房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳及最新政策解析課件

03十一月2022房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳及最新政策解析02十一月2022房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳及最新政策解析1主要內(nèi)容第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析第二部分：房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳2010年中韜華益版權(quán)所有主要內(nèi)容第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析2010年中韜華益2

房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析一、財(cái)稅2011年第50號(hào)文《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)促銷展業(yè)贈(zèng)送禮品有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》1.人人有份的才可以免個(gè)稅2.隨機(jī)、抽獎(jiǎng)、外單位個(gè)人都要交納個(gè)稅房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析一、財(cái)稅203房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析二、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干問(wèn)題的公告（2011年第34號(hào)）1.關(guān)于金融企業(yè)同期同類貸款利率確定問(wèn)題2.關(guān)于企業(yè)員工服飾費(fèi)用支出扣除問(wèn)題3.關(guān)于航空企業(yè)空勤訓(xùn)練費(fèi)扣除問(wèn)題4.關(guān)于房屋、建筑物固定資產(chǎn)改擴(kuò)建的稅務(wù)處理問(wèn)題5.投資企業(yè)撤回或減少投資的稅務(wù)處理6.關(guān)于企業(yè)提供有效憑證時(shí)間問(wèn)題7.文件的適用時(shí)間房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析二、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干問(wèn)題4房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析三、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹執(zhí)行修改后的個(gè)人所得稅法有關(guān)問(wèn)題的公告（2011年第46號(hào)公告）1.各地對(duì)該文件理解存在差異2.不同單位和企業(yè)之間的申報(bào)存在差異3.發(fā)工資的時(shí)間不同也會(huì)導(dǎo)致申報(bào)差異房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析三、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹執(zhí)行修改后的個(gè)5房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析四、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)預(yù)付卡稅收管理的通知（國(guó)稅函〔2011〕413號(hào)）

1.發(fā)票內(nèi)容值得思考2.實(shí)名制的影響房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析四、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)預(yù)付6房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析五、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)增值稅問(wèn)題的公告（2011年第13號(hào)）國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的公告（2011年第51號(hào)）1.政策保持了連續(xù)性，更加明確2.是否開具發(fā)票房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析五、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)7房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析六、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人銷售自產(chǎn)貨物并同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)有關(guān)稅收問(wèn)題的公告（2011年第23號(hào)）納稅人銷售自產(chǎn)貨物同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)，須向建筑業(yè)勞務(wù)發(fā)生地主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)提供其機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的本納稅人屬于從事貨物生產(chǎn)的單位或個(gè)人的證明。建筑業(yè)勞務(wù)發(fā)生地主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人持有的證明，按本公告有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收營(yíng)業(yè)稅。房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析六、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人銷售自產(chǎn)貨物8房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析七、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)口徑問(wèn)題的公告（2011年第29號(hào)）第二條：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于查增應(yīng)納稅所得額彌補(bǔ)以前年度虧損處理問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2010年第20號(hào)）規(guī)定，對(duì)檢查調(diào)增的應(yīng)納稅所得額，允許彌補(bǔ)以前年度發(fā)生的虧損，填報(bào)國(guó)稅發(fā)〔2008〕101號(hào)文件附件1的附表四“彌補(bǔ)虧損明細(xì)表”第2列“盈利或虧損額”對(duì)應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額所屬年度行次。

房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析七、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅年度納稅9房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析八、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)同時(shí)一并銷售附著于土地或者不動(dòng)產(chǎn)上的固定資產(chǎn)有關(guān)稅收問(wèn)題的公告（2011年第47號(hào)）

納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的同時(shí)一并銷售的附著于土地或者不動(dòng)產(chǎn)上的固定資產(chǎn)中，凡屬于增值稅應(yīng)稅貨物的，應(yīng)按照《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于部分貨物適用增值稅低稅率和簡(jiǎn)易辦法征收增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2009〕9號(hào)）第二條有關(guān)規(guī)定，計(jì)算繳納增值稅；凡屬于不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)按照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。

房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析八、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用10房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析九、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于稅務(wù)機(jī)關(guān)代收工會(huì)經(jīng)費(fèi)企業(yè)所得稅稅前扣除憑據(jù)問(wèn)題的公告(2011年第30號(hào))自2010年1月1日起，在委托稅務(wù)機(jī)關(guān)代收工會(huì)經(jīng)費(fèi)的地區(qū)，企業(yè)撥繳的工會(huì)經(jīng)費(fèi)，也可憑合法、有效的工會(huì)經(jīng)費(fèi)代收憑據(jù)依法在稅前扣除。

房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析九、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于稅務(wù)機(jī)關(guān)代收工會(huì)經(jīng)11房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析十、湖北省人力資源和社會(huì)保障廳湖北省國(guó)家稅務(wù)局湖北省地方稅務(wù)局關(guān)于企業(yè)工資薪金稅前扣除有關(guān)問(wèn)題的通知（鄂人社發(fā)[2011]22號(hào)）（一）企業(yè)按照股東大會(huì)、董事會(huì)、薪酬委員會(huì)以及依法通過(guò)工資集體協(xié)商確定的員工工資薪金是合理的工資薪金。通過(guò)工資集體協(xié)商確定的工資薪金，經(jīng)人力資源和社會(huì)保障行政部門審查、稅務(wù)部門確認(rèn)后，可在企業(yè)所得稅前據(jù)實(shí)扣除。其中，屬于國(guó)有性質(zhì)的企業(yè)，其工資薪金，不得超過(guò)經(jīng)審查確認(rèn)的限定數(shù)額；超過(guò)部分不得計(jì)入企業(yè)工資薪金總額，也不得在計(jì)算企業(yè)應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析十、湖北省人力資源和社會(huì)保障廳湖北省國(guó)12房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析十、湖北省人力資源和社會(huì)保障廳湖北省國(guó)家稅務(wù)局湖北省地方稅務(wù)局關(guān)于企業(yè)工資薪金稅前扣除有關(guān)問(wèn)題的通知（鄂人社發(fā)[2011]22號(hào)）（二）各類企業(yè)在年度匯算清繳企業(yè)所得稅申報(bào)時(shí)，應(yīng)將人力資源社會(huì)保障行政部門審查生效的工資集體協(xié)商集體協(xié)議、審查意見(jiàn)書和職工工資薪金總額實(shí)際發(fā)放情況等資料一并報(bào)主管稅務(wù)部門備案。

房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析十、湖北省人力資源和社會(huì)保障廳湖北省國(guó)13房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析十一、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《企業(yè)資產(chǎn)損失所得稅稅前扣除管理辦法》的公告（2011年第25號(hào)）1.分清單申報(bào)和專項(xiàng)申報(bào)2.總分機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)損失有特殊規(guī)定3.因國(guó)務(wù)院決定事項(xiàng)形成的資產(chǎn)損失，應(yīng)向國(guó)家稅務(wù)總局提供有關(guān)資料。

房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析十一、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《企業(yè)資產(chǎn)損14房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析十二、關(guān)于修改《中華人民共和國(guó)發(fā)票管理辦法》的決定（國(guó)務(wù)院令2010年第587號(hào)）第二十二條（二）規(guī)定：讓他人為自己開具與實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票，由稅務(wù)機(jī)關(guān)沒(méi)收違法所得。虛開金額在1萬(wàn)元以下的，可以并處5萬(wàn)元以下的罰款；虛開金額超過(guò)1萬(wàn)元的，并處5萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。第四十條：對(duì)違反發(fā)票管理規(guī)定2次以上或者情節(jié)嚴(yán)重的單位和個(gè)人，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以向社會(huì)公告。

