qū)接待游客向全域接待游客、全方位、多層次接待服務(wù)轉(zhuǎn)變。（3）醫(yī)療養(yǎng)生旅游的發(fā)展背景醫(yī)療養(yǎng)生旅游這項(xiàng)新型旅游方式也逐步興起。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，世界上有超過100個(gè)國家和地區(qū)開展健康旅游，2018年全球健康旅游收入占世界旅游總收入的16%。而據(jù)世界衛(wèi)生組織（WHO）預(yù)測，至2020年，醫(yī)療健康相關(guān)服務(wù)業(yè)將成為全球最大發(fā)展最快的朝陽產(chǎn)業(yè)，觀光休閑旅游相關(guān)服務(wù)則位于第二，兩者相結(jié)合將占全球GDP的22%。2016年10月中共中央國務(wù)院印發(fā)《“健康中國2030”規(guī)劃綱要》中指出，我們要制定健康醫(yī)療旅游行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，打造具有國際競爭力的健康醫(yī)療旅游目的地。大力發(fā)展中國健康醫(yī)療養(yǎng)生旅游。（4）酒店轉(zhuǎn)型的行業(yè)背景隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和旅游度假市場的興起，酒店的客源市場從結(jié)構(gòu)上發(fā)生了根本性的變化，酒店應(yīng)該充分利用好這一形勢，加快推進(jìn)酒店的轉(zhuǎn)型升級。一是在對客服務(wù)方面要向個(gè)性化和定制化轉(zhuǎn)型。二是在市場形態(tài)和經(jīng)營方式方面，要改變同質(zhì)化現(xiàn)狀，向差異化、特色化轉(zhuǎn)型。三結(jié)合自身特點(diǎn)，選擇合適的轉(zhuǎn)型方法。2.項(xiàng)目簡介本項(xiàng)目將實(shí)施于湖南省張家界市永定區(qū)茅巖河鎮(zhèn)溫塘熱水坑組，項(xiàng)目命名“畢茲卡溫泉主題酒店”，占地面積約360畝（240萬平方米）。是一個(gè)以自然山水契合土家民族文化為主題，具有醫(yī)療、養(yǎng)生、休閑、功能的溫泉度假酒店，以“返璞歸真，延續(xù)民族文化”為設(shè)計(jì)理念，匹配茅巖河溫泉小鎮(zhèn)的整體規(guī)劃，并與其周邊景區(qū)共同打造張家界旅游區(qū)西線黃金線旅游片區(qū)。二.項(xiàng)目發(fā)展建設(shè)背景.茅巖河鎮(zhèn)發(fā)展概況茅巖河鎮(zhèn)基本概況（1）地理位置茅巖河鎮(zhèn)位于張家界市區(qū)永定區(qū)，永定區(qū)位于湘西山地東北部，張家界腹部，東與常德市的石門縣和桃源縣交界。茅巖河鎮(zhèn)距離張家界武陵源國家森林公園53公里，距離張家界天門山國家森林公園47公里，距離省會長沙355公里。茅巖河鎮(zhèn)轄20個(gè)建制村、1個(gè)居委會，總面積168.37平方千米（2017年），總?cè)丝?0350人（2017年）。（2）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)公路：全市公路與城市道路通車?yán)锍?502.536公里，其中高速公路87公里，城市道路63.6公里。其中途徑溫塘的有X307及利福塔一后坪的三級公路。由此為旅客進(jìn)入溫塘鎮(zhèn)提供了交通保障。航空：張家界荷花機(jī)場，距離永定市區(qū)5公里。張家界荷花機(jī)場已開通各大城市航線、航班，并申請通過國際航班線的啟建。