（產(chǎn)品管理）重慶國際新城產(chǎn)品定位報告

第一部分目標(biāo)市場定位很少有一項產(chǎn)品能夠同時滿足所有消費者的需求，也沒有任何一個企業(yè)能夠占領(lǐng)整個市場，原因在于一方面，構(gòu)成整個市場的消費者在地域分布、謝謝閱讀社會背景、行為特征、消費需求和偏好、消費水平與習(xí)慣等方面存在的巨大感謝閱讀差異造成他們在購買決策和購買行為方面的多元化傾向，另一方面，企業(yè)進(jìn)精品文檔放心下載入不同市場和提供不同產(chǎn)品的能力也是有很大差異的。既然只能滿足一部分精品文檔放心下載消費者，那么針對整個市場的營銷就是一種浪費，勢必嚴(yán)重影響營銷效果。精品文檔放心下載----感謝閱讀業(yè)準(zhǔn)備進(jìn)入、集中精力為之服務(wù)的某個或幾個細(xì)分市場。我們習(xí)慣稱作“目感謝閱讀標(biāo)市場目標(biāo)市場定位致力于回答這樣一個問題：企業(yè)的產(chǎn)品應(yīng)該面向哪一類或謝謝閱讀哪幾類消費者。具體說，就是為發(fā)展商找到并描述其合適的目標(biāo)市場，確定精品文檔放心下載針對一個或幾個目標(biāo)市場形成獨特的產(chǎn)品/營銷組合策略，以求獲得收益最大精品文檔放心下載化的過程。本次目標(biāo)市場定位采用以定量調(diào)查分析為主，以定性調(diào)查調(diào)查為補充的方式謝謝閱讀進(jìn)行。目標(biāo)市場定位方法一：定量分析一、市場分析技術(shù)市場定位的過程如下圖所示：定義市場確定細(xì)分標(biāo)劃分市場、描述特征評估各細(xì)分市場選定一個或房地產(chǎn)市場的開發(fā)也需要準(zhǔn)確的市場定位，針對陽光100項目，我們主精品文檔放心下載要遵循以下思路進(jìn)行分析：1.非概率的樣本選擇樣本選擇方法的正確與否是調(diào)查數(shù)據(jù)質(zhì)量優(yōu)劣的關(guān)鍵。在本次調(diào)查中，精品文檔放心下載基于觀瀾高球城的概念特點并經(jīng)過對消費者的定性分析，我們采取了非概率感謝閱讀的隨機抽樣方法，主要做法是通過調(diào)查員目測和問卷甄別，篩選出真正的潛謝謝閱讀在購買者——對高檔社區(qū)感興趣的人群，事實上將調(diào)查對象總體限定為社會感謝閱讀中層及以上群體。這樣，一方面保證了調(diào)查的針對性，另一方面可以在誤差精品文檔放心下載最小的前提下提高調(diào)查的效率。2.多維度的市場細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)市場細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn)有很多，根據(jù)其中任何一個都可以將整體市場劃分為多精品文檔放心下載種類型，這樣劃分的結(jié)果是各類型之間的差別只限于單一特征方面，而各類感謝閱讀型內(nèi)部個體之間仍然具有很高的異質(zhì)性，對于產(chǎn)品定位和營銷策略研究沒有精品文檔放心下載太大的參考意義。因此，我們采取了多維度的細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)，與單一標(biāo)準(zhǔn)相比，謝謝閱讀多維度方法有以下特點：市場細(xì)分結(jié)果包含了豐富的信息。由于同時從多個維度進(jìn)行分析，潛在謝謝閱讀購買者的各方面差異被全方位地考慮進(jìn)去了，調(diào)查資料也被最大程度地利用謝謝閱讀起來，其結(jié)果無疑更能反映復(fù)雜的社會群體特征。各細(xì)分市場之間差異明顯，而其內(nèi)部個體之間趨向同質(zhì)化。也就是說，感謝閱讀多維度進(jìn)行細(xì)分的結(jié)果使得我們能夠清楚地判斷每一類型的各方面特征和對精品文檔放心下載不同類型進(jìn)行區(qū)分，從而有利于針對不同類型采取不同的策略。精品文檔放心下載3.AIO系統(tǒng)的應(yīng)用AIO感謝閱讀社會經(jīng)濟指標(biāo)四大類指標(biāo)，本次研究即采取該指標(biāo)體系進(jìn)行市場細(xì)分。在具感謝閱讀體適用AIO系統(tǒng)時，考慮到興趣與態(tài)度的強烈相關(guān)性，我們將其作為一類指謝謝閱讀標(biāo)（生活態(tài)度）進(jìn)行研究。現(xiàn)代的房地產(chǎn)市場不同于一般消費品市場的一個重要特點在于開發(fā)商向謝謝閱讀購買者提供的不僅僅是產(chǎn)品本身，更多的是一種生活方式。