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房地產(chǎn)經(jīng)濟學姚玲珍教授2017年9月房地產(chǎn)經(jīng)濟學姚玲珍教授目錄2第五章房地產(chǎn)市場微觀篇第六章房地產(chǎn)價格基礎篇第一章緒論第七章房地產(chǎn)投資第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)第三章地租理論與區(qū)位理論第四章房地產(chǎn)產(chǎn)權理論目錄2第五章房地產(chǎn)市場微觀篇第六章房地產(chǎn)價格基礎微觀篇第八章房地產(chǎn)開發(fā)第九章房地產(chǎn)經(jīng)營第十章房地產(chǎn)金融目錄第十一章房地產(chǎn)周期宏觀篇第十二章房地產(chǎn)市場調(diào)控

第十三章住房制度與住房保障第十四章房地產(chǎn)稅收3微觀篇第八章房地產(chǎn)開發(fā)第九章房地產(chǎn)經(jīng)營第十章房地第十三章住房制度與住房保障4住宅分配與消費概述一我國住房制度變遷歷程四海外住房保障三市場經(jīng)濟下政府提供住房保障的原因二我國住房保障五思考題與閱讀內(nèi)容六第十三章住房制度與住房保障4住宅分配與消費概述一我國住房一、住房分配與消費概述5住房分配與消費的特點住房分配和消費的意義住房制度(一)(二)(三)一、住房分配與消費概述5住房分配與消費的特點住房分配和消費(一)住房分配與消費的特點6住房是供人們居住、生活之用的房屋建筑,是人類生活和生產(chǎn)的最基本的物質(zhì)前提之一。住宅作為生活資料,既是最基本的生存資料,又是享受資料,也是發(fā)展資料。住宅作為消費品,除了具有消費品一般性質(zhì)外,還具有其自身的許多特點。住房分配和消費的特點住房具有消費品和投資品并存的雙重角色住房具有所有權與使用權相對分離的特點住房具有商品和社會保障品的雙重屬性住房問題具有個人問題和社會問題的雙重含義(一)住房分配與消費的特點6住房是供人們居住、生活之用的房屋(二)住房分配和消費的意義住房分配作為個人消費品分配的重要組成部分,對國民經(jīng)濟的發(fā)展具有重要的意義。住房分配與消費的意義住宅分配和消費是實現(xiàn)勞動者物質(zhì)利益的一個重要方面合理的住宅分配與消費是實現(xiàn)住宅再生產(chǎn)的重要條件住宅分配與消費對國民經(jīng)濟結(jié)構有重大影響7(二)住房分配和消費的意義住房分配作為個人消費品分配的重要組(三)住房制度住房制度是指包括有關住房建設、分配、交換、使用、消費等方面進行管理的法律、法規(guī)、政策等,是調(diào)整有關各方關系并約束其行為的規(guī)范。事關人們的生存與發(fā)展,關系房地產(chǎn)資源尤其是住宅資源的合理配置,關系社會的公平與穩(wěn)定。住房政策也是社會經(jīng)濟政策的重要組成部分。住房短缺或供應不足幾乎是任何一個已經(jīng)經(jīng)歷或正在經(jīng)歷工業(yè)化和城市化的國家所不可回避的問題。由于各國政治背景和社會形態(tài)不同,各國住房政策和體制也各不相同。8(三)住房制度住房制度是指包括有關住房建設、分配、交換、使用(三)住房制度以瑞典等為代表的福利國家所實行的“市場—社會保障型”住房制度住房政策基礎是強調(diào)住宅的全民性和非商品性,在國家干預下建立全民性的福利系統(tǒng),向全社會提供盡可能多的福利和面向各個階層的服務。其住房政策的特點是以市場配置住房資源為主體,實施比較廣泛的住房社會保障。由政府投資建造房屋并低價出售給居民的福利政策,其兩大支柱是住房公積金制度和“居者有其屋“計劃。特點是低租金、配給制、福利性。在這種住房制度下,國家成為建房、分房、管房的主體,國有企事業(yè)單位是國家住房投資、分配和管理的直接執(zhí)行者。以美國等為代表的“市場—救濟型”住房制度以德國等國家所實行的、介于上述兩種住房制度類型之間的住房制度新加坡的住房制度與計劃經(jīng)濟體制相適應的住房制度主要實行對中產(chǎn)階級提供私人及職業(yè)服務、對窮人提供國家福利的雙重體系,由國家鼓勵市場提供各種商品和服務,其住房政策中將自有住房作為市場的主要部門,國家的干預僅限于低收入階層。對自由市場和商品化持懷疑態(tài)度,而將市場作為社會福利的供應者,發(fā)展了根據(jù)職業(yè)劃分的、強調(diào)傳統(tǒng)家庭的社會福利體系。另外,在住房政策上,對社會出租房屋和私有房屋同等對待,二者都可根據(jù)需求成為主要的住房供應部門。9(三)住房制度以瑞典等為代表的福利國家所實行的“市場—社會保二、市場經(jīng)濟下政府提供住房保障的原因從國外的經(jīng)驗看,隨著人口的增長、城市化、工業(yè)化和民主化的進程,住房保障從無到有,經(jīng)歷了萌芽、成長、不斷完善的發(fā)展歷程;從國內(nèi)的實際情況分析,住房保障也扮演著重要的角色。從理論上說,由于住房的特殊性,住房保障在市場經(jīng)濟條件下也是不可或缺的。10二、市場經(jīng)濟下政府提供住房保障的原因從國外的經(jīng)驗看,隨著人口1、市場經(jīng)濟條件下無法自發(fā)實現(xiàn)收入的公平分配社會有些成員由于長期疾病或失業(yè)而沒有承受市場上商品住房的能力,只有通過政府的援助,才能擺脫這部分社會成員的困境。