城市綜合體-詳細解讀

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城市綜合體城市綜合體(Urbancomplex,HOPSCA)目錄1什么是城市綜合體[1]2城市綜合體的產(chǎn)生原因[3]3城市綜合體的特征[1]4城市綜合體的發(fā)展歷程[1]5城市綜合體的分類和開發(fā)要點[1]6城市綜合體選址和建設條件[1]7城市綜合體的發(fā)展趨勢[1]8城市綜合體的優(yōu)勢[1]9城市綜合體的實例[3]10Reference什么是城市綜合體[1]城市綜合體是把城市中不同性質(zhì)、不同使用功能的社會生活空間相結(jié)合，統(tǒng)一規(guī)劃設計，統(tǒng)一開發(fā)和管理，充分發(fā)揮建筑空間的共同作用，滿足人們對于現(xiàn)代城市綜合、低能耗、高效率的要求，形成一個完整獨立的街區(qū)。其功能直接被納入到城市功能體系中，成為城市整體不可或缺的一個組成部分。如將商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空問的各項進行組合，形成一個多功能、高效率的綜合體。城市綜合體是：hotel(酒店)、office(寫字樓)、parking(停車場)、shoppingmall(購物中心)、convention(會議中心)和apartment(公寓)。[2]大型城市綜合體適合經(jīng)濟發(fā)達城市，在功能選擇上要根據(jù)城市經(jīng)濟特點有所側(cè)重。一般來說，酒店或?qū)懽謽枪δ芘c購物中心功能是最基本的組合。建筑綜合體是指由多個使用功能不同的建筑空間組合而成的建筑群，其合理性在于節(jié)約用地、縮短交通距離、提高工作效率、發(fā)揮投資效益等。城市綜合體的產(chǎn)生原因[3]①城市功能要素結(jié)合有機性的要求?，F(xiàn)代社會生活方式與城市功能運作方式需要較強的城市功能復合度，需要城市功能互補與聯(lián)系，也需要各種城市功能空間互補性的有機結(jié)合，這是現(xiàn)代城市綜合體產(chǎn)生的主要原因。城市的經(jīng)濟快速增長和發(fā)展，城市中的交流比過去增加，這些變化促使城市尺度發(fā)生變化，成為綜合體的物質(zhì)基礎?，F(xiàn)代城市功能要素相互聯(lián)結(jié)，從一元變成多元，這種變化不是固定的而是更富彈性的，不是絕對的而是更加有選擇性的，不是強制的而是更加白發(fā)的。大城市由于半徑太大帶來人與人交往的不便，而城市土地的集約化利用使得城市設施可以多用途、高效率地利用，同時也利于人與人的密切交往，這體現(xiàn)在城市綜合體的三度綜合開發(fā)。城市現(xiàn)代交通系統(tǒng)的發(fā)展賦予城市綜合體重要的功能角色。高速交通工具的出現(xiàn)，改變了道路和建筑的關(guān)系，使得原有的城市結(jié)構(gòu)無法滿足現(xiàn)代社會的要求，而城市綜合體可以適應這種變化。城市綜合體是一個能把城市、交通和建筑加以聯(lián)系與有機組合的結(jié)構(gòu)系統(tǒng)，這里的結(jié)構(gòu)不是支承建筑物的結(jié)構(gòu)，而是把物與物之間聯(lián)系起來的結(jié)構(gòu)系統(tǒng)。就建筑或城市而言，即是把建筑和城市加以系統(tǒng)組織的一種結(jié)構(gòu)和系統(tǒng)，表現(xiàn)建筑和城市的內(nèi)在關(guān)系。②城市建設規(guī)模的不斷擴大與建造技術(shù)的日益成熟促使了城市綜合體出現(xiàn)?，F(xiàn)代城市的聚集效應，使得城市越來越大，這種擴大有兩種方式：一是城市面積的擴大，二是城市單位空間容量的增加。在有限土地資源的限制下，城市單位空間容量的增加成為擴大城市規(guī)模的主要途徑，集合多種城市功能的城市綜合體作為提高城市單位空間容量的重要手段日益受到重視。新技術(shù)與新材料的應用使建造技術(shù)得到了大幅度提高，這也為大規(guī)模城市綜合體的實現(xiàn)提供了有力支持。