你想了解的高速公路公募REITs知識在這里

你想了解的高速公路公募REITs知識在這里2020年4月30日，中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關于推進基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，正式啟動基礎設施領域的公募REITs試點工作?！锻ㄖ返陌l(fā)布是中國REITs市場建設的一個里程碑式的事件，公募REITs試點對于中國不動產(chǎn)投融資體制改革具有重大意義，其重要性可以比肩注冊制試點對于A股市場改革的意義。同時，證監(jiān)會發(fā)布《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》（征求意見稿）。二者對公募基礎設施REITs的試點范圍、項目要求、融資用途、產(chǎn)品設計等方面做出相應規(guī)定，標志著國內(nèi)公募REITs拉開序幕。

01/REITs的概念、分類與特征/一、REITs的概念近年來，REITs成為不動產(chǎn)、基礎設施和資產(chǎn)證券化等領域的共同熱詞，各方關注度很高。REITs（RealEstateInvestmentTrusts），即不動產(chǎn)投資信托基金，是以發(fā)行權益類證券的方式募集資金，并將資金專門投資于不動產(chǎn)類資產(chǎn)，將每年的投資收益按很高比例（通常高于90%）分配給投資者的一種投資載體。REITs作為直接融資工具，具有盤活存量資產(chǎn)、降低企業(yè)杠桿率、提升資源配置效率、降低項目融資成本、促進金融市場發(fā)展等正面作用。REITs是權益型永續(xù)產(chǎn)品，不動產(chǎn)出表下的“運營”增長是其根本目的；不動產(chǎn)步入存量時代催生不動產(chǎn)價值投資需求，同時普通住宅投資價值區(qū)域性透支對REITs這第四類資產(chǎn)提出需求。當下，周期下行疊加疫情或為REITs試點破局提供一定時間窗口；從全球市場看，泛基礎設施包含通訊鐵塔、能源管道、碼頭、收費公路、自用倉庫、數(shù)據(jù)中心和物流設施等，占REITs市值比例約30%，潛在空間廣闊。

二、REITs的分類——按其募集和流通特點（一）公募REITs

公募REITs，是以公開發(fā)行方式向社會公眾投資者募集資金的REITs，投資者人數(shù)一般不受限制，每個投資者的最低投資金額通常也沒有限定。公募REITs是國際資本市場不動產(chǎn)金融產(chǎn)品的主流形式，與股票一樣具有高流動性，可上市交易，一般也其稱為標準REITs。

