北京房地產(chǎn)外部環(huán)境分析報(bào)告

房地產(chǎn)外部環(huán)境分析報(bào)告

2022年11月28日北京此報(bào)告僅供客戶(hù)內(nèi)部使用。未經(jīng)遠(yuǎn)卓管理顧問(wèn)公司書(shū)面許可，其他機(jī)構(gòu)不得擅自傳閱、引用或復(fù)制。北京華融綜合投資公司戰(zhàn)略咨詢(xún)項(xiàng)目公司遠(yuǎn)景和戰(zhàn)略環(huán)境分析內(nèi)部診斷最佳實(shí)踐研究綜合分析實(shí)施舉措外部環(huán)境分析在戰(zhàn)略研究框架中的地位2外部環(huán)境研討會(huì)將在繼承北京華融歷史戰(zhàn)略規(guī)劃成果的基礎(chǔ)上，審視新環(huán)境變化帶來(lái)的歷史性機(jī)遇及威脅，我們將討論的核心議題是：

要求：本次研討會(huì)將聚焦于北京華融未來(lái)整體發(fā)展，而不簡(jiǎn)單局限于各子業(yè)務(wù)單元的發(fā)展，希望各位參會(huì)人員以集團(tuán)利益最大化角度思索問(wèn)題并提出建設(shè)性觀點(diǎn)我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展形勢(shì)如何？細(xì)分市場(chǎng)的市場(chǎng)空間及發(fā)展趨勢(shì)如何？競(jìng)爭(zhēng)情況如何？未來(lái)行業(yè)獲利趨勢(shì)如何？本次研討會(huì)目標(biāo)是否對(duì)我們有影響？影響是什么？未來(lái)我們應(yīng)如何選擇？3本部分研究所要回答的關(guān)鍵問(wèn)題宏觀環(huán)境對(duì)北京華融房地產(chǎn)戰(zhàn)略有什么影響？中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)人口發(fā)展趨勢(shì)城市化進(jìn)程政府調(diào)控影響與北京華融相關(guān)的細(xì)分市場(chǎng)吸引力如何？住宅地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)零售地產(chǎn)寫(xiě)字樓酒店4房地產(chǎn)住房地產(chǎn)商務(wù)地產(chǎn)零售地產(chǎn)工業(yè)地產(chǎn)其它商業(yè)地產(chǎn)典型代表市場(chǎng)影響因素業(yè)務(wù)特征住宅別墅酒店式公寓寫(xiě)字樓商務(wù)酒店商場(chǎng)ShoppingMall商鋪倉(cāng)庫(kù)工業(yè)廠房會(huì)展中心旅游酒店度假村人口數(shù)量/結(jié)構(gòu)人均收入水平居住條件及需求位置、環(huán)境配套城市地位、城市經(jīng)濟(jì)水平城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)城市布局特點(diǎn)人口數(shù)量/結(jié)構(gòu)人均消費(fèi)水平城市規(guī)模及布局商業(yè)業(yè)態(tài)創(chuàng)新城市工業(yè)特點(diǎn)、地位及結(jié)構(gòu)城市規(guī)劃布局增量開(kāi)發(fā)存量交易銷(xiāo)售為主，周期短增量開(kāi)發(fā)、存量改造銷(xiāo)售、租賃以及經(jīng)營(yíng)管理等可選擇方式多資金需求較大增量開(kāi)發(fā)、存量改造商業(yè)運(yùn)營(yíng)為先導(dǎo)多長(zhǎng)期持有與經(jīng)營(yíng)結(jié)合資金占用大多以自用廠房倉(cāng)庫(kù)為主，收益最穩(wěn)定------按物業(yè)用途劃分，房地產(chǎn)可分為住宅、商務(wù)、零售、工業(yè)地產(chǎn)等四大類(lèi)5目錄與華融房地產(chǎn)戰(zhàn)略相關(guān)的重要宏觀因素分析中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)人口發(fā)展趨勢(shì)城市化進(jìn)程政府調(diào)控華融在房地產(chǎn)主要細(xì)分行業(yè)中的機(jī)會(huì)分析住宅地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)零售地產(chǎn)寫(xiě)字樓酒店6主要發(fā)現(xiàn)綜述置身中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是北京華融的重要機(jī)會(huì)龐大的市場(chǎng)總量及潛在持續(xù)的增長(zhǎng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)不平衡帶來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)梯級(jí)發(fā)展機(jī)會(huì)但也是重大的挑戰(zhàn)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控將是政府長(zhǎng)期艱巨的任務(wù)，對(duì)企業(yè)發(fā)展帶來(lái)不確定性市場(chǎng)高速增長(zhǎng)同時(shí)，“透支未來(lái)”帶來(lái)階段總量過(guò)剩及結(jié)構(gòu)失衡，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不斷增加國(guó)際流動(dòng)資本過(guò)剩，國(guó)內(nèi)過(guò)度投機(jī)加大市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)入專(zhuān)業(yè)化競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資瓶頸限制了業(yè)務(wù)發(fā)展國(guó)企特征對(duì)北京華融房地產(chǎn)戰(zhàn)略的影響有良好的政府關(guān)系資源，但同時(shí)面對(duì)政府任務(wù)及企業(yè)市場(chǎng)化發(fā)展的利益平衡企業(yè)治理結(jié)構(gòu)影響企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力和最終的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)7-行業(yè)成熟度與房地產(chǎn)商業(yè)模式演變示意圖-房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)/產(chǎn)品型房地產(chǎn)投資/資本運(yùn)作型房地產(chǎn)金融/服務(wù)型時(shí)間行業(yè)規(guī)模中國(guó)大陸房地產(chǎn)香港房地產(chǎn)發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)高利潤(rùn)階段高風(fēng)險(xiǎn)/高回報(bào)產(chǎn)品創(chuàng)新中等利潤(rùn)階段適中風(fēng)險(xiǎn)/適中回報(bào)資本優(yōu)勢(shì)/規(guī)模優(yōu)勢(shì)微利階段低風(fēng)險(xiǎn)/低回報(bào)規(guī)模優(yōu)勢(shì)經(jīng)濟(jì)特征需求特征賣(mài)方市場(chǎng)對(duì)新增房產(chǎn)需求快速膨脹均衡市場(chǎng)對(duì)新增房產(chǎn)需求穩(wěn)定增長(zhǎng)買(mǎi)方市場(chǎng)以提升房產(chǎn)質(zhì)量的需求為主業(yè)務(wù)特征房產(chǎn)增量開(kāi)發(fā)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)物業(yè)經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)中介房地產(chǎn)金融服務(wù)房地產(chǎn)金融服務(wù)物業(yè)經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)中介房屋定制從世界范圍內(nèi)分析，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展有三大發(fā)展階段中國(guó)大規(guī)模開(kāi)發(fā)時(shí)代尚未結(jié)束，但少數(shù)領(lǐng)先城市土地稀缺時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨，市場(chǎng)也逐步接近均衡8三大宏觀因素從根本上決定未來(lái)中長(zhǎng)期中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的樂(lè)觀局面，但政府宏觀調(diào)控帶來(lái)了短期不確定性231房地產(chǎn)行業(yè)高速增長(zhǎng)人口增長(zhǎng)及結(jié)構(gòu)變化宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市化提速9——中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)歷史階段劃分——過(guò)熱－調(diào)控2002年出臺(tái)土地招拍掛制度2003年央行121號(hào)文件，提高房地產(chǎn)貸款門(mén)檻2004年提高銀行存貸款利率初步起飛期真正意義上的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)自1987年開(kāi)始形成1993.6超常發(fā)展期調(diào)控期平穩(wěn)發(fā)展期二次調(diào)控期理性化規(guī)模發(fā)展期?中國(guó)房地產(chǎn)新一輪增長(zhǎng)已經(jīng)持續(xù)了11年，現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)正處于二次調(diào)控期10我國(guó)國(guó)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)價(jià)格格連連續(xù)續(xù)11年““高高歌歌猛猛進(jìn)進(jìn)””，，社社會(huì)會(huì)、、政政府府對(duì)對(duì)房房地地產(chǎn)產(chǎn)過(guò)過(guò)熱熱可可能能導(dǎo)導(dǎo)致致的的““房房地地產(chǎn)產(chǎn)泡泡沫沫””越越來(lái)來(lái)越越擔(dān)擔(dān)心心…1991年～～2005年我我國(guó)國(guó)商商品品房房?jī)r(jià)價(jià)格格1997年～～2003年香香港港房房地地產(chǎn)產(chǎn)““泡泡沫沫””后后價(jià)價(jià)格格指指數(shù)數(shù)11政府府通通過(guò)過(guò)金金融融、、土土地地、、稅稅收收政政策策，，從從供供需需兩兩方方面面對(duì)對(duì)整整個(gè)個(gè)行行業(yè)業(yè)施施加加影影響響，，促促使使市市場(chǎng)場(chǎng)降降溫溫促進(jìn)進(jìn)土土地地供供應(yīng)應(yīng)透透明明化化，，規(guī)規(guī)范范了了房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)行行為為通過(guò)過(guò)加加強(qiáng)強(qiáng)政政府府對(duì)對(duì)土土地地的的規(guī)規(guī)劃劃和和出出讓讓的的控控制制，，加加強(qiáng)強(qiáng)了了政政府府調(diào)調(diào)控控市市場(chǎng)場(chǎng)的的力力度度企業(yè)業(yè)囤囤積積土土地地的的行行為為受受到到抑抑制制提高高了了土土地地獲獲取取的的難難度度和和成成本本促進(jìn)了行業(yè)內(nèi)內(nèi)企業(yè)項(xiàng)目策策劃等業(yè)務(wù)能能力的提升貸款利率的提提高，貸款審審