某物業(yè)投標方案

某物業(yè)投標方案某物業(yè)投標方案某物業(yè)投標方案資料僅供參考文件編號：2022年4月某物業(yè)投標方案版本號：A修改號：1頁次：1.0審核：批準:發(fā)布日期：**·****前期物業(yè)管理方案**物業(yè)管理有限責任公司二ＯＯ七年四月關于我們一、公司簡介**物業(yè)管理有限責任公司成立于年月日，是一家承接房地產(chǎn)物業(yè)管理的專業(yè)化公司，具有物業(yè)管理企業(yè)三級資質，直屬鎮(zhèn)江市建設局。主要從事各種綜合性樓宇的物業(yè)管理、廣場管理、商務會所管理、保潔服務、綠化養(yǎng)護、停車服務，以及流動網(wǎng)點、門面房管理等。公司目前主要負責**等業(yè)點的物業(yè)管理及專項服務。優(yōu)良的工作作風，踏實肯干的職工隊伍，為公司精品化管理奠定堅實基礎。管理中**大廈、明珠大廈成為客商投資熱土，優(yōu)質服務贏得廣泛贊譽。公司實行總經(jīng)理負責制，下設辦公室、財務科、物業(yè)管理部、市場經(jīng)營部，為分清職責，加強管理，辦公室下設督查科，物業(yè)管理部下設物業(yè)服務科、工程管理科，市場經(jīng)營部下設市場營銷科、資源管理科。公司現(xiàn)有員工近150名，其中大學本科17人，大專20人，具有中高級專業(yè)職稱18人，具有全國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書8人，專業(yè)門類齊全。公司重視人力資源的挖掘與培養(yǎng)，形成了知識結構合理與組織機構高效的管理層和員工層。憑著奮進、求實的敬業(yè)精神，公司將一步步實現(xiàn)宏偉發(fā)展藍圖。二、公司業(yè)績2002—2004公司保潔員連續(xù)三年被市政府評為“百佳市民獎”2003年**大廈被市消防支隊評為“消防優(yōu)秀單位”2003年公司被市建設局評為“目標管理優(yōu)秀單位”2003年公司被大市口街道綜治辦評為“治安管理優(yōu)秀單位”2003年公司獲得鎮(zhèn)江市科技進步三等獎2003年公司管理的大市口廣場被評為鎮(zhèn)江市“文明示范標志區(qū)”2004年—2005年公司保潔班組連續(xù)兩年被市總工會評為“五一文明班組獎”2004年大市口廣場被市文明委授予“文明示范標志區(qū)”2004年度被市建設局評為“目標管理優(yōu)秀單位”2005年度公司獲得鎮(zhèn)江市市級文明單位2005年度**大廈被評為市級物業(yè)管理優(yōu)秀大廈“百佳市民獎”總工會**·****物業(yè)管理整體設想與策劃**·****共建有2幢高層和5幢多層住宅，戶型面積主要以90Ｍ2為主，適當補充100Ｍ2左右的大戶型和80Ｍ2左右的子母套型，整個小區(qū)布局合理、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美、具有鮮明個性的花園式生活空間。主要滿足有一定經(jīng)濟實力的階層需求及部份小型辦公企業(yè)的需求，通過對“****”的定位分析，結合我公司多年的物業(yè)管理經(jīng)驗，我們對“****”的物業(yè)管理的整體設想如下：我們的管理思路：以合適的收費價格，現(xiàn)代化的管理手段，營造高品位的居住辦公環(huán)境，提供優(yōu)質高效的服務，創(chuàng)造商住樓小區(qū)的物業(yè)管理典范。