（二）私募REITs私募REITs，以非公開方式向特定投資者募集資金并以不動產(chǎn)為投資對象。REITs發(fā)起人通過電話、信函、面談等方式，直接向一些機構投資者或高凈值個人推銷REITs份額來募集資金。私募REITs對投資人的風險承受能力要求較高，監(jiān)管相對寬松，各國的法律法規(guī)明確限定了私募REITs持有人的最高人數(shù)（如50人、100人或200人）和投資人的資格要求，否則私募REITs不得設立。國際市場上，私募REITs占比較小，尤其在美國，市場占比一般不到5%。在中國，2013年已經(jīng)開始出現(xiàn)“專項計劃+Pre-REITs”的特殊產(chǎn)品形態(tài)，稱為具有國內(nèi)特色的準REITs，實際上是一種債務融資工具，近年發(fā)展比較迅速。三、REITs的主要特征國外成熟市場上的標準化REITs通常具有以下主要特征：（一）公開交易，流動性好標準化REITs，屬于證券范疇，將資產(chǎn)規(guī)模巨大的不動產(chǎn)資產(chǎn)分成相對較小的可公開交易的份額，在符合法律規(guī)定和證券交易所上市條件的前提下，可以在證券交易所掛牌交易，成為REITs類上市公司的股票。像股票、債券一樣，標準化REITs不僅可以認購、贖回，還可以在公開市場上市、流通、轉(zhuǎn)讓，具有高度的流動性。這樣，既降低了投資者投資資產(chǎn)規(guī)模巨大的不動產(chǎn)資產(chǎn)的投資門檻，提高了資產(chǎn)的流動性，并拓寬了不動產(chǎn)投資的退出機制。（二）資產(chǎn)組合和專業(yè)管理標準化REITs的絕大部分資金，用于購買并持有能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的不動產(chǎn)資產(chǎn)，REITs可以投資的基礎資產(chǎn)，包括水廠、電廠、醫(yī)院、學校、寫字樓、購物中心、綜合商業(yè)體、商業(yè)零售、酒店、公寓、工業(yè)地產(chǎn)等。收入來源主要是經(jīng)營性不動產(chǎn)的現(xiàn)金流，也可以是MBS產(chǎn)品、不動產(chǎn)相關貸款資產(chǎn)等。另外，REITs促成不動產(chǎn)資產(chǎn)的所有權和經(jīng)營權分離，為專業(yè)化經(jīng)營管理提供了基礎。這種多元而專業(yè)的投資方式，可在分散風險的同時，有效捕捉市場機會，為投資者提供穩(wěn)定的回報率。需要強調(diào)，由于存在專業(yè)化投資管理的特點，特定REITs往往聚焦于特定的不動產(chǎn)資產(chǎn)類別，跨類別投資的情況并不多見。（三）明確的稅收政策支持REITs不因本身的設立運作和結(jié)構設計，帶來新的稅收負擔，即實現(xiàn)稅收中性。更進一步，在推進標準化REITs的國家或地區(qū)，普遍給予REITs一定的稅收優(yōu)惠政策。REITs的主要優(yōu)勢和吸引力就是其在稅收上的優(yōu)惠待遇，稅收優(yōu)勢的關鍵在于能避免雙重征稅。稅法的特別規(guī)定及其修訂是推動REITs在美國誕生、調(diào)整和發(fā)展的最重要因素。REITs的最終企業(yè)所得稅稅基，為應稅收入減去已經(jīng)向投資人分配的股息。如果REITs將當期應稅收入全部支付給REITs份額的持有人，則當期無須繳納REITs層面的公司所得稅。因此，如何能夠被認定為REITs，從而享有這種免稅政策，顯得尤其重要。REITs本質(zhì)上是一個稅法概念。REITs與普通的有限合伙、股份公司等相比，享受更加優(yōu)惠的差別性稅收待遇，具體取決于是否滿足了稅收法規(guī)規(guī)定的相關條件，如組織結(jié)構、股權結(jié)構、資產(chǎn)測試、分配比例等。REITs通常要把當期獲得的應稅收入的90%以上用于向投資人分配，通過發(fā)行優(yōu)先股、重新舉債等方式獲得對新增資產(chǎn)的投資資金。但重新舉債等方式通常也伴隨著杠桿率進一步攀升等問題，擴大優(yōu)先股發(fā)行規(guī)模通常伴隨著因優(yōu)先股權利擴張而侵占普通股利益的問題，以及新股發(fā)行后原有股東的股份被稀釋的問題。下圖列出美國的標準化REITs通常的測試條件。

資料來源：美國國內(nèi)稅法第856-858條（四）很高比例的分紅要求正如定期存款會產(chǎn)生穩(wěn)定收益，投資者同樣可以預期REITs的穩(wěn)定分紅。如果投資者不愿將資本長期閑置，投資REITs可以定期收到一些分紅。在美國等成熟市場，稅法明確要求REITs必須將絕大部分當期收益（通常為90%以上的利潤）分配給REITs份額的持有人。當然，具體分配比例在不同的國家有不同的要求。如果，REITs對于那些需要有穩(wěn)定收益的投資者特別有吸引力，如退休養(yǎng)老人群、財富傳承群體等。（五）明確要求低杠桿運作同不動產(chǎn)類上市公司一樣，REITs也可以杠桿經(jīng)營，但REITs的杠桿較為適中，負債率通常低于一般的不動產(chǎn)類上市公司。在大部分國家和地區(qū)，法規(guī)中有明確的最高負債比率限制。如美國的REITs的資產(chǎn)負債率不得超過55%，新加坡規(guī)定REITs的杠桿率不得超過35%，香港證監(jiān)會明確REITs的杠桿率不得超過40%。（六）完善的管理和治理REITs的運作，以組織結(jié)構的穩(wěn)定性為前提，管理人出色的主動管理能力及其有效的資產(chǎn)管理措施，是REITs產(chǎn)品與市場健康發(fā)展的關鍵。全球市場上的REITs的組織模式和治理結(jié)構的制度安排雖然多樣，但公開交易的REITs，大多為主動管理型公司，積極參與物業(yè)的全過程實質(zhì)性經(jīng)營活動。同時，和上市公司一樣，REITs有比較完善的公司治理結(jié)構和信息披露要求。02/REITs的根本目的——不動產(chǎn)出表下的運營增長/

