某某市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

PAGE/r/n79/r/n//r/nNUMPAGES/r/n79/r/n上饒市/r/n房地產(chǎn)/r/n市/r/n場(chǎng)/r/n調(diào)/r/n研/r/n報(bào)告/r/n《孫子·謀攻篇》中講：“知己知彼，百戰(zhàn)不殆；不知彼而知己，一勝一負(fù)；不知彼，不知己，每戰(zhàn)必殆?！笔袌?chǎng)調(diào)研的價(jià)值不僅僅是對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行梳理而且能在梳理的層面上找到項(xiàng)目的價(jià)值點(diǎn)，形成價(jià)值鏈，以為后續(xù)的營(yíng)銷推廣和廣告?zhèn)鞑ヌ峁┎僮鲗?dǎo)向，它是整個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目操作戰(zhàn)略的基石和憑借。第一部分

上饒概況上饒區(qū)位/r/n上饒市位于江西省東北部。上饒地理位置在北緯27º34'-29º34'，東經(jīng)116º13'-118º29'之間。2000年10月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)撤地設(shè)市，現(xiàn)轄十縣一區(qū)一市。東鄰浙江，西接安徽，南連福建，地理位置十分重要；素有“八省通衢”、“豫章第一門戶”的稱謂。浙贛鐵路穿境而過，皖贛鐵路，橫南鐵路縱橫交錯(cuò)；320、206國(guó)道和311高速公路貫穿東西南北，百十里內(nèi)有四個(gè)機(jī)場(chǎng)。交通通訊極其便利。面積22791平方公里。人口660萬(wàn)。其中市區(qū)面積約為339平方公里。

上饒憑借獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，牽江浙、出滬寧、攜八閩、達(dá)粵桂，貨暢其流，人行其便,鑄就了進(jìn)展大商貿(mào)大流通的黃金寶地。力轉(zhuǎn)向進(jìn)城務(wù)工，為創(chuàng)辦各類企業(yè)提供了充足的有較高素養(yǎng)的勞動(dòng)力儲(chǔ)備。/r/n地理氣候/r/n上饒地理位置在北緯27º34'-29º34'，東經(jīng)116º13'-118º29'之間。全境處中亞熱帶季風(fēng)濕潤(rùn)氣候區(qū)，年平均氣溫16.7-18.2ºC，年降雨量為1600-1800毫米，年無(wú)霜期為251天-274天。境內(nèi)氣候和氣，日照充足，雨量豐沛，無(wú)霜期長(zhǎng)，分溫?zé)?、和氣、溫涼三小氣候區(qū)，具有春秋短、冬夏長(zhǎng)的季候特點(diǎn)。專門的地理位置，以及由于氣候宜人，地面相對(duì)平坦，土質(zhì)優(yōu)良，有利于房地產(chǎn)的開發(fā)。/r/n歷史建制/r/n上饒古屬揚(yáng)州，春秋為吳越之地。自東漢建安年間析豫章郡地設(shè)置鄱陽(yáng)郡（析余汗地置上饒縣）以來(lái)，已有1700多年歷史。境內(nèi)萬(wàn)年仙人洞遺址出土了大量石器和中國(guó)最早的陶器。證明了一萬(wàn)多年前，人類祖先就在那個(gè)地點(diǎn)定居、勞作和繁衍。吊桶環(huán)耕作遺址發(fā)掘的稻種，確認(rèn)了那個(gè)地點(diǎn)是世界稻作起源地之一。上饒境內(nèi)，僅新石器時(shí)期與商周文化遺址就達(dá)48處。現(xiàn)發(fā)掘保存文物19000余件。

在漫長(zhǎng)的歷史變遷中，上饒的政區(qū)設(shè)置幾經(jīng)變動(dòng)。晉時(shí)，鄱陽(yáng)郡改為信安，南朝改吳州，隋朝改饒州；明朝分設(shè)饒州府、廣信府。新中國(guó)成立后，設(shè)上饒專區(qū)，后改上饒地區(qū)；2000年10月，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，撤消上饒地區(qū)改設(shè)上饒市。/r/n行政區(qū)劃/r/n在漫長(zhǎng)的歷史變遷中，上饒的政區(qū)設(shè)置幾經(jīng)變動(dòng)。晉時(shí)，鄱陽(yáng)郡改為信安，南朝改吳州，隋朝改饒州；明朝分設(shè)饒州府、廣信府。新中國(guó)成立后，設(shè)上饒專區(qū)，后改上饒地區(qū)；2000年10月，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，撤消上饒地區(qū)改設(shè)上饒市?，F(xiàn)轄十縣一區(qū)一市，分不為信州區(qū)、上饒縣、廣豐縣、玉山縣、婺源縣、德興市、鄱陽(yáng)縣、余干縣、萬(wàn)年縣、弋陽(yáng)縣、橫峰縣、鉛山縣。/r/n都市資源/r/n土地資源：面積22791平方公里。全市有耕地607萬(wàn)畝。上饒市地貌以中低山地、丘陵為主。南部與福建交界，綿亙著武夷山山脈，主峰黃崗山海拔2157.7米，是大陸華東第一高峰。中部懷玉山山脈，主峰玉京峰海拔1816.9米，是中國(guó)聞名景區(qū)三清山的中心地帶。北部贛皖邊境的鄣公山及黃山余脈，大部為低山和丘陵。間有連片的小盆地。西部江河縱橫，湖泊星布，土地肥沃，是聞名的鄱陽(yáng)湖平原。

水資源：全境處中亞熱帶季風(fēng)濕潤(rùn)氣候區(qū)，年降雨量為1600-1800毫米。日照充足，雨量豐沛。其中，水域421.69萬(wàn)畝，可供養(yǎng)殖的水面達(dá)160萬(wàn)畝。上饒境內(nèi)江河縱橫，水資源極為豐富，人均占有量3812立方米，畝均占有量度4925立方米，均高于全國(guó)全省水平。

礦產(chǎn)資源：地下已探明的工業(yè)礦藏達(dá)70余種，銅、銀、金、鈮鉭、磷等礦產(chǎn)儲(chǔ)量在全省乃至全國(guó)都占有重要地位。其中銅儲(chǔ)量占全國(guó)儲(chǔ)量的16.8%，亞洲最大的銅礦德興銅礦就在上饒境內(nèi)。黃金儲(chǔ)量占全省總儲(chǔ)量的80%，鉛、鋅、磷、蛇紋石、硫鐵礦等均居全省首位。另外，黑滑石、膨潤(rùn)土、珍寶巖、花崗巖、大理石、硯石、葉臘石、水泥灰?guī)r等的儲(chǔ)量也極為可觀。

藥材資源：藥用植物如黃連、黨參、厚樸、石耳、靈芝、鉤藤、杜仲等，總數(shù)達(dá)216種。

人文資源：千百年來(lái)，鐘靈毓秀的山川水土孕育了許多高賢名士，吸引了眾多的文人墨客；名人輩出，彪炳史冊(cè)。我國(guó)古代聞名理學(xué)大師朱熹的故里在婺源。波陽(yáng)人氏吳芮，系吳王夫差的后裔，治政恤民，深得民心，后因助漢劉邦開國(guó)有功，被封為長(zhǎng)沙王。弋陽(yáng)謝枋得，字疊山，與文天祥同科進(jìn)士，素以忠義自任，多次組織義軍抗擊元軍，兵敗后流亡，被強(qiáng)制送往元大都后，絕食而死。鉛山蔣仕銓，被乾隆稱為“江右兩名士”中的一位，中國(guó)繼關(guān)漢卿、湯顯祖之后最偉大的戲曲家。

同是婺源人的詹天佑，被尊為中國(guó)鐵路之父，在主持修建中國(guó)第一條鐵路京張鐵路時(shí)，創(chuàng)下非凡業(yè)績(jī)，令世界矚目，讓國(guó)人自豪。聞名畫家閻立本仕途失意，曾來(lái)上饒隱居，并將自己的宅第捐給寺院。茶圣陸羽在上饒廣教寺依山開舍，引泉種茶；寫下了聞名的《茶經(jīng)》；好友孟郊為其賦詩(shī)紀(jì)事。北宋名臣范仲淹曾謫知饒州，寫下了許多贊美鄱湖風(fēng)光的詩(shī)篇。愛國(guó)詞人辛棄疾退職后，在上饒度過了他的后半生。一生留下的六百余首詞作，近一半差不多上在上饒寫成。

現(xiàn)代上饒名人中，首推方志敏。這位偉大的馬克思主義者、無(wú)產(chǎn)階級(jí)革命家方志敏為了勞累大眾的翻身解放，在這片生他養(yǎng)他的土地上浴血奮戰(zhàn)，創(chuàng)建了閩浙贛紅色依照地。他在獄中寫下的《可愛的中國(guó)》、《清貧》，至今令人迥腸蕩氣，振聾發(fā)聵。還有和方志敏一同鬧革命的，解放后任江西省省長(zhǎng)的邵式平；我國(guó)“一二·九”運(yùn)動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)人之一、解放后任重慶市委第二書記、化工部部長(zhǎng)的澎濤；留美博士，在美國(guó)航空界享有盛譽(yù)的方俊鋆；學(xué)部委員、生物學(xué)家陳楨；我國(guó)聞名昆蟲學(xué)家楊惟義等等，燦若星辰，光彩熠熠。

上饒文化繁榮。全市有文化館13個(gè)，圖書館12個(gè)，博物館14個(gè)，電影院49個(gè)，文化中心292個(gè)，電影放映隊(duì)196個(gè)，民間職業(yè)劇團(tuán)426個(gè)，農(nóng)村圖書室3400個(gè)。全國(guó)文化先進(jìn)縣1個(gè)，全省先進(jìn)縣2個(gè)，百?gòu)?qiáng)文化站23個(gè)。/r/n/r/n經(jīng)濟(jì)概況

隨著上饒市市委市政府突出加快進(jìn)展主題，著力推進(jìn)改革開放，緊緊抓住工業(yè)化核心戰(zhàn)略和大開放主戰(zhàn)略，大力推進(jìn)全民創(chuàng)業(yè)，努力構(gòu)建和諧社會(huì)，加快“三化”進(jìn)程，國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持了健康有序穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，各業(yè)經(jīng)濟(jì)亮點(diǎn)紛呈。2005年全年GDP增長(zhǎng)14.1%。2006年上饒各行業(yè)進(jìn)展情況良好。

1、

地利，2、

部分行業(yè)近年進(jìn)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。

改革開放以來(lái)，上饒憑借“八省通衢”的地理位置和豐富的資源優(yōu)勢(shì)加快進(jìn)展，地點(diǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)全面增長(zhǎng)的強(qiáng)勁勢(shì)頭。

工業(yè)已初步形成以有色金屬、建材、食品、輕紡、機(jī)電為支柱的五大行業(yè)。德興銅礦、永平銅礦、弋陽(yáng)銅礦、上饒縣銅礦、橫峰鉭鈮礦、萬(wàn)年銀金礦、萬(wàn)年砂金礦、大茅山金礦等一批大中型采礦企業(yè)的崛起，展示了采礦業(yè)、礦產(chǎn)品加工業(yè)寬敞的進(jìn)展前景。

機(jī)電行業(yè)已有汽車、電工電器、儀器儀表、農(nóng)機(jī)、軸承、石化通用、礦山機(jī)械、食品機(jī)械等八大類。其中照相機(jī)、客車、電磁線、交聯(lián)電纜、電度表等六類產(chǎn)品已顯示出規(guī)模效益；相機(jī)、客車、軸承等產(chǎn)品已走出國(guó)門進(jìn)入國(guó)際市場(chǎng)。鳳凰牌照相機(jī)已是國(guó)產(chǎn)相機(jī)第一品牌；上饒牌客車；方圓牌圓筒漆包線被認(rèn)定為江西省名牌產(chǎn)品，上字牌電度表為省免檢產(chǎn)品；長(zhǎng)風(fēng)牌焊條、焊絲為全國(guó)焊條行業(yè)首秕推舉產(chǎn)品。依托豐富的糧油資源進(jìn)展起來(lái)的食品工業(yè)更是一派興盛。其中國(guó)家中型企業(yè)有5戶，年利稅過千萬(wàn)元的5戶，過億元的一戶。月兔牌香煙、全良液牌白酒、大鄣山牌茶葉、饒州牌白酒、萬(wàn)年貢米、相繼成為江西省名牌產(chǎn)品。

2、外向型經(jīng)濟(jì)快速進(jìn)展，出口企業(yè)不斷增加

近幾年來(lái)，上饒市企業(yè)的外向型經(jīng)濟(jì)得到迅速進(jìn)展，德興異VC鈉有限公司開發(fā)的食品添加劑，產(chǎn)量占全國(guó)一半以上，出口量占全國(guó)的四分之三。婺源開發(fā)的有機(jī)茶，在國(guó)際市場(chǎng)享有盛譽(yù)，2000年度出口量占?xì)W盟各國(guó)總銷量的70%以上。

3、規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，產(chǎn)業(yè)形式多樣化

上饒的工業(yè)有過輝煌的歷史，無(wú)線電廠，儀表廠，客車廠，江西光學(xué)等都有過輝煌的過去。然而隨著改革的進(jìn)展，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立，這些廠有的倒閉，有的轉(zhuǎn)讓，只有江光，客車廠還能撐起半壁江山。