有鑒于此，在實謝謝閱讀際的研究過程中，我們將主要從生活態(tài)度類指標(biāo)對市場進(jìn)行細(xì)分，而以其他精品文檔放心下載指標(biāo)對市場細(xì)分結(jié)果進(jìn)行描述和映證。4.市場細(xì)分中的多元統(tǒng)計方法應(yīng)用多維度的市場細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)要求在具體的定量分析過程中運用多變量的統(tǒng)計謝謝閱讀模型，本次研究我們采用的主要有因子分析、聚類分析等多元統(tǒng)計方法和交精品文檔放心下載叉分析、分組分析等其他統(tǒng)計方法，各種統(tǒng)計技術(shù)的具體操作和實際意義在精品文檔放心下載報告其他部分有詳細(xì)介紹。二、市場細(xì)分過程1.市場細(xì)分基本過程市場細(xì)分的基本統(tǒng)計分析過程圖解：因子分析基礎(chǔ)變量圖解說明：1、主要過程分為兩個步驟：因子分析是對基礎(chǔ)變量（指標(biāo)）的簡化，聚類分精品文檔放心下載析是對樣本的分類。2、基礎(chǔ)變量的來源：有關(guān)生活態(tài)度、行為方式的具體指標(biāo)。精品文檔放心下載3、因子分析的意義：生活態(tài)度、行為方式都是高度抽象的概念，不同的人會謝謝閱讀產(chǎn)生不同的理解，因此在調(diào)查過程中必須使用大量通俗客觀的測量語句，謝謝閱讀以降低抽象層次，使不同個體的回答之間具有可比性。但這樣做的同時會感謝閱讀產(chǎn)生大量的變量，難以進(jìn)行綜合評價，而且各個變量之間往往存在較強的謝謝閱讀相關(guān)關(guān)系，變量之間的高度相關(guān)意味著他們所反映的信息高度重合。通過精品文檔放心下載謝謝閱讀代表了數(shù)據(jù)的基本結(jié)構(gòu)，反映了信息的基本特征，可以用來衡量高度抽象感謝閱讀的概念（因子的個數(shù)由SPSS精品文檔放心下載的個體歸為一類。分類的個數(shù)由SPSS自動選擇生成。感謝閱讀2.因子分析(FACTORANALYSIS)通過對人們生活態(tài)度量表進(jìn)行因子分析，我們復(fù)合出7個新變量，形成感謝閱讀衡量人們生活態(tài)度的指標(biāo)。下表是生活態(tài)度因子負(fù)載矩陣，表中數(shù)值稱為因感謝閱讀子負(fù)載，它表示基礎(chǔ)變量與因子的關(guān)聯(lián)程度，其中絕對值超過0.3的因子負(fù)感謝閱讀載被認(rèn)為是顯著的，可以利用來對相對應(yīng)的因子做出解釋，這樣就把基礎(chǔ)變感謝閱讀量分類并形成了衡量人們生活態(tài)度的新變量。表1：生活態(tài)度因子分析態(tài)度新變量（因子）基礎(chǔ)變量（態(tài)度）1234567空閑時只呆在家里6.89E-022.88E-020.2400.331-0.1435.33E-020.593謝謝閱讀只按自己的方式追求生活樂趣0.522-7.38E-020.320-6.35E-02-2.81E-02-0.148-0.225感謝閱讀對自己目前的事業(yè)比較滿意0.309-0.3030.5230.2310.164-0.2435.77E-02謝謝閱讀對生活品質(zhì)要求非常高0.640-0.2134.10E-02-3.01E-03-0.154-0.169-0.293謝謝閱讀家庭比事業(yè)更重要0.1752.84E-030.480-0.1220.231-0.162-0.234謝謝閱讀很滿意目前的生活方式0.216-0.2320.5040.1840.102-9.31E-028.80E-02感謝閱讀想得到的一定要得到0.570-0.22-9.34E-020.126-0.2430.138-0.286謝謝閱讀非常喜歡嘗試各種風(fēng)味飲食0.5060.135-0.153-3.60E-02-0.2050.12-0.265感謝閱讀從來不投資股票9.95E-030.7390.1630.403-0.1712.37E-02-0.146感謝閱讀從來不投資房地產(chǎn)4.06E-020.7810.1230.362-4.85E-02-5.36E-02-9.42E-02精品文檔放心下載非常喜歡運動0.5350.27-0.19-2.53E-020.215-0.4060.213精品文檔放心下載非常喜歡旅游0.5850.198-0.262-0.1720.2-0.2760.248謝謝閱讀社交活動非常重要0.5680.295-7.09E-02-0.296.34E-02-0.1257.65E-02感謝閱讀有很強的社會責(zé)任感0.3640.1170.119-0.422-9.77E-020