住房制度與住房保障-上海財(cái)經(jīng)大學(xué)課件

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)姚玲珍教授2017年9月房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)姚玲珍教授目錄2第五章房地產(chǎn)市場(chǎng)微觀篇第六章房地產(chǎn)價(jià)格基礎(chǔ)篇第一章緒論第七章房地產(chǎn)投資第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)第三章地租理論與區(qū)位理論第四章房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)理論目錄2第五章房地產(chǎn)市場(chǎng)微觀篇第六章房地產(chǎn)價(jià)格基礎(chǔ)微觀篇第八章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)第九章房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)第十章房地產(chǎn)金融目錄第十一章房地產(chǎn)周期宏觀篇第十二章房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控

第十三章住房制度與住房保障第十四章房地產(chǎn)稅收3微觀篇第八章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)第九章房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)第十章房地第十三章住房制度與住房保障4住宅分配與消費(fèi)概述一我國(guó)住房制度變遷歷程四海外住房保障三市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下政府提供住房保障的原因二我國(guó)住房保障五思考題與閱讀內(nèi)容六第十三章住房制度與住房保障4住宅分配與消費(fèi)概述一我國(guó)住房一、住房分配與消費(fèi)概述5住房分配與消費(fèi)的特點(diǎn)住房分配和消費(fèi)的意義住房制度(一)(二)(三)一、住房分配與消費(fèi)概述5住房分配與消費(fèi)的特點(diǎn)住房分配和消費(fèi)（一）住房分配與消費(fèi)的特點(diǎn)6住房是供人們居住、生活之用的房屋建筑，是人類(lèi)生活和生產(chǎn)的最基本的物質(zhì)前提之一。住宅作為生活資料，既是最基本的生存資料，又是享受資料，也是發(fā)展資料。住宅作為消費(fèi)品，除了具有消費(fèi)品一般性質(zhì)外，還具有其自身的許多特點(diǎn)。住房分配和消費(fèi)的特點(diǎn)住房具有消費(fèi)品和投資品并存的雙重角色住房具有所有權(quán)與使用權(quán)相對(duì)分離的特點(diǎn)住房具有商品和社會(huì)保障品的雙重屬性住房問(wèn)題具有個(gè)人問(wèn)題和社會(huì)問(wèn)題的雙重含義（一）住房分配與消費(fèi)的特點(diǎn)6住房是供人們居住、生活之用的房屋（二）住房分配和消費(fèi)的意義住房分配作為個(gè)人消費(fèi)品分配的重要組成部分，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要的意義。住房分配與消費(fèi)的意義住宅分配和消費(fèi)是實(shí)現(xiàn)勞動(dòng)者物質(zhì)利益的一個(gè)重要方面合理的住宅分配與消費(fèi)是實(shí)現(xiàn)住宅再生產(chǎn)的重要條件住宅分配與消費(fèi)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)有重大影響7（二）住房分配和消費(fèi)的意義住房分配作為個(gè)人消費(fèi)品分配的重要組（三）住房制度住房制度是指包括有關(guān)住房建設(shè)、分配、交換、使用、消費(fèi)等方面進(jìn)行管理的法律、法規(guī)、政策等，是調(diào)整有關(guān)各方關(guān)系并約束其行為的規(guī)范。事關(guān)人們的生存與發(fā)展，關(guān)系房地產(chǎn)資源尤其是住宅資源的合理配置，關(guān)系社會(huì)的公平與穩(wěn)定。住房政策也是社會(huì)經(jīng)濟(jì)政策的重要組成部分。住房短缺或供應(yīng)不足幾乎是任何一個(gè)已經(jīng)經(jīng)歷或正在經(jīng)歷工業(yè)化和城市化的國(guó)家所不可回避的問(wèn)題。由于各國(guó)政治背景和社會(huì)形態(tài)不同，各國(guó)住房政策和體制也各不相同。8（三）住房制度住房制度是指包括有關(guān)住房建設(shè)、分配、交換、使用（三）住房制度以瑞典等為代表的福利國(guó)家所實(shí)行的“市場(chǎng)—社會(huì)保障型”住房制度住房政策基礎(chǔ)是強(qiáng)調(diào)住宅的全民性和非商品性,在國(guó)家干預(yù)下建立全民性的福利系統(tǒng),向全社會(huì)提供盡可能多的福利和面向各個(gè)階層的服務(wù)。其住房政策的特點(diǎn)是以市場(chǎng)配置住房資源為主體，實(shí)施比較廣泛的住房社會(huì)保障。由政府投資建造房屋并低價(jià)出售給居民的福利政策，其兩大支柱是住房公積金制度和“居者有其屋“計(jì)劃。特點(diǎn)是低租金、配給制、福利性。在這種住房制度下,國(guó)家成為建房、分房、管房的主體，國(guó)有企事業(yè)單位是國(guó)家住房投資、分配和管理的直接執(zhí)行者。以美國(guó)等為代表的“市場(chǎng)—救濟(jì)型”住房制度以德國(guó)等國(guó)家所實(shí)行的、介于上述兩種住房制度類(lèi)型之間的住房制度新加坡的住房制度與計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的住房制度主要實(shí)行對(duì)中產(chǎn)階級(jí)提供私人及職業(yè)服務(wù)、對(duì)窮人提供國(guó)家福利的雙重體系,由國(guó)家鼓勵(lì)市場(chǎng)提供各種商品和服務(wù)，其住房政策中將自有住房作為市場(chǎng)的主要部門(mén)，國(guó)家的干預(yù)僅限于低收入階層。對(duì)自由市場(chǎng)和商品化持懷疑態(tài)度,而將市場(chǎng)作為社會(huì)福利的供應(yīng)者，發(fā)展了根據(jù)職業(yè)劃分的、強(qiáng)調(diào)傳統(tǒng)家庭的社會(huì)福利體系。另外，在住房政策上，對(duì)社會(huì)出租房屋和私有房屋同等對(duì)待，二者都可根據(jù)需求成為主要的住房供應(yīng)部門(mén)。9（三）住房制度以瑞典等為代表的福利國(guó)家所實(shí)行的“市場(chǎng)—社會(huì)保二、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下政府提供住房保障的原因從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)看，隨著人口的增長(zhǎng)、城市化、工業(yè)化和民主化的進(jìn)程，住房保障從無(wú)到有，經(jīng)歷了萌芽、成長(zhǎng)、不斷完善的發(fā)展歷程；從國(guó)內(nèi)的實(shí)際情況分析，住房保障也扮演著重要的角色。從理論上說(shuō)，由于住房的特殊性，住房保障在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下也是不可或缺的。