再如,城市快速發(fā)展、人口急劇增多的情況下,由于住房供給的滯后性,導致商品房價格的飛漲,造成住房支出過大,不得不壓縮非住房商品的消費,導致生活質(zhì)量下降。這時,政府的介入使社會每一個成員能保持一個基本的居住水平,滿足社會公平目標的要求。111、市場經(jīng)濟條件下無法自發(fā)實現(xiàn)收入的公平分配社會有些成員由于2、住房具有外部性住房具有外部性,往往被家庭和業(yè)主所忽略。有些家庭壓縮住房開支,而更愿意花錢在汽車和外出度假上,導致負外部性。比如,住房消費不足導致?lián)頂D,進而導致高犯罪率;有的業(yè)主不及時修繕住房,導致鄰里外觀的破舊,從而導致城區(qū)的退化、衛(wèi)生狀況的惡化。所以政府應該采取補貼的手段鼓勵住房消費。122、住房具有外部性住房具有外部性,往往被家庭和業(yè)主所忽略。有3、住房是“優(yōu)值品”住房是“優(yōu)值品”,其價值容易被低估。在經(jīng)濟學上,住房被認為是“優(yōu)值品”。消費者會往往像對待教育、保險一樣,低估增加消費住房的收益。因此,政府也應當采取一定的政策鼓勵、補貼住房消費,甚至直接提供住房。133、住房是“優(yōu)值品”住房是“優(yōu)值品”,其價值容易被低估。在經(jīng)4、滿足特殊階段的特殊需要滿足特殊階段的特殊需要。在舊城改造、舊房改建和需要大量興建住房的時期,自發(fā)的市場調(diào)節(jié)往往比較遲鈍,政府的介入可以有效地解決這一問題。144、滿足特殊階段的特殊需要滿足特殊階段的特殊需要。在舊城改造三、海外住房保障(一)英國的住房保障(二)美國的住房保障(三)德國的住房保障(四)日本的住房保障(五)新加坡的住房保障15三、海外住房保障(一)英國的住房保障15(一)英國的住房保障英國社會保障住房的發(fā)展大體經(jīng)歷了三個階段:第一階段是政府直接對住房市場進行干預的初期。從工業(yè)革命到第二次世界大戰(zhàn)之前,由于工業(yè)革命,大量的農(nóng)民不斷進入城市,而住宅大都歸私人擁有,住房出租者高租盤剝,廣大租房者難以接受。面對這種情景,1919年英國政府頒布了《住房和城鎮(zhèn)計劃法》,第一次將為“勞動階層”提供住房作為地方政府的法定責任,允許地方政府建造社會出租房,并可以用地方財產(chǎn)稅直接給予補貼。在政府的扶持下,社會出租房增長很快,到二戰(zhàn)時期,市政當局基本上成為了社會出租房的主要提供者,擁有的社會住房量占全國存量住房的比例遠遠超過其他西方國家。16(一)英國的住房保障英國社會保障住房的第二階段第二階段是政府實行高福利政策的時期。二戰(zhàn)后到20世紀80年代,英國把“高福利”視為其基本國策,政府更深入地介入了住房市場。其結(jié)果是自有住房和地方當局出租房占存量住房的比例不斷攀升,分別由1950年的29%和18%上升到1981年的56.6%和30.3%。而私人出租房比例在不斷下降,30年間減少了40多個百分點。這些措施的實施雖然極大地促進了住房建設,大多數(shù)家庭通過購買或租賃獲得了自己的住房,但國家也為此付出了沉重的代價:一是公共支出中用于住宅的支出日益增加。在20世紀70年代,平均每年住房的財政支出均在120億英鎊以上;二是公營出租房比重太大,租金管制等政策性的運作,常常阻礙了住房市場的形成和正常發(fā)展。17第二階段第二階段是政府實行高福利政策的時期。17第三階段第三階段是住房私有化時期《1980年住房法》導入購買權政策,將出租公房出售給原住戶,住房政策的重點轉(zhuǎn)移到鼓勵和支持居民自建住房和購買住房,加快住房私有化,英國的住房體制也逐漸向商品型住房體制模式轉(zhuǎn)變。從20世紀80年代初到90年代底,在政府通過立法推出的各項措施的刺激下,大量的公營住宅出售給了租戶。公營住宅占存量住房的比重從1981年的30.3%快速下降到1996年的19%,相應自有住房的比例上升到了1996年的67%。政府鼓勵買房政策的成功帶動了經(jīng)濟發(fā)展。但同時,由于低租金公營住房的銳減,社會上無家可歸者開始增多。據(jù)統(tǒng)計,英國無房可住的家庭1979年為1.1萬個,1988年猛增到11萬多個。作為對住宅產(chǎn)權私有化運動的補充,政府開始逐漸加大對傳統(tǒng)住房非營利組織——住房協(xié)會的援助。18第三階段第三階段是住房私有化時期18(二)美國的住房保障措施20世紀20年代以前,美國的住宅建設完全是由民間或市場解決。隨著迅猛發(fā)展的工業(yè)化、城市化,住宅問題日趨緊張,而1929年世界性的經(jīng)濟危機更使美國進入了大蕭條。與旨在復蘇經(jīng)濟的“新政”相一致,聯(lián)邦政府開始介入住房問題。美國的住房保障政策,主要有第8條款租金資助計劃及其修訂、低收入階層住房稅金信用計劃以及其他鼓勵低收入階層買房的政策等,主要表現(xiàn)為住房補貼等形式。住房補貼又分為:以項目為基礎的補貼和以租戶為基礎的補貼。19(二)美國的住房保障措施20世紀20年代以前,美國的住宅建設項目為基礎的補貼以項目為基礎的補貼分對公共住房補貼和對私有住房補貼兩種。公共住房補貼制度始于1937年,具體由聯(lián)邦政府負責撥付建造、維修和管理營運公共住房所需的資金,地方政府(或州政府)設置的財政歸中央的住房局負責監(jiān)督公共住房的建造、分配和管理,產(chǎn)權歸地方政府住房局。到1997年,公共住房有140多萬套。