③城市建設者與使用者的分離為城市綜合體創(chuàng)造了產(chǎn)生條件。白建自用的方式使城市建筑不可能容納更多類型的城市功能。因為受經(jīng)濟能力與使用對象的限制，建造者與使用者為一體的建筑使用目的都比較單一，要么居住，要么辦公，或者商業(yè)，在這樣的條件下不可能產(chǎn)生超大規(guī)模的、對城市開放的城市綜合體?，F(xiàn)代城市地產(chǎn)的開發(fā)模式造就了建造者與使用者的分離，建造開發(fā)者有機會把多種城市功能納入一個地產(chǎn)項目中，然后把它們以買賣或者租賃的方式提供給不同的使用者，從某種程度上說，這稱得上是一種城市建造史上的革命，它為城市綜合體的產(chǎn)生提供了操作程序上的可能性。城市綜合體的特征[1]城市綜合體具備四大典型特征：1．大空間尺度城市綜合體是與城市規(guī)模相匹配，與現(xiàn)代化城市干道相聯(lián)系的，因此室外空間尺度巨大。由于建筑規(guī)模和尺度的擴張，建筑的室內(nèi)空間也相對較大，一方面與室外的巨形空間和尺度協(xié)調(diào)，另一方面則與功能的多樣相匹配，成為多功能的聚集焦點。2．樹型交通體系通過地下層、地下夾層、天橋?qū)拥挠袡C規(guī)劃，將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來，同時又與城市街道、地鐵、停車場、市內(nèi)交通等設施以及建筑內(nèi)部的交通系統(tǒng)有機聯(lián)系，組成一套完善的“通道樹型”(AccessTree)體系。這種交通系統(tǒng)形態(tài)打破了傳統(tǒng)街道單一層面的概念，形成豐富多變的街道空間。3．城市景觀設計應用現(xiàn)代城市設計、環(huán)境與行為理論進行景觀與環(huán)境設計是城市綜合體的重要特征。通過標志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環(huán)境。4．科技集成設施城市綜合體既有大眾化的一面，同時又是高科技、高智能的集合。其先進的設施充分反映出科學技術(shù)的進步是這種建筑形式產(chǎn)生的重要因素。室內(nèi)交通以垂直高速電梯、步行電梯、自動扶梯、露明電梯為主；通信由電話、電報、電傳、電視、傳真聯(lián)網(wǎng)電腦等組成；安全系統(tǒng)通過電視系統(tǒng)、監(jiān)聽系統(tǒng)、緊急呼叫系統(tǒng)、傳呼系統(tǒng)的設置和分區(qū)得以保證。城市綜合體的發(fā)展歷程[1]1．城市綜合體的開發(fā)背景18世紀的工業(yè)革命，為綜合體的大量發(fā)展創(chuàng)造了前提。工業(yè)革命以后，高層建筑在城市中的大量產(chǎn)生，給綜合體的發(fā)展創(chuàng)造了契機和技術(shù)條件。工業(yè)化推進了城市化；鋼材產(chǎn)量的增長，使鋼材的使用得到普及；近代結(jié)構(gòu)理論的研究進步為高層建筑的發(fā)展掃清了障礙；升降機等設備、裝置的出現(xiàn)，解決了高層建筑中的垂直運輸問題。工業(yè)革命以后，工商業(yè)的指揮中心逐漸從商品產(chǎn)地轉(zhuǎn)移到城市(商品消費地)，以便于取得最新的市場信息。由于要在城市中建立這種大型的指揮部，使高層建筑在一些具有商品流通樞紐作用的城市里大量出現(xiàn)，而單一功能的高層建筑的大量出現(xiàn)，引發(fā)了許多問題的產(chǎn)生，如：影響城市的環(huán)境和生態(tài)，吞噬了大量城市綠地，導致交通擁堵等。問題的存在促使人們不斷改善現(xiàn)狀、解決問題，即對城市的土地進行統(tǒng)一、綜合的開發(fā)，對高層建筑的空間進行有機組織，并合理安排功能布局；工業(yè)化進程的加快，促使人們增強了效率觀念。因此，人們期望城市建筑綜合體的出現(xiàn)，以滿足短時間內(nèi)實現(xiàn)多種活動的需求。