管理機制在**·****的物業(yè)管理過程中，依托**物業(yè)公司本部規(guī)模、人才、經(jīng)驗、體制四大優(yōu)勢，根據(jù)**·****的特點在實行專業(yè)化的物業(yè)管理同時，積極倡導業(yè)主自治與自律，啟發(fā)業(yè)主參與意識，發(fā)揮業(yè)主的自治與自律功能和對物業(yè)管理公司的監(jiān)督作用。二、合適的收費價格、高標準的服務根據(jù)**·****的物業(yè)管理價格定位分析，我們將以合適的收費價格，配合建設單位“以人為本”的思路，在科學技術、節(jié)能技術、智能技術大量運用的同時，結合公司現(xiàn)管項目管理的成功經(jīng)驗，為入駐的居民和企業(yè)提供高標準的服務。三、換位思考，親情服務，個性化管理“想業(yè)主之所想”是物業(yè)管理中服務理念的基石。物業(yè)管理公司水平的高低，不僅取決于小區(qū)環(huán)境是否整潔，治安是否良好，還取決于物業(yè)公司是否贏得業(yè)主的心，“有為才有位”。在對**·****進行物業(yè)管理時，我們的原則是換位思考，我們所有的工作人員將會傾注真情，象對待自家親人一樣滿足他們對服務及個性需求。**·****小區(qū)采取的管理模式業(yè)務流程計計劃階段前期管理階段常規(guī)管理階段獲得信息現(xiàn)場勘察選中我們制定方案簽訂合同補充方案機構組建人員培訓接管驗收辦理入住裝修管理日常管理二、****物業(yè)管理整體動作機制信息中心信息中心3#樓居民2#樓居民1#樓居民單位4#樓居民5#樓居民單位****管理處主任、各部門6#樓居民單位7#樓居民單位三、****物業(yè)管理處內(nèi)部快速反應動作機制信息中心信息中心園藝員保安員服務中心公司本部居民及單位保潔員水電工電梯工四、組織機構圖********物業(yè)管理處主任室保安班組保潔班組綠化班組水電班組綜合辦公室機構設置是根據(jù)****小區(qū)的規(guī)模、管理重點、要點、精干高效的原則建立的。管理處是在公司本部的領導下的主任負責制。設主任一名，直管綜合辦公室、保安班組、保潔班組、綠化班組、水電班組。其中財務由公司本部代管，****小區(qū)管理處不設財務部門。五、各班組職責綜合辦公室：主要負責配合管理處主任的工作，負責辦理業(yè)主的入住，居民信息的收集，物業(yè)費用的收取，及其它事務。保潔班組：負責各樓宇的環(huán)境保潔，衛(wèi)生消殺，環(huán)保監(jiān)測和民民及入駐單位委托的保潔服務項目。綠化班組：對小區(qū)內(nèi)所有的綠化花木負責，對小區(qū)內(nèi)綠化區(qū)域進行管理，定期對綠化進行澆水、修剪、施肥、殺蟲養(yǎng)護。水電班組：負責小區(qū)內(nèi)所有公共設施、設備的維修、保養(yǎng)及居民委托的維修服務項目。保安班組：主要負責各樓宇的公共秩序的維護、道路暢通、車輛停放的管理、消防安全管理、小區(qū)巡邏。**·****前期物業(yè)管理工作計劃****的物業(yè)管理大體上分為早期介入、接管驗收管理、業(yè)主入駐管理、保安管理、消防管理、清潔綠化管理、房屋及共用設備設施管理、財務管理、質量管理、人力資源管理、檔案管理等方面，在實際操作中，我們將根據(jù)各階段的特點，有重點、有步驟地逐項落實。一、早期介入的具體工作計劃：1、檢查配套設施是否完善，如保潔用服務間、垃圾房、停車場、自行車庫、開水爐（間）、吸煙區(qū)等服務設施；另外如物管公司用房、庫房、更衣室、工程部工作間、值班室等后勤設施；2、檢查水電供應容量及能源費計量的設計。根據(jù)****的功能要求和考慮不同業(yè)主（租戶）使用的設備及其發(fā)展需要審查水電特別是區(qū)域供電容量。3、檢查安全監(jiān)控系統(tǒng)和消防系統(tǒng)設備的布局是否合理實用，是否留有死角。