一、REITs到底是什么

“全部持有物業(yè)并經(jīng)營”（最左）和“全部出售物業(yè)”（最右）是兩個極端選擇。REITs無限接近于最右的出售物業(yè)但又只能是“無限接近”，因經(jīng)營性物業(yè)的保值增值依賴于持有人的“資產(chǎn)管理能力”。REITs的周轉(zhuǎn)通常以不喪失控制權下“服務”（運營）規(guī)模的增長為根本目的而非清盤，不動產(chǎn)部分出表而運營難出表，這也是尋找REITs以及REITs受益標的的第一原則。二、公募REITs是權益型永續(xù)運作產(chǎn)品公募REITs和類REITs的核心區(qū)別在于，前者是權益型的永續(xù)運作產(chǎn)品，可通過物業(yè)的真實出售來達到資本變現(xiàn)，后者是有期限的“明股實債”產(chǎn)品。公募REITs與類REITs對比

資料來源：證監(jiān)會、發(fā)改委等三、國內(nèi)推動公募REITs的政策回顧（一）2006-2010年間央行牽頭的探索期從2006年到2010年是研究及政策試點的第一輪探索，由央行牽頭成立11部委的試點工作小組推進政策落地。

1.從2006年開始，人行會同有關部門研究REITs的必要性和可行性。2.2007年1月、4月與8月，人行、證監(jiān)會與銀監(jiān)會的REITs專題研究小組分別成立。3.2008年金融危機爆發(fā)后，4萬億元經(jīng)濟刺激計劃、“金融30條”“房地產(chǎn)13條”陸續(xù)出臺，把REITs從幕后推向了前臺，總體架構逐漸形成。4.2008年12月3日，國務院常務會議，研究部署金融促進經(jīng)濟發(fā)展的政策措施，針對當時經(jīng)濟形勢提出了“金融國九條”。其中第五條明確指出，要“創(chuàng)新融資方式，通過并購貸款、REITs、股權投資基金和規(guī)范發(fā)展民間融資等多種形式，拓寬企業(yè)融資渠道?！?.2008年12月8日，國務院辦公廳制定下發(fā)了《關于當前金融促進經(jīng)濟發(fā)展的若干意見》即“金融30條”，以30條措施細化“金融國九條”，再次提及REITs。業(yè)內(nèi)人士紛紛預測呼喚了多年的REITs已經(jīng)破殼在即。6.2009年1月6日，住建部、發(fā)改委、財政部、央行有關負責人在出席促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的新聞發(fā)布會時表示，央行正牽頭擬定REITs的工作方案，央行已經(jīng)形成REITs的初步試點總體構架。為配合國家層面的政策推進，天津、上海兩地的試點方案也陸續(xù)形成并上報。7.2008年11月，天津的REITs試點申請文件《關于在天津開展房地產(chǎn)投資信托基金試點工作的請示》正式上報國務院。8.2009年2月，上海的REITs試點申請文件《關于申請在浦東新區(qū)率先開展房地產(chǎn)信托投資基金試點的請示》上報國務院。9.2009年4月，人行在完成四輪征求意見的工作基礎上，向國務院報送了《關于開展房地產(chǎn)投資信托基金試點工作的請示》。溫家寶總理、李克強副總理和王岐山副總理分別做出重要批示，要求人行牽頭，會商證監(jiān)會等相關單位，根據(jù)銀行間市場和交易所市場不同的特點，分別制定試點管理辦法，報國務院批準后盡快推動試點工作。隨后，“房地產(chǎn)投資信托基金試點工作小組”于2009年4月正式成立。由人行行長周小川任小組組長，副行長劉士余等任小組副組長，小組成員包括發(fā)改委、財政部、人社部、住建部、稅務總局、國務院法制辦、銀監(jiān)會、保監(jiān)會、社?；饡?1個部門。10.2009年7月29日，銀監(jiān)會聯(lián)合央行出臺《房地產(chǎn)集合投資信托業(yè)務試點管理辦法》，此版REITs方案明確指出，房地產(chǎn)投資信托業(yè)務由銀監(jiān)會和央行監(jiān)督管理，雖然尚未確定具體施行時間，但作為基于銀行間市場的信托產(chǎn)品，REITs的上市、交易及具體投資方案已成形。11.2009年8月，“房地產(chǎn)投資信托基金試點工作小組”于天津和上海分別召開專題研討會，對兩地REITs試點工作的推進及存在問題進行調(diào)研與討論。12.2009年10月，央行將起草的《銀行間債券市場房地產(chǎn)信托收益券發(fā)行管理辦法》上報國務院，11月央行將《管理辦法》發(fā)給各部委及證監(jiān)會、銀監(jiān)會征求意見。2010年3月，央行行務會審議通過管理辦法。（二）2010-2013年間的政策討論停滯期從2010年至2013年是房地產(chǎn)調(diào)控背景下的政策真空期，僅探索以REITs支持保障房融資這個方向，公募REITs的政策推動基本停滯。在此期間，隨著基金法的修改和ABS的重啟，開始啟動私募REITs的探索，中信啟航項目上報證監(jiān)會。