上饒人警覺的了解到這一點(diǎn)，上饒開始利用良好的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，可人的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，低成本優(yōu)勢(shì)，豐富的自然資源優(yōu)勢(shì)。大力招商引資。工業(yè)經(jīng)濟(jì)迅猛進(jìn)展，上饒先后組建了上饒工業(yè)園區(qū)、廣豐縣工業(yè)園區(qū)、橫峰縣興安工業(yè)園區(qū)、玉山工業(yè)園區(qū)等多個(gè)工業(yè)園區(qū)。進(jìn)一部?jī)?yōu)化工業(yè)投資環(huán)境。

近年來(lái)上饒受到一躍成為當(dāng)今中國(guó)第一商人群體的浙商的青睞。2006年，由浙江日?qǐng)?bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)、浙江省政府經(jīng)濟(jì)技術(shù)協(xié)作辦公室、浙江省工商聯(lián)、浙江廣播電視集團(tuán)、浙江省私營(yíng)（民營(yíng)）企業(yè)協(xié)會(huì)等發(fā)起在全國(guó)范圍內(nèi)開展的2006浙商（省外）最佳投資都市評(píng)選活動(dòng)在國(guó)內(nèi)最大的在外投資群體眼中的上饒，此次一舉獲得浙商省外12個(gè)最佳投資都市之一。

今年上饒1--4月，全市共簽約項(xiàng)目合同275個(gè)，同比增長(zhǎng)21.15%；簽約資金84.13億元,實(shí)際引進(jìn)市外資金76.73億元,同比增長(zhǎng)24.32%。全市新批設(shè)立外商投資企業(yè)19家,合同簽約外資7743萬(wàn)美圓,同比增長(zhǎng)153.62%;實(shí)際利用外資金額4634萬(wàn)美圓,同比增長(zhǎng)146.62%。

4、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化步伐加快，漸成沿海都市農(nóng)副產(chǎn)品供應(yīng)基地

農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化步伐加快。圍繞優(yōu)質(zhì)稻、生豬、肉牛、特種水產(chǎn)、茶葉、茶油、蠶桑、葛業(yè)、鰻魚、果業(yè)、竹業(yè)、烏黑雞等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，興建規(guī)模生產(chǎn)基地。全市已建農(nóng)業(yè)企業(yè)935個(gè)，各類產(chǎn)業(yè)化組織146個(gè)，帶動(dòng)農(nóng)戶50.8萬(wàn)戶；基地種植面積達(dá)70萬(wàn)畝。全市種植業(yè)優(yōu)質(zhì)品率達(dá)80%以上。創(chuàng)制國(guó)家A級(jí)綠色食品9個(gè)；涌現(xiàn)出廣豐卷煙、白銀鵝、萬(wàn)年珍寶、貢米、婺源茶葉、荷包紅鯉魚、鉛山鰻魚、橫峰葛粉、德興茶油、波陽(yáng)銀魚、余干烏黑雞、藜蒿等大批在國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)上享有盛譽(yù)的名優(yōu)產(chǎn)品；年出口金額達(dá)1.38億美元。昔日的魚米之鄉(xiāng)，正在成為沿海大中都市優(yōu)質(zhì)農(nóng)副產(chǎn)品供應(yīng)基地。

5、旅游業(yè)迅速崛起，第三產(chǎn)業(yè)全面進(jìn)展

旅游業(yè)正在崛起。上饒山川秀美，風(fēng)景如畫。又位于安徽黃山、福建武夷山、浙江千島湖以及江西的廬山、三清山、龍虎山等聞名旅游景點(diǎn)的交通中心地帶，進(jìn)展旅游業(yè)得天獨(dú)厚。許多旅游景點(diǎn)得以開發(fā)，旅游設(shè)施不斷完善。

現(xiàn)有的景點(diǎn)有：國(guó)家級(jí)景區(qū)三清山、龜峰，南巖佛窟、葛仙山、武夷山自然愛護(hù)區(qū)、鵝湖書院、婺源田園風(fēng)光、靈巖洞國(guó)家森林公園、萬(wàn)年仙人洞、吊桶環(huán)、閩浙贛革命舊址、上饒集中營(yíng)等等。

隨著都市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的加快，都市商業(yè)、旅館業(yè)、交通運(yùn)輸、以及文化娛樂業(yè)都呈現(xiàn)大幅增長(zhǎng)的勢(shì)頭。

6、居民生活改善，消費(fèi)市場(chǎng)需求旺盛

2006年，1—4月上饒市社會(huì)消費(fèi)品零售額增長(zhǎng)17.33%。全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額44.43億元，增幅提高1.65個(gè)百分點(diǎn)。城鄉(xiāng)市場(chǎng)接著保持同步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。都市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額12.12億元，增長(zhǎng)15.19%；縣及縣以下農(nóng)村實(shí)現(xiàn)零售額32.3億元，增長(zhǎng)18.14%。各行業(yè)齊頭并進(jìn)。批零貿(mào)易實(shí)現(xiàn)零售額39.37億元，增長(zhǎng)15.61%；餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額4.36億元，增長(zhǎng)37.63%。全市各縣（市、區(qū)）零售額增幅上升較快。全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)同比增幅超過15%以上有6個(gè)縣（市、區(qū)）。城鄉(xiāng)市場(chǎng)協(xié)調(diào)進(jìn)展，農(nóng)村市場(chǎng)進(jìn)一步趨暖。

隨著人民生活水平日益提高，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)向提高質(zhì)量轉(zhuǎn)變，消費(fèi)內(nèi)容日趨多樣化，特不是居民家庭在住房、汽車等新大件上消費(fèi)量增長(zhǎng)，消費(fèi)層次出現(xiàn)升級(jí)趨勢(shì)。

小結(jié)：1、通過以上分析我們不難看出，上饒市整體經(jīng)濟(jì)呈上升形勢(shì)，居民的消費(fèi)水平在迅速提高，購(gòu)買力也逐漸增強(qiáng)，尤其隨著外向型經(jīng)濟(jì)和特色產(chǎn)業(yè)的快速進(jìn)展，帶動(dòng)了工業(yè)和農(nóng)業(yè)的整體進(jìn)展，從而有利的提高了中、低居民的整體經(jīng)濟(jì)水平。因此，從上饒市整個(gè)宏觀環(huán)境來(lái)看將會(huì)為房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展提供更寬敞的空間。2、上饒居民消費(fèi)水平的不斷提高，政府招商力度的進(jìn)一步加大，以及外來(lái)人口的增多，居民對(duì)住房的要求也在提高，盡管，近年來(lái)上饒房?jī)r(jià)上漲相對(duì)過快，但房產(chǎn)業(yè)在眾多上饒?zhí)囟ōh(huán)境下，仍將有巨大的進(jìn)展?jié)摿Α?/p>

第二部分

上饒房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)調(diào)研

1、

上饒房地產(chǎn)進(jìn)展概況

上饒目前尚屬一個(gè)小型都市，在進(jìn)展過程中因經(jīng)濟(jì)進(jìn)展水平、居民消費(fèi)水平等因素的阻礙，上饒市的房地產(chǎn)業(yè)起步相對(duì)較晚，進(jìn)展平穩(wěn)。

1999年起，政府取消福利分房制度，促使房地產(chǎn)產(chǎn)品向商品住宅過渡，房地產(chǎn)單位的性質(zhì)亦由全民企業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)楣煞莺献髦破髽I(yè)，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者通過股東大會(huì)選舉產(chǎn)生。房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售份額由全民消費(fèi)者構(gòu)成，現(xiàn)在人們才逐漸從對(duì)“住房福利”的政策依靠走向?qū)?xiàng)目細(xì)節(jié)的重視，對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量、產(chǎn)品價(jià)格比較重視，對(duì)產(chǎn)品的品質(zhì)也開始重視。由此可見政策變化推進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)性質(zhì)的轉(zhuǎn)變。

隨著經(jīng)濟(jì)進(jìn)展水平的提高，居民消費(fèi)水平的提高，以及居民消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，房產(chǎn)業(yè)也在不斷進(jìn)展。

2002年，是上饒房地產(chǎn)不平凡的一年。全市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)總投資14億元，城鎮(zhèn)房屋施工面積160萬(wàn)平方米，竣工面積110萬(wàn)千方米，較上年相比分不增長(zhǎng)40％、25％、15％。其中住宅建設(shè)施工面積120萬(wàn)平方米，竣工85萬(wàn)平方米；都市人均住房面積增加了0．6平方米，新開工住宅小區(qū)和成片改造項(xiàng)目18個(gè)；完成房屋拆遷面積60萬(wàn)平方米。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)異?；钴S，全年交易量4400宗，成交面積42萬(wàn)平方米，成交金額26億元，較上年相比分不增長(zhǎng)40％、41％、440／0，增長(zhǎng)速度出現(xiàn)前所未有的勢(shì)頭。

2003年8月，上饒市投資1200萬(wàn)元對(duì)上饒集中營(yíng)紀(jì)念館進(jìn)行全面改造，并新增華僑展館，以此作為全國(guó)華僑愛國(guó)主義教育基地。11月上旬，又邀請(qǐng)來(lái)自北京大學(xué)、國(guó)家旅游局、同濟(jì)大學(xué)等專家對(duì)集中營(yíng)舊址景區(qū)作出了全新規(guī)劃，今后將把紅色旅游與觀光旅游結(jié)合起來(lái)。為愛護(hù)好信江書院，上饒市搬遷了一所大學(xué)。辛棄疾舊居帶湖山莊等一批文化古跡的維護(hù)開發(fā)也提上了議事日程。這些政策和措施讓我們看到上饒?jiān)诙ㄎ蛔陨磉M(jìn)展趨向的同時(shí)，開始重視都市規(guī)劃，景觀設(shè)計(jì)規(guī)劃，對(duì)房產(chǎn)開發(fā)有了一定的阻礙。

2004年，全市存量房交易8082宗，同比增長(zhǎng)6.2%，交易面積102.7萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)12.1%，交易金額6.79億元，增長(zhǎng)8.1%。其中市區(qū)存量房交易2421宗，增長(zhǎng)1.4%，交易面積29.11萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)3.4%，交易金額2.26億元，增長(zhǎng)2.21%。今年1－6月份，全市存量房交易發(fā)證2630宗，交易面積達(dá)32萬(wàn)平方米，全市商品房辦理交易手續(xù)3145宗，交易面積36.4萬(wàn)平方米，存量房交易面積占商品房辦理交易手續(xù)面積88%。與去年同期上升15個(gè)百分點(diǎn)（市本級(jí)上升20個(gè)百分點(diǎn)）。全市商品房住房均價(jià)市本級(jí)達(dá)1380元，同比增長(zhǎng)10.4%，各縣市商品住房均價(jià)832元，同比增長(zhǎng)15.97%。2004年第一季度末，市本級(jí)商品住房均價(jià)達(dá)1420元，同比增長(zhǎng)7.58%，各縣市商品住房均價(jià)929元，同比增長(zhǎng)11.26%。第二季度房?jī)r(jià)漲幅穩(wěn)中有降。

 2005年上半年上饒市房地產(chǎn)業(yè)呈穩(wěn)健進(jìn)展態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈以下六大特點(diǎn)：1、房地產(chǎn)投資接著增長(zhǎng)，增速明顯回落。2、品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)差不多合理。3、商品房需求量趨緩。4、存量房交易日趨活躍，比重呈逐年上升趨勢(shì)。5、商品住房?jī)r(jià)格漲幅趨緩。6、房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)持續(xù)活躍。2005年上饒市房管局指出要：1、正確理解調(diào)控政策精神。2、落實(shí)房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)。3、改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。4、引導(dǎo)合理住房消費(fèi)。5、加大土地供應(yīng)打算治理力度。6、完善住房保障體系。7、加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)交易行為的治理。8、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。9、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)。

2005年10月26日，隨著國(guó)家一級(jí)物業(yè)治理企業(yè)深圳市萬(wàn)廈居業(yè)有限公司正式與上饒大紅鷹置業(yè)有限公司簽約，上饒市物業(yè)治理模式、理念全面更新。

通過現(xiàn)代城·國(guó)際公館、帶湖花城、香溢云天等具有一定代表性項(xiàng)目的阻礙，上饒的地產(chǎn)開發(fā)與消費(fèi)差不多走向一個(gè)相對(duì)比較成熟的時(shí)期，價(jià)格穩(wěn)中有升，目前上饒市樓價(jià)差不多達(dá)到1180~1900元/㎡的水平，最高售價(jià)甚至超過2800元/㎡。與之相應(yīng)的是地產(chǎn)消費(fèi)群體的消費(fèi)行為也更加理性，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)、安全、舒適度、人性化、智能化等的要求將日顯突出。從江西立天唐人房產(chǎn)進(jìn)展有限公司旗下開發(fā)運(yùn)營(yíng)的現(xiàn)代城·國(guó)際公館的高價(jià)熱銷我們能夠?qū)ｉT明顯地看出，現(xiàn)在的上饒市場(chǎng)差不多由單純的地產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)向地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及地產(chǎn)項(xiàng)目之間的品牌認(rèn)知與競(jìng)爭(zhēng)的前奏時(shí)期。在那個(gè)時(shí)期，開發(fā)企業(yè)及項(xiàng)目的品牌差不多超越了產(chǎn)品本身的競(jìng)爭(zhēng)力，在品牌價(jià)值的阻礙和驅(qū)動(dòng)下，地產(chǎn)項(xiàng)目能夠獲得巨大的價(jià)值驅(qū)動(dòng)力，進(jìn)而大大提升項(xiàng)目的綜合價(jià)值，給開發(fā)企業(yè)帶來(lái)高額的投資回報(bào)。因此，在那個(gè)時(shí)期，品牌及形象塑造是關(guān)鍵，它是決定地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其所開發(fā)的項(xiàng)目能否實(shí)現(xiàn)開發(fā)利益最大化的關(guān)鍵所在。