批條件的嚴(yán)嚴(yán)格，將抑制制部分區(qū)域房房地產(chǎn)投資購(gòu)購(gòu)買(mǎi)過(guò)熱的現(xiàn)現(xiàn)象，控制總總體的需求規(guī)規(guī)模，減慢需需求增長(zhǎng)速度度擠出市場(chǎng)需需求中的泡沫沫成份政策總體導(dǎo)向向?yàn)橥ㄟ^(guò)對(duì)供供需的影響，，達(dá)到在供需需基本平衡的的情況下房?jī)r(jià)價(jià)穩(wěn)步上升土地政策金融政策供應(yīng)需求提高開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)銀行貸款的的門(mén)檻，有利利于資金實(shí)力力強(qiáng)的企業(yè)的的快速發(fā)展，，促進(jìn)行業(yè)的的整合和產(chǎn)業(yè)業(yè)升級(jí)促進(jìn)房地產(chǎn)企企業(yè)金融手段段的創(chuàng)新減緩房地產(chǎn)企企業(yè)的發(fā)展速速度，降低發(fā)發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)促進(jìn)行業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)模式的轉(zhuǎn)變變促進(jìn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)的轉(zhuǎn)變自2005年6月1日起，對(duì)個(gè)人人購(gòu)買(mǎi)住房不不足2年轉(zhuǎn)手交易的的，征收全額額營(yíng)業(yè)稅；對(duì)對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)非非普通住房超超過(guò)2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易易的，征收差差額營(yíng)業(yè)稅；；同時(shí)對(duì)別墅墅轉(zhuǎn)讓交易征征收土地增值值稅稅收政策12目錄與華融房地產(chǎn)產(chǎn)戰(zhàn)略相關(guān)的的重要宏觀因因素分析中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)人口發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)城市化進(jìn)程政府調(diào)控華融在房地產(chǎn)產(chǎn)主要細(xì)分行行業(yè)中的機(jī)會(huì)會(huì)分析住宅地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)零售地產(chǎn)寫(xiě)字樓酒店13受?chē)?guó)家宏觀環(huán)環(huán)境、行業(yè)特特殊因素等影影響，不同類(lèi)類(lèi)型物業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)化歷程、增增長(zhǎng)爆發(fā)點(diǎn)不不同91～92年87年98年99年2000年03年04年05年02年01年住宅商業(yè)物業(yè)寫(xiě)字樓酒店住宅寫(xiě)字樓商業(yè)用房規(guī)模住宅、商業(yè)用用房、辦公用用房投資總量量及增長(zhǎng)示意意圖南巡講話(huà)及十十四大市場(chǎng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)確立酒店取消福利分房房、銀行按揭揭配合零售業(yè)深度對(duì)對(duì)外資開(kāi)放辦公用房政策策性限制影響響減弱05年全面兌現(xiàn)WTO承諾，零售業(yè)業(yè)良好預(yù)期促促使零售地產(chǎn)產(chǎn)快速發(fā)展94年96年城市化率超過(guò)過(guò)30％，開(kāi)始加速速發(fā)展14中國(guó)城市化空空間布局三大城市群珠江三角洲城城市群、長(zhǎng)江江三角洲城市市群、京津環(huán)環(huán)渤海城市群群外向型經(jīng)濟(jì)為為主，制造業(yè)業(yè)和服務(wù)業(yè)發(fā)發(fā)達(dá)，具備強(qiáng)強(qiáng)大的輻射作作用七大城市帶是是沿長(zhǎng)江城市帶帶、沿隴海鐵鐵路城市帶、、哈大沈大城城市帶、沿京京廣鐵路城市市帶、濟(jì)青煙煙威城市帶、、綿德成渝沿沿線(xiàn)城市帶、、沿南昆鐵路路城市帶經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)潛力力較大，第一一、第二產(chǎn)業(yè)業(yè)為主，第三三產(chǎn)業(yè)較弱中心城市是以省會(huì)城市和和具有優(yōu)勢(shì)的的特色地級(jí)市市為主的區(qū)域域中心城市地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展的排頭兵該布局將容納納全國(guó)人口的50％，高素質(zhì)人人才的75％可創(chuàng)造85％的GDP，全國(guó)工業(yè)總總產(chǎn)值的90％外貿(mào)進(jìn)出口總總量95％未來(lái)20年，有2/3財(cái)富向珠三角角、長(zhǎng)三角和和京津環(huán)渤海海三大城市群群集聚未來(lái)中國(guó)城市市化演進(jìn)將形形成三大城市市群、七大城城市帶和若干干中心城市圈圈的格局**未來(lái)全國(guó)城市市空間布局還還會(huì)直接受政政府區(qū)域發(fā)展展政策影響15人口、財(cái)富的的集聚效應(yīng)，，將對(duì)未來(lái)我我國(guó)房地產(chǎn)不不同細(xì)分市場(chǎng)場(chǎng)產(chǎn)生影響總量需求快速速增長(zhǎng)，目前前仍是住宅地地產(chǎn)黃金時(shí)期期，預(yù)計(jì)到2030年之前都將保保持穩(wěn)定高速速增長(zhǎng)區(qū)域結(jié)構(gòu)快速速變化：經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)達(dá)大型城城市住宅集中中；郊區(qū)高端端別墅需求穩(wěn)穩(wěn)定增長(zhǎng)住宅物業(yè)形態(tài)態(tài)快速變化：：大型城市高高密度住宅地產(chǎn)三大經(jīng)濟(jì)區(qū)目目前GDP貢獻(xiàn)占全國(guó)35%，對(duì)比美國(guó)三三大城市群（（67%），日本三大大城市群（70%）還有較大發(fā)發(fā)展空間，以以商務(wù)地產(chǎn)的的特點(diǎn)看，三三大經(jīng)濟(jì)區(qū)總總量規(guī)模大，，集中于中高高端，仍將成成為商務(wù)地產(chǎn)產(chǎn)的核心熱點(diǎn)點(diǎn)；特別是適適合用地稀缺缺的前提下，，持有增值價(jià)價(jià)值凸現(xiàn)其他中心城市市伴隨經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展及商務(wù)交交流的頻繁，，也會(huì)有一定定的發(fā)展空間間，但相對(duì)離離散總量規(guī)模模較小商務(wù)地產(chǎn)零售地產(chǎn)三大經(jīng)濟(jì)區(qū)將將零售地產(chǎn)發(fā)發(fā)達(dá)，高端零零售地產(chǎn)相對(duì)對(duì)集中，具有有全國(guó)性的輻輻射力中心城市對(duì)零零售地產(chǎn)具有有區(qū)域性輻射射力其他城市零售售地產(chǎn)發(fā)展速速度最慢，業(yè)業(yè)態(tài)創(chuàng)新相對(duì)對(duì)落后16從城市內(nèi)部空空間格局看，，經(jīng)濟(jì)發(fā)展、、城市規(guī)模、、人口數(shù)量有有著共性的演演變趨勢(shì)居住工業(yè)商業(yè)中心商業(yè)區(qū)萌芽混合居住區(qū)中心商業(yè)區(qū)居住區(qū)郊區(qū)工業(yè)區(qū)近郊工業(yè)區(qū)副城心郊區(qū)居住區(qū)IIIIIIIVV城市發(fā)展階段段及內(nèi)部空間間變化伴隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展展、城市規(guī)模模擴(kuò)大、人口口數(shù)量增長(zhǎng)住宅總量擴(kuò)張張最大，并且且逐步外延、、郊區(qū)化商業(yè)地產(chǎn)（商商務(wù)地產(chǎn)、零零售地產(chǎn)）有有較強(qiáng)的區(qū)位位屬性，一般般集聚在城市市幾何中心，，總量變化不不大，位置相相對(duì)固定，適適合商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)用地稀缺工業(yè)逐步郊區(qū)區(qū)化甚至?xí)膹某鞘袆冸x17住宅商務(wù)圈商業(yè)圈工業(yè)區(qū)寫(xiě)字樓酒店(商務(wù))與工業(yè)、商業(yè)結(jié)合辦公樓逐步出現(xiàn)賓館為初級(jí)或不存在為城市幾何中心，量少為城市經(jīng)濟(jì)核心動(dòng)力圍繞市區(qū)發(fā)展范圍擴(kuò)大商業(yè)、商務(wù)一體化為城市經(jīng)濟(jì)核心動(dòng)力混合居住，新住宅區(qū)建設(shè)少量高檔寫(xiě)字樓出現(xiàn)少量高檔酒店出現(xiàn)出現(xiàn)若干離散的新商業(yè)圈工業(yè)地位下降，受環(huán)保壓力越來(lái)越大居住區(qū)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，新增商務(wù)區(qū)脫離商業(yè)區(qū)發(fā)展，城市新型經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展核心商圈更新改造，升級(jí)，新興業(yè)務(wù)涌現(xiàn)帶來(lái)新機(jī)會(huì)近郊工業(yè)區(qū)新建要求寫(xiě)字樓快速發(fā)展酒店少量發(fā)展住宅郊區(qū)化，形成衛(wèi)星城寫(xiě)字樓離散聚集布局跟隨寫(xiě)字樓，具體放量與城市定位相關(guān)若干核心商業(yè)區(qū)離散聚集工業(yè)區(qū)郊區(qū)化或脫離，產(chǎn)生新建需求發(fā)展焦點(diǎn)住宅持續(xù)發(fā)展展商業(yè)地產(chǎn)崛起起工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展展典型城市規(guī)模模擴(kuò)張對(duì)城市市規(guī)劃、各種種地產(chǎn)發(fā)展的的影響18外部環(huán)境分析析方法論外部環(huán)境分析析結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)鏈及行業(yè)業(yè)全景圖產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、分分類(lèi)及特點(diǎn)說(shuō)說(shuō)明外部影響因素素說(shuō)明行業(yè)的發(fā)展歷歷史行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)規(guī)模行業(yè)未來(lái)的發(fā)發(fā)展趨勢(shì)，增增長(zhǎng)速度行業(yè)的市場(chǎng)集集中度業(yè)務(wù)的主要競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手行業(yè)的KSF總結(jié)行業(yè)獲利空間間現(xiàn)狀行業(yè)獲利空間間未來(lái)趨勢(shì)背景說(shuō)明市場(chǎng)空間獲利空間競(jìng)爭(zhēng)格局19目錄與華融房地產(chǎn)產(chǎn)戰(zhàn)略相關(guān)的的重要宏觀因因素分析中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)人口發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