4、檢查機電設備的配置是否合理。5、收集整理合同文件和技術檔案資料。6、起草物管委托合同并與開發(fā)商簽署；

7、與開發(fā)商協(xié)商制定管理維修公約并報市房地局核準備案；8、制定物業(yè)管理的崗位設置和人員編制，列出人員到位時間表；9、制定匯總各部門采購清單（辦公家具設備及用品、工程工具及材料、保潔機器及用品、工服及更衣柜、保安器械及用品、印刷品、指示牌等）；

10、根據(jù)正式管理前人員到位計劃、人員工資福利及辦公費用以及采購清單編制開辦費預算報開發(fā)商審批執(zhí)行；

11、根據(jù)具體情況及業(yè)主租戶的服務需求預測編制物業(yè)管理費預算，確定每月每建筑平米的管理費金額；根據(jù)設備情況及業(yè)主使用功能的要求，擬定能源費計量及分攤方案及原則；確定服務項目及各類收費標準；

12、與開發(fā)商辦理交接樓手續(xù)（包括安全消防責任的交接）；交接內(nèi)容要有以下幾點：

●產(chǎn)權產(chǎn)籍/業(yè)戶名單/地址名牌及郵編

●圖紙資料及設備使用操作手冊

●供貨商/承建商的培訓

●政府及行業(yè)主管部門簽發(fā)的許可證書或執(zhí)照

●鑰匙

●專用工具和備品備件

●遺留問題的確認和解決時限

●保修安排（電話聯(lián)絡單）

●電、水、氣表的抄讀確認

●資產(chǎn)/材料/工具

●問題

●問題的原因

●已造成或將造成的后果

●解決方案建議（時間、費用和相關影響；徹底解決、改善、管理措施彌補）

●時間限制要求

13、建立主要的制度和工作程序：公眾制度、員工崗位職責、人事制度、財務制度及重要對客服務程序等；

14、相應文件及表格的設計、印刷和使用；

15、協(xié)助發(fā)展商辦理業(yè)主的入伙手續(xù)；辦理業(yè)主及租戶的入住手續(xù)。二、前期主要服務質量標準（一）、基本要求1、前期服務與開發(fā)商雙方簽定規(guī)范的物業(yè)服務合同，明確雙方的權利和義務關系。2、承接項目時，對公用部位，公用設施進行認真查檢，驗收手續(xù)齊全。3、管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書。4、有完善的物業(yè)管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等健全制度。5、管理服務人員佩戴標志，行為規(guī)范，服務主動、熱情。6、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務合同之外的特約服務和代辦服務的，公示服務項目與收費價目。7、按合同約定規(guī)范使用房屋專項維修資金。（二）、房屋管理1、對房屋公用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。2、根據(jù)房屋實際使用年限，檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和房屋專項維修資金使用計劃，向開發(fā)商提出報告與建議，根據(jù)建設方的決定，組織維修。3、每周巡查1次房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，定期維修養(yǎng)護。4、按照裝飾裝修管理有關規(guī)定和業(yè)主公約要求，建立完善的裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每2日巡查一次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告有關主管部門。5、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告有關主管部門。（三）、共用設施設備維修養(yǎng)護1、對共用設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應由專業(yè)部門負責的除外）。2、公示24小時服務電話。急修30分鐘內(nèi)，到達現(xiàn)場，有報修、維修記錄。3、建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢修等記錄齊全。4、設施設備標志齊全、規(guī)范，責任人明確；操作維修人員嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設施設備運行正常。5、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄。需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和房屋專項維修資金使用計劃，向開發(fā)商提出報告與建議，根據(jù)建設方的決定，組織維修或者更新改造。6、消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通，設備房保持整潔。7、樓道燈完好率不低于85%，發(fā)現(xiàn)燈壞及時維修。8、將公共設施如公廁、配電房、路燈、排水排污管道、化糞池、馬路、停車場、公共活動場所等管理好，不得改變其使用功能。9、對配電柜、空調(diào)待各類設備做好運行及維修保養(yǎng)記錄臺帳，定期檢查。10、設備閥門、管道無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，排水系統(tǒng)暢通，汛期道路無積水。

（四）、公共秩序維護1、小區(qū)北出入口實行7：00---19：00門衛(wèi)值班；高層出入口及南出入口實行保安24小時值班。2、對重點區(qū)域、重點部位每3小時至少巡查1次。3、車輛停放有序。小區(qū)進出口通道暢通。對進出車輛指揮管理有序有禮，進出方便。4、對摩托車、自行車指定位置停放，停車秩序整齊有序。5、對火災、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應急預案，事發(fā)時及時報告有關部門，并協(xié)助采取相應措施。6、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施，對可能發(fā)生的各種突發(fā)設備故障有應急方案。7、全小區(qū)實行24小時機動巡邏，夜間實行電子巡更。（五）、保潔服務1、生活垃圾每日清運1次。2、公共場所每日清掃2次，出入口、樓道每日清掃1次，共用部位玻璃每月清潔1次，樓道燈每季清潔1次，電表箱、樓梯扶手、消防箱、信箱等設備，每周抹一次，確保無衛(wèi)生死角。。3、小區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每2年疏通1次，雨、污水井每半年檢查1次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每季度檢查1次，每年清掏2次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。4、做到七凈、六無。七凈：路面凈、路沿凈、人行道凈、雨（污）水井口凈、樹根凈、路燈桿根凈、墻根凈；六無：無垃圾污物、無動物糞便、無磚瓦石塊、無碎紙皮核、無明顯浮土、無污水臟物。5、根據(jù)****實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。（六）、綠化服務1、對綠化區(qū)域每天定時澆水，定期進行翻土，栽種草皮植被，及時清除雜草，創(chuàng)造小區(qū)優(yōu)美的環(huán)境。對小區(qū)內(nèi)所有的綠化花木負責，成活率要達95％以上。