房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析十二、關(guān)于修改《中華人民共和國(guó)發(fā)票管理15房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析十三、省地方稅務(wù)局省公安廳省財(cái)政廳省審計(jì)廳省監(jiān)察廳關(guān)于禁用舊版發(fā)票的公告（鄂地稅發(fā)〔2011〕77號(hào)）全省地稅發(fā)票已于2011年1月1日起全部啟用新版發(fā)票（見(jiàn)湖北日?qǐng)?bào)2010年9月28日公告），舊版發(fā)票繳銷工作已于2011年6月15日結(jié)束。從2011年7月1日起，全省各企業(yè)、事業(yè)、團(tuán)體、黨政機(jī)關(guān)等單位，嚴(yán)禁接受舊版發(fā)票報(bào)賬，否則視為無(wú)效票據(jù)或假發(fā)票處理。房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析十三、省地方稅務(wù)局省公安廳省財(cái)政廳16房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析十四、財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知（財(cái)稅[2011]12號(hào)）個(gè)人將購(gòu)買不足5年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年（含5年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析十四、財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個(gè)人17房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析十五、財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于購(gòu)房人辦理退房有關(guān)契稅問(wèn)題的通知（財(cái)稅[2011]32號(hào)）對(duì)已繳納契稅的購(gòu)房單位和個(gè)人，在未辦理房屋權(quán)屬變更登記前退房的，退還已納契稅；在辦理房屋權(quán)屬變更登記后退房的，不予退還已納契稅。房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析十五、財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于購(gòu)房人18房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析十六、關(guān)于調(diào)整武漢市享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)的通知（武房發(fā)〔2011〕198號(hào)）1.取消了單價(jià)限制，提高了總價(jià)水平2.已裝修的商品住房以扣除其裝修成本后的余額作為價(jià)格界定依據(jù)，但計(jì)算相關(guān)稅費(fèi)時(shí)不得扣除其裝修成本。3.自2011年12月1日（含）以后網(wǎng)簽的房屋買賣合同，按調(diào)整后的普通住房標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，原已簽訂的房屋買賣合同仍按原（武國(guó)土房發(fā)〔2008〕482號(hào)）規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析十六、關(guān)于調(diào)整武漢市享受優(yōu)惠政策普通住19房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析十七、關(guān)于個(gè)人以股權(quán)參與上市公司定向增發(fā)征收個(gè)人所得稅問(wèn)題的批復(fù)（國(guó)稅函[2011]89號(hào)）根據(jù)《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》及其實(shí)施條例等規(guī)定，南京浦東建設(shè)發(fā)展有限公司自然人以其所持該公司股權(quán)評(píng)估增值后，參與蘇寧環(huán)球股份有限公司定向增發(fā)股票，屬于股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，其取得所得，應(yīng)按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅。

房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析十七、關(guān)于個(gè)人以股權(quán)參與上市公司定向增20房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析十八、財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知（財(cái)稅[2010]121號(hào)）1.對(duì)出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅2.對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析十八、財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾21房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析十九、市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)促進(jìn)資本特區(qū)股權(quán)投資產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)施辦法的通知（武政辦〔2011〕110號(hào)）1.稅率（合伙制股權(quán)投資基金）2.獎(jiǎng)勵(lì)及補(bǔ)貼豐厚3.注冊(cè)區(qū)域固定房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析十九、市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)促進(jìn)資本22房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析二十、湖北省價(jià)格調(diào)節(jié)基金征集使用管理實(shí)施細(xì)則（鄂價(jià)法規(guī)〔2011〕86號(hào)）1.

凡在本省境內(nèi)從事娛樂(lè)業(yè)、旅店業(yè)、飲食業(yè)、通信業(yè)，煙草、酒類、化妝品生產(chǎn)、批發(fā)、零售業(yè)以及成品油、電力、燃?xì)狻崃ιa(chǎn)與銷售業(yè)的企業(yè)或個(gè)人，應(yīng)依照本細(xì)則的規(guī)定繳納價(jià)格調(diào)節(jié)基金2.以納稅人實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅（以下簡(jiǎn)稱“三稅”）稅額為計(jì)征依據(jù)，按照實(shí)際繳納“三稅”稅額的1%計(jì)征價(jià)格調(diào)節(jié)基金。房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析二十、湖北省價(jià)格調(diào)節(jié)基金征集使用管理實(shí)23房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析二十一、財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于在上海市開展交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知（財(cái)稅[2011]111號(hào)）1.交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)試點(diǎn)2.與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)：運(yùn)輸、咨詢、工程設(shè)計(jì)、廣告業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析二十一、財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于在上海24房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析二十二、財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于專項(xiàng)用途財(cái)政性資金企業(yè)所得稅處理問(wèn)題的通知（財(cái)稅[2011]70號(hào)）企業(yè)從縣級(jí)以上各級(jí)人民政府財(cái)政部門及其他部門取得的應(yīng)計(jì)入收入總額的財(cái)政性資金，凡同時(shí)符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除：1.企業(yè)能夠提供規(guī)定資金專項(xiàng)用途的資金撥付文件；2.財(cái)政部門或其他撥付資金的政府部門對(duì)該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；3.企業(yè)對(duì)該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨(dú)進(jìn)行核算。房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析二十二、財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于專項(xiàng)用25房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳一、未完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入（一）未完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍1.國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)文第六條規(guī)定企業(yè)通過(guò)正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。2.定金、訂金、保證金、誠(chéng)意金、會(huì)員卡（VIP卡）或會(huì)員費(fèi)是否繳納企業(yè)所得稅？房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳一、未完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入26房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳（一）未完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍稽便函【2009】49號(hào)附件2《稅收自查提綱》中關(guān)于營(yíng)業(yè)稅收入范圍規(guī)定：在開發(fā)產(chǎn)品完工前，取得的預(yù)售收入（包括定金）是否全部計(jì)入“預(yù)收帳款”進(jìn)行申報(bào)繳納稅款；是否計(jì)入“預(yù)收賬款”以外的往來(lái)科目，長(zhǎng)期掛賬不申報(bào)納稅；

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳（一）未完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍27房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳（一）未完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍收取的定金、違約金、誠(chéng)意金等，是否未按規(guī)定確認(rèn)收入；向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其它各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，是否未按規(guī)定確認(rèn)收入。關(guān)于企業(yè)所得稅收入范圍規(guī)定：除前述營(yíng)業(yè)稅部分的相關(guān)問(wèn)題外，還應(yīng)檢查……房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳（一）未完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍28房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳（二）假按揭收入的處理1.假按揭收入在稅收上沒(méi)有特殊待遇2.是實(shí)質(zhì)重于形式，還是形式重于實(shí)質(zhì)3.吹牛也要交稅4.假按揭再銷售時(shí)如何處理房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳（二）假按揭收入的處理29房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳（三）未完工收入是否允許扣除期間費(fèi)用和預(yù)繳的營(yíng)業(yè)稅金及附加1.“預(yù)計(jì)利潤(rùn)率”和“預(yù)計(jì)毛利率”的變化1）國(guó)稅發(fā)[2003]83號(hào)文件第二條表述為：利潤(rùn)率

2）國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)文件表述為“預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率”3）國(guó)稅函【2008】299號(hào)文件表述為“預(yù)計(jì)利潤(rùn)率”4）國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)文件：“預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率”。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳（三）未完工收入是否允許扣除期間費(fèi)用30房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳（三）未完工收入是否允許扣除期間費(fèi)用和預(yù)繳的營(yíng)業(yè)稅金及附加2.國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)文第九條規(guī)定：企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳（三）未完工收入是否允許扣除期間費(fèi)用31房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳（三）未完工收入是否允許扣除期間費(fèi)用和預(yù)繳的營(yíng)業(yè)稅金及附加第十一條企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。第十二條規(guī)定：企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳（三）未完工收入是否允許扣除期間費(fèi)用32房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳（四）未完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入能否作為三項(xiàng)費(fèi)用的扣除基數(shù)

