土地一級(jí)開發(fā)成本

1、土地一級(jí)開發(fā)成本土地一級(jí)開發(fā)成本是指在政府規(guī)劃的土地一級(jí)開發(fā)區(qū)域紅線內(nèi)實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)全過程的費(fèi)用。由項(xiàng)目前期費(fèi)用、征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、土地招拍掛中的交易費(fèi)用、公共市政配套設(shè)施移交前的管理費(fèi)用等構(gòu)成。2、土地一級(jí)開發(fā)作用①土地一級(jí)開發(fā)成本是項(xiàng)目決策的依據(jù)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目投資巨大、建設(shè)周期長等特點(diǎn)決定了土地一級(jí)開發(fā)成本對(duì)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目決策的重要性。政府或土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)是否有足夠的資金實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目，是土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目決策中主要考慮的問題。如果土地一級(jí)開發(fā)成本超過投資者的財(cái)務(wù)能力，就會(huì)使決策者放棄土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目。因此，在土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目決策階段，土地一級(jí)開發(fā)成本就成為項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的重要依據(jù)。②土地一級(jí)開發(fā)成本是項(xiàng)目融資的依據(jù)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目所需資金量較為巨大，要求項(xiàng)目的投資者必須有很強(qiáng)的融資能力，以保證土地一級(jí)開發(fā)的資金需求。土地一級(jí)開發(fā)成本基本決定了土地一級(jí)開發(fā)的資金需求量，從而為籌集資金提供了依據(jù)。土地一級(jí)開發(fā)從不同融資渠道籌集資金時(shí)，金融機(jī)構(gòu)在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行融資評(píng)價(jià)和決策的主要依據(jù)是土地一級(jí)開發(fā)成本。因此，土地一級(jí)開發(fā)成本也是土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目融資的依據(jù)。③土地一級(jí)開發(fā)成本是項(xiàng)目成本管理的依據(jù)土地一級(jí)開發(fā)成本是通過不同階段的預(yù)估，最終通過竣工決算確定下來的。不同階段的土地一級(jí)開發(fā)成本預(yù)估是成本管理的重要手段，每一次成本估算都不能超過前一次估算的幅度。土地一級(jí)開成本的準(zhǔn)確性是成本管理的基礎(chǔ)，只有準(zhǔn)確地確定土地一級(jí)開發(fā)成本才可能實(shí)現(xiàn)有效的成本管理。④是決定土地出讓交易價(jià)格的依據(jù)土地出讓交易價(jià)格是指出讓使用權(quán)的地塊上已經(jīng)完成征地拆遷，土地開發(fā)程度為已完成宗地外通路、通電、通信、通上水、通下水、通燃?xì)?、通熱力及宗地?nèi)土地平整（簡稱“七通一平）（或“五通一平”及其他情況），可直接用于建設(shè)的土地價(jià)格。土地出讓交易價(jià)格是由毛地價(jià)（土地出讓金、四源費(fèi)和大市政費(fèi)）和土地一級(jí)開發(fā)成本構(gòu)成。毛地價(jià)是在基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上由專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估并報(bào)國土局審定，毛地價(jià)水平較為穩(wěn)定，對(duì)土地出讓交易價(jià)格的影響程度較小。因此，土地一級(jí)開發(fā)成本就成為決定土地出讓交易價(jià)格的重要依據(jù)。3．土地一級(jí)開發(fā)成本的構(gòu)成（一）項(xiàng)目前期費(fèi)用;（二）征地、拆遷費(fèi)用;（三）公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用;（四）區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境景觀建設(shè)費(fèi)用;（五）區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用;（六）工程建設(shè)其他費(fèi)用;（七）管理費(fèi);（八）財(cái)務(wù)費(fèi)用;（九）銷售費(fèi)用;（十）應(yīng)納稅費(fèi);（十一）不可預(yù)見費(fèi)。（一）項(xiàng)目前期費(fèi)用1.立項(xiàng)報(bào)告、可研報(bào)告、土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案等的編制費(fèi)及項(xiàng)目前期的各種工程咨詢費(fèi)2.