)城市化進(jìn)程政府調(diào)控華融在房地產(chǎn)產(chǎn)主要細(xì)分行行業(yè)中的機(jī)會(huì)會(huì)分析住宅地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)零售地產(chǎn)寫(xiě)字樓酒店20住宅地產(chǎn)外部部機(jī)會(huì)評(píng)估市場(chǎng)空間競(jìng)爭(zhēng)空間獲利空間中國(guó)住宅地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)程程較早，目前前總量達(dá)1.2萬(wàn)億，是中國(guó)國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)主體預(yù)計(jì)至2033年前住宅市場(chǎng)場(chǎng)仍將保持15％～20％的平均增長(zhǎng)長(zhǎng)率2006年政府調(diào)控力力度加大，對(duì)對(duì)住宅市場(chǎng)產(chǎn)產(chǎn)生不確定影影響全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展不平衡產(chǎn)生生各區(qū)域梯級(jí)級(jí)發(fā)展機(jī)會(huì)市場(chǎng)集中度不高，，既有全國(guó)發(fā)發(fā)展的專(zhuān)業(yè)企企業(yè)，也有區(qū)區(qū)域領(lǐng)先企業(yè)業(yè)存在最大企業(yè)占據(jù)據(jù)市場(chǎng)份額不不到1％，目前只有有萬(wàn)科、順馳馳、綠地、珠珠江合生等少少量企業(yè)年銷(xiāo)銷(xiāo)售額在100億以上規(guī)模、能力領(lǐng)領(lǐng)先企業(yè)企業(yè)業(yè)快速形成北京華融及下下屬金融街控控股均有住宅宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，面對(duì)總總量巨大，高高速增長(zhǎng)的住住宅市場(chǎng)，華華融需要思考考住宅市場(chǎng)的的戰(zhàn)略性意義義如果將住宅地地產(chǎn)作為戰(zhàn)略略核心業(yè)務(wù)，，華融需要整整合團(tuán)隊(duì)、提提煉核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)能力，積極極加強(qiáng)住宅項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備短期應(yīng)關(guān)注政政策帶來(lái)的業(yè)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)歷史獲利利較高，保持持20％以上的銷(xiāo)售售凈利潤(rùn)水平平，近年來(lái)受受?chē)?guó)家宏觀調(diào)調(diào)控影響及競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)影響，獲獲利水平兩級(jí)級(jí)分化，專(zhuān)業(yè)業(yè)化發(fā)展房地地產(chǎn)商仍可以以獲取15％以上平均利利潤(rùn)回報(bào)關(guān)鍵結(jié)論21近年來(lái)住宅市市場(chǎng)供需兩旺旺，整體呈現(xiàn)現(xiàn)高速發(fā)展態(tài)態(tài)勢(shì)1997－2005年全國(guó)住宅竣竣工、銷(xiāo)售面面積變化(億億平方米)1997－2005年全國(guó)住宅開(kāi)開(kāi)發(fā)投資完成成額及增長(zhǎng)率率全國(guó)商品住宅宅平均售價(jià)走走勢(shì)圖單位平米均價(jià)價(jià)（元）22住宅類(lèi)房地產(chǎn)產(chǎn)上市公司銷(xiāo)售毛毛利率和凈利利潤(rùn)率2005年，以住宅開(kāi)開(kāi)發(fā)為主的房房地產(chǎn)上市公公司利潤(rùn)比2004年有較大幅度度上升，凈利利潤(rùn)率達(dá)到12%資料來(lái)源：仲仲量聯(lián)行、遠(yuǎn)遠(yuǎn)卓分析股票名稱(chēng)市盈率個(gè)股成交量占總成交量比重‰近三年平均現(xiàn)金紅利收益率近三年平均現(xiàn)金紅利支付率近三年平均ROE%近兩年凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率%近三年平均速動(dòng)比率近三年平均速動(dòng)比率萬(wàn)科A13.64.791.9028.212.351.80.542.35招商地產(chǎn)13.50.951.3921.610.322.70.321.37北京城建35.20.650.5318.76.609.320.311.23金地集團(tuán)14.80.322.6149.110.334.20.601.87中華企業(yè)14.40.562.6355.511.916.00.471.35以住宅開(kāi)發(fā)為為主的房地產(chǎn)產(chǎn)上市公司部部分指標(biāo)從房地產(chǎn)上市市公司分析，，住宅類(lèi)企業(yè)業(yè)盈利水平近近年來(lái)有所波波動(dòng)，但仍然然保持在較高高的水平23隨著新一輪的的宏觀調(diào)控的的持續(xù)，預(yù)計(jì)計(jì)我國(guó)的住宅宅過(guò)熱發(fā)展的的勢(shì)頭將得到到控制，房?jī)r(jià)價(jià)漲幅也將回回歸合理0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%96979899000102030405E06E07E08E09E15%左右的長(zhǎng)期合理增幅房地產(chǎn)投資增增幅預(yù)計(jì)將回回落至15%～20％左右的合理理水平-2.0%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%96979899000102030405E06E07E08E09E03年以前年均4.6%的房?jī)r(jià)漲幅房?jī)r(jià)漲幅將回回歸理性促使行業(yè)集中中度提高產(chǎn)品調(diào)整，促促使產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)多樣化區(qū)域轉(zhuǎn)移，促促使供需平衡衡化促使企業(yè)管理理水平提高給住宅房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的4大影響24北京市住宅市市場(chǎng)近年高速速增長(zhǎng)，2004年開(kāi)始銷(xiāo)售面面積超過(guò)竣工工面積，價(jià)格格也開(kāi)始急速速攀升受宏觀調(diào)控的的影響，2004年北京的竣工工面積下降，，首次低于銷(xiāo)銷(xiāo)售面積，在在受價(jià)格因素素抑制下銷(xiāo)售售面積持續(xù)上上升，住宅會(huì)會(huì)長(zhǎng)期會(huì)保持持旺盛的需求求萬(wàn)平方米050010001500200025003000200020012002200320042005住宅銷(xiāo)售面積及竣工面積銷(xiāo)售面積竣工面積資料來(lái)源：北北京市統(tǒng)計(jì)局局北京住宅價(jià)格格及年增長(zhǎng)率率元/平米25總體而言，北北京房地產(chǎn)市市場(chǎng)在未來(lái)10年左右時(shí)間仍仍將保持高速速穩(wěn)定增長(zhǎng)2000年市場(chǎng)總量將處處于平穩(wěn)發(fā)展展?fàn)顟B(tài)，住宅宅郊區(qū)化特征征更加明顯2020年前前后北京規(guī)劃劃人口1800萬(wàn)人均GDP將達(dá)到10000美元人均居住面積積30平米以以上市場(chǎng)總量時(shí)間-北京房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展示意圖圖-2006～2008年2020年2002年北北京市房地產(chǎn)產(chǎn)場(chǎng)化進(jìn)程加加快，土地出出讓政策逐步步規(guī)范透明，，金融信貸管管制更加嚴(yán)格格，“三外””企業(yè)紛紛涌涌入，競(jìng)爭(zhēng)激激烈，利潤(rùn)率率水平趨降受奧運(yùn)會(huì)影響響，市場(chǎng)總量量會(huì)出現(xiàn)膨脹脹期、萎縮期期和恢復(fù)期等等階段性波動(dòng)動(dòng)，但總體發(fā)發(fā)展將保持平平穩(wěn)增長(zhǎng)的態(tài)態(tài)勢(shì)；到08年預(yù)計(jì)計(jì)人均GDP將達(dá)到5000～6000美元，人人均居住面積積28平方米米，市場(chǎng)總量量增長(zhǎng)將逐步步趨緩26目錄與華融房地產(chǎn)產(chǎn)戰(zhàn)略相關(guān)的的重要宏觀因因素分析中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)人口發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)城市化進(jìn)程政府調(diào)控華融在房地產(chǎn)產(chǎn)主要細(xì)分行行業(yè)中的機(jī)會(huì)會(huì)分析住宅地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)零售地產(chǎn)寫(xiě)字樓酒店27商業(yè)地產(chǎn)關(guān)鍵鍵發(fā)現(xiàn)綜述2000年以來(lái)，中國(guó)國(guó)出現(xiàn)真正意意義上的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)2005年總體商業(yè)地地產(chǎn)（主要包包括零售地產(chǎn)產(chǎn)、寫(xiě)字樓地地產(chǎn)）市場(chǎng)規(guī)規(guī)模為3000～4000億元受產(chǎn)業(yè)環(huán)境、、產(chǎn)業(yè)政策影影響不同類(lèi)型型的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)興起時(shí)間不不同，零售地地產(chǎn)2000年，酒店2000年，寫(xiě)字樓2002年，市場(chǎng)受?chē)?guó)國(guó)家宏觀調(diào)控控影響較大，，特別是2005年以來(lái)受?chē)?guó)家家宏觀調(diào)控影影響，投資增增速減緩商業(yè)地產(chǎn)對(duì)全全國(guó)經(jīng)濟(jì)中心心、城市黃金金地帶高度依依賴(lài)，2000年以來(lái)呈現(xiàn)跑跑馬圈地的特特點(diǎn)，一線(xiàn)城城市土地稀缺缺性凸顯，二二線(xiàn)城市已經(jīng)經(jīng)成為行業(yè)熱熱點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)格局分散散，總體市場(chǎng)場(chǎng)集中度不高高商業(yè)地產(chǎn)除香香港、新加坡坡等領(lǐng)先企業(yè)業(yè)以外，國(guó)內(nèi)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)尚尚未形成真正正的領(lǐng)先者，，多數(shù)由歷史史住宅開(kāi)發(fā)企企業(yè)發(fā)展而來(lái)來(lái)，經(jīng)驗(yàn)、能能力，特別是是資本實(shí)力有有很大欠缺市場(chǎng)集中中度不高高，但國(guó)國(guó)內(nèi)企業(yè)業(yè)紛紛謀謀求打通通資本通通道并加加強(qiáng)專(zhuān)業(yè)業(yè)化能力力，預(yù)期期行業(yè)領(lǐng)領(lǐng)先者將將快速產(chǎn)產(chǎn)生28商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)綜述（（續(xù)）商