.1289.74E-02精品文檔放心下載非常支持環(huán)保0.490.2740.225-0.390-6.05E-020.2300.112謝謝閱讀喜歡與眾不同0.608-0.139-0.1810.268-0.1979.62E-02-4.57E-02感謝閱讀總是追求時尚,喜歡新事物0.640-0.134-0.2560.287-9.83E-036.31E-028.07E-02精品文檔放心下載非常向往世外桃源的生活環(huán)境0.397-0.2260.1030.107-0.3520.2320.317感謝閱讀非常向往在繁華熱鬧的市中心0.1742.35E-03-4.87E-020.2540.6520.376-0.178感謝閱讀非常接受西方文化0.430-0.124-0.2950.2080.3920.1610.1感謝閱讀非常認(rèn)同本地的傳統(tǒng)文化0.2270.1910.305-0.2150.1610.5827.33E-02感謝閱讀因子描述個性/時尚/投資意識不滿足，重家投資意識向住都市/傳統(tǒng)，不好好靜/幻想精品文檔放心下載與眾不同/強，但不滿庭，傳統(tǒng)差，社會責(zé)西方文化運動謝謝閱讀冒險/想得足于當(dāng)前事任感不強，到一家得到業(yè)，同理，通過因子分析，我們將人們行為方式復(fù)合為七個方面的傾向：現(xiàn)謝謝閱讀代事業(yè)未成的時尚派、各種運動型、休閑事業(yè)型、傳統(tǒng)事業(yè)型、熱鬧型、康謝謝閱讀2感謝閱讀們的行為方式。表2：行為方式因子分析行動新變量（因子）基礎(chǔ)變量（行動）1234567晨練0.2100.4688.12E-020.121-2.48E-02-0.2730.433感謝閱讀游泳0.4410.403-0.3520.295-0.2450.474-9.84E-02謝謝閱讀打球0.5100.406-0.3730.317-0.1490.385-6.56E-02謝謝閱讀聽傳統(tǒng)戲曲0.1060.5830.1868.47E-02-0.138-0.2390.325精品文檔放心下載聽流行歌曲0.521-0.322-0.2580.1930.393-0.1486.25E-02精品文檔放心下載下棋0.3620.4278.11E-028.47E-020.224-0.351-0.224感謝閱讀看球賽0.4350.226-0.2510.1050.219-0.376-0.119感謝閱讀翻閱時尚雜志0.536-0.256-0.1090.1830.297.22E-030.304精品文檔放心下載吃火鍋0.216-4.06E-020.108-1.11E-020.5390.191-0.344謝謝閱讀吃洋快餐0.498-0.227-6.20E-02-0.161-4.79E-025.52E-027.29E-02謝謝閱讀吃西餐0.329-7.73E-020.104-0.375-1.16E-020.2440.259謝謝閱讀去酒巴0.681-0.1287.66E-02-0.309-8.05E-027.16E-027.22E-02精品文檔放心下載去的廳0.463-0.1494.78E-02-0.333-0.238-7.91E-02-9.86E-02感謝閱讀上咖啡館0.544-7.32E-027.99E-02-0.306-0.1968.93E-020.17感謝閱讀打麻將/打牌-2.14E-020.4020.286-0.2340.4880.297-6.72E-02謝謝閱讀上茶館0.2850.3830.421-0.320.2320.1424.87E-02精品文檔放心下載國外度假/旅游0.3986.82E-020.393-4.64E-02-0.331-0.204-0.347感謝閱讀國內(nèi)度假/旅游0.511-4.32E-020.1395.47E-02-0.234-0.14-0.41精品文檔放心下載上網(wǎng)0.584-0.282-0.2022.85E-029.37E-02-0.1658.16E-02謝謝閱讀去商店購物0.186-0.2580.5760.541-4.82E-030.1337.11E-02謝謝閱讀參加聚會0.189-0.2220.5670.504-4.20E-020.1188.97E-02感謝閱讀因子意義時尚型各種運動型休閑事業(yè)型傳統(tǒng)事業(yè)型熱鬧型康體型內(nèi)斂型感謝閱讀3.聚類分析聚類分析是根據(jù)研究對象的特征對其進(jìn)行分類的一種多元分析技術(shù)，通感謝閱讀過聚類分析，可以將性質(zhì)相近的個體歸為一類，同一類型中的個體之間具有謝謝閱讀高度的同質(zhì)性，而不同類型個體間具有高度的異質(zhì)性。