2、保證小區(qū)所有綠化設施完好，對小區(qū)內(nèi)綠化區(qū)域進行管理（澆水、修枝整形及養(yǎng)護），對一切破壞綠化的行為給予制止。

3、負責小區(qū)綠化區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生及保潔工作，及時處理枯枝落葉。

4、2幢高層公共門廳常年布置綠色植物，定期對其進行澆水、修剪、施肥、殺蟲養(yǎng)護。（七）、收發(fā)服務1、報紙、雜志、信函發(fā)放準確及時。2、各種快遞、掛號信函、重要文件等登記詳細，發(fā)放準確及時，無錯發(fā)，漏發(fā)。**·****物業(yè)人員配備、培訓及管理一、人員配備****物業(yè)管理處人員配備是依據(jù)我公司多年的管理經(jīng)驗，結合****小區(qū)實際情況進行測算。各類人員共計27人，其中主任1名，管理員1名，保潔員7名，綠化工1名，水電工1名，保安員16名。管理處管理處主任1名保安16名保潔7名綠化1名水電1名綜合辦公室職員1名二、人員培訓高標準的服務，需要高標準的制度，高標準制度需要高素質人來執(zhí)行。我公司建立了較好的管理人員培訓機制。培訓是員工能否圓滿執(zhí)行制度并達到目標的手段，也是****物業(yè)管理處能否實現(xiàn)管理目標的一個重要保證。1、政治思想素質培訓。全體員工都應樹立全心全意為業(yè)主和使用人服務的思想，熱愛物業(yè)管理工作，提倡“”熱忱、奉獻”的敬業(yè)精神。2、職業(yè)道德培訓。教育員工樹立“五愛”思想：愛行業(yè)，愛用戶、愛崗位、愛服務、愛信譽。3、作風建設：根據(jù)員工工作性質，著統(tǒng)一服裝，統(tǒng)一掛牌。在接待業(yè)主、使用人或賓客時，應做到態(tài)度和藹可親，舉止端莊，談吐文明，把“居民至上”作為行動的最高信條。三、培訓組織方式培訓對象培訓內(nèi)容考核方式崗前培訓新招員工1、**版“三全四?！蔽逍羌壒芾眢w系文件2、物業(yè)管理基礎知識3、職業(yè)道德教育4、政治思想素質教育口試、筆試，實際操作在職培訓在崗員工1、專業(yè)技能2、操作規(guī)程3、管理技巧4、管理藝術筆試，實際操作脫產(chǎn)培訓新員工、在崗員工新知識、新技術獲取合格證書再培訓在崗員工新技術、新理論口試、筆試，實際操作四、**版“三全四?！蔽逍羌壒芾眢w系標準1.引言為更好實現(xiàn)公司各物業(yè)點“天天是精品”的管理目標，依據(jù)公司“三全”（全方位、全時段、全覆蓋）、“四?！保ū０?、保潔、保綠、保設備）的總體要求，制訂本標準。本標準規(guī)定了基礎管理、房屋管理與維修養(yǎng)護、共用設備管理、共用設施管理、保安及車輛管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化管理、精神文明建設和管理效益等方面的要求。本標準適用于公司參與管理的所有物業(yè)點。2.基礎管理接管驗收手續(xù)齊備。實施統(tǒng)一專業(yè)化管理。與建設單位或業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理合同，雙方責權利明確。建立維修基金，其管理、使用、續(xù)籌符合有關規(guī)定。房屋使用手冊、裝飾裝修管理規(guī)定及業(yè)主公約等各項公眾制度完善。業(yè)主委員會按規(guī)定程序成立，并按章程履行職責。各物業(yè)點制訂爭創(chuàng)五星規(guī)劃和具體實施方案。建立健全各項管理制度、各崗位工作標準，并制訂具體的落實措施和考核辦法。管理人員和專業(yè)技術人員持證上崗；員工統(tǒng)一著裝，佩戴明顯標志，工作規(guī)范，作風嚴謹。應用計算機、智能化設備等現(xiàn)代化管理手段，提高管理效率。在收費、財務管理、會計核算、稅收等方面執(zhí)行有關規(guī)定:至少每半年公開一次物業(yè)管理服務費用收支情況。房屋及其共用設施設備檔案資料齊全，分類成冊，管理完善，查閱方便。建立住用戶檔案、房屋及其配套設施權屬清冊，查閱方便。建立24小時值班制度，設立服務電話，接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時處理，有回訪制度和記錄。定期向住用戶和發(fā)放物業(yè)管理服務工作征求意見單，對合理的建議及時整改，滿意率達95％以上。