2022年政策影響供求失衡能否波及房地產(chǎn)市場(chǎng)成懸疑

政策影響供求失衡，能否波及房地產(chǎn)市場(chǎng)成懸疑“那邊街頭賣(mài)二手房的那家好像不干了。”家住綠波四周的張大爺這兩天遇到鄰居就說(shuō)起這件事。的確，不少市民好像都感受到，曾經(jīng)風(fēng)風(fēng)火火的二手房市場(chǎng)好像正在進(jìn)入一個(gè)瓶頸區(qū)，交易量下降，品牌企業(yè)采納收縮戰(zhàn)略，部分區(qū)域價(jià)格不再堅(jiān)挺……林林總總的表現(xiàn)，讓大家感慨大連的二手房市場(chǎng)目前畢竟?fàn)顩r怎樣如何？?jī)r(jià)格是否也現(xiàn)下行趨勢(shì)？二手房的市場(chǎng)表現(xiàn)是否會(huì)成為整個(gè)樓市變化的風(fēng)向標(biāo)？

二手房市場(chǎng)成交量下降明顯均價(jià)平穩(wěn)中下探

“現(xiàn)在能感覺(jué)到看房的客戶(hù)不太多，下單的速度也慢了，這樣下去也不是方法，你能否考慮一下適當(dāng)下調(diào)一些價(jià)格？”在某中介門(mén)店，工作人員表示說(shuō)，趙先生的一套大戶(hù)型房產(chǎn)，在該中介銷(xiāo)售了6個(gè)多月，目前還未成交?！霸瓉?lái)一套房子的銷(xiāo)售速度可比現(xiàn)在快多了，尤其是大戶(hù)型的二手房，的確不好賣(mài)?！睋?jù)好旺角市場(chǎng)部調(diào)研數(shù)據(jù)，近期大連二手樓市整體成交速度較慢，成交量下降明顯。去年上半年二手房共成交12300套，今年上半年成交數(shù)據(jù)下降了25%，僅成交9300套，以5月份為例，去年同期成交2600套，今年5月份整體僅1400套，下降幾乎一半。

在好旺角市場(chǎng)部經(jīng)理阮俊生看來(lái)，交易量的下跌直接帶來(lái)了交易價(jià)格的變動(dòng)。從上半年成交價(jià)格數(shù)據(jù)分析，1月份全市成交均價(jià)11300元/平方米,6月份11400元/平方米，整體價(jià)格變動(dòng)不大，每個(gè)月上下浮動(dòng)200元/平方米左右。阮俊生表示，以前二手房的成交價(jià)幾乎始終是上漲的趨勢(shì)，今年上半年這個(gè)趨勢(shì)明顯受到抑制，沒(méi)有上漲，有時(shí)還有下跌，“可以說(shuō)，目前狀況下，不漲就是跌。”

探詢(xún)緣由政策影響、供求關(guān)系變化是主謀

“交易量走低，成交價(jià)下探是限購(gòu)、限貸等調(diào)控政策持續(xù)作用的結(jié)果”。中介人士李某表示，自“國(guó)八條”政策發(fā)布之后，樓市行情便開(kāi)頭轉(zhuǎn)冷，而后期調(diào)控政策的不斷加碼更增加了市場(chǎng)觀(guān)望心情。據(jù)了解，在限購(gòu)、限貸等多重政策調(diào)控之下，投資、投機(jī)性需求相對(duì)得到了肯定抑制，這部分群體已經(jīng)慢慢淡出二手房市場(chǎng)，剛需客戶(hù)成為目前二手房市場(chǎng)的主力群體，需求也以中低價(jià)位為主。對(duì)于部分購(gòu)房者懷疑，業(yè)內(nèi)人士表示，二手房?jī)r(jià)怎么走，最終要看市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)變了沒(méi)有，假如房主們對(duì)將來(lái)的房?jī)r(jià)還是布滿(mǎn)信念，價(jià)格就不太可能消失普遍和大幅的下跌。

