樓管員日常巡樓工作內(nèi)容課件

樓管員日常巡樓工作內(nèi)容及案例分析培訓(xùn)人：陳萍樓宇巡視檢查一覽表樓宇外觀

巡視樓宇外觀是否完好，是否有違章搭建的現(xiàn)象；是否有不安全隱患存在，包括有無在陽臺擺放花盆、空調(diào)安裝是否規(guī)范、有無電源線裸露、公共設(shè)備設(shè)施是否完好、有無堆放易燃易爆危險品等

案例分析

未成年的孩子點燃天那水發(fā)生爆炸被炸死

4個未成年的孩子在某花園堆放雜物的地方點燃了放置在那里的天那水發(fā)生爆炸，當(dāng)中一個6歲的孩子被燒成重傷不治而死。孩子的父母把該花園的物業(yè)管理公司和另3個肇事孩子告上了法庭。近日，羅湖區(qū)人民法院作出一審判決，死亡孩子的父母共獲得近13萬元的賠償金，其中包括精神賠償金8.5萬元；物業(yè)公司因不作為被判賠近7萬元。羅湖區(qū)法院審理后認(rèn)為：被告某物業(yè)管理公司對易燃易爆物品天那水置于兒童容易獲得的地方，對爆炸事故負(fù)重要責(zé)任。其不作為的行為和4名兒童玩天那水燒火引起爆炸，這兩個方面應(yīng)各占一半的責(zé)任。具體劃分責(zé)任比例是：原告對小孩的死亡負(fù)15％的責(zé)任，由其自負(fù)；被告物業(yè)公司承擔(dān)45％的責(zé)任；另一孩子小豪由于直接引起爆炸承擔(dān)25％責(zé)任；其他兩個男孩各承擔(dān)7.5％的責(zé)任。由于3個男孩均未成年，其賠償責(zé)任由監(jiān)護(hù)人承擔(dān)。

法律法規(guī)：

公共設(shè)施被損壞誰來修？公共設(shè)施被損壞找不到責(zé)任人時，損失誰來賠？由人為因素造成的公共設(shè)施損害不在公共維修基金的范圍之內(nèi)，應(yīng)由責(zé)任人承擔(dān)費用，不得動用公共維修基金；公共設(shè)施被損害找不到責(zé)任人時，一般情況下按受益人原則分?jǐn)?。具體有以下幾種情況：

（1）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅樓房外的公共設(shè)施的維修工程，除由專業(yè)管理部門維修管理的部分外，其余部分的維修費用，由全體產(chǎn)權(quán)人按建筑面積比例分?jǐn)?。?）住宅樓內(nèi)的共用部位和公用設(shè)施設(shè)備的維修費用，由該住宅樓內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人按所擁有的建筑面積的比例分?jǐn)?。?）一棟住宅有兩個或兩個以上單元門的，專屬于一個單元全體產(chǎn)權(quán)人使用的設(shè)施設(shè)備的維修費，由該單元門內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人使用的設(shè)施設(shè)備的維修費由該層內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)按所擁有的建筑面積比例分?jǐn)?；在一棟住宅?nèi)，專屬于一層住宅內(nèi)的全體產(chǎn)權(quán)人使用的設(shè)施設(shè)備的維修費由該層內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人按所擁有的建筑面積的比例分?jǐn)?。樓?/p>

檢查屋面護(hù)欄是否完好；明溝是否通暢；避雷針、隔熱層、屋面門鎖是否完好；有無違章占有情況；衛(wèi)生狀況是否良好。檢查樓道、走廊、門廳、大堂的各類安全標(biāo)識、公共設(shè)施、智能系統(tǒng)及照明、五金配件是否完好齊全。巡查樓梯時，如發(fā)現(xiàn)異味，應(yīng)立即對相關(guān)單元進(jìn)行調(diào)查，并通知工程人員及安防隊員進(jìn)行檢查。案例

