新人培訓資料

精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)專心---專注---專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)手機廣告產(chǎn)品知識要點一.短信平臺產(chǎn)品有2種:東信通行業(yè)應用管理平臺:客戶自行隨時隨地發(fā)送,但只能做為行業(yè)應用,如企業(yè)通知,企業(yè)會議通知,客戶關懷等少量信息的發(fā)送.必須有企業(yè)簽名.企業(yè)簽名是客戶在向我們注冊時的簡稱.東信通商情廣告管理平臺:只能由公司給客戶代發(fā).也是我們現(xiàn)在主要的業(yè)務.二.技術術語1.短信通道:我們要將信息發(fā)送到用戶手機上,必須通過移動運營商的移動網(wǎng)絡,才能將信息發(fā)送到用戶手機上.用戶手機收到信息后,信息后面會顯示一串號碼,這就是短信通道.短信通道有三種:1.直接同移動運營商合作,通過運營商短信網(wǎng)關發(fā)送的,就叫短信網(wǎng)關通道.2.通過短信貓加手機卡發(fā)方式發(fā)送的,就叫卡發(fā)3.通過運營商直接代發(fā),有運營商直接模擬成別的號碼發(fā)送的,就叫模擬網(wǎng)關通道發(fā)送.目前中國有三大移動運營商是:中國移動,中國聯(lián)通,中國電信.移動公司短信網(wǎng)關通道號是10657xxxxxxx,移動公司只能發(fā)送移動的手機,移動手機接收到信息后顯示的號碼就是10657xxxxxxx的.目前用移動公司發(fā)出來的信息,在信息內(nèi)容后面都需要有接入公司的簽名.如我們在廣州移動接入的移動短信通道,簽名就是[東信網(wǎng)絡]聯(lián)通公司短信網(wǎng)關通道號是10655xxxxxxx,聯(lián)通公司只能發(fā)送聯(lián)通的手機,聯(lián)通手機接收到信息后顯示的號碼就是10655xxxxxxx的.電信公司短信網(wǎng)關通道號是本地電信公司所在地的電話區(qū)號+電話號碼,電信公司可以發(fā)送移動手機,聯(lián)通手機及小靈通手機,真正做到三網(wǎng)合一,手機接收到信息后顯示的就是電話區(qū)號+電話號碼.通道資源:目前公司已有的短信通道資源有3種:A.電信短信網(wǎng)關通道B.移動短信網(wǎng)關通道<該通道有簽名,簽名是[東信網(wǎng)絡]>C.短信卡發(fā)D.彩信卡發(fā)短信長度:用電信短信網(wǎng)關通道,移動短信網(wǎng)關及卡發(fā)通道發(fā)移動,聯(lián)通的手機短信息長度是70個字符,每個字,字母,及半角或全角的標點符號都算一個字符.電信通道發(fā)小靈通56個字符.用移動短信網(wǎng)關通道發(fā)送的信息,短信息正文內(nèi)容加企業(yè)簽名等于己于70個字符.信息安全:我們給客戶代發(fā)的信息,客戶信息中的內(nèi)容必須符合國家的信息安全及公司規(guī)定的相關信息安全.如法輪功,國家政治安全,黃賭毒,假發(fā)票,二手車等信息.6.發(fā)送速度:70W條/每小時目前我們主要是用電信網(wǎng)關通道發(fā)送.到達率:將信息成功發(fā)送到用戶手機上的到達率.90-95%左右.實時監(jiān)控發(fā)送:如客戶需要監(jiān)控發(fā)送過程,可以通過QQ遠程協(xié)助的方式,實時監(jiān)控發(fā)送.三.彩信直投廣告產(chǎn)品說明書產(chǎn)品說明彩信直投廣告是指將廣告信息以彩信的形式直接發(fā)送到目標用戶的手機上，實現(xiàn)精準投放。什么是彩信彩信又稱多媒體信息服務（MMSMultimediaMessagingService），它最大的特色就是支持多媒體功能，能夠傳遞功能全面的內(nèi)容和信息，這些信息包括文字、圖像、聲音、數(shù)據(jù)等各種多媒體格式的信息。