10二、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下政府提供住房保障的原因從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)看，隨著人口1、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下無(wú)法自發(fā)實(shí)現(xiàn)收入的公平分配社會(huì)有些成員由于長(zhǎng)期疾病或失業(yè)而沒(méi)有承受市場(chǎng)上商品住房的能力，只有通過(guò)政府的援助，才能擺脫這部分社會(huì)成員的困境。再如，城市快速發(fā)展、人口急劇增多的情況下，由于住房供給的滯后性，導(dǎo)致商品房?jī)r(jià)格的飛漲，造成住房支出過(guò)大，不得不壓縮非住房商品的消費(fèi)，導(dǎo)致生活質(zhì)量下降。這時(shí)，政府的介入使社會(huì)每一個(gè)成員能保持一個(gè)基本的居住水平，滿(mǎn)足社會(huì)公平目標(biāo)的要求。111、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下無(wú)法自發(fā)實(shí)現(xiàn)收入的公平分配社會(huì)有些成員由于2、住房具有外部性住房具有外部性，往往被家庭和業(yè)主所忽略。有些家庭壓縮住房開(kāi)支，而更愿意花錢(qián)在汽車(chē)和外出度假上，導(dǎo)致負(fù)外部性。比如，住房消費(fèi)不足導(dǎo)致?lián)頂D，進(jìn)而導(dǎo)致高犯罪率；有的業(yè)主不及時(shí)修繕住房，導(dǎo)致鄰里外觀的破舊，從而導(dǎo)致城區(qū)的退化、衛(wèi)生狀況的惡化。所以政府應(yīng)該采取補(bǔ)貼的手段鼓勵(lì)住房消費(fèi)。122、住房具有外部性住房具有外部性，往往被家庭和業(yè)主所忽略。有3、住房是“優(yōu)值品”住房是“優(yōu)值品”，其價(jià)值容易被低估。在經(jīng)濟(jì)學(xué)上，住房被認(rèn)為是“優(yōu)值品”。消費(fèi)者會(huì)往往像對(duì)待教育、保險(xiǎn)一樣，低估增加消費(fèi)住房的收益。因此，政府也應(yīng)當(dāng)采取一定的政策鼓勵(lì)、補(bǔ)貼住房消費(fèi)，甚至直接提供住房。133、住房是“優(yōu)值品”住房是“優(yōu)值品”，其價(jià)值容易被低估。在經(jīng)4、滿(mǎn)足特殊階段的特殊需要滿(mǎn)足特殊階段的特殊需要。在舊城改造、舊房改建和需要大量興建住房的時(shí)期，自發(fā)的市場(chǎng)調(diào)節(jié)往往比較遲鈍，政府的介入可以有效地解決這一問(wèn)題。144、滿(mǎn)足特殊階段的特殊需要滿(mǎn)足特殊階段的特殊需要。在舊城改造三、海外住房保障(一)英國(guó)的住房保障(二)美國(guó)的住房保障(三)德國(guó)的住房保障(四)日本的住房保障(五)新加坡的住房保障15三、海外住房保障(一)英國(guó)的住房保障15(一)英國(guó)的住房保障英國(guó)社會(huì)保障住房的發(fā)展大體經(jīng)歷了三個(gè)階段：第一階段是政府直接對(duì)住房市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)的初期。從工業(yè)革命到第二次世界大戰(zhàn)之前，由于工業(yè)革命，大量的農(nóng)民不斷進(jìn)入城市，而住宅大都?xì)w私人擁有，住房出租者高租盤(pán)剝，廣大租房者難以接受。面對(duì)這種情景，1919年英國(guó)政府頒布了《住房和城鎮(zhèn)計(jì)劃法》，第一次將為“勞動(dòng)階層”提供住房作為地方政府的法定責(zé)任，允許地方政府建造社會(huì)出租房，并可以用地方財(cái)產(chǎn)稅直接給予補(bǔ)貼。在政府的扶持下，社會(huì)出租房增長(zhǎng)很快，到二戰(zhàn)時(shí)期，市政當(dāng)局基本上成為了社會(huì)出租房的主要提供者，擁有的社會(huì)住房量占全國(guó)存量住房的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其他西方國(guó)家。16(一)英國(guó)的住房保障英國(guó)社會(huì)保障住房的第二階段第二階段是政府實(shí)行高福利政策的時(shí)期。二戰(zhàn)后到20世紀(jì)80年代，英國(guó)把“高福利”視為其基本國(guó)策，政府更深入地介入了住房市場(chǎng)。其結(jié)果是自有住房和地方當(dāng)局出租房占存量住房的比例不斷攀升，分別由1950年的29%和18%上升到1981年的56.6%和30.3%。而私人出租房比例在不斷下降，30年間減少了40多個(gè)百分點(diǎn)。這些措施的實(shí)施雖然極大地促進(jìn)了住房建設(shè)，大多數(shù)家庭通過(guò)購(gòu)買(mǎi)或租賃獲得了自己的住房，但國(guó)家也為此付出了沉重的代價(jià)：一是公共支出中用于住宅的支出日益增加。在20世紀(jì)70年代，平均每年住房的財(cái)政支出均在120億英鎊以上；二是公營(yíng)出租房比重太大，租金管制等政策性的運(yùn)作，常常阻礙了住房市場(chǎng)的形成和正常發(fā)展。17第二階段第二階段是政府實(shí)行高福利政策的時(shí)期。17第三階段第三階段是住房私有化時(shí)期《1980年住房法》導(dǎo)入購(gòu)買(mǎi)權(quán)政策，將出租公房出售給原住戶(hù)，住房政策的重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到鼓勵(lì)和支持居民自建住房和購(gòu)買(mǎi)住房，加快住房私有化，英國(guó)的住房體制也逐漸向商品型住房體制模式轉(zhuǎn)變。從20世紀(jì)80年代初到90年代底，在政府通過(guò)立法推出的各項(xiàng)措施的刺激下，大量的公營(yíng)住宅出售給了租戶(hù)。公營(yíng)住宅占存量住房的比重從1981年的30.3%快速下降到1996年的19%，相應(yīng)自有住房的比例上升到了1996年的67%。政府鼓勵(lì)買(mǎi)房政策的成功帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展。但同時(shí)，由于低租金公營(yíng)住房的銳減，社會(huì)上無(wú)家可歸者開(kāi)始增多。據(jù)統(tǒng)計(jì)，英國(guó)無(wú)房可住的家庭1979年為1.1萬(wàn)個(gè)，1988年猛增到11萬(wàn)多個(gè)。作為對(duì)住宅產(chǎn)權(quán)私有化運(yùn)動(dòng)的補(bǔ)充，政府開(kāi)始逐漸加大對(duì)傳統(tǒng)住房非營(yíng)利組織——住房協(xié)會(huì)的援助。18第三階段第三階段是住房私有化時(shí)期18(二)美國(guó)的住房保障措施20世紀(jì)20年代以前，美國(guó)的住宅建設(shè)完全是由民間或市場(chǎng)解決。隨著迅猛發(fā)展的工業(yè)化、城市化，住宅問(wèn)題日趨緊張，而1929年世界性的經(jīng)濟(jì)危機(jī)更使美國(guó)進(jìn)入了大蕭條。與旨在復(fù)蘇經(jīng)濟(jì)的“新政”相一致，聯(lián)邦政府開(kāi)始介入住房問(wèn)題。美國(guó)的住房保障政策，主要有第8條款租金資助計(jì)劃及其修訂、低收入階層住房稅金信用計(jì)劃以及其他鼓勵(lì)低收入階層買(mǎi)房的政策等，主要表現(xiàn)為住房補(bǔ)貼等形式。住房補(bǔ)貼又分為：以項(xiàng)目為基礎(chǔ)的補(bǔ)貼和以租戶(hù)為基礎(chǔ)的補(bǔ)貼。19(二)美國(guó)的住房保障措施20世紀(jì)20年代以前，美國(guó)的住宅建設(shè)項(xiàng)目為基礎(chǔ)的補(bǔ)貼以項(xiàng)目為基礎(chǔ)的補(bǔ)貼分對(duì)公共住房補(bǔ)貼和對(duì)私有住房補(bǔ)貼兩種。