1.2008年以前，預(yù)售收入作為預(yù)收性質(zhì)的價(jià)款，不能作為三項(xiàng)費(fèi)用扣除基數(shù)（國(guó)稅發(fā)【2006】31號(hào)文件第八條第十款）。2.三項(xiàng)費(fèi)用往往發(fā)生在未完工前，為了解決這個(gè)矛盾，國(guó)稅發(fā)【2006】31號(hào)文件給予了變通政策（三年遞延）。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳（四）未完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入能否作為33房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳3.為了徹底解決這個(gè)問(wèn)題，國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)文件的理念發(fā)生了重大變化：規(guī)定只要是簽訂了預(yù)售合同，都算是“銷售收入”，新31號(hào)文件通篇沒(méi)有出現(xiàn)“預(yù)售收入”字樣。而銷售收入是可以作為三項(xiàng)費(fèi)用扣除基數(shù)的。4.基本原則：只要簽訂了預(yù)售合同就屬于銷售收入，因此可以作為三項(xiàng)費(fèi)用的扣除基數(shù)，增加三項(xiàng)費(fèi)用的扣除基數(shù)；完工年度，以前年度未完工開發(fā)產(chǎn)品收入結(jié)轉(zhuǎn)而來(lái)的銷售收入，不能再次作為三項(xiàng)費(fèi)用扣除基數(shù)。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳3.為了徹底解決這個(gè)問(wèn)題，國(guó)34房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳（五）未完工開發(fā)產(chǎn)品收入月（季）預(yù)繳申報(bào)1.月（季）度申報(bào)是否允許扣減稅金及附加？2.國(guó)稅函【2009】34號(hào)文—稅務(wù)機(jī)關(guān)的煩惱3.國(guó)稅函【2008】635號(hào)文件規(guī)定4.如何做到年度匯算清繳不退稅？房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳（五）未完工開發(fā)產(chǎn)品收入月（季）預(yù)繳35房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳（六）未完工產(chǎn)品銷售收入年度納稅申報(bào)表的填報(bào)1.各地填報(bào)五花八門，主要有三種填報(bào)方法：例：某房地產(chǎn)企業(yè)本年度取得預(yù)售收入1000萬(wàn)，無(wú)錫國(guó)稅的做法：預(yù)收賬款先確認(rèn)其他視同銷售收入然后在附表三第四十行“其他”將預(yù)售收入做調(diào)減處理。即將預(yù)售收入填入附表一第十六行（3）其他視同銷售收入1000萬(wàn)，同時(shí)附表三第四十行20其他將預(yù)售收入1000萬(wàn)做調(diào)減處理。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳（六）未完工產(chǎn)品銷售收入年度納稅申報(bào)36房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳青島地稅的做法：在附表三第40行第4列調(diào)減調(diào)增。當(dāng)年度取得的預(yù)售收入按照規(guī)定的計(jì)稅毛利率計(jì)算得到的預(yù)計(jì)利潤(rùn)150萬(wàn)填入附表三第52行第3列。會(huì)計(jì)確認(rèn)的預(yù)售款作為計(jì)算基礎(chǔ)計(jì)算出的當(dāng)年可以扣除的業(yè)務(wù)招待費(fèi)和廣宣費(fèi)填列在附表三第40行第4列并特別注明“預(yù)售款項(xiàng)計(jì)算扣除金額”。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳青島地稅的做法：在附表三第40行第437房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳青島地稅的做法：完工年度會(huì)計(jì)處理將預(yù)售款結(jié)轉(zhuǎn)為銷售收入，按照本期結(jié)轉(zhuǎn)的已按稅收規(guī)定征稅的預(yù)售收入乘以適用的計(jì)稅毛利率的預(yù)計(jì)利潤(rùn)150萬(wàn)填到附表三第52行第4列。同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將已結(jié)轉(zhuǎn)的預(yù)售收入作為計(jì)算基礎(chǔ)對(duì)應(yīng)計(jì)算出的不得扣除的業(yè)務(wù)招待費(fèi)和廣宣費(fèi)填列到附表三第40行第3列并特別注明“預(yù)售收入結(jié)轉(zhuǎn)前期已經(jīng)扣除金額”，避免將預(yù)售收入重復(fù)納入基數(shù)造成重復(fù)扣除。在發(fā)生與結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)正好相反，所以實(shí)務(wù)操作中還需要備查賬簿體現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳青島地稅的做法：完工年度會(huì)計(jì)處理將預(yù)38房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳北京國(guó)稅的做法：企業(yè)取得的銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入額，先確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入，然后在附表三第19行“其他”欄第4列進(jìn)行調(diào)減。填報(bào)方法如下：未完工年度：附表1第4行：1000萬(wàn)；附表3第19行第4列，納稅調(diào)減1000萬(wàn)；附表3第52行第3列調(diào)增150萬(wàn)；附表3第40行第4列調(diào)減65.5萬(wàn)。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳北京國(guó)稅的做法：企業(yè)取得的銷售未完工39房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳北京國(guó)稅的做法：完工年度：以前年度銷售的未完工收入不用填列在附表1中，附表3第19行第3列，納稅調(diào)增1000萬(wàn)；附表3第52行第4列，納稅調(diào)減150萬(wàn)；附表3第40行第3列，納稅調(diào)增65.5萬(wàn)。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳北京國(guó)稅的做法：40房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳二、完工標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題1.為什么要制定完工標(biāo)準(zhǔn)？2.開發(fā)產(chǎn)品的完工標(biāo)準(zhǔn)國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)文第三條：企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)、建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳二、完工標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題41房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地42房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳3.案例1：某開發(fā)企業(yè)在2009年12月29日取得竣工備案證，企業(yè)認(rèn)為本年度沒(méi)有交房，不應(yīng)該確認(rèn)銷售收入，2009年度匯算清繳仍按預(yù)收收入報(bào)稅。請(qǐng)問(wèn)，該企業(yè)的做法是否正確？案例2：某開發(fā)企業(yè)在2008年1月15日取得竣工備案證，企業(yè)2007年度匯算清繳按照預(yù)收收入報(bào)稅。經(jīng)稅務(wù)稽查發(fā)現(xiàn)，開始辦理竣工備案時(shí)間在2007年12月，稅務(wù)機(jī)關(guān)因此認(rèn)為應(yīng)在2007年度確認(rèn)銷售收入，稅務(wù)機(jī)關(guān)判斷是否正確？房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳3.案例1：某開發(fā)企業(yè)在2009年143房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳4.為什么制定三個(gè)完工標(biāo)準(zhǔn)，三者之間有什么關(guān)系？國(guó)稅函【2009】342號(hào)文國(guó)稅函【2010】201號(hào)文案例：海南永生實(shí)業(yè)公司案5.完工標(biāo)準(zhǔn)針對(duì)的是一個(gè)小區(qū)還是一棟樓？房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳4.為什么制定三個(gè)完工標(biāo)準(zhǔn)，三者之間44房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳三、未完工收入結(jié)轉(zhuǎn)完工收入的納稅申報(bào)1.關(guān)注三件事11）毛利如何調(diào)整？2）稅金及附加如何調(diào)整？3）三項(xiàng)費(fèi)用扣除基數(shù)如何確認(rèn)？房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳三、未完工收入結(jié)轉(zhuǎn)完工收入的納稅申報(bào)45房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳2.案例：某房地產(chǎn)公司有三個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目1在以前年度已經(jīng)完工，尚有尾房；項(xiàng)目2在今年完工；項(xiàng)目3尚處在預(yù)售年度，假設(shè)三個(gè)項(xiàng)目收入都是1000萬(wàn)，能夠結(jié)轉(zhuǎn)的成本都是600萬(wàn)。三個(gè)項(xiàng)目在申報(bào)表中如何填列？房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳2.案例：某房地產(chǎn)公司有三個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)46房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳3.當(dāng)年預(yù)售收入季度預(yù)繳計(jì)算的毛利，如果當(dāng)年度完工，是否允許在附表三52行扣減計(jì)算的毛利？4.以前年度有預(yù)繳，本年度哪個(gè)季度結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入比較合適？案例：某上市公司開發(fā)的A項(xiàng)目，2009年度8月取得竣工備案證，年度末未結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，2010年4月匯算清繳時(shí)發(fā)現(xiàn)，該公司賬面未體現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，全部通過(guò)以前年度損益調(diào)整科目調(diào)整到以前年度房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳3.當(dāng)年預(yù)售收入季度預(yù)繳計(jì)算的毛利，47房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳5.2007年同2008年稅率差（8%）如何處理？案例：某房地產(chǎn)公司2007年實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入1000萬(wàn)元，當(dāng)年度預(yù)繳所得稅1000*15%*33%=49.5萬(wàn)元，2008年度完工，確認(rèn)銷售收入1000萬(wàn)元，銷售成本800萬(wàn)元，2008年度匯算清繳如何申報(bào)？國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)文第九條的爭(zhēng)議。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳5.2007年同2008年稅率差（48房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳四、銷售收入的確認(rèn)1.基本原則1）國(guó)稅函【2008】875號(hào)文（普通法）國(guó)稅發(fā)【2009】號(hào)文第六條（特別法）2）收入在完工前取得時(shí)，按預(yù)計(jì)毛利率申報(bào)納稅收入在完工后取得時(shí)，按實(shí)際的毛利率申報(bào)納稅房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳四、銷售收入的確認(rèn)49房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳2.采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。3.采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。如果企業(yè)采取企業(yè)會(huì)計(jì)制度，則稅收同會(huì)計(jì)無(wú)差異；如果采用會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，則存在會(huì)計(jì)同稅收的差異。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳2.采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)50房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳4.采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其①首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，②余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。應(yīng)注意的問(wèn)題：1）按揭方式收入和成本的配比問(wèn)題；房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳4.采取銀行按揭方式銷售開發(fā)51房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳2）國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)文第十九條企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購(gòu)買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的保證金(擔(dān)保金)不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除。（與國(guó)稅函【2007】1272號(hào)的關(guān)系）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳2）國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)52房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳5.采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。6.采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買斷價(jià)格，以及屬于受托方與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳5.采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)53房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳7.采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià)，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)的，則應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。屬于由受托方與購(gòu)買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳7.采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙54房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳案例：甲公司委托A公司采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品。合同約定銷售保底價(jià)4500元，并由甲公司直接與客戶簽訂銷售合同，超過(guò)保底價(jià)部分受托方和委托方按三、七分成。2009年9月A公司提交銷售清單時(shí)，銷售房屋2000平方米，實(shí)現(xiàn)銷售收入1000萬(wàn)元，平均售價(jià)5000元。甲公司賬務(wù)處理如下：借：銀行存款900萬(wàn)元（按保底價(jià)計(jì)算）貸：銷售收入900萬(wàn)元。正確的處理：A公司代理業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額為2000×4500＋（5000－4500）×2000×100%＝1000（萬(wàn)元），這里關(guān)鍵點(diǎn)在于開發(fā)商支付給受托方的分成額（5000－4500）×2000×30%＝30（萬(wàn)元）不得直接從收入中扣除，將來(lái)支付時(shí)根據(jù)發(fā)票作為銷售費(fèi)用列支，好比收支兩條線。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳案例：甲公司委托A公司采取基價(jià)（保底55房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳8.采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述1至3項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳8.采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，56房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳五、視同銷售的稅務(wù)處理1.國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)文第七條企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于①捐贈(zèng)、②贊助、③職工福利、④獎(jiǎng)勵(lì)、⑤對(duì)外投資、⑥分配給股東或投資人、⑦抵償債務(wù)、⑧換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的方法和順序?yàn)椋海ㄒ唬┌幢酒髽I(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定；（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳五、視同銷售的稅務(wù)處理57房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳2.買一贈(zèng)一的稅務(wù)處理（有獎(jiǎng)銷售、賣方贈(zèng)送地下室等）國(guó)稅函【2008】875號(hào)文、國(guó)稅函【2008】828號(hào)文和財(cái)企【2003】95號(hào)文規(guī)定案例：賣房子贈(zèng)送家電、家俱，房屋銷售合同價(jià)款100萬(wàn)元，售房合同中說(shuō)明交房標(biāo)準(zhǔn)送家電、家俱，家電、家俱的購(gòu)進(jìn)價(jià)格為10萬(wàn)元，即其公允價(jià)值為10萬(wàn)元，房屋的公允價(jià)值可推定為90萬(wàn)元，成本70萬(wàn)。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳2.買一贈(zèng)一的稅務(wù)處理（有獎(jiǎng)銷售、58房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳賬務(wù)處理：借：銀行存款100萬(wàn)元貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入–開發(fā)產(chǎn)品90萬(wàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入—汽車10萬(wàn)借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本80萬(wàn)貸：庫(kù)存商品-汽車10萬(wàn)貸：開發(fā)產(chǎn)品70萬(wàn)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳賬務(wù)處理：59房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳3.拆一還一的稅務(wù)處理國(guó)稅函【2002】172號(hào)鄂地稅發(fā)【2005】185號(hào)武地稅發(fā)【2009】179號(hào)文房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳3.拆一還一的稅務(wù)處理60房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳4.以土地或開發(fā)產(chǎn)品投資的稅務(wù)處理