我們首先根據(jù)受訪人精品文檔放心下載群在生活態(tài)度六個因子上的不同取值，經(jīng)過聚類分析，將受訪人群劃分為五謝謝閱讀種類型，見下表：（表中數(shù)據(jù)的得分值越低，表示該類人群對該指標(biāo)的認(rèn)同精品文檔放心下載程度越高，0表示中性）表3：聚類分析結(jié)果1類別因子A類B類C類D類E類個性/時尚/與眾不同/冒險0.14724-1.00070.14623-0.62330.84876感謝閱讀當(dāng)前事業(yè)0.848341.00357-0.53666-0.780010.08768精品文檔放心下載滿足，重家庭，傳統(tǒng)-0.495430.232060.29445-0.186030.07714感謝閱讀不強-0.0326-0.27389-0.94190.662170.19413感謝閱讀向住都市/西方文化0.027540.329480.34523-0.08105-0.4201精品文檔放心下載傳統(tǒng)，不好運動-0.7470.58938-0.37706-0.17110.62185感謝閱讀好靜/幻想-0.335250.353690.46852-0.16725-0.20706精品文檔放心下載聚類意義傳統(tǒng)、滿足、好個性、時尚、與投資意識差、社會不滿于現(xiàn)狀，向往都市/西方感謝閱讀靜，有點投資意識眾不同、冒險責(zé)任感不強、現(xiàn)實社會責(zé)任感強文化、現(xiàn)代精品文檔放心下載從聚類分析的結(jié)果可以看出，根據(jù)人們在六個態(tài)度因子上的取值，我們可精品文檔放心下載以將整體市場劃分為五種類型。每一類型的人群生活態(tài)度上都有著區(qū)別于其他感謝閱讀人群的特點，表中每列中最小的值所對應(yīng)的因子就是該類型人群最突出的生活感謝閱讀態(tài)度傾向，最大的值則表示該類型人群最排斥的生活態(tài)度傾向。因此，聚類分感謝閱讀析的結(jié)果給出了不同類型人群的生活態(tài)度方面的差異。三、主要背景資料為了更加清晰地了解各類人群的特征，下面將對各類人群的背景資料進(jìn)行對感謝閱讀比分析，在綜合分析生活態(tài)度和背景資料的基礎(chǔ)上對各類人群進(jìn)行抽象描述(也感謝閱讀即歸類)。細(xì)分群體背景資料對比圖B類和D類人群的學(xué)歷明顯偏低，高中及以下學(xué)歷占六成左右；感謝閱讀A類的學(xué)歷最高，六成以上擁有大專及以上學(xué)歷；E類的學(xué)歷處于中游，各種學(xué)歷的人都比較多。A類和E類人群的年齡偏年輕，25-30B類人群的年齡分布精品文檔放心下載很廣泛，年輕人比較不高。B類和D類人群的收入明顯偏低，家庭年收入3-4萬的接近七成；精品文檔放心下載C類人群的收入能力最高，家庭年收入在10萬以上達(dá)8%；謝謝閱讀E類人群的收入能力位于中游，4-8萬家庭年收入比較多。精品文檔放心下載細(xì)分群體背景資料對比表類型學(xué)歷年齡收入A類高偏年輕中游B類偏低各年齡組均有偏低C類中等各年齡組均有高D類偏低各年齡組均有偏低E類中等偏年輕中游四、細(xì)分群體抽象描述(歸類)代號背景資料生活態(tài)度歸類A類比較年輕、學(xué)歷高、收入中等傳統(tǒng)青年知識分子謝謝閱讀B類個性、時尚、與眾不同、冒險事業(yè)未成的時尚派精品文檔放心下載C類投資意識差、社會責(zé)任感不強、現(xiàn)實事業(yè)成功的現(xiàn)實派感謝閱讀D類不滿足于現(xiàn)狀、社會責(zé)任感強中下層的奮斗派精品文檔放心下載E類偏年輕、收入和學(xué)歷中等向往都市/西方生活，但比較傳統(tǒng)事業(yè)初成的偽時尚精品文檔放心下載五、細(xì)分市場選擇過程“事業(yè)初成的偽時尚”人群比例最高，約占四分之一，“事業(yè)未成的時尚精品文檔放心下載派”最少?！笆聵I(yè)初成的偽時尚”和“事業(yè)成功的現(xiàn)實派”對項目的興趣較高，“事感謝閱讀業(yè)未成的時尚派”和“中下層的奮斗派”對項目的興趣最低精品文檔放心下載“事業(yè)初成的偽時尚”和“事業(yè)成功的現(xiàn)實派”較認(rèn)同其價位，“事業(yè)未謝謝閱讀成的時尚派”和“傳統(tǒng)青年知識分子”的承受能力弱興趣大/價格認(rèn)同的細(xì)分市場是“事業(yè)初成的偽時尚”和“事業(yè)成功的現(xiàn)精品文檔放心下載實派”感謝閱讀業(yè)初成的偽時尚人群的比例大幅增加，而“中下層的奮斗派和“事業(yè)未成的感謝閱讀感謝閱讀目標(biāo)市場建議：細(xì)分群體選擇態(tài)度目標(biāo)市場傳統(tǒng)青年知識分子選擇進(jìn)入輔助市場事業(yè)未成的時尚派選擇進(jìn)入放棄市場事業(yè)成功的現(xiàn)實派積極進(jìn)入次要市場社會中下層奮斗派放棄進(jìn)入放棄市場事業(yè)初成的偽時尚積極進(jìn)入主力市場營銷策略：在營銷策略上主攻“事業(yè)初成的偽時尚”人群，兼顧“事業(yè)成功的現(xiàn)感謝閱讀實派”和“傳統(tǒng)青年知識分子。