房地產開發(fā)項目的開發(fā)模式研究

“養(yǎng)老地產”還是“地產養(yǎng)老”?——“地產開發(fā)+養(yǎng)老產業(yè)”的開發(fā)模式研究2011年第一章

國內養(yǎng)老地產開發(fā)機會及開發(fā)條件研究第二章

養(yǎng)老地產案例研究第三章

養(yǎng)老地產開發(fā)運營模式研究專題總綱成都重慶西安北京沈陽無錫天津湖州佛山海南鎮(zhèn)江南京青島第一章國內養(yǎng)老地產開發(fā)機會及開發(fā)條件研究宏觀視角開發(fā)機會研究——養(yǎng)老地產宏觀發(fā)展維度中觀視角開發(fā)條件研究——養(yǎng)老地產城市進入維度微觀視角開發(fā)條件研究——意向地塊微觀條件維度開發(fā)機會及條件小結我國“居家養(yǎng)老”方式逐步成為主流中國現(xiàn)已步入老齡化迅速發(fā)展階段，此階段對傳統(tǒng)養(yǎng)老模式構成沖擊，老人自我養(yǎng)老意識加強，更多老人們傾向于高級老年公寓形式的居家養(yǎng)老方式。宏觀視角開發(fā)機會研究現(xiàn)狀趨勢到21世紀中期，我國老年人口(60歲以上)將超過4億，占全國總人口的28%2010~2040年是中國人口老齡化速度最快的時期，這一階段老年人口平均每10年提高3.99%截止2009年，我國60歲以上的老年人已達到1.67億，占全國總人口的12.5%依據聯(lián)合國標準，當一個國家或地區(qū)60歲以上老年人口占總人口的10%，或65歲以上老年人口占總人口的7%，即視為進入老齡化社會第一階段1990~2003199020102030204020501.360.972.304.71老年人人口(億人)年份中國老齡化進程第二階段2003~2020第三階段2020~2050老齡化比率8.6~10.2%老齡化比率10.2~15.6%老齡化比率15.6~27.4%20202000第一階段：市場發(fā)展初期（1999年-2010年）——老年住宅市場發(fā)展緩慢老年人口的絕對值很大，市場對老年住宅有需求，但由于我國社會福利水平及總體經濟水平還遠遠沒有達到能夠支持老年人住房消費的能力，老年人不能構成老年住宅消費的主體，同時，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老居住觀念還未轉變過來，因此市場有效需求不明朗，市場風險稍大，老年住宅市場發(fā)展緩慢。第二階段：市場快速發(fā)展階段（2010年-2025年）——老年住宅井噴式增長一方面，我國經濟發(fā)展到一個新的水平，人均GDP達到3000美元以上，社會保障體系的逐步完善，老年人已逐漸成為老年住宅的消費主體，市場需求明朗；另一方面，目前年齡在35—45歲的一批中年人在這一階段也步入老年，他們是目前社會的主流，有著較高的收入及教育水平；同時，這一時期，老年人獨立居住的養(yǎng)老觀念已經形成，因此，這一階段老年住宅的需求將會出現(xiàn)井噴現(xiàn)象，老年住宅的增長將會保持在一個較高水準，約在10%左右。第三階段：市場成熟發(fā)展階段（從2025年-2055年）——處于較高水平穩(wěn)定期老年住宅市場的發(fā)展已進入一個穩(wěn)定發(fā)展期，發(fā)展初期的消費需求釋放階段已經過去，市場發(fā)展?jié)u趨理性，市場競爭也相對激烈，逐漸呈現(xiàn)出品牌化、規(guī)?；陌l(fā)展趨勢，因此，老年住宅市場的發(fā)展將穩(wěn)定在一個較高的合理水平。目前我國養(yǎng)老地產的井噴式增長時期已經初步形成