國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)文第七條：企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于①捐贈(zèng)、②贊助、③職工福利、④獎(jiǎng)勵(lì)、⑤對(duì)外投資、⑥分配給股東或投資人、⑦抵償債務(wù)、⑧換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳4.以土地或開發(fā)產(chǎn)品投資的稅務(wù)處理61房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳5.以開發(fā)產(chǎn)品抵工程款的稅務(wù)處理無(wú)論主動(dòng)還是被動(dòng)以房屋抵債（法院判決）；無(wú)論是否辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，均屬于視同銷售繳納各種稅收。營(yíng)業(yè)稅：1、《營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答(之一)》（國(guó)稅函[1995]156號(hào)文件第9條2、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于以房屋抵頂債務(wù)應(yīng)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函[1998]771號(hào)）3、《關(guān)于以房抵債未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函[2005]1103號(hào)）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳5.以開發(fā)產(chǎn)品抵工程款的稅務(wù)處理62房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳☆企業(yè)所得稅：《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》25條第二十五條企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財(cái)產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈(zèng)、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤(rùn)分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。☆土地增值稅：國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文件房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳☆企業(yè)所得稅：《企業(yè)所得稅法實(shí)施條63房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳六、租金收入的稅務(wù)處理1.先租后售的稅務(wù)處理1）不視同銷售：國(guó)稅函【2008】828號(hào)文2）先租后售是否可以提取折舊？國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)文件第二十四條企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的,其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過(guò)12個(gè)月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳六、租金收入的稅務(wù)處理64房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳使用時(shí)間不超過(guò)12個(gè)月的，處置時(shí)按照開發(fā)產(chǎn)品處理；（1）如果開發(fā)產(chǎn)品當(dāng)年自用，當(dāng)年又銷售的，在年度匯算清繳的時(shí)候，如果企業(yè)提取了折舊，則做納稅調(diào)增處理。（2）如果開發(fā)產(chǎn)品當(dāng)年自用，第二年年度納稅申報(bào)前又銷售的，對(duì)當(dāng)年的折舊做納稅調(diào)增處理，第二年提取的折舊，則在第三年匯繳的時(shí)候做納稅調(diào)增處理；（3）如果開發(fā)產(chǎn)品當(dāng)年自用，第二年年度納稅申報(bào)后又銷售的，則對(duì)當(dāng)年提取的折舊做追溯調(diào)整補(bǔ)稅處理，年度納稅申報(bào)后的折舊年末做納稅調(diào)增處理。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳使用時(shí)間不超過(guò)12個(gè)月的，處65房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳2.售后回租的稅務(wù)處理國(guó)家稅務(wù)總局公告2010年第13號(hào)營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅的問(wèn)題解決了，土地增值稅、契稅不好處理。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳2.售后回租的稅務(wù)處理66房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳3.轉(zhuǎn)租的稅務(wù)處理4.免租期的稅務(wù)處理《企業(yè)所得稅法》第十九條租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。（收付實(shí)現(xiàn)制）(國(guó)稅函【2010】79號(hào)文第一條的比較）第四十七條：以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入固定資產(chǎn)發(fā)生的租賃費(fèi)支出，按照租賃期限均勻扣除（權(quán)責(zé)發(fā)生制）