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)在初期期表現(xiàn)雖雖有些盲盲目，但但總體看看處于低低風(fēng)險(xiǎn)高高利潤(rùn)的的階段，，伴隨供供應(yīng)的高高速增長(zhǎng)長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)水平已已經(jīng)大大大提升2000年以來(lái)，，商業(yè)地地產(chǎn)發(fā)展展過(guò)熱，，階段過(guò)過(guò)剩、結(jié)結(jié)構(gòu)過(guò)剩剩的表現(xiàn)現(xiàn)突出，，少量商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目出出現(xiàn)投資資失敗總體而言言，優(yōu)質(zhì)質(zhì)地帶的的高端商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)投資保保持了較較高的獲獲利水平平，開(kāi)發(fā)發(fā)環(huán)節(jié)獲獲利最大大，平均均在15％～20％，但土土地稀缺缺已導(dǎo)致致開(kāi)發(fā)企企業(yè)轉(zhuǎn)售售為租賃賃經(jīng)營(yíng)，，獲取長(zhǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定定回報(bào)（（經(jīng)營(yíng)性性IRR在5％～15％不等，，隱含土土地增值值平均年年5％～6％）一句話(huà)結(jié)結(jié)論：市市場(chǎng)空間間適中，，短期暴暴利導(dǎo)致致過(guò)熱增增長(zhǎng)，預(yù)預(yù)期未來(lái)來(lái)2～3年內(nèi)圈地地時(shí)代將將逐步結(jié)結(jié)束，增增長(zhǎng)速度度放緩，，市場(chǎng)集集中度將將快速上上升，細(xì)細(xì)分市場(chǎng)場(chǎng)的行業(yè)業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者者將在未未來(lái)3年內(nèi)形成成29不同物業(yè)業(yè)類(lèi)型近近年來(lái)的的增長(zhǎng)速速度差異異較大，，但與國(guó)國(guó)家整體體房地產(chǎn)產(chǎn)投資波波動(dòng)趨勢(shì)勢(shì)保持一一致資料來(lái)源源：國(guó)家家統(tǒng)計(jì)年年鑒，遠(yuǎn)遠(yuǎn)卓分析析中國(guó)房地地產(chǎn)投資資增長(zhǎng)率率關(guān)鍵發(fā)現(xiàn)現(xiàn)2003年、2004年中國(guó)房房地產(chǎn)投投資增長(zhǎng)長(zhǎng)高達(dá)30％，出現(xiàn)現(xiàn)一定的的過(guò)熱跡跡象，2005年受?chē)?guó)家家宏觀調(diào)調(diào)控影響響，房地地產(chǎn)投資資增速放放緩住宅物業(yè)業(yè)投資增增長(zhǎng)率相相對(duì)穩(wěn)定定，近年年來(lái)保持持了22％～30％的增長(zhǎng)長(zhǎng)速度自1999年開(kāi)始，，伴隨中中國(guó)商業(yè)業(yè)進(jìn)一步步繁榮，，商業(yè)地地產(chǎn)投資資加速；；2003年、2004年全國(guó)商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)投資增增速一度度達(dá)37％、35％，遠(yuǎn)高高于全國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)投資增增速辦公物業(yè)業(yè)2002年開(kāi)始爆爆發(fā)增長(zhǎng)長(zhǎng)，2003年增長(zhǎng)速速度達(dá)34%302002年以來(lái)商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)高速增增長(zhǎng)有著著鮮明的的爆發(fā)性性特點(diǎn)，，特別集集中于一一、二線(xiàn)線(xiàn)城市黃黃金地塊塊的投資資發(fā)展，，優(yōu)質(zhì)地地塊的持持有經(jīng)營(yíng)營(yíng)成為典典型模式式經(jīng)濟(jì)發(fā)展提速城市化進(jìn)程加快有規(guī)模企業(yè)數(shù)量上升人均收入水平上升零售業(yè)態(tài)創(chuàng)新加速一線(xiàn)城市土地稀缺性凸顯二線(xiàn)城市土地價(jià)值上升跑馬圈地地，更新新改造2002、2003年商業(yè)用房房、辦公公用房投資增長(zhǎng)長(zhǎng)速度超超過(guò)30％嘉里建設(shè)設(shè)素來(lái)以以高端商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)投資發(fā)發(fā)展著稱(chēng)稱(chēng)，“土地供供應(yīng)有限限之黃金金地段向向?yàn)槭走x選，此等等地段在在市況不不明的情情況下，，有較強(qiáng)強(qiáng)的保值值及反彈彈能力””31目錄與華融房房地產(chǎn)戰(zhàn)戰(zhàn)略相關(guān)關(guān)的重要要宏觀因因素分析析中國(guó)宏觀觀經(jīng)濟(jì)人口發(fā)展展趨勢(shì)城市化進(jìn)進(jìn)程政府調(diào)控控華融在房房地產(chǎn)主主要細(xì)分分行業(yè)中中的機(jī)會(huì)會(huì)分析住宅地產(chǎn)產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)零售地產(chǎn)產(chǎn)寫(xiě)字樓酒店32零售地產(chǎn)產(chǎn)外部機(jī)機(jī)會(huì)評(píng)估估市場(chǎng)空間間競(jìng)爭(zhēng)空間間獲利空間間2005年零售地地產(chǎn)增量量總額達(dá)達(dá)1900～2000億目前我國(guó)國(guó)零售地地產(chǎn)存量量約2.2億平米，，預(yù)計(jì)2033年零售地地產(chǎn)總量量將達(dá)9億～12.6億平米，，理論年年平均增增長(zhǎng)率為為5％～6％；北京市目目前零售售地產(chǎn)面面積約1324萬(wàn)平米，，預(yù)計(jì)到到2020年將發(fā)展展到3000萬(wàn)平米，，理論年年平均增增長(zhǎng)率在在5％～6％03、04年零售地地產(chǎn)增長(zhǎng)長(zhǎng)率達(dá)30％以上，，導(dǎo)致階階段過(guò)剩剩、空置置率迅速速上升外資企業(yè)業(yè)在零售售地產(chǎn)具具有相對(duì)對(duì)領(lǐng)先優(yōu)優(yōu)勢(shì)，國(guó)國(guó)內(nèi)企業(yè)業(yè)快速發(fā)發(fā)展市場(chǎng)集中中度不高高，但有有快速集集中趨勢(shì)勢(shì)優(yōu)質(zhì)土地地、大規(guī)規(guī)模資金金、商業(yè)業(yè)及地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)整整合能力力是行業(yè)業(yè)KSF北京華融融下屬金金融街控控股已經(jīng)經(jīng)投資完完成四季季商城單單體高端端零售地地產(chǎn)項(xiàng)目目，目前前正在進(jìn)進(jìn)行招商商管理工工作，預(yù)預(yù)計(jì)2007年投入運(yùn)運(yùn)營(yíng)零售地產(chǎn)產(chǎn)是人口口、經(jīng)濟(jì)濟(jì)依賴(lài)地地房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務(wù)，，在商業(yè)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)領(lǐng)域最具具備全國(guó)國(guó)擴(kuò)張地地潛力，，目前一一些企業(yè)業(yè)（如萬(wàn)萬(wàn)達(dá)）正正通過(guò)與與零售企企業(yè)地聯(lián)聯(lián)盟合作作大舉拓拓張對(duì)于零售售地產(chǎn)，，華融與與金融街街控股地地觀點(diǎn)有有較大差差異，華華融系統(tǒng)統(tǒng)需要盡盡快明確確對(duì)零售售地產(chǎn)的的戰(zhàn)略態(tài)態(tài)度近年來(lái)零零售地產(chǎn)產(chǎn)處于暴暴利階段段，獲取取優(yōu)質(zhì)地地塊的企企業(yè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)節(jié)IRR約15％～20％投資持有有環(huán)節(jié)IRR約9％～12％但伴隨黃黃金地塊塊的圈地地結(jié)束，，企業(yè)獲獲利水平平將下滑滑關(guān)鍵結(jié)論論33零售地產(chǎn)產(chǎn)受宏觀觀環(huán)境因因素、零零售業(yè)發(fā)發(fā)展影響響重大宏觀影響響因素零售業(yè)零售地產(chǎn)產(chǎn)政策管制制放松1992年零售業(yè)業(yè)初步對(duì)對(duì)外資開(kāi)開(kāi)放1999年起深度度開(kāi)放2005年全面開(kāi)開(kāi)放中國(guó)零售售業(yè)整體體保持持持續(xù)快速速增長(zhǎng)，，年平均均增長(zhǎng)率率達(dá)10％以上，，自2005年起將進(jìn)進(jìn)入第三三次消費(fèi)費(fèi)高峰零售業(yè)態(tài)態(tài)創(chuàng)新加加速，不不同的業(yè)業(yè)態(tài)會(huì)有有不同的的發(fā)展速速度區(qū)域發(fā)展展不平衡衡，經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)達(dá)、、人口規(guī)規(guī)模大的的城市零零售業(yè)發(fā)發(fā)展迅速速行業(yè)集中中度快速速提高經(jīng)濟(jì)影響響因素中國(guó)經(jīng)濟(jì)濟(jì)近年來(lái)來(lái)繼續(xù)保保持9％以上的的增長(zhǎng)速速度2004年中國(guó)人人均GDP達(dá)1000美元以上上，進(jìn)入入大發(fā)展展階段人口影響響因素人口持續(xù)續(xù)增長(zhǎng)，，預(yù)計(jì)2033年達(dá)人口口高峰15.2億人人口結(jié)構(gòu)構(gòu)老齡化化、垂直直化，人人均消費(fèi)費(fèi)水平將將顯著提提升，消消費(fèi)偏好好將發(fā)生生重大變變化城市化帶帶來(lái)人口口向城市市集中1999年伴隨零零售業(yè)的的深度市市場(chǎng)化，，真正意意義的零零售地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)始形形成零售地產(chǎn)產(chǎn)受宏觀觀調(diào)控、、零售業(yè)業(yè)發(fā)展及及城市規(guī)規(guī)劃三重重因素影影響，有有特殊的的發(fā)展特特點(diǎn)1999年以來(lái)，，中國(guó)固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資，，特別是是房地產(chǎn)產(chǎn)投資過(guò)過(guò)快增長(zhǎng)長(zhǎng)引發(fā)經(jīng)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱熱增長(zhǎng)擔(dān)擔(dān)心，2005年國(guó)家加加大宏觀觀調(diào)控力力度，影影響零售售地產(chǎn)投投資增速速下滑零售行業(yè)業(yè)發(fā)展有有力支撐撐零售地地產(chǎn)發(fā)展展，零售售行業(yè)區(qū)區(qū)域不平平衡、業(yè)業(yè)態(tài)創(chuàng)新新加速帶帶來(lái)眾多多零售地地產(chǎn)機(jī)會(huì)會(huì)零售地產(chǎn)產(chǎn)屬于不不動(dòng)產(chǎn)，，特別是是百貨業(yè)業(yè)等高度度