對私有住房的補貼始于1961年,包括兩種形式:一是政府幫助低收入者購買住房;二是政府幫助低收入者租賃指定的私有住房。前一種形式下,購房者須通過抵押貸款獲得住房,并擁有住房的所有權,政府對抵押貸款提供部分補貼。后一種形式是由政府選擇一部分合格的私人住房提供給貧困者。被選中的住房房主可以得到政府提供的抵押貸款擔保和獲得穩(wěn)定的租金收入。此外,聯(lián)邦政府還為這些住房提供部分營運和維修資金。1997年,這類住房共有170多萬套。20項目為基礎的補貼以項目為基礎的補貼分以租戶為基礎的補貼以租戶為基礎的補貼分為住房證和住房券兩種形式。聯(lián)邦政府按照住房市場一般租金水平確定補助金額,地方政府住房局確認租約后直接以住房證或住房券的方式向房主支付一部分租金。政府補貼的標準是租戶按家庭收入的25%支付房租,其余部分由政府給房主補齊。住房證和住房券略有區(qū)別。住房證補貼始于1974年,20世紀90年代末約有11O萬戶居民享受此種補貼。住房券始于1983年,受惠戶約40萬。享受住房證的住戶不能承租房租高于聯(lián)邦政府確定的租金水平的住房,而享受住房券的住戶雖無此限制但須承擔租金差價。21以租戶為基礎的補貼以租戶為基礎的補貼分為住房證和住房券兩種形(三)德國的住房保障德國的住房保障的建立,主要在戰(zhàn)后重建時期,其特點表現(xiàn)為市場管制和推進社會福利住房建設?!?950年住宅建設法》推出了“社會住房計劃”,政府對納入社會住房計劃的項目提供投資補貼,在土地供應、貸款、稅收等方面給予優(yōu)惠,把社會住房的租金控制在低收入家庭的負擔能力之內(nèi),從住房供應和需求兩方面給予支持和鼓勵。之后,進入市場化進程時期,特點是促進自有住房的發(fā)展。1956年,《住宅建設法》對自有住房進行扶持和鼓勵,各級政府對建房或購房者給予補貼、貸款和減稅等支持,大量的公共資金投入吸引了私人資本流入住房建設。為了進一步開放住房市場,1960年開始逐步取消租金管制政策,導致租金水平不斷上漲,大大超出了居民的承受能力,1965年頒布《住房補貼法》以保障中低收入家庭的利益。這期間住房政策的重點是建立規(guī)范的住房市場,扶持自有住房建設和為低收入家庭提供住房保障,這一措施使德國私有住房比例從1950年的8%上升到1978年的37%。自從20世紀80年代以來,特別是在1991年東西部統(tǒng)一后,政府將東部地區(qū)住房制度改革作為重點,重新致力于加大社會福利住房的建設投資,對參加儲蓄的居民進行補貼,對低收入階層繼續(xù)住房補貼,對自有住房的建設、改造和維修進行稅收減免等。22(三)德國的住房保障德國的住房保障的建(四)日本的住房保障日本解決低收入家庭住房問題主要通過公營住宅體系等途徑。日本公營住宅體系在解決低收入家庭住房問題上發(fā)揮了重要作用,其運作方法的核心在于一切建立在公營住宅法的基礎上,合理界定受益對象的收入標準、制定多檔次房租水平,以及國家對公營住宅保持相對穩(wěn)定的資金投入。這種由國家撥款興建的住宅,帶有一定的社會福利性質(zhì),全部租借給低收入者居住。公營住宅突出的特點是,房租甚低,通常不到一般住宅租金的一半。由于申請這種住宅的人比較多,而住宅數(shù)量有限,取得公營住宅需要相當長的時間。1996年日本對《公營住宅法》進行了修改,提出公營住宅房源新思路,即:①由地方公共團體建設公營住宅,②由地方公共團體收購民間住宅,③由地方公共團體租用民間住宅等三條途徑。23(四)日本的住房保障日本解決低收入家庭(五)新加坡的住房保障新加坡之所以在較短的時間內(nèi)成功地解決了住房的短缺,并且完成了住房由量到質(zhì)的提升,主要歸功于其實施的獨特的公共住房政策,即由政府投資建造房屋并低價出售給居民的福利政策,其兩大支柱是公積金制度和“居者有其屋”計劃。1959年,新加坡自治,失業(yè)和住房短缺是當時兩個最大的社會矛盾。市區(qū)只有9%的居民能夠住上標準的公共住宅,而84%的家庭只能住在店鋪和棚戶中。為此,政府于1960年2月成立了房屋發(fā)展局,制定了“五年建屋計劃”,以廉租屋的形式向居民提供了大量的政府組屋。1968年,政府又提出了“居者有其屋”計劃,從出租廉租屋為主向出售廉租屋過渡。至2000年,已相繼完成了六個“五年建屋計劃”,共建成住宅76.65萬套,政府組屋居民的居住條件和環(huán)境有了很大程度的改善。目前,新加坡的居民中,有87.6%居住在由政府建屋發(fā)展局提供的政府組屋里,其中8.6%居住在廉租屋里,79.0%居住在廉價屋里,其余12.4%的人則住在私人購買的公寓或別墅里。從這個比例看,居民住房主要是由政府提供的。24(五)新加坡的住房保障新加坡之所以在較短的四、我國住房制度變遷歷程25探索和試點階段全面推進和配套改革階段改革深化和全面實施階段(一)(二)(三)四、我國住房制度變遷歷程25探索和試點階段全面推進和配套改革26---中國住房制度變遷第一個十年1978-1987年第二個十年1988-1997年第三個十年1998-2007年房改初步階段,逐步取消住房福利分配政策,土地市場萌芽。住房制度改革全面實施,房地產(chǎn)業(yè)商品化、市場化、社會化。住房分配貨幣化、加快房地產(chǎn)的市場化供應,土地市場逐步建立。第一個三十年1949-1978年計劃經(jīng)濟體制下完全福利化的住房分配制度,土地市場沒有建立,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展停滯。第二個三十年1978-2007年