委托編制修建性詳細(xì)規(guī)劃和區(qū)域內(nèi)的管線綜合等規(guī)劃方案費(fèi)用3.工程勘察、測繪、定樁費(fèi)用4.環(huán)境影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用5.交通影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用6.地震影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用7.地價(jià)評(píng)估費(fèi)用8.工程設(shè)計(jì)費(fèi)及施工圖審查費(fèi)9.招標(biāo)代理費(fèi)、招標(biāo)服務(wù)費(fèi)10.工程保險(xiǎn)費(fèi)（二）征地、拆遷費(fèi)用1、征地補(bǔ)償費(fèi)用2、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用3、房屋拆遷評(píng)估費(fèi)、拆遷服務(wù)費(fèi)4、拆除工程費(fèi)用5、古樹保護(hù)及文物古建修護(hù)、還建費(fèi)用6、其它（三）公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用1.場地平整費(fèi)用及為各二級(jí)開發(fā)單位提供施工臨時(shí)供水、供電設(shè)施、臨時(shí)道路的鋪設(shè)及維護(hù)費(fèi)用2.區(qū)域內(nèi)永久性道路、橋梁建設(shè)費(fèi)用3.市政管線建設(shè)費(fèi)用(包括雨水、污水、中水、上水、電力、天然氣、電信、熱力等)4.市政場站建設(shè)費(fèi)用(包括雨水泵房、燃?xì)庹{(diào)壓站、熱力站、開閉站、區(qū)域中水站、區(qū)域管理中央監(jiān)控室及涉及城市安全的公共設(shè)施等，其建設(shè)費(fèi)用視規(guī)劃情況而定)5.配套公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)用(區(qū)域內(nèi)的交通智能化系統(tǒng)、公共標(biāo)識(shí)指示系統(tǒng)、安防監(jiān)控系統(tǒng)、公共衛(wèi)生間、垃圾收集轉(zhuǎn)運(yùn)站、消防站、派出所、郵局等（四）區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境景觀建設(shè)費(fèi)用包括：綠化（花草、樹木的種植）、微地形、藝術(shù)小品、噴泉、地下出入口的處理、休息座椅等。本部分費(fèi)用是指在土地一級(jí)開發(fā)區(qū)域內(nèi)，各二級(jí)開發(fā)地塊紅線范圍外的公共區(qū)域的環(huán)境景觀建設(shè)費(fèi)用。這是土地一級(jí)開發(fā)成本中的一項(xiàng)重要組成部分，應(yīng)在不同階段根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，或修建性詳細(xì)規(guī)劃，或初步設(shè)計(jì)圖紙，或施工圖紙，參考相應(yīng)工程的估算指標(biāo)，或概算定額，或預(yù)算定額測定。（五）區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用包括：市政管理用房建設(shè)費(fèi)用;機(jī)動(dòng)車停車場（庫）、非機(jī)動(dòng)車停車設(shè)施建設(shè)費(fèi)用;規(guī)劃中其它須納入土地一級(jí)開發(fā)成本的配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。在不同階段根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，或修建性詳細(xì)規(guī)劃，或初步設(shè)計(jì)圖紙，或施工圖紙，參考相應(yīng)工程的估算指標(biāo)，或概算定額，或預(yù)算定額測定。（六）工程建設(shè)其他費(fèi)用1.工程監(jiān)理費(fèi)2.竣工圖編制費(fèi)3.建設(shè)期區(qū)域管理費(fèi)用4.項(xiàng)目竣工后移交管理單位前的維護(hù)管理費(fèi)用5.項(xiàng)目后評(píng)價(jià)費(fèi)用6.其他（七）管理費(fèi)指土地一級(jí)開發(fā)主體在土地一級(jí)開發(fā)全過程中所發(fā)生的管理費(fèi)，包括土地一級(jí)開發(fā)的建設(shè)期和代政府進(jìn)行土地出讓的銷售期。該費(fèi)用應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的具體情況和土地一級(jí)開企業(yè)的管理水平、資源投入情況等進(jìn)行核算。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)的，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。其中通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)備開發(fā)成本的2%。以招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級(jí)開發(fā)管理委托協(xié)議。（八）財(cái)務(wù)費(fèi)用指一級(jí)開發(fā)過程中所發(fā)生的相關(guān)財(cái)務(wù)費(fèi)用。