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳3.轉(zhuǎn)租的稅務(wù)處理67房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳5.預(yù)租收入的稅務(wù)處理：國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)文第十條企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價(jià)款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳5.預(yù)租收入的稅務(wù)處理：68房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳七、股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅務(wù)處理1.股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入的處理技巧（一）企業(yè)所得稅（國(guó)稅發(fā)【2000】118號(hào)、國(guó)稅發(fā)【2004】390號(hào)、國(guó)稅函【2008】264號(hào)）財(cái)稅【2009】59號(hào)、國(guó)稅函【2010】79號(hào)）要點(diǎn)：股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得中所含的未分配利潤(rùn)和盈余公積不允許扣減。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳七、股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅務(wù)處理69房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳（二）個(gè)人所得稅（國(guó)稅函【2009】285號(hào)文件）要點(diǎn)1：納稅地點(diǎn)：股權(quán)變更企業(yè)所在地。要點(diǎn)2：稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)所有者權(quán)益份額作為基數(shù)進(jìn)行核定。（沒(méi)有考慮商譽(yù)的問(wèn)題）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳（二）個(gè)人所得稅（國(guó)稅函【2009】70房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳（三）營(yíng)業(yè)稅（財(cái)稅【2002】191號(hào)）（四）土地增值稅（國(guó)稅函【2000】687號(hào)）（五）契稅（財(cái)稅【2008】175號(hào)、國(guó)稅發(fā)【2009】89號(hào)）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳（三）營(yíng)業(yè)稅（財(cái)稅【2002】19171房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳2.股權(quán)轉(zhuǎn)讓損失的稅務(wù)處理要點(diǎn)：股權(quán)投資損失不需要受“股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得+股息紅利所得”的限制；但是需要作為資產(chǎn)損失報(bào)批。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳2.股權(quán)轉(zhuǎn)讓損失的稅務(wù)處理72房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳3.境外股東分紅的所得稅問(wèn)題法人股東：1)2008年以前，非居民企業(yè)從我國(guó)境內(nèi)企業(yè)取得的稅后利潤(rùn)不需要繳稅。2)2008年新《企業(yè)所得稅法》實(shí)施后，非居民企業(yè)取得的分紅需要按10%的稅率繳稅?！镀髽I(yè)所得稅法》規(guī)定，非居民企業(yè)在中國(guó)境內(nèi)未設(shè)立機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所的，或者雖設(shè)立機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所但取得的所得與其所設(shè)機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所沒(méi)有實(shí)際聯(lián)系的，應(yīng)當(dāng)就其來(lái)源于境內(nèi)的所得繳納企業(yè)所得稅，適用稅率為20%。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳3.境外股東分紅的所得稅問(wèn)題73房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳第十九條規(guī)定，非居民企業(yè)取得股息、紅利等權(quán)益性投資收益和利息、租金、特許權(quán)使用費(fèi)所得，以收入全額為應(yīng)納稅所得額?！镀髽I(yè)所得稅法實(shí)施條例》第九十一條規(guī)定，非居民企業(yè)取得所得稅法第三條第三項(xiàng)規(guī)定的所得，減按10%的稅率征收企業(yè)所得稅。雖然稅法規(guī)定的稅率是10%，但如果非居民企業(yè)所在國(guó)家或地區(qū)與我國(guó)簽訂有稅收協(xié)定，協(xié)定的稅率低于10%，則可以按協(xié)定的稅率執(zhí)行。

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳第十九條規(guī)定，非居民企業(yè)取得股息、紅74房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳3)非居民企業(yè)取得的被投資企業(yè)在2008年以前實(shí)現(xiàn)的稅后利潤(rùn)分紅，稅法規(guī)定還是按原政策執(zhí)行，即不繳納企業(yè)所得稅。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)所得稅若干優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕1號(hào)）第四條規(guī)定，2008年1月1日以前外商投資企業(yè)形成的累積未分配利潤(rùn)，在2008年以后分配給外國(guó)投資者的，免征企業(yè)所得稅。2008年及以后年度外商投資企業(yè)新增利潤(rùn)分配給外國(guó)投資者的，依法繳納企業(yè)所得稅。

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳3)非居民企業(yè)取得的被投資企業(yè)在2075房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳個(gè)人股東：1）財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于個(gè)人所得稅若干政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅字〔1994〕第020號(hào)）第二條第八項(xiàng)規(guī)定，外籍個(gè)人從外商投資企業(yè)取得的股息、紅利所得，暫免征收個(gè)人所得稅。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳個(gè)人股東：76房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳2）我國(guó)稅法同時(shí)還規(guī)定，對(duì)外籍個(gè)人取得境內(nèi)上市公司股票的分紅也不征稅。國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于外籍個(gè)人持有中國(guó)境內(nèi)上市公司股票所取得的股息有關(guān)稅收問(wèn)題的函》（國(guó)稅函發(fā)〔1994〕440號(hào)）明確，對(duì)持有B股或海外股（包括H股）的外籍個(gè)人，從發(fā)行該B股或海外股的中國(guó)境內(nèi)企業(yè)所取得的股息（紅利）所得，暫免征收個(gè)人所得稅。3）外國(guó)人取得的紅利不需要繳納個(gè)人所得稅，無(wú)論是否為上市公司，都不需要繳納個(gè)人所得稅。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳2）我國(guó)稅法同時(shí)還規(guī)定，對(duì)外籍個(gè)人取77房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳完稅證明：1）境內(nèi)機(jī)構(gòu)和個(gè)人向境外單筆支付等值3萬(wàn)美元以上(不含等值3萬(wàn)美元)服務(wù)貿(mào)易、收益、經(jīng)常轉(zhuǎn)移和資本項(xiàng)目外匯資金，應(yīng)當(dāng)按國(guó)家有關(guān)規(guī)定向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理《服務(wù)貿(mào)易、收益、經(jīng)常轉(zhuǎn)移和部分資本項(xiàng)目對(duì)外支付稅務(wù)證明》，并就企業(yè)付出境外的股息紅利代扣代繳企業(yè)所得稅。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳完稅證明：78房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳境內(nèi)機(jī)構(gòu)和個(gè)人在申請(qǐng)辦理《稅務(wù)證明》時(shí)，應(yīng)當(dāng)首先向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)，在取得主管國(guó)稅機(jī)關(guān)出具的《稅務(wù)證明》后，再向主管地稅機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)。境內(nèi)機(jī)構(gòu)和個(gè)人在向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)時(shí),應(yīng)當(dāng)填寫《服務(wù)貿(mào)易等項(xiàng)目對(duì)外支付出具〈稅務(wù)證明〉申請(qǐng)表》，并附送下列資料：（一）合同、協(xié)議或其他能證明雙方權(quán)利義務(wù)的書面資料（復(fù)印件）；房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳境內(nèi)機(jī)構(gòu)和個(gè)人在申請(qǐng)辦理《稅務(wù)證明》79房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳（二）發(fā)票或境外機(jī)構(gòu)付匯要求文書（復(fù)印件）；（三）完稅證明或批準(zhǔn)免稅文件（復(fù)印件）；（四）稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的其他資料。

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳（二）發(fā)票或境外機(jī)構(gòu)付匯要求文書（復(fù)80房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳4.境外股權(quán)轉(zhuǎn)讓的所得稅問(wèn)題國(guó)稅函【2009】698號(hào)文案例：武漢市黃陂區(qū)某企業(yè)的一個(gè)香港股東于去年12月，將其在境內(nèi)外商獨(dú)資公司的90％股權(quán)以6.45億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給香港一家上市公司的全資子公司，取得轉(zhuǎn)讓收益2.43億元。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)工商變更信息，督促該企業(yè)繳納稅款2439.7萬(wàn)元房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳4.境外股權(quán)轉(zhuǎn)讓的所得稅問(wèn)題81房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳八、成本歸集和分?jǐn)?/p>

包括當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的成本（31號(hào)文件第27條）；預(yù)提費(fèi)用（新文件30條、32條中列舉了4類預(yù)提費(fèi)用）；待攤費(fèi)用（前期已經(jīng)實(shí)際發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)由本期來(lái)負(fù)擔(dān)）1.幾個(gè)基本概念1）計(jì)稅成本：國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)文第二十五條：計(jì)稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品（包括固定資產(chǎn)，下同）過(guò)程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計(jì)量的應(yīng)歸入某項(xiàng)成本對(duì)象的各項(xiàng)費(fèi)用。