總之，以后的房地產(chǎn)開發(fā)是集合項(xiàng)目規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、配套設(shè)置、物業(yè)服務(wù)、形象品牌塑造、營(yíng)銷推廣及廣告?zhèn)鞑橐惑w的綜合性的產(chǎn)業(yè)運(yùn)作。它不但要求在項(xiàng)目的規(guī)劃、產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、配套的升級(jí)等一系列環(huán)節(jié)上要能夠超越目前市場(chǎng)現(xiàn)有的地產(chǎn)水平，更要加強(qiáng)人居服務(wù)及人文形象營(yíng)造，尤其要注重對(duì)生態(tài)環(huán)保、高舒適度、低能耗等先進(jìn)地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值要素的培植。只有滿足了日益成熟的市場(chǎng)的需要，地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)才能立于不敗之地。/r/n/r/n上饒房地產(chǎn)區(qū)域分布及其特點(diǎn)

上饒房地產(chǎn)進(jìn)展時(shí)刻不長(zhǎng)，通過一段時(shí)刻的進(jìn)展過程在分布方面有一定的分布地域特性，本市調(diào)報(bào)告通過上饒市轄城南區(qū)域、城東區(qū)域、城西區(qū)域、城北區(qū)域等4個(gè)區(qū)域的全面調(diào)查，對(duì)街道房產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了一次盤點(diǎn)。

（一）城南區(qū)域

所謂城南區(qū)域指水南街道，包括：上灘頭、下灘頭、勞動(dòng)路、文通巷、豐溪路、書院路、豆芽巷、水南街、客車廠、市醫(yī)院、世紀(jì)花園11個(gè)社區(qū)居委會(huì)；東瓦窯、汪家園、灘頭、劉家塢4個(gè)村委會(huì)。水南街道區(qū)域通過多年的進(jìn)展，在本區(qū)域有上饒市僅有的幾所高等學(xué)府，例如上饒師院、江西醫(yī)學(xué)院上饒分院、上饒廣播電視大學(xué)等，該去商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)并不發(fā)達(dá)，近年來(lái)水南街街道通過整修美觀了許多，水南差不多逐漸成為上饒市文化中心地帶。

城南區(qū)域由于上饒人價(jià)值觀念以及商業(yè)格局等方面的阻礙，目前正在開發(fā)或者開盤的房產(chǎn)并不多，同時(shí)多數(shù)開盤樓盤比如科華南苑以及一些沒有專業(yè)推廣團(tuán)隊(duì)的樓盤物業(yè)等方面存在許多不足。但因?yàn)樗辖纸逃O(shè)施較完善、房?jī)r(jià)目前相對(duì)較低一些（1500-1700元/平米），許多小樓盤買得依舊不錯(cuò)，比如新都水南公寓住房差不多售完。

從開發(fā)體量上看，城南區(qū)域相對(duì)薄弱。

從項(xiàng)目規(guī)模上看，目前這一區(qū)域項(xiàng)目規(guī)模相對(duì)上饒市其他區(qū)域依舊較小。如高檔些的“君臨天下”樓盤也僅1萬(wàn)多平米。

從市政設(shè)施和生活配套上看，這一區(qū)域具有一定優(yōu)勢(shì)。目前上饒核心教育配套等要緊集中在這一區(qū)域。

從產(chǎn)品類型上看地產(chǎn)類型已開始了多層向小高層的過渡（正在開發(fā)還沒有開盤的錦江華庭建筑規(guī)劃以小高層為主），盡管目前小高層的容量還小，但作為一種全新的產(chǎn)品形態(tài)，小高層的出現(xiàn)，無(wú)疑代表著上饒房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)差不多進(jìn)入了一個(gè)全新的時(shí)期。

從價(jià)值體現(xiàn)上看，城南區(qū)域由于教育設(shè)施、娛樂休閑設(shè)施較好，有一定升值空間。目前城南區(qū)域的多層住宅的售價(jià)多維持在1500～1700元/㎡那個(gè)區(qū)間上，隨著時(shí)刻的推移，其售價(jià)也在逐漸升高，但因?yàn)槠渖虡I(yè)網(wǎng)點(diǎn)不發(fā)達(dá)，升值潛力和投資價(jià)值相對(duì)弱一些。

（二）城東區(qū)域

所謂城東區(qū)域要緊包括：祝家巷、大井頭、馬皇廟、市府大院、中山路、東門路、三里亭、南門路、東門外、體育館路、金龍崗、建新、沿城、北門村、五三小區(qū)（一）、五三小區(qū)（二）、施家山、現(xiàn)代城18個(gè)社區(qū)居委會(huì)；東門村委會(huì)。

這一區(qū)域靠近現(xiàn)在的市中心地帶已沒有能夠做為房產(chǎn)開發(fā)的地皮?？拷F(xiàn)在的市中心的地帶，通過多年歷史的沉淀，進(jìn)展差不多相對(duì)穩(wěn)定。但靠近新建成的現(xiàn)代城區(qū)域，這一區(qū)域升值潛力相對(duì)較大?，F(xiàn)因鐵路及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃北移、居住人群越來(lái)越多的聚居到規(guī)劃、定位、結(jié)構(gòu)更趨合理的都市東部，因此有潛力成為上饒都市商住中心。市政規(guī)劃為以后的中央生活核心地段。

盡管這一區(qū)域在都市進(jìn)展的初級(jí)時(shí)期，交通設(shè)施、生活商業(yè)配套、教育資源等要素仍然有一些不足，但這一區(qū)域樓盤人氣卻十分旺盛。這一區(qū)域的現(xiàn)代城樓盤目前能夠算上饒最好的樓盤。這充分講明，現(xiàn)在的都市居民眼光開始有所變化，看到這一區(qū)域升值的巨大潛力。據(jù)本次調(diào)查，目前現(xiàn)代城銷售火爆，這和現(xiàn)代城一整套的小區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施有專門大關(guān)系。目前更靠近新火車站的地點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)還有空間。

（三）城西區(qū)域

城西區(qū)域要緊包括：大公廠、馬家弄、八角塘、白鷗園、新建路、渡口、花閣樓、解放路、天津橋、解放河、河中巷、勝利路、三官殿、五桂山、茶山路、楊家石橋、橋村、鐵一、鐵二、鐵三、鐵四、鐵五、慶豐23個(gè)村委會(huì)，以及上饒縣區(qū)域。

這一區(qū)域的八角塘、白鷗園、新建路等處是現(xiàn)在的市中心最為繁華的地段。是目前上饒是的商業(yè)中心。居住人口眾多。現(xiàn)在喧鬧的景象必將阻礙這一區(qū)域房產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展。

這一區(qū)域的上饒縣區(qū)域目前在上饒市加快都市一體化的進(jìn)程中，差不多開始形成自己獨(dú)有的一整套建設(shè)方案，同時(shí)在2006年春季，市政規(guī)劃中提出“今日城西，明日浦東”的進(jìn)展口號(hào)，2006年春季上饒城西基礎(chǔ)設(shè)施及功能性項(xiàng)目推介會(huì)給城西帶來(lái)機(jī)會(huì)。上饒縣一系列購(gòu)房政府補(bǔ)貼也給城西房產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展帶來(lái)一定的優(yōu)勢(shì)。

（四）城北區(qū)域

城北區(qū)域要緊包括：龍芽亭、帶湖路、沽塘路、里安山、吉陽(yáng)山、四腳亭、外沽塘、鳳凰8個(gè)社區(qū)居委會(huì)；郭門、沽塘、民主、龍?zhí)?個(gè)村委會(huì)。

這一區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)已逐漸升溫。隨著上饒市政治中心向這一區(qū)域轉(zhuǎn)移，上饒縣域經(jīng)濟(jì)的飛速進(jìn)展，這一區(qū)域的房產(chǎn)也將有升值的空間。目前差不多銷售的帶湖花城差不多開始進(jìn)入銷售的旺期，而上饒華都地產(chǎn)開發(fā)的房產(chǎn)差不多銷售一空，其他如剛開始銷售的香幛花園樓盤也問津者眾多。

但這一區(qū)域市政配套設(shè)施還存在許多不完善之出，而新的市政中心建設(shè)速度緩慢也給許多買房者帶來(lái)一定顧慮。因此這一區(qū)域多層和部分小高層樓盤房?jī)r(jià)也只處于1600—1800元/平米。而這一區(qū)域的房產(chǎn)開發(fā)商，推廣企業(yè)也是使出多種解術(shù)，促銷，均得到良好效果。/r/n/r/n（五）上饒市都市配套分布（學(xué)校、醫(yī)院、銀行）

作為中國(guó)中部地區(qū)江西省的一個(gè)地級(jí)市，上饒?jiān)诼L(zhǎng)的進(jìn)展過程中形成了自己獨(dú)特的都市布局。

學(xué)校：以城南區(qū)域居多。/r/n①/r/n書院路市委黨校、江西醫(yī)學(xué)院上饒分院等（8路車站點(diǎn)）/r/n②/r/n環(huán)城路與豐溪路交界上饒師范學(xué)院（1路車通過、停靠）/r/n③/r/n水南街街中上饒市電大、市二中（1路、2路、3路、4路等車通過）

醫(yī)院：/r/n①/r/n市中心廣場(chǎng)旁上饒市立醫(yī)院（多數(shù)公交路線都可到達(dá)）/r/n②/r/n水南街書院路市地區(qū)醫(yī)院（8路公車）/r/n③②/r/n市第二人民醫(yī)院、曙光醫(yī)院、東方醫(yī)院、皮膚性病防治所、腫瘤醫(yī)院、第五人民醫(yī)院等。

銀行：各區(qū)域均有銀行。銀行種類包括：建行、農(nóng)行、工商銀行、中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)進(jìn)展銀行、都市信用社、農(nóng)村信用社、中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄等。

代表商場(chǎng)：3G電器廣場(chǎng)、銀泰時(shí)尚商場(chǎng)

代表超市：永盛超市、島內(nèi)價(jià)

休閑場(chǎng)所：上饒影城

小結(jié)：從上面幾個(gè)地產(chǎn)關(guān)鍵要素的分析，我們發(fā)覺上饒目前還處于強(qiáng)力進(jìn)展中，市商業(yè)中心、政治中心、文化中心正開始轉(zhuǎn)移或逐漸形成。新的行政中心規(guī)劃、新的火車站的開發(fā)必將給房產(chǎn)業(yè)帶來(lái)不小的沖擊。目前上饒房?jī)r(jià)消費(fèi)者普遍覺得過高，但仍處于銷售旺期。而上饒市城西地帶現(xiàn)在的房?jī)r(jià)相對(duì)較低（11801580元/平米），同時(shí)隨著市政設(shè)施的完善、上饒縣區(qū)域縣政府的補(bǔ)貼，這一區(qū)域的房產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)一個(gè)新的機(jī)遇，房產(chǎn)價(jià)格可不能下調(diào)。

地產(chǎn)住宅價(jià)格區(qū)間及其走勢(shì)

依照對(duì)上饒目前在售地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)研分析，該區(qū)域房地產(chǎn)住宅價(jià)格的區(qū)間要緊分為1180～1400元/㎡、1400～1600元/㎡、1600～1900元/㎡、1900元/㎡以上幾個(gè)水平段。其中，售價(jià)為1180～1400元/㎡多為上饒縣區(qū)域的一些地產(chǎn)項(xiàng)目；售價(jià)為1500～1600元/㎡的地產(chǎn)項(xiàng)目多為城區(qū)內(nèi)零星的小項(xiàng)目，售價(jià)在1600～1900元/㎡那個(gè)區(qū)間的住宅產(chǎn)品要緊為區(qū)位、樓層、朝向及景觀視野都比較好的多層住宅以及部分小高層住宅中的中、低端產(chǎn)品；售價(jià)在1900元/㎡以上的產(chǎn)品多為小高層住宅，但位于城東區(qū)域進(jìn)展區(qū)域的現(xiàn)代城憑借其規(guī)模、項(xiàng)目規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、配套設(shè)施、物業(yè)服務(wù)以及歷史以來(lái)形成的品牌優(yōu)勢(shì)，該項(xiàng)目的多層住宅的均價(jià)同樣能夠達(dá)到1800元/㎡的水平線，由此也能夠看出地產(chǎn)品牌及項(xiàng)目形象塑造對(duì)項(xiàng)目售價(jià)的阻礙。

地產(chǎn)價(jià)格總是與地產(chǎn)開發(fā)及消費(fèi)需求息息相關(guān)，從上饒地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展情況結(jié)合當(dāng)?shù)囟际械慕?jīng)濟(jì)指標(biāo)以及消費(fèi)需求來(lái)推斷，以后一段時(shí)刻內(nèi)地產(chǎn)項(xiàng)目的住宅產(chǎn)品的價(jià)格仍然有一定的上漲空間。這種上漲趨勢(shì)在目前上饒地產(chǎn)銷售市場(chǎng)差不多得到驗(yàn)證。在今后一段時(shí)刻內(nèi)，隨著地產(chǎn)開發(fā)的不斷深入及土地資源的日趨緊張，住宅價(jià)格仍然會(huì)有一個(gè)比較明顯的上揚(yáng)。