鐵路：張家界市鐵路線路四通八達(dá)，焦柳鐵路貫穿其中，并有即將建設(shè)的安張衡、黔張常鐵路和張家界-常德-長沙高速鐵路，（3）文化環(huán)境茅巖河鎮(zhèn)生活的主要是土家族和漢族，周邊土家吊腳樓鱗次櫛比，古渡艦公依然斗笠蓑衣，呤唱著古老的船歌接送南來北往的客人。（4）旅游資源茅巖河鎮(zhèn)早在2006年就被授予國家AAAA級旅游風(fēng)景區(qū)稱號。景區(qū)西起桑植縣九天洞，經(jīng)千年古鎮(zhèn)苦竹寨，到有神秘峽谷之稱的苦竹河大峽谷和有百里畫廊之稱的茅巖河漂流，還有南方的石窟群玉皇石窟，全長100余公里，鎮(zhèn)中地?zé)釡厝Y源豐富，是一個(gè)集自然風(fēng)光、人文景觀、歷史文化、民俗風(fēng)情于一體的風(fēng)景名勝區(qū)。茅巖河鎮(zhèn)旅游市場現(xiàn)狀調(diào)研及發(fā)展趨勢茅巖河鎮(zhèn)所在的永定區(qū)是張家界旅游核心服務(wù)區(qū)，擁有張家界文化旅游最大的平臺，天門山、茅巖河、土家風(fēng)情園、老院子等優(yōu)勢文化旅游資源得天獨(dú)厚；近年來，以演藝、民俗、節(jié)會、養(yǎng)生、探險(xiǎn)等文化旅游產(chǎn)品備受游客青睞。2014年開始至今連續(xù)六年，該區(qū)成為全省旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展十佳縣區(qū)和文化旅游特色經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)縣。2018年，永定區(qū)各景區(qū)接待游客4004.89萬人次，同比增長17.1%；入境游客303.19萬人次，同比增長77.75%，實(shí)現(xiàn)旅游收入407.35億元。自2006年茅巖河景區(qū)在評為4A旅游景區(qū)以后，緊跟著湖南旅游名片張家界旅游景區(qū)的發(fā)展，由百里畫廊茅巖河作為先導(dǎo)，世界奇穴之洞九龍洞緊接而上，當(dāng)?shù)鼐用癜l(fā)展起了旅游業(yè)，2019年上半年，全區(qū)共接待國內(nèi)外游客達(dá)1080.2萬人次，增長19%，旅游總收入107.76億元。接下來茅巖河景區(qū)將加大力度，狠抓機(jī)遇，加快由單一觀光型旅游向觀光休閑度假復(fù)合型旅游轉(zhuǎn)變，突出大投入、大招商，全力推動重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)。目前，永定區(qū)以提質(zhì)天門山、盤活茅巖河、建設(shè)中心城區(qū)為重點(diǎn)，天門山文化旅游產(chǎn)業(yè)園、大坪國際旅游度假區(qū)等16個(gè)文化旅游項(xiàng)目相繼簽約、開工，帶動交通、服務(wù)、文化等領(lǐng)域社會投資紛紛涌入，達(dá)305億元。其中,招商引資項(xiàng)目投資達(dá)91%。培育《天門狐仙-新劉?？抽浴?、《夢里張家界》兩臺旅游大戲，提升元宵燈會、六月六等民俗節(jié)會品牌，建設(shè)石堰坪、關(guān)水坪等土家民俗村落，打造金銀花、桃花、油菜花、荷花、梨花、杜鵑花等“六朵金花”的鄉(xiāng)村旅游，全方位展現(xiàn)“仙境張家界、魅力永定區(qū)”的活力。興文化、大投資換來大發(fā)展，以文化旅游為主導(dǎo)的永定區(qū)旅游今年全面飄紅。茅巖河鎮(zhèn)酒店市場現(xiàn)狀調(diào)研及發(fā)展趨勢據(jù)旅游局官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年，永定區(qū)各景區(qū)其中接待過夜游客1902.89萬人次，同比增長20.53%。