公共住房補(bǔ)貼制度始于1937年，具體由聯(lián)邦政府負(fù)責(zé)撥付建造、維修和管理營(yíng)運(yùn)公共住房所需的資金，地方政府(或州政府)設(shè)置的財(cái)政歸中央的住房局負(fù)責(zé)監(jiān)督公共住房的建造、分配和管理，產(chǎn)權(quán)歸地方政府住房局。到1997年，公共住房有140多萬(wàn)套。對(duì)私有住房的補(bǔ)貼始于1961年，包括兩種形式：一是政府幫助低收入者購(gòu)買(mǎi)住房；二是政府幫助低收入者租賃指定的私有住房。前一種形式下，購(gòu)房者須通過(guò)抵押貸款獲得住房，并擁有住房的所有權(quán)，政府對(duì)抵押貸款提供部分補(bǔ)貼。后一種形式是由政府選擇一部分合格的私人住房提供給貧困者。被選中的住房房主可以得到政府提供的抵押貸款擔(dān)保和獲得穩(wěn)定的租金收入。此外，聯(lián)邦政府還為這些住房提供部分營(yíng)運(yùn)和維修資金。1997年，這類(lèi)住房共有170多萬(wàn)套。20項(xiàng)目為基礎(chǔ)的補(bǔ)貼以項(xiàng)目為基礎(chǔ)的補(bǔ)貼分以租戶(hù)為基礎(chǔ)的補(bǔ)貼以租戶(hù)為基礎(chǔ)的補(bǔ)貼分為住房證和住房券兩種形式。聯(lián)邦政府按照住房市場(chǎng)一般租金水平確定補(bǔ)助金額，地方政府住房局確認(rèn)租約后直接以住房證或住房券的方式向房主支付一部分租金。政府補(bǔ)貼的標(biāo)準(zhǔn)是租戶(hù)按家庭收入的25%支付房租，其余部分由政府給房主補(bǔ)齊。住房證和住房券略有區(qū)別。住房證補(bǔ)貼始于1974年，20世紀(jì)90年代末約有11O萬(wàn)戶(hù)居民享受此種補(bǔ)貼。住房券始于1983年，受惠戶(hù)約40萬(wàn)。享受住房證的住戶(hù)不能承租房租高于聯(lián)邦政府確定的租金水平的住房，而享受住房券的住戶(hù)雖無(wú)此限制但須承擔(dān)租金差價(jià)。21以租戶(hù)為基礎(chǔ)的補(bǔ)貼以租戶(hù)為基礎(chǔ)的補(bǔ)貼分為住房證和住房券兩種形(三)德國(guó)的住房保障德國(guó)的住房保障的建立，主要在戰(zhàn)后重建時(shí)期，其特點(diǎn)表現(xiàn)為市場(chǎng)管制和推進(jìn)社會(huì)福利住房建設(shè)?！?950年住宅建設(shè)法》推出了“社會(huì)住房計(jì)劃”，政府對(duì)納入社會(huì)住房計(jì)劃的項(xiàng)目提供投資補(bǔ)貼，在土地供應(yīng)、貸款、稅收等方面給予優(yōu)惠，把社會(huì)住房的租金控制在低收入家庭的負(fù)擔(dān)能力之內(nèi)，從住房供應(yīng)和需求兩方面給予支持和鼓勵(lì)。之后，進(jìn)入市場(chǎng)化進(jìn)程時(shí)期，特點(diǎn)是促進(jìn)自有住房的發(fā)展。1956年，《住宅建設(shè)法》對(duì)自有住房進(jìn)行扶持和鼓勵(lì)，各級(jí)政府對(duì)建房或購(gòu)房者給予補(bǔ)貼、貸款和減稅等支持，大量的公共資金投入吸引了私人資本流入住房建設(shè)。為了進(jìn)一步開(kāi)放住房市場(chǎng)，1960年開(kāi)始逐步取消租金管制政策，導(dǎo)致租金水平不斷上漲，大大超出了居民的承受能力，1965年頒布《住房補(bǔ)貼法》以保障中低收入家庭的利益。這期間住房政策的重點(diǎn)是建立規(guī)范的住房市場(chǎng)，扶持自有住房建設(shè)和為低收入家庭提供住房保障，這一措施使德國(guó)私有住房比例從1950年的8%上升到1978年的37%。自從20世紀(jì)80年代以來(lái)，特別是在1991年?yáng)|西部統(tǒng)一后，政府將東部地區(qū)住房制度改革作為重點(diǎn)，重新致力于加大社會(huì)福利住房的建設(shè)投資，對(duì)參加儲(chǔ)蓄的居民進(jìn)行補(bǔ)貼，對(duì)低收入階層繼續(xù)住房補(bǔ)貼，對(duì)自有住房的建設(shè)、改造和維修進(jìn)行稅收減免等。22(三)德國(guó)的住房保障德國(guó)的住房保障的建(四)日本的住房保障日本解決低收入家庭住房問(wèn)題主要通過(guò)公營(yíng)住宅體系等途徑。日本公營(yíng)住宅體系在解決低收入家庭住房問(wèn)題上發(fā)揮了重要作用，其運(yùn)作方法的核心在于一切建立在公營(yíng)住宅法的基礎(chǔ)上，合理界定受益對(duì)象的收入標(biāo)準(zhǔn)、制定多檔次房租水平，以及國(guó)家對(duì)公營(yíng)住宅保持相對(duì)穩(wěn)定的資金投入。這種由國(guó)家撥款興建的住宅，帶有一定的社會(huì)福利性質(zhì)，全部租借給低收入者居住。公營(yíng)住宅突出的特點(diǎn)是，房租甚低，通常不到一般住宅租金的一半。由于申請(qǐng)這種住宅的人比較多，而住宅數(shù)量有限，取得公營(yíng)住宅需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。1996年日本對(duì)《公營(yíng)住宅法》進(jìn)行了修改，提出公營(yíng)住宅房源新思路，即：①由地方公共團(tuán)體建設(shè)公營(yíng)住宅，②由地方公共團(tuán)體收購(gòu)民間住宅，③由地方公共團(tuán)體租用民間住宅等三條途徑。23(四)日本的住房保障日本解決低收入家庭(五)新加坡的住房保障新加坡之所以在較短的時(shí)間內(nèi)成功地解決了住房的短缺，并且完成了住房由量到質(zhì)的提升，主要?dú)w功于其實(shí)施的獨(dú)特的公共住房政策，即由政府投資建造房屋并低價(jià)出售給居民的福利政策，其兩大支柱是公積金制度和“居者有其屋”計(jì)劃。1959年，新加坡自治，失業(yè)和住房短缺是當(dāng)時(shí)兩個(gè)最大的社會(huì)矛盾。市區(qū)只有9%的居民能夠住上標(biāo)準(zhǔn)的公共住宅，而84%的家庭只能住在店鋪和棚戶(hù)中。為此，政府于1960年2月成立了房屋發(fā)展局，制定了“五年建屋計(jì)劃”，以廉租屋的形式向居民提供了大量的政府組屋。1968年，政府又提出了“居者有其屋”計(jì)劃，從出租廉租屋為主向出售廉租屋過(guò)渡。至2000年，已相繼完成了六個(gè)“五年建屋計(jì)劃”，共建成住宅76.65萬(wàn)套，政府組屋居民的居住條件和環(huán)境有了很大程度的改善。目前，新加坡的居民中，有87.6%居住在由政府建屋發(fā)展局提供的政府組屋里，其中8.6%居住在廉租屋里，79.0%居住在廉價(jià)屋里，其余12.4%的人則住在私人購(gòu)買(mǎi)的公寓或別墅里。從這個(gè)比例看，居民住房主要是由政府提供的。24(五)新加坡的住房保障新加坡之所以在較短的四、我國(guó)住房制度變遷歷程25探索和試點(diǎn)階段全面推進(jìn)和配套改革階段改革深化和全面實(shí)施階段(一)(二)(三)四、我國(guó)住房制度變遷歷程25探索和試點(diǎn)階段全面推進(jìn)和配套改革26---中國(guó)住房制度變遷第一個(gè)十年1978-1987年第二個(gè)十年1988-1997年第三個(gè)十年1998-2007年房改初步階段，逐步取消住房福利分配政策，土地市場(chǎng)萌芽。住房制度改革全面實(shí)施，房地產(chǎn)業(yè)商品化、市場(chǎng)化、社會(huì)化。住房分配貨幣化、加快房地產(chǎn)的市場(chǎng)化供應(yīng)，土地市場(chǎng)逐步建立。第一個(gè)三十年1949-1978年計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下完全福利化的住房分配制度,土地市場(chǎng)沒(méi)有建立，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展停滯。第二個(gè)三十年1978-2007年