上饒房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目特性及其進(jìn)展趨勢(shì)

上饒地產(chǎn)市場(chǎng)盡管起步相對(duì)較晚，但進(jìn)展比較穩(wěn)定，近年來(lái)房?jī)r(jià)也穩(wěn)中有升。沿海發(fā)達(dá)都市近幾年才逐漸流行的各種地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃的理念及產(chǎn)品設(shè)計(jì)的一些元素在上饒市場(chǎng)得到了引進(jìn)，盡管沒有大型都市住宅項(xiàng)目的那種精巧和深邃，但關(guān)于一個(gè)地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛起步的都市，如此的產(chǎn)品依舊能夠在當(dāng)?shù)匾疝Z動(dòng)并取得強(qiáng)勁的銷售成果的。

（一）項(xiàng)目總平規(guī)劃特性分析

從目前上饒地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃來(lái)看，許多項(xiàng)目在規(guī)劃上差不多開始注重室內(nèi)居住空間和室外活動(dòng)環(huán)境的綜合把握。在平面布局上要緊以行列式布局為主，注重項(xiàng)目之間的通透，均衡性比較突出。為了提高項(xiàng)目的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，體現(xiàn)規(guī)模優(yōu)勢(shì)，在注重平面布局的同時(shí)，大型項(xiàng)目的開發(fā)商也比較注重對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的布局，開始植入了社區(qū)全套設(shè)施及規(guī)劃。一期、二期都已售完的現(xiàn)代城甚至規(guī)劃有500米長(zhǎng)的風(fēng)情小區(qū)步行街，用3000萬(wàn)打造饒城最大的經(jīng)典園林。這在當(dāng)?shù)責(zé)o疑是一個(gè)新型居住夢(mèng)想的開啟，也為現(xiàn)代城·國(guó)際公館的熱銷打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

（二）項(xiàng)目建筑類不特性分析

從地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑類不來(lái)看，現(xiàn)在上饒的地產(chǎn)建筑類不仍以多層住宅為主，其比例占到目前在售項(xiàng)目的80％以上，但隨著地產(chǎn)開發(fā)的不斷深入及當(dāng)?shù)刭?gòu)房者置業(yè)觀念的不斷更新，小高層住宅也開始受到關(guān)注，這標(biāo)志著上饒地產(chǎn)開始了一個(gè)全新的進(jìn)展。小高層住宅與多層住宅的區(qū)不，不僅僅是建筑高度的差距，在內(nèi)涵上，小高層住宅的誕生意味著一個(gè)都市差不多邁入了現(xiàn)代化進(jìn)展的時(shí)期。

帶電梯的住宅，它倡導(dǎo)的是一種全新的生活觀念和居住理念，在一個(gè)都市，當(dāng)小高層初次出現(xiàn)的時(shí)候，居住小高層住宅就代表著一種尊貴的身份，一種居高臨下的氣質(zhì)。小高層住宅的出現(xiàn)，使上饒地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品線更加豐富，尤其是讓當(dāng)?shù)氐母叨讼M(fèi)者有了更明確的置業(yè)選擇。

（三）項(xiàng)目配套設(shè)施特性分析

從地產(chǎn)項(xiàng)目的配套設(shè)施來(lái)看，規(guī)模較小的項(xiàng)目在配套上與大規(guī)模的項(xiàng)目還有比較大的差距。在配套設(shè)施上，大型項(xiàng)目如現(xiàn)代城以及帶湖花城都規(guī)劃了園林休閑空間，同時(shí)在社區(qū)內(nèi)還配備了一些日常商業(yè)服務(wù)和物業(yè)治理服務(wù)。尤其是現(xiàn)代城，由于規(guī)模較大，其配套設(shè)施的完備以及園林綠化的面積在上饒當(dāng)?shù)夭畈欢嗌鲜浊恢傅摹＿@種配套完善，服務(wù)貼心的項(xiàng)目受到當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的一致好評(píng)，也將上饒地產(chǎn)市場(chǎng)提到一個(gè)較高的平臺(tái)，為后期市場(chǎng)的提升制造了一個(gè)特不行的條件。

（四）項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)特性分析

從地產(chǎn)項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)來(lái)看，目前上饒市場(chǎng)的戶型設(shè)計(jì)比較注重對(duì)面積的操縱、對(duì)使用功能的分區(qū)，沿海發(fā)達(dá)都市較為流行的落地窗、轉(zhuǎn)角飄窗等元素也被植入到產(chǎn)品的設(shè)計(jì)之中。依照建筑類不的不同，戶型設(shè)計(jì)也有所不同。多層住宅的面積以80～130㎡的兩房?jī)蓮d一衛(wèi)及兩房半兩廳一衛(wèi)的產(chǎn)品為主打戶型，在功能上也實(shí)現(xiàn)了干濕分離、動(dòng)靜分隔的初級(jí)分區(qū)；小高層住宅的面積多在130㎡以上，最大面積可達(dá)160㎡以上，此類戶型由于面積增加，戶型內(nèi)部的設(shè)置也顯得比較時(shí)尚豪華，四房、五房、六房甚至七房的設(shè)計(jì)讓室內(nèi)的居住空間顯得闊綽，動(dòng)線極為分明，分區(qū)上也過渡到了更細(xì)致的時(shí)期，同時(shí)主衛(wèi)的設(shè)計(jì)，讓居家的私密性也得到加強(qiáng)，如此的產(chǎn)品設(shè)計(jì)差不多上達(dá)到了一個(gè)比較完備的要求。

上饒房地產(chǎn)消費(fèi)特性及其進(jìn)展趨勢(shì)

消費(fèi)市場(chǎng)的需求決定了地產(chǎn)開發(fā)的供應(yīng)，作為一個(gè)南方的地級(jí)市，上饒的地產(chǎn)銷售也具有當(dāng)?shù)氐膮^(qū)域特性。

（一）區(qū)域選擇：城東區(qū)域成為熱點(diǎn)置業(yè)區(qū)域

盡管這一區(qū)域在都市進(jìn)展的初級(jí)時(shí)期，交通設(shè)施、生活商業(yè)配套、教育資源等要素仍然有一些不足，但這一區(qū)域樓盤人氣卻十分旺盛。這一區(qū)域的現(xiàn)代城樓盤目前能夠算上饒最好的樓盤。

這充分講明，現(xiàn)在的都市居民眼光開始有所變化，看到這一區(qū)域升值的巨大潛力。具本次調(diào)查，目前現(xiàn)代城銷售火爆，這和現(xiàn)代城一整套的小區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施有專門大關(guān)系。目前更靠近新火車站的地點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)還有空間。

（二）產(chǎn)品選擇：多層為主，小高層受到高端客戶熱捧

在對(duì)住宅產(chǎn)品的選擇上，大多數(shù)購(gòu)房者仍然將多層住宅作為首選產(chǎn)品。與此同時(shí)，由于小高層本身所具有的優(yōu)勢(shì)如配置電梯、戶型設(shè)計(jì)更為時(shí)尚等特點(diǎn)也受到了當(dāng)?shù)馗叨讼M(fèi)市場(chǎng)的歡迎，呈現(xiàn)出多層與小高層同步熱銷的局面。綜合上饒當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)進(jìn)展概況及人均收入水平，在以后3～5年時(shí)刻內(nèi)，小高城住宅將有理由成為那個(gè)都市的主流產(chǎn)品。

（三）戶型面積：多層以80～130㎡較為暢銷，小高層則以130～160㎡的戶型作為主打產(chǎn)品

選擇多層住宅的購(gòu)房者，多數(shù)為當(dāng)?shù)氐闹械褪杖肴巳?，此類人群在上饒?dāng)?shù)氐南M(fèi)市場(chǎng)中所占的比例最大。在面積的選擇上，80～130㎡的兩房及兩房半的戶型面積比較適合他們的收入水平，因此，此類戶型差不多成為上饒當(dāng)?shù)刈顣充N的戶型。而選擇小高層住宅的購(gòu)房者，絕大部分差不多上當(dāng)?shù)氐闹懈呤杖腚A層，此類人群不滿足于現(xiàn)有的居住環(huán)境，需要更大更豪華的居住空間來(lái)展示他們的成就，因此，現(xiàn)代城的小高層住宅一經(jīng)推出，就受到此類人群的熱捧。130～160㎡的小高層戶型更受當(dāng)?shù)刂懈呤杖腚A層的歡迎。

（四）品牌意識(shí)：開發(fā)品牌開始受到重視

隨著上饒市民消費(fèi)水平和文化水平的提高，并因?yàn)樯橡堧x上海、杭州等大型都市不遠(yuǎn)，更是看到優(yōu)秀的企業(yè)所推出的房產(chǎn)更加美觀大方，因此上饒人開始越來(lái)越重視開發(fā)品牌。品牌效應(yīng)好的企業(yè)，比如江西立天唐人房產(chǎn)進(jìn)展有限公司開發(fā)的房產(chǎn)，以其雄厚的資金實(shí)力、專業(yè)化的操作水平以及良好的信譽(yù)贏得當(dāng)?shù)叵M(fèi)市場(chǎng)的信任。/r/n項(xiàng)目個(gè)案比較分析

（一）現(xiàn)代城·國(guó)際公館

1、區(qū)位特征

現(xiàn)代城·國(guó)際公館位于上饒市城區(qū)東北靜謐地帶，充分考慮現(xiàn)代人的居住要求，強(qiáng)調(diào)人與自然的和諧，在整體上將現(xiàn)代景觀與中國(guó)傳統(tǒng)國(guó)林景觀自然融合，借優(yōu)越的地利優(yōu)勢(shì)，有效利用信江兩岸的自然景觀，形成錯(cuò)落有致的序列社區(qū)看點(diǎn)。

2、項(xiàng)目參數(shù)

占地面積：7萬(wàn)多平米

總建筑面積：150000平方米

綠化率：≥40%

該項(xiàng)目規(guī)劃有近644套小高層住宅樓，現(xiàn)已完成銷售400多套。從項(xiàng)目的要緊參數(shù)來(lái)看，該項(xiàng)目的規(guī)模在上饒如此一個(gè)經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后、人口密度不是專門高的都市，可稱得上是一個(gè)地產(chǎn)巨無(wú)霸。

3、總平規(guī)劃

整個(gè)小區(qū)坐北朝南，采納傳統(tǒng)的行列式布局，并依照項(xiàng)目的地理位置，將整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)銷售分周期銷售。

4、建筑風(fēng)格

現(xiàn)代城·國(guó)際公館的環(huán)境規(guī)劃與景觀設(shè)計(jì)大膽引進(jìn)國(guó)際園林景觀規(guī)劃理念，利用得天獨(dú)厚的自然風(fēng)景，巧妙的運(yùn)用中國(guó)園林的“借景”手法，將婉約江景、秀美山景引入小區(qū)，與小區(qū)庭園景觀渾然一體，小區(qū)內(nèi)四季美景如畫，碧草青青、蝶舞蜒飛。

5、產(chǎn)品設(shè)計(jì)

該項(xiàng)目的住宅設(shè)計(jì)要緊采取兩進(jìn)深設(shè)計(jì)，共有三房一廳一衛(wèi)，三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，四房?jī)蓮d兩衛(wèi)等多種戶型，面積從130㎡到200㎡不等。大概2006年9月初能夠交房。

6、配套設(shè)施

現(xiàn)代城·國(guó)際公館配有豪華會(huì)所，設(shè)計(jì)造型通透、敞亮，極具現(xiàn)代感的外立面，功能齊全的內(nèi)部設(shè)施，無(wú)不透出對(duì)完備生活的追求。攀巖室、健身房、桌球館讓您體驗(yàn)健康人生，圖書室、棋牌房、音樂舞場(chǎng)、陽(yáng)光泳池等均有。

現(xiàn)代城·國(guó)際公館會(huì)所完備的功能創(chuàng)新設(shè)計(jì)，使人完全感受休閑生活。在舒適的陽(yáng)光泳池中游泳，讓身心在水中漂移，完全擁抱水的天地。或在圖書中心在知識(shí)的海洋里巡游，或在音樂舞場(chǎng)輕歌曼舞。有專門大的買點(diǎn)。

7、物業(yè)治理

現(xiàn)代城·國(guó)際公館的物業(yè)治理公司——江西立天唐人進(jìn)展有限公司的物業(yè)治理部門，物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容要緊包括專項(xiàng)服務(wù)、安全防范服務(wù)包括全天候保安巡更服務(wù)，大大提高了社區(qū)的安全性，使現(xiàn)代城在當(dāng)?shù)叵M(fèi)群心中形成良好的品牌效應(yīng)。

8、銷售回憶

1）項(xiàng)目開發(fā)回憶：江西立天唐人進(jìn)展有限公司約在2001年正式進(jìn)入上饒市場(chǎng)，現(xiàn)代城當(dāng)年就開始建設(shè)，2002年現(xiàn)代城一期正式入市，整個(gè)銷售期至今大約有4年的時(shí)刻。

2）價(jià)格波動(dòng)：項(xiàng)目入市住宅銷售價(jià)格通過幾次提價(jià)后，現(xiàn)在的住宅銷售價(jià)格差不多穩(wěn)定在1800元/㎡。依照該項(xiàng)目銷售人員的介紹，結(jié)合目前上饒地產(chǎn)的走向，可能該項(xiàng)目后期的住宅（小高層）銷售均價(jià)將會(huì)突破目前的1800元/㎡。