其測算依企業(yè)（或項(xiàng)目）的資本結(jié)構(gòu)和融資能力不同而有不同的融資方案，因此融資渠道、金額和期限完全不同，其融資成本應(yīng)視具體情況分別測算。（九）銷售費(fèi)用包括土地一級(jí)開發(fā)主體為提升開發(fā)區(qū)域的土地價(jià)值，吸引二級(jí)開發(fā)商和最終用戶，完成土地出讓任務(wù)，盡快收回開發(fā)成本而進(jìn)行的策劃、推廣活動(dòng)，和因此發(fā)生的各種廣告、宣傳費(fèi)用等。目前政府對(duì)土地一級(jí)開發(fā)的銷售費(fèi)用提取比例沒有專門規(guī)定，而且市場中二級(jí)開發(fā)的銷售經(jīng)驗(yàn)不適用于土地一級(jí)開發(fā)的銷售，已實(shí)施完成的土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目尚不多，因此沒有太多的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)可供借鑒。這就需要企業(yè)根據(jù)自己項(xiàng)目的土地出讓計(jì)劃分別測算。也可以按預(yù)計(jì)銷售收入的1%計(jì)取。（十）應(yīng)納稅費(fèi)土地一級(jí)開發(fā)涉及的應(yīng)納稅種主要有：營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、進(jìn)口設(shè)備關(guān)稅等，所得稅。具體納稅額計(jì)算方法詳見國家相關(guān)稅收政策的規(guī)定。（十一）不可預(yù)見費(fèi)包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。視不同階段的測算精度不同，而以開發(fā)成本為基數(shù)，適當(dāng)計(jì)取一定比例。目前，全國有多家房地產(chǎn)企業(yè)在探索土地一級(jí)開發(fā)可持續(xù)的經(jīng)營模式。其中，以云南城投（600239.SH）、中天城投（000540.SZ）等房地產(chǎn)A股上市企業(yè)所代表的“企業(yè)與政府的收益分成模式”，被房地產(chǎn)企業(yè)在土地一級(jí)開發(fā)時(shí)所采用。土地一級(jí)開發(fā)收益分成的盈利模式非常清晰，即通過將“生地”變?yōu)椤笆斓亍?，待土地通過招拍掛出讓后，房地產(chǎn)再按照與政府的分成比例，獲得屬于自己的那部分土地出讓增值收益。在這種模式中，政府與負(fù)責(zé)土地一級(jí)開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)成了緊密的利益共同體，企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績也成為了政府實(shí)實(shí)在在的收益。在本文中，筆者就將對(duì)這一模式的運(yùn)作特點(diǎn)和所蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)，提出粗淺的看法。一、土地一級(jí)開發(fā)的流程與分工土地一級(jí)開發(fā)，即由政府委托企業(yè)按照城市規(guī)劃功能、豎向標(biāo)高和市政地下基礎(chǔ)設(shè)施配套指標(biāo)等要求，對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地（毛地）或鄉(xiāng)村集體土地（生地）進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件（熟地），再進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。鑒于土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目涉及的審批手續(xù)繁雜、需要接觸的審批部門眾多的情況，房地產(chǎn)企業(yè)通過與政府收益分成的模式進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)，一個(gè)很重要的好處便是：地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)可以各自發(fā)揮自己的“比較優(yōu)勢(shì)”——政府負(fù)責(zé)保證如規(guī)劃手續(xù)、一級(jí)開發(fā)立項(xiàng)、征地手續(xù)、項(xiàng)目驗(yàn)收等行政審批工作的通過，而企業(yè)則可從事建設(shè)資金的籌措與投入、建設(shè)工程的組織與實(shí)施、土地招商的組織等自己更為擅長的工作。二、土地一級(jí)開發(fā)收益分成模式的運(yùn)作要點(diǎn)（一）土地一級(jí)開發(fā)的兩條收益途徑土地整理的收益模式通常有兩條途徑：一種途徑是，通過土地公開交易市場出讓土地，收益部分按照約定取得。另一種途徑是，開發(fā)商與政府共同約定出讓土地的限制性條件，在招拍掛中確保自己順利取得二級(jí)開發(fā)權(quán)。開發(fā)商通過上市公司的股票配售或信托融資，上交土地出讓金，獲取土地使用證。后期的開發(fā)或以開發(fā)項(xiàng)目為標(biāo)的，從銀行獲取項(xiàng)目融資貸款進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)；或采取土地分塊合作開發(fā)的模式，進(jìn)行資金的快速回收。（二）共同出資設(shè)立項(xiàng)目公司房地產(chǎn)企業(yè)往往通過設(shè)立項(xiàng)目公司來進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的操作。