依賴(lài)城城市商業(yè)業(yè)圈，土土地資源源的稀缺缺性影響響零售地地產(chǎn)發(fā)展展34零售地產(chǎn)產(chǎn)同時(shí)受受兩個(gè)行行業(yè)波動(dòng)動(dòng)性影響響——零售行業(yè)業(yè)、房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)1992年初步開(kāi)開(kāi)放以來(lái)來(lái)，中國(guó)國(guó)零售業(yè)業(yè)增長(zhǎng)節(jié)節(jié)奏與GDP增長(zhǎng)節(jié)奏奏基本吻吻合，相相關(guān)度在在0.83左右1999年以來(lái)，，商業(yè)營(yíng)業(yè)業(yè)用房漲跌情況況與前一一年的零零售業(yè)漲漲跌相吻吻合，增增長(zhǎng)率平平均比零零售業(yè)高高GDP、零售業(yè)業(yè)、商業(yè)業(yè)營(yíng)業(yè)用用房（零零售地產(chǎn)產(chǎn)）、房房地產(chǎn)投投資完成成額增長(zhǎng)長(zhǎng)率比較較圖零售地產(chǎn)產(chǎn)的增長(zhǎng)長(zhǎng)節(jié)奏與與同年房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展情況況緊密吻吻合，但但波動(dòng)幅幅度更大大2003年、2004年全國(guó)商商業(yè)營(yíng)業(yè)業(yè)用房投投資增速速一度達(dá)達(dá)37％、35％，遠(yuǎn)高高于全國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)投資增增速；受受政府針針對(duì)房地地產(chǎn)的宏宏觀調(diào)控控政策影影響，2005年商業(yè)營(yíng)營(yíng)業(yè)用房房投資增增長(zhǎng)率下下跌至16％資料來(lái)源源：《中國(guó)統(tǒng)計(jì)計(jì)年鑒2005》，國(guó)家統(tǒng)統(tǒng)計(jì)局35區(qū)域經(jīng)濟(jì)濟(jì)水平?jīng)Q決定了中中國(guó)商業(yè)業(yè)發(fā)展梯梯次成熟熟度不同同，直接接影響不不同類(lèi)型型商業(yè)地地產(chǎn)的高高速增長(zhǎng)長(zhǎng)階段資料來(lái)源源：國(guó)家家統(tǒng)計(jì)年年鑒中國(guó)各省的2005年人均GDP千美元/人大型購(gòu)物中心（大型及標(biāo)準(zhǔn)）超市高速增長(zhǎng)區(qū)域百貨獲得高速增長(zhǎng)的區(qū)域便利店36以上推論論未考慮慮現(xiàn)階段段核心城城市零售售地產(chǎn)更更新因素素；2004、2005年中國(guó)零零售地產(chǎn)產(chǎn)投資增增長(zhǎng)速度度達(dá)30％以上；；年投入入使用的的商業(yè)營(yíng)營(yíng)業(yè)用房房達(dá)6000~7000萬(wàn)平米/年從長(zhǎng)期看看，零售售地產(chǎn)增增長(zhǎng)空間間巨大，，現(xiàn)階段段零售地地產(chǎn)投資資增長(zhǎng)過(guò)過(guò)快值得得警惕單位：萬(wàn)萬(wàn)平米中國(guó)城鎮(zhèn)鎮(zhèn)零售地地產(chǎn)面積積2005年2033年人口總量13億15億城市化率0.430.6~0.7人均商業(yè)面積0.3～0.41～1.22005年2033年22000900006800012600036000基本樂(lè)觀現(xiàn)狀：中國(guó)城鎮(zhèn)鎮(zhèn)人口合合計(jì)擁有有商業(yè)面面積2.8億平米未來(lái)預(yù)期期：2033年中國(guó)達(dá)達(dá)到人口口高峰基本情景景：城鎮(zhèn)鎮(zhèn)人口擁?yè)碛猩虡I(yè)業(yè)面積9億平米樂(lè)觀情景景：城鎮(zhèn)鎮(zhèn)人口擁?yè)碛猩虡I(yè)業(yè)面積12.6億平米增長(zhǎng)預(yù)測(cè)測(cè)：基本情景景：平均均年增長(zhǎng)長(zhǎng)2428萬(wàn)平米，，年復(fù)合合增長(zhǎng)率率為5.16％樂(lè)觀情景景：平均均年增長(zhǎng)長(zhǎng)3714萬(wàn)平米，，年復(fù)合合增長(zhǎng)率率為6.43％關(guān)鍵發(fā)現(xiàn)現(xiàn)37零售地產(chǎn)產(chǎn)與城市市規(guī)模、、城市商商圈的緊緊密關(guān)聯(lián)聯(lián)關(guān)系商務(wù)圈商業(yè)圈寫(xiě)字樓酒店(商務(wù))辦公樓逐步出現(xiàn)賓館為初級(jí)或不存在為城市幾何中心，量少商業(yè)、商務(wù)一體化少量高檔寫(xiě)字樓出現(xiàn)少量高檔酒店出現(xiàn)出現(xiàn)若干離散的新商業(yè)圈商務(wù)區(qū)脫離商業(yè)區(qū)發(fā)展，城市新型經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展核心商圈更新改造，升級(jí)，新興業(yè)務(wù)涌現(xiàn)帶來(lái)新機(jī)會(huì)寫(xiě)字樓快速發(fā)展酒店少量發(fā)展寫(xiě)字樓離散聚集布局跟隨寫(xiě)字樓，具體放量與城市定位相關(guān)若干核心商業(yè)區(qū)離散聚集商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)崛起零售業(yè)及及零售地地產(chǎn)的特特征向心聚集集——商業(yè)向城城市的幾幾何中心心聚集離心分散散——商業(yè)向城城市的幾幾何中心心及少量量外圍新新商圈發(fā)發(fā)展離心聚集集——除傳統(tǒng)商圈外外，商業(yè)離開(kāi)開(kāi)城市幾何中中心，向郊區(qū)區(qū)聚集38北京市老商圈圈和發(fā)展中的的新商圈正給給零售地產(chǎn)新新的發(fā)展機(jī)遇遇主要發(fā)現(xiàn)老商圈優(yōu)勢(shì)/劣勢(shì)新商圈優(yōu)勢(shì)/劣勢(shì)馬甸商圈石景山沃爾爾瑪商圈馬連道商圈木犀園商圈高碑店商圈中關(guān)村商圈亞運(yùn)村商圈亞奧商圈望京商圈燕莎商圈朝外商圈國(guó)貿(mào)商圈西單

商圈新世界

商圈圈新商圈老商圈資料來(lái)源：偉偉業(yè)顧問(wèn)《北京商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)白皮書(shū)》從城市規(guī)模及及空間布局看看，北京市已已經(jīng)發(fā)展到由由第四向第五五階段過(guò)渡的的時(shí)期核心商圈王府井商圈賽特商圈39相比全國(guó)，北北京零售業(yè)尚尚有更大的發(fā)發(fā)展空間，同同時(shí)零售地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)起伏受地地產(chǎn)業(yè)影響也也更大北京市GDP、零售業(yè)、零零售地產(chǎn)、房房地產(chǎn)投資完完成額增長(zhǎng)率率比較資料來(lái)源：北北京市統(tǒng)計(jì)信信息網(wǎng)，北京京市統(tǒng)計(jì)局，，中國(guó)統(tǒng)計(jì)年年鑒，國(guó)家統(tǒng)統(tǒng)計(jì)局相比全國(guó)，北北京零售業(yè)發(fā)發(fā)展速度長(zhǎng)期期低于經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展速度，可可預(yù)期隨著零零售地產(chǎn)等硬硬件的發(fā)展，，零售業(yè)有更更大的發(fā)展空空間相比全國(guó)，北北京地產(chǎn)業(yè)受受宏觀調(diào)控影影響更大；同同時(shí)零售地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)起伏受地地產(chǎn)業(yè)影響也也更大40北京市人均商商業(yè)面積跟上上海、成熟國(guó)國(guó)際大城市如如東京和紐約約比還有很大大差距資料來(lái)源：偉偉業(yè)咨詢(xún)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)卓分析北京市人均商商業(yè)面積近0.9平方米/人，離發(fā)達(dá)國(guó)國(guó)家水平（1.2平方米/人）還有一定定差距，與上上海、成熟國(guó)國(guó)際大城市如如東京和紐約約相比，還有有很大發(fā)展空空間參考：國(guó)內(nèi)大大城市上海的的發(fā)展勢(shì)頭迅迅猛，它很可可能于2007年達(dá)到紐約的的人均商業(yè)面面積，即2平方米/人北京市人均商業(yè)面積與其他城市比較國(guó)際發(fā)達(dá)國(guó)家人均商業(yè)面積為1.2平米/人北京市各區(qū)人人均商業(yè)面積積比較單位：人/平方米國(guó)際人均商業(yè)業(yè)面積標(biāo)準(zhǔn)41《北京城市總體體規(guī)劃（2004年—2020年）》，偉業(yè)咨詢(xún)，，遠(yuǎn)卓分析以發(fā)展的觀點(diǎn)點(diǎn)來(lái)看，北京京市在未來(lái)相相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)內(nèi)還有很大發(fā)發(fā)展空間根據(jù)《北京城市總體體規(guī)劃（2004年—2020年）》，北京市常住住人口將于2020年達(dá)1800萬(wàn)高峰以國(guó)際發(fā)達(dá)城城市東京為參參照，目前其其人均零售物物業(yè)面積為1.7平方米/人，2020年北京常住人人口達(dá)到高峰峰時(shí)，其零售售物業(yè)市場(chǎng)規(guī)規(guī)模將有：1800萬(wàn)×1.7平方米/人=3060萬(wàn)/平方米北京零售地產(chǎn)產(chǎn)于2001～2005年高速增長(zhǎng)，，之后直至2008年都處在消化化前期放量和和緩慢發(fā)展中中以國(guó)際發(fā)達(dá)城城市東京為參參照，可預(yù)見(jiàn)見(jiàn)北京的零售售地產(chǎn)市場(chǎng)仍仍有很大發(fā)展展空間。2008年以后，北京京零售地產(chǎn)仍仍有1500萬(wàn)平方米的市市場(chǎng)潛力單位：萬(wàn)平方方米北京零售地產(chǎn)產(chǎn)增長(zhǎng)預(yù)期306015021324604現(xiàn)狀值預(yù)測(cè)值42近兩年全國(guó)及及北京零售物物業(yè)空置面積積快速上升，，也反映出市市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的迅迅速放大北京市近年商商業(yè)營(yíng)業(yè)用房房空置增長(zhǎng)情情況北京市零售地地產(chǎn)發(fā)展速度度大大超過(guò)了了零售業(yè)發(fā)展展速度，2005年上半年其空空置率快速增增長(zhǎng)，階段性性過(guò)熱的趨勢(shì)勢(shì)初步呈現(xiàn)另一方面，北北京市人均商商業(yè)面積遠(yuǎn)低低于上海、深深圳，離發(fā)達(dá)達(dá)國(guó)家人均商商業(yè)面積也有有很大差距，，理論上應(yīng)有有很大需求空空間造成這種有效效需求不足的的根源與全國(guó)國(guó)零售地產(chǎn)有有效需求不足足的癥結(jié)一樣樣：商業(yè)規(guī)劃劃和需求方?jīng)]沒(méi)有真正對(duì)接接資料來(lái)源：國(guó)家發(fā)改委，，行遠(yuǎn)顧問(wèn)2006，北京市統(tǒng)計(jì)計(jì)信息網(wǎng)，成業(yè)行房地產(chǎn)產(chǎn)投資顧問(wèn)，高力國(guó)際截止2006年6月底，北京優(yōu)優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)產(chǎn)空置率為18.9%全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)業(yè)用房空置面面積2004年全國(guó)零售地地產(chǎn)空置率高高達(dá)20%-25%43目前零售地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的的三大主力是是機(jī)構(gòu)/個(gè)人投資者、、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)和原零零售企業(yè)，但但缺乏資源、、能力的整合合物業(yè)開(kāi)發(fā)（銷(xiāo)售）地產(chǎn)開(kāi)發(fā)持有商業(yè)經(jīng)營(yíng)(零售商)消費(fèi)者融資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商商零售企業(yè)投資者對(duì)消費(fèi)者的理理解物業(yè)品牌影響響力零售運(yùn)營(yíng)持有能力物業(yè)開(kāi)發(fā)能力力土地獲取能力力資本實(shí)力缺乏市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)者規(guī)劃和