同時，城市容量的擴大，導致土地供求的緊張，土地成本急速上漲，這就促使業(yè)主與建筑師在建筑設計上希望最大程度利用土地及空間：實現(xiàn)功能的綜合，達到集約目的。二戰(zhàn)以后，在美、歐國家由于汽車的普及，相對縮短了城市與郊區(qū)的距離。大批中產(chǎn)階級，由于厭煩城市惡劣的居住環(huán)境，紛紛遷往郊外，形成了大城市市中心的衰退現(xiàn)象。因此，地方政府也開始推行鼓勵市區(qū)的改建和開發(fā)的新政策，以推動市中心的復蘇和更新。這樣，綜合多種因素就促成了城市建筑綜合體的出現(xiàn)。2．城市綜合體的演進建筑綜合體的雛形：19世紀早期的法國巴黎“Walk—up”住宅，可以說是綜合體的最初模式。這種建筑的底層用作商場、餐館、咖啡廳和劇院，樓上的四層或五層是公寓用房。街道的底層有一個連續(xù)的拱廊，以保護顧客不遭到風雨的浸襲，同時，在視覺上有一個統(tǒng)一的街道立面。后來，這種多功能的商業(yè)居住模式得到了進一步發(fā)展。如公寓街區(qū)水平地匯集成一個長長的、連續(xù)的商業(yè)街。兩邊有人行道，上面加玻璃頂，而街道的兩端是開敝的。這種封閉的通道或柱廊，使商業(yè)街與城市道路網(wǎng)格編織在一起，并很好地與現(xiàn)存的建筑物結(jié)合。使那些既窄又深的街道場地得到了綜合利用，為居民提供了新的步行街區(qū)，更使原來沉寂的街區(qū)中央獲得了盎然生機。第一代建筑綜合體：20世紀30年代中期，美國紐約建成了洛克菲勒中心(RockefeLluerCenter)，它可以說是美國最早的大型多功能綜合體之一。其中包括70層的大樓(RCARadioBuilding)，周圍由15幢建筑組成的建筑群。其主要特點是：①建筑組合所形成的城市空間，是市民公共生活、文化娛樂的場所。低于街道層的地下步行系統(tǒng)與商場大廳、地下鐵道及各種不同用途的綜合樓相連接。②整個中心占數(shù)個街區(qū)。③大樓一端，鄰接一個辟作花園的下沉式廣場。④中心內(nèi)各大樓的基本格調(diào)和標準尺寸與R，C；A，F(xiàn)無線電大樓基本一致。第二代建筑綜合體：20世紀60年代初期，工業(yè)化國家城鄉(xiāng)之間，生活條件的差異已經(jīng)開始消失，中產(chǎn)階級遠離城市到郊區(qū)居住，強烈要求從各方面提高生活舒適度。在這種形勢下，首先促使城市郊區(qū)的綜合體與步行商業(yè)街(ShoppingMall)結(jié)合起來。如美國的休斯敦長廊(TheGalleriaHouston)建于60年代初。長廊內(nèi)設辦公、旅館、商店等，是一個綜合的商業(yè)中心。這一時期，綜合體的主要特點是：①車行、人行完全分開。②結(jié)合步行商業(yè)街，而多有蓋頂。③有的將商場放到地下，使其可以在地下穿過好幾條地面的馬路，互相連成一片。第三代建筑綜合體：出現(xiàn)于20世紀60年代末到70年代，主要以中庭為標志。它是根據(jù)人們的喜歡和活動要求為目的而進行設計的。不僅具有第一、第二代綜合體的優(yōu)點，而且中庭具有空調(diào)、陽光和綠化，空間具有趣味性。有代表性的有美國明尼阿波利斯的IDS中心(IDSCenter)。該中心建于1973年，高57層(235m)，是由菲利普·約翰遜和伯吉事務所設計的。該中心的中庭被稱為“水晶院”，大體是五邊形的空問，上層有回廊。它既是人流交通的廣場，又起到吸引顧客的作用?！景咐柯D城市綜合體紐約市中心的曼哈頓是世界繁華之都。匯集了紐約著名的百老匯、華爾街、帝國大廈、格林威治街、中央公園、聯(lián)合國總部、大都會藝術(shù)博物館、大都會歌劇院等。這里還是世界上就業(yè)密度最高的地區(qū)，僅華爾街而言，長1．54km，面積不足1km2的范圍內(nèi)，集中了幾十家大銀行、保險公司、交易所及上百家大公司總部，就業(yè)人口達幾十萬?？巳R斯勒大廈、洛克菲勒中心等著名城市綜合體建筑造就了曼哈頓“世界中心”的美名。3．優(yōu)越的地段和區(qū)域催生了城市綜合體城市綜合體依地段而生，一般城市在CBD區(qū)域出現(xiàn)高檔次的復合建筑樓群。