第三個三十年2008-2037年住房保障和住房市場并重發(fā)展,逐步建立具有中國特色的新型住房保障體系,中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進入新階段。保障化程度市場化程度強調(diào)商品市場作用強調(diào)政府政策作用中國住房制度從單純重保障向重市場、進而轉(zhuǎn)向市場與保障并重階段。26---中國住房制度變遷第一個十年第二個十年第三個十年房改(一)探索和試點階段27我國城鎮(zhèn)住房制度的改革作為經(jīng)濟體制改革的一個重要組成部分,經(jīng)歷了30多年的改革歷程,從政策措施出臺以及改革深度和廣度來看,大致經(jīng)歷三個階段。第一階段:城鎮(zhèn)住房制度的探索和試點階段(1978~1990年)

1978年,鄧小平同志提出了關于房改的問題。1984年6月,中共中央、國務院批轉(zhuǎn)了《全國基本建設工作會議匯報提綱》,正式宣布我國將實行住宅商品化的政策。1988年1月,國務院召開了“第一次全國住房制度改革工作會議”。同年2月,國務院批準印發(fā)國務院住房制度改革領導小組《關于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實施方案》。在這一階段,改革的目的是增加籌集建房資金的渠道,調(diào)整住房分配關系,抑制不合理的住房需求,從而緩解或在一定程度上解決城鎮(zhèn)居民的住房困難;改革的具體政策與方案是在一些試點城市實行了全價售房、補貼售房及提租補貼等方式。(一)探索和試點階段27我國城鎮(zhèn)住房制度的改革作為經(jīng)濟體制改(二)全面推進和配套改革階段28第二階段:城鎮(zhèn)住房制度的全面推進和配套改革階段(1991~1994年)1991年11月,國務院辦公廳下發(fā)《關于全面進行城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》,明確城鎮(zhèn)住房制度改革的指導思想和根本目的,制定城鎮(zhèn)住房制度改革的總體目標和階段目標,規(guī)定城鎮(zhèn)住房制度改革的12項政策,要求在1992年到1993年內(nèi)在全國范圍內(nèi)全面推進城鎮(zhèn)住房制度改革。1992年5月,《上海市住房制度改革實施方案》正式出臺實施,標志著上海市“五位一體”的房改方案全面實施。其標志性成果是住房公積金制度的出臺和推行。在這一階段,改革的目的主要是希望通過出售公房,使個人與政府分擔解決住房的重任和改變房屋產(chǎn)權構成;出臺的改革政策與方案主要是在繼續(xù)合理調(diào)整公房租金、出售公有住房的同時,強調(diào)實行新房新政策,以使新建住宅不再流入舊的住房體制;改革的主要特點是開始將住房制度改革視為經(jīng)濟體制改革的重要組成部分來加以全面考慮;改革的基點是從存量房改革轉(zhuǎn)向增量改革。(二)全面推進和配套改革階段28第二階段:城鎮(zhèn)住房制度的全面(三)改革深化和全面實施階段29第三階段:城鎮(zhèn)住房制度改革的深化和全面實施階段(1994年~至今)1994年7月,國務院下發(fā)《國務院關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》,在認真總結(jié)房改實踐經(jīng)驗的基礎上,指導下一階段房改工作。1998年7月,國務院發(fā)布《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》,明確宣布從1998年下半年開始,全國城鎮(zhèn)停止住房實物分配,實行住房分配貨幣化。2003年9月,國務院出臺《關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》文件,要求發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)作用和堅持住房市場化的基本方向。2007年8月,國務院發(fā)布《關于解決低收入家庭住房困難的若干意見》,開始探索建立新型住房保障體系,政府和市場都將重新調(diào)整各自對住房供應的定位和作用。在這一階段,一方面改革取得了巨大成就,住房分配制度實行了住房分配貨幣化,初步形成了以個人產(chǎn)權為主體的城鎮(zhèn)住房產(chǎn)權結(jié)構,市場機制在住房資源配置中的作用越來越重要。另一方面,經(jīng)歷住房市場化過度發(fā)展后,政府和社會對住房制度開始反思,推行“雙軌制”。(三)改革深化和全面實施階段29第三階段:城鎮(zhèn)住房制度改革的五、我國住房保障30社會保障與住房保障中國住房保障定位的探討政府在住房保障中的作用(一)(二)(三)中國住房保障體系建設(四)五、我國住房保障30社會保障與住房保障中國住房保障定位的探討(一)社會保障與住房保障31社會優(yōu)撫:特殊性質(zhì)的社會保障,如軍人安置、軍人優(yōu)撫社會保險:運用社會力量,利用互濟原則對投保人保障社會福利:改善社會成員生活質(zhì)量社會救助:最低層次社會保障,保障公民最低生活需求

社會保障解決居住方式現(xiàn)有住房保障定位聯(lián)合國居住標準市場化保障性廉租房:救助公租房:救助經(jīng)濟適用房:

福利?救助?生存:人均一床發(fā)展:戶均一套舒適:人均一室(一)社會保障與住房保障31社會優(yōu)撫:特殊性質(zhì)的社會保障,如(二)中國住房保障定位的探討32發(fā)改委投資所住房保障課題組(2008)姚玲珍(2003,2010)我國城鎮(zhèn)居民住房保障應明確為“救助”,將低收入群體的住房困難作為主要政策目標。“人人有房住”,而不是“人人有住房”。從社會保障原理出發(fā),中國住房保障應定位于社會救助,但可通過減稅貼息、擔保等措施發(fā)揮社會促進功能。弱化經(jīng)適房的社會福利功能。陳勁松(2006)比較世界主要國家住房保障制度,認為住房問題主要表現(xiàn)為短缺、質(zhì)量與社會公平。政府提供保障性住房是解決上述問題的共同選擇。提出中國保障性住房應采取特惠(救濟)模式。(二)中國住房保障定位的探討32發(fā)改委投資所住房保障課題組(中國住房保障定位的探討33絕對支付水平適度性原則住房保障支出以不同方式補貼到使納入廉租房范圍的城鎮(zhèn)低收入家正好能夠租賃該地區(qū)該階段最基本面積標準的住房并達到最基本生活水平廉租住房保障范圍我國各城市廉租房保障水平影響因素保障家庭收入線=PHR×QH*+NH*PHR表示中低價位、中小戶型住宅市場平均租金;QH*表示最基本住房面積標準;NH*表示城鎮(zhèn)最低生活保障標準供給能力影響因素對廉租房保障水平的影響程度高且顯著,現(xiàn)階段推進廉租房保障在于調(diào)控供給能力影響因素資料來源:余凌志(2007)中國住房保障定位的探討33絕對支付水平適度性原則住房保障支(三)政府在住房保障中的作用34完全自發(fā)的市場均衡型完全政府管制型市場自發(fā)決定后的政府管制型政府間接干預市場后的政府直接管制型政府間接調(diào)控下的住房市場均衡型美國中國政府和工作單位承擔政府主導,市場運作,社會參與作用模式演進聯(lián)邦政府主導聯(lián)邦政府引導,地方政府主導地方政府引導,市場運作,社會參與(三)政府在住房保障中的作用34完全自發(fā)的市場均衡型完全政府政府在住房保障中的作用35

第三個三十年2008-2037中國住房保障發(fā)展與政府作用變化政府在住房保障中的作用35第三個三十年中國住房保障發(fā)展與政(四)中國住房保障體系建設36(四)中國住房保障體系建設36中國住房保障體系建設37我國住房分類供應的短期目標模式出售舊公房購房貼息

實物配租配套商品房雙限房中低價房經(jīng)適類第二梯度實物類租房貼費狹義經(jīng)適房政府補貼社會投資廉租住房補貼類貼息減稅類第三梯度第四梯度第一梯度購房減稅

公共租賃住房資料來源:姚玲珍(2006)中國住房保障體系建設37我國住房分類供應的短期目標模式出售舊中國住房保障體系建設38中國住房保障體系建設38中國住房保障體系建設39第二梯度第一梯度購房貼息

實物配租實物類租房貼費補貼類購房減稅

公共租賃住房政府資助廉租住房社會投資我國住房分類供應的長期目標模式貼息減稅類第三梯度中國住房保障體系建設39第二梯度第一梯度購房貼息實物配租實中國住房保障體系建設40新建集中新建:單獨選址、集中建設配建:在一般商品房開發(fā)中配建一定比例公租房配建?集中建設?自建?收購?經(jīng)租?各占多少?自建利用單位(包含經(jīng)濟、科技、產(chǎn)業(yè)等園區(qū))土地自建改建對于因產(chǎn)業(yè)結(jié)構和城市結(jié)構調(diào)整而閑置的廠房、倉庫、辦公等非居住用房進行改建或改造。中國住房保障體系建設40新建集中新建:單獨選址、集中建設配建中國住房保障體系建設41準入機制與保障對象?----收入低、住房差流動人口常住人口戶籍人口中國:資產(chǎn)、收入、住房面積、戶籍、職業(yè)、工作年限準入機制:靜態(tài)與動態(tài)、剛性與柔性