建立并落實維修服務承諾制，零修急修及時率100％、返修率不高于1％，并有回訪記錄。3.房屋管理與維修養(yǎng)護廣場、大廈、停車場等建筑物標志明顯，服務區(qū)內(nèi)門廳布置合理并設立引路方向平面圖和路標，大廈各單位名錄標識在大堂內(nèi)顯著位署，并統(tǒng)一有序。無違反規(guī)劃私搭亂建，無擅自改變房屋用途現(xiàn)象。建筑物外觀完好、整潔；外墻是建材貼面的，無脫落；是玻璃幕墻的，清潔明亮、無破損；是涂料的，無脫落、無污漬；無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象。室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設置，保持整潔統(tǒng)一美觀，無安全隱患或破損。空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集，支架無銹蝕。封閉陽臺統(tǒng)一有序，色調(diào)一致，不超出外墻面；除建筑設計有要求外不得安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽蓬等。樓宇內(nèi)樓梯、走道、扶手、天花板、吊頂?shù)葻o破損；墻體整潔，無亂張貼；共用部位門窗、燈具、開關等功能良好；衛(wèi)生間、水房等管理完好。共用樓梯、天臺、通道等處無堆放雜物及違章占用等，天臺隔熱層無破損。房屋裝飾裝修符合規(guī)定，未發(fā)生危及房屋結構安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象。設施單位面積重量不超過樓板承重限度，無危及建筑結構的安全隱患。 4.共用設備管理 綜合要求 4.1.1制訂設備安全運行、崗位責任制、定期巡回檢查、維護保養(yǎng)、運行記錄管理、維修檔案等管理制度，并嚴格執(zhí)行。4.1.2設備及機房環(huán)境整潔，無雜物，灰塵、無鼠、蟲害發(fā)生，機房環(huán)境符合設備要求。4.1.3配備所需專業(yè)技術人員，嚴格執(zhí)行操作規(guī)程。4.1.4設備良好，運行正常，一年內(nèi)無重大管理責任事故。供電系統(tǒng) 4.2.1保證正常供電，限電、停電有明確的審批手續(xù)并按規(guī)定時間通知住用戶。4.2.2制訂臨時用電管理措施與停電應急處理措施并嚴格執(zhí)行。4.2.3備用應急電源可隨時起用。弱電系統(tǒng) 4.3.1按工作標準規(guī)定時間排除故障，保證各弱電系統(tǒng)正常工作。4.3.2監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設施設備運行正常，有記錄并按規(guī)定期限保存。消防系統(tǒng) 4.4.1消防控制中心24小時值班，消防系統(tǒng)設施設備齊全、完好無損，可隨時起用 。4.4.2消防管理人員掌握消防設施設備的使用方法并能及時處理各種問題。4.4.3組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責任人。4.4.4訂有突發(fā)火災的應急方案，設立消防疏散示意圖，照明設施、引路標志完好，緊急疏散通道暢通。4.4.5裝修需報消防部門審批，對裝修過程嚴格監(jiān)管，裝修完成后經(jīng)消防部門驗收合格后方可使用。4.4.6服務區(qū)域內(nèi)無火災安全隱患，督促各用戶與相關部門簽訂消防責任書。4.4.7各住用戶消防、用電有嚴格的管理規(guī)定，室內(nèi)電線、插座安裝規(guī)范，無安全隱患。電梯系統(tǒng) 4.5.1電梯準用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備。4.5.2電梯按規(guī)定或約定時間運行，安全設施齊全，通風、照明及附屬設施完好。4.5.3轎廂、井道、機房保持清潔。4.5.4電梯由專業(yè)隊伍維修保養(yǎng)，維修、保養(yǎng)人員持證上崗。4.5.5運行出現(xiàn)故障后，維修人員應在規(guī)定時間內(nèi)到達現(xiàn)場維修。4.5.6運行出現(xiàn)險情后，應有排除險情的應急處理措施。4.5.7貨運電梯由專人管理操作，嚴禁超載，客梯嚴禁載貨。