3）銷售概況：目前現(xiàn)代城·國(guó)際公館的住宅銷售差不多有2/3，剩余的房源仍在進(jìn)一步銷售中。

4）營(yíng)銷手段：從項(xiàng)目的營(yíng)銷手段看，該項(xiàng)目采納的要緊的媒體工具確實(shí)是宣傳單頁(yè)和一些戶外廣告，在媒體選擇和上，運(yùn)用了專門的車體廣告、上饒電視臺(tái)和上饒晚報(bào)等，唯一專門的廣告是在銷售期，開發(fā)商江西立天唐人進(jìn)展有限公司2003年11月捐贈(zèng)20萬(wàn)元興建云峰希望小學(xué)；2004年6月捐贈(zèng)200萬(wàn)元建月鵝小學(xué)；2004年12月，向上饒市紅十字會(huì)捐助1萬(wàn)元，關(guān)心上饒縣觀上村改善農(nóng)田水利用電設(shè)施；2004年12月向萬(wàn)年扶貧助學(xué)基金會(huì)捐款5萬(wàn)元；2005年元月，積極響應(yīng)市紅十字會(huì)發(fā)出的援助“海嘯”災(zāi)民和博愛送萬(wàn)家活動(dòng)的倡議，捐資10萬(wàn)元。2005年7月26日，江西立天唐人房地產(chǎn)進(jìn)展有限公司董事長(zhǎng)童云峰代表公司向上饒市紅十字會(huì)捐贈(zèng)了三套總價(jià)值62.6萬(wàn)元的房產(chǎn)。這一系列義舉給開發(fā)商帶來(lái)良好口碑的同時(shí)，也給現(xiàn)代城的總體形象帶來(lái)巨大的亮點(diǎn)。開發(fā)商也特不重視將項(xiàng)目的配套設(shè)施建設(shè)作為項(xiàng)目開發(fā)的重點(diǎn)，與項(xiàng)目開發(fā)同步進(jìn)行，凸顯開發(fā)公司的良好形象和品牌價(jià)值。最終憑借著現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景的強(qiáng)大的帶動(dòng)力，該項(xiàng)目的住宅銷售也一次一炮而紅，一舉奠定了現(xiàn)代城·國(guó)際公館今天的成功。

9、經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

縱觀現(xiàn)代城·國(guó)際公館的整個(gè)運(yùn)作過程，我們認(rèn)為，現(xiàn)代城·國(guó)際公館的成功要緊有以下幾個(gè)方面：

1）市場(chǎng)環(huán)境

在現(xiàn)代城進(jìn)入上饒之前，能夠講上饒的地產(chǎn)營(yíng)銷專門隊(duì)伍是一片空白，正是在上饒地產(chǎn)開發(fā)處于萌芽時(shí)期的時(shí)候，現(xiàn)代城·國(guó)際公館憑借自身的操盤經(jīng)驗(yàn)和資金實(shí)力，瞬間引爆上饒的置業(yè)需求，將上饒的地產(chǎn)開發(fā)提升到一個(gè)全新的時(shí)期。能夠講，消費(fèi)市場(chǎng)的巨大需求和競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的寬松是現(xiàn)代城輕易獲得成功的基石。

2）理性運(yùn)作

假如講市場(chǎng)的宏觀環(huán)境給現(xiàn)代城·國(guó)際公館的成功提供了一個(gè)良好的平臺(tái)，那么開發(fā)商江西立天唐人進(jìn)展有限公司整體運(yùn)作則為這種成功提供了一個(gè)強(qiáng)有力的推進(jìn)器?！耙粋€(gè)全新的市場(chǎng)，蘊(yùn)藏著無(wú)限的商機(jī)，也隱藏著巨大的陷阱”，在一個(gè)地產(chǎn)開發(fā)一片空白的地點(diǎn)一次圈地近360畝，無(wú)疑是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。在市場(chǎng)尚未明晰的情況下，采取一種比較穩(wěn)妥的開發(fā)手段是項(xiàng)目成功的重要保障，針對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)的需求結(jié)合項(xiàng)目的地塊特征，開發(fā)商將現(xiàn)代城項(xiàng)目進(jìn)行了分期開發(fā)，并依照市場(chǎng)的反應(yīng)給予調(diào)整。在一期銷售取得成功的基礎(chǔ)上，推出地段更為成熟的二期三期，進(jìn)一步提高項(xiàng)目的銷售價(jià)格，從而為項(xiàng)目銷售帶來(lái)更大的利潤(rùn)，是地產(chǎn)開發(fā)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的最好詮釋。

3）扣準(zhǔn)市場(chǎng)的消費(fèi)需求

“誰(shuí)更了解消費(fèi)市場(chǎng)，誰(shuí)就將獲得更大的成功保證”，針對(duì)上饒人的置業(yè)需求，結(jié)合比較相信現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景和關(guān)注開發(fā)公司實(shí)力的特點(diǎn)，江西立天唐人進(jìn)展有限公司在項(xiàng)目開始之初就將項(xiàng)目的配套設(shè)施作為項(xiàng)目開發(fā)的重點(diǎn)，這首先打消人們對(duì)該項(xiàng)目的置疑，凸顯開發(fā)公司的開發(fā)實(shí)力和品牌價(jià)值。這種扣準(zhǔn)消費(fèi)心理的開發(fā)策略無(wú)疑成為現(xiàn)代城成功的最大因素，正是因?yàn)閷?duì)當(dāng)?shù)叵M(fèi)行為的準(zhǔn)確把握，才有現(xiàn)代城后面的成功。

（二）香樟花園

1、區(qū)位特征

香樟花園位于帶湖路新聞大廈附近，是新的都市規(guī)劃中心地帶。四周集新行政中心、商貿(mào)中心、以后文化體育中心、生態(tài)休閑中心為一體。交通便利，有多路公交線路。

2、項(xiàng)目參數(shù)

總建筑面積：12萬(wàn)余平米

綠化率：46℅

容積率：1.71

該項(xiàng)目規(guī)劃有7000余平米的超大中心景觀，1182平米會(huì)所，1577平米的星級(jí)幼兒園，還有商鋪90間，停車位456輛。配套設(shè)施較為完善。

3、總平規(guī)劃

整個(gè)小區(qū)，采納傳統(tǒng)的行列式布局，共分兩列八行，住宅數(shù)不詳。其中，靠近商場(chǎng)路方向?yàn)樾「邔幼≌?，其?0棟為多層住宅。該項(xiàng)目在規(guī)劃上由于受到土地格局的限制，項(xiàng)目的總平布局顯得較為呆板，缺乏靈動(dòng)性，行列式布局盡管使項(xiàng)目的通透性增加，但關(guān)于社區(qū)景觀的營(yíng)建則顯得較為不利，這關(guān)于以高端定位的樓盤來(lái)講無(wú)疑是一大敗筆。

4、建筑風(fēng)格

香樟花園的建筑造型多少有了一些靈動(dòng)，但從整體感受上依舊沒有脫離南方地級(jí)市的地產(chǎn)設(shè)計(jì)水平。

5、產(chǎn)品設(shè)計(jì)

該項(xiàng)目的住宅設(shè)計(jì)要緊采取兩進(jìn)深設(shè)計(jì)，共有兩房?jī)蓮d一衛(wèi)，三房一廳二衛(wèi)，三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，三房?jī)蓮d一衛(wèi)，四房?jī)蓮d兩衛(wèi)等多種戶型，面積從95.14㎡到137.15㎡不等。其中，多層住宅要緊規(guī)劃有設(shè)有兩房?jī)蓮d一衛(wèi)、有三房一廳二衛(wèi)、三房?jī)蓮d兩衛(wèi)、三房?jī)蓮d一衛(wèi)等戶型，面積從95.14㎡～137.15㎡不等。小高層住宅要緊規(guī)劃有三房?jī)蓮d兩衛(wèi)、四房?jī)蓮d兩衛(wèi)等戶型，面積從122.23～137.15㎡不等。

6、配套設(shè)施

盡管與現(xiàn)代城相比，香樟花園的項(xiàng)目規(guī)模還比較小，但由于更靠近市區(qū)中心位置，該區(qū)域的市政配套還比較完善，同時(shí)為了提高項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力，香樟花園在社區(qū)內(nèi)專門設(shè)有社區(qū)超市、診所、健身房、幼兒園等，充分滿足了社區(qū)業(yè)主的日常生活需求。

7、物業(yè)治理

香樟花園采納全封閉式物業(yè)治理，高科技保安可視對(duì)講系統(tǒng)，先進(jìn)的防盜報(bào)警系統(tǒng)，智能華綜合布線。物業(yè)服務(wù)良好。

8、銷售回憶

1）操盤回憶：香樟花園是上饒市區(qū)新近開發(fā)的一個(gè)高端住宅項(xiàng)目，一期項(xiàng)目近日才開始內(nèi)銷。

2）價(jià)格波動(dòng)：項(xiàng)目多層住宅銷售價(jià)格約為1600元/㎡，小高層樓盤每升一樓約漲50-100元/平米。目前情況看來(lái)，到2007年10月開始交房，這一項(xiàng)目還將有一定升值空間。

3）銷售概況：目前一期開始銷售銷售情況良好。

4）營(yíng)銷手段：香樟花園盡管進(jìn)入上饒市場(chǎng)的時(shí)刻不長(zhǎng)，然而在營(yíng)銷手段的應(yīng)用與組合上依舊專門有特點(diǎn)的。帶湖路所有燈箱廣告的投放給這一項(xiàng)目帶來(lái)一定知名度。

（三）鳳凰星城

1、區(qū)位特征

本項(xiàng)目位于上饒市新十一小學(xué)旁，鳳凰大道上。項(xiàng)目周邊自然環(huán)境較好，地勢(shì)較道路高，假如規(guī)劃上能夠?qū)ｉT好的把握這一點(diǎn)，項(xiàng)目的特色是現(xiàn)而易見的；另?yè)?jù)了解，本地塊處于上饒的行政新區(qū)輻射圈，升值潛力大；本地塊周圍差不多依舊“處女地”，開發(fā)還不完善，因此對(duì)開發(fā)商而言可操作的空間也就越大。盡管本項(xiàng)目具有良好自然環(huán)境資源，然而由于上饒市都市規(guī)模較小，目前此地段還未開發(fā)完善。因此，本項(xiàng)目周邊還處于“處女地”時(shí)期，缺乏相應(yīng)的都市配套設(shè)施，導(dǎo)致本項(xiàng)目缺乏居住氛圍。由于距離目前的市中心尚有一定距離，而三四線都市的居民對(duì)距離問題又十分的敏感。而且在客觀上也確實(shí)給業(yè)主的生活增加了交通成本。

2、項(xiàng)目參數(shù)

占地面積：34775平方米

總建筑面積：56114.7平米

容積率為：1.6

綠化率：40℅

建筑密度：30℅

3、總平規(guī)劃

在項(xiàng)目的規(guī)劃上，本項(xiàng)目要緊采取了傳統(tǒng)的行列式布局，同時(shí)在對(duì)小高層住宅組團(tuán)的處理上，融入了半圍合式的規(guī)劃布局，使項(xiàng)目在整體的總平布局上顯得靈動(dòng)飄逸，既保留了傳統(tǒng)行列式布局南北通透的有點(diǎn)，又將圍合式特有的觀景效果和景觀布置優(yōu)勢(shì)融入其中，在項(xiàng)目的總平規(guī)劃上，本項(xiàng)目差不多大幅超越了上饒同類樓盤，可確實(shí)是目前上饒市場(chǎng)上規(guī)劃最科學(xué)，均好性最強(qiáng)的高端綜合性項(xiàng)目。

4、園林布局

本項(xiàng)目在規(guī)劃上的優(yōu)勢(shì)給社區(qū)園林綠化的營(yíng)建提供了寬敞的舞臺(tái)，生態(tài)樂園親水觀景平臺(tái)等使社區(qū)的景園空間充滿變化，既有中心園林景觀的華美，又兼具組團(tuán)景觀的雅致，主次分明、相互輝映。道路綠化多選用常綠喬木，部分選擇落葉喬木為道路行道遮陽(yáng)種樹，制造“夏有蔭，冬有陽(yáng)”的生態(tài)空間。流暢而富有曲線感的道路、豐富的景色變換、軟硬景的和諧搭配，使項(xiàng)目的居住環(huán)境得到最唯美的演繹，充分展示了項(xiàng)目無(wú)與倫比的優(yōu)雅與高貴的氣質(zhì)。

建筑風(fēng)格

充滿時(shí)尚的建筑造型是本項(xiàng)目的另一大亮點(diǎn)。大面積濃厚色彩塊面的運(yùn)用，不但能夠保證當(dāng)?shù)氐慕ㄖＥ枰沧岉?xiàng)目的建筑立面顯得大氣豪奢。同時(shí)配以細(xì)膩的線條更是將項(xiàng)目來(lái)自上海設(shè)計(jì)師的卓越才華展現(xiàn)得淋漓盡致。

6、產(chǎn)品設(shè)計(jì)

15棟建筑，不足六萬(wàn)平米，多層與小高層的組合不但豐富了項(xiàng)目的產(chǎn)品線，也擴(kuò)大了項(xiàng)目的客戶群。兩房?jī)蓮d、三房?jī)蓮d、四房?jī)蓮d、躍層等各種戶型一應(yīng)俱全。短進(jìn)深、大面寬的戶型設(shè)計(jì)充分保證了居住空間的通風(fēng)采光需求，干濕分離、動(dòng)靜分區(qū)的室內(nèi)布局使室內(nèi)空間整潔、亮麗，充分體現(xiàn)了“以人為本”的設(shè)計(jì)理念。

7、配套設(shè)施

鳳凰星城是一座集住宅、商業(yè)、休閑為一體的高尚住宅小區(qū)。物業(yè)由饒城最早取得國(guó)家治理二級(jí)資質(zhì)的獨(dú)立法人企業(yè)———鳳凰物業(yè)治理有限公司治理。專業(yè)的團(tuán)隊(duì)必將給鳳凰星城的主人帶來(lái)最優(yōu)越的享受。/r/n（四）錦江華庭

項(xiàng)目概況

物業(yè)類不：公寓

建筑類不：小高層；均價(jià)：1800元/平方米.