物業(yè)管理人員入室引起的誤會

某日清晨，某大廈新來的樓管員阿霞在18樓的巡樓時，發(fā)現(xiàn)1805號業(yè)主家的客廳亮著燈，但大門內(nèi)側(cè)的防火開著，外面的“通透式”防盜門也虛掩著，她便上前按業(yè)主家的門鈴，但是按了好幾次，室內(nèi)也不沒有反應(yīng)，阿霞便側(cè)身進(jìn)入室內(nèi)，到客廳、陽臺、廚房等一一查看有沒有人。正在這時，業(yè)主張先生從電梯出來徑直走回家（他原來“晨練”去了，因粗心而忘了關(guān)好家門）一見大門未關(guān)，張先生先是吃了一驚，進(jìn)到家中，又看見一女子在自己家里，更是又急又氣，大聲質(zhì)問阿霞想干什么的，不由分說要把她送到派出所。觀點1、阿霞不懂法律，其實阿霞本意是好的！但就是缺乏處理此類事件的經(jīng)驗，單獨一個人進(jìn)入業(yè)主家里，就算你是好意也會被業(yè)主誤解。因為私闖民宅，是違法的。2、最好的處理辦法是趕快通知管理處，管理處一方面可以通過電話和業(yè)主聯(lián)系，讓業(yè)主趕快回家，以確認(rèn)家中是否被盜竊。另一方面，管理處相關(guān)負(fù)責(zé)人要和安防隊員趕快到現(xiàn)場，如實在業(yè)主聯(lián)系不上，必須最少兩個人同時進(jìn)入業(yè)主家里，這樣，有了物業(yè)安防的參與，即使業(yè)主發(fā)現(xiàn)，也一般不會誤解。3、事情以至此，賠禮道歉是理所當(dāng)然的。我個人認(rèn)為，一方面向業(yè)主說明阿霞錯在哪里？導(dǎo)致這種事情發(fā)生的原因是什么？另一方面也要把情況向業(yè)主講清楚，希望得到業(yè)主的諒解；在這種情況下，只要在情在理，業(yè)主一般會轉(zhuǎn)怒為喜，緩和氣氛，在賠禮道歉，并說明我的工作還有不完善的地方，希望這位業(yè)主以后多提建議，來提高我們的工作質(zhì)量，并對業(yè)主的做法表示感謝。了解保潔工作流程及表單記錄工作流程：大堂、電梯轎廂的第一次保潔工作應(yīng)在7：40前完成；樓層走廊、樓梯每天最少兩次；樓層頂棚、天臺、屋頂每周一次；空置房每月一次。公共景園的第一次保潔工作應(yīng)在7：40前完成。辦公室、樓宇四周公共場所、水體、地下車庫、地下設(shè)備房外走道每天隨機保潔?！侗嵐ぷ鳈z查記錄表》電梯使用情況

運行是否平穩(wěn)、是否有異常響動（耳聽）電梯內(nèi)各項標(biāo)識、配件是否完好（眼觀）安全監(jiān)控系統(tǒng)運作是否正常（手動測試）衛(wèi)生保潔的情況（每天7：40前完成）案例——細(xì)查深究

電梯意外受損怎么辦？某天，某大廈的消防電梯一到底層就發(fā)出異常聲響。巡樓人員及時將其關(guān)閉，并通知負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)任務(wù)的外包方前來檢修。檢查后發(fā)現(xiàn)，位于負(fù)一層的地坑中，有一根不知來自何處的1米多長的鍍鋅鐵管，鐵管在電梯工作過程中頻繁躥動，導(dǎo)致12個感應(yīng)器全部損壞。

分析:許多人搬運物品時，都習(xí)慣用東西支撐電梯門，不讓電梯門自動閉合，這是危及電梯安全的重大隱患。巡樓人員回憶起前天下午4時，曾聽到7樓某家搬運裝修垃圾時發(fā)出碰撞聲音，當(dāng)時他還到電梯轎廂內(nèi)查看詢問，現(xiàn)在基本可以斷定鐵管是這時候掉下去的。物業(yè)處找到業(yè)主，介紹電梯受損情況及原因，業(yè)主以“裝修已結(jié)束，裝修個人找不到，已經(jīng)跟我沒關(guān)系，都是裝修工人的錯”為推辭，但管理人員通過告知監(jiān)控錄像可證明，以及業(yè)主必須負(fù)連帶責(zé)任，講清利害關(guān)系，致使業(yè)主只好把裝修負(fù)責(zé)人領(lǐng)到物業(yè)辦公室，按電梯受損配件的市價賠償。二次裝修

二次裝修管理是初期物業(yè)管理的重點內(nèi)容，對于防盜窗、雨蓬、花架、曬衣架的安裝、外墻打孔等等涉及外立面美觀的問題，往往物業(yè)公司與住戶的觀點立場有所差異，而協(xié)調(diào)處理好這一差異不僅要有一定的能力和水平，還要有一定的法律意識。

分析：果斷制止違章作業(yè)，迅速處理相關(guān)損害，再研究如何糾正問題，應(yīng)當(dāng)說從程序上是對頭的。業(yè)主對樓管員制止違章裝修十分不滿，提出要物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)簽字，承擔(dān)停止安裝空調(diào)的后果。而樓管員認(rèn)為自己所做并無不妥，隨即提出業(yè)主也需簽字，承認(rèn)自己違反小區(qū)裝修管理規(guī)定。雙方各執(zhí)己見，一時僵持不下。工程人員趕到現(xiàn)場后，迅速將漏水的暖氣管修復(fù)好，將污染的地面、墻面進(jìn)行了徹底清理。一看兩人還在爭執(zhí)，便接了個話茬："要我說也不是什么大不了的事情，誰也不用讓誰簽字了，還是商量商量怎樣安空調(diào)吧！"

待兩人都平靜下來，工程人員再對業(yè)主說：“我看你自己選定的這個位置并不好，咱拋開影響外立面整齊美觀不說，就說你安到這里，冷凝水管要走多遠(yuǎn)呀，比較起來還是規(guī)定的那個位置更好"。