截止2019年3月，全市床位數(shù)達(dá)150張以上的賓館酒店有127家，僅占全市住宿行業(yè)單位數(shù)的4.04%，其中永定區(qū)50家，武陵源區(qū)69家，慈利縣5家，桑植縣3家。全市中小微社會旅館占到95.9%?？傮w現(xiàn)狀賓館酒店數(shù)量多，規(guī)模散；高星級酒店數(shù)量少，占比低，住宿業(yè)營收規(guī)模小。茅巖河鎮(zhèn)酒店發(fā)展還在起步階段，其主要形式有客棧、星級酒店、旅館，行業(yè)檔次普遍較低,其主要目標(biāo)消費(fèi)群是驢友及自駕游的游客。根據(jù)市政府旅游發(fā)展的規(guī)劃，茅巖河酒店的發(fā)展趨勢多傾向于貼合政府項(xiàng)目和當(dāng)?shù)仫L(fēng)土人情的中高檔酒店類型。.茅巖河鎮(zhèn)政府規(guī)劃背景茅巖河鎮(zhèn)總體發(fā)展目標(biāo)茅巖河鎮(zhèn)的總體目標(biāo)是建設(shè)“旅游大鎮(zhèn)、經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)”。茅巖河鎮(zhèn)景區(qū)位于張家界市西部旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶的中心位置，是未來重要的旅游服務(wù)基地。永定區(qū)委書記尚生龍介紹，茅巖河發(fā)展旅游最大的出路在于挖掘豐富的歷史文化資源，結(jié)合當(dāng)?shù)氐锰飒?dú)厚的自然旅游資源，區(qū)里已做好規(guī)劃，力爭3至5年建成全省一流、全國知名的文化旅游特色經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)。為了實(shí)現(xiàn)張家界市西部旅游發(fā)展帶的開發(fā)，更好地配合全市的旅游布局及茅巖河鎮(zhèn)自身的發(fā)展需要，應(yīng)著力打造以溫塘鎮(zhèn)為中心的大茅巖河風(fēng)景名勝區(qū)，整合張家界市西線的旅游資源，再加上大力挖掘土家民風(fēng)民俗和歷史人文資源，使大茅巖河風(fēng)景名勝區(qū)發(fā)展為集然山水風(fēng)光、民俗人文風(fēng)情為一體的山水生態(tài)養(yǎng)生休閑旅游區(qū)。茅巖河鎮(zhèn)政府規(guī)劃戰(zhàn)略市委市政府提出“提質(zhì)張家界，打造升級版”和加快張家界西部旅游開發(fā)，打造“三星拱月”格局戰(zhàn)略。茅巖河鎮(zhèn)將準(zhǔn)確定位，立足生態(tài)，挖掘文化內(nèi)涵，豐富旅游開發(fā)形式貫徹落實(shí)“旅游帶動，綠色崛起”發(fā)展戰(zhàn)略，凝心聚力，開放奮起，加速推進(jìn)茅巖河鎮(zhèn)綠色+文化崛起。2.3茅巖河鎮(zhèn)旅游開發(fā)規(guī)劃今年來，該區(qū)優(yōu)化布局，豐富產(chǎn)品，突出項(xiàng)目，完善交通，在資金、政策、人才、體制上給予保障，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)完善文化旅游基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)體系。（1）加強(qiáng)旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。加快“教羅溫”公路、“鴨坪-熱水坑”公路的升級改造，提升旅游的可進(jìn)入性。（2）立足生態(tài)，切實(shí)改善旅游開發(fā)環(huán)境。運(yùn)用生態(tài)安全格局的理論和方法，形成“一水一山一庫一源頭”的生態(tài)空間格局，提升村民生活素質(zhì)，突出農(nóng)村環(huán)境連片整治等示范帶動，深入開展農(nóng)村環(huán)境綜合整治。