給排水系統(tǒng)4.6.1.建立大廈用水、供水管理制度，積極協(xié)助用戶安排合理的用水和節(jié)水計劃。4.6.2設備、閥門、管道工作正常，無跑冒滴漏。4.6.3按規(guī)定對二次供水蓄水池設施設備進行清潔、清毒；二次供水衛(wèi)生許可證、水質化驗單、操作人員健康合格證齊全；水池、水箱清潔衛(wèi)生，無二次污染。4.6.4高壓水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施，水池、水箱周圍無污染隱患。4.6.5限水、停水按規(guī)定時間通知住用戶。4.6.6排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無積水，地下室、車庫、設備房無積水、浸泡發(fā)生。4.6.7遇有事故，維修人員在規(guī)定時間內(nèi)進行搶修，無大面積跑水、泛水、長時間停水現(xiàn)象。4.6.8制定事故應急處理方案。空調(diào)系統(tǒng)4.7.1中央空調(diào)系統(tǒng)運行正常，水塔運行正常且噪音不超標，無嚴重滴漏水現(xiàn)象。4.7.2中央空調(diào)系統(tǒng)出現(xiàn)運行故障后，維修人員在規(guī)定時間內(nèi)到達現(xiàn)場維修。4.7.3制訂中央空調(diào)發(fā)生故障應急處理方案。供暖供氣系統(tǒng)4.8.1鍋爐供暖設備、煤氣設備、燃氣設備完好，運行正常。4.8.2管道、閥門無跑冒滴漏現(xiàn)象及事故隱患。4.8.3北方地區(qū)冬季供暖居室內(nèi)溫度不得低于16℃5.共用設施管理共用配套服務設施完好，無隨意改變用途。共用管線統(tǒng)一下地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻。道路、樓道、大堂等公共照明完好。廣場、大廈、停車場范圍內(nèi)的道路通暢，路面平坦。6.保安及車輛管理 服務區(qū)域內(nèi)實行24小時值班及巡邏制度。有專業(yè)保安隊伍，保安人員熟悉服務區(qū)域內(nèi)的環(huán)境，文明值勤訓練有素言語規(guī)范認真負責。結合服務區(qū)域內(nèi)的特點，制訂安全防范措施。進出服務區(qū)域內(nèi)的各種車輛管理有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。停車場有專人疏導，管理有序，排列整齊。室內(nèi)停車場管理嚴格，出入登記。非機動車車輛有集中停放場地，管理制度落實，停放整齊，場地整潔。危及人身安全處設有明顯標志和防范措施。7.環(huán)境衛(wèi)生管理環(huán)衛(wèi)設備完備，設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站。清潔衛(wèi)生實行責任制，有專職的清潔人員和明確的責任范圍，實行標準化保潔 。垃極日產(chǎn)日清，定期進行衛(wèi)生消毒滅殺、房屋共用部位共用設施設備無蟻害。管理區(qū)域保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象；樓梯扶攔、天臺公共玻璃窗等保持潔凈；廣場、大廈地面無紙屑、煙頭等廢棄物。廣場、大廈商業(yè)網(wǎng)點管理有序，符合衛(wèi)生標準；無攤點外溢、無亂貼、亂畫現(xiàn)象。無違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物。排煙、排污、噪音等符合國家環(huán)保標準，外墻無污染。對有毒、有害垃圾管理嚴格按規(guī)定分裝，不得與其它垃圾混雜。8.綠化管理綠地無改變使用用途和破環(huán)、踐踏、占用現(xiàn)象?；ú輼淠鹃L勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損現(xiàn)象，無斑禿。綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。對廣場、大廈等綠化有管理措施并落實。農(nóng)藥使用要建有嚴格的領用、保管、使用制度。9.精神文明建設全體業(yè)主和使用人能自覺維護公眾利益，遵守服務區(qū)域內(nèi)的各項管理規(guī)定。