在收益分成模式中，有些項(xiàng)目公司會(huì)選擇由房地產(chǎn)企業(yè)、政府部門（或政府的投融資平臺(tái)）共同出資設(shè)立（其中的一些項(xiàng)目公司還會(huì)有第三方出資，如與政府關(guān)系較為密切的民營企業(yè)等，以做到利益共享、也能為項(xiàng)目的審批提供方便），負(fù)責(zé)對(duì)土地的一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)營，包括開發(fā)資金的融資、參與土地運(yùn)營的策劃、市政配套設(shè)施的建設(shè)，以及配合政府部門進(jìn)行拆遷補(bǔ)償、土地二級(jí)市場潛在受讓人的招商等工作。一般來講，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)持有項(xiàng)目公司的大部分股權(quán)，并能相應(yīng)獲得董事會(huì)的掌控權(quán)和主要高管的提名權(quán)。通過共同出資設(shè)立項(xiàng)目公司，房地產(chǎn)企業(yè)與地方政府利益的第一層捆綁關(guān)系就建立起來了——政府作為項(xiàng)目公司的股東之一，有權(quán)按股權(quán)比例享有由土地增值收益轉(zhuǎn)化而來的項(xiàng)目公司分紅。（三）土地一級(jí)開發(fā)凈收益的分成一般來講，“土地一級(jí)開發(fā)凈收益”被定義為，“國有土地使用權(quán)出讓價(jià)款”減去“土地一級(jí)開發(fā)成本”，再減去“政府提取的各項(xiàng)費(fèi)用”。其中，土地一級(jí)開發(fā)成本通常由項(xiàng)目前期費(fèi)用、征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用（如監(jiān)理費(fèi)、工程設(shè)計(jì)費(fèi)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等）、相關(guān)稅費(fèi)等構(gòu)成。按照國家有關(guān)規(guī)定應(yīng)提取的各項(xiàng)基金、規(guī)費(fèi)，主要包括土地收益基金、失地農(nóng)民保障金等。項(xiàng)目公司與政府之間的土地一級(jí)開發(fā)凈收益分成比例的約定，無疑是一級(jí)開發(fā)合同當(dāng)中最為關(guān)鍵的條款。按筆者所查閱的數(shù)個(gè)土地收益分成的案例來看，項(xiàng)目公司往往要占到凈收益的“大頭”。以中天城投（000540.SZ）和云南城投（600239.SH）為例。中天城投下屬全資子公司華潤貴陽對(duì)貴陽市漁安、安井片區(qū)9.53平方公里土地進(jìn)行一級(jí)開發(fā)，貴陽云巖區(qū)政府承諾：用土地出讓收益以及片區(qū)城市建設(shè)配套費(fèi)，支付一級(jí)開發(fā)投資成本；投資成本支付完成之后的剩余部分，云巖區(qū)政府與華潤貴陽按照3：7的比例進(jìn)行分成[1]。2007年底，云南城投和昆明市土地礦產(chǎn)儲(chǔ)備管理辦公室簽訂《環(huán)湖東路沿線土地一級(jí)開發(fā)委托合同》，獲取了昆明市4.18萬畝范圍的土地一級(jí)開發(fā)權(quán)。合同顯示，所述土地一級(jí)開發(fā)的期限自2008年5月30日至2013年5月30日，云南城投與昆明市政府對(duì)一級(jí)開發(fā)范圍內(nèi)的土地出讓純收益實(shí)行5、5分成，即扣除全部土地一級(jí)開發(fā)總成本及國家有關(guān)政策提取各項(xiàng)基金，云南城投可獲得土地出讓純收益的50%[2]。分配比例的設(shè)置通常與土地一級(jí)開發(fā)的難度大小有關(guān)，一些拆遷難度比較大，或者是地理位置相對(duì)較偏的地塊，土地一級(jí)開發(fā)商的分成通常要高一些。項(xiàng)目公司在拿到按比例分配的一級(jí)開發(fā)凈收益后，在扣除經(jīng)營成本等費(fèi)用、提取法定公積金等程序后，公司股東可對(duì)剩余的稅后利潤進(jìn)行分紅。通過土地一級(jí)開發(fā)凈收益的分成設(shè)置，房地產(chǎn)企業(yè)以及地方政府的利益捆綁關(guān)系被深化了一層。與房地產(chǎn)二級(jí)開發(fā)的項(xiàng)目相比，房地產(chǎn)企業(yè)在土地一級(jí)開發(fā)的利益分配上與地方政府走得更近了，有了地方政府的政策支持，一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的市場風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。（四）土地一級(jí)開發(fā)保底收益的設(shè)置在一些土地一級(jí)開發(fā)的收益分成案例中，房地產(chǎn)企業(yè)甚至還能得到一些地方政府的保底收益承諾。在上述云南城投在昆明的土地一級(jí)開發(fā)案例中，另設(shè)有保底條款，規(guī)定若云南城投所提取的收益不足全部土地的一級(jí)開發(fā)總成本的5%時(shí)，昆明市政府將保證向公司另行支付差價(jià)款，以確保云南城投的收益不低于合同項(xiàng)下的全部土地一級(jí)開發(fā)總成本的5%。而漳州發(fā)展（000753.SZ）則更是與地方政府達(dá)成了固定回報(bào)加上收益分成的方式，從事土地一級(jí)開發(fā)，從而確保了較高的投資回報(bào)和相小的投資風(fēng)險(xiǎn)。