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳八、成本歸集和分?jǐn)?2房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳2）期間費(fèi)用和開發(fā)成本（開發(fā)間接費(fèi)用問(wèn)題）3）完工成本與未完工成本4）會(huì)計(jì)成本與計(jì)稅成本5）已銷成本與未銷成本房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳2）期間費(fèi)用和開發(fā)成本（開發(fā)間接費(fèi)用83房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳2.問(wèn)題1）如何正確核算開發(fā)間接費(fèi)中的人員工資和費(fèi)用？2）土地使用稅能否計(jì)入土地征用及拆遷補(bǔ)償款？3）廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)能否計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)？4）營(yíng)銷設(shè)施建設(shè)費(fèi)如何處理？（企業(yè)所得稅與土地增值稅的差異）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳2.問(wèn)題84房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳3.正確劃分成本對(duì)象1）國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)文第二十六條：成本對(duì)象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對(duì)象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對(duì)象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳3.正確劃分成本對(duì)象85房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳2）成本對(duì)象劃分的六原則（1）可否銷售原則（公共配套設(shè)施）國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)文第十七條企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

(一)屬于①非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，②或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳2）成本對(duì)象劃分的六原則86房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳(二)屬于①營(yíng)利性的，②或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，③或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，④或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。

第三十三條企業(yè)單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳(二)屬于①營(yíng)利性的，②或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)87房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳第十八條企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳第十八條企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電88房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳（2）功能區(qū)分原則（商鋪與住宅）（3）定價(jià)差異原則（4）產(chǎn)品差異原則（5）分類歸集原則：對(duì)同一開發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒(méi)有明顯差異的群體開發(fā)的項(xiàng)目，可作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算。

（6）權(quán)益區(qū)分原則（代建房屋）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳（2）功能區(qū)分原則（商鋪與住宅）89房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳4.土地成本歸集和分?jǐn)偟奶厥庑?）國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)文第二十七條第一款：土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳4.土地成本歸集和分?jǐn)偟奶厥庑?0房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳第三十一條企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按下列規(guī)定確定其成本：（一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：1.換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項(xiàng)土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時(shí)暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳第三十一條企業(yè)以非貨幣交易方式取得91房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳2.換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時(shí)，按應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳2.換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)92房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳2）問(wèn)題：（1）“土地出讓金”和“買價(jià)（差額征稅的規(guī)定）”（2）“以地補(bǔ)路”（南京土地增值稅問(wèn)答第17條）（3）返還的土地出讓金（青地稅發(fā)【2009】100號(hào)第22條）（4）直接減免的土地出讓金是否繳納企業(yè)所得稅？（5）股權(quán)溢價(jià)問(wèn)題（通過(guò)購(gòu)買股權(quán)購(gòu)買土地）（6）大市政配套費(fèi)與契稅（財(cái)稅【2004】134號(hào)）（7）土地使用費(fèi)與土地使用稅（海南、青島等省規(guī)定）（8）土地閑置費(fèi)（國(guó)稅函【2010】220號(hào)）（9）拆遷補(bǔ)償支出（合作建房、一級(jí)土地開發(fā)）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳2）問(wèn)題：93房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳3）分?jǐn)偡椒▏?guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)文第三十條第一款：土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。土地開發(fā)同時(shí)連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳3）分?jǐn)偡椒?4房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳案例：假設(shè)某地產(chǎn)企業(yè)取得開發(fā)用地總面積為10萬(wàn)平方米，分兩期開發(fā)，一期有2棟樓，每棟樓基底面積為1萬(wàn)平方米，二期有3棟樓，每棟樓基底為也為1萬(wàn)平方米，建設(shè)會(huì)所屬于全體業(yè)主所有，基底面積為1萬(wàn)平米。道路、綠化等面積為4萬(wàn)平方米。土地成本10000萬(wàn)，如何分配？步驟：1、將土地面積分為三部分：一期、二期、配套負(fù)擔(dān)面積。一期：2/6×１０=3.33萬(wàn)平米二期：3/6×１０=5萬(wàn)平米公建：1/6×１０=1.67萬(wàn)平米房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳案例：假設(shè)某地產(chǎn)企業(yè)取得開發(fā)用地總面95房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳2、一期土地面積為3.33萬(wàn)平方米第一棟樓負(fù)擔(dān)占地面積=3.33/2=１.６７萬(wàn)平米。第一棟樓分?jǐn)偟耐恋爻杀?1.67*10000/10=1670萬(wàn)第二棟樓負(fù)擔(dān)占地面積=3.33/2=１.６７萬(wàn)平米。第二棟樓分?jǐn)偟耐恋爻杀?1.67*10000/10=1670萬(wàn)

公共配套負(fù)擔(dān)的土地成本，同其他成本一起用建筑面積法進(jìn)行分?jǐn)?。在?shí)際業(yè)務(wù)中，有按照中心線劃分的方法，也有按照基底面積劃分的方法，在新31號(hào)文件出臺(tái)后，除非商得稅務(wù)機(jī)關(guān)同意，否則就應(yīng)全部改為按照樓座面積劃分的方法了。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳2、一期土地面積為3.33萬(wàn)平方米96房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳問(wèn)題：1.分期開發(fā)的項(xiàng)目，只有整體規(guī)劃的建筑面積，沒(méi)有全部建筑物的占地面積，如何分?jǐn)偼恋爻杀荆?.主樓是住宅，裙樓是商鋪，如何分?jǐn)偼恋爻杀荆?.兩棟住宅之間連接部分是商鋪，如何分?jǐn)偼恋爻杀?？房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳問(wèn)題：1.分期開發(fā)的項(xiàng)目，只有整體規(guī)97房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳5.前期工程費(fèi)：1）國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)文第二十七條第二款：指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳5.前期工程費(fèi)：98房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳2.可行性研究費(fèi)：3.境外設(shè)計(jì)費(fèi)：案例：武漢某房地產(chǎn)公司向香港某公司支付建筑設(shè)計(jì)費(fèi)500萬(wàn)元，香港公司派員來(lái)武漢進(jìn)行了前期的勘察、目測(cè)等工作，主體設(shè)計(jì)工作返回香港完成，該房地產(chǎn)公司是否需要對(duì)香港的設(shè)計(jì)公司來(lái)是否需要代扣代繳預(yù)提所得稅和營(yíng)業(yè)稅？房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳2.可行性研究費(fèi)：99房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳（1）營(yíng)業(yè)稅。1）《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四條2）財(cái)稅【2009】111號(hào)文件（2）企業(yè)所得稅1）國(guó)家稅務(wù)總局第19號(hào)局長(zhǎng)令2）國(guó)稅發(fā)【2010】19號(hào)文件第7條房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳（1）營(yíng)業(yè)稅。100房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳（3）雙邊稅收協(xié)定1）國(guó)稅發(fā)【2010】75號(hào)（中新稅收協(xié)定）2）國(guó)稅發(fā)【2009】124號(hào)3）國(guó)稅函【2010】290號(hào)（124號(hào)文件的補(bǔ)充規(guī)定）4）國(guó)稅函【2009】5075）國(guó)稅函【2010】46號(hào)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳（3）雙邊稅收協(xié)定101房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳6.建安工程費(fèi)：1）國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)文第二十七條第三款：指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。2）甲供材問(wèn)題：是否需要轉(zhuǎn)換發(fā)票？3）材料供應(yīng)商同時(shí)提供建安勞務(wù)如何取得發(fā)票？房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳6.建安工程費(fèi)：102房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳國(guó)家稅務(wù)總局2011年第23號(hào)公告納稅人銷售自產(chǎn)貨物同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)，應(yīng)按照《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第六條及《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條規(guī)定，分別核算其貨物的銷售額和建筑業(yè)勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額，并根據(jù)其貨物的銷售額計(jì)算繳納增值稅，根據(jù)其建筑業(yè)勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)分別核定其貨物的銷售額和建筑業(yè)勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額。納稅人銷售自產(chǎn)貨物同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)，須向建筑業(yè)勞務(wù)發(fā)生地主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)提供其機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的本納稅人屬于從事貨物生產(chǎn)的單位或個(gè)人的證明。建筑業(yè)勞務(wù)發(fā)生地主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人持有的證明，按本公告有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收營(yíng)業(yè)稅。