產(chǎn)品策略：在產(chǎn)品策略上重點滿足“事業(yè)初成的偽時尚”人群的需求，同時豐富謝謝閱讀產(chǎn)品組合，考慮產(chǎn)品的兼容性，以此吸引更多的人群。目標(biāo)市場定位分析方法二：定性分析一、區(qū)位導(dǎo)向定位過程區(qū)位概念1.二江景觀，環(huán)境獨特2.與朝天門呼應(yīng)，一覽都市景觀3.風(fēng)水上佳4.南濱路，休閑娛樂5.與都市有一段距離，比較安靜6.周邊配套不全7.交通不方便最有價值人群1.成功人士，對生活品質(zhì)要求很高2.年齡45感謝閱讀在乎；3.35-50感謝閱讀4.個性自由職業(yè)者，SOHO族5.小資6.子女已經(jīng)完成9年義務(wù)教育的家庭二、產(chǎn)品概念導(dǎo)向過程產(chǎn)品概念1.國際化生活社區(qū)2.解構(gòu)建筑，地標(biāo)建筑3.個性化4.陽光住宅最有價值人群1.時尚族，走在時代的浪尖上；2.偽品質(zhì)，以物化狀態(tài)彰顯生活品位，追捧一些“空殼；精品文檔放心下載3.小資4.個性自由職業(yè)者，SOHO族三、區(qū)位概念導(dǎo)向和產(chǎn)品概念導(dǎo)向?qū)Ρ确治鰣D1.偽品質(zhì)、小資和SOHO族是兩種推導(dǎo)結(jié)果的交集，是項目主力客戶群；感謝閱讀2.時尚族具有很強的都市主義，這不僅表現(xiàn)在建筑上，更重要的是表現(xiàn)在生活精品文檔放心下載上，并且他們支付能力有限，購買面積偏小，所以建議首期不必重點關(guān)注這謝謝閱讀部分客戶；3.離退休中老年人和真正成功人士比較看重這里的環(huán)境，但對現(xiàn)代解構(gòu)風(fēng)格比感謝閱讀較排斥，同時考慮到公司的開發(fā)戰(zhàn)略，“以速度求效益，所以建議首期不必謝謝閱讀重點關(guān)注這部分客戶。綜合分析根據(jù)定量分析結(jié)果，偽時尚人群是最有價值人群，是項目的主力客戶，定性精品文檔放心下載分析的結(jié)果也不謀而合，所以可以判定偽時尚人群是項目的主力目標(biāo)客戶。精品文檔放心下載小資和SOHO族是定性研究中具象化的兩個群體，它們可能存在于“事業(yè)初謝謝閱讀有成的偽時尚派”和“事業(yè)未成的時尚派”的人群中。由于“事業(yè)初有成的偽時尚派和“事業(yè)未成的時尚派的生活態(tài)度存在很謝謝閱讀多相似之處(見上文)，而時尚又是一個抽象的概念，不同對的人對其理解可能有感謝閱讀偏差，所以“事業(yè)初成的偽時尚派和“事業(yè)未成的時尚派很可能存在相互滲謝謝閱讀，感謝閱讀所以在產(chǎn)品定位過程中，我們將會排除“雜質(zhì)。為了排除“事業(yè)未成的時尚派”精品文檔放心下載中的“雜質(zhì)，我們把“事業(yè)未成的時尚派進(jìn)一步細(xì)分為B-1和B-2兩個群體。謝謝閱讀因子B-1B-2個性/時尚/與眾不同/冒險-1.41215-0.65572精品文檔放心下載投資意識不強，不滿足于當(dāng)前事業(yè)0.827981.15075精品文檔放心下載滿足，重家庭，傳統(tǒng)0.8374-0.27536投資意識差，社會責(zé)任感不強-0.202-0.33416精品文檔放心下載向住都市/西方文化-0.029160.63011謝謝閱讀傳統(tǒng)，不好運動0.965330.27425好靜/幻想0.032010.62333聚類意義冒險，現(xiàn)代，好動冒險，滿于現(xiàn)狀是B-1B-2的共性，但是B-1同感謝閱讀時具有現(xiàn)代，好動的特點，是真正時尚族；而B-2類滿足現(xiàn)狀，是偽時尚者。精品文檔放心下載從家庭年收入來看，真正時尚族的B-1類的經(jīng)濟能力低于偽時尚人群。謝謝閱讀家庭年收入B-1B-24萬元以下78.9%69.1%4-6萬元10.5%20.6%6-8萬元5.3%5.9%8-10萬元0%2.9%10-12萬元1.8%1.5%16-18萬元1.8%0%從購買房型來看，B-1類主要購買二房單位，B-2類主要購買三房。