目前我們常見的“手機報紙”等服務都是通過彩信的方式發(fā)送給用戶的。彩信容量有大小限制嗎嚴格地說，彩信內(nèi)容是沒有大小限制的。但由于目前的彩信手機對能夠發(fā)送和接收的彩信大小存在一定的限制為了保證彩信發(fā)送的成功率，目前中國移動將每條彩信的容量最大限制在50K。這是一個可以設定的值，隨著新的彩信終端的不斷推出和網(wǎng)絡的進一步發(fā)展，彩信大小的限制值將不斷提高。用戶接收彩信收費嗎用戶接收彩信完全免費。所有的手機用戶都可以接收彩信嗎不是。支持彩信功能的手機才能接收彩信。2005年初以后上市的手機基本上都具有彩信功能，據(jù)初步統(tǒng)計，目前所有手機用戶中70%以上都能接收彩信，而且這個比例還會不斷上升。產(chǎn)品規(guī)格彩信可以分為多幀，每幀可以同時有文字、圖片和聲音，彩信內(nèi)容大小應小于50K，一般最多可制作8幅精美圖片或2萬5千個漢字。目前暫不支持視頻，隨著彩信容量限制的擴大，可以制作視頻廣告。產(chǎn)品特色豐富：相比短信，彩信可承載的信息量更大，形式更靈活，因此具有更豐富的廣告表現(xiàn)能力。除基本的文字信息以外，更配有豐富的彩色圖片、聲音、動畫、震動等多媒體的內(nèi)容，圖文并貌，生動直觀，不僅可以為廣告主很好的傳播促銷信息，更可以將廣告主的品牌內(nèi)涵融入到彩信中，進行有效的品牌推廣宣傳。新穎：彩信廣告是一種全新的媒體傳播形式，時尚新穎，用戶新鮮感強，易引起用戶的關注和記憶。大容量：容量為50K的彩信，相當于8幅精美圖片或2萬5千個漢字，可以全面?zhèn)鬟_企業(yè)形象和銷售信息，有助于商家從紛繁喧囂的傳播環(huán)境中脫穎而出。發(fā)布靈活：彩信廣告對客戶而言，是一種富于創(chuàng)意的全新直投式廣告形式；和普通短信一樣，彩信廣告的發(fā)布時間可以自由控制,不受傳統(tǒng)廣告制作、發(fā)行周期的影響，直接投放。再營銷：廣告主制作精美的彩信廣告進行投放，用戶更是會保存甚至轉(zhuǎn)發(fā)給相關有需要的親朋好友查閱，能獲得長久倍增的經(jīng)濟效益。東信網(wǎng)絡擁有目前最精準最豐富的彩信用戶數(shù)據(jù)庫，覆蓋全國各個省市，可根據(jù)潛在客戶群體所在地區(qū)、城市、年齡、性別、興趣偏好等方面進行客戶的深度挖掘與細分，實現(xiàn)廣告的精準投放。彩信廣告除自身優(yōu)勢特點外與短信直投廣告具備類似的優(yōu)勢，如到達率高、時效性強、成本低廉等。各類型媒體特色比較表媒體類型項目內(nèi)容手機媒體（彩信直投）互聯(lián)網(wǎng)絡電視廣播報紙雜志目標定位性準確受眾區(qū)分廣泛廣泛廣泛受眾區(qū)分受眾到達率高低低低低低即時性高中中中低無區(qū)域性高無中中中無互動性高中中中無無傳送方式主動主／被動被動被動被動被動傳送形式文字、聲音、動畫文字、聲音、動畫動態(tài)畫面、聲音聲音文字、圖片文字、圖片空間無限制限制限制無限制限制限制客戶伴隨時間長短短短短短成本性低中高低高中產(chǎn)品價格彩信直投廣告費用包括制作費和投放費兩部分。制作費是由我司的專業(yè)創(chuàng)意設計師將客戶廣告訴求制作成彩信的費用，如果客戶自行設計制作，則無制作費。投放費是將制作好的彩信廣告按照合同要求投放給手機用戶的費用，按條收費。客戶報價制作費：2000元投放費：投放量投放單價備注2萬-5萬條0.30元/條1萬條起發(fā)5萬-10萬條0.25元/條10萬條以上0.23元/條產(chǎn)品服務一站式服務可以為廣告主提供從推廣需求分析、廣告文案策劃、廣告創(chuàng)意、彩信設計制作、目標客戶選擇、彩信廣告投放、投放效果評估等一站式的周到服務?？