第三個(gè)三十年2008-2037年住房保障和住房市場(chǎng)并重發(fā)展，逐步建立具有中國(guó)特色的新型住房保障體系，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)入新階段。保障化程度市場(chǎng)化程度強(qiáng)調(diào)商品市場(chǎng)作用強(qiáng)調(diào)政府政策作用中國(guó)住房制度從單純重保障向重市場(chǎng)、進(jìn)而轉(zhuǎn)向市場(chǎng)與保障并重階段。26---中國(guó)住房制度變遷第一個(gè)十年第二個(gè)十年第三個(gè)十年房改（一）探索和試點(diǎn)階段27我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度的改革作為經(jīng)濟(jì)體制改革的一個(gè)重要組成部分，經(jīng)歷了30多年的改革歷程，從政策措施出臺(tái)以及改革深度和廣度來(lái)看，大致經(jīng)歷三個(gè)階段。第一階段：城鎮(zhèn)住房制度的探索和試點(diǎn)階段(1978~1990年)

1978年，鄧小平同志提出了關(guān)于房改的問(wèn)題。1984年6月,中共中央、國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)了《全國(guó)基本建設(shè)工作會(huì)議匯報(bào)提綱》，正式宣布我國(guó)將實(shí)行住宅商品化的政策。1988年1月，國(guó)務(wù)院召開(kāi)了“第一次全國(guó)住房制度改革工作會(huì)議”。同年2月，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)印發(fā)國(guó)務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組《關(guān)于在全國(guó)城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案》。在這一階段，改革的目的是增加籌集建房資金的渠道，調(diào)整住房分配關(guān)系，抑制不合理的住房需求，從而緩解或在一定程度上解決城鎮(zhèn)居民的住房困難；改革的具體政策與方案是在一些試點(diǎn)城市實(shí)行了全價(jià)售房、補(bǔ)貼售房及提租補(bǔ)貼等方式。（一）探索和試點(diǎn)階段27我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度的改革作為經(jīng)濟(jì)體制改（二）全面推進(jìn)和配套改革階段28第二階段：城鎮(zhèn)住房制度的全面推進(jìn)和配套改革階段(1991~1994年)1991年11月，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于全面進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的意見(jiàn)》，明確城鎮(zhèn)住房制度改革的指導(dǎo)思想和根本目的，制定城鎮(zhèn)住房制度改革的總體目標(biāo)和階段目標(biāo)，規(guī)定城鎮(zhèn)住房制度改革的12項(xiàng)政策，要求在1992年到1993年內(nèi)在全國(guó)范圍內(nèi)全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革。1992年5月，《上海市住房制度改革實(shí)施方案》正式出臺(tái)實(shí)施，標(biāo)志著上海市“五位一體”的房改方案全面實(shí)施。其標(biāo)志性成果是住房公積金制度的出臺(tái)和推行。在這一階段，改革的目的主要是希望通過(guò)出售公房，使個(gè)人與政府分擔(dān)解決住房的重任和改變房屋產(chǎn)權(quán)構(gòu)成；出臺(tái)的改革政策與方案主要是在繼續(xù)合理調(diào)整公房租金、出售公有住房的同時(shí)，強(qiáng)調(diào)實(shí)行新房新政策，以使新建住宅不再流入舊的住房體制；改革的主要特點(diǎn)是開(kāi)始將住房制度改革視為經(jīng)濟(jì)體制改革的重要組成部分來(lái)加以全面考慮;改革的基點(diǎn)是從存量房改革轉(zhuǎn)向增量改革。（二）全面推進(jìn)和配套改革階段28第二階段：城鎮(zhèn)住房制度的全面（三）改革深化和全面實(shí)施階段29第三階段：城鎮(zhèn)住房制度改革的深化和全面實(shí)施階段(1994年~至今)1994年7月，國(guó)務(wù)院下發(fā)《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，在認(rèn)真總結(jié)房改實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，指導(dǎo)下一階段房改工作。1998年7月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，明確宣布從1998年下半年開(kāi)始，全國(guó)城鎮(zhèn)停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化。2003年9月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》文件，要求發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)作用和堅(jiān)持住房市場(chǎng)化的基本方向。2007年8月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于解決低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》，開(kāi)始探索建立新型住房保障體系，政府和市場(chǎng)都將重新調(diào)整各自對(duì)住房供應(yīng)的定位和作用。在這一階段，一方面改革取得了巨大成就，住房分配制度實(shí)行了住房分配貨幣化，初步形成了以個(gè)人產(chǎn)權(quán)為主體的城鎮(zhèn)住房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，市場(chǎng)機(jī)制在住房資源配置中的作用越來(lái)越重要。另一方面，經(jīng)歷住房市場(chǎng)化過(guò)度發(fā)展后，政府和社會(huì)對(duì)住房制度開(kāi)始反思，推行“雙軌制”。（三）改革深化和全面實(shí)施階段29第三階段：城鎮(zhèn)住房制度改革的五、我國(guó)住房保障30社會(huì)保障與住房保障中國(guó)住房保障定位的探討政府在住房保障中的作用(一)(二)(三)中國(guó)住房保障體系建設(shè)(四)五、我國(guó)住房保障30社會(huì)保障與住房保障中國(guó)住房保障定位的探討（一）社會(huì)保障與住房保障31社會(huì)優(yōu)撫：特殊性質(zhì)的社會(huì)保障，如軍人安置、軍人優(yōu)撫社會(huì)保險(xiǎn)：運(yùn)用社會(huì)力量，利用互濟(jì)原則對(duì)投保人保障社會(huì)福利：改善社會(huì)成員生活質(zhì)量社會(huì)救助：最低層次社會(huì)保障，保障公民最低生活需求

社會(huì)保障解決居住方式現(xiàn)有住房保障定位聯(lián)合國(guó)居住標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)化保障性廉租房：救助公租房：救助經(jīng)濟(jì)適用房：

福利？救助？生存：人均一床發(fā)展：戶(hù)均一套舒適：人均一室（一）社會(huì)保障與住房保障31社會(huì)優(yōu)撫：特殊性質(zhì)的社會(huì)保障，如（二）中國(guó)住房保障定位的探討32發(fā)改委投資所住房保障課題組(2008)姚玲珍（2003，2010）我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房保障應(yīng)明確為“救助”，將低收入群體的住房困難作為主要政策目標(biāo)?！叭巳擞蟹孔　?，而不是“人人有住房”。從社會(huì)保障原理出發(fā)，中國(guó)住房保障應(yīng)定位于社會(huì)救助，但可通過(guò)減稅貼息、擔(dān)保等措施發(fā)揮社會(huì)促進(jìn)功能。弱化經(jīng)適房的社會(huì)福利功能。陳勁松（2006）比較世界主要國(guó)家住房保障制度，認(rèn)為住房問(wèn)題主要表現(xiàn)為短缺、質(zhì)量與社會(huì)公平。政府提供保障性住房是解決上述問(wèn)題的共同選擇。提出中國(guó)保障性住房應(yīng)采取特惠(救濟(jì))模式。（二）中國(guó)住房保障定位的探討32發(fā)改委投資所住房保障課題組(中國(guó)住房保障定位的探討33絕對(duì)支付水平適度性原則住房保障支出以不同方式補(bǔ)貼到使納入廉租房范圍的城鎮(zhèn)低收入家正好能夠租賃該地區(qū)該階段最基本面積標(biāo)準(zhǔn)的住房并達(dá)到最基本生活水平廉租住房保障范圍我國(guó)各城市廉租房保障水平影響因素保障家庭收入線=PHR×QH*＋NH*PHR表示中低價(jià)位、中小戶(hù)型住宅市場(chǎng)平均租金；QH*表示最基本住房面積標(biāo)準(zhǔn)；NH*表示城鎮(zhèn)最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)供給能力影響因素對(duì)廉租房保障水平的影響程度高且顯著，現(xiàn)階段推進(jìn)廉租房保障在于調(diào)控供給能力影響因素資料來(lái)源：余凌志（2007）中國(guó)住房保障定位的探討33絕對(duì)支付水平適度性原則住房保障支（三）政府在住房保障中的作用34完全自發(fā)的市場(chǎng)均衡型完全政府管制型市場(chǎng)自發(fā)決定后的政府管制型政府間接干預(yù)市場(chǎng)后的政府直接管制型政府間接調(diào)控下的住房市場(chǎng)均衡型美國(guó)中國(guó)政府和工作單位承擔(dān)政府主導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作，社會(huì)參與作用模式演進(jìn)聯(lián)邦政府主導(dǎo)聯(lián)邦政府引導(dǎo)，地方政府主導(dǎo)地方政府引導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作，社會(huì)參與（三）政府在住房保障中的作用34完全自發(fā)的市場(chǎng)均衡型完全政府政府在住房保障中的作用35

第三個(gè)三十年2008-2037中國(guó)住房保障發(fā)展與政府作用變化政府在住房保障中的作用35第三個(gè)三十年中國(guó)住房保障發(fā)展與政（四）中國(guó)住房保障體系建設(shè)36（四）中國(guó)住房保障體系建設(shè)36中國(guó)住房保障體系建設(shè)37我國(guó)住房分類(lèi)供應(yīng)的短期目標(biāo)模式出售舊公房購(gòu)房貼息

實(shí)物配租配套商品房雙限房中低價(jià)房經(jīng)適類(lèi)第二梯度實(shí)物類(lèi)租房貼費(fèi)狹義經(jīng)適房政府補(bǔ)貼社會(huì)投資廉租住房補(bǔ)貼類(lèi)貼息減稅類(lèi)第三梯度第四梯度第一梯度購(gòu)房減稅

公共租賃住房資料來(lái)源：姚玲珍（2006）中國(guó)住房保障體系建設(shè)37我國(guó)住房分類(lèi)供應(yīng)的短期目標(biāo)模式出售舊中國(guó)住房保障體系建設(shè)38中國(guó)住房保障體系建設(shè)38中國(guó)住房保障體系建設(shè)39第二梯度第一梯度購(gòu)房貼息

實(shí)物配租實(shí)物類(lèi)租房貼費(fèi)補(bǔ)貼類(lèi)購(gòu)房減稅

公共租賃住房政府資助廉租住房社會(huì)投資我國(guó)住房分類(lèi)供應(yīng)的長(zhǎng)期目標(biāo)模式貼息減稅類(lèi)第三梯度中國(guó)住房保障體系建設(shè)39第二梯度第一梯度購(gòu)房貼息實(shí)物配租實(shí)中國(guó)住房保障體系建設(shè)40新建集中新建：?jiǎn)为?dú)選址、集中建設(shè)配建：在一般商品房開(kāi)發(fā)中配建一定比例公租房配建？集中建設(shè)？自建？收購(gòu)？經(jīng)租？各占多少？自建利用單位（包含經(jīng)濟(jì)、科技、產(chǎn)業(yè)等園區(qū)）土地自建改建對(duì)于因產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和城市結(jié)構(gòu)調(diào)整而閑置的廠房、倉(cāng)庫(kù)、辦公等非居住用房進(jìn)行改建或改造。中國(guó)住房保障體系建設(shè)40新建集中新建：?jiǎn)为?dú)選址、集中建設(shè)配建中國(guó)住房保障體系建設(shè)41準(zhǔn)入機(jī)制與保障對(duì)象？----收入低、住房差流動(dòng)人口常住人口戶(hù)籍人口中國(guó)：資產(chǎn)、收入、住房面積、戶(hù)籍、職業(yè)、工作年限準(zhǔn)入機(jī)制：靜態(tài)與動(dòng)態(tài)、剛性與柔性