1.2010年，房地產(chǎn)行業(yè)開始遭遇嚴厲調(diào)控，由于房價快速上漲，政府出臺一系列行政干預手段，促使房地產(chǎn)行業(yè)恢復平穩(wěn)發(fā)展。2.2010年1月10日，“國十一條”嚴格管理二套房貸款，首付不得低于40%，加大房地產(chǎn)貸款窗口指導。對二套房不再區(qū)分改善型和非改善型，一概執(zhí)行40%首付；明確要求央行及銀監(jiān)會要加大對金融機構房地產(chǎn)貸款業(yè)務的監(jiān)督管理和窗口指導；加強監(jiān)控跨境投融資活動，防境外“熱錢”沖擊中國市場。3.2010年4月15日，國務院出臺措施要求對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。4.2010年4月17日，對于商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。自此，各地限購政策紛紛出臺。2011年1月28日，上海和重慶兩地發(fā)布對個人住房征收房產(chǎn)稅試點方案，并開始施行。5.2010年5月，央行將《銀行間債券市場房地產(chǎn)信托受益券發(fā)行管理辦法》及各地試點項目的基本情況上報國務院，國務院要求央行在當時市場形勢下，就REITs試點能否以及怎樣支持保障性住房建設補充材料。盡管國務院并未直接否定REITs的政策推進，但在房地產(chǎn)調(diào)控的大環(huán)境下，各種可能為房地產(chǎn)行業(yè)輸血的金融產(chǎn)品和工具都受到了嚴格的管制。地產(chǎn)企業(yè)的IPO、再融資及并購重組全部停止審核，銀行的房地產(chǎn)貸款受到嚴格限制。REITs雖不會直接為住宅行業(yè)提供融資便利，但同樣受到了政策影響。這個階段，政府大力推動保障房項目建設的時期，已經(jīng)成規(guī)模建成并投入運營的項目較少，而REITs是基于成熟物業(yè)的金融工具，在建設開發(fā)階段難以起到直接作用。因此，以保障房為方向的REITs試點的進展并不順利。6.直到2012年8月，資產(chǎn)支持票據(jù)（ABN）市場開始試點，天房集團以公租房為基礎資產(chǎn)的ABN發(fā)行成功。據(jù)了解，該產(chǎn)品的基礎資產(chǎn)和交易結(jié)構原形即為早期的銀行間REITs產(chǎn)品原形。由于ABN市場第一批試點后旋即暫停，此后未有同類產(chǎn)品發(fā)行。在嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控期間，REITs的探索開始向大類不動產(chǎn)拓展，除了保障性住房以外，基礎設施、能源基建等大類不動產(chǎn)拓展，推進方向更注重REITs盤活資產(chǎn)對于實體經(jīng)濟的支撐作用。（三）2013年后的政策與實務并行的探索期2014年至今是REITs的新發(fā)展階段，隨著私募REITs市場的快速發(fā)展，積累了大量的市場經(jīng)驗，預計公募REIT近期有望進入突破發(fā)展的實質(zhì)性探索期。1.2013年是房地產(chǎn)調(diào)控政策的轉(zhuǎn)折年，延續(xù)過往調(diào)控基調(diào)，但未出臺更為嚴厲的調(diào)控措施，房地產(chǎn)企業(yè)的再融資政策開始松動。在調(diào)控放松的大環(huán)境下，隨著資產(chǎn)證券化的試點重啟和備案制的實施，私募REITs的市場發(fā)展打開了空間。2013年8月，中信證券上報的中信啟航項目獲得證監(jiān)會的無異議函，2014年4月正式發(fā)行，標志著中國私募REITs市場開始發(fā)展。隨后，我國私募REITs市場的快速發(fā)展，為公募REITs試點積累了充足的產(chǎn)品設計經(jīng)驗及市場經(jīng)驗。2.到2014年9月30日，“930新政”的實施標志著房地產(chǎn)調(diào)控周期正式宣告結(jié)束。2015年1月16日，證監(jiān)會宣告，上市公司再融資、并購重組涉及房地產(chǎn)業(yè)務的，國土資源部不再進行事前審查，標志著房地產(chǎn)企業(yè)再融資政策的徹底放開。這一階段，央行、住建部、證監(jiān)會等金融監(jiān)管部門也從不同角度呼吁REITs的推進。3.2014年9月30日，央行發(fā)布《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，明確表示要“擴大市場化融資渠道，支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間債券市場發(fā)行債務融資工具。積極穩(wěn)妥開展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點?！?.2015年1月14日，住建部發(fā)布《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導意見》，提出要大力發(fā)展住房租賃經(jīng)營機構、支持房企將其持有的房源向社會出租、積極推進REITs試點、從租賃市場籌集公共租賃房源等重大措施?！兑庖姟分赋?，通過發(fā)行REITs，可充分利用社會資金進租賃市場，多渠道增加住房租賃房源供應。各城市要積極開展REITs試點，并逐步推開。但對于如何推進支持，如何補貼，《意見》中并未提及。住建部和有關部門要求北上廣深四個特大型城市，根據(jù)本地實際情況分別編制試點方案，計劃在四地先行開展REITs發(fā)行和交易試點工作。