夾心層怎么辦?開寶馬住經(jīng)適房中國住房保障體系建設41準入機制與保障對象?流動人口常住人口中國住房保障體系建設42退出機制制定獎懲兼?zhèn)涞耐顺鰴C制采取正向激勵機制,提高承租人主動退租積極性。即對其購買經(jīng)濟適用房或者商品房給予一定的稅費減免惠,并給與優(yōu)惠貸款支持加大違約懲戒力度,提高違約成本資料來源:姚玲珍(2010)保障房“退出難”南京11年僅收回11套保障房2013-08-1510:12:25來源:中國江蘇網(wǎng)專家支招保障房退出可以逐步提高租金價格,比如在不享有保障房而尚未搬出前,1~3個月內(nèi),提高50%,3~6個月內(nèi)提高到100%~150%,必然使得這些家庭自愿退出。保障房退出方式多樣化,懲罰措施更嚴厲

2012年05月18日05:44來源:現(xiàn)代快報中國住房保障體系建設42退出制定獎懲兼?zhèn)涞耐顺鰴C制資料來源:43六、思考題與閱讀內(nèi)容(一)思考題1.我國住宅分配與消費的特點有哪些?有怎樣的經(jīng)濟意義?2.簡述我國住房保障制度的發(fā)展歷程。3.我國住房分配貨幣化政策的總體框架是怎樣的?43六、思考題與閱讀內(nèi)容(一)思考題1.我國住宅分配與消費六、思考題與閱讀內(nèi)容44(三)(二)閱讀內(nèi)容1.住宅分配與消費概述參閱(1)簡德三,張學文:《房地產(chǎn)經(jīng)濟學》(上海財經(jīng)大學出版社,2012年),第271-276頁。(2)張永岳,陳伯庚,孫斌藝,孟星:《房地產(chǎn)經(jīng)濟學》(高等教育出版社,2016年),第232-244頁。2.市場經(jīng)濟下政府提供住房保障的原因參閱張永岳,陳伯庚,孫斌藝,孟星:《房地產(chǎn)經(jīng)濟學》(高等教育出版社,2016年),第121-123頁。六、思考題與閱讀內(nèi)容44(三)(二)閱讀內(nèi)容1.住宅分配與六、思考題與閱讀內(nèi)容45(三)(二)閱讀內(nèi)容3.海外住房保障參閱高波:《現(xiàn)代房地產(chǎn)經(jīng)濟學導論》(南京大學出版社,2010年),第332-340頁。4.我國住房制度變遷歷程參閱簡德三,張學文:《房地產(chǎn)經(jīng)濟學》(上海財經(jīng)大學出版社,2012年),第276-289頁。5.我國住房保障參閱(1)謝經(jīng)榮,呂萍,喬志敏:《房地產(chǎn)經(jīng)濟學》(中國人民大學出版社,2013年),第224-229頁。(2)姚玲珍:《中國公共住房政策模式研究(修訂版)》(上海財經(jīng)大學出版社,2009年),第21-26頁。六、思考題與閱讀內(nèi)容45(三)(二)閱讀內(nèi)容3.海外住房保

房地產(chǎn)經(jīng)濟學姚玲珍教授2017年9月房地產(chǎn)經(jīng)濟學姚玲珍教授目錄47第五章房地產(chǎn)市場微觀篇第六章房地產(chǎn)價格基礎篇第一章緒論第七章房地產(chǎn)投資第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)第三章地租理論與區(qū)位理論第四章房地產(chǎn)產(chǎn)權理論目錄2第五章房地產(chǎn)市場微觀篇第六章房地產(chǎn)價格基礎微觀篇第八章房地產(chǎn)開發(fā)第九章房地產(chǎn)經(jīng)營第十章房地產(chǎn)金融目錄第十一章房地產(chǎn)周期宏觀篇第十二章房地產(chǎn)市場調(diào)控