夾心層怎么辦？開(kāi)寶馬住經(jīng)適房中國(guó)住房保障體系建設(shè)41準(zhǔn)入機(jī)制與保障對(duì)象？流動(dòng)人口常住人口中國(guó)住房保障體系建設(shè)42退出機(jī)制制定獎(jiǎng)懲兼?zhèn)涞耐顺鰴C(jī)制采取正向激勵(lì)機(jī)制，提高承租人主動(dòng)退租積極性。即對(duì)其購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房或者商品房給予一定的稅費(fèi)減免惠，并給與優(yōu)惠貸款支持加大違約懲戒力度，提高違約成本資料來(lái)源：姚玲珍（2010）保障房“退出難”南京11年僅收回11套保障房2013-08-1510:12:25來(lái)源：中國(guó)江蘇網(wǎng)專(zhuān)家支招保障房退出可以逐步提高租金價(jià)格，比如在不享有保障房而尚未搬出前，1～3個(gè)月內(nèi)，提高50%，3～6個(gè)月內(nèi)提高到100%～150%，必然使得這些家庭自愿退出。保障房退出方式多樣化，懲罰措施更嚴(yán)厲

2012年05月18日05:44來(lái)源：現(xiàn)代快報(bào)中國(guó)住房保障體系建設(shè)42退出制定獎(jiǎng)懲兼?zhèn)涞耐顺鰴C(jī)制資料來(lái)源：43六、思考題與閱讀內(nèi)容（一）思考題1.我國(guó)住宅分配與消費(fèi)的特點(diǎn)有哪些？有怎樣的經(jīng)濟(jì)意義？2.簡(jiǎn)述我國(guó)住房保障制度的發(fā)展歷程。3.我國(guó)住房分配貨幣化政策的總體框架是怎樣的？43六、思考題與閱讀內(nèi)容（一）思考題1.我國(guó)住宅分配與消費(fèi)六、思考題與閱讀內(nèi)容44(三)（二）閱讀內(nèi)容1.住宅分配與消費(fèi)概述參閱（1）簡(jiǎn)德三，張學(xué)文：《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》（上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2012年），第271-276頁(yè)。（2）張永岳，陳伯庚，孫斌藝，孟星：《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》（高等教育出版社，2016年），第232-244頁(yè)。2.市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下政府提供住房保障的原因參閱張永岳，陳伯庚，孫斌藝，孟星：《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》（高等教育出版社，2016年），第121-123頁(yè)。六、思考題與閱讀內(nèi)容44(三)（二）閱讀內(nèi)容1.住宅分配與六、思考題與閱讀內(nèi)容45(三)（二）閱讀內(nèi)容3.海外住房保障參閱高波：《現(xiàn)代房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)導(dǎo)論》（南京大學(xué)出版社，2010年），第332-340頁(yè)。4.我國(guó)住房制度變遷歷程參閱簡(jiǎn)德三，張學(xué)文：《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》（上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2012年），第276-289頁(yè)。5.我國(guó)住房保障參閱（1）謝經(jīng)榮，呂萍，喬志敏：《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》（中國(guó)人民大學(xué)出版社，2013年），第224-229頁(yè)。（2）姚玲珍：《中國(guó)公共住房政策模式研究（修訂版）》（上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2009年），第21-26頁(yè)。六、思考題與閱讀內(nèi)容45(三)（二）閱讀內(nèi)容3.海外住房保

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)姚玲珍教授2017年9月房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)姚玲珍教授目錄47第五章房地產(chǎn)市場(chǎng)微觀篇第六章房地產(chǎn)價(jià)格基礎(chǔ)篇第一章緒論第七章房地產(chǎn)投資第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)第三章地租理論與區(qū)位理論第四章房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)理論目錄2第五章房地產(chǎn)市場(chǎng)微觀篇第六章房地產(chǎn)價(jià)格基礎(chǔ)微觀篇第八章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)第九章房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)第十章房地產(chǎn)金融目錄第十一章房地產(chǎn)周期宏觀篇第十二章房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控