分析：證明你的錯了，自然說明我的對了，這樣的說服方法很巧妙。業(yè)主遲疑不決，工程人員試探著提了個建議：“如果你覺得我說的沒有道理，你自己里里外外看看”。或許剛才主動幫助修復(fù)漏水暖氣管的舉動感化了業(yè)主，業(yè)主樓上樓下轉(zhuǎn)了一圈，回來后欣然同意在規(guī)定位置安裝并與樓管員握手言好。案例小區(qū)內(nèi)的裝修規(guī)定與業(yè)主的財物失竊是否有關(guān)？

1997年7月9日，原告侯、陳夫婦向被告瑞星公司購買了某小區(qū)的一套住房。在購房時，雙方約定：住戶安裝各種防盜設(shè)施須經(jīng)物業(yè)公司審批，朝南的窗戶不允許安裝防盜窗。1998年12月27日，一小偷潛入小區(qū)將原告夫婦居室的朝南窗戶卸下，進(jìn)入房內(nèi)偷竊了包括現(xiàn)金在內(nèi)約價值50000元的各種物品。侯、陳夫婦認(rèn)為，被告不允許原告裝防盜設(shè)施的規(guī)定，造成了原告財物的失竊，于是將瑞星公司告到了法庭，要求其賠償失竊損失費50000元人民幣。

分析：

法院在作了細(xì)致慎密的調(diào)查取證，并經(jīng)過庭審后認(rèn)定：原告侯、陳夫婦的住房雖然在1998年12月27日發(fā)生了入室盜竊事件，原告的財產(chǎn)權(quán)受到了侵害，但侵權(quán)人并非被告瑞星公司，而是入室盜竊的罪犯。被告在管理小區(qū)治安方面已作了自己應(yīng)作的工作，既設(shè)置了門崗，又進(jìn)行了必要的巡視，而保安服務(wù)僅僅是為了維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序而實施的防范性安全保衛(wèi)活動，不是針對保證業(yè)主個人和家庭安全的個人安保。所以被告在原告家因入室盜竊的財產(chǎn)侵害中沒有過錯，不承擔(dān)民事責(zé)任。至于“朝南窗不允許安裝防盜窗”，這是原、被告之間的約定，在實施該“約定”的過程中發(fā)現(xiàn)了盜竊事件，原告提出要求被告承擔(dān)民事責(zé)任、賠償財產(chǎn)損失無法律依據(jù)。據(jù)此，依照《中華人民共和國民法通則》有關(guān)規(guī)定，法院做出了對原告侯、陳夫婦的訴訟請求不予支持的判決。

檢查公共場所：公共設(shè)施是否完好；是否隨意搭接公用水、電；二次裝修垃圾是否按指定地點堆放；是否改變外立面；空調(diào)室外機是否按指定位置懸掛。是否遵守裝修時間空置房管理日常維護(hù)：開窗通風(fēng)、打掃保潔，做到防火、防盜、防滲漏、防損壞等，應(yīng)關(guān)好電源開關(guān)、水龍頭、門窗。管理的原因：業(yè)主全額繳交物業(yè)管理費。其他管理巡查區(qū)內(nèi)是否有亂張貼、亂拉線等現(xiàn)象。是否有損壞公共設(shè)施、違章制造噪音、污染環(huán)境、高空拋物現(xiàn)象。是否有違章飼養(yǎng)家禽家畜等現(xiàn)象。案例分析：有人亂粘貼怎么辦

亂粘貼，被人戲稱為城市的“牛皮癬”。這種市場經(jīng)濟(jì)發(fā)育過程中出現(xiàn)的流行病，蔓延到大街小巷。即使是作為國優(yōu)項目的小區(qū)，也未能幸免。下大力氣加以整治，但在樓內(nèi)亂塞亂貼搬家、裝修、送餐、美容之類廣告的現(xiàn)象，卻屢禁不絕。

其實樓內(nèi)廣告的派發(fā)有三種情況：一是經(jīng)批準(zhǔn)入樓為住戶提供服務(wù)的某些人員順便所為；二是以探訪名義上樓而實有其它意圖的住戶親友乘隙所為；三是本人承做特定生意的個別住戶刻意所為。

分析：全面探明原因，才好逐個對癥下藥本人認(rèn)為應(yīng)采取綜合治理的方法來根治：管為本

在小區(qū)入口處的宣傳欄內(nèi)設(shè)置一塊為有向小區(qū)住戶傳播信息的廣告登載服務(wù)欄，變堵為疏，只有先提供正當(dāng)渠道，再去堵歪門邪道，工作阻力才會變小，進(jìn)而實現(xiàn)對其的有序管理。教為先發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)派發(fā)的廣告，當(dāng)即按照廣告上的聯(lián)系渠道，或打電話或邀人前來，指出其錯誤做法和應(yīng)當(dāng)怎樣去做，敦促其依規(guī)行事，通過抓住其想做成生意的心理，‘騙’其上門來接受教育，該辦法也算巧妙。治為輔某些單位不