定位位規(guī)劃和定位位能力資料來(lái)源：遠(yuǎn)遠(yuǎn)卓分析產(chǎn)業(yè)上游產(chǎn)業(yè)下游44目錄與華融房地產(chǎn)產(chǎn)戰(zhàn)略相關(guān)的的重要宏觀因因素分析中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)人口發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)城市化進(jìn)程政府調(diào)控華融在房地產(chǎn)產(chǎn)主要細(xì)分行行業(yè)中的機(jī)會(huì)會(huì)分析住宅地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)零售地產(chǎn)寫(xiě)字樓酒店45寫(xiě)字樓地產(chǎn)外外部機(jī)會(huì)評(píng)估估市場(chǎng)空間競(jìng)爭(zhēng)空間獲利空間寫(xiě)字樓地產(chǎn)99年～02年階段供應(yīng)不不足，特別是是高端寫(xiě)字樓樓更為緊缺；；03年后投資高速速增長(zhǎng)，伴隨隨國(guó)家經(jīng)濟(jì)成成長(zhǎng)及大城市市財(cái)富聚集效效應(yīng)，少數(shù)發(fā)發(fā)達(dá)城市的高高端寫(xiě)字樓市市場(chǎng)有持續(xù)需需求支撐作為環(huán)渤海經(jīng)經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城城市，北京寫(xiě)寫(xiě)字樓市場(chǎng)波波動(dòng)中穩(wěn)定發(fā)發(fā)展，受08奧運(yùn)影響階段段提前放量，，需要一定時(shí)時(shí)期消化外資企業(yè)在寫(xiě)寫(xiě)字樓市場(chǎng)具具有相對(duì)領(lǐng)先先優(yōu)勢(shì)，國(guó)內(nèi)內(nèi)企業(yè)快速發(fā)發(fā)展市場(chǎng)集中度偏偏低，但正在在快速集中受優(yōu)質(zhì)地塊稀稀缺影響，只只租不售成為為行業(yè)趨勢(shì)優(yōu)質(zhì)土地、大大規(guī)模資金、、高品質(zhì)物業(yè)業(yè)管理能力是是行業(yè)KSF華融歷史憑借借“金融街片片區(qū)開(kāi)發(fā)”在在寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)發(fā)銷(xiāo)售、寫(xiě)字字樓租賃經(jīng)營(yíng)營(yíng)方面取得了了優(yōu)異的成績(jī)績(jī)，寫(xiě)字樓開(kāi)開(kāi)發(fā)甚至經(jīng)營(yíng)營(yíng)持有無(wú)疑是是華融系統(tǒng)核核心戰(zhàn)略業(yè)務(wù)務(wù)寫(xiě)字樓市場(chǎng)02年起爆發(fā)成長(zhǎng)長(zhǎng)，特別在國(guó)國(guó)際化水平的的城市，甲級(jí)級(jí)寫(xiě)字樓突發(fā)發(fā)放量，從長(zhǎng)長(zhǎng)期看這些城城市寫(xiě)字樓持持有有著良好好的增長(zhǎng)潛力力寫(xiě)字樓地產(chǎn)跨跨地域發(fā)展需需要關(guān)注城市市GDP水平，城市產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，企企業(yè)數(shù)量、規(guī)規(guī)模（特別是是第三產(chǎn)業(yè)）），區(qū)域經(jīng)濟(jì)濟(jì)的輻射力等等因素的現(xiàn)狀狀及未來(lái)增長(zhǎng)長(zhǎng)趨勢(shì)近年來(lái)寫(xiě)字樓樓地產(chǎn)處于暴暴利階段，獲獲取優(yōu)質(zhì)地塊塊的企業(yè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)IRR達(dá)20％以上投資持有環(huán)節(jié)節(jié)顯性IRR約12％～20％土地增值隱形形收益年6％左右但伴隨黃金地地塊的圈地結(jié)結(jié)束，企業(yè)獲獲利水平將下下滑關(guān)鍵結(jié)論46寫(xiě)字樓行業(yè)受受多種因素變變化和機(jī)遇的的影響，經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展、企業(yè)業(yè)數(shù)量及產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)是其根根本的推動(dòng)力力量宏觀影響因素素多種變化和機(jī)機(jī)遇寫(xiě)字樓行業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化化：以高科技技、信息、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、知識(shí)和和服務(wù)為重要要構(gòu)成部分和和主要增長(zhǎng)動(dòng)動(dòng)力的新經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展迅速?lài)?guó)際化趨勢(shì)和和與跨國(guó)公司司海外發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略的調(diào)整一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)達(dá)、人口規(guī)模模大的城市中中心出現(xiàn)了企企業(yè)集聚的商商務(wù)區(qū)，寫(xiě)字字樓發(fā)展機(jī)會(huì)會(huì)較多奧運(yùn)會(huì)、世博博會(huì)等國(guó)際活活動(dòng)帶來(lái)的發(fā)發(fā)展契機(jī)經(jīng)濟(jì)影響因素素中國(guó)經(jīng)濟(jì)近年年來(lái)繼續(xù)保持持9％以上的增長(zhǎng)長(zhǎng)速度2004年中國(guó)人均GDP達(dá)1000美元以上，進(jìn)進(jìn)入大發(fā)展階階段中國(guó)加入WTO后，對(duì)外經(jīng)濟(jì)濟(jì)日漸活躍政策因素1998年國(guó)務(wù)院出臺(tái)臺(tái)相關(guān)政策限限制樓堂館所所的盲目開(kāi)發(fā)發(fā)2001年開(kāi)始，政策策管制放松2004年開(kāi)始的宏觀觀調(diào)控又收緊緊了政策寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)發(fā)展不平衡，，在多數(shù)地區(qū)區(qū)處于起步階階段，在北京京、上海等少少數(shù)城市的發(fā)發(fā)展水平較高高寫(xiě)字樓受行業(yè)業(yè)發(fā)展、企業(yè)業(yè)發(fā)展、及城城市規(guī)劃等多多種因素影響響，有特殊的的發(fā)展特點(diǎn)47宏觀調(diào)控政策策對(duì)寫(xiě)字樓行行業(yè)的影響非非常大，2002年開(kāi)始的爆發(fā)發(fā)性增長(zhǎng)，很很大程度上是是受前幾年受受政策影響的的投資不足所所致1998－2005年全國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)與寫(xiě)字樓投投資完成額增增速關(guān)鍵發(fā)現(xiàn)1998年開(kāi)始執(zhí)行的的、原則上禁禁止黨政機(jī)關(guān)關(guān)和國(guó)企三年年內(nèi)新建及購(gòu)購(gòu)置辦公樓的的政策，造成成1999和2000年連續(xù)2年寫(xiě)字樓投資資負(fù)增長(zhǎng)2002年開(kāi)始，辦公公樓投資壓抑抑之后開(kāi)始爆爆發(fā)式增長(zhǎng)，，2003年增速更是達(dá)達(dá)到了34％的高點(diǎn)2004年下半年受?chē)?guó)國(guó)家宏觀調(diào)控控政策影響，，投資增速再再次減緩資料來(lái)源：國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局；；遠(yuǎn)卓分析受政策影響，，投資不足48由于政策影響響因素，寫(xiě)字字樓市場(chǎng)在1999年～2001出現(xiàn)了嚴(yán)重的的供需結(jié)構(gòu)失失衡中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，兌現(xiàn)對(duì)WTO所做的承諾，許多領(lǐng)域的外資企業(yè)積極進(jìn)入中國(guó)并且在大中城市進(jìn)行布點(diǎn)國(guó)內(nèi)企業(yè)高速發(fā)展，規(guī)模實(shí)力顯著擴(kuò)張：近幾年，各類(lèi)企業(yè)平均擴(kuò)充辦公面積是30%，有的甚至達(dá)到了50％新型經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中第三產(chǎn)業(yè)的比重正在加大需求旺盛歷史辦公樓存量非常薄弱，數(shù)量較少，設(shè)施和服務(wù)落后，大量集中于過(guò)時(shí)、低端寫(xiě)字樓和辦公用房1998年國(guó)務(wù)院出臺(tái)相關(guān)政策限制樓堂館所的盲目開(kāi)發(fā)，造成連續(xù)3年寫(xiě)字樓投資開(kāi)發(fā)不足，1999、2000年全國(guó)寫(xiě)字樓投資負(fù)增長(zhǎng)供應(yīng)不足供應(yīng)需求示意圖資料來(lái)源：遠(yuǎn)遠(yuǎn)卓分析49寫(xiě)字樓的發(fā)展展很大程度上上與城市的發(fā)發(fā)展定位及經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn)點(diǎn)有關(guān)，長(zhǎng)期期來(lái)看，未來(lái)來(lái)寫(xiě)字樓市場(chǎng)場(chǎng)將集聚在三三大城市群、、七大城市帶帶及若干中心心城市該布局將容納納：全國(guó)人口的50％，高素質(zhì)人人才的75％可創(chuàng)造85％的GDP，全國(guó)工業(yè)總總產(chǎn)值的90％外貿(mào)進(jìn)出口總總量95％未來(lái)20年，有2/3財(cái)富向珠三角角、長(zhǎng)三角和和京津環(huán)渤海海三大城市群群集聚資料來(lái)源：《2001～2002中國(guó)城市發(fā)展展報(bào)告》；遠(yuǎn)卓分析50北京寫(xiě)字樓市市場(chǎng)受世界經(jīng)經(jīng)濟(jì)變化和供供需結(jié)構(gòu)影響響始終處于波波動(dòng)之中19932000200120022008-2010受1999開(kāi)始的宏觀控控制影響，寫(xiě)寫(xiě)字樓供給量量不大，市場(chǎng)場(chǎng)供不應(yīng)求，，租金持續(xù)上上漲由于市場(chǎng)行情情看好，2000年也成為幾年年來(lái)寫(xiě)字樓投投資量較大的的一年隨著網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)濟(jì)泡沫不斷破破裂，網(wǎng)絡(luò)公公司對(duì)于寫(xiě)字字樓的需求難難有大規(guī)模的的擴(kuò)張，加上上911導(dǎo)致美國(guó)經(jīng)濟(jì)濟(jì)下滑，2001年甲級(jí)寫(xiě)字樓樓市場(chǎng)處于低低潮19951993至1995年是北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的黃金時(shí)代。以萬(wàn)通新世界廣場(chǎng)為代表的高檔商用樓項(xiàng)目創(chuàng)造了北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)歷史上的奇跡