在私募REITs市場發(fā)展方興未艾，積累了一定產(chǎn)品設計及市場經(jīng)驗后，公募REITs的探索也取得了一些成效。5.2015年6月8日，前海萬科REITs正式獲批并完成注冊，成為中國首支公募REITs試點。6.2015年7月27日，人行金融市場司召開銀行間REITs試點工作會議，表示應抓住當前歷史機遇，積極推動銀行間REITs工作的創(chuàng)新，盡快啟動試點項目。7.2016年1月16日，2016年全國證券期貨監(jiān)管工作會議召開。會議總結(jié)了過去一年的工作并部署了2016年重點任務。其中提到，發(fā)展企業(yè)資產(chǎn)證券化，推進基礎設施資產(chǎn)證券化試點，研究推出房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。8.2016年12月21日，發(fā)改委、證監(jiān)會為貫徹落實《關于深化投融資體制改革的意見》（中發(fā)〔2016〕18號）、《關于創(chuàng)新重點領域投融資機制鼓勵社會投資的指導意見》（國發(fā)〔2014〕60號）等文件精神，推動政府和社會資本合作（PPP）項目融資方式創(chuàng)新，更好吸引社會資本參與，發(fā)布《關于推進傳統(tǒng)基礎設施領域政府和社會資本合作（PPP）項目資產(chǎn)證券化相關工作的通知》，打開了基礎設施領域REITs的發(fā)展空間。9.2017年，召開了第五次全國金融工作會議、中共第十九次全國代表大會和全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議等重要會議，出臺了《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》、《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》等重要文件，對REITs的發(fā)展能夠發(fā)揮巨大的推動作用。地方政府層面陸續(xù)出臺推動建設住房租賃市場的政策規(guī)定，并強調(diào)需推動REITs發(fā)展；市場方面，傳統(tǒng)開發(fā)商與長租公寓企業(yè)紛紛試水長租公寓REITs模式，新派公寓私募REITs、保利租賃住房REITs在市場引起廣泛反響，對中國REITs發(fā)展產(chǎn)生巨大推動效應。10.2018年，中國REITs熱度持續(xù)上升，得到了各界的廣泛關注，相關政策利好不斷、創(chuàng)新類REITs產(chǎn)品持續(xù)落地，不斷豐富中國私募REITs產(chǎn)品底層資產(chǎn)的類型和技術實操方法，為標準化REITs的落地夯實基礎，促進中國REITs穩(wěn)步發(fā)展。11.2018年1月，證監(jiān)會系統(tǒng)2018年工作會議提出研究出臺公募REITs相關業(yè)務細則。12.2018年2月，深交所《發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2018-2020年）》發(fā)布，提出全力開展REITs產(chǎn)品創(chuàng)新。13.2018年4月，證監(jiān)會、住建部聯(lián)合印發(fā)的《關于推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關工作的通知》明確提出，將重點支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，推動多類型具有債權性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點發(fā)行REITs。14.2018年11月，上海證券交易所副總經(jīng)理劉紹統(tǒng)在2018第四屆中國PPP融資論壇上表明，相關的金融監(jiān)管部門正在研究基礎設施REITs相關制度和推進方式。四、什么是基礎設施REITs（一）定義2020年4月30日，中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委發(fā)布《關于推進基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》【證監(jiān)發(fā)〔2020〕40號】，根據(jù)40號文中基礎設施REITs試點工作安排，中國證監(jiān)會起草了《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》。關于如何界定基礎設施的范圍，40號文規(guī)定“優(yōu)先支持基礎設施補短板行業(yè)，包括倉儲物流、收費公路等交通設施，水電氣熱等市政工程，城鎮(zhèn)污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項目。鼓勵信息網(wǎng)絡等新型基礎設施，以及國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等開展試點。”《REITs征求意見稿》第二條規(guī)定“基礎設施包括倉儲物流，收費公路、機場港口等交通設施，水電氣熱等市政設施，產(chǎn)業(yè)園區(qū)等其他基礎設施，不含住宅和商業(yè)地產(chǎn)?！保ǘ┐舜位A設施公募REITs試點相關文件1.《關于推進基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》