（3）豐富旅游開發(fā)形式，以天泉山國家森林公園、茅巖河漂流和溫塘溫泉為核心，做大做強(qiáng)本土旅游產(chǎn)品市場競爭力。四.項(xiàng)目可行性分析.項(xiàng)目地塊分析畢茲卡溫泉主題酒店項(xiàng)目選址在茅巖鎮(zhèn)溫塘居委會熱水坑組。該地塊占地360畝（240萬平方米），三面懷山，西南側(cè)臨水。位于澧水東北岸，茅巖河漂流的起點(diǎn)，地?zé)岷訙厝Y源所在最佳位置。其中溫泉資源十分豐富，有多處溫泉自然流水口，水溫在48攝氏度以上，水量每小時(shí)230噸，可泡澡可引用，現(xiàn)未酒店所處位置進(jìn)行任何旅游開發(fā)酒店所處位置進(jìn)行任何旅游開發(fā).項(xiàng)目綜合SWOT分析優(yōu)勢（1）區(qū)位優(yōu)勢：本項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)閺埣医鐕疑止珗@附近，為百里畫廊茅巖河區(qū)域內(nèi)，茅巖漂流的起點(diǎn)。距張家界市城西32公里，距張家界國家森林公園53公里，距張家界荷花優(yōu)勢國際機(jī)場51公里，交通非常便捷。（2）政策：項(xiàng)目建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策,是國家和地方政府極力鼓勵發(fā)展的項(xiàng)目,項(xiàng)目的建設(shè)具有社會意義。該項(xiàng)目不是一個(gè)孤立的度假村,政府對茅巖河溫泉度假小鎮(zhèn)的配套開發(fā)以及茅巖河風(fēng)景區(qū)及永定區(qū)旅游的全域發(fā)展優(yōu)勢。（3）人文景觀、自然景觀優(yōu)勢：背靠張家界天子山景區(qū)、天門山景區(qū)、武陵源風(fēng)景區(qū)。永定區(qū)內(nèi)有桑植縣九天洞、千年古鎮(zhèn)苦竹寨、神秘峽谷之稱的苦竹河大峽谷、有百里畫廊之稱的茅巖河漂流、南方的石窟群玉皇石窟等自然風(fēng)光旅游優(yōu)勢。（4）理念優(yōu)勢：“返璞歸真，延續(xù)民族文化”的理念促使本項(xiàng)目契合自然文化，不破壞生態(tài)環(huán)境更加合理、有效貫徹旅游資源的可持續(xù)發(fā)展。劣勢產(chǎn)品生命周期的劣勢：本項(xiàng)目所在地域政府規(guī)劃的茅巖河溫泉小鎮(zhèn)建設(shè)工期長，本項(xiàng)目短期內(nèi)配套設(shè)施和服務(wù)欠缺。本項(xiàng)目定位中高端人群、投資金額大、資金回收較慢，產(chǎn)品和市場還有一定的磨合期，市場接納程度還依賴于消費(fèi)者群體的認(rèn)同度和宣傳、營銷，有一定風(fēng)險(xiǎn)；溫泉的質(zhì)量和可開采的溫泉壽命對本項(xiàng)目的成敗至關(guān)重要。機(jī)遇（1）政府的整體規(guī)劃和重視，張家界全域旅游發(fā)展的規(guī)劃和實(shí)施。（2）巨大的消費(fèi)群體和潛力，本項(xiàng)目不僅有本身自然生態(tài)溫泉養(yǎng)生主體產(chǎn)品的吸引帶來的客源，還依茅巖河風(fēng)景區(qū)到永定區(qū)到張家界全區(qū)域旅游發(fā)展帶動的市場，巨大的消費(fèi)群全區(qū)域共享。威脅（1）現(xiàn)階段處于茅巖河鎮(zhèn)推廣時(shí)期，居民類消費(fèi)相對較少；主要滿足觀光游覽型消費(fèi)群體（2）未來同類型溫泉酒店的競爭趨勢大五．項(xiàng)目主題定位與規(guī)劃設(shè)計(jì).