宏觀視角開發(fā)機會研究“421“家庭養(yǎng)老壓力加大，針對“獨子養(yǎng)老”面臨的困境，目前市場形成了“以居家養(yǎng)老為基礎，社區(qū)養(yǎng)老為依托，機構養(yǎng)老為補充”的養(yǎng)老服務體系”緩解”421“家庭養(yǎng)老壓力大力發(fā)展居家養(yǎng)老和社區(qū)服務養(yǎng)老使老年人既能生活在熟悉的生活環(huán)境里，又能發(fā)揮社區(qū)老年人互相幫助的優(yōu)勢，這對老年人、對家庭、對社會都是最好的選擇?！?21“家庭養(yǎng)老壓力加大一對夫妻，一個孩子，四個老人的新型家庭成為城鎮(zhèn)家庭結構的主要模式，城市家庭結構模式的變遷。爺爺奶奶姥爺姥姥爸爸媽媽子女<421家庭結構>宏觀視角開發(fā)機會研究政策制度扶持促進老齡產業(yè)快速發(fā)展2000《關于加快實現(xiàn)社會福利社會化的意見》制定出臺促進老年社會福利事業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠政策；把養(yǎng)老服務尤其是“三無對象”和低保對象的養(yǎng)老服務提到工作議事日程。2007.12.21民政部關于開展“全國養(yǎng)老服務社會化示范單位”創(chuàng)建活動的通知民政部《關于開展養(yǎng)老服務社會化示范活動的通知》由點到面，逐步推開。省級民政部門要在試點的基礎上，樹立典型，命名一批養(yǎng)老服務社會化示范區(qū)（市）和養(yǎng)老機構示范單位；民政部將在適當時機命名全國養(yǎng)老服務社會化示范區(qū)（市）和養(yǎng)老機構示范單位，以進一步深化示范活動，推進社會福利社會化。

2005.3民政部公布《關于支持社會力量興辦社會福利機構的意見》一、支持社會辦福利機構的重要意義

二、支持社會辦福利機構的基本原則

三、制定優(yōu)惠政策，抓好政策落實，支持社會辦福利機構的發(fā)展四、多渠道、多形式籌集資金，支持社會辦福利機構的發(fā)展五、發(fā)揮職能作用，維護社會辦福利機構的合法權益

2005.12.152001建設部關于《城市道路和建筑物無障礙設計規(guī)范》規(guī)范為老年人服務的基礎設施建設和與老年人生活密切相關的無障礙設施建設

2006.3《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的意見》一、進一步發(fā)展老年社會福利事業(yè)；二、大力發(fā)展社會養(yǎng)老服務機構三、鼓勵發(fā)展居家老人服務業(yè)務四、支持發(fā)展老年護理、臨終關懷服務業(yè)務五、促進老年用品市場開發(fā)六、加強教育培訓，提高養(yǎng)老服務人員素質

2006.9中國老齡委出臺《老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》一、繼續(xù)建立健全老齡政策法規(guī)體系