本公告自2011年5月1日起施行。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳國(guó)家稅務(wù)總局2011年第23號(hào)公告103房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳4）建安發(fā)票是否在項(xiàng)目所在地開具？房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳4）建安發(fā)票是否在項(xiàng)目所在地開具？104房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳7.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。1）國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)文第二十七條第四款：指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。2）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)能否預(yù)提？房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳7.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。105房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳8.公共配套設(shè)施費(fèi)：1）國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)文第二十七條第五款：指開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳8.公共配套設(shè)施費(fèi)：106房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳9.開發(fā)間接費(fèi)：1）國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)文第二十七條第六款：指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳9.開發(fā)間接費(fèi)：107房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳10.共同成本分?jǐn)偟姆椒ê瓦\(yùn)用1）國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)文第29條：對(duì)于直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本計(jì)入成本對(duì)象的成本，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象。2）按照4種方法分配到不同的成本對(duì)象中去。

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳10.共同成本分?jǐn)偟姆椒ê瓦\(yùn)用108房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳

（1）占地面積法（土地的分?jǐn)?，原則用占地面積法）（2）建筑面積法（公共配套設(shè)施的分?jǐn)?，必須用建筑面積法）（3）預(yù)算造價(jià)法（已完工與未完工共同負(fù)擔(dān)的利息支出，必須用預(yù)算造價(jià)法來(lái)分?jǐn)偅?）直接成本法。（同期開發(fā)不同成本對(duì)象的利息分?jǐn)?，可以用預(yù)算造價(jià)法，也可以用直接成本法）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳（1）占地面積法（土地的109房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳3）幾個(gè)與面積相關(guān)的概念（1）使用面積、套內(nèi)面積、建筑面積、占地面積、基底面積、容積率、建筑密度、樓面地價(jià)、可售面積（2）可售面積的確定：建房(1995)第517號(hào)文件規(guī)定了商品房銷售面積測(cè)算的一般標(biāo)準(zhǔn)，在實(shí)踐中要看房管局測(cè)繪大隊(duì)的測(cè)繪面積，銷售面積以測(cè)繪面積為準(zhǔn)。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳3）幾個(gè)與面積相關(guān)的概念110房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳國(guó)稅發(fā)〔2001〕142號(hào)：總可售面積是指國(guó)家規(guī)定的房屋測(cè)繪部門出具的確定房地產(chǎn)項(xiàng)目可售面積證書中明確的面積。需要注意的是，計(jì)算單位工程成本時(shí)，不能人為扣除拆一還一的銷售面積，致使單位工程成本加大。國(guó)稅發(fā)[2005]172號(hào)規(guī)定，面積計(jì)算，不按套內(nèi)面積。要注意總可售面積要同銷售部門進(jìn)行核對(duì)。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳國(guó)稅發(fā)〔2001〕142號(hào)：總可售面111房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳開發(fā)成本在各期之間一般都是按照建筑面積分?jǐn)倿橹?，轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品再轉(zhuǎn)入主營(yíng)業(yè)務(wù)成本時(shí)是按照可售面積來(lái)進(jìn)行分?jǐn)?，可售面積是可以銷售的房產(chǎn)，建筑面積含不可銷售的配套的公共建筑，兩者是有區(qū)別的。可售面積=建筑面積—不參與公攤的建筑面積，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳開發(fā)成本在各期之間一般都是按照建筑面112房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e包括：1、從屬于人防工程的地下室、半地下室。2、供出租或出售的固定車位或?qū)Ｓ密噹?kù)（利用地下基礎(chǔ)形成的車庫(kù)）。3、幢外的用做公共休憩的設(shè)施或架空層。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e包括：113房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳11.利息支出的特別處理1）國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)文第二十一條企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進(jìn)行處理：（一）企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除。（二）企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M(fèi)用,使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳11.利息支出的特別處理114房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳企業(yè)所得稅條例第三十八條：企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中發(fā)生的下列利息支出，準(zhǔn)予扣除：（一）非金融企業(yè)向金融企業(yè)借款的利息支出、金融企業(yè)的各項(xiàng)存款利息支出和同業(yè)拆借利息支出、企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)發(fā)行債券的利息支出；（二）非金融企業(yè)向非金融企業(yè)借款的利息支出，不超過(guò)按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計(jì)算的數(shù)額的部分。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳企業(yè)所得稅條例第三十八條：企業(yè)在生產(chǎn)115房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳國(guó)家稅務(wù)總局公告2011年第34號(hào)：“金融企業(yè)的同期同類貸款利率情況說(shuō)明”中，應(yīng)包括在簽訂該借款合同當(dāng)時(shí)，本省任何一家金融企業(yè)提供同期同類貸款利率情況。該金融企業(yè)應(yīng)為經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)成立的可以從事貸款業(yè)務(wù)的企業(yè)，包括銀行、財(cái)務(wù)公司、信托公司等金融機(jī)構(gòu)?！巴谕愘J款利率”是指在貸款期限、貸款金額、貸款擔(dān)保以及企業(yè)信譽(yù)等條件基本相同下，金融企業(yè)提供貸款的利率。既可以是金融企業(yè)公布的同期同類平均利率，也可以是金融企業(yè)對(duì)某些企業(yè)提供的實(shí)際貸款利率房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳國(guó)家稅務(wù)總局公告2011年第34號(hào)：116房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳2）向個(gè)人借款的利息：國(guó)稅函【2009】777號(hào)文3）銀行轉(zhuǎn)貸的利息4）關(guān)聯(lián)方借款利息5）信托公司的利息6）利息支出的發(fā)票房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳2）向個(gè)人借款的利息：國(guó)稅函【200117房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳12.成本預(yù)提（四類預(yù)提成本）1）國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)文第三十二條除以下幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。（一）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額的10％。

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳12.成本預(yù)提（四類預(yù)提成本）118房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳

（二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。（三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳（二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完119房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳第三十條：土地開發(fā)同時(shí)連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳第三十條：土地開發(fā)同時(shí)連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)120房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳2）問(wèn)題：預(yù)提10%成本是按總包合同，還是按分包合同計(jì)算？房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳2）問(wèn)題：預(yù)提10%成本是按總包合同121房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳13.企業(yè)銷售成本計(jì)算流程（一）確定成本對(duì)象（二）歸集開發(fā)成本（三）分?jǐn)傞_發(fā)成本（4種分?jǐn)偡椒ǖ倪\(yùn)用）（四）確定完工時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳13.企業(yè)銷售成本計(jì)算流程122房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳（五）計(jì)算單位工程成本（注意總可售面積的確認(rèn)）單位工程成本=成本對(duì)象總開發(fā)成本/總可售面積計(jì)算過(guò)程中，要特別注意總可售面積不能減除拆遷戶產(chǎn)權(quán)調(diào)換的面積。要注意總可售面積要同銷售部門進(jìn)行核對(duì)。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳（五）計(jì)算單位工程成本（注意123房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳

（六）計(jì)算銷售成本（注意配比結(jié)轉(zhuǎn)成本）銷售成本=已售面積*單位工程成本1。注意銀行按揭方式成本的結(jié)轉(zhuǎn)。（配比原則的運(yùn)用）2。已售面積要計(jì)算準(zhǔn)確，必要時(shí)同銷售部門核對(duì)。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳（六）計(jì)算銷售成本（注意配比124房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳（七）成本調(diào)整（二次分?jǐn)偅儆诔杀緦?duì)象完工后發(fā)生的開發(fā)成本，應(yīng)按計(jì)稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定，①首先在已完工成本對(duì)象和未完工成本對(duì)象之間進(jìn)行分?jǐn)偅谌缓笤賹⒂梢淹旯こ杀緦?duì)象負(fù)擔(dān)的部分，在已銷開發(fā)產(chǎn)品和未銷開發(fā)產(chǎn)品之間進(jìn)行分?jǐn)?。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳（七）成本調(diào)整（二次分?jǐn)偅?25房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳案例：某開發(fā)商有兩個(gè)樓盤，劃分為兩個(gè)成本對(duì)象甲和乙，甲乙規(guī)劃建筑面積相同。甲總可售面積為1萬(wàn)平米，2009年已完工，截至2009年底，甲成本對(duì)象共發(fā)生開發(fā)成本2000萬(wàn)元。2009年賣出3000平米。2010年又賣出了4000平米。2010年發(fā)生了配套設(shè)施成本400萬(wàn)元。