相關服務區(qū)域內(nèi)設立宣傳園地，宣傳管理、衛(wèi)生、治安、消防等方面的知識，開展健康向上的活動。管理區(qū)域內(nèi)的公共娛樂場所未發(fā)生重大違紀違法案件。相關區(qū)域內(nèi)設立信息公告欄，符合條件的設有文化體育活動場所。創(chuàng)造條件，積極配合，支持并參與社區(qū)文化建設。10.管理效益物業(yè)管理服務費用收繳率98％以上。提供便民有償服務，開展多種經(jīng)營。物業(yè)管理經(jīng)營狀況良好。五、物業(yè)管理檔案的收集在****小區(qū)物業(yè)管理中，我們的檔案資料的收集工作盡可能及時、完善、不遺漏。所謂完善，從空間上講是指物業(yè)構成上的方方面面、從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環(huán)境；從時間上講是自始至終，從物業(yè)的規(guī)劃設計到售后服務的資料都須齊全。及時，即要不失時機，做到“六時”。時段要求物業(yè)接管時全面掌握房屋建筑、附屬設備、公共設施、綠地綠化等物業(yè)基本情況的最佳時機樓宇入伙時此時是全面掌握業(yè)主或使用人基本情況和物業(yè)使用情況的最佳時機上門訪問時通過主動上門訪問，與業(yè)主或使用人進行對話和溝通，核對已有記錄，注記變動情況接待投訴時通過日常接待和處理投訴，掌握動態(tài)變化，修正原有記錄維修更新時此時應將維修更新后的物業(yè)變動情況注記在案檢查評比時此時應將已經(jīng)建立的物業(yè)檔案資料進一步整理完善，以備查考六、物業(yè)管理檔案的管理1、建立標準化的圖、樓、卡、冊、表。2、建立動態(tài)管理機制。3、計算機物業(yè)管理系統(tǒng)。**·****物業(yè)管理承諾標準及保障措施序號管理項目承諾指標承諾措施1房屋及配套設施完好率98%房屋外觀無破壞，立面整潔，無改變使用功能，公用設施及通道無隨意占用加強巡檢和隨時整頓，堅持每日填寫巡檢表并及時反饋2維修及時率99%接到信息迅速趕到現(xiàn)場，零修及時完成建立回訪制度和填寫回訪記錄3保潔率99%垃圾日產(chǎn)日清，環(huán)境清潔，環(huán)境無污染樓梯，公共區(qū)域每日清掃1遍，商住樓及高層每日清掃3遍，堅持衛(wèi)生保潔制，加強巡視4路燈完好率95%路燈完好無損，夜間照明正常定期檢查，維護保養(yǎng)和保持潔凈。5小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率1‰以下配合公安機關搞好小區(qū)治安管理，確保無重大刑事案件發(fā)生實行24小時巡邏，加強對小區(qū)內(nèi)居民的法制宣傳教育6配套設備運行完好率98%設備良好，運行正常，無事故隱患完善檢查、保養(yǎng)、檢修制度，實行設備責任人員負責制7火災發(fā)生率‰以下無因管理不善而引起的重大火災建立消防制度，特別做好對商住樓及高層的消防巡查8綠化完好率95%綠化布局合理，優(yōu)美，無枯萎，缺塘等現(xiàn)象定時澆水、修剪、施肥、殺蟲養(yǎng)護9道路、車場完好率95%道路暢通無損壞，平坦、整潔加強交通管理對損壞部位及時檢查和修復10居民對物業(yè)投訴率2‰以下使居民對物業(yè)小區(qū)生活滿意做好各項細致工作，加強對員工管理，培訓，對居民有問必答，有難必解11檔案建立完好率99%檔案齊全，管理完善，簡便易查建立標準化的圖、樓、卡、冊、表。建立動態(tài)管理機制以及計算機物業(yè)管理系統(tǒng)12管理費收繳率98%專款專用，定期向居民公開嚴格按有關規(guī)定收費，居民入住時宣傳收費內(nèi)容及用途。**·****物業(yè)管理便民服務項目一、無償服務項目項目內(nèi)容日常家政服務代訂牛奶代辦收訂報刊、特快專遞、送郵件上門臨時代為保管小件物品文化娛樂服務提供棋、牌類活動場所使用體育活動場所組織健康形式的展覽組織小區(qū)老年人活動醫(yī)療服務配備急救箱，急救藥品住戶生病，代為聯(lián)系醫(yī)院量血壓、測身高、體重園藝綠化為住戶提供家庭園藝咨詢鮮花養(yǎng)護術車輛管理自行車充氣服務二、有償服務項目項目內(nèi)容日常維修服務疏通下水道安裝燈具、電器修理種類水、電設備清洗抽油煙機等廚房設備空調(diào)清洗維保，充氟利昂家用電器維修家政服務提供家