蛻艚?jīng)理制為每一個客戶配備專業(yè)的客戶經(jīng)理提供全流程的服務產(chǎn)品銷售管理銷售流程企業(yè)營銷推廣需求營銷顧問上門溝通通手機廣告方案策劃向企業(yè)提交策劃案企業(yè)對方案進行評估簽訂協(xié)議企業(yè)營銷推廣需求營銷顧問上門溝通通手機廣告方案策劃向企業(yè)提交策劃案企業(yè)對方案進行評估簽訂協(xié)議廣告內(nèi)容制作廣告內(nèi)容制作手機廣告投放手機廣告投放投放效果專業(yè)評估投放效果專業(yè)評估繼續(xù)跟蹤服務繼續(xù)跟蹤服務是否可行是否可行說明：廣告內(nèi)容制作環(huán)節(jié)由秦四劍負責，如客戶自行設計制作彩信，則無廣告內(nèi)容制作環(huán)節(jié)；客戶經(jīng)理可將我司宣傳彩信發(fā)送給客戶相關人員，以增強客戶體驗；對于大客戶，如客戶對本產(chǎn)品感興趣可根據(jù)客戶需求先制作彩信樣稿供其體驗。最低銷售數(shù)量本產(chǎn)品最低銷售數(shù)量為10萬條業(yè)務接口廣告文案策劃：秦四劍彩信設計制作：秦四劍廣告投放：豐南方合同管理：豐南方業(yè)務申請價格、付款方式、業(yè)務費用等按照短信直投產(chǎn)品管理辦法執(zhí)行電話溝通要點打到前臺：請幫我轉(zhuǎn)一下你們市場部問：你是哪里的？回答：我是傳媒公司的（？或跟他們關系密切的其他類型公司，有些業(yè)務上的合作）想找你們市場部談下業(yè)務上的一些合作基本切入方式：您好,我是東信傳媒的，是為客戶的宣傳推廣提供服務的我們是做新興媒體宣傳的，我想可能會對你們公司的宣傳推廣有所幫助，所以冒昧打電話給您，希望沒有打擾您的工作。我們主要是利用手機這種新型媒體為客戶開展推廣宣傳服務的，（停頓，看對方是否了解）主要是利用手機這個新的媒體平臺，利用短信，彩信，WAP這些方式，給客戶在宣傳推廣上提供服務（停頓）我覺得這種新的媒體，對你的宣傳推廣會有幫助。您看什么時間有空，我來拜訪一下您，向您介紹一下我們公司和服務，您先了解一下。手機媒體的優(yōu)點：1、跟傳統(tǒng)媒體比，成本低、到達率高、時效性強，2、通過短信、彩信、WAP等方式，將您的宣傳信息直接傳遞給消費者（忌說“可以用短信直接發(fā)到客戶手機上”）我們的優(yōu)勢：1、跟電信移動聯(lián)通運營商有良好的合作和正式授權(quán)；2、建立了功能強大的數(shù)據(jù)庫，能夠根據(jù)客戶需要進行細分，選擇客戶需要的目標群體；基本細分：區(qū)域、卡的種類、手機消費額；更專業(yè)的細分：業(yè)主、車主、股民、商務人士、高消費人群等邀約您看您什么時候方便，我過去向您介紹一下。重要問題的應對：客戶：我不需要這個東西（我現(xiàn)在不想做）回答：我想您可能對我們這種新的媒體還不熟悉，這種媒體跟傳統(tǒng)的媒體宣傳方式相比有很多優(yōu)勢，我想對您公司的宣傳推廣應該會很有幫助，你什么時候有時間，不如我向您介紹一下，您可以先了解一下再說?？蛻簦何覀冏鲞^，現(xiàn)在有合作伙伴了回答：這個沒關系，不同的公司有各自的優(yōu)勢，在數(shù)據(jù)庫資源和服務能力上也各有不同，您可以先了解一下我們公司，至于是否合作可以以后再說。客戶：“是手機群發(fā)是吧”有誤解回答：“我不知道您是不是有所誤會，群發(fā)是只我們的信息傳遞方式，但是我們的服務不是簡單的短信群發(fā)，我們的服務是建立在數(shù)據(jù)庫細分基礎上的定向發(fā)送“客戶：“是手機短信是吧”大概知道回答：“短信只是手機廣告的一種方式，還有彩信/WAP廣告等其他方式可以選擇，選哪種方式要看客戶的需要”有興趣，愿意了解回答方式：（趁熱打鐵）那您看什么時候有時間，我過來向您介紹一下。二、打到負責部門請問宣傳推廣是由你們部門負責的嗎？請問你們這邊哪位負責宣傳推廣方面的工作？客戶：你們是做什么的?回答：我們是做新興媒體的宣傳服務的，我想可能會對你們公司的宣傳推廣有所幫助，所以冒昧打電話給您，希望沒有打擾您的工作。我們主要是利用手機這種新型媒體為客戶開展推廣宣傳服務的，主要是利用手機這種新型媒體平臺，利用短信，彩信，WAP這些方式，給客戶在宣傳推廣上提供服務房產(chǎn)專業(yè)基礎知識問答1