承銷商：上饒市凱達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

售樓熱線：0793—8235511

8205111

售樓地址：上饒市沿河?xùn)|路7號(hào)

錦江華庭是由深圳鑫聯(lián)企劃代理銷售，由深圳尚域廣告整合推廣，規(guī)模不大，僅有75席。這一項(xiàng)目在豐溪河與信江交匯處。

均價(jià)1800元，設(shè)有三室二廳二衛(wèi)、三室二廳一衛(wèi)、五室三廳三衛(wèi)、六室二廳三衛(wèi)、七室二廳三衛(wèi)等房型。

（五）帶湖花城

項(xiàng)目概況

物業(yè)類不：公寓、不墅

建筑類不：多層、小高層；價(jià)格1600—1900元/平米不等。

開發(fā)商：江西江灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

售樓熱線：07938296666

7100999

售樓地址：贛東北大道79號(hào)（上饒影城旁）

帶湖花城位于規(guī)劃中的新城區(qū)。但由于帶湖花城處于新城區(qū)，而新城區(qū)整體交通、商業(yè)、生活等配套設(shè)施尚未跟進(jìn)。給其銷售帶來(lái)一些阻礙。

戶外廣告：傳奇百年·榮耀一生/居·自然之中

小結(jié)：通過以上對(duì)上饒市目前在售的較有代表性樓盤的詳細(xì)對(duì)比分析，我們能夠清晰地推斷出上饒房地產(chǎn)行業(yè)地進(jìn)展現(xiàn)狀與走勢(shì)。從對(duì)上饒現(xiàn)有地產(chǎn)項(xiàng)目的總平規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)以及銷售手法、廣告包裝來(lái)看，應(yīng)該講上饒地產(chǎn)市場(chǎng)仍然屬于初級(jí)時(shí)期。盡管差不多形成了一定的地產(chǎn)銷售模式，但整體上依舊沒有擺脫南方地級(jí)市的水平，因此給后來(lái)項(xiàng)目的操作提供了巨大的空間，隨著新項(xiàng)目的不斷開發(fā)和新的銷售手段以及廣告包裝的帶入，上饒的地產(chǎn)市場(chǎng)也將會(huì)面臨一次新的整合。/r/n上饒房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)展特征

（一）需求特征：中等價(jià)位房需求旺盛，房源分布不集中

2005年上饒市著力推進(jìn)改革開放，緊緊抓住工業(yè)化核心戰(zhàn)略和大開放主戰(zhàn)略，大力推進(jìn)全民創(chuàng)業(yè)，努力構(gòu)建和諧社會(huì)，加快“三化”進(jìn)程，國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持了健康有序穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，各業(yè)經(jīng)濟(jì)亮點(diǎn)紛呈。全年GDP增長(zhǎng)14.1%。經(jīng)濟(jì)總量躍上新臺(tái)階。經(jīng)初步核算，2005年，上饒市經(jīng)濟(jì)在前幾年快速增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上接著保持了快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。據(jù)初步測(cè)算，2005年全市生產(chǎn)總值完成388.1億元（未經(jīng)省核定），同比增長(zhǎng)14.1%。其中，一產(chǎn)增加值84.7億元，增長(zhǎng)6.4%,二產(chǎn)增加值164.7億元，增長(zhǎng)18.8%，三產(chǎn)增加值138.7億元，增長(zhǎng)13.3%。三次產(chǎn)業(yè)比為21.8:42.5:35.7。人均GDP達(dá)6125元。五年累計(jì)實(shí)現(xiàn)GDP963億元，年均增長(zhǎng)13.6%，比“九五”時(shí)期高6.4個(gè)百分點(diǎn)；全市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由2000年的32.9:31.4:35.7演進(jìn)為2005年的21.8:42.5:35.7，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)形成新格局。房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長(zhǎng)。全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)61％，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模接著擴(kuò)大，銷售狀況良好。

（二）價(jià)格特征：住宅質(zhì)量提高，成交價(jià)格接著上揚(yáng)

上饒市商品房正進(jìn)入更新?lián)Q代期，越來(lái)越多的消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)更注重整體配套設(shè)施、物業(yè)、綠化等。一種都市都市生活規(guī)劃“以人為本，崇尚自然”的一批設(shè)計(jì)新穎、套型合理、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施先進(jìn)的新型住宅開始投放市場(chǎng)。住宅環(huán)境質(zhì)量和科技含量提高，增加了投資成本，促使房?jī)r(jià)上揚(yáng)。

（三）產(chǎn)品特征：多層住宅唱主角，小高層住宅受追捧

在對(duì)住宅產(chǎn)品的選擇上，大多數(shù)購(gòu)房者仍然將多層住宅作為首選產(chǎn)品。與此同時(shí)，由于小高層本身所具有的優(yōu)勢(shì)如配置電梯、戶型設(shè)計(jì)更為時(shí)尚等特點(diǎn)也受到了當(dāng)?shù)馗叨讼M(fèi)市場(chǎng)的歡迎，呈現(xiàn)出多層與小高層同步熱銷的局面。綜合上饒當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)進(jìn)展概況及人均收入水平，在以后3～5年時(shí)刻內(nèi)，多層住宅仍然是那個(gè)都市的主流產(chǎn)品，而少量的小高層住宅則將會(huì)成為整個(gè)都市富豪名流的身份象征。

（四）面積特征：多層以80～120㎡較為暢銷，小高層則以130～160㎡的戶型作為主打產(chǎn)品

盡管上饒地產(chǎn)在近幾年有較為迅猛的進(jìn)展，但由于受到上饒當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)進(jìn)展水平的限制，當(dāng)?shù)鼐用耜P(guān)于住宅產(chǎn)品的購(gòu)買能力也無(wú)法實(shí)現(xiàn)大的提升，因此現(xiàn)在上饒仍以多層住宅為主流產(chǎn)品。但隨著許多條件的成熟，同時(shí)隨著土地資源的緊張，在以后3—5年，小高層將受到更多人的歡迎。反映在戶型的面積上，130--160㎡的此類戶型將成為上饒當(dāng)?shù)刈顣充N的戶型。選擇小高層住宅的購(gòu)房者，絕大部分差不多上當(dāng)?shù)氐闹懈呤杖腚A層，此類人群不滿足于現(xiàn)有的居住環(huán)境，需要更大更豪華的居住空間來(lái)展示他們的成就，為滿足市場(chǎng)需求，小高層住宅的開發(fā)量將有所增加。在小高層面積上，也將會(huì)有所增加。

上饒房地產(chǎn)市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)

近幾年來(lái)國(guó)家宏觀調(diào)控政策的調(diào)整，開發(fā)企業(yè)門檻越來(lái)越高，能夠講土地、資金越來(lái)越緊張。在這種情勢(shì)下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何依照自己的情況來(lái)適應(yīng)政策，來(lái)利用政策帶來(lái)的進(jìn)展機(jī)遇，來(lái)規(guī)避政策的風(fēng)險(xiǎn)？

預(yù)測(cè)一：5年內(nèi)開發(fā)力度加強(qiáng)，五三大道延伸段及新行政中心將成為開發(fā)熱點(diǎn)

上饒目前土地可利用空間較大，多數(shù)以多層為主。多數(shù)人情愿選擇現(xiàn)在的市中心地帶生活或者從事商業(yè)活動(dòng)。但隨著上饒市整個(gè)都市建設(shè)的完善、旅游業(yè)、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等一些特色產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步進(jìn)展，將會(huì)有越來(lái)越多的市民選擇離新火車站更近的五三大道延伸段，而處于鳳凰大道的新行政中心因市政設(shè)施的逐步完善也將成為置業(yè)熱點(diǎn)。隨著上饒多個(gè)工業(yè)園區(qū)的建成，投資旅游環(huán)境將進(jìn)一步成熟，這將會(huì)引進(jìn)一些外商的投資以及外人人員加入。外在力量的加入將引起新一輪購(gòu)房熱潮。因此，在5內(nèi)上饒的房地產(chǎn)是特不健康的進(jìn)展，房地產(chǎn)投資保持了一個(gè)正常的進(jìn)展速度。

預(yù)測(cè)二：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量不再增長(zhǎng)

盡管國(guó)家對(duì)土地的進(jìn)一步操縱會(huì)在一定程度上阻礙上饒房產(chǎn)的進(jìn)展，但隨著消費(fèi)者對(duì)住房的物業(yè)配套設(shè)施的要求，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)有些差不多不能滿足消費(fèi)者的要求，以往一些靠“小打小鬧”和零星建設(shè)的開發(fā)企業(yè)將面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)而無(wú)以立足。而部格外來(lái)企業(yè)，尤其是有著先進(jìn)的治理理念的企業(yè)，在上饒整個(gè)大環(huán)境下，因?yàn)樽陨硭仞B(yǎng)良好，并通過努力打出了自己的品牌，在上饒必將占有一定市場(chǎng)。

隨著，中國(guó)人民銀行近日宣布，從2006年7月5日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款預(yù)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，這意味著將有大約1500億元的流淌性資金被一次性凍結(jié)，金融政策的變動(dòng)對(duì)屬于資金密集型行業(yè)的房地產(chǎn)將產(chǎn)生阻礙。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量，在優(yōu)勝劣汰中將保持一定數(shù)量，不再有大的增長(zhǎng)。

預(yù)測(cè)三：房?jī)r(jià)整體上升較為平穩(wěn)

盡管經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)數(shù)量的減少和規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的提高等都會(huì)必定帶動(dòng)房?jī)r(jià)的上揚(yáng)。然而，以上饒市的整體進(jìn)展、人均收入以及土地可利用空間，房?jī)r(jià)依舊可不能有大的上漲幅度。央行2006年7月5日上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款預(yù)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，也將有可能抑制房?jī)r(jià)上漲。因此上饒房?jī)r(jià)整體趨勢(shì)較為平穩(wěn)。

預(yù)測(cè)四：房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)⒌玫竭M(jìn)一步規(guī)范

供地制度改革后，不僅政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行壟斷，而且對(duì)二級(jí)市場(chǎng)上的土地轉(zhuǎn)讓行為也作出嚴(yán)格的限制。違法轉(zhuǎn)讓土地、轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的現(xiàn)象將得到有效遏制。同時(shí)，政府將建立土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度，由土地儲(chǔ)備中心代表政府對(duì)需盤活的存量土地進(jìn)行收購(gòu)（預(yù)購(gòu)）和儲(chǔ)存，調(diào)控土地市場(chǎng)。/r/n第三部分

上饒市區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費(fèi)群分析

目標(biāo)消費(fèi)區(qū)域選擇

（一）上饒市區(qū)

從上饒市各大樓盤的購(gòu)房群來(lái)看，上饒市區(qū)的客戶占了絕大多數(shù)，因此本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群的也應(yīng)重點(diǎn)鎖定上饒市區(qū)，在媒體傳播上以上饒市區(qū)的要緊街道為主。

（二）重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)

1、上饒縣

上饒縣位于江西省東北部，信江上游，以山郁珍奇、上等富饒而得名。全縣國(guó)土面積2240平方公里，轄12個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、15個(gè)鄉(xiāng)，總?cè)丝?2萬(wàn)，縣城旭日鎮(zhèn)，為江西省一等衛(wèi)生城?？h境地處通閩入浙要沖,直接面臨蘇、浙、滬、閩等沿海開放地區(qū)，是江西省對(duì)外開放的東大門。在進(jìn)入21世紀(jì)，國(guó)家實(shí)施東部大開放，西部大開發(fā)的重大戰(zhàn)略中，是東部發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的承接地、沿海的后花園和西部大開發(fā)的中轉(zhuǎn)站。縣境內(nèi)氣候和氣，雨量充沛，屬亞熱帶季風(fēng)濕潤(rùn)型氣候。通過72萬(wàn)人民的多年困難創(chuàng)業(yè)，全縣已初步形成建材、煤炭、有色金屬、食品、化工、電力、工藝制品等地點(diǎn)的工業(yè)體系，培育了名特優(yōu)產(chǎn)品40余種，部?jī)?yōu)和省、市優(yōu)產(chǎn)品17個(gè)，建立了以旭日工業(yè)園、工業(yè)走廊和現(xiàn)代科技農(nóng)業(yè)示范園為招商載體的對(duì)外開放格局，利用縣外資金的質(zhì)量、效益和水平進(jìn)一步提高。進(jìn)展中的上饒縣差不多成為各方人士投資興業(yè)的熱土。