庭勞務服務鐘點家庭服務電話訂餐、購物看護寵物商務服務出租影碟開辦各類培訓打字、復印、傳真提供公用電話車輛服務摩托車、汽車保管汽車美容園藝服務租售鮮花，盆景室內(nèi)園藝綠化、設計**·****前期開辦費預算報告序號項目測算依據(jù)金額一人員工資、福利及保險按前期介入的時間作為計算時間三招聘培訓費招聘及培訓費用1000四業(yè)務費綜合測算2000五辦公費指前期的辦公桌椅、辦公費用及資料印刷費3000六固定裝備費用包括保安裝備、清潔工具、清潔用品等90800合計附加說明：1、前期介入的時間是從接管驗收到入伙的階段，在此按照三個月進行預算；2、共需開辦費：元。3、附件一：前期人員配備4、附件二：固定裝備費用附件一：**·****前期人員配備費用序號項目測算依據(jù)總值（元/月）一人工費根據(jù)**大廈前期實際情況，定崗12人，（含管理處主任1名、管理員1名、保安6、保潔2名、專業(yè)綠化1名、專業(yè)水電技工1名）1員工工資平均工資標準按1500元/人/月144002社會保險費工資總額的%（含醫(yī)療保險9%、工傷%、養(yǎng)老22%、待業(yè)2%、住房10%、生育保險%）3福利基金工資總額的14%20164工會經(jīng)費工資總額的2%2885教育經(jīng)費工資總額的%2166服裝費服裝費按平均500元/人/年計算，服裝按2年折舊25073個月合計附加說明：此前期人員配備費用是以3個月為測算依據(jù)的，接管驗收到入伙的階段超過三個月的，以此標準再行推算。附件二：**·****固定裝備費用測算序號項目數(shù)量合計（元）1行政辦公用品生活必需品74650辦公室裝修1根據(jù)管理用房面積40000辦公桌椅81501200會議桌椅115001500辦公沙發(fā)115001500電腦160006000噴墨打印機115001500傳真機110001000空調(diào)315004500照相機130003000電話2100200組合資料檔案柜35001500各類檔案、標識制作印刷若干20002000電風扇5150750辦公細項物品若干10000元10000元2維修工具6300電焊機110001000沖擊鉆120002000手電鉆1300300鋁合金梯(1.5M至5M)1250250電流表1150150萬用表1200200絕緣表1300300工衣柜2150300材料架2200400機修作業(yè)工具110001000絕緣鞋及手套2100200個人工具12002003清潔工具1000手推式垃圾車1200200清潔及澆花用膠管2100200日常清潔易耗品16006004護衛(wèi)消防裝備8850無線對講機515007500消防斧頭2100200警棍4100400防毒面具2250500消防專用扳手1150150消防靴250100合計90800**·****商住樓（高層）物業(yè)管理費用測算表項目測算依據(jù)總值（元/月）備注一人工費根據(jù)**大廈實際情況，定崗16人，（含管理處主任1名、保安10名、保潔4名、水電工1名）285531員工工資平均工資標準按1200元/人/月192002社會保險費工資總額的%（含醫(yī)療保險9%、工傷%、養(yǎng)老22%、待業(yè)2%、住房10%、生育保險%）86203加班費全年節(jié)假日10天/人，40元/人/天5334服裝費服裝費按平均300元/人/年計算200服裝按2年折舊二運行維修保養(yǎng)費建筑物室內(nèi)外；電梯2臺，變壓器2臺及配電系統(tǒng)，監(jiān)控系統(tǒng)，照明系統(tǒng)；消防系統(tǒng)；供排水系統(tǒng)。1工具費各類工具的維修保養(yǎng)費100按3年折舊2裝備費配置對講機5部，1500元/部，按2年分攤，維修，年審，電池及其他支出每年每部200元3培訓費特種設備員工2人，培訓費、年檢費200元/年334電梯維護與保養(yǎng)按與電梯公司每年每臺電梯6000元，年檢費1000元/臺5835供配電系統(tǒng)維修保養(yǎng)費3000元/年，低壓配電柜及配電箱維修2000元/年4166照明系統(tǒng)日光燈22元/支，半年更換1次，日光燈座30元/個，2年更換1次。1627消防系統(tǒng)噴淋頭與消防栓維修400元/月，防排煙3臺，風機維護500元/年，報警系統(tǒng)煙感器260元/個，滅火器450