問：什么是商品房？答：是指在市場經(jīng)濟條件下，通過出讓方式取得土地使用權(quán)后開發(fā)建設的房屋，均按市場價出售。商品房根據(jù)其銷售對象的不同，可以分為外銷商品房和內(nèi)銷商品房兩種。2問：商住住宅

答：是soho（居家辦公）住宅觀念的一種延伸。它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設施，尤其是網(wǎng)絡功能的發(fā)達，使居住者在居住的同時又能從事商業(yè)活動的住宅行式。3問：商業(yè)用房是指各類商店、門市部、飲食店、糧油店、菜場、理發(fā)店、照相館、浴室、旅社、招待所等從事商業(yè)和為居民生活服務所用的房屋。4問：復式住宅？答：復式住宅是受躍層式住宅啟發(fā)而創(chuàng)造設計的一種經(jīng)濟型住宅。這類住宅在建造上仍每戶占有上下兩層，實際是在層高較高的一層樓中增建一個1.2米的夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅（復式為3.3米，而一般躍層為5.6米），復式住宅的下層供起居用，炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡眠和貯藏用，戶內(nèi)設多處入墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層的地板。因此復式住宅具備了省地、省工、省料又實用的特點，特別適合子三代、四代同堂的大家庭居住，既滿足了隔代人的相對獨立，又達到了相互照應的目的。5問：躍層式住宅？答：躍層式住宅是近年來推廣的一種新穎住宅建筑形式。這類住宅的特點是，內(nèi)部空間借鑒了歐美小二樓獨院住宅的設計手法，住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨用小樓梯聯(lián)接。躍層式住宅的優(yōu)點是每戶都有二層或二層合一的采光面，即使朝向不好，也可通過增大采光面積彌補，通風較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。6問：酒店式公寓

答：酒店式公寓概念最早源于歐洲，是當時旅游區(qū)內(nèi)租給游客供其臨時休憩的物業(yè)，由專門的管理公司進行統(tǒng)一上門管理，既有酒店的性質(zhì)，又相當于個人的臨時住家，這些物業(yè)就成了酒店式公寓的雛形。國內(nèi)的酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳，然后在上海、北京等地均有開發(fā)，但前幾年并未形成熱點。7問：板式小高層