19991995年下半年諸如恒基中心、南銀大廈、光華長(zhǎng)安、豐聯(lián)廣場(chǎng)、華普大廈等眾多大體量?jī)?yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓集中推出，北京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)的供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了需求量，成為寫(xiě)字樓市場(chǎng)盛衰的轉(zhuǎn)折點(diǎn)1996年，寫(xiě)字樓租售價(jià)明顯反轉(zhuǎn)1995-1999年隨著峻工工量大增(近100萬(wàn)平米的供應(yīng)應(yīng)量)，北京寫(xiě)字樓樓市場(chǎng)市場(chǎng)租租金及售價(jià)下下調(diào)，空置率率上升，整體體處在持續(xù)低低迷的狀態(tài)中中隨著北京申奧奧成功和中國(guó)國(guó)加入WTO，北京作為中國(guó)國(guó)的政治、文文化、經(jīng)濟(jì)中中心，2002年寫(xiě)字樓市場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)上上升而且波動(dòng)動(dòng)的發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)2003年SARS的爆發(fā)給本已已經(jīng)較弱的北北京寫(xiě)字樓市市場(chǎng)雪上加霜霜2004年后出現(xiàn)大量量的寫(xiě)字樓供供給奧運(yùn)會(huì)前對(duì)開(kāi)開(kāi)發(fā)的限制會(huì)會(huì)導(dǎo)致寫(xiě)字樓樓的需求放大大到極高點(diǎn)，，這種影響將將持續(xù)到2009年2008年之后寫(xiě)字樓樓供應(yīng)斷檔，，市場(chǎng)存量將將逐漸被吸納納注：本曲線(xiàn)為為示意圖20052005年的北京寫(xiě)字字樓市場(chǎng)是近近五年來(lái)放量量最大的一年年，尤其是CBD和中關(guān)村區(qū)域域高端寫(xiě)字樓樓的集中放量量，租金價(jià)格格有所下降資料來(lái)源：遠(yuǎn)遠(yuǎn)卓知識(shí)庫(kù)51從2002年開(kāi)始，北北京的寫(xiě)字字樓市場(chǎng)整整體表現(xiàn)出出較快增長(zhǎng)長(zhǎng)北京寫(xiě)字樓樓整體市場(chǎng)場(chǎng)變化情況況萬(wàn)平米0%5%10%15%20%25%集中放量階階段空置率43％資料來(lái)源：：高力國(guó)際際；遠(yuǎn)卓分分析新增供應(yīng)量量巨大，同同時(shí)市場(chǎng)需需求也非常常強(qiáng)勁，市市場(chǎng)整體表表現(xiàn)出階段段性波動(dòng)的的特點(diǎn)從2004年開(kāi)始供應(yīng)應(yīng)集中放量量，導(dǎo)致空空置率有所所上升，但但目前供需需兩方面的的關(guān)系又有有所變化，，空置率在在2005年下半年開(kāi)開(kāi)始回落52亞奧商務(wù)圈圈燕莎商務(wù)圈圈東二環(huán)商務(wù)務(wù)圈西長(zhǎng)安街商商務(wù)圈金融街中關(guān)村CBD資料來(lái)源：：遠(yuǎn)卓分析析地域分布上上，形成了了“3＋X”的多中心商商務(wù)格局，，CBD、金融街和和中關(guān)村規(guī)規(guī)模最大，，亞奧、燕燕莎、東二二環(huán)等商圈圈逐漸形成成并迅速發(fā)發(fā)展53三大區(qū)域分分別有特定定的客戶(hù)群群體，市場(chǎng)場(chǎng)表現(xiàn)不盡盡相同，未未來(lái)的發(fā)展展趨勢(shì)也不不相同客戶(hù)構(gòu)成特點(diǎn)外企聚集，，世界500強(qiáng)有1/3都已入駐CBD靠近使館區(qū)區(qū)，具有傳傳統(tǒng)的商務(wù)務(wù)優(yōu)勢(shì)金融、電信信、新聞媒媒體等產(chǎn)業(yè)業(yè)仍有較多的的土地可供供開(kāi)發(fā)2008年之前集中中增加供應(yīng)應(yīng)量金融街目前前主要是各各大銀行的的總部、非非銀行的金金融機(jī)構(gòu)總總部及電信信行業(yè)入駐駐證券、保險(xiǎn)險(xiǎn)、電信等等行業(yè)陸續(xù)續(xù)向外資開(kāi)開(kāi)放，需求求上升空間間較大2008年之前仍有有部分新增增供應(yīng)量基本無(wú)可開(kāi)開(kāi)發(fā)土地資料來(lái)源：：戴德梁行行，遠(yuǎn)卓分分析CBD金融街研發(fā)機(jī)構(gòu)或或大型跨國(guó)國(guó)公司研發(fā)發(fā)部門(mén)進(jìn)駐駐高科技發(fā)展展需要配套套產(chǎn)業(yè)，銀銀行、擔(dān)保保公司、風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)投資等等企業(yè)需求求比例會(huì)上上升目前存量最最大市場(chǎng)供大于于求，租金金和售價(jià)最最低中關(guān)村未來(lái)趨勢(shì)市場(chǎng)表現(xiàn)租金及售價(jià)價(jià)最高空置率較低低可開(kāi)發(fā)土地地?cái)?shù)量較少少空置率最低低，租售情情況良好租金及售價(jià)價(jià)較高54三大區(qū)域未未來(lái)的發(fā)展展趨勢(shì)良好好，金融街街在租金和和空置率方方面將會(huì)保保持比較好好的水平萬(wàn)平方米三大區(qū)域存存量變化預(yù)預(yù)測(cè)CBD：租金仍然然保持最高高并有少量量下滑；存存量成為最最大；空置置率也會(huì)因因市場(chǎng)的有有效吸納下下降明顯金融街：租租金會(huì)有少少量下滑；；存量成為為第二大；；空置率會(huì)會(huì)少量上升升，但仍為為三大區(qū)域域內(nèi)最低中關(guān)村：租租金在三大大區(qū)域中處處于最低，，而且會(huì)有有所下降；；由于市場(chǎng)場(chǎng)吸納和基基本沒(méi)有新新增存量，，空置率下下降明顯資料來(lái)源：：高力國(guó)際際；遠(yuǎn)卓分分析三大區(qū)域空置率預(yù)測(cè)CBD中關(guān)村金融街美元/月/平方米三大區(qū)域租租金走勢(shì)預(yù)預(yù)測(cè)CBD中關(guān)村金融街55在供應(yīng)增量量方面看，，新增供應(yīng)應(yīng)集中放量量，而且主主要是甲級(jí)級(jí)寫(xiě)字樓，，未來(lái)兩年年仍然會(huì)保保持高增長(zhǎng)長(zhǎng)態(tài)勢(shì)單位：萬(wàn)平平方米受政策和寫(xiě)字樓市場(chǎng)預(yù)期等因素的影響，供應(yīng)體現(xiàn)出階段性集中供應(yīng)的特點(diǎn)2004年，甲級(jí)寫(xiě)字樓開(kāi)始集中放量，并且未來(lái)2年仍然過(guò)于集中，有短期階段性供應(yīng)過(guò)量的可能2000-2005年北京辦公公樓年度累累計(jì)竣工面面積北京市2006-2008年在建在售售寫(xiě)字樓項(xiàng)項(xiàng)目供給資料來(lái)源：：北京統(tǒng)計(jì)計(jì)局、戴德德梁行，遠(yuǎn)遠(yuǎn)卓分析表示未確定定具體進(jìn)入入市場(chǎng)的時(shí)時(shí)間單位：萬(wàn)平平方米未來(lái)3年有超過(guò)400萬(wàn)平方米的的供給2006年6月份以后城區(qū)將不會(huì)再有新的大型公建項(xiàng)目動(dòng)工，大部分項(xiàng)目都會(huì)趕在2008年之前完工奧運(yùn)政策性因素56但在奧運(yùn)會(huì)會(huì)后的三年年中，由于于供應(yīng)斷檔檔，存量將將被市場(chǎng)消消化，供需需可基本平平衡頂級(jí)及甲級(jí)寫(xiě)字樓新增供需趨勢(shì)萬(wàn)平方米45%5%0%10%15%20%25%30%35%40%空置率空置率各級(jí)別寫(xiě)字樓存量結(jié)構(gòu)（2006年6月）在未來(lái)的兩兩年內(nèi)，大大約還會(huì)有有400萬(wàn)平方米的的新增供應(yīng)應(yīng)，而這些些大部分是是甲級(jí)寫(xiě)字字樓，未來(lái)來(lái)兩年的甲甲級(jí)寫(xiě)字樓樓租金將會(huì)會(huì)下調(diào)由于2008年奧運(yùn)會(huì)對(duì)對(duì)在建工程程的限制，，而寫(xiě)字樓樓的開(kāi)發(fā)周周期一般為為3年，故2008年后的三年年內(nèi)，新增增甲級(jí)寫(xiě)字字樓斷檔2010年之后，將將有可能出出現(xiàn)北京甲甲級(jí)寫(xiě)字樓樓供需平衡衡單位：萬(wàn)平方米資料來(lái)源：：高力國(guó)際際；遠(yuǎn)卓分分析57土地的稀缺缺、市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)加劇等等因素，促促使經(jīng)營(yíng)模模式由開(kāi)發(fā)發(fā)后出售向向?qū)懽謽浅殖钟薪?jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變投資開(kāi)發(fā)出售投資持有/經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)承受巨大的政策風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)出售模式所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)過(guò)于集中土地的稀缺性?xún)?yōu)質(zhì)適用地塊的稀缺和拿地的難度加大市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇一些城市的寫(xiě)字樓市場(chǎng)已經(jīng)由賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I(mǎi)方市場(chǎng)市場(chǎng)行情新增供應(yīng)量的加大導(dǎo)致售價(jià)逐步下滑，而租金卻可以保持較高的水平，并不斷上漲未來(lái)可能會(huì)出現(xiàn)專(zhuān)業(yè)化、品牌化的物業(yè)持有經(jīng)營(yíng)企業(yè)資料來(lái)源：：遠(yuǎn)卓分析析58目前開(kāi)發(fā)和和持有經(jīng)營(yíng)營(yíng)的獲利水水平均比較較高開(kāi)發(fā)出售未來(lái)趨勢(shì)很高，一般般的項(xiàng)目獲獲利可達(dá)到到20％以上仍然會(huì)維持持較高的水水平，但存存在較大不不確定性客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)需求會(huì)因因消費(fèi)習(xí)慣慣、消費(fèi)能能力、客戶(hù)戶(hù)結(jié)構(gòu)因多多種因素的的變化而出出現(xiàn)波動(dòng)土地的獲取取成本會(huì)因因競(jìng)爭(zhēng)加劇劇而提高較高，年平平均回報(bào)率率一般可達(dá)達(dá)到12％－20％，差異較較大（與資資金結(jié)構(gòu)、、物業(yè)品質(zhì)質(zhì)、區(qū)域市市場(chǎng)行情有有關(guān)）回收期大約約為5－8年近5年來(lái)辦公用用地產(chǎn)價(jià)格格年平均增增長(zhǎng)6.65％以北京、上上海等一線(xiàn)線(xiàn)大城市為為例，隨著著市場(chǎng)趨于于成熟，年年回報(bào)率將將會(huì)緩慢降降低，預(yù)計(jì)計(jì)到2020年可降低到到8－10％的水平，，是參考國(guó)國(guó)際目前的的一些數(shù)據(jù)據(jù)歐美國(guó)家：：4－6％東南亞地區(qū)區(qū)的發(fā)達(dá)城城市和中國(guó)國(guó)香港和臺(tái)臺(tái)灣地區(qū)：：8－10％開(kāi)發(fā)持有經(jīng)營(yíng)資料來(lái)源：：搜房網(wǎng)；；遠(yuǎn)卓分析析目前獲利水平59目錄與華融房地地產(chǎn)戰(zhàn)略相相關(guān)的重要要宏觀因素素分析中國(guó)宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)人口發(fā)展趨趨勢(shì)城市化進(jìn)程程政府調(diào)控華融在房地地產(chǎn)主要細(xì)細(xì)分行業(yè)中中的機(jī)會(huì)分分析住宅地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)零售地產(chǎn)寫(xiě)字樓酒店60酒店行業(yè)外外部機(jī)會(huì)評(píng)評(píng)估市場(chǎng)空間競(jìng)爭(zhēng)空間獲利空間截至2004年，中國(guó)酒酒店共有10888家，按國(guó)家家十一五規(guī)規(guī)劃，未來(lái)來(lái)五年酒店店客房需求求年平均增增長(zhǎng)8％2000年后北京市市星級(jí)酒店店以每年70家速度增長(zhǎng)長(zhǎng)，至2005年已達(dá)652家，受奧運(yùn)運(yùn)良好預(yù)期期影響，目目前在建星星級(jí)酒店已已達(dá)110家，預(yù)計(jì)08年奧運(yùn)會(huì)后后酒店進(jìn)入入消化調(diào)整整期投資主體分分散，開(kāi)發(fā)發(fā)環(huán)節(jié)進(jìn)入入壁壘很低低；但經(jīng)營(yíng)營(yíng)專(zhuān)業(yè)化要要求高且高高度依賴(lài)品品牌影響力力，進(jìn)入壁壁壘很高酒店集團(tuán)化化經(jīng)營(yíng)已成成為競(jìng)爭(zhēng)核核心手段，，但目前國(guó)國(guó)內(nèi)酒店集集中度較低低高端酒店經(jīng)經(jīng)營(yíng)基本被被國(guó)際酒店店集團(tuán)壟斷斷，且目前前有進(jìn)一步步加劇趨勢(shì)勢(shì)國(guó)內(nèi)酒店經(jīng)經(jīng)營(yíng)目前表表現(xiàn)為單體體高端酒店店持有，委委托國(guó)際酒酒店公司經(jīng)經(jīng)營(yíng)及經(jīng)濟(jì)濟(jì)型酒店連連鎖自營(yíng)兩兩種模式華融及金融融街控股已已經(jīng)累計(jì)擁?yè)碛?家酒店，酒酒店業(yè)務(wù)在在華融及金金融街公司司業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)營(yíng)中的戰(zhàn)略略意義需要要明確，以以決策是否否持有，如如持有是以以經(jīng)營(yíng)獲益益、配套還還是長(zhǎng)期土土地增值為為目標(biāo)？從市場(chǎng)空間間看，我國(guó)國(guó)酒店行業(yè)業(yè)進(jìn)入了新新一輪的景景氣周期，，預(yù)計(jì)此輪輪景氣時(shí)間間更長(zhǎng)；從酒店行業(yè)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局局看，國(guó)際際酒店管理理集團(tuán)仍具具有壟斷性性?xún)?yōu)勢(shì)，國(guó)國(guó)內(nèi)企業(yè)目目前更多謀謀求從經(jīng)濟(jì)濟(jì)型酒店進(jìn)進(jìn)行快速發(fā)發(fā)展，或持持有酒店為為其他業(yè)務(wù)務(wù)配套酒店簡(jiǎn)單持持有的回收收周期較長(zhǎng)長(zhǎng)，租金收收入相對(duì)較較低開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售目目前獲利水水平在15％左右單體酒店持持有更多考考慮為其他他物業(yè)配套套發(fā)展，或或者持有物物業(yè)潛在增增值高星級(jí)簡(jiǎn)單單出租回報(bào)報(bào)率為5％～6％，優(yōu)質(zhì)地地域的酒店店持有潛在在土地增值值能達(dá)8％～10％酒店經(jīng)營(yíng)管管理（不持持有模式））經(jīng)營(yíng)毛利利率極高，，達(dá)50%～70％，但更多多被國(guó)際酒酒店集團(tuán)壟壟斷關(guān)鍵結(jié)論61外部影響因因素說(shuō)明宏觀影響因因素旅游業(yè)酒店行業(yè)94年以來(lái)國(guó)內(nèi)內(nèi)旅游*人次保持年年均8%的增長(zhǎng)速度度；國(guó)內(nèi)游游未來(lái)3-5年仍將以觀觀光游為主主92年以來(lái)入境境旅游*人次保持年年均9.3%的增長(zhǎng)速度度；入境游游客中商務(wù)務(wù)客源比例例上升自2003年以來(lái)中國(guó)國(guó)旅游消費(fèi)費(fèi)已進(jìn)入啟啟動(dòng)期十一五規(guī)劃劃國(guó)家將大大力發(fā)展旅旅游業(yè)，實(shí)實(shí)現(xiàn)入境旅旅游人數(shù)和和國(guó)內(nèi)旅游游人數(shù)年均均增長(zhǎng)8%經(jīng)濟(jì)濟(jì)影影響響因因素素中國(guó)國(guó)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)近近年年來(lái)來(lái)保保持持9%以上上的的增增長(zhǎng)長(zhǎng)速速度度2003年中國(guó)人均均GDP首次突破1000美元，進(jìn)入入大發(fā)展階階段自89年以來(lái)城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民人均均可支配收收入保持13.6%的年增長(zhǎng)率率；農(nóng)村居居民人均純純收入保持持11.1%年復(fù)合增長(zhǎng)長(zhǎng)率政府政策中央及地方方政府對(duì)旅旅游業(yè)的發(fā)發(fā)展規(guī)劃和和相關(guān)舉措措中國(guó)酒店業(yè)業(yè)自改革開(kāi)開(kāi)放起步以以來(lái)，伴隨隨著經(jīng)濟(jì)增增長(zhǎng)及旅游游業(yè)發(fā)展經(jīng)經(jīng)歷了一輪輪發(fā)展周期期酒店業(yè)發(fā)展展受旅游業(yè)業(yè)發(fā)展直接接影響，而而旅游業(yè)則則主要受宏宏觀經(jīng)濟(jì)、、居民收入入水平等因因素影響政府對(duì)新建建酒店項(xiàng)目目的審批制制度一定程程度上影響響了酒店的的供給*注：按照出出行目的可可分為旅游游觀光、休休閑度假、、商務(wù)、會(huì)會(huì)務(wù)會(huì)議等等62酒店業(yè)主要要受旅游業(yè)業(yè)發(fā)展的帶帶動(dòng)，酒店店業(yè)的需求求與一國(guó)的的GDP增長(zhǎng)之間表表現(xiàn)出很強(qiáng)強(qiáng)的相關(guān)性性美國(guó)GDP增長(zhǎng)與對(duì)客客房需求的的增長(zhǎng)對(duì)照照我國(guó)GDP增長(zhǎng)與入境境及國(guó)內(nèi)游游增長(zhǎng)的對(duì)對(duì)比“GDP與酒店需求求有一個(gè)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù),大體上10億元GDP需要一家酒酒店”－－社科院院旅游研究究中心63在快速增長(zhǎng)長(zhǎng)的旅游客客源支撐下下，90年代以來(lái)中中國(guó)酒店業(yè)業(yè)保持了21.7%的年增長(zhǎng)速速度中國(guó)星級(jí)酒酒店數(shù)量及及年增長(zhǎng)率率資料來(lái)源：：中國(guó)資訊行行單位：家第一波酒店店建設(shè)熱在在1994年達(dá)到頂峰峰應(yīng)該是97年左右的投投資決策；；且2000年行業(yè)仍處處于大幅虧虧損中64酒店業(yè)的發(fā)發(fā)展呈現(xiàn)一一定周期性性，一般為為十年，而而供給的相相對(duì)滯后則則是造成這這種周期波波動(dòng)的主要要原因香港酒店業(yè)業(yè)1981-2003年的周期美國(guó)酒店業(yè)業(yè)1991-2001年的周期倫敦酒店業(yè)業(yè)1973-1992年的周期突發(fā)性的需需求擾動(dòng)是是導(dǎo)致景氣氣下降的原原因，如金融危危機(jī)等；而而供給減小小則是景氣氣見(jiàn)底回升升的動(dòng)力不動(dòng)產(chǎn)供給給的相對(duì)滯滯后特征是是酒店業(yè)周周期波動(dòng)的的主要原因因出租率的提提高/下降一般總總是先于房房?jī)r(jià)的提高高/下降一些中心城城市的酒店店即使在景景氣低谷時(shí)時(shí)，出租率率通常也能能維持在盈盈虧平衡點(diǎn)點(diǎn)資料來(lái)源：：HSBC,CEIC,申銀萬(wàn)國(guó)證證券6502/04年扭虧為盈盈全行業(yè)虧損損我國(guó)酒店行行業(yè)起步于于我國(guó)的對(duì)對(duì)外改革開(kāi)開(kāi)放，其發(fā)發(fā)展也呈現(xiàn)現(xiàn)周期性波波動(dòng)，目前前正處于新新一輪上升升周期，預(yù)預(yù)計(jì)此輪周周期持續(xù)的的時(shí)間可能能會(huì)更長(zhǎng)1979年國(guó)務(wù)院發(fā)布布了《國(guó)務(wù)院辦公公廳轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)國(guó)家旅游局局關(guān)于建立立酒店管理理公司及有有關(guān)政策問(wèn)問(wèn)題請(qǐng)示的的通知》；也促成了了90年代的擴(kuò)張張起步于我國(guó)國(guó)對(duì)外改革革開(kāi)放，政政府批準(zhǔn)了了第一家酒酒店合資項(xiàng)項(xiàng)目，開(kāi)始始了第一批批合資合作作飯店的建建設(shè)1984年亞洲金融危危機(jī)后，中國(guó)酒店行行業(yè)出現(xiàn)全全行業(yè)虧損損，全國(guó)房?jī)r(jià)價(jià)下降了136%，虧損一直持持續(xù)到2001年1998年1999年1995年由于擴(kuò)張過(guò)過(guò)猛導(dǎo)致供供給總量過(guò)過(guò)剩，中國(guó)酒店店的建設(shè)高高潮開(kāi)始回回落，飯店店業(yè)的利潤(rùn)潤(rùn)率逐年下下降中國(guó)酒店業(yè)業(yè)在低迷中中進(jìn)行調(diào)整整，2002年才扭轉(zhuǎn)虧虧損局面1988年4月國(guó)家提出了了發(fā)展旅游游服務(wù)基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)；國(guó)內(nèi)外各各種渠道的的資金投入入飯店業(yè)恢復(fù)上升（（2000年-）回落（95-99年）高速發(fā)展（（83-94年）起步（80-82年）中國(guó)酒店業(yè)業(yè)的發(fā)展周周期我國(guó)經(jīng)濟(jì)的的強(qiáng)勁發(fā)展展帶動(dòng)了旅旅游度假和