二、不斷健全和完善老年社會保障體系三、加快構建養(yǎng)老服務體系四、努力豐富老年人精神文化生活

2008.1民政部轉發(fā)財政部、國家稅務總局關于老年服務機構有關稅收政策的通知法律政策及建筑規(guī)范

金融信貸政策（貸款的規(guī)模、期限、利率方面的優(yōu)惠）

財政財策（專項撥款、補貼、減免收費等）稅收政策（優(yōu)惠與減免等）

宏觀視角開發(fā)機會研究市場需求及供應缺口利于發(fā)展養(yǎng)老項目中老年住宅基本位于遠郊區(qū)，市場需求量較大，整體市場供應項目較少，推出項目基本全部售罄，老年住宅市場存在較大機會。隨著房地產市場的發(fā)展，樓盤之間的競爭日益激烈，導致了市場的細分。部分房地產開發(fā)商在市場競爭中注意到了中國人口的老齡化趨勢，將老年人作為目標客戶，主動將市場細分，針對老年人的特殊需求，開發(fā)建設了適宜老年人居家養(yǎng)老的住宅。老年住宅這市場上的特殊產品一經開盤銷售便取得了較好的銷售成績。老年住宅區(qū)縣總建面（萬平）銷售狀態(tài)東方太陽城順義80萬目前在售三期為老年公寓，僅剩余200余套房源?，F(xiàn)階段公寓平均月消化速度為30套左右。去年市場好時100套/月。曜陽國際密云6.72未開盤，處于客戶儲備階段：7月初開始接待客戶，目前已接待1000多組客戶，預計8月28日開盤。北京太陽城昌平30項目已售馨怡海花園豐臺110項目已售馨澳洲康都朝陽28項目已售馨宏觀視角開發(fā)機會研究養(yǎng)老地產的發(fā)展具有極大動力，開發(fā)機會良好推動中國養(yǎng)老地產的發(fā)展養(yǎng)老觀念轉變社會對養(yǎng)老住宅的關注“421”家庭養(yǎng)老壓力社會老齡化趨勢宏觀視角開發(fā)機會研究政策的優(yōu)惠市場的需求及供應缺口養(yǎng)老地產城市進入主要判斷參數指標模型中觀視角開發(fā)條件研究人口狀況判斷城市是否進入老齡社會的標準人均可支配收入判斷城市人口購買力是否具備發(fā)展養(yǎng)老地產的標準世界衛(wèi)生組織根據聯(lián)合國將“60歲以上的人口占總人口比例達到10%，或65歲以上人口占總人口的比重達到7%”作為判斷一個地區(qū)是否進入老齡社會的標準國際標準為人均可支配收入達到3000美元（約20000人民幣）以上具備發(fā)展養(yǎng)老地產的條件擬進入城市是否適宜發(fā)展養(yǎng)老地產？從社會經濟指標層面兩維度進行判斷以核核心心城城市市為為代代表表，，對對全全國國七七大大城城市市群群進進行行分分析析研研究究中觀觀視視角角開開發(fā)發(fā)條條件件研研究究根據據各各區(qū)區(qū)域域的的人人口口老老齡齡化化程程度度和和經經濟濟狀狀況況，，可可將將全全國國主主要要城城市市群群分分為為四四類類。。中觀觀視視角角開開發(fā)發(fā)條條件件研研究究注：：65歲人人口口占占常常住住人人口口比比例例數數據據來來源源為為2010年第第六六次次全全國國人人口口普普查查結結果果；；人人均均可可支支配配收收入入為為各各城城市市2009年度度統(tǒng)統(tǒng)計計年年鑒鑒數數據據。。成熟熟區(qū)區(qū)：：華東東、、華華北北、、西西北北城城市市群群考察察區(qū)區(qū)：：東北北、、華華中中、、西西南南城城市市群群潛力力區(qū)區(qū)：：華南南移移民民城城市市群群暫不不考考慮慮區(qū)區(qū)：：經濟濟發(fā)發(fā)展展水水品品及及老老齡齡化化程程度度均均不不高高的的其其它它城城市市群群根據據各各區(qū)區(qū)域域的的人人口口老老齡齡化化程程度度和和經經濟濟狀狀況況，，可可將將全全國國主主要要城城市市群群分分為為四四類類。。中觀觀視視角角開開發(fā)發(fā)條條件件研研究究注：：65歲人人口口占占常常住住人人口口比比例例數數據據來來源源為為2010年第第六六次次全全國國人人口口普普查查結結果果；；人人均均可可支支配配收收入入為為各各城城市市2009年度度統(tǒng)統(tǒng)計計年年鑒鑒數數據據。。成熟熟區(qū)區(qū)：：老齡齡化化程程度度高高，，經經濟濟水水品品發(fā)發(fā)達達。。目目前前階階段段可可立立即即進進入入的的成成熟熟區(qū)區(qū)域域。。以上海海、北北京、、西安安為代代表的的華東東地區(qū)區(qū)、華華北地地區(qū)和和西北北地區(qū)區(qū)城市市群因為其其老齡齡化程程度最最嚴重重，具具有巨巨大的的潛在在市場場，另另外，，強大大的消消費力力又提提供了了有力力的消消費支支撐，，為老老年住住宅的的試點點開發(fā)發(fā)和良良性發(fā)發(fā)育提提供了了有利利條件件。根據各各區(qū)域域的人人口老老齡化化程度度和經經濟狀狀況，，可將將全國國主要要城市市群分分為四四類。。中觀視視角開開發(fā)條條件研研究注：65歲人口口占常常住人人口比比例數數據來來源為為2010年第六六次全全國人人口普普查結結果；；人均均可支支配收收入為為各城城市2009年度統(tǒng)統(tǒng)計年年鑒數數據。?？