阮俊生則認(rèn)為，政策緣由之外，供求關(guān)系的作用也較明顯，他說(shuō)：“二手房對(duì)市場(chǎng)的反應(yīng)速度是最快的，從我們的數(shù)據(jù)來(lái)分析，上半年整體報(bào)盤(pán)量與去年同期相比變化不大，僅下跌5%，而客戶(hù)的總量則下跌了15%，供應(yīng)不變，需求削減，自然成交受影響?！?/p>

銀行信貸發(fā)威資金和成交結(jié)構(gòu)起到推波助瀾作用

另一方面，銀行信貸緊縮也肯定程度上抑制了購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)意愿。今年以來(lái)，由于信貸政策收緊，本地多家銀行的房貸門(mén)檻均有提高，房貸申請(qǐng)未獲批現(xiàn)象越來(lái)越多，部分銀行對(duì)二手房甚至直接停貸，利率也是水漲船高，購(gòu)房需求受到極大限制。據(jù)調(diào)查，目前浦發(fā)、招行、興業(yè)、工商、民生各銀行對(duì)二手住宅已基本停貸，本地僅一家銀行表示可以受理二手房貸款，但是審查時(shí)間以及放款周期均有所延長(zhǎng)，同時(shí)獲批后也要等到總行額度放款。在此狀況下，許多二手房買(mǎi)家被迫放棄了購(gòu)房準(zhǔn)備。

對(duì)于成交價(jià)變化不大，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，抑或是由于二手房成交結(jié)構(gòu)變化，導(dǎo)致目前價(jià)格小幅震蕩的主要緣由?！吧习肽甓謽鞘械某山粺狳c(diǎn)區(qū)域集中在泡崖、泉水、華北路、北崗橋等價(jià)格相對(duì)較低的邊緣片區(qū)，假如市場(chǎng)上整體成交以中低價(jià)位的為主，必定導(dǎo)致價(jià)格下行。而中山、西崗這些核心地段，價(jià)格照舊堅(jiān)挺，但房源量少，不會(huì)有過(guò)大影響”。阮俊生分析，二手房市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)比較簡(jiǎn)單，因此不能簡(jiǎn)潔判定整體二手房?jī)r(jià)就要開(kāi)頭一路下跌了。

傳導(dǎo)效應(yīng)未現(xiàn)目前商品房?jī)r(jià)格未受左右

對(duì)于商品房市場(chǎng)的價(jià)格是否有變動(dòng)，走訪(fǎng)了市內(nèi)部分在售項(xiàng)目，發(fā)覺(jué)多數(shù)項(xiàng)目今年上半年價(jià)格變化不大。現(xiàn)在許多樓盤(pán)優(yōu)待促銷(xiāo)停留于一種形式而非真正的降價(jià)，指定房源或是干脆只推幾套特價(jià)房也算是優(yōu)待打折樓盤(pán)來(lái)吸引眼球。而要等開(kāi)發(fā)商實(shí)打?qū)嵉亟祪r(jià)促銷(xiāo)估量要到夏交會(huì)前后，某開(kāi)發(fā)企業(yè)副總表示，他們的項(xiàng)目定價(jià)和之前預(yù)期基本全都，他感覺(jué)政策目前有所松綁，估計(jì)再緊也不太可能?！凹偃缯f(shuō)樓市大跌，首先地方政府會(huì)先受不了，但是大漲也不行能，估量這種狀態(tài)要持續(xù)一段時(shí)間?！焙猛侨羁∩硎?，與二手房不同，開(kāi)發(fā)商定價(jià)除了受市場(chǎng)因素外，資金鏈充分與否特別關(guān)鍵，目前大連樓市“大家”居多，假如商品房?jī)r(jià)格下探，首先開(kāi)頭的應(yīng)當(dāng)是資金吃緊的中小開(kāi)發(fā)商。而二手房和商品房的客戶(hù)群現(xiàn)在劃分比較明確，交差很少，所以商品房?jī)r(jià)格尚未受二手樓市影響。