謝謝閱讀購買戶型B-1B-2一房1.8%1.5%二房61.4%38.2%三房33.3%55.9%四房3.5%2.9%四房以上0%1.5%第二部分產(chǎn)品定位策略本次產(chǎn)品定位是根據(jù)目前市場現(xiàn)狀研究而定的，在分期開發(fā)時，應(yīng)根據(jù)感謝閱讀當(dāng)時市場情況適時調(diào)整產(chǎn)品策略。特別強調(diào)的是，下面產(chǎn)品定位主要從市場感謝閱讀角度出發(fā)，沒有考慮其它因素，這由開發(fā)商進(jìn)行平衡。三元機構(gòu)認(rèn)為影響后期產(chǎn)品調(diào)整主要有以下二個重要因素：謝謝閱讀大盤開發(fā)本身的運行規(guī)律大盤開發(fā)規(guī)律性變化圖對于任何開發(fā)周期較長的大盤來說，存在著兩個基本規(guī)律：謝謝閱讀性能一是價格必須上漲。樓市如股市，追漲殺跌，只有持續(xù)上漲才能讓老客戶滿精品文檔放心下載意，新客戶有信心；二是總價變化幅度不能太大。因為總價代表著一個經(jīng)濟階層，幅度太大將會謝謝閱讀影響客戶的人際傳播效應(yīng)，出現(xiàn)“客戶斷層，影響到項目可持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。精品文檔放心下載正是由于上述兩條價格曲線的影響，二期、三期產(chǎn)品戶型面積應(yīng)在前期基礎(chǔ)精品文檔放心下載上適度上揚，增幅控制在10%以內(nèi)。0前期中期后期開發(fā)周期陽光100國際新城”是一個800畝的大型項目，細(xì)分市場容量必須足夠大，謝謝閱讀“陽光100國際新城在單價上漲的情況下控制面積更為重要。但在面積變謝謝閱讀化不大，如何保持單價持續(xù)上漲是重中之重，即“給客戶一個購買的理由。感謝閱讀傳統(tǒng)房地產(chǎn)營銷經(jīng)驗認(rèn)為，支付單價與購買面積呈現(xiàn)正相關(guān)，面積不上去，感謝閱讀單價上升的空間不大；三元機構(gòu)研究結(jié)論表明，性價比是真正決定著購買可能性。精品文檔放心下載（見下圖）購買可能性=（基本性能＋附加性能）/價格=性價比“陽光100國際新城而言，關(guān)鍵是在控制總價情況下，如何提高產(chǎn)品精品文檔放心下載的綜合性能？也即“明漲暗降。三元機構(gòu)認(rèn)為“陽光100國際新城除具備常規(guī)的居住辦公性能以外，還應(yīng)謝謝閱讀就以下兩個方面提升產(chǎn)品性能，這直接關(guān)系到產(chǎn)品線是否成立：精品文檔放心下載硬件：1)教育設(shè)施2)智能化系統(tǒng)3)環(huán)境指數(shù)4)住戶專車……軟件：1)CRM（CustomerRelationshipManagement）客戶關(guān)系管理謝謝閱讀2)物業(yè)服務(wù)（Service）3)品牌商品化運作（Brand）4)子女成長環(huán)境塑造(Assimilation)……市場環(huán)境的變化市場環(huán)境的變化可能直接影響到后期產(chǎn)品策略，對于“陽光100國際新城”謝謝閱讀來說，應(yīng)重點關(guān)注以下幾個動向：1)王家沱大橋、東水門大橋、菜園壩大橋的建設(shè)狀況2)輕軌的建設(shè)狀況3)競爭對手的動向（融僑半島、海棠曉月、上海城、陽光華庭等）精品文檔放心下載4)整體市場大勢首期產(chǎn)品定位策略一、產(chǎn)品定位方法為了準(zhǔn)確、有效地制定“陽光100國際新城”首期產(chǎn)品策略，本次采用定謝謝閱讀量定位與定性定位相結(jié)合的方面，在綜合權(quán)衡的情況下得出最終結(jié)論。感謝閱讀在產(chǎn)品定量分析過程中，主要按照“整體市場――市場聚類――選擇細(xì)分感謝閱讀市場――設(shè)置門檻――產(chǎn)品需求――產(chǎn)品策略”幾個步驟展開。精品文檔放心下載在產(chǎn)品定性分析過程中，主要采用區(qū)域?qū)蚝晚椖扛拍顚?dǎo)向兩個方面圈定精品文檔放心下載客戶群，并根據(jù)他們的個性需求作為定量分析的補充、深化和驗證。感謝閱讀二、市場容量預(yù)估根據(jù)重慶市統(tǒng)計年鑒，2000－2002年主城七區(qū)平均每年商品房銷售量約精品文檔放心下載400萬平方米。本次訪問的總樣本量為995個，他們都是有購買意向的潛在客感謝閱讀戶，可以把他們假設(shè)為重慶總體市場需求。主力客戶群的市場容量為86感謝閱讀8.14%，對應(yīng)的市場需求量為34.6萬平方米/精品文檔放心下載助市場容量約為27萬/14萬精品文檔放心下載/年，三者市場合計為75.6萬/年。三、產(chǎn)品定位策略1.產(chǎn)品檔次和性質(zhì)：國際化高尚社區(qū)2.