第十三章住房制度與住房保障第十四章房地產(chǎn)稅收48微觀篇第八章房地產(chǎn)開發(fā)第九章房地產(chǎn)經(jīng)營第十章房地第十三章住房制度與住房保障49住宅分配與消費概述一我國住房制度變遷歷程四海外住房保障三市場經(jīng)濟下政府提供住房保障的原因二我國住房保障五思考題與閱讀內(nèi)容六第十三章住房制度與住房保障4住宅分配與消費概述一我國住房一、住房分配與消費概述50住房分配與消費的特點住房分配和消費的意義住房制度(一)(二)(三)一、住房分配與消費概述5住房分配與消費的特點住房分配和消費(一)住房分配與消費的特點51住房是供人們居住、生活之用的房屋建筑,是人類生活和生產(chǎn)的最基本的物質(zhì)前提之一。住宅作為生活資料,既是最基本的生存資料,又是享受資料,也是發(fā)展資料。住宅作為消費品,除了具有消費品一般性質(zhì)外,還具有其自身的許多特點。住房分配和消費的特點住房具有消費品和投資品并存的雙重角色住房具有所有權與使用權相對分離的特點住房具有商品和社會保障品的雙重屬性住房問題具有個人問題和社會問題的雙重含義(一)住房分配與消費的特點6住房是供人們居住、生活之用的房屋(二)住房分配和消費的意義住房分配作為個人消費品分配的重要組成部分,對國民經(jīng)濟的發(fā)展具有重要的意義。住房分配與消費的意義住宅分配和消費是實現(xiàn)勞動者物質(zhì)利益的一個重要方面合理的住宅分配與消費是實現(xiàn)住宅再生產(chǎn)的重要條件住宅分配與消費對國民經(jīng)濟結(jié)構有重大影響52(二)住房分配和消費的意義住房分配作為個人消費品分配的重要組(三)住房制度住房制度是指包括有關住房建設、分配、交換、使用、消費等方面進行管理的法律、法規(guī)、政策等,是調(diào)整有關各方關系并約束其行為的規(guī)范。事關人們的生存與發(fā)展,關系房地產(chǎn)資源尤其是住宅資源的合理配置,關系社會的公平與穩(wěn)定。住房政策也是社會經(jīng)濟政策的重要組成部分。住房短缺或供應不足幾乎是任何一個已經(jīng)經(jīng)歷或正在經(jīng)歷工業(yè)化和城市化的國家所不可回避的問題。由于各國政治背景和社會形態(tài)不同,各國住房政策和體制也各不相同。53(三)住房制度住房制度是指包括有關住房建設、分配、交換、使用(三)住房制度以瑞典等為代表的福利國家所實行的“市場—社會保障型”住房制度住房政策基礎是強調(diào)住宅的全民性和非商品性,在國家干預下建立全民性的福利系統(tǒng),向全社會提供盡可能多的福利和面向各個階層的服務。其住房政策的特點是以市場配置住房資源為主體,實施比較廣泛的住房社會保障。由政府投資建造房屋并低價出售給居民的福利政策,其兩大支柱是住房公積金制度和“居者有其屋“計劃。特點是低租金、配給制、福利性。在這種住房制度下,國家成為建房、分房、管房的主體,國有企事業(yè)單位是國家住房投資、分配和管理的直接執(zhí)行者。以美國等為代表的“市場—救濟型”住房制度以德國等國家所實行的、介于上述兩種住房制度類型之間的住房制度新加坡的住房制度與計劃經(jīng)濟體制相適應的住房制度主要實行對中產(chǎn)階級提供私人及職業(yè)服務、對窮人提供國家福利的雙重體系,由國家鼓勵市場提供各種商品和服務,其住房政策中將自有住房作為市場的主要部門,國家的干預僅限于低收入階層。對自由市場和商品化持懷疑態(tài)度,而將市場作為社會福利的供應者,發(fā)展了根據(jù)職業(yè)劃分的、強調(diào)傳統(tǒng)家庭的社會福利體系。另外,在住房政策上,對社會出租房屋和私有房屋同等對待,二者都可根據(jù)需求成為主要的住房供應部門。54(三)住房制度以瑞典等為代表的福利國家所實行的“市場—社會保二、市場經(jīng)濟下政府提供住房保障的原因從國外的經(jīng)驗看,隨著人口的增長、城市化、工業(yè)化和民主化的進程,住房保障從無到有,經(jīng)歷了萌芽、成長、不斷完善的發(fā)展歷程;從國內(nèi)的實際情況分析,住房保障也扮演著重要的角色。從理論上說,由于住房的特殊性,住房保障在市場經(jīng)濟條件下也是不可或缺的。55二、市場經(jīng)濟下政府提供住房保障的原因從國外的經(jīng)驗看,隨著人口1、市場經(jīng)濟條件下無法自發(fā)實現(xiàn)收入的公平分配社會有些成員由于長期疾病或失業(yè)而沒有承受市場上商品住房的能力,只有通過政府的援助,才能擺脫這部分社會成員的困境。再如,城市快速發(fā)展、人口急劇增多的情況下,由于住房供給的滯后性,導致商品房價格的飛漲,造成住房支出過大,不得不壓縮非住房商品的消費,導致生活質(zhì)量下降。這時,政府的介入使社會每一個成員能保持一個基本的居住水平,滿足社會公平目標的要求。561、市場經(jīng)濟條件下無法自發(fā)實現(xiàn)收入的公平分配社會有些成員由于2、住房具有外部性住房具有外部性,往往被家庭和業(yè)主所忽略。有些家庭壓縮住房開支,而更愿意花錢在汽車和外出度假上,導致負外部性。比如,住房消費不足導致?lián)頂D,進而導致高犯罪率;有的業(yè)主不及時修繕住房,導致鄰里外觀的破舊,從而導致城區(qū)的退化、衛(wèi)生狀況的惡化。所以政府應該采取補貼的手段鼓勵住房消費。572、住房具有外部性住房具有外部性,往往被家庭和業(yè)主所忽略。有3、住房是“優(yōu)值品”住房是“優(yōu)值品”,其價值容易被低估。在經(jīng)濟學上,住房被認為是“優(yōu)值品”。消費者會往往像對待教育、保險一樣,低估增加消費住房的收益。因此,政府也應當采取一定的政策鼓勵、補貼住房消費,甚至直接提供住房。583、住房是“優(yōu)值品”住房是“優(yōu)值品”,其價值容易被低估。在經(jīng)4、滿足特殊階段的特殊需要滿足特殊階段的特殊需要。在舊城改造、舊房改建和需要大量興建住房的時期,自發(fā)的市場調(diào)節(jié)往往比較遲鈍,政府的介入可以有效地解決這一問題。594、滿足特殊階段的特殊需要滿足特殊階段的特殊需要。在舊城改造三、海外住房保障(一)英國的住房保障(二)美國的住房保障(三)德國的住房保障(四)日本的住房保障(五)新加坡的住房保障60三、海外住房保障(一)英國的住房保障15(一)英國的住房保障英國社會保障住房的發(fā)展大體經(jīng)歷了三個階段:第一階段是政府直接對住房市場進行干預的初期。從工業(yè)革命到第二次世界大戰(zhàn)之前,由于工業(yè)革命,大量的農(nóng)民不斷進入城市,而住宅大都歸私人擁有,住房出租者高租盤剝,廣大租房者難以接受。面對這種情景,1919年英國政府頒布了《住房和城鎮(zhèn)計劃法》,第一次將為“勞動階層”提供住房作為地方政府的法定責任,允許地方政府建造社會出租房,并可以用地方財產(chǎn)稅直接給予補貼。在政府的扶持下,社會出租房增長很快,到二戰(zhàn)時期,市政當局基本上成為了社會出租房的主要提供者,擁有的社會住房量占全國存量住房的比例遠遠超過其他西方國家。61(一)英國的住房保障英國社會保障住房的第二階段第二階段是政府實行高福利政策的時期。二戰(zhàn)后到20世紀80年代,英國把“高福利”視為其基本國策,政府更深入地介入了住房市場。其結(jié)果是自有住房和地方當局出租房占存量住房的比例不斷攀升,分別由1950年的29%和18%上升到1981年的56.6%和30.3%。而私人出租房比例在不斷下降,30年間減少了40多個百分點。這些措施的實施雖然極大地促進了住房建設,大多數(shù)家庭通過購買或租賃獲得了自己的住房,但國家也為此付出了沉重的代價:一是公共支出中用于住宅的支出日益增加。