明確了基礎設施REITs試點的基本原則、試點項目要求和試點工作安排2.《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》征求意見稿）

就產(chǎn)品定義、參與主體專業(yè)勝任要求、基金份額發(fā)售方式、投資管理與項目運營管理、信息披露、監(jiān)督管理等方面進行了規(guī)范

3.《指引》（征求意見稿）的起草說明

對《指引》起草背景和主要內(nèi)容進行了說明，明確了分配比例（90%以上利潤分配給投資者）、網(wǎng)下發(fā)售比例（不低于80%）等重要內(nèi)容。

三、監(jiān)督分工

四、公募REITs產(chǎn)品結(jié)構如何？

03/受益方向/一、公募REITs產(chǎn)品結(jié)構如何？1.從“優(yōu)先支持”和“鼓勵”兩個關鍵詞找重點。試點文件提及：優(yōu)先支持基礎設施補短板行業(yè)，包括倉儲物流、收費公路等交通設施，水電氣熱等市政工程，城鎮(zhèn)污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項目；鼓勵信息網(wǎng)絡等新型基礎設施，以及國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等開展試。2.行業(yè)視角觀察，本次試點包含更廣義的基礎設施概念，倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和信息網(wǎng)絡建設是三個重點。美國的狹義基礎設施REITs包含能源管道、儲油罐、鉆井平臺、通訊鐵塔、光纖電纜、戶外廣告牌和再生資源發(fā)電，我國REITs含義更廣泛，更適應國情。