總體規(guī)劃建議1)規(guī)劃構(gòu)思流程：建筑是生活的載體，社區(qū)是生活方式的張揚。以目標(biāo)人群所喜好感謝閱讀的生活方式為藍(lán)本，提煉社區(qū)文化內(nèi)涵，由張揚的社區(qū)文化內(nèi)涵精品文檔放心下載為導(dǎo)向構(gòu)思社區(qū)的城市功能空間，再以城市的功能空間為結(jié)點、感謝閱讀軸線來規(guī)劃布局住宅等建筑物。在追求“陽光、國際、時尚”的同時重視人們的生活及交往空間精品文檔放心下載——“街區(qū)、廣場、會館”的營建，以連續(xù)的沿街空間及生活、謝謝閱讀商業(yè)設(shè)施形成社區(qū)的活力，使住宅區(qū)加入整個城市生活、街區(qū)風(fēng)精品文檔放心下載格之中，創(chuàng)建獨特的“國際生活格調(diào)。2)總體規(guī)劃建議錯動式布局，盡可能做成每棟直接面江，每戶都有自己的景觀；謝謝閱讀規(guī)劃軸線清晰，錯而不亂，并且有利于分期開發(fā)；退臺式布局，發(fā)揮坡地的優(yōu)勢。3.產(chǎn)品設(shè)計建議1）戶型與面積房數(shù)戶型建筑面積戶型比例面積區(qū)間面積比例二房二房一廳一衛(wèi)85平方米15%80-9010%謝謝閱讀二房二廳一衛(wèi)95平方米15%90-10012%謝謝閱讀三房三房二廳二衛(wèi)110平方米10%105-11510%精品文檔放心下載三房二廳二衛(wèi)125平方米40%120-13040%精品文檔放心下載四房以上四房二廳二衛(wèi)140平方米15%130-15018%感謝閱讀四房以上180平方以上5%200平方以上8%謝謝閱讀根據(jù)三元機構(gòu)研究模型，消費者能夠接受的面積浮動范圍為5-8%謝謝閱讀面積區(qū)間值可作產(chǎn)品設(shè)計的依據(jù)。I.作為成熟居家的三房二廳是絕對主力戶型，主要面向核心家庭；感謝閱讀II.對于首期來說，二房也是一種重要戶型，主要面向三類客戶，即“為子精品文檔放心下載女購買；精品文檔放心下載過高的樓宇；也可以單獨拿出二棟高層做“時尚秀，專門面向青年人，考慮一些感謝閱讀精品文檔放心下載III.四房主要面向偽時尚中的多次置業(yè)者，主要置業(yè)目的是家庭居住以及休精品文檔放心下載閑度假，設(shè)計要求無障江景，視野開敞。IV.五房雖然是一種輔助戶型，但大戶型的設(shè)計比中小戶型更為苛刻（見下謝謝閱讀五房及以上大戶型可以安排電梯公寓的頂部；也可考慮做一至二棟超高層“樓王200平方米以上，精品文檔放心下載帶私家空中花園，用于提升整個項目檔次，產(chǎn)生居高臨下的層次感，精品文檔放心下載主要客戶是“事業(yè)有成的現(xiàn)實型”中的財富階層，隨著項目的推進(jìn)，謝謝閱讀還有吸引其它類型的財富階層入駐。2）主要功能區(qū)面積戶型客廳餐廳主臥主衛(wèi)客房兒童房其他房間廚房公衛(wèi)工作陽臺觀景陽臺儲藏室小計感謝閱讀二房26818121064690三房30102061410126583124精品文檔放心下載四房3210227141081275103140感謝閱讀（以三種房型為例，其它面積住宅可以同比例分配）I.功能間面積設(shè)計的關(guān)鍵在于實用性，性價比，因為無論是三房，還是四精品文檔放心下載房，每個功能間面積差異并不大，這說明客戶都是實用型，而不是享受謝謝閱讀型。以四房和三房為例，面積主要多在其他房間上，其它功能間的面積謝謝閱讀相差不大。II.特別重視對觀景陽臺的設(shè)計，面積要大點（對于單個家庭來說，直接影感謝閱讀響購買決策的是某一套住宅的VIEW，而不是整個社區(qū)的錄VIEW感謝閱讀III.“陽光100謝謝閱讀國際新城”來說，如何發(fā)揮無障礙江景資源十分關(guān)鍵。建議臨江設(shè)計大謝謝閱讀幅落地窗，客廳保證朝江景，外套陽光花房；如果面寬允許，主臥室也謝謝閱讀應(yīng)朝江景，主臥室陽臺與陽光花園連通。3）建筑類型建筑類型住宅套數(shù)比住宅面積比小高層40%35%高層50%50%SOHO公寓10%15%多層洋房無無獨立/聯(lián)體/別墅無無I.小高層和高層電梯公寓是項目的主要建筑類型，建議通過拔高建筑，降謝謝閱讀低建筑覆蓋度，增強空間感；II.從定量調(diào)查結(jié)果來看，有5%的消費者購買SOHO公寓，從定性調(diào)查結(jié)果感謝閱讀來看，很多與會者對SOHO感興趣，建議至少拿出一棟做SOHO公寓樓，感謝閱讀主要設(shè)計要求如下：謝謝閱讀入口；保證最好的景觀，這是“SOHO族”購買的關(guān)鍵，也是創(chuàng)意的源泉；謝謝閱讀感謝閱讀高層建純正的“SOHO公寓，彈性空間設(shè)計，弱化功能區(qū)的邊界，宜感謝閱讀住宜商；“SOHO公寓”中應(yīng)注意公共區(qū)設(shè)計，比如“小型公議室“酒店式精品文檔放心下載大堂“LOGO形象墻”等。