主題定位畢茲卡溫泉主題酒店定位于“生態(tài)+文化”，集中開發(fā)溫泉療養(yǎng)、度假休閑相關(guān)的酒店產(chǎn)品；深入挖掘苗族，土家族等旅游產(chǎn)品文化內(nèi)涵，傳承歷史文化脈絡(luò)。.總體規(guī)劃設(shè)計(jì)原則及理念.設(shè)計(jì)原則（1）生態(tài)原則該項(xiàng)目景觀主要通過綠景、山景、水景、石景等自然景觀契合仿土家族古建筑設(shè)施布局，充分結(jié)合原有的地形，改良生態(tài)景觀，使其錯(cuò)落有致，達(dá)到返璞歸真的效果（2）地域特色原則該項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，三面懷山，一面臨水，因此在設(shè)計(jì)上充分利用浩山景，水景。呈現(xiàn)山中有泉，泉中有林。（4）文化融合原則文化是魂，畢茲卡溫泉主題酒店的吸引力和核心競爭力是文化在產(chǎn)品上的融合。本項(xiàng)目建筑風(fēng)格采用仿土家族古建筑，客房布局設(shè)施融入土家文化，例如室內(nèi)溫泉池的龍虎浮雕圖騰，西普藍(lán)卡在客房布施上的運(yùn)用，茅古斯舞在節(jié)慶活動的展示等等全方位的文化注入。設(shè)計(jì)理念畢茲卡溫泉主題酒店設(shè)計(jì)理念在于追求“返璞歸真，弘揚(yáng)民族文化”的境界和使命。畢茲卡溫泉主題酒店重在讓人們體驗(yàn)一種返璞歸真，親近大自然的生活狀態(tài)，給人們提供心靈庇護(hù)的港灣。能夠讓游客體驗(yàn)回歸歷史的浸染，感覺不同民族文化的底蘊(yùn)。.項(xiàng)目功能定位和區(qū)劃設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目功能定位根據(jù)項(xiàng)目的資源條件等，建議項(xiàng)目開發(fā)文化酒店、養(yǎng)生溫泉共兩大功能塊。（1）文化酒店功能：本功能區(qū)包含室內(nèi)溫泉客房、溫泉餐廳、會議廳、康體理療中心。酒店引入專業(yè)管理品牌的輸入經(jīng)營，保障服務(wù)品質(zhì)；酒店功能的檔次標(biāo)準(zhǔn)建議四星級以上配備。建筑主體和各功能區(qū)的布施上巧妙結(jié)合土家族相關(guān)文化，呈現(xiàn)歷史底蘊(yùn)，民族韻味的風(fēng)情。（2）溫泉功能：本功能區(qū)包含庭院溫泉、半空山景溫泉、無邊河景溫泉。溫泉的設(shè)計(jì)建議室內(nèi)外結(jié)合、水陸活動結(jié)合、山與泉的結(jié)合，建筑景觀布局上充分體現(xiàn)返璞歸真的理念。區(qū)劃設(shè)計(jì)建議（1）建筑風(fēng)格及高度控制以樸實(shí)、自然、生態(tài)為主基調(diào)，外觀采用仿土家族濃郁地方特色的當(dāng)?shù)亟ㄖL(fēng)格，建筑應(yīng)與自然環(huán)境完美融合，締造樸實(shí)，浪漫，舒適的洗浴意境。建筑采用傳統(tǒng)木結(jié)構(gòu)二層建筑（層高控制在10米）,對稱布局和庭院形式。游人接待中心及主體酒店建筑主體兩層，為游人提供接待，休息，咨詢，住宿，就餐等服務(wù)，并兼有部分辦公，管理用房。部分庭院為一層建筑，設(shè)置不同檔次類型的溫泉客房；半空山景溫泉為獨(dú)立半鏤空古樸風(fēng)小別墅。當(dāng)?shù)丨h(huán)境并結(jié)合傳統(tǒng)建筑風(fēng)格，（2）景觀建筑酒店標(biāo)志:一是設(shè)于本項(xiàng)目外的公路邊，建議用大招牌，另是設(shè)在本項(xiàng)目內(nèi)的導(dǎo)示牌。