縱觀上饒縣，近年來(lái)，不管是縣城、郊區(qū)、依舊農(nóng)村，處處高揚(yáng)風(fēng)帆，借勢(shì)發(fā)力，經(jīng)濟(jì)進(jìn)展突飛猛進(jìn)，城鎮(zhèn)建設(shè)日新月異，各項(xiàng)工作生機(jī)盎然。ＧＤＰ由２００１年的１５．９２億元增長(zhǎng)到２００４年的２５．２９億元，增長(zhǎng)５９％；財(cái)政收入由２００１年的１．１５億元增長(zhǎng)到２００４年的２．０９億元，差不多上實(shí)現(xiàn)了三年翻番。去年，該縣還榮獲了全省“１２３”先進(jìn)縣級(jí)黨政班子、全縣進(jìn)展個(gè)私經(jīng)濟(jì)先進(jìn)縣和全省進(jìn)展工業(yè)經(jīng)濟(jì)先進(jìn)縣等榮譽(yù)。今年１至７月，全縣完成ＧＤＰ１４．５億元，完成財(cái)政收入１．５３億元，完成工商稅收１．２６億元，同比分不增長(zhǎng)１６．８％、３４．９％和４１．７％。

2、廣豐縣

廣豐歷史悠久。在五都鎮(zhèn)蛇山頭古文化遺址上，先后發(fā)掘出新石器晚期、夏、商、周代各個(gè)時(shí)期的歷史文物，昭示著那個(gè)地點(diǎn)擁有古老的文明。于唐武德四年（６２１）立鎮(zhèn)，名“永豐鎮(zhèn)”，隸上饒縣；唐乾元元年（７５８）建縣，仍名“永豐”，隸信州。元和七年（８１２）撤縣為鎮(zhèn)，屬上饒縣。宋熙寧七年（１０７４）復(fù)縣，仍隸信州。清雍正十年（１７３２）改名“廣豐”至今。

隨著進(jìn)展環(huán)境的進(jìn)一步優(yōu)化，該縣經(jīng)濟(jì)、文化、社會(huì)事業(yè)在和諧與寬松的環(huán)境中迅速進(jìn)展，一大批客商紛紛青睞廣豐這片投資熱土。1—11月，共引進(jìn)市外千萬(wàn)元以上項(xiàng)目70個(gè)，合同引資28.35億元，實(shí)際進(jìn)資22.75億元，同比分不增長(zhǎng)36.4%和23.5%；實(shí)際引進(jìn)境外資金2304萬(wàn)美元，同比增長(zhǎng)15.09%，完成外貿(mào)出口137萬(wàn)美元。

3、婺源縣

婺源，位于贛東北，東鄰國(guó)家歷史名城衢州，西毗瓷都景德鎮(zhèn)，北枕國(guó)家級(jí)旅游勝地黃山，南接亞洲銅都德興銅礦，是一顆鑲嵌在皖、浙、贛三省交界地的“綠色明珠”。

婺源歷史悠久，物華天寶，素有“書鄉(xiāng)”、“茶鄉(xiāng)”之稱。相傳商周屬揚(yáng)州之域，春秋為“吳楚分源”之地。唐開元二十八年（公元740年）置婺源縣，古屬皖南徽州“一府六縣”之一，是中國(guó)聞名哲學(xué)家、教育家朱熹的故里，也是中國(guó)近代鐵路之父詹天佑的桑梓。全縣面積2947平方公里，人口33萬(wàn)，轄18個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。

“茂林修竹映村廊，飛禽走獸相對(duì)鳴”。婺源之美，美在人與自然和諧相處，文化與生態(tài)完善結(jié)合。走進(jìn)婺源，但見藍(lán)天、青山、碧水、小橋、流水、人家、粉墻、青磚、黛瓦，天人合一，相映成趣，被譽(yù)為“中國(guó)最美的鄉(xiāng)村”。

現(xiàn)在的婺源，古韻里更顯恢宏，典雅中更添氣概。

4、玉山縣

玉山縣面積1723平方公里。縣境地勢(shì)大致北高南低。懷玉山盤踞西北部，山峰海拔多在千米以上。東南產(chǎn)多為丘陵和崗地。河流以源出懷玉山南麓的金沙溪、玉琊溪為主，在縣城附近匯成信江后，西注鄱陽(yáng)湖。年平均氣溫為17.5，一月平均氣溫5.2，七月平均氣溫29，極端最低氣溫—8.9，極端最高氣溫43.3，年降水量1818毫米，是我省多雨地區(qū)之一，無(wú)霜期256天。河谷地帶沖積土居多?，F(xiàn)有耕地34萬(wàn)畝，水田占89％。要緊水利工程有七一、王宅、毛宅、禮塘、桑園等水庫(kù)。七一水庫(kù)為我省大型水庫(kù)之一。糧食作物以水稻為主，玉米、麥類、甘薯次之。經(jīng)濟(jì)作物要緊有甘蔗、棉花、油菜、大豆、西瓜、花生。林產(chǎn)有馬尾松、杉、竹、油茶、板栗等，并有華東黃杉、長(zhǎng)柄雙花木、香果樹、鐵杉、白豆杉、紅豆杉等寶貴樹種。山區(qū)還有金絲猴、梅花鹿、黑熊、棕熊、黃蛤、蠑螈等野生動(dòng)物。

工業(yè)要緊有水泥、制糖、電力、電機(jī)、磷肥、造紙等企業(yè)。手工業(yè)名產(chǎn)品有硯臺(tái)、石板、棉紙等，尤以“朱子硯”最馳名，行銷國(guó)內(nèi)外。

境西北隴首村高竹山建有方志敏烈士紀(jì)念亭。三清山位于縣境西北部，相傳為道教福地。它以天然山景、名勝古跡、珍木奇花、高山流水、云霧變幻、蜚聲省內(nèi)外。

5、德興市

德興市，東與浙江接壤，南靠皖贛鐵路干線，西鄰瓷都景德鎮(zhèn)，北交西城婺源縣，總面積２１０１平方公里。人口３０萬(wàn)。

德興礦產(chǎn)資源豐富，現(xiàn)已探明的礦產(chǎn)有金、銀、銅、大理石、花崗巖等30余種，其中銅儲(chǔ)藏量達(dá)９００多萬(wàn)噸，亞洲最大的斑巖銅礦——德興銅礦。德興也是全國(guó)重點(diǎn)林區(qū)和造林綠化先進(jìn)市，現(xiàn)擁有林地１６１４萬(wàn)公頃，天然林、人工林都超過１０００萬(wàn)畝，活立林畜積量７００多立方米，毛竹畜積量１３００萬(wàn)株，森林覆蓋率達(dá)６８．７％。德興又是全國(guó)首批農(nóng)村初級(jí)電氣化達(dá)標(biāo)縣市之一，水能理論蘊(yùn)藏量１５萬(wàn)千瓦，現(xiàn)已建成中、小水電站１２０座，總裝機(jī)容量２．７５萬(wàn)千瓦。德興境內(nèi)有國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝旅游區(qū)，矗立在東部的三清山，號(hào)稱“江南第一仙峰”，集“泰山之宏偉，華山之奇險(xiǎn)，廬山之飛瀑”于一體，吸引了眾多游客。

德興交通便利，皖贛鐵路樂德支線直抵德興銅礦，德興至南昌、德興至上饒、浙江等出境通道全部建成了二級(jí)油路，三清山汾碧公路差不多通車，市區(qū)環(huán)城過境公路正在加緊建設(shè)。

近幾年，堅(jiān)持以改革為動(dòng)力，通過改革求進(jìn)展；以抓財(cái)政增收和農(nóng)民增收為主線，以進(jìn)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)為突破口，振興農(nóng)村經(jīng)濟(jì)；以資源為依托，加快工業(yè)建設(shè)；調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，建設(shè)區(qū)域性規(guī)模經(jīng)濟(jì)；加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，擴(kuò)大對(duì)外開放，使德興市經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)強(qiáng)勁的進(jìn)展勢(shì)頭。１９９６年，全市完成國(guó)民生產(chǎn)總值１５．１７億元，社會(huì)總產(chǎn)值５６．７９億元，財(cái)政收入１８３２１萬(wàn)元，農(nóng)民人平純收入２１４４元，提早８年實(shí)現(xiàn)“翻兩番”的目標(biāo)。

6、余干縣

余干縣，居信江下游，鄱陽(yáng)湖南岸，全縣總面積2330平方公里，轄27個(gè)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、場(chǎng)，總?cè)丝?0.5萬(wàn)。全縣有耕地72萬(wàn)畝，山地79.1萬(wàn)畝，湖濱草地21.5萬(wàn)畝，水面80.6萬(wàn)畝，可養(yǎng)水面36萬(wàn)畝。那個(gè)地點(diǎn)水源充足，水質(zhì)優(yōu)良，有寬敞的、優(yōu)質(zhì)的進(jìn)化性第四紀(jì)紅壤土，有豐富的瓷土資源，黑陶、銀陶全國(guó)獨(dú)有。那個(gè)地點(diǎn)氣候和氣，屬亞熱帶濕潤(rùn)性季風(fēng)氣候，四季分明，平均氣溫17.9/r/n℃/r/n，適應(yīng)各種農(nóng)作物生長(zhǎng)。2005年，全縣實(shí)現(xiàn)GDP23.5億元，同比增長(zhǎng)18.8%。財(cái)政總收入達(dá)到2.2億元，同比增長(zhǎng)21%；其中一般預(yù)算收入1.8億元，同比增長(zhǎng)19.56%。工業(yè)增加值5.9億元，同比增長(zhǎng)45.7%。城鎮(zhèn)以上固投27.3億元，同比增長(zhǎng)68.1%。社會(huì)消費(fèi)品零售總額92800萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)19.4%。實(shí)際引進(jìn)內(nèi)資155496萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)24.8%；引進(jìn)外資1000萬(wàn)美元,同比增長(zhǎng)39.5%。農(nóng)民人均純收入達(dá)到2610元，凈增280元。

二、目標(biāo)消費(fèi)群描述

1、私企老總

文化程度：中等

年齡結(jié)構(gòu)：30—55歲

經(jīng)濟(jì)狀況：高端客戶，有鈔票有社會(huì)地位

購(gòu)房動(dòng)機(jī)：（1）出于社交生活的需要

（2）彰顯高人一等的身份地位

（3）為家人制造良好的生活條件

（4）部分考慮小孩的教育配套

（5）二次以上置業(yè)，注重項(xiàng)目品質(zhì)和配套

購(gòu)房適應(yīng)：注重項(xiàng)目周邊環(huán)境，強(qiáng)調(diào)便利，重視物業(yè)治理，攀比心理強(qiáng)，所需戶型偏大。

分布區(qū)域：上饒市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、外地客商

2、當(dāng)?shù)馗挥芯用瘢▊€(gè)體戶）

文化程度：一般

年齡結(jié)構(gòu)：25—55歲

經(jīng)濟(jì)狀況：實(shí)力雄厚，購(gòu)買力強(qiáng)

購(gòu)房動(dòng)機(jī)：（1）換高檔住宅，并能充分體現(xiàn)其身份，告只是去的生活方式；

（2）二次以上置業(yè)，有投資傾向；

（3）有鈔票人家，年輕一代安家需要；

購(gòu)房適應(yīng)：城區(qū)中心位置，留戀城區(qū)繁華，不遠(yuǎn)求，所需戶型偏大

分布區(qū)域：上饒市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)/r/n3、當(dāng)?shù)毓珓?wù)員、教師

文化程度：較高，大部分具有大專以上學(xué)歷

年齡結(jié)構(gòu)：35—50歲

經(jīng)濟(jì)狀況：中高收入階層，有一定的積蓄，具備本項(xiàng)目的購(gòu)買能力，無(wú)家庭負(fù)擔(dān)

購(gòu)房動(dòng)機(jī)：置業(yè)，多為二次購(gòu)房者，伴有零星的投資需求

購(gòu)房適應(yīng)：希望擁有高尚的住宅，理性，有主見，所需戶型適中

分布區(qū)域：上饒市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)

4、“團(tuán)購(gòu)”

盡管在專門多大都市，“團(tuán)購(gòu)”被明令禁止，而這種專門的銷售渠道在上饒，部分公務(wù)員為了規(guī)避腐敗行徑，同時(shí)也為了壓低價(jià)格，均愿采納“團(tuán)購(gòu)”的方式購(gòu)房，而這一點(diǎn)為本項(xiàng)目的樂觀銷售提供了第二個(gè)機(jī)率。每個(gè)地區(qū)都有自己的人文特點(diǎn)，在上饒地產(chǎn)剛開始起步的時(shí)候，購(gòu)房需求隨著產(chǎn)品的不斷升級(jí)將會(huì)被更大程度的刺激，攀比、炫耀的心理時(shí)常作祟，在欲望面前許多人經(jīng)常會(huì)盲從，這也為本項(xiàng)目的銷售提供了獨(dú)特的客源。

小結(jié)：從對(duì)上饒當(dāng)?shù)叵M(fèi)市場(chǎng)的初步調(diào)研能夠看出，目前上饒的主力購(gòu)房群體仍然集中在上饒城區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)。年齡結(jié)構(gòu)為25～50歲，其中35～45歲的年齡層置業(yè)需求最為強(qiáng)烈，消費(fèi)勁也最強(qiáng)，能夠講是上饒購(gòu)房群的黃金年齡層。在職業(yè)方面，以私企老總，政府公務(wù)員以及教師群體等中高收入階層為主。