2009年，它在漳州當(dāng)?shù)啬孟铝?64畝土地的一級(jí)開發(fā)權(quán)，在與漳州市龍文區(qū)政府與當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)開發(fā)中心三方共同簽訂的《漳華路龍文段配套開發(fā)用地（A地塊）一級(jí)開發(fā)合作協(xié)議書》中，三方約定：公司投入土地一級(jí)開發(fā)資金每年將獲得12%的固定收益，此外，公司還將獲得地塊掛牌出讓凈收益的18%[3]。此外，在一些一級(jí)開發(fā)委托合同中，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)通過與政府約定土地“招拍掛”的單位成交底價(jià)，來實(shí)現(xiàn)最低收入的底線。房地產(chǎn)企業(yè)也會(huì)與地方政府約定，對(duì)投入資金規(guī)模進(jìn)行限制——如鎖定土地一級(jí)開發(fā)的平均單位成本，要求超出部分由地方政府承擔(dān)。在上述漳州發(fā)展的土地一級(jí)開發(fā)案例中，合作協(xié)議書約定：每畝土地開發(fā)成本不高于32萬元，若實(shí)際成本高于上述額度，由漳州市龍文區(qū)政府及當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)開發(fā)中心負(fù)責(zé)所有超額成本。（五）參與土地規(guī)劃的設(shè)計(jì)工作在土地一級(jí)開發(fā)的收益分成模式中，土地一級(jí)開發(fā)商事實(shí)上成為了土地設(shè)計(jì)的一個(gè)“準(zhǔn)規(guī)劃部門”；開發(fā)商可利用規(guī)劃的設(shè)計(jì)和改變，來使得土地規(guī)劃對(duì)己方從事一級(jí)開發(fā)更有利，甚至為今后的土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)打下基礎(chǔ)。在符合城市總體規(guī)劃基礎(chǔ)上，開發(fā)商往往能夠參與到地方政府所進(jìn)行的概念規(guī)劃設(shè)計(jì)中；同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)通常也能協(xié)助政府編制該區(qū)域的控制性詳細(xì)規(guī)劃及各類專項(xiàng)規(guī)劃，這為開發(fā)商獲取二級(jí)開發(fā)權(quán)方面提供了更多的先機(jī)。因?yàn)殚_發(fā)商用二級(jí)開發(fā)的整體思路和方案在一級(jí)開發(fā)階段，可以更好地從概念規(guī)劃階段就能夠得到政府的認(rèn)可，并在規(guī)劃條件和各地塊價(jià)值安排方面得到有效的貫徹。此外，為了保證土地出讓收益的實(shí)現(xiàn)，在一級(jí)開發(fā)委托合同中，一些房地產(chǎn)企業(yè)也會(huì)與政府約定，在可出讓經(jīng)營性用地中，商住用地的最低比例。（六）參與政府的土地“招牌掛”工作土地一級(jí)開發(fā)的普遍模式是，房地產(chǎn)企業(yè)將土地平整完畢后，交由當(dāng)?shù)貒临Y源部門掛牌出讓。雖然土地一級(jí)開發(fā)商自身并不能準(zhǔn)確把握土地出讓的時(shí)間，但卻可以通過合同條款的約定，大致與政府部門約定每年落實(shí)到本項(xiàng)目的土地出讓指標(biāo)，從而把握土地供應(yīng)的節(jié)奏。在一些土地一級(jí)開發(fā)的案例中，房地產(chǎn)企業(yè)還約定可與政府協(xié)商確定項(xiàng)目土地入市交易價(jià)格，并與政府協(xié)商確定土地交易條件和交易方式。通過對(duì)土地出讓規(guī)模、推出時(shí)間，以及交易底價(jià)等因素施加影響，房地產(chǎn)企業(yè)可在某種程度上做到隨行就市，將土地收益保持在合適的區(qū)間內(nèi)。（七）土地一二級(jí)市場聯(lián)動(dòng)的優(yōu)勢(shì)土地一級(jí)開發(fā)商參與自家地塊的競拍有兩個(gè)明顯的優(yōu)勢(shì)，一是由于房地產(chǎn)企業(yè)在土地一級(jí)開發(fā)階段已和政府部門有過一些互動(dòng)，因而對(duì)競拍地塊的價(jià)值和前景了然于心；二是在同等價(jià)位的情況下，由于拍賣價(jià)款當(dāng)中的一部分將作為土地一級(jí)開發(fā)收益進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)，因而土地一級(jí)開發(fā)商參與拍賣的成本相對(duì)于其他公司更低[4]。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可以在獲得一級(jí)開發(fā)階段收益的同時(shí)，獲取相對(duì)低成本的土地，既保證了企業(yè)未來的可持續(xù)發(fā)展，也保證了可以獲取土地在未來升值給企業(yè)帶來的二級(jí)開發(fā)的優(yōu)厚收益。由于房地產(chǎn)行業(yè)明顯受制于政策的因素，因此大型的房地產(chǎn)開發(fā)商往往將一級(jí)土地整理與二級(jí)開發(fā)相結(jié)合，以獲得整理收益的最大化。當(dāng)然，不排除遇到對(duì)地塊志在必得的公司不計(jì)成本的與土地一級(jí)開發(fā)商抬價(jià)，這個(gè)時(shí)候，當(dāng)競拍價(jià)達(dá)到一定金額時(shí)土地一級(jí)開發(fā)商便會(huì)理智地放棄繼續(xù)競拍，因?yàn)榕馁u成交價(jià)已非常高，僅是從土地一級(jí)開發(fā)的收益分成上，土地一級(jí)開發(fā)商也已可獲利不菲。”三、所蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)：（一）政策風(fēng)險(xiǎn)相比較二級(jí)市場土地“招拍掛”和房地產(chǎn)開發(fā)的政策規(guī)定，土地一級(jí)開發(fā)的政策并不明晰，諸多操作很不規(guī)范，而且各地政府的政策和操作流程也各不相同，造成一定的信息瓶頸和操作上的不確定性。