設(shè)計(jì)風(fēng)格應(yīng)突出本區(qū)民族特色，緊扣本項(xiàng)目畢茲卡的文化主題，并注重與自然環(huán)境的協(xié)調(diào)一致。酒店景觀配套設(shè)施:材料以木為主，風(fēng)格隨意，自然。注重原始，古樸，雅靜。六．項(xiàng)目目標(biāo)市場分析及營銷推廣.項(xiàng)目目標(biāo)市場分析家庭度假客群家庭客群分為養(yǎng)老客群和家庭休閑度假客群。一方面，隨著我國老齡化進(jìn)程的加快與養(yǎng)老觀念的轉(zhuǎn)變，也提高了養(yǎng)老市場機(jī)遇，本項(xiàng)目自然環(huán)境好、配套設(shè)施齊全，能夠提供全方位的健康養(yǎng)生服務(wù)。另一方面，隨著家庭可支配收入提高，家庭休閑度假客群市場成長壯大，利用周末與節(jié)假日，以放松身心、度假娛樂為主要目的家庭休閑旅游成為本項(xiàng)目度假市場的主流。旅行社團(tuán)客畢茲卡溫泉主題酒店毗鄰諸多旅游景點(diǎn),包括自然景觀、生態(tài)景觀和人文古跡景點(diǎn)等。就春節(jié)黃金周期間（2019年2月4日至10日）,茅巖河旅游景區(qū)共接待游客團(tuán)體游客41368人次（含環(huán)?？瓦\(yùn)22630人次）,實(shí)現(xiàn)旅游收入1271052元，其中門票收入1255158元，餐飲收入15894元。.生態(tài)游客戶隨著人們環(huán)境意識的覺醒，綠色運(yùn)動及綠色消費(fèi)席卷全球，越來越多人們熱衷回歸自然，反尋歷史，重溫民族文化。而該項(xiàng)目及周邊旅游資源吸引了大批生態(tài)游客戶，從而大大提高了酒店的收益情況。.項(xiàng)目營銷推廣由于市場競爭激烈,畢茲卡溫泉主題酒店要想在眾多的酒店中脫穎而出,除了要有正確的市場定位外,還必須加大營銷推廣的力度。溫泉酒店須在項(xiàng)目開發(fā)一開始就設(shè)立專職的市場營銷部門,全面負(fù)責(zé)營銷調(diào)研,制定營銷計(jì)劃、設(shè)計(jì)營銷組合,開展促銷活動、與其他部門溝通協(xié)調(diào)等營銷行為。.開發(fā)建設(shè)期的營銷推廣重點(diǎn)在開發(fā)建設(shè)期間,畢茲卡溫泉主題酒店的營銷推廣重點(diǎn)在于迅速提高知名度,創(chuàng)建品牌。從縣政府的發(fā)展規(guī)劃來看,旅游產(chǎn)業(yè)構(gòu)成了縣的重點(diǎn)發(fā)展和支柱產(chǎn)業(yè)地位。集休閑,娛樂、康體于一身的溫泉酒店,自然成為當(dāng)?shù)卣鳛槁糜伟l(fā)展配套設(shè)施的一項(xiàng)重安方面.因此,溫泉酒店應(yīng)與當(dāng)?shù)卣愫藐P(guān)系,以便獲得當(dāng)?shù)卣挠辛χС?借助政府的免費(fèi)對外宣傳機(jī)會來提高知名度。當(dāng)項(xiàng)目工程完成三分之二,開發(fā)建設(shè)進(jìn)入后期階段時(shí),溫泉度假村應(yīng)該開始積極策劃營銷活動,主動與當(dāng)?shù)丶笆?nèi)各大旅行社接觸，當(dāng)項(xiàng)目工程全部完成,開發(fā)建設(shè)進(jìn)入尾聲,溫泉酒店開始試運(yùn)營時(shí),市場營銷部門就要加大促銷力度:在網(wǎng)絡(luò)、電視、等媒體上發(fā)布廣告,增加知名度和增強(qiáng)聲譽(yù)。實(shí)際運(yùn)營期的營銷推廣重點(diǎn)當(dāng)溫泉酒店初步打開市場,進(jìn)入實(shí)際運(yùn)營期后,營銷推廣的重點(diǎn)就由迅速提高知名度轉(zhuǎn)向吸引新顧客爭取回頭客。