其功能不能是單一的，而是復合性的，從這一點來看，CBD本身就是一個龐大的綜合體。如北京萬達廣場就是一個典型的CBD區(qū)域的城市綜合體。以北京的CBD規(guī)劃方案為例，CBD整個建筑規(guī)模控制在1000萬平方米之內(nèi)，寫字樓約占50％左右，公寓占25％左右，其他25％為商業(yè)、服務、文化及娛樂設施等。從一個大的綜合體理念開始，再通過一個個小的綜合體的建設，最后形成一個大的綜合體，共同促進CBD的整體建設。4．城市綜合體市場需求旺盛由于目前城市居民具備一定的物質(zhì)基礎，有追求高檔住宅的能力與強烈的意愿，并且很多受過良好教育，具有較強的專業(yè)知識和職業(yè)能力及相應的家庭消費能力，因此，大多追求生活質(zhì)量，向往高品質(zhì)的生活。首先，表現(xiàn)在對物業(yè)的交通、樓宇硬件設施(電梯、空調(diào))以及物業(yè)管理水平等要求較高；其次，要求合理的物業(yè)生態(tài)景觀規(guī)劃。雄居城市商務中心的中產(chǎn)階層，白天必須面臨城市的“水泥森林”城堡、高樓大廈、車水馬龍所帶來的壓抑、浮躁，其緊張心態(tài)只有在工作之余才能得到釋放。因此，如果選擇居住在城市中心，就必然要求物業(yè)具有合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃，能夠在這里休閑放松，體味生活的樂趣。因此，集公寓、商場、休閑、娛樂、主題公園于一體的城市綜合體物業(yè)的需求漸成熱點。而綜合體建筑模式就是在這樣的背景下應運而生了。城市綜合體的分類和開發(fā)要點[1]1．大型城市綜合體是經(jīng)濟發(fā)展的必然要求。根據(jù)特點可以劃分為：①CBD中心的城市綜合體，如北京萬達廣場。②交通樞紐型城市綜合體，如北京國瑞城。③城郊結(jié)合部城市綜合體，如世茂、蝶湖灣。由于很多的大城市市區(qū)已經(jīng)很難找出占地5萬平方米以上的地塊，因此很多城市綜合體選址在城郊結(jié)合部。2．城市綜合體開發(fā)要點住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)區(qū)分以后，人們發(fā)現(xiàn)，單一的地產(chǎn)開發(fā)模式已經(jīng)越來越不能滿足人們的生活居住要求，不能適應地產(chǎn)的迅速發(fā)展，開創(chuàng)一種嶄新的地產(chǎn)開發(fā)模式就成為地產(chǎn)商們面臨的課題。城市綜合體的每種功能有其特定的運行時間范圍，城市綜合體將不同時間段的功能組織在一起，使其保持24小時的繁榮，提高了綜合體的使用效益。城市綜合體內(nèi)各功能在時間上的銜接，使其各部分的活動組織有序，而且各部分的使用也能相互補充。城市綜合體選址和建設條件[1]城市綜合體屬于綜合性物業(yè)，由于對其建筑密度及容積率有特定的要求，所以最可能分布于城郊結(jié)合部，這樣才能獲得足夠大的開發(fā)地塊，以保證有足夠的空間實現(xiàn)低密度的建筑模式。城市綜合體項目選址一般符合下列三項標準之一：①項目所在位置為城市核心區(qū)，有人流和消費基礎；②項目位于城市中心，是城市經(jīng)濟新增長點；③位于新開發(fā)區(qū)。城市綜合體建設條件為以下。(1)必須有營造園林景觀的基礎。大型城市綜合體必須有大面積的綠化作為其營造園林景觀的基礎。(2)必須具有交通便捷的區(qū)位優(yōu)勢。城市綜合體與城市的經(jīng)濟有著密切的聯(lián)系，這一切都需要與城市其他區(qū)域之間有快速便捷的交通網(wǎng)絡做紐帶，保證在綜合體內(nèi)的辦公人員出行的便種陛。最好位于地鐵站或交通便利位置。交通的便利將為城市綜合體項目帶來大量的人流和物流，特別是為零售提供持續(xù)不斷的人流，保證所有資源使用的最大化。(3)必須營造齊備的生活系統(tǒng)。為滿足城市精英階層的居住、消費、休閑、娛樂、社交多種形態(tài)的生活需求，大型城市綜合體建筑必須擁有齊備的生活系統(tǒng)，必須具備一定規(guī)模的大型購物中心、五星級酒店和國際化寫字樓。