答：國家住宅工程中心副總工程師開彥先生認為：板式小高層是一種不規(guī)范的叫法。我們目前常說的板式小高層是指由多個住宅單元組合而成，每單元均設有樓梯、電梯的小高層住宅，目前大多在９至１２層左右。６層以下的稱為多層；更高的則稱為高層，這與標準規(guī)范有些出入。塔樓主要是指以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。通俗地說，塔樓以電梯、樓梯為布局核心，上到樓層之后，向四面走可以直接進入戶內(nèi)；而板樓由許多單元組成，每個單元用自己單獨的樓梯、電梯。但從其外觀上看，不一定都呈一字型，也可以是拐角、圍合等形狀。8問：聯(lián)排別墅

聯(lián)排別墅為城區(qū)住宅，系指在城區(qū)的沿街聯(lián)排而建的市民城區(qū)房屋。9問：雙景住宅

答：雙景住宅-就是樓盤不僅要營造社區(qū)自身的小環(huán)境，社區(qū)周圍還有賞心悅目的自然風光，社區(qū)內(nèi)外要講究合二為一，使社區(qū)內(nèi)景包括建筑樓體與社區(qū)天然外景相協(xié)調(diào)，達到居室內(nèi)外環(huán)境互動、交相輝映，正所謂借外景造內(nèi)景。10問：水景商品房是指依水而建的房屋。11問：花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓，也稱花園別墅。帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，一般為高收入者購買。12問：洋房與別墅的區(qū)別洋房介于別墅和多層之間。這種房子比多層的房子戶數(shù)少，也比多層的房子配套全，綠化也更漂亮，層說也較少。和別墅相比較來說，垂直上來看別墅是一套房子包括地下室，一樓一直到頂樓，都是一個產(chǎn)證。而洋房是一層一戶甚至是一層可能有兩戶。每層又各是各家，這一點和多層是一樣的。13問：公寓式住宅相對于獨院獨戶的西式別墅住宅而言。一般建在大城市，大多數(shù)是高層，標準較高，每一層內(nèi)有若干單戶獨用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等等，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用。14問：安居工程住房是指直接以成本價向城鎮(zhèn)居民中低收入家庭出售的住房，優(yōu)先出售給無房戶、危房戶和住房困難戶，在同等條件下優(yōu)先出售給離退休職工、教師中的住房困難戶，不售給高收入家庭。成本價由征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建安工程費、住宅小區(qū)基礎設施建設費（小區(qū)級非營業(yè)性配套公建費，一半由城市人民政府承擔，一半計入房價）、1%－3%的管理費、貸款利息和稅金等7項因素構(gòu)成。15問：經(jīng)濟適用住房是指根據(jù)國家經(jīng)濟適用住房建設計劃安排建設的住宅。由國家統(tǒng)一下達計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經(jīng)批準的收費實行減半征收，出售價格實行政府指導價，按保本微利的原則確定。16問：何為標準綠色住宅

答：綠色住宅是全方位的、立體環(huán)保工程，它將隨著社會的進步、技術的發(fā)展而日臻完美，主要包括：使用高科技環(huán)保型建材、推廣污水處理再利用技術、充分利用自然光資源、對小區(qū)垃圾實行無公害處理17問：成套住宅是指由若干臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道或客廳等組成的供一戶使用的房屋。18問：非成套住宅是指供人們生活居住的但不成套的房屋。19問：低層住宅指一層至三層的住宅。20問：多層住宅指四層至六層的住宅。21問：小高層住宅指七層至十二層的住宅。22問：高層住宅指十層及十二層以上的住宅。23問：塔式高層住宅以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。24問：單元式高層住宅由多個住宅單元組合而成，每單元均設有樓梯、電梯的高層住宅。25問：通廊式高層住宅由共用樓梯、電梯通過內(nèi)、外廊進入各套住宅的高層住宅。26問：單元式住宅是指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式。通常每層樓面只有一個樓梯，住戶由樓梯平臺直接進入分戶門，一般多層住宅每個樓梯可以安排24到28戶。所以每個樓梯的控制面積又稱為一個居住單元。27問：居住空間