第十三章住房制度與住房保障第十四章房地產(chǎn)稅收48微觀篇第八章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)第九章房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)第十章房地第十三章住房制度與住房保障49住宅分配與消費(fèi)概述一我國(guó)住房制度變遷歷程四海外住房保障三市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下政府提供住房保障的原因二我國(guó)住房保障五思考題與閱讀內(nèi)容六第十三章住房制度與住房保障4住宅分配與消費(fèi)概述一我國(guó)住房一、住房分配與消費(fèi)概述50住房分配與消費(fèi)的特點(diǎn)住房分配和消費(fèi)的意義住房制度(一)(二)(三)一、住房分配與消費(fèi)概述5住房分配與消費(fèi)的特點(diǎn)住房分配和消費(fèi)（一）住房分配與消費(fèi)的特點(diǎn)51住房是供人們居住、生活之用的房屋建筑，是人類(lèi)生活和生產(chǎn)的最基本的物質(zhì)前提之一。住宅作為生活資料，既是最基本的生存資料，又是享受資料，也是發(fā)展資料。住宅作為消費(fèi)品，除了具有消費(fèi)品一般性質(zhì)外，還具有其自身的許多特點(diǎn)。住房分配和消費(fèi)的特點(diǎn)住房具有消費(fèi)品和投資品并存的雙重角色住房具有所有權(quán)與使用權(quán)相對(duì)分離的特點(diǎn)住房具有商品和社會(huì)保障品的雙重屬性住房問(wèn)題具有個(gè)人問(wèn)題和社會(huì)問(wèn)題的雙重含義（一）住房分配與消費(fèi)的特點(diǎn)6住房是供人們居住、生活之用的房屋（二）住房分配和消費(fèi)的意義住房分配作為個(gè)人消費(fèi)品分配的重要組成部分，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要的意義。住房分配與消費(fèi)的意義住宅分配和消費(fèi)是實(shí)現(xiàn)勞動(dòng)者物質(zhì)利益的一個(gè)重要方面合理的住宅分配與消費(fèi)是實(shí)現(xiàn)住宅再生產(chǎn)的重要條件住宅分配與消費(fèi)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)有重大影響52（二）住房分配和消費(fèi)的意義住房分配作為個(gè)人消費(fèi)品分配的重要組（三）住房制度住房制度是指包括有關(guān)住房建設(shè)、分配、交換、使用、消費(fèi)等方面進(jìn)行管理的法律、法規(guī)、政策等，是調(diào)整有關(guān)各方關(guān)系并約束其行為的規(guī)范。事關(guān)人們的生存與發(fā)展，關(guān)系房地產(chǎn)資源尤其是住宅資源的合理配置，關(guān)系社會(huì)的公平與穩(wěn)定。住房政策也是社會(huì)經(jīng)濟(jì)政策的重要組成部分。住房短缺或供應(yīng)不足幾乎是任何一個(gè)已經(jīng)經(jīng)歷或正在經(jīng)歷工業(yè)化和城市化的國(guó)家所不可回避的問(wèn)題。由于各國(guó)政治背景和社會(huì)形態(tài)不同，各國(guó)住房政策和體制也各不相同。53（三）住房制度住房制度是指包括有關(guān)住房建設(shè)、分配、交換、使用（三）住房制度以瑞典等為代表的福利國(guó)家所實(shí)行的“市場(chǎng)—社會(huì)保障型”住房制度住房政策基礎(chǔ)是強(qiáng)調(diào)住宅的全民性和非商品性,在國(guó)家干預(yù)下建立全民性的福利系統(tǒng),向全社會(huì)提供盡可能多的福利和面向各個(gè)階層的服務(wù)。其住房政策的特點(diǎn)是以市場(chǎng)配置住房資源為主體，實(shí)施比較廣泛的住房社會(huì)保障。由政府投資建造房屋并低價(jià)出售給居民的福利政策，其兩大支柱是住房公積金制度和“居者有其屋“計(jì)劃。特點(diǎn)是低租金、配給制、福利性。在這種住房制度下,國(guó)家成為建房、分房、管房的主體，國(guó)有企事業(yè)單位是國(guó)家住房投資、分配和管理的直接執(zhí)行者。以美國(guó)等為代表的“市場(chǎng)—救濟(jì)型”住房制度以德國(guó)等國(guó)家所實(shí)行的、介于上述兩種住房制度類(lèi)型之間的住房制度新加坡的住房制度與計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的住房制度主要實(shí)行對(duì)中產(chǎn)階級(jí)提供私人及職業(yè)服務(wù)、對(duì)窮人提供國(guó)家福利的雙重體系,由國(guó)家鼓勵(lì)市場(chǎng)提供各種商品和服務(wù)，其住房政策中將自有住房作為市場(chǎng)的主要部門(mén)，國(guó)家的干預(yù)僅限于低收入階層。對(duì)自由市場(chǎng)和商品化持懷疑態(tài)度,而將市場(chǎng)作為社會(huì)福利的供應(yīng)者，發(fā)展了根據(jù)職業(yè)劃分的、強(qiáng)調(diào)傳統(tǒng)家庭的社會(huì)福利體系。另外，在住房政策上，對(duì)社會(huì)出租房屋和私有房屋同等對(duì)待，二者都可根據(jù)需求成為主要的住房供應(yīng)部門(mén)。54（三）住房制度以瑞典等為代表的福利國(guó)家所實(shí)行的“市場(chǎng)—社會(huì)保二、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下政府提供住房保障的原因從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)看，隨著人口的增長(zhǎng)、城市化、工業(yè)化和民主化的進(jìn)程，住房保障從無(wú)到有，經(jīng)歷了萌芽、成長(zhǎng)、不斷完善的發(fā)展歷程；從國(guó)內(nèi)的實(shí)際情況分析，住房保障也扮演著重要的角色。從理論上說(shuō)，由于住房的特殊性，住房保障在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下也是不可或缺的。55二、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下政府提供住房保障的原因從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)看，隨著人口1、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下無(wú)法自發(fā)實(shí)現(xiàn)收入的公平分配社會(huì)有些成員由于長(zhǎng)期疾病或失業(yè)而沒(méi)有承受市場(chǎng)上商品住房的能力，只有通過(guò)政府的援助，才能擺脫這部分社會(huì)成員的困境。再如，城市快速發(fā)展、人口急劇增多的情況下，由于住房供給的滯后性，導(dǎo)致商品房?jī)r(jià)格的飛漲，造成住房支出過(guò)大，不得不壓縮非住房商品的消費(fèi)，導(dǎo)致生活質(zhì)量下降。這時(shí)，政府的介入使社會(huì)每一個(gè)成員能保持一個(gè)基本的居住水平，滿(mǎn)足社會(huì)公平目標(biāo)的要求。561、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下無(wú)法自發(fā)實(shí)現(xiàn)收入的公平分配社會(huì)有些成員由于2、住房具有外部性住房具有外部性，往往被家庭和業(yè)主所忽略。有些家庭壓縮住房開(kāi)支，而更愿意花錢(qián)在汽車(chē)和外出度假上，導(dǎo)致負(fù)外部性。比如，住房消費(fèi)不足導(dǎo)致?lián)頂D，進(jìn)而導(dǎo)致高犯罪率；有的業(yè)主不及時(shí)修繕住房，導(dǎo)致鄰里外觀的破舊，從而導(dǎo)致城區(qū)的退化、衛(wèi)生狀況的惡化。所以政府應(yīng)該采取補(bǔ)貼的手段鼓勵(lì)住房消費(fèi)。572、住房具有外部性住房具有外部性，往往被家庭和業(yè)主所忽略。有3、住房是“優(yōu)值品”住房是“優(yōu)值品”，其價(jià)值容易被低估。在經(jīng)濟(jì)學(xué)上，住房被認(rèn)為是“優(yōu)值品”。消費(fèi)者會(huì)往往像對(duì)待教育、保險(xiǎn)一樣，低估增加消費(fèi)住房的收益。因此，政府也應(yīng)當(dāng)采取一定的政策鼓勵(lì)、補(bǔ)貼住房消費(fèi)，甚至直接提供住房。583、住房是“優(yōu)值品”住房是“優(yōu)值品”，其價(jià)值容易被低估。在經(jīng)4、滿(mǎn)足特殊階段的特殊需要滿(mǎn)足特殊階段的特殊需要。在舊城改造、舊房改建和需要大量興建住房的時(shí)期，自發(fā)的市場(chǎng)調(diào)節(jié)往往比較遲鈍，政府的介入可以有效地解決這一問(wèn)題。594、滿(mǎn)足特殊階段的特殊需要滿(mǎn)足特殊階段的特殊需要。在舊城改造三、海外住房保障(一)英國(guó)的住房保障(二)美國(guó)的住房保障(三)德國(guó)的住房保障(四)日本的住房保障(五)新加坡的住房保障60三、海外住房保障(一)英國(guó)的住房保障15(一)英國(guó)的住房保障英國(guó)社會(huì)保障住房的發(fā)展大體經(jīng)歷了三個(gè)階段：第一階段是政府直接對(duì)住房市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)的初期。從工業(yè)革命到第二次世界大戰(zhàn)之前，由于工業(yè)革命，大量的農(nóng)民不斷進(jìn)入城市，而住宅大都?xì)w私人擁有，住房出租者高租盤(pán)剝，廣大租房者難以接受。面對(duì)這種情景，1919年英國(guó)政府頒布了《住房和城鎮(zhèn)計(jì)劃法》，第一次將為“勞動(dòng)階層”提供住房作為地方政府的法定責(zé)任，允許地方政府建造社會(huì)出租房，并可以用地方財(cái)產(chǎn)稅直接給予補(bǔ)貼。在政府的扶持下，社會(huì)出租房增長(zhǎng)很快，到二戰(zhàn)時(shí)期，市政當(dāng)局基本上成為了社會(huì)出租房的主要提供者，擁有的社會(huì)住房量占全國(guó)存量住房的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其他西方國(guó)家。61(一)英國(guó)的住房保障英國(guó)社會(huì)保障住房的第二階段第二階段是政府實(shí)行高福利政策的時(shí)期。二戰(zhàn)后到20世紀(jì)80年代，英國(guó)把“高福利”視為其基本國(guó)策，政府更深入地介入了住房市場(chǎng)。其結(jié)果是自有住房和地方當(dāng)局出租房占存量住房的比例不斷攀升，分別由1950年的29%和18%上升到1981年的56.6%和30.3%。而私人出租房比例在不斷下降，30年間減少了40多個(gè)百分點(diǎn)。