隨著土地管理制度的改革和發(fā)展，國家對(duì)土地一級(jí)開發(fā)的政策將越來越完善，在政策完善過程中，存在對(duì)現(xiàn)有土地一級(jí)開發(fā)模式進(jìn)一步完善或調(diào)整的可能與風(fēng)險(xiǎn)。在《關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》（國辦發(fā)[2006]100號(hào)）中，國務(wù)院規(guī)定，“從2007年1月1日起，土地出讓收支全額納入地方基金預(yù)算管理。收入全部繳入地方國庫，支出一律通過地方基金預(yù)算從土地出讓收入中予以安排，實(shí)行徹底的‘收支兩條線’。”在財(cái)政部發(fā)布的《國有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法》（財(cái)綜[2006]68號(hào)）中，規(guī)定：“任何地區(qū)、部門和單位都不得以‘招商引資’、‘舊城改造’、‘國有企業(yè)改制’等各種名義減免土地出讓收入，實(shí)行‘零地價(jià)’，甚至‘負(fù)地價(jià)’，或者以土地?fù)Q項(xiàng)目、先征后返、補(bǔ)貼等形式變相減免土地出讓收入?！痹?009年12月財(cái)政部發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》（財(cái)綜[2009]74號(hào)）中規(guī)定，“確保土地出讓收入及時(shí)入庫。土地出讓收入原則上采取就地直接繳庫方式，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)把收繳的土地出讓收入及時(shí)足額劃轉(zhuǎn)地方國庫?！辫b于上述土地出讓收入全額繳納地方國庫的規(guī)定，本文所述的土地一級(jí)開發(fā)收益分成模式的合規(guī)性是需要進(jìn)一步明晰的。企業(yè)在一級(jí)開發(fā)階段的利潤分成以何種形式回到企業(yè)，也就成為了目前一級(jí)開發(fā)模式中的關(guān)鍵點(diǎn)。各地政府一般都把握“誰投資誰受益”的原則，以各種方式將收益按照承諾分配給企業(yè)。也許是出于規(guī)避以上規(guī)定的考慮，在由上海城投公司實(shí)施綜合一級(jí)開發(fā)的上海新江灣城案例中，上海城投與地方政府約定，土地出讓收入按7：3分配，具體執(zhí)行則選擇以“土地出讓收入中的30%跟政府簽訂土地出讓合同，70%跟上海城投簽訂土地一級(jí)開發(fā)補(bǔ)償合同”的方式操作[5]。（二）融資風(fēng)險(xiǎn)土地一級(jí)開發(fā)的資金投入密集度高、投資規(guī)模大。前述云南城投環(huán)湖東路進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)及建設(shè)的預(yù)計(jì)總成本達(dá)到了32.35億元。這些巨額融資，往往來源于房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的股本融資或債券、債務(wù)融資。雖然大部分土地一級(jí)開發(fā)均采取分期滾動(dòng)開發(fā)模式，使得后續(xù)資金投入可以由前期項(xiàng)目的現(xiàn)金流入來補(bǔ)充，但即使是為啟動(dòng)項(xiàng)目的第一期投入，動(dòng)輒已往往達(dá)到十?dāng)?shù)億資金的規(guī)模，資金需求的壓力可見一斑。如果遇到政府融資窗口、行業(yè)新規(guī)定等不利變化，資金籌集周期不確定的風(fēng)險(xiǎn)就將凸顯出來?？梢哉f，減少融資風(fēng)險(xiǎn)、保證融資渠道的暢通，是土地一級(jí)開發(fā)成功的關(guān)鍵。（三）政府行為的風(fēng)險(xiǎn)在土地一級(jí)開發(fā)的參與方中，地方政府的強(qiáng)勢(shì)地位是毋庸置疑的。雖然房地產(chǎn)企業(yè)已通過收益分成等多種渠道將雙方利益緊密捆綁，但仍不能消除地方政府強(qiáng)硬違約發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。以綿世股份（000609.SZ）為例進(jìn)行說明。綿世股份參股35％的公司中新綿世從2007年起，在成都郊縣郫縣犀浦鎮(zhèn)龍梓萬片區(qū)從事舊城改造的土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目[6]。2010年3月綿世股份發(fā)表公告稱，“鑒于郫縣城市整體規(guī)劃和開發(fā)進(jìn)程等的調(diào)整，該項(xiàng)目的合作方郫縣土地儲(chǔ)備中心及其政府土地主管部門與中新綿世公司協(xié)商，在保證土地開發(fā)方中新綿世利益的前提下，對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行提前終止和結(jié)算，由郫縣土地儲(chǔ)備中心對(duì)中新綿世已投入開發(fā)成本進(jìn)行補(bǔ)償、并同時(shí)給予中新綿世合理的投資收益補(bǔ)償?！彪m然獲得了一定的投資收益補(bǔ)償，但地方政府提前終止的通知，使得中新綿世在該項(xiàng)目上未來持續(xù)的盈利化為泡影，不得不將“該項(xiàng)目及相關(guān)工作轉(zhuǎn)移給郫縣土地儲(chǔ)備中心指定的第三方”。而截止這個(gè)公告發(fā)布之時(shí)，該項(xiàng)目尚未有土地上市拍賣。