3.以運營（服務）的增長為根本目的而非僅僅出表是中長期受益REITs之第一原則，好的成長賽道+REITs的細分行業(yè)最性感。前文提到，REITs的周轉(zhuǎn)通常以不喪失控制權下“服務”（運營）規(guī)模的增長為根本目的而非清盤或僅僅出表，這也是尋找REITs以及REITs受益標的的第一原則，如果主業(yè)成長不是第一目的，就會陷入“好的標的不愿意賣，差的資產(chǎn)賣不出去”的尷尬局面。4.從公募+ABS模式看，未來或利好資產(chǎn)管理能力強的公司。業(yè)界在討論“公募基金能否建立起運營和維護基礎設施項目的能力”，其核心在于控制權應該落在擁有資產(chǎn)管理能力的主體上才能較好保障底層資產(chǎn)的現(xiàn)金流與投資者利益。因此，我們認為，將來或許存在針對公募REITs牌照的發(fā)放問題，這利好國內(nèi)擁有資產(chǎn)管理能力的主體，畢竟“投融管退”每一環(huán)都不可缺。5.從征求意見稿看，目標資產(chǎn)、公募基金管理人和ABS管理人在同一控制人下或有利于REITs實現(xiàn)。征求意見稿提到：“基礎設施基金成立后，基金管理人應當將80%以上基金資產(chǎn)投資于與其存在實際控制關系或受同一控制人控制的管理人設立發(fā)行的單一基礎設施資產(chǎn)支持證券全部份額…”6.這次基礎設施類REITs，未包括商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)不在此次試點之列，但我們認為商業(yè)地產(chǎn)和國計民生息息相關，且是經(jīng)濟和消費進行的重要場所，我們有理由展望未來商業(yè)地產(chǎn)REITs的推進與發(fā)展。7.稅收中性，資產(chǎn)證券化，地方債務問題是一個三角問題，如果要推進REITs降低債務風險，稅收問題或是一個可倒逼解決的問題，這個意義比較深遠；短期來說，REITs出臺或推進稅收中性，擁有相對較好現(xiàn)金流且資本開支意愿強的地方平臺或受。/高速公路公募REITs的優(yōu)勢/2021年6月21日，在監(jiān)管層大力推動下，首批9只基礎設施領域公募REITs產(chǎn)品在滬深交易所上市。在邁開盤活我國存量基礎設施資產(chǎn)重要一步的同時，基礎設施領域公募REITs的推出，使人們看到重塑高速公路這類優(yōu)質(zhì)基礎設施項目評價體系和融資生態(tài)的可期前景，長遠來看，這必將改變傳統(tǒng)基建領域投融資模式、推動基礎設施行業(yè)發(fā)展。經(jīng)營和財務穩(wěn)健高速公路在打通國內(nèi)生產(chǎn)、分配、流通、消費各環(huán)節(jié)過程中有重要作用，構成國民經(jīng)濟“動脈”網(wǎng)絡。我國高速公路行業(yè)起步于二十世紀80年代末，在經(jīng)濟建設的發(fā)展浪潮中逐漸成長，行業(yè)發(fā)展增速顯著。高速公路行業(yè)是典型的資本密集型行業(yè)，具有投資規(guī)模大、建設周期長、技術標準高、投資回收期長的特點。一般情況下，高速公路資產(chǎn)從建設完畢到進入穩(wěn)定盈利的成熟期通常需要數(shù)年，行業(yè)發(fā)展長期依賴財政投資和銀行貸款。由于總投資金額大，特許經(jīng)營權攤銷構成高速公路行業(yè)的主要營業(yè)成本，甚至可以占到高速公路經(jīng)營企業(yè)營業(yè)成本的50%以上。債務性資金投入是收費公路建設投資的主要來源，高速公路行業(yè)早期普遍高負債經(jīng)營，還本付息支出在支出總額中占據(jù)較大比重?？傮w來看，高速公路行業(yè)重資本投入和高財務成本的特征決定大多數(shù)項目在會計上需要計提高額成本，因而