(4)因為綜合體建筑包含多方面內(nèi)容，所以一個綜合體要有自己的專業(yè)的物業(yè)管理公司，引進最為專業(yè)的合作伙伴，共同管理項目，為業(yè)主提供周到的服務。城市綜合體的發(fā)展趨勢[1]1．功能與規(guī)模的同步擴大化城市綜合體復合了交通、居住、商業(yè)、生活娛樂等各種生活形態(tài)的部分或全部功能于一體，其建設規(guī)模將越來越大，常要用“跨街區(qū)、多體塊”的組合方式，形成巨型的城市綜合體。一般占用整個街區(qū)，把購物、辦公、居住、停車等活動綜合地組織在一個地上、地下相互關(guān)聯(lián)的空間中，并力爭與周圍其他建筑聯(lián)接成一體。2．強調(diào)城市建筑、市政設施的綜合化成功地將城市環(huán)境構(gòu)架體系與基礎設施相結(jié)合，使建筑向高空、地面、地下發(fā)展，構(gòu)成一個流動的、連續(xù)的、立體的城市空間體系。3．空間、流線組織的立體化城市綜合體是城市空問交通構(gòu)架系統(tǒng)整體的一部分，立體化的城市交通為建筑綜合體與城市地面、地上、地下立體接口提供了可能。立體化的城市道路系統(tǒng)常常穿越建筑內(nèi)部，作為室內(nèi)廣場的中庭，既是建筑內(nèi)部立體交通的組織形式，同時又可能聯(lián)系地下商業(yè)街或地鐵出入口，其空間與流線組織呈現(xiàn)立體化的發(fā)展趨勢。4．建筑功能與空間的城市化建筑內(nèi)部的中庭、廣場等區(qū)域?qū)⒊蔀槌鞘薪煌ㄅc建筑內(nèi)部一個轉(zhuǎn)換樞紐，內(nèi)部空間成為城市交通系統(tǒng)的一個環(huán)節(jié)。建筑內(nèi)部的公共空間(中庭、廣場)不但服務于建筑本身，而且成為整個城市的場所，服務于整個城市。這些都使得建筑綜合體建筑室內(nèi)空間兼有更多的城市職能，城市空間與建筑空間的界限變得模糊，建筑的功能與空間具有更多的城市屬性。城市綜合體的優(yōu)勢[1]1．通過不同建筑功能的整合，化解城市問題城市綜合體將分散的城市功能有機地組織在一起，將商業(yè)與居住等多種功能綜合布置，扭轉(zhuǎn)了工作與居住完全分開的傳統(tǒng)觀念，它對于城市中的一些問題提出了有效的解決方式，緩解了城市交通、環(huán)境與治安等方面的難題。2．多種建筑功能的復合提高了城市資源的利用效率通過多種功能空間的整合集聚，提高土地空間與市政設置等城市資源的利用效率。由于城市綜合體常常是將各種功能在垂直方向上重疊布置，這實際也是城市土地在空間上的再次開發(fā)利用。例如：街道、廣場不僅僅是人們的交際休閑場所，也是人們的散步、購物、飲食、休閑、游戲等各種日常生活活動的去處，綜合性節(jié)約了空間。建筑綜合體由于常采用的是統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一建設、統(tǒng)一管理的方式，這使其內(nèi)部的多種設施可以得到更合理有效的利用。而對于市政設施的利用，包括多種管網(wǎng)的綜合利用，可以做到更綜合性的節(jié)約。3．為“舊城改造”提供了有效解決方案城市綜合體的建設在改善舊城環(huán)境質(zhì)量提升生活品質(zhì)的同時，也保證了投資者的經(jīng)濟收益。投資者可以利用商業(yè)地產(chǎn)與居住地產(chǎn)的差價的利潤差，進行環(huán)境建設，包括一些庭院的布置、文娛體育休閑設施的安放、增加城市綠化面積等。這樣，環(huán)境會促進改造的成功，對于投資方的利益也是一種合理的保護與促動，也方便了市民生活和工作。4．有效的自我調(diào)節(jié)能力城市綜合體，在共生、互利的前提下，實現(xiàn)多功能的綜合，使建筑具有物質(zhì)構(gòu)成上的強大優(yōu)勢，從而當城市生活需求發(fā)生變化時能進行自我調(diào)整。各種功能互為補充，整幢建筑可以在一定范圍內(nèi)實現(xiàn)自給自足，形成“城中城”的經(jīng)營方式；各種功能互相配合，