系指臥室、起居室（廳）的使用空間。28問：標準層

標準層是指平面布置相同的住宅樓層。

29問：陽臺

陽臺是指供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間。

30問：平臺

平臺是指供居住者進行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。31問：起居室（廳）

供居住者會客、娛樂、團聚等活動的空間。32問：廚

房

供居住者進行炊事活動的空間。33問：衛(wèi)生間

供居住者進行便溺、洗浴、盥洗等活動的空間。34問：什么是小戶型對于小戶型的概念，目前沒有一個嚴格規(guī)范的說法，但業(yè)內(nèi)人士比較認可的一種說法是，一居室銷售面積在60平方米以下，二居室銷售面積在80平方米以下，三居室銷售面積在100平方米以下。小戶型由于面積小，空間安排得相對緊湊，廳的面積在20平方米以內(nèi)，臥室的面積在15平方米以內(nèi)，無論一居室、兩居室還是三居室，一般都只有一個衛(wèi)生間。其特點是每個空間面積都比較小，但能滿足人們生活的基本需求。35問：什么是小戶型對于大戶型的概念，目前沒有一個嚴格規(guī)范的說法，但在業(yè)內(nèi)一般要超過120平米才能稱為大戶型。36問：預售價

預售價也是商品房預（銷）售合同中的專用術語；預售價不是正式價格，在商品房交付使用時，應按有批準權(quán)限部問核定的價格為準。37問：起價

起價也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價。房產(chǎn)廣告中常表“×××元／平方米起售”，以較低的起價來引起消費者的注意。38問：均價

均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價，但也有例外，前段時期某高層物業(yè)推出的"不計樓層、朝向，以2800元／平方米統(tǒng)一價銷售"，即以均價作銷售價，也不失為引人矚目的營銷策略。

39問：基價

基價也叫基礎價，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數(shù)增減樓層，朝向差價后而得出。

40問：一次性買斷價

一次性買斷價是指買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價格術語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務，不得隨意變更。

41問：定金

定金是指當事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務人履行債務，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實現(xiàn)。根據(jù)我國發(fā)法通則和《擔保法》八十九條規(guī)定，定金應當以書面形式約定，當事人在定金合同中應約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當事人約定，但不得超出合同標的額的20%。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應當向購房者雙倍返還定金。

42問：建筑面積

住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。

43問：使用面積又稱“套內(nèi)面積”，它是在實用面積的基礎上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個內(nèi)容空間的概念。44問：公用面積

住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分攤問題。

45問：實用率

實用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率。即實用率＝套內(nèi)建筑面積／套內(nèi)建筑面積＋分攤的共有共用建筑面積46問：容積率

容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在1萬平方米的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0.4。47問：綠化率

綠化率是指項目規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設用地面積之比。對購房者而言，綠化率高為好。

48問：綠地率

綠地率描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（%

）。綠地率所指的“居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地”主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。

49問：HTMLCONTROLForms.HTML:Hidden.1二手房

二手房即舊房。新建的商品房進行第一次交易時為“一手”，第二次交易則為“二手”。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。

50問：期房

期房是指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。期房在港澳地區(qū)稱做為買“樓花”，這是當前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項目。而在成都市通常對期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。

51問：存量房是指已被購買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋。52問：現(xiàn)房

所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。在成都市通常意義上指的現(xiàn)房是指項目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。

53問：準現(xiàn)房

準現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。

共有房產(chǎn)

54問：尾房

尾房又稱掃尾房。它是房地產(chǎn)業(yè)進入散戶零售時代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。一般情況下，當商品住宅的銷售量達到80％以后，一般就進入房地產(chǎn)項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴重。