這些措施的實(shí)施雖然極大地促進(jìn)了住房建設(shè)，大多數(shù)家庭通過(guò)購(gòu)買(mǎi)或租賃獲得了自己的住房，但國(guó)家也為此付出了沉重的代價(jià)：一是公共支出中用于住宅的支出日益增加。在20世紀(jì)70年代，平均每年住房的財(cái)政支出均在120億英鎊以上；二是公營(yíng)出租房比重太大，租金管制等政策性的運(yùn)作，常常阻礙了住房市場(chǎng)的形成和正常發(fā)展。62第二階段第二階段是政府實(shí)行高福利政策的時(shí)期。17第三階段第三階段是住房私有化時(shí)期《1980年住房法》導(dǎo)入購(gòu)買(mǎi)權(quán)政策，將出租公房出售給原住戶(hù)，住房政策的重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到鼓勵(lì)和支持居民自建住房和購(gòu)買(mǎi)住房，加快住房私有化，英國(guó)的住房體制也逐漸向商品型住房體制模式轉(zhuǎn)變。從20世紀(jì)80年代初到90年代底，在政府通過(guò)立法推出的各項(xiàng)措施的刺激下，大量的公營(yíng)住宅出售給了租戶(hù)。公營(yíng)住宅占存量住房的比重從1981年的30.3%快速下降到1996年的19%，相應(yīng)自有住房的比例上升到了1996年的67%。政府鼓勵(lì)買(mǎi)房政策的成功帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展。但同時(shí)，由于低租金公營(yíng)住房的銳減，社會(huì)上無(wú)家可歸者開(kāi)始增多。據(jù)統(tǒng)計(jì)，英國(guó)無(wú)房可住的家庭1979年為1.1萬(wàn)個(gè)，1988年猛增到11萬(wàn)多個(gè)。作為對(duì)住宅產(chǎn)權(quán)私有化運(yùn)動(dòng)的補(bǔ)充，政府開(kāi)始逐漸加大對(duì)傳統(tǒng)住房非營(yíng)利組織——住房協(xié)會(huì)的援助。63第三階段第三階段是住房私有化時(shí)期18(二)美國(guó)的住房保障措施20世紀(jì)20年代以前，美國(guó)的住宅建設(shè)完全是由民間或市場(chǎng)解決。隨著迅猛發(fā)展的工業(yè)化、城市化，住宅問(wèn)題日趨緊張，而1929年世界性的經(jīng)濟(jì)危機(jī)更使美國(guó)進(jìn)入了大蕭條。與旨在復(fù)蘇經(jīng)濟(jì)的“新政”相一致，聯(lián)邦政府開(kāi)始介入住房問(wèn)題。美國(guó)的住房保障政策，主要有第8條款租金資助計(jì)劃及其修訂、低收入階層住房稅金信用計(jì)劃以及其他鼓勵(lì)低收入階層買(mǎi)房的政策等，主要表現(xiàn)為住房補(bǔ)貼等形式。住房補(bǔ)貼又分為：以項(xiàng)目為基礎(chǔ)的補(bǔ)貼和以租戶(hù)為基礎(chǔ)的補(bǔ)貼。64(二)美國(guó)的住房保障措施20世紀(jì)20年代以前，美國(guó)的住宅建設(shè)項(xiàng)目為基礎(chǔ)的補(bǔ)貼以項(xiàng)目為基礎(chǔ)的補(bǔ)貼分對(duì)公共住房補(bǔ)貼和對(duì)私有住房補(bǔ)貼兩種。公共住房補(bǔ)貼制度始于1937年，具體由聯(lián)邦政府負(fù)責(zé)撥付建造、維修和管理營(yíng)運(yùn)公共住房所需的資金，地方政府(或州政府)設(shè)置的財(cái)政歸中央的住房局負(fù)責(zé)監(jiān)督公共住房的建造、分配和管理，產(chǎn)權(quán)歸地方政府住房局。到1997年，公共住房有140多萬(wàn)套。對(duì)私有住房的補(bǔ)貼始于1961年，包括兩種形式：一是政府幫助低收入者購(gòu)買(mǎi)住房；二是政府幫助低收入者租賃指定的私有住房。前一種形式下，購(gòu)房者須通過(guò)抵押貸款獲得住房，并擁有住房的所有權(quán)，政府對(duì)抵押貸款提供部分補(bǔ)貼。后一種形式是由政府選擇一部分合格的私人住房提供給貧困者。被選中的住房房主可以得到政府提供的抵押貸款擔(dān)保和獲得穩(wěn)定的租金收入。此外，聯(lián)邦政府還為這些住房提供部分營(yíng)運(yùn)和維修資金。1997年，這類(lèi)住房共有170多萬(wàn)套。65項(xiàng)目為基礎(chǔ)的補(bǔ)貼以項(xiàng)目為基礎(chǔ)的補(bǔ)貼分以租戶(hù)為基礎(chǔ)的補(bǔ)貼以租戶(hù)為基礎(chǔ)的補(bǔ)貼分為住房證和住房券兩種形式。聯(lián)邦政府按照住房市場(chǎng)一般租金水平確定補(bǔ)助金額，地方政府住房局確認(rèn)租約后直接以住房證或住房券的方式向房主支付一部分租金。政府補(bǔ)貼的標(biāo)準(zhǔn)是租戶(hù)按家庭收入的25%支付房租，其余部分由政府給房主補(bǔ)齊。住房證和住房券略有區(qū)別。住房證補(bǔ)貼始于1974年，20世紀(jì)90年代末約有11O萬(wàn)戶(hù)居民享受此種補(bǔ)貼。住房券始于1983年，受惠戶(hù)約40萬(wàn)。享受住房證的住戶(hù)不能承租房租高于聯(lián)邦政府確定的租金水平的住房，而享受住房券的住戶(hù)雖無(wú)此限制但須承擔(dān)租金差價(jià)。66以租戶(hù)為基礎(chǔ)的補(bǔ)貼以租戶(hù)為基礎(chǔ)的補(bǔ)貼分為住房證和住房券兩種形(三)德國(guó)的住房保障德國(guó)的住房保障的建立，主要在戰(zhàn)后重建時(shí)期，其特點(diǎn)表現(xiàn)為市場(chǎng)管制和推進(jìn)社會(huì)福利住房建設(shè)?！?950年住宅建設(shè)法》推出了“社會(huì)住房計(jì)劃”，政府對(duì)納入社會(huì)住房計(jì)劃的項(xiàng)目提供投資補(bǔ)貼，在土地供應(yīng)、貸款、稅收等方面給予優(yōu)惠，把社會(huì)住房的租金控制在低收入家庭的負(fù)擔(dān)能力之內(nèi)，從住房供應(yīng)和需求兩方面給予支持和鼓勵(lì)。之后，進(jìn)入市場(chǎng)化進(jìn)程時(shí)期，特點(diǎn)是促進(jìn)自有住房的發(fā)展。1956年，《住宅建設(shè)法》對(duì)自有住房進(jìn)行扶持和鼓勵(lì)，各級(jí)政府對(duì)建房或購(gòu)房者給予補(bǔ)貼、貸款和減稅等支持，大量的公共資金投入吸引了私人資本流入住房建設(shè)。為了進(jìn)一步開(kāi)放住房市場(chǎng)，1960年開(kāi)始逐步取消租金管制政策，導(dǎo)致租金水平不斷上漲，大大超出了居民的承受能力，1965年頒布《住房補(bǔ)貼法》以保障中低收入家庭的利益。這期間住房政策的重點(diǎn)是建立規(guī)范的住房市場(chǎng)，扶持自有住房建設(shè)和為低收入家庭提供住房保障，這一措施使德國(guó)私有住房比例從1950年的8%上升到1978年的37%。自從20世紀(jì)80年代以來(lái)，特別是在1991年?yáng)|西部統(tǒng)一后，政府將東部地區(qū)住房制度改革作為重點(diǎn)，重新致力于加大社會(huì)福利住房的建設(shè)投資，對(duì)參加儲(chǔ)蓄的居民進(jìn)行補(bǔ)貼，對(duì)低收入階層繼續(xù)住房補(bǔ)貼，對(duì)自有住房的建設(shè)、改造和維修進(jìn)行稅收減免等。67(三)德國(guó)的住房保障德國(guó)的住房保障的建(四)日本的住房保障日本解決低收入家庭住房問(wèn)題主要通過(guò)公營(yíng)住宅體系等途徑。日本公營(yíng)住宅體系在解決低收入家庭住房問(wèn)題上發(fā)揮了重要作用，其運(yùn)作方法的核心在于一切建立在公營(yíng)住宅法的基礎(chǔ)上，合理界定受益對(duì)象的收入標(biāo)準(zhǔn)、制定多檔次房租水平，以及國(guó)家對(duì)公營(yíng)住宅保持相對(duì)穩(wěn)定的資金投入。這種由國(guó)家撥款興建的住宅，帶有一定的社會(huì)福利性質(zhì)，全部租借給低收入者居住。公營(yíng)住宅突出的特點(diǎn)是，房租甚低，通常不到一般住宅租金的一半。由于申請(qǐng)這種住宅的人比較多，而住宅數(shù)量有限，取得公營(yíng)住宅需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。1996年日本對(duì)《公營(yíng)住宅法》進(jìn)行了修改，提出公營(yíng)住宅房源新思路，即：①由地方公共團(tuán)體建設(shè)公營(yíng)住宅，②由地方公共團(tuán)體收購(gòu)民間住宅，③由地方公共團(tuán)體租用民間住宅等三條途徑。68(四)日本的住房保障日本解決低收入家庭(五)新加坡的住房保障新加坡之所以在較短的時(shí)間內(nèi)成功地解決了住房的短缺，并且完成了住房由量到質(zhì)的提升，主要?dú)w功于其實(shí)施的獨(dú)特的公共住房政策，即由政府投資建造房屋并低價(jià)出售給居民的福利政策，其兩大支柱是公積金制度和“居者有其屋”計(jì)劃。1959年，新加坡自治，失業(yè)和住房短缺是當(dāng)時(shí)兩個(gè)最大的社會(huì)矛盾。市區(qū)只有9%的居民能夠住上標(biāo)準(zhǔn)的公共住宅，而84%的家庭只能住在店鋪和棚戶(hù)中。為此，政府于1960年2月成立了房屋發(fā)展局，制定了“五年建屋計(jì)劃”，以廉租屋的形式向居民提供了大量的政府組屋。1968年，政府又提出了“居者有其屋”計(jì)劃，從出租廉租屋為主向出售廉租屋過(guò)渡。至2000年，已相繼完成了六個(gè)“五年建屋計(jì)劃”，共建成住宅76.65萬(wàn)套，政府組屋居民的居住條件和環(huán)境有了很大程度的改善。目前，新加坡的居民中，有87.6%居住在由政府建屋發(fā)展局提供的政府組屋里，其中8.6%居住在廉租屋里，79.0%居住在廉價(jià)屋里，其余12.4%的人則住在私人購(gòu)買(mǎi)的公寓或別墅里。從這個(gè)比例看，居民住房主要是由政府提供的。69(五)新加坡的住房保障新加坡之所以在較短的四、我國(guó)住房制度變遷歷程70探索和試點(diǎn)階段全面推進(jìn)和配套改革階段改革深化和全面實(shí)施階段(一)(二)(三)四、我國(guó)住房制度變遷歷程25探索和試點(diǎn)階段全面推進(jìn)和配套改革71---中國(guó)住房制度變遷第一個(gè)十年1978-1987年第二個(gè)十年1988-1997年第三個(gè)十年1998-2007年房改初步階段，逐步取消住房福利分配政策，土地市場(chǎng)萌芽。住房制度改革全面實(shí)施，房地產(chǎn)業(yè)商品化、市場(chǎng)化、社會(huì)化。住房分配貨幣化、加快房地產(chǎn)的市場(chǎng)化供應(yīng)，土地市場(chǎng)逐步建立。第一個(gè)三十年1949-1978年計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下完全福利化的住房分配制度,土地市場(chǎng)沒(méi)有建立，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展停滯。第二個(gè)三十年1978-2007年