在20世紀70年代,平均每年住房的財政支出均在120億英鎊以上;二是公營出租房比重太大,租金管制等政策性的運作,常常阻礙了住房市場的形成和正常發(fā)展。62第二階段第二階段是政府實行高福利政策的時期。17第三階段第三階段是住房私有化時期《1980年住房法》導入購買權政策,將出租公房出售給原住戶,住房政策的重點轉(zhuǎn)移到鼓勵和支持居民自建住房和購買住房,加快住房私有化,英國的住房體制也逐漸向商品型住房體制模式轉(zhuǎn)變。從20世紀80年代初到90年代底,在政府通過立法推出的各項措施的刺激下,大量的公營住宅出售給了租戶。公營住宅占存量住房的比重從1981年的30.3%快速下降到1996年的19%,相應自有住房的比例上升到了1996年的67%。政府鼓勵買房政策的成功帶動了經(jīng)濟發(fā)展。但同時,由于低租金公營住房的銳減,社會上無家可歸者開始增多。據(jù)統(tǒng)計,英國無房可住的家庭1979年為1.1萬個,1988年猛增到11萬多個。作為對住宅產(chǎn)權私有化運動的補充,政府開始逐漸加大對傳統(tǒng)住房非營利組織——住房協(xié)會的援助。63第三階段第三階段是住房私有化時期18(二)美國的住房保障措施20世紀20年代以前,美國的住宅建設完全是由民間或市場解決。隨著迅猛發(fā)展的工業(yè)化、城市化,住宅問題日趨緊張,而1929年世界性的經(jīng)濟危機更使美國進入了大蕭條。與旨在復蘇經(jīng)濟的“新政”相一致,聯(lián)邦政府開始介入住房問題。美國的住房保障政策,主要有第8條款租金資助計劃及其修訂、低收入階層住房稅金信用計劃以及其他鼓勵低收入階層買房的政策等,主要表現(xiàn)為住房補貼等形式。住房補貼又分為:以項目為基礎的補貼和以租戶為基礎的補貼。64(二)美國的住房保障措施20世紀20年代以前,美國的住宅建設項目為基礎的補貼以項目為基礎的補貼分對公共住房補貼和對私有住房補貼兩種。公共住房補貼制度始于1937年,具體由聯(lián)邦政府負責撥付建造、維修和管理營運公共住房所需的資金,地方政府(或州政府)設置的財政歸中央的住房局負責監(jiān)督公共住房的建造、分配和管理,產(chǎn)權歸地方政府住房局。到1997年,公共住房有140多萬套。對私有住房的補貼始于1961年,包括兩種形式:一是政府幫助低收入者購買住房;二是政府幫助低收入者租賃指定的私有住房。前一種形式下,購房者須通過抵押貸款獲得住房,并擁有住房的所有權,政府對抵押貸款提供部分補貼。后一種形式是由政府選擇一部分合格的私人住房提供給貧困者。被選中的住房房主可以得到政府提供的抵押貸款擔保和獲得穩(wěn)定的租金收入。此外,聯(lián)邦政府還為這些住房提供部分營運和維修資金。1997年,這類住房共有170多萬套。65項目為基礎的補貼以項目為基礎的補貼分以租戶為基礎的補貼以租戶為基礎的補貼分為住房證和住房券兩種形式。聯(lián)邦政府按照住房市場一般租金水平確定補助金額,地方政府住房局確認租約后直接以住房證或住房券的方式向房主支付一部分租金。政府補貼的標準是租戶按家庭收入的25%支付房租,其余部分由政府給房主補齊。住房證和住房券略有區(qū)別。住房證補貼始于1974年,20世紀90年代末約有11O萬戶居民享受此種補貼。住房券始于1983年,受惠戶約40萬。享受住房證的住戶不能承租房租高于聯(lián)邦政府確定的租金水平的住房,而享受住房券的住戶雖無此限制但須承擔租金差價。66以租戶為基礎的補貼以租戶為基礎的補貼分為住房證和住房券兩種形(三)德國的住房保障德國的住房保障的建立,主要在戰(zhàn)后重建時期,其特點表現(xiàn)為市場管制和推進社會福利住房建設。《1950年住宅建設法》推出了“社會住房計劃”,政府對納入社會住房計劃的項目提供投資補貼,在土地供應、貸款、稅收等方面給予優(yōu)惠,把社會住房的租金控制在低收入家庭的負擔能力之內(nèi),從住房供應和需求兩方面給予支持和鼓勵。之后,進入市場化進程時期,特點是促進自有住房的發(fā)展。1956年,《住宅建設法》對自有住房進行扶持和鼓勵,各級政府對建房或購房者給予補貼、貸款和減稅等支持,大量的公共資金投入吸引了私人資本流入住房建設。為了進一步開放住房市場,1960年開始逐步取消租金管制政策,導致租金水平不斷上漲,大大超出了居民的承受能力,1965年頒布《住房補貼法》以保障中低收入家庭的利益。這期間住房政策的重點是建立規(guī)范的住房市場,扶持自有住房建設和為低收入家庭提供住房保障,這一措施使德國私有住房比例從1950年的8%上升到1978年的37%。自從20世紀80年代以來,特別是在1991年東西部統(tǒng)一后,政府將東部地區(qū)住房制度改革作為重點,重新致力于加大社會福利住房的建設投資,對參加儲蓄的居民進行補貼,對低收入階層繼續(xù)住房補貼,對自有住房的建設、改造和維修進行稅收減免等。67(三)德國的住房保障德國的住房保障的建(四)日本的住房保障日本解決低收入家庭住房問題主要通過公營住宅體系等途徑。日本公營住宅體系在解決低收入家庭住房問題上發(fā)揮了重要作用,其運作方法的核心在于一切建立在公營住宅法的基礎上,合理界定受益對象的收入標準、制定多檔次房租水平,以及國家對公營住宅保持相對穩(wěn)定的資金投入。這種由國家撥款興建的住宅,帶有一定的社會福利性質(zhì),全部租借給低收入者居住。公營住宅突出的特點是,房租甚低,通常不到一般住宅租金的一半。由于申請這種住宅的人比較多,而住宅數(shù)量有限,取得公營住宅需要相當長的時間。1996年日本對《公營住宅法》進行了修改,提出公營住宅房源新思路,即:①由地方公共團體建設公營住宅,②由地方公共團體收購民間住宅,③由地方公共團體租用民間住宅等三條途徑。68(四)日本的住房保障日本解決低收入家庭(五)新加坡的住房保障新加坡之所以在較短的時間內(nèi)成功地解決了住房的短缺,并且完成了住房由量到質(zhì)的提升,主要歸功于其實施的獨特的公共住房政策,即由政府投資建造房屋并低價出售給居民的福利政策,其兩大支柱是公積金制度和“居者有其屋”計劃。1959年,新加坡自治,失業(yè)和住房短缺是當時兩個最大的社會矛盾。市區(qū)只有9%的居民能夠住上標準的公共住宅,而84%的家庭只能住在店鋪和棚戶中。為此,政府于1960年2月成立了房屋發(fā)展局,制定了“五年建屋計劃”,以廉租屋的形式向居民提供了大量的政府組屋。1968年,政府又提出了“居者有其屋”計劃,從出租廉租屋為主向出售廉租屋過渡。至2000年,已相繼完成了六個“五年建屋計劃”,共建成住宅76.65萬套,政府組屋居民的居住條件和環(huán)境有了很大程度的改善。目前,新加坡的居民中,有87.6%居住在由政府建屋發(fā)展局提供的政府組屋里,其中8.6%居住在廉租屋里,79.0%居住在廉價屋里,其余12.4%的人則住在私人購買的公寓或別墅里。從這個比例看,居民住房主要是由政府提供的。69(五)新加坡的住房保障新加坡之所以在較短的四、我國住房制度變遷歷程70探索和試點階段全面推進和配套改革階段改革深化和全面實施階段(一)(二)(三)四、我國住房制度變遷歷程25探索和試點階段全面推進和配套改革71---中國住房制度變遷第一個十年1978-1987年第二個十年1988-1997年第三個十年1998-2007年房改初步階段,逐步取消住房福利分配政策,土地市場萌芽。住房制度改革全面實施,房地產(chǎn)業(yè)商品化、市場化、社會化。住房分配貨幣化、加快房地產(chǎn)的市場化供應,土地市場逐步建立。第一個三十年1949-1978年計劃經(jīng)濟體制下完全福利化的住房分配制度,土地市場沒有建立,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展停滯。第二個三十年1978-2007年