每套面積在140平方米左右，并且保證二套或多套合并使用。感謝閱讀III.從消費者調(diào)查結(jié)論來看，別墅的需求量在10%左右精品文檔放心下載精品文檔放心下載精品文檔放心下載幾條：謝謝閱讀“陽光100國際新城占地800精品文檔放心下載場，需要做主流產(chǎn)品；別墅項目的高檔定位可能導(dǎo)致銷售速度放緩，資金回收周期長；精品文檔放心下載別墅市場的個性很強，不符合“陽光100”的開發(fā)理念及開發(fā)經(jīng)驗；謝謝閱讀別墅容積率必須在0.4謝謝閱讀社區(qū)2.0容積率的設(shè)計提出了挑戰(zhàn)；謝謝閱讀在二、三期做一些商務(wù)別墅或商務(wù)會館，挖掘項目的商務(wù)價值。感謝閱讀4）每層戶型I.對于電梯公寓來說，最好設(shè)計成一層四戶，不超過一層六戶，這是一個謝謝閱讀心理門檻；II.對于SOHO來說，可以設(shè)計為一梯六戶，但不得超過八戶。謝謝閱讀5）套內(nèi)空間結(jié)構(gòu)空間結(jié)構(gòu)住宅套數(shù)比面積比平層60%55%錯層35%37%躍層(中空)5%8%I.100平方米以下的房型設(shè)計成平層；II.110-140平方米可以設(shè)計成錯層或平層；謝謝閱讀III.180精品文檔放心下載謝謝閱讀品質(zhì)生活精品文檔放心下載平面結(jié)構(gòu)興趣很高；感謝閱讀價格高出5－8%左右；與20012003年重慶非平面結(jié)構(gòu)的需求上升近謝謝閱讀20%，這表明重慶市場非平面結(jié)構(gòu)正處于高速上升階段，是階段性的感謝閱讀主流產(chǎn)品。6）景觀與朝向I.總體來說，景觀作用大于朝向作用，設(shè)計中如有沖突，先保證景觀，然精品文檔放心下載后考慮朝向；II.對于不同的功能間，景觀的作用不同，從強到弱其次是客廳、主臥室、謝謝閱讀次臥室、餐廳、書房等；III.對于不同的戶型，景觀與朝向的作用有所不同。隨著戶型的增大，主臥精品文檔放心下載室避開西曬的欲望增強，餐廳朝向景觀的需求增強（見下表）精品文檔放心下載精品文檔放心下載精品文檔放心下載度要求很高；對于三房來說，客廳朝向景觀需求最強，這說明對于核心家庭來說，感謝閱讀客廳是一家人主要活動場所，景觀等條件要求很高；謝謝閱讀要；對于四房以上大戶型，“景觀餐廳”有一定的市場需求，在所有戶型精品文檔放心下載中，餐廳朝向景觀的比例最高。房型客廳餐廳主臥室次臥室書房二房48.59.136.46.10三房49.28.528.813.60四房31.813.622.727.34.5感謝閱讀四房以上41.716.725.016.70精品文檔放心下載小計45.010.729.813.70.8謝謝閱讀IV.隨著業(yè)主年齡的增加，客廳朝向景觀的需求越來越強，主臥室避開西曬感謝閱讀的欲望越來越強（見下表）房型客廳餐廳主臥室次臥室25-30歲41.19.234.112.531-35歲43.410.530.412.2感謝閱讀36-40歲46.411.627.211.6謝謝閱讀41-45歲45.011.930.013.1精品文檔放心下載46-50歲48.410.927.211.4感謝閱讀51-55歲45.78.527.711.756-60歲50.07.131.09.561歲以上50.911.318.93.8精品文檔放心下載以接受西曬；對于45歲以上中老人來說，客廳是主要活動場所，景觀等條件要求精品文檔放心下載很高，主臥室是一個居住場所，西曬接受程度較低。7）主要輔助功能區(qū)的需求程度（見下圖）隨著戶型的增大，各種輔助功能區(qū)的需求強度明顯增強；感謝閱讀對于主力三房來說，需要程度從強到弱依次是房間內(nèi)壁柜、浴衛(wèi)與洗手間分感謝閱讀隔、獨立儲藏室、主臥室衣帽間、玄關(guān)、獨立棋牌室、工人房，在設(shè)計過程精品文檔放心下載中優(yōu)先滿足前面的輔助功能，以此類推；對于四房以上的大戶型來說，玄關(guān)、主臥室衣帽間、獨立娛樂棋牌娛樂室、精品文檔放心下載謝謝閱讀精品文檔放心下載精品文檔放心下載在大戶型設(shè)計要求更高）8）細(xì)部功能處理謝謝閱讀謝謝閱讀I.衛(wèi)生間所有衛(wèi)生間盡可能做到自然采光；對于二房單位來說，由于只有一個衛(wèi)生間，衛(wèi)生間的使用頻率較高，使用功精品文檔放心下載能更為廣泛，所以面積應(yīng)保證在6平方米以上；