55問：爛尾房

爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，開發(fā)總量供大于求，導致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進行后續(xù)建設，甚至全盤停滯的積壓樓宇。“爛尾”的情況一般不會發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時候的，而是隨著項目的不斷推進，一步步顯現(xiàn)。56問：什么是按揭？答：按揭是英文mortgage（抵押）的音譯，是指按揭人將房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給提供貸款的銀行作為還款保證，按揭人在還清貸款后，按揭受益人立即將所涉及的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給按揭人的行為。57問：什么是印花稅？答：印花稅的客稅對象是房地產(chǎn)交易中的各種憑證，包括房屋因買賣、繼承、贈與、交換、分割等發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時所書立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，稅率為萬分之五。58問：房地產(chǎn)交易手續(xù)費

答：是指由政府依法設立的，由房地產(chǎn)主管部門設立的房地產(chǎn)交易機構(gòu)為房屋權(quán)利人辦理交易過戶等手續(xù)所收取的費用。59問：物業(yè)管理服務費

答：物業(yè)管理服務費是指物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托物業(yè)管理單位對居住小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、整治及提供與居民生活相關的服務所收取的費用。60問：什么是認籌認籌相當于內(nèi)部認購，從法律上講一般此時開發(fā)商尚未取得預售許可證。61問：什么是內(nèi)部認購

答：近年來，許多房地產(chǎn)發(fā)展商在尚沒有獲得《商品房預售許可證》等有關證件之前，以在小范圍內(nèi)推出一種內(nèi)部認購的方式銷售商品房。內(nèi)部認購的最重要前提是具有一定幅度的購房優(yōu)惠，優(yōu)惠一般是比照開盤價而言的，如果按照目前房地產(chǎn)發(fā)展商通行的低開高走的營銷原則，內(nèi)部認購價應該是該商品房銷售過程中的最低時段價，購房者應給予謹慎的關注。同時，房地產(chǎn)營銷商為了保證盡可能多的贏利，會嚴格地限制和控制內(nèi)部認購的銷售量和時間。聰明的購房者如在作好預先準備的前提下果斷出手，往往能得到實在的優(yōu)惠，這樣一套房計算下來可能會有數(shù)以幾萬計的便宜。當然，這種便宜與風險共存，購房者要十分慎重地考察該項目發(fā)展商的資質(zhì)是否可靠，以免不小心攤上麻煩，使自己的合法權(quán)益受到損害。62HTMLCONTROLForms.HTML:Hidden.1HTMLCONTROLForms.HTML:Hidden.1問：五