（四）可持續(xù)性的風(fēng)險(xiǎn)2007年底出臺(tái)的《土地儲(chǔ)備管理辦法》規(guī)定，土地儲(chǔ)備工作的具體實(shí)施，將由政府下屬事業(yè)單位土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)完成；各地土地儲(chǔ)備中心同時(shí)被授予向銀行貸款的權(quán)力，貸款時(shí)需要向銀行抵押土地使用權(quán)證。以《土地儲(chǔ)備管理辦法》為分水嶺，北京乃至全國土地儲(chǔ)備模式發(fā)生了重大改變。以北京為例。在2008年之前，北京的土地一級(jí)開發(fā)流行的是企業(yè)主導(dǎo)型模式，即通過授權(quán)或招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實(shí)施一級(jí)開發(fā)，招標(biāo)底價(jià)包括土地儲(chǔ)備開發(fā)的預(yù)計(jì)總成本和利潤，利潤率不高于預(yù)計(jì)成本的8％。但《土地儲(chǔ)備管理辦法》賦予了各地土地儲(chǔ)備中心向銀行獲得土地儲(chǔ)備貸款的權(quán)力。2007年之后，北京市主要采取“市、區(qū)聯(lián)合儲(chǔ)備”的模式，商業(yè)銀行土地儲(chǔ)備貸款對(duì)象即土地儲(chǔ)備主體是北京市國土資源局下屬的北京市土地儲(chǔ)備整理中心，各區(qū)設(shè)有分中心，土地儲(chǔ)備工作由市和區(qū)聯(lián)合開展。區(qū)土地儲(chǔ)備整理中心獲得信貸資金后，作為事業(yè)單位無法直接進(jìn)行一級(jí)土地開發(fā)工作，一般均須成立一家融資平臺(tái)公司專門負(fù)責(zé)相關(guān)土地一級(jí)開發(fā)。平臺(tái)公司將生地變?yōu)槭斓?，便可通過“招拍掛”方式將土地投入市場，拍賣所得收入直屬市財(cái)政[7]。在這一融資模式中，商業(yè)銀行發(fā)放的土地儲(chǔ)備貸款往往只是政府土地一級(jí)開發(fā)進(jìn)行貸款融資的冰山一角，因政府還可以通過平臺(tái)公司獲得大量的銀行貸款。可以說，目前的政策在大方向上是確保政府能壟斷土地一級(jí)市場，不太鼓勵(lì)企業(yè)參與到土地一級(jí)開發(fā)的過程中來。從2009年開始，包括北京、海南等省市都有意強(qiáng)化了政府收編土地一級(jí)開發(fā)權(quán)，使一般企業(yè)無法介入。因而，企業(yè)通過與政府收益分成而獲得土地一級(jí)開發(fā)的超額收益的機(jī)會(huì)，實(shí)際上是越來越少了。（五）征地、拆遷工作的風(fēng)險(xiǎn)土地對(duì)涉地單位、個(gè)人的重要性不言而喻。相關(guān)單位、個(gè)人對(duì)征地、拆遷及安置方案的利益訴求不盡相同，存在因方案設(shè)計(jì)不合理、或方案溝通程度不足，導(dǎo)致征地、拆遷周期不確定的風(fēng)險(xiǎn)。（六）市場風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)于二級(jí)開發(fā)，土地一級(jí)開發(fā)的周期一般較長。由于宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、樓市調(diào)控政策的變化，往往會(huì)對(duì)土地市場景氣程度有一定影響，從而可能引發(fā)土地分期和滾動(dòng)開發(fā)的周期不完全確定、土地上市能否成交的風(fēng)險(xiǎn)。四、總結(jié)盡管仍然存在著種種風(fēng)險(xiǎn)，但與房地產(chǎn)二級(jí)開發(fā)相比，土地一級(jí)開發(fā)的分成收益模式往往收益率更高，并能通過與地方政府利益的捆綁，獲得多項(xiàng)政策支持，從而大幅降低一級(jí)開發(fā)的市場風(fēng)險(xiǎn)。因而，在擁有相關(guān)政府資源的前提下，選擇土地一級(jí)開發(fā)的收益分成模式，一般會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來較強(qiáng)的盈利能力，A股市場上的綿世股份、云南城投等公司都是其中的典型代表。[1]本案例資料來源于中天城投2009年7月7日發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整投資方案暨全面收購華潤貴陽股權(quán)的關(guān)聯(lián)交易公告》。[2]本案例資料來源于云南城投2008年5月12日發(fā)布的《云南城投置業(yè)股份有限公司第五屆董事會(huì)第五次會(huì)議決議公告》。[3]本案例資料來源于漳州發(fā)展2009年12月30日發(fā)布的《董事會(huì)重大合同公告》。[4]在前述漳州發(fā)展的土地一級(jí)開發(fā)案例中，合作協(xié)議書約定：當(dāng)?shù)貕K掛牌出讓時(shí)，若漳州發(fā)展最終中標(biāo)摘牌，漳州市龍文區(qū)政府同意，本公司實(shí)際投入的土地一級(jí)開發(fā)資金、年12%收益及應(yīng)分得的土地出讓收益于成交確認(rèn)日轉(zhuǎn)為地價(jià)款；若由非漳州發(fā)展中標(biāo)摘牌，漳州市龍文區(qū)政府應(yīng)在土地出讓收入到達(dá)其財(cái)政專戶之日起30日內(nèi)將本公司實(shí)際投入的土地一級(jí)開發(fā)資金、年12%收益及應(yīng)分得的土地出讓收益支付給漳州發(fā)展。[5]本案例資料選自中國房產(chǎn)信息集團(tuán)，新江灣城位于上海市東北部楊浦區(qū)境內(nèi)，總規(guī)劃面積約9.45平方公里，其中由上海城投公司實(shí)施綜合開發(fā)的為5平方公里。