第三個三十年2008-2037年住房保障和住房市場并重發(fā)展,逐步建立具有中國特色的新型住房保障體系,中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進入新階段。保障化程度市場化程度強調(diào)商品市場作用強調(diào)政府政策作用中國住房制度從單純重保障向重市場、進而轉(zhuǎn)向市場與保障并重階段。26---中國住房制度變遷第一個十年第二個十年第三個十年房改(一)探索和試點階段72我國城鎮(zhèn)住房制度的改革作為經(jīng)濟體制改革的一個重要組成部分,經(jīng)歷了30多年的改革歷程,從政策措施出臺以及改革深度和廣度來看,大致經(jīng)歷三個階段。第一階段:城鎮(zhèn)住房制度的探索和試點階段(1978~1990年)

1978年,鄧小平同志提出了關于房改的問題。1984年6月,中共中央、國務院批轉(zhuǎn)了《全國基本建設工作會議匯報提綱》,正式宣布我國將實行住宅商品化的政策。1988年1月,國務院召開了“第一次全國住房制度改革工作會議”。同年2月,國務院批準印發(fā)國務院住房制度改革領導小組《關于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實施方案》。在這一階段,改革的目的是增加籌集建房資金的渠道,調(diào)整住房分配關系,抑制不合理的住房需求,從而緩解或在一定程度上解決城鎮(zhèn)居民的住房困難;改革的具體政策與方案是在一些試點城市實行了全價售房、補貼售房及提租補貼等方式。(一)探索和試點階段27我國城鎮(zhèn)住房制度的改革作為經(jīng)濟體制改(二)全面推進和配套改革階段73第二階段:城鎮(zhèn)住房制度的全面推進和配套改革階段(1991~1994年)1991年11月,國務院辦公廳下發(fā)《關于全面進行城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》,明確城鎮(zhèn)住房制度改革的指導思想和根本目的,制定城鎮(zhèn)住房制度改革的總體目標和階段目標,規(guī)定城鎮(zhèn)住房制度改革的12項政策,要求在1992年到1993年內(nèi)在全國范圍內(nèi)全面推進城鎮(zhèn)住房制度改革。1992年5月,《上海市住房制度改革實施方案》正式出臺實施,標志著上海市“五位一體”的房改方案全面實施。其標志性成果是住房公積金制度的出臺和推行。在這一階段,改革的目的主要是希望通過出售公房,使個人與政府分擔解決住房的重任和改變房屋產(chǎn)權構成;出臺的改革政策與方案主要是在繼續(xù)合理調(diào)整公房租金、出售公有住房的同時,強調(diào)實行新房新政策,以使新建住宅不再流入舊的住房體制;改革的主要特點是開始將住房制度改革視為經(jīng)濟體制改革的重要組成部分來加以全面考慮;改革的基點是從存量房改革轉(zhuǎn)向增量改革。(二)全面推進和配套改革階段28第二階段:城鎮(zhèn)住房制度的全面(三)改革深化和全面實施階段74第三階段:城鎮(zhèn)住房制度改革的深化和全面實施階段(1994年~至今)1994年7月,國務院下發(fā)《國務院關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》,在認真總結(jié)房改實踐經(jīng)驗的基礎上,指導下一階段房改工作。1998年7月,國務院發(fā)布《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》,明確宣布從1998年下半年開始,全國城鎮(zhèn)停止住房實物分配,實行住房分配貨幣化。2003年9月,國務院出臺《關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》文件,要求發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)作用和堅持住房市場化的基本方向。2007年8月,國務院發(fā)布《關于解決低收入家庭住房困難的若干意見》,開始探索建立新型住房保障體系,政府和市場都將重新調(diào)整各自對住房供應的定位和作用。在這一階段,一方面改革取得了巨大成就,住房分配制度實行了住房分配貨幣化,初步形成了以個人產(chǎn)權為主體的城鎮(zhèn)住房產(chǎn)權結(jié)構,市場機制在住房資源配置中的作用越來越重要。另一方面,經(jīng)歷住房市場化過度發(fā)展后,政府和社會對住房制度開始反思,推行“雙軌制”。(三)改革深化和全面實施階段29第三階段:城鎮(zhèn)住房制度改革的五、我國住房保障75社會保障與住房保障中國住房保障定位的探討政府在住房保障中的作用(一)(二)(三)中國住房保障體系建設(四)五、我國住房保障30社會保障與住房保障中國住房保障定位的探討(一)社會保障與住房保障76社會優(yōu)撫:特殊性質(zhì)的社會保障,如軍人安置、軍人優(yōu)撫社會保險:運用社會力量,利用互濟原則對投保人保障社會福利:改善社會成員生活質(zhì)量社會救助:最低層次社會保障,保障公民最低生活需求

社會保障解決居住方式現(xiàn)有住房保障定位聯(lián)合國居住標準市場化保障性廉租房:救助公租房:救助經(jīng)濟適用房:

福利?救助?生存:人均一床發(fā)展:戶均一套舒適:人均一室(一)社會保障與住房保障31社會優(yōu)撫:特殊性質(zhì)的社會保障,如(二)中國住房保障定位的探討77發(fā)改委投資所住房保障課題組(2008)姚玲珍(2003,2010)我國城鎮(zhèn)居民住房保障應明確為“救助”,將低收入群體的住房困難作為主要政策目標?!叭巳擞蟹孔 ?,而不是“人人有住房”。從社會保障原理出發(fā),中國住房保障應定位于社會救助,但可通過減稅貼息、擔保等措施發(fā)揮社會促進功能。弱化經(jīng)適房的社會福利功能。陳勁松(2006)比較世界主要國家住房保障制度,認為住房問題主要表現(xiàn)為短缺、質(zhì)量與社會公平。政府提供保障性住房是解決上述問題的共同選擇。提出中國保障性住房應采取特惠(救濟)模式。(二)中國住房保障定位的探討32發(fā)改委投資所住房保障課題組(中國住房保障定位的探討78絕對支付水平適度性原則住房保障支出以不同方式補貼到使納入廉租房范圍的城鎮(zhèn)低收入家正好能夠租賃該地區(qū)

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