證

答：房地產(chǎn)商在預售商品房時應具備《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程開工證》、《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》，簡稱“五證”。其中前兩個證由規(guī)劃部門核發(fā)，《開工證》由建設部門核發(fā)，《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》由國土資源部門和房屋管理局核發(fā)。客人常問到的問題1.現(xiàn)在短信公司這么多，說出你們公司的優(yōu)勢在哪里？這個問題問的很好，我想您一定是一位非常注重品質(zhì)的人，我們公司的優(yōu)勢體現(xiàn)在具有全國2.8億個非常精準的數(shù)據(jù)資源，是廣東省民營科技企業(yè)及贏在中國創(chuàng)業(yè)36強企業(yè)，目前由我們公司獨家服務的大型房地產(chǎn)企業(yè)有：碧桂園、中海地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、九鼎地產(chǎn)、萬科地產(chǎn)等。您覺得跟我們公司合作還有哪些顧慮呢?2.你們的數(shù)據(jù)多久更新一次？這個問題問的很好，我們公司的很多合作伙伴都非常關注這個問題，為了能夠更有質(zhì)量的服務我們的合作伙伴，我們數(shù)據(jù)庫1—2個月會定時更新一次。3.你們公司現(xiàn)在跟哪些客戶在合作?比如房地產(chǎn)客戶有多少?.....這個問題問的很好，我們公司是一家專門服務像您公司知名度那么高的企業(yè)來實現(xiàn)自己價值的公司，現(xiàn)在我們跟很多大的房地產(chǎn)公司合作，比如光大地產(chǎn)、萬科地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等合作。而且我們合作的非常愉快。4.不是說現(xiàn)在國家規(guī)定不能發(fā)短信了嗎?一旦被投訴將影響我們公司的品牌？這個問題提的很專業(yè)，我相信您一定是對國家時事非常關注，非常愛國的好領導，現(xiàn)在不是所有的短信都不能發(fā)，國家只打擊那些黃、賭、毒、六合彩等有危害國家穩(wěn)定的非法短信，但是對于我們合法的商業(yè)短信廣告是不會對您公司的品牌受到影響的。即使出現(xiàn)有些人投訴，我們公司將會承擔起相關的責任，所以請您放心使用。5.我們怎么知道你們有沒有發(fā)送?發(fā)送了多少?到達了多少?發(fā)送報告截圖可以做假的,不真實.(有沒有方法我們自己可以監(jiān)控到?有沒有第三方監(jiān)控?)這個問題問的很好，我們公司很多合作伙伴都顧慮這個問題，我們非常理解，我們公司能夠在這個行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，因為我們公司的宗旨是是誠信經(jīng)營、為客戶創(chuàng)造更大價值，不是靠偷工減料來騙取客戶的錢，我們都會保證發(fā)送的數(shù)量及質(zhì)量，請您放心，如果您確實不放心，您可以通過遠程監(jiān)控來看著我們發(fā)送。您還有什么顧慮嗎？6.東信網(wǎng)絡?沒聽說過呀?這個問題問的很好，我想您一定對短信廣告非常了解，正因為您沒有聽說過，所以今天我親自來拜訪您就是為了通過服務像您在業(yè)內(nèi)那么有知名度的企業(yè)，來實現(xiàn)我們公司的價值，更大提高我們公司的知名度。7.你們公司在東莞?那你們的服務對我們來說沒什么保證效益?不可靠?我們公司總部在東莞，我們這邊有分公司，有我們宏大的服務隊伍在這邊，您覺得哪方面不可靠呢？8.我們已有合作商了,而且合作很愉快.已簽了長期合約,現(xiàn)在不需要?哦，很好，恭喜您選擇了一家合作那么愉快的公司，不過我今天打電話給您不是要求您一定要跟我們合作，只是為了您能夠跟現(xiàn)在合作的公司合作的更加成功，實現(xiàn)更好的效果，我作為內(nèi)行人，看能不能給您一些寶貴的建議。您愿意嗎接收我的建議嗎？9.你覺得什么時候發(fā)送的效果最佳?我覺得效果是相對的，發(fā)送時間只是一個非常重要的因素之一，還會受我們的營銷內(nèi)容、房地產(chǎn)大環(huán)境等因素的影響，不過選對發(fā)送時間也是非常重要的，通過我從事這個行業(yè)的經(jīng)驗，我建議您在星期五、星期六上午10點左右或者下午3點左右。您覺得如何？10.還發(fā)短信呀?現(xiàn)在都說是垃圾短信,我每次收到很多,我看都不看直接就刪除?現(xiàn)在短信在商業(yè)界來講是五大媒體之一，肯定會發(fā)的，按照現(xiàn)在情況來講，發(fā)送短信的人太多了，這是很正常的，就是對于收到?jīng)]有作用的人來講是一個垃圾短信，但是對于有作用的人來講是一個咨詢甚至是一個很好的商機。您覺得的呢？11.奧運了,我們不發(fā)短信?哦，我想請教一下您，奧運與發(fā)短信有什么關系呢？12.短信效果不好評估?太虛了.您這個問題問的很專業(yè)，我想您對廣告方面一定有自己獨到的見解和豐富的經(jīng)驗，我想請教您一個問題？您覺得哪些媒體比較好評估？13.近來老是下雨,發(fā)了都沒效果,前期不打算發(fā)了?是啊，近來天氣是比較差一點，我想對房地產(chǎn)銷售會帶來一些影響，但對于要買房的人不會受天氣的太多的影響，為了我們的銷售能夠前進一步，抵抗天氣的影響，投一些短信廣告精準告知一下有需求的客戶，我覺得還是非常有必要的。14.我已做了很多廣告了,短信廣告以