[6]根據(jù)相關(guān)協(xié)議約定，由郫縣土地儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)項(xiàng)目的用地手續(xù)及拆遷安置工作，中新綿世方面負(fù)責(zé)提供項(xiàng)目實(shí)施所需的全部資金，項(xiàng)目整理出來的土地對(duì)外公開出讓取得收入后，郫縣土地儲(chǔ)備中心先按中新綿世在項(xiàng)目的實(shí)際投入返還成本，再按項(xiàng)目土地出讓收入的23％支付中新綿世投資收益。此案例資料來源于2010年3月15日發(fā)布的《北京綿世投資集團(tuán)股份有限公司關(guān)于參股公司正在進(jìn)行的土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目提前終止和結(jié)算的公告》。[7]北京案例的相關(guān)資料來源于《北京千億土地儲(chǔ)備貸款成房市推手》，載于《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》2010年4月17日版。教學(xué)目標(biāo)：了解聲音的產(chǎn)生，聲源，聲音的傳播，聲速掌握聲音特性：響度、振幅、音調(diào)、頻率、音色知識(shí)梳理聲音是由于物體的振動(dòng)產(chǎn)生的；正在發(fā)聲的物體叫聲源；聲音的傳播需要介質(zhì)，聲音可以在液體、固體、氣體中傳播，但是不能在真空中傳播，聲音是一種波，它具有搭載信息和傳遞能量的作用。聲音的強(qiáng)弱成為響度，振動(dòng)的幅度稱為振幅。聲音的振幅越大，響度越大；聲音的高低叫做音調(diào)；振動(dòng)的快慢常用每秒振動(dòng)的次數(shù)---頻率，頻率的單位是Hz(赫茲)；聲音的高低決定于聲音的振動(dòng)頻率，聲音的振動(dòng)頻率越高，音調(diào)越高，頻率越低，音調(diào)越低；音色取決于發(fā)生器的材料和結(jié)構(gòu)；聲音的三要素：響度、音調(diào)、音色。噪聲：難聽的、令人厭煩的聲音、噪聲的波形是雜亂無章的；從環(huán)境保護(hù)的角度考慮，凡是影響人們正常學(xué)習(xí)、工作和休息的聲音都屬于噪聲；減少噪聲的主要途徑：控制噪聲的聲源（改變、減少或停止聲源的振動(dòng)），阻斷噪聲傳播（主要方法是歌聲、吸聲和消音），在人耳處減弱噪聲（戴護(hù)耳器，如耳塞、耳罩或頭盔等）。人耳能聽到的聲波的頻率的范圍通常在20Hz到20000Hz，高于20000Hz的聲波叫做超聲波，低于20Hz的聲波叫做次聲波；與可聽聲相比，超聲波具有方向性好（聲吶）、穿透力強(qiáng)、易于獲取比較集中的聲能等特點(diǎn)，應(yīng)用：聲吶、B超成像、超聲波速度測定器、超聲波焊接器（塑料袋封口）；檢測和控制次聲波有助于減少它的危害，并可用來預(yù)報(bào)地震、臺(tái)風(fēng)和檢測核爆炸。附錄資料：不需要的可以自行刪除記敘文基礎(chǔ)知識(shí)（一）記敘文的特點(diǎn)1、概念：以記敘、描寫為主要表達(dá)方式，以寫人記事，寫景狀物為主要內(nèi)容的文章。2、分類：A、按樣式分：通訊、回憶錄、游記、新聞、參觀訪問記、民間故事。B、記敘內(nèi)容分：寫人、敘事、寫景、狀物。（二）記敘的要素和人稱記敘的要素：時(shí)間、地點(diǎn)、人物、事件的起因、經(jīng)過和結(jié)果。A、時(shí)間：一般用時(shí)間詞表示；也有的間接表示事件的發(fā)生時(shí)間。B、地點(diǎn)：單一地點(diǎn)，事件在一處發(fā)生；還有的事件隨情節(jié)發(fā)展而轉(zhuǎn)換。C、人物：有主要人物和次要人物之分。主要人物往往體現(xiàn)文章的中心思想，次要人物幫助形成完整的情節(jié)，并對(duì)主要人物起襯托作用。D、起因：指引發(fā)事件的原因，一般在開頭，也有在后頭（倒敘）E、經(jīng)過：指事件發(fā)展的過程，復(fù)雜事件的經(jīng)過往往包含若干階段，可先概括再綜合。F、結(jié)果：指事件的結(jié)尾，一般也用記敘描寫的表達(dá)方式，它是事件的一部分。如以抒情議論結(jié)尾的不能當(dāng)作結(jié)果。記敘的人稱：A、第一人稱：以“我”、“我們”的身份敘述。“我”是其中的一個(gè)人物，文章記敘的人和事都是“我”的所見、所聞、所想，容易使讀者產(chǎn)生真實(shí)而親切的感覺。文中如有心理活動(dòng)描寫必定是“我”的，其他人物的心理活動(dòng)只能是“我”猜測的，不可直接描寫他人的心理活動(dòng)。B、第二人稱：出現(xiàn)在用第一人稱或第三人稱的敘述中，出于直接抒情的需要。但記敘文通篇一般不采用第二人稱。C、第三人稱：指作者站在“第三者”的立場上把人物的經(jīng)歷和事件的經(jīng)過告訴讀者。文中每人物都有自己的名字或稱謂，沒有“我”這個(gè)代詞。其好處在于人物事件的展開不受時(shí)間和空間的限制，有比較廣闊的活動(dòng)范圍，便于塑造人物形象和表現(xiàn)文章主題，文中每個(gè)人物的心理活動(dòng)都可描寫。（三）記敘的順序記敘的順序指記敘文材料安排方式，一般可分為順敘、倒敘、插敘。1、順敘：記敘的材料按時(shí)間推移、地點(diǎn)轉(zhuǎn)移和事件發(fā)展的先后順序來敘述的方法。用順敘寫的文章、層次、段落和事件發(fā)展的過程基本一致，可從時(shí)間推移、程序推進(jìn)、空間轉(zhuǎn)換等標(biāo)志著手，理清思路。2、倒敘：先把事件的結(jié)果寫出，或先把后發(fā)生的事（或是某個(gè)突出的片斷或結(jié)局）敘述，然后再按事情的發(fā)生發(fā)展記敘，最后落到結(jié)果，使首尾呼應(yīng)。其注意點(diǎn)：①開頭一般先寫結(jié)果，或是由眼前的事物引起回憶；②開始追述時(shí)，文章一般要用一兩