第三個(gè)三十年2008-2037年住房保障和住房市場(chǎng)并重發(fā)展，逐步建立具有中國(guó)特色的新型住房保障體系，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)入新階段。保障化程度市場(chǎng)化程度強(qiáng)調(diào)商品市場(chǎng)作用強(qiáng)調(diào)政府政策作用中國(guó)住房制度從單純重保障向重市場(chǎng)、進(jìn)而轉(zhuǎn)向市場(chǎng)與保障并重階段。26---中國(guó)住房制度變遷第一個(gè)十年第二個(gè)十年第三個(gè)十年房改（一）探索和試點(diǎn)階段72我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度的改革作為經(jīng)濟(jì)體制改革的一個(gè)重要組成部分，經(jīng)歷了30多年的改革歷程，從政策措施出臺(tái)以及改革深度和廣度來(lái)看，大致經(jīng)歷三個(gè)階段。第一階段：城鎮(zhèn)住房制度的探索和試點(diǎn)階段(1978~1990年)

1978年，鄧小平同志提出了關(guān)于房改的問(wèn)題。1984年6月,中共中央、國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)了《全國(guó)基本建設(shè)工作會(huì)議匯報(bào)提綱》，正式宣布我國(guó)將實(shí)行住宅商品化的政策。1988年1月，國(guó)務(wù)院召開(kāi)了“第一次全國(guó)住房制度改革工作會(huì)議”。同年2月，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)印發(fā)國(guó)務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組《關(guān)于在全國(guó)城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案》。在這一階段，改革的目的是增加籌集建房資金的渠道，調(diào)整住房分配關(guān)系，抑制不合理的住房需求，從而緩解或在一定程度上解決城鎮(zhèn)居民的住房困難；改革的具體政策與方案是在一些試點(diǎn)城市實(shí)行了全價(jià)售房、補(bǔ)貼售房及提租補(bǔ)貼等方式。（一）探索和試點(diǎn)階段27我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度的改革作為經(jīng)濟(jì)體制改（二）全面推進(jìn)和配套改革階段73第二階段：城鎮(zhèn)住房制度的全面推進(jìn)和配套改革階段(1991~1994年)1991年11月，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于全面進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的意見(jiàn)》，明確城鎮(zhèn)住房制度改革的指導(dǎo)思想和根本目的，制定城鎮(zhèn)住房制度改革的總體目標(biāo)和階段目標(biāo)，規(guī)定城鎮(zhèn)住房制度改革的12項(xiàng)政策，要求在1992年到1993年內(nèi)在全國(guó)范圍內(nèi)全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革。1992年5月，《上海市住房制度改革實(shí)施方案》正式出臺(tái)實(shí)施，標(biāo)志著上海市“五位一體”的房改方案全面實(shí)施。其標(biāo)志性成果是住房公積金制度的出臺(tái)和推行。在這一階段，改革的目的主要是希望通過(guò)出售公房，使個(gè)人與政府分擔(dān)解決住房的重任和改變房屋產(chǎn)權(quán)構(gòu)成；出臺(tái)的改革政策與方案主要是在繼續(xù)合理調(diào)整公房租金、出售公有住房的同時(shí)，強(qiáng)調(diào)實(shí)行新房新政策，以使新建住宅不再流入舊的住房體制；改革的主要特點(diǎn)是開(kāi)始將住房制度改革視為經(jīng)濟(jì)體制改革的重要組成部分來(lái)加以全面考慮;改革的基點(diǎn)是從存量房改革轉(zhuǎn)向增量改革。（二）全面推進(jìn)和配套改革階段28第二階段：城鎮(zhèn)住房制度的全面（三）改革深化和全面實(shí)施階段74第三階段：城鎮(zhèn)住房制度改革的深化和全面實(shí)施階段(1994年~至今)1994年7月，國(guó)務(wù)院下發(fā)《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，在認(rèn)真總結(jié)房改實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，指導(dǎo)下一階段房改工作。1998年7月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，明確宣布從1998年下半年開(kāi)始，全國(guó)城鎮(zhèn)停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化。2003年9月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》文件，要求發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)作用和堅(jiān)持住房市場(chǎng)化的基本方向。2007年8月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于解決低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》，開(kāi)始探索建立新型住房保障體系，政府和市場(chǎng)都將重新調(diào)整各自對(duì)住房供應(yīng)的定位和作用。在這一階段，一方面改革取得了巨大成就，住房分配制度實(shí)行了住房分配貨幣化，初步形成了以個(gè)人產(chǎn)權(quán)為主體的城鎮(zhèn)住房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，市場(chǎng)機(jī)制在住房資源配置中的作用越來(lái)越重要。另一方面，經(jīng)歷住房市場(chǎng)化過(guò)度發(fā)展后，政府和社會(huì)對(duì)住房制度開(kāi)始反思，推行“雙軌制”。（三）改革深化和全面實(shí)施階段29第三階段：城鎮(zhèn)住房制度改革的五、我國(guó)住房保障75社會(huì)保障與住房保障中國(guó)住房保障定位的探討政府在住房保障中的作用(一)(二)(三)中國(guó)住房保障體系建設(shè)(四)五、我國(guó)住房保障30社會(huì)保障與住房保障中國(guó)住房保障定位的探討（一）社會(huì)保障與住房保障76社會(huì)優(yōu)撫：特殊性質(zhì)的社會(huì)保障，如軍人安置、軍人優(yōu)撫社會(huì)保險(xiǎn)：運(yùn)用社會(huì)力量，利用互濟(jì)原則對(duì)投保人保障社會(huì)福利：改善社會(huì)成員生活質(zhì)量社會(huì)救助：最低層次社會(huì)保障，保障公民最低生活需求

社會(huì)保障解決居住方式現(xiàn)有住房保障定位聯(lián)合國(guó)居住標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)化保障性廉租房：救助公租房：救助經(jīng)濟(jì)適用房：

福利？救助？生存：人均一床發(fā)展：戶(hù)均一套舒適：人均一室（一）社會(huì)保障與住房保障31社會(huì)優(yōu)撫：特殊性質(zhì)的社會(huì)保障，如（二）中國(guó)住房保障定位的探討77發(fā)改委投資所住房保障課題組(2008)姚玲珍（2003，2010）我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房保障應(yīng)明確為“救助”，將低收入群體的住房困難作為主要政策目標(biāo)?！叭巳擞蟹孔　?，而不是“人人有住房”。從社會(huì)保障原理出發(fā)，中國(guó)住房保障應(yīng)定位于社會(huì)救助，但可通過(guò)減稅貼息、擔(dān)保等措施發(fā)揮社會(huì)促進(jìn)功能。弱化經(jīng)適房的社會(huì)福利功能。陳勁松（2006）比較世界主要國(guó)家住房保障制度，認(rèn)為住房問(wèn)題主要表現(xiàn)為短缺、質(zhì)量與社會(huì)公平。政府提供保障性住房是解決上述問(wèn)題的共同選擇。提出中國(guó)保障性住房應(yīng)采取特惠(救濟(jì))模式。（二）中國(guó)住房保障定位的探討32發(fā)改委投資所住房保障課題組(中國(guó)住房保障定位的探討78絕對(duì)支付水平適度性原則住房保障支出以不同方式補(bǔ)貼到使納入廉租房范圍的城鎮(zhèn)低收入家正好能夠租賃該地區(qū)