第四部分

媒體分析

媒體類型及分析

（一）報(bào)紙：

1、平面靜態(tài)方式表現(xiàn)的傳播媒體，對(duì)消費(fèi)者的文體水平有一定要求，能過濾掉一部分社會(huì)群體，內(nèi)容偏向理性，但整體表現(xiàn)能力不高（尤其是對(duì)圖片的表現(xiàn)能力）。

2、具有非強(qiáng)制性傳播的特點(diǎn)，讀者有較大的主動(dòng)性和選擇權(quán)，因而讀者會(huì)情愿自覺深入了解所關(guān)懷的信息。

3、可信度高，特不是國(guó)內(nèi)報(bào)紙，與黨政機(jī)關(guān)聯(lián)系緊密，更被讀者奉為權(quán)威。

4、時(shí)效性差，同時(shí)同一版面有多個(gè)廣告同時(shí)呈現(xiàn)，相互之間有較強(qiáng)干擾度。

5、從廣告主角的度看，報(bào)紙媒體投入形式靈活多樣，能機(jī)動(dòng)地配合各種促銷宣傳活動(dòng)。

（二）廣播：

1、是一種簡(jiǎn)便快捷的信息傳播手段，在所有媒體中唯一能伴隨其他生產(chǎn)活動(dòng)同時(shí)進(jìn)行的“一心二用”溝通方式，不阻礙人的正常工作，在農(nóng)村、學(xué)生、工人、司機(jī)中有較大占有率，有較好的親和力，其信息不易被人抵觸。

2、時(shí)效性強(qiáng)，內(nèi)容分時(shí)段分欄目，機(jī)動(dòng)靈活，有專門強(qiáng)針對(duì)性，并在傳播過程中能與聽眾實(shí)時(shí)互動(dòng)交流，產(chǎn)生立影的效果。

3、信息較為感性，適合做低卷入度產(chǎn)品的廣告宣傳，能較好感染聽眾情緒，甚至達(dá)到煽情的效果，并能留給聽眾寬敞的想象空間。

4、廣播信息依時(shí)刻線性傳播，稍瞬即逝，保存性差，聽眾難以重復(fù)認(rèn)知。

（三）電視：

最具實(shí)力的傳播媒體，電視傳媒的進(jìn)展甚至推翻往常的某些廣告?zhèn)鞑ダ碚?，但在地產(chǎn)廣告活動(dòng)中電視媒體的性價(jià)比并不是專門高，其特點(diǎn)如下：

1、視聽兼?zhèn)?，有完善的介紹、演示功能，內(nèi)容詳細(xì)易明白，偏向感性，容易被觀眾理解。

2、信息傳播有強(qiáng)制性，觀眾選擇權(quán)相對(duì)報(bào)紙雜志要小得多，如同廣播也是依時(shí)刻線性傳播，但由于電視巨大的社會(huì)阻礙力，使得同一時(shí)刻會(huì)有專門多人關(guān)注同一內(nèi)容：如重大體育賽事、社會(huì)活動(dòng)、國(guó)際會(huì)議等。

3、信息傳播快，覆蓋廣，容量大。

4、從大眾傳播媒體的“傳播信息，引導(dǎo)輿論，教育大眾，提供娛樂”四大功能來(lái)看，電視無(wú)疑是功能最完備的大眾傳媒，特不是其娛樂資訊，可謂精彩紛呈、形式多樣、豐富全面，對(duì)各種意識(shí)形態(tài)的社會(huì)人群都有較大阻礙力。

5、電視廣告制作復(fù)雜，且投放費(fèi)用更是驚人，非一般企業(yè)所能承受。實(shí)際上，由于種種緣故導(dǎo)致電視廣告播放時(shí)刻短暫，信息量有限，重復(fù)率低，專門多廣告主抱怨，投放在電視上的大筆費(fèi)用，并未收到預(yù)期的效果。

（四）小眾傳媒：

一般是指戶外廣告、售點(diǎn)廣告、接觸式廣告等多種形式的小范圍傳播媒體。

1、戶外廣告：要緊可分為路牌、燈箱、交通工具、霓虹燈等各種置于戶外的媒介形式，其中路牌所占份額最大，同時(shí)與國(guó)內(nèi)本土廣告公司的生存進(jìn)展休戚相關(guān)，戶外廣告媒體特點(diǎn)如下：

（1）具有明顯地域性、都市化，覆蓋面小，傳達(dá)的受眾數(shù)量有限。

（2）較難為目標(biāo)群注意，同時(shí)傳遞的信息量有限，實(shí)際溝通能力不強(qiáng)，一般做品牌的提示性廣告。但好的路牌廣告視覺沖擊力強(qiáng)，能達(dá)到令人過目不忘的效果，是其它媒體都無(wú)法相比的。

2、售點(diǎn)廣告（POP）媒體：

一般包括海報(bào)、導(dǎo)購(gòu)牌、展牌、展柜等廣告媒體，可置于銷售現(xiàn)場(chǎng)，由于其成本低廉，效果顯著，近年來(lái)越來(lái)越被地產(chǎn)廣告商重視，進(jìn)展迅猛。

（1）能與產(chǎn)品同時(shí)呈現(xiàn)在消費(fèi)者面前，廣告主有專門高的自主性，使得售點(diǎn)廣告形式多樣，內(nèi)容豐富、制作精美，對(duì)感性消費(fèi)群體有較大阻礙力。

（2）有些POP與產(chǎn)品包裝整合，對(duì)銷售有專門好的促進(jìn)作用，訴求明確易被受眾認(rèn)知和喜愛，特不是消費(fèi)者在做低卷入度產(chǎn)品的選購(gòu)時(shí)效果尤為顯著。

（3）能緊密配合各種現(xiàn)場(chǎng)促銷活動(dòng)，有用性強(qiáng)。但當(dāng)POP數(shù)量較多時(shí)，如治理不善，易造成混亂，給消費(fèi)者留下不行印象。

3、接觸式廣告媒體：

接觸式廣告媒體一般指能進(jìn)入受眾家庭或工作場(chǎng)所的廣告?zhèn)鞑ッ襟w，要緊有電話廣告、DM單、傳單、夾報(bào)等傳播方式。接觸式有較強(qiáng)的針對(duì)性，同時(shí)能與消費(fèi)者直接一對(duì)一溝通，使得其在媒體中占有較大優(yōu)勢(shì)，但在實(shí)際廣告活動(dòng)中，由于廣告主對(duì)受眾群體的分析不盡合理，目標(biāo)數(shù)據(jù)庫(kù)不完善導(dǎo)致接觸式廣告普遍傳播效率不高，甚至在傳播過程中被受眾拒絕的事亦時(shí)有發(fā)生。

（五）網(wǎng)絡(luò)媒體

與傳統(tǒng)媒體對(duì)應(yīng)的是以網(wǎng)絡(luò)為代表的新媒體，作為信息社會(huì)的產(chǎn)物，網(wǎng)絡(luò)媒體具有以下特點(diǎn)。

1、網(wǎng)絡(luò)媒體集中了影像、聲音、文本等多種媒介形式，真正實(shí)現(xiàn)了多媒體全方位信息傳播。

2、互動(dòng)性，指信息公布者與受眾能夠交互溝通，甚至是實(shí)時(shí)交流。

3、小眾傳播，針對(duì)某一群體或個(gè)體，可進(jìn)行個(gè)性式信息配置，如電子郵件廣告等。

4、網(wǎng)絡(luò)媒體能超越國(guó)家，文化、地域的限制進(jìn)行全球信息傳播。

5、容量大，內(nèi)容豐富多彩。

6、速度快，網(wǎng)絡(luò)信息能實(shí)現(xiàn)全球?qū)崟r(shí)公布和接收。

7、開放式信息傳播平臺(tái)，互聯(lián)網(wǎng)的出現(xiàn)使得人類第一次能在各種不同種族群體、意識(shí)形態(tài)領(lǐng)域進(jìn)行信息傳播。

由以上分析可見，各種媒體屬性、優(yōu)缺點(diǎn)差異明顯，在廣告活動(dòng)中所發(fā)揮的傳播功能亦不盡相同。因此，有必要在營(yíng)銷活動(dòng)象對(duì)市場(chǎng)、消費(fèi)者細(xì)分一樣，也對(duì)傳媒的各種屬性進(jìn)行細(xì)分，然后因時(shí)因地制宜進(jìn)行合理高效的媒體組合。

除了媒體自身的屬性外，消費(fèi)者與媒體間的關(guān)系也是我們所不能忽視的。

1、媒體對(duì)消費(fèi)者的阻礙力

消費(fèi)者要緊依次通過以下七種渠道獲得商品信息：電視廣告、到市場(chǎng)觀看、人際傳播（要緊是家人和親朋好友）講、報(bào)刊廣告、廣播廣告、路牌廣告、主動(dòng)向?qū)I(yè)人士咨詢。由此也可看出各類媒體廣告對(duì)消費(fèi)者的阻礙力大小的差異，因而在選擇媒體時(shí)，要以科學(xué)的市場(chǎng)調(diào)查為前提，才不至于造成廣告費(fèi)用無(wú)效支出。

2、地產(chǎn)媒體的使用情況

從目前國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)傳播選用的情況和效用來(lái)看，依次是：報(bào)紙媒體（主導(dǎo)媒體）、戶外、POP等小眾傳媒、廣播、接觸式傳媒、人際傳媒等。

從傳播學(xué)的角度來(lái)看，我們明白最高效的傳播具有“簡(jiǎn)單、多次、重復(fù)”的特點(diǎn)，廣告媒體整合傳播使得產(chǎn)品信息以最簡(jiǎn)單（易于同意）的方式，多次、重復(fù)、全方位地到達(dá)目標(biāo)受眾，能夠講是種更高效的“簡(jiǎn)單、多次、重復(fù)”的傳播方式，能夠最終實(shí)現(xiàn)我們夢(mèng)寐以求的1+1＞2的傳播局面。/r/n二、媒體選擇建議

從地產(chǎn)傳媒的特性分析，結(jié)合目前上饒信息的傳播概況，建議本項(xiàng)目在后期的廣告?zhèn)鞑ブ胁杉{以下媒體進(jìn)行“互動(dòng)式整合傳播”：

1、人際傳播：當(dāng)一個(gè)客戶購(gòu)房后，一般都會(huì)在各自的生活圈子、工作圈子、社交圈子無(wú)意或有意地傳播，通過口頭使更多人獲得房源信息。這種短距離快捷徑的傳播方式尤其適用于人口少、城區(qū)小的都市。

2、戶外廣告：在一個(gè)市區(qū)人口較少、城區(qū)面積較小的都市，戶外廣告的注目率將會(huì)得到較大的提高，尤其是亮麗的戶外燈箱廣告能不但能起到良好的傳播效果，更能起到良好的裝飾效果。

3、工地現(xiàn)場(chǎng)：包括售樓部、工地建筑、現(xiàn)場(chǎng)布置等。從目前的上饒市區(qū)的消費(fèi)群的消費(fèi)心理分析，項(xiàng)目工地形象的好壞將會(huì)直接阻礙消費(fèi)群對(duì)項(xiàng)目檔次和整體形象的推斷，因此，營(yíng)造一個(gè)亮麗的項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)尤其重要。

4、宣傳單頁(yè)：作為接觸式媒體的一個(gè)代表載體，宣傳單頁(yè)具有傳播率快的特點(diǎn)，同時(shí)還具有與消費(fèi)者直接一對(duì)一溝通的功能，這種短平快的媒體特性使它在眾多媒體中具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，尤其適用于城區(qū)面積小、人口較少的都市。

5、《上饒晚報(bào)》：作為上饒地區(qū)讀者較多、發(fā)行量最大的綜合性都市類報(bào)紙，《上饒晚報(bào)》的阻礙力相對(duì)較好。這種媒體對(duì)政府公務(wù)員和國(guó)家企事業(yè)單位的目標(biāo)消費(fèi)群的針對(duì)性比較明確。但也有其不足之處，目前上饒晚報(bào)的發(fā)行量并不大。閱讀人群也有限。

6、《上饒廣播電視報(bào)》：由于該報(bào)每周一份，停留時(shí)刻較長(zhǎng)，可反復(fù)翻看。由于該報(bào)的傳播時(shí)刻跨度較大，能夠選擇在項(xiàng)目操作的關(guān)鍵時(shí)期做夾報(bào)派發(fā)以及新聞事件營(yíng)銷。

7、專題社會(huì)公關(guān)活動(dòng)：要緊針對(duì)“團(tuán)購(gòu)”和鄉(xiāng)鎮(zhèn)等一些定向的客戶進(jìn)行面對(duì)面式的信息傳播與交流。此類活動(dòng)能夠在項(xiàng)目操盤的營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)，如開盤，節(jié)慶等時(shí)刻穿插使用，渲染項(xiàng)目的新聞價(jià)值和事件阻礙。

8、禮品廣告：精美時(shí)尚的小禮品不但能夠體現(xiàn)樓盤的價(jià)值和檔次，同時(shí)也是與客戶溝通的重要媒介，精美的禮品在地產(chǎn)剛起步的都市具有特不強(qiáng)效的傳播效果，建議在項(xiàng)目的促銷和專題活動(dòng)配合使用。

9、樓書：樓書作為地產(chǎn)傳播的直接渠道，其具有資料詳實(shí)、裝幀精美的特點(diǎn)，樓書包裝的好壞將直接反映項(xiàng)目的檔次和形象。

10、車體廣告：目前在上饒，常規(guī)的公交車體廣告差不多出現(xiàn)，零散商家通過各種工具車結(jié)合廣播的形式進(jìn)