2009年：?jiǎn)挝还こ坛杀?2000萬(wàn)/1萬(wàn)平米=2000元/平米銷售成本=2000元/平米*3000平米=600萬(wàn)元2010年：銷售成本=2000元/平米*4000平米=800萬(wàn)元新增成本兩次分?jǐn)偅旱谝淮畏謹(jǐn)偅杭追謹(jǐn)?0%=200萬(wàn)元第二次分?jǐn)偅阂咽鄯謹(jǐn)?200÷10×7=140萬(wàn)元2010年度可扣除成本=800+140=940萬(wàn)元房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳案例：某開發(fā)商有兩個(gè)樓盤，劃分為兩個(gè)12603十一月2022房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳及最新政策解析02十一月2022房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳及最新政策解析127主要內(nèi)容第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析第二部分：房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳2010年中韜華益版權(quán)所有主要內(nèi)容第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析2010年中韜華益128

房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析一、財(cái)稅2011年第50號(hào)文《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)促銷展業(yè)贈(zèng)送禮品有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》1.人人有份的才可以免個(gè)稅2.隨機(jī)、抽獎(jiǎng)、外單位個(gè)人都要交納個(gè)稅房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析一、財(cái)稅20129房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析二、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干問(wèn)題的公告（2011年第34號(hào)）1.關(guān)于金融企業(yè)同期同類貸款利率確定問(wèn)題2.關(guān)于企業(yè)員工服飾費(fèi)用支出扣除問(wèn)題3.關(guān)于航空企業(yè)空勤訓(xùn)練費(fèi)扣除問(wèn)題4.關(guān)于房屋、建筑物固定資產(chǎn)改擴(kuò)建的稅務(wù)處理問(wèn)題5.投資企業(yè)撤回或減少投資的稅務(wù)處理6.關(guān)于企業(yè)提供有效憑證時(shí)間問(wèn)題7.文件的適用時(shí)間房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析二、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干問(wèn)題130房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析三、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹執(zhí)行修改后的個(gè)人所得稅法有關(guān)問(wèn)題的公告（2011年第46號(hào)公告）1.各地對(duì)該文件理解存在差異2.不同單位和企業(yè)之間的申報(bào)存在差異3.發(fā)工資的時(shí)間不同也會(huì)導(dǎo)致申報(bào)差異房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析三、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹執(zhí)行修改后的個(gè)131房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析四、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)預(yù)付卡稅收管理的通知（國(guó)稅函〔2011〕413號(hào)）

1.發(fā)票內(nèi)容值得思考2.實(shí)名制的影響房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析四、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)預(yù)付132房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析五、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)增值稅問(wèn)題的公告（2011年第13號(hào)）國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的公告（2011年第51號(hào)）1.政策保持了連續(xù)性，更加明確2.是否開具發(fā)票房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析五、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)133房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析六、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人銷售自產(chǎn)貨物并同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)有關(guān)稅收問(wèn)題的公告（2011年第23號(hào)）納稅人銷售自產(chǎn)貨物同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)，須向建筑業(yè)勞務(wù)發(fā)生地主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)提供其機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的本納稅人屬于從事貨物生產(chǎn)的單位或個(gè)人的證明。建筑業(yè)勞務(wù)發(fā)生地主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人持有的證明，按本公告有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收營(yíng)業(yè)稅。房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析六、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人銷售自產(chǎn)貨物134房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析七、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)口徑問(wèn)題的公告（2011年第29號(hào)）第二條：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于查增應(yīng)納稅所得額彌補(bǔ)以前年度虧損處理問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2010年第20號(hào)）規(guī)定，對(duì)檢查調(diào)增的應(yīng)納稅所得額，允許彌補(bǔ)以前年度發(fā)生的虧損，填報(bào)國(guó)稅發(fā)〔2008〕101號(hào)文件附件1的附表四“彌補(bǔ)虧損明細(xì)表”第2列“盈利或虧損額”對(duì)應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額所屬年度行次。

房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析七、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅年度納稅135房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析八、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)同時(shí)一并銷售附著于土地或者不動(dòng)產(chǎn)上的固定資產(chǎn)有關(guān)稅收問(wèn)題的公告（2011年第47號(hào)）

納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的同時(shí)一并銷售的附著于土地或者不動(dòng)產(chǎn)上的固定資產(chǎn)中，凡屬于增值稅應(yīng)稅貨物的，應(yīng)按照《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于部分貨物適用增值稅低稅率和簡(jiǎn)易辦法征收增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2009〕9號(hào)）第二條有關(guān)規(guī)定，計(jì)算繳納增值稅；凡屬于不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)按照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。

房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析八、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用136房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析九、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于稅務(wù)機(jī)關(guān)代收工會(huì)經(jīng)費(fèi)企業(yè)所得稅稅前扣除憑據(jù)問(wèn)題的公告(2011年第30號(hào))自2010年1月1日起，在委托稅務(wù)機(jī)關(guān)代收工會(huì)經(jīng)費(fèi)的地區(qū)，企業(yè)撥繳的工會(huì)經(jīng)費(fèi)，也可憑合法、有效的工會(huì)經(jīng)費(fèi)代收憑據(jù)依法在稅前扣除。

房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析九、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于稅務(wù)機(jī)關(guān)代收工會(huì)經(jīng)137房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析十、湖北省人力資源和社會(huì)保障廳湖北省國(guó)家稅務(wù)局湖北省地方稅務(wù)局關(guān)于企業(yè)工資薪金稅前扣除有關(guān)問(wèn)題的通知（鄂人社發(fā)[2011]22號(hào)）（一）企業(yè)按照股東大會(huì)、董事會(huì)、薪酬委員會(huì)以及依法通過(guò)工資集體協(xié)商確定的員工工資薪金是合理的工資薪金。通過(guò)工資集體協(xié)商確定的工資薪金，經(jīng)人力資源和社會(huì)保障行政部門審查、稅務(wù)部門確認(rèn)后，可在企業(yè)所得稅前據(jù)實(shí)扣除。其中，屬于國(guó)有性質(zhì)的企業(yè)，其工資薪金，不得超過(guò)經(jīng)審查確認(rèn)的限定數(shù)額；超過(guò)部分不得計(jì)入企業(yè)工資薪金總額，也不得在計(jì)算企業(yè)應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析十、湖北省人力資源和社會(huì)保障廳湖北省國(guó)138房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析十、湖北省人力資源和社會(huì)保障廳湖北省國(guó)家稅務(wù)局湖北省地方稅務(wù)局關(guān)于企業(yè)工資薪金稅前扣除有關(guān)問(wèn)題的通知（鄂人社發(fā)[2011]22號(hào)）（二）各類企業(yè)在年度匯算清繳企業(yè)所得稅申報(bào)時(shí)，應(yīng)將人力資源社會(huì)保障行政部門審查生效的工資集體協(xié)商集體協(xié)議、審查意見(jiàn)書和職工工資薪金總額實(shí)際發(fā)放情況等資料一并報(bào)主管稅務(wù)部門備案。

房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析十、湖北省人力資源和社會(huì)保障廳湖北省國(guó)139房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析十一、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《企業(yè)資產(chǎn)損失所得稅稅前扣除管理辦法》的公告（2011年第25號(hào)）1.分清單申報(bào)和專項(xiàng)申報(bào)2.總分機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)損失有特殊規(guī)定3.因國(guó)務(wù)院決定事項(xiàng)形成的資產(chǎn)損失，應(yīng)向國(guó)家稅務(wù)總局提供有關(guān)資料。

房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析十一、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《企業(yè)資產(chǎn)損140房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析十二、關(guān)于修改《中華人民共和國(guó)發(fā)票管理辦法》的決定（國(guó)務(wù)院令2010年第587號(hào)）第二十二條（二）規(guī)定：讓他人為自己開具與實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票，由稅務(wù)機(jī)關(guān)沒(méi)收違法所得。虛開金