溫泉酒店要與旅行社建立良好的合作伙伴關(guān)系,執(zhí)行雙贏的利益分配方案;與附近的旅游景點(diǎn)簽訂合作協(xié)議,相互提供優(yōu)惠,此外,還要定期舉辦各種特色活動,滿足旅游求新求異的心理需求。七．項(xiàng)目投資方式與經(jīng)濟(jì)分析茅巖河鎮(zhèn)溫泉主題旅游小鎮(zhèn)已完成土地調(diào)規(guī)，已完成并評審?fù)ㄟ^項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)。并大力招商引進(jìn)溫泉酒店等具體項(xiàng)目的策劃。.項(xiàng)目投資方式本項(xiàng)目投資方式可采取獨(dú)資、合資和合作的投資方式。獨(dú)資投資方式，可向政府有關(guān)單位購買租賃地塊使用權(quán)期限，當(dāng)?shù)卣疄槠涮峁┱w溫泉旅游小鎮(zhèn)的基礎(chǔ)配套設(shè)施和服務(wù)，并負(fù)責(zé)辦理相關(guān)評審文件和政要事務(wù)。投資商方需匹配整體溫泉小鎮(zhèn)主建溫泉主題酒店，負(fù)責(zé)其建安成本并獨(dú)立經(jīng)營管理并享有一切營收。合資投資方式，相關(guān)政府單位以資源出資的方式參與投資，另外還可與相關(guān)單位洽談多種靈活的合作方式投資，具體以和相關(guān)政府單位洽談。.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)分析是建立在前面的資源分析、市場分析和經(jīng)營項(xiàng)目建議等內(nèi)容基礎(chǔ)上,以盡可能合理的預(yù)測數(shù)據(jù)進(jìn)行分析和評價(jià),其中的數(shù)據(jù)預(yù)測和估計(jì)多參考了同行或相近行業(yè)和地區(qū)的普遍水平,因此有一定代表性和參考價(jià)值。但由于實(shí)際的基建規(guī)劃和開支等具體事宜需由開發(fā)方和專門的工程承包隊(duì)進(jìn)一步詳細(xì)商討,計(jì)劃投資與實(shí)際投資的內(nèi)容差別較大,因此預(yù)測數(shù)據(jù)和投入運(yùn)營后的實(shí)際數(shù)據(jù)不可能完全一致.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析的假設(shè)條件本項(xiàng)目規(guī)劃用地360畝（24萬平方米），根據(jù)功能分區(qū)及功能區(qū)比例系數(shù)，根據(jù)項(xiàng)目總體布局方案現(xiàn)將地塊劃分為：溫泉：酒店：景觀綠化及公共區(qū)域=1：1：2

序號項(xiàng)目占地規(guī)模（m2）1溫泉60,0002酒店60,0003綠化景觀及公共區(qū)域120,000合計(jì)240,0002.2項(xiàng)目成本估算畢茲卡溫泉主題酒店,且處于尚未開發(fā)階段,工程量比較大,需要較多資金。根據(jù)調(diào)查估算,與湖南省境內(nèi)其他同行進(jìn)行比較后,根據(jù)近期建筑工程價(jià)格信息及相關(guān)工程造價(jià)資料估算，初步估計(jì)茅巖河畢茲卡溫泉主題酒店的投資預(yù)算為6500萬元人民幣,其整體營銷推廣費(fèi)用分別攤?cè)敫骶唧w項(xiàng)目的維護(hù)費(fèi)用中。按酒店總規(guī)劃占地面積為24萬平方米，溫泉酒店面積12萬平方米，其余為綠化景觀及公共場所等。項(xiàng)目開發(fā)成本概算總表序號項(xiàng)目預(yù)算金額（萬元）占總投資比例1酒店建設(shè)325050%2溫泉開發(fā)97515%3綠化景觀及公共配套97515%土地成本130020%合計(jì)6500100%注：因考