疾靺^(qū)區(qū)：老齡化化程度度嚴重重，經經濟發(fā)發(fā)展水水平有有待提提高。。具體體項目目應重重點考考察當當地的的經濟濟發(fā)展展狀況況和消消費能能力。。以沈陽陽、武武漢、、成都都為代代表的的東北北地區(qū)區(qū)、華華中地地區(qū)和和華南南地區(qū)區(qū)城市市群老齡化化程度度嚴重重，具具有巨巨大的的潛力力市場場，但但經濟濟發(fā)展展狀況況和消消費力力相對對較差差，該該區(qū)域域具體體項目目應重重點考考察當當地的的經濟濟發(fā)展展狀況況和消消費能能力。。根據各各區(qū)域域的人人口老老齡化化程度度和經經濟狀狀況，，可將將全國國主要要城市市群分分為四四類。。中觀視視角開開發(fā)條條件研研究注：65歲人口口占常常住人人口比比例數數據來來源為為2010年第六六次全全國人人口普普查結結果；；人均均可支支配收收入為為各城城市2009年度統(tǒng)統(tǒng)計年年鑒數數據。。潛力區(qū)區(qū)：經濟發(fā)展水水平高，老老齡化程度度有限，具具體項目應應重點考察察當地對養(yǎng)養(yǎng)老地產的的需求狀況況。以廣州為代代表的華南南移民城市市群經濟發(fā)展水水平較高，，消費力強強，但人口口老齡化程程度相對較較輕，該區(qū)區(qū)域具體項項目應重點點考察當地地對養(yǎng)老地地產的需求求狀況。根據各區(qū)域域的人口老老齡化程度度和經濟狀狀況，可將將全國主要要城市群分分為四類。。中觀視角開開發(fā)條件研研究注：65歲人口占常常住人口比比例數據來來源為2010年第六次全全國人口普普查結果；；人均可支支配收入為為各城市2009年度統(tǒng)計年年鑒數據。。暫不考慮區(qū)區(qū)：經濟發(fā)展水水品及老齡齡化程度均均不高老齡化程度度較輕，且且經濟發(fā)展展水平較差差的城市。。微觀視角開開發(fā)條件研研究養(yǎng)老地產民政系統(tǒng)項項目（社會福利利用地）產權用地“養(yǎng)老”地地產項目：：前期通過一一般渠道取取得土地，，以養(yǎng)老概概念為主打打銷售住宅宅產品綜合型地產產項目：通過醫(yī)院／／養(yǎng)老等項項目捆綁，，以低成本本取得大規(guī)規(guī)模土地開開發(fā)開發(fā)商有土土地使用權權開發(fā)商無土土地使用權權通過醫(yī)院等等養(yǎng)老元素素獲取土地地通過一般地地產項目開開發(fā)渠道獲獲取土地以產權用地地地塊為研研究對象將產權類用用地作為研研究對象微觀視角開開發(fā)條件研研究養(yǎng)老地產產產權用地土土地微觀條條件交通條件：：較為便利，，便于子女女探望自然環(huán)境：：環(huán)境優(yōu)美，，最好有溫溫泉、森林、自然然水體等自自然資源地塊條件：：方正，可利利用空間大大，便于整整體規(guī)劃拿地方式：通過招、拍、掛形式土地性質：：綜合用地優(yōu)惠條件：：土地出讓金金應比周圍圍同等條件住住宅用地低廉土地出讓政政策方面地塊微觀條條件方面微觀視角開開發(fā)條件研研究土地出讓政政策方面拿地方式現(xiàn)有項目大大部分都是是通過公開開市場上招招、拍、掛掛取得土地地土地性質綜合用地，大部分采采用住宅+商業(yè)的模式，住住宅用地與與其它性質質用地（養(yǎng)養(yǎng)老配套用用地)建筑面積比比例大致為為8：2優(yōu)惠條件土地出讓金金應比周圍圍同等條件件住宅用地地便宜大部分成功功項目拿地地價格都較較低微觀視角開開發(fā)條件研研究地塊微觀條條件方面交通條件：：較為便利，，便于子女女探望自然環(huán)境：：環(huán)境優(yōu)美，，最好有溫溫泉、森林、自然然水體等自自然資源地塊條件方正，可利利用空間大大，便于整整體規(guī)劃良好的交通通條件是項項目成功的的重要先決決條件綠化率高、、溫泉能有有效提升項項目檔次土地方正便便于規(guī)劃養(yǎng)老地產開開發(fā)機會及及開發(fā)條件件總結宏觀視角開開發(fā)機會——養(yǎng)老地產的的發(fā)展具有有極大動力力，開發(fā)機機會良好目前我國養(yǎng)養(yǎng)老地產市市場的井噴噴式增長時時期已經初初步形成，，“居家家養(yǎng)老”成成為主流養(yǎng)養(yǎng)老方式。。政策制度扶扶持促進老老齡產業(yè)快快速發(fā)展市場需求及及供應缺口口利于發(fā)展展養(yǎng)老項目目中觀視角開開發(fā)條件——根據城市人人口老齡化化程度及人人均可支配配收入兩個個維度衡量量擬進入城城市成熟區(qū)域：：華東、、華北、西西北城市群群（以北京京、上海、、西安等為為代表）考察區(qū)：東東北、華中中、西南城城市群（以以沈陽、成成都、武漢漢等為代表表）潛力區(qū)：華華南移民城城市群（以以廣州等為為代表）其它城市群群暫不考慮慮微觀視角開開發(fā)條件——地塊資質良良好、捆綁綁優(yōu)惠條件件的產權用用地產權用地住宅占大比比例（市場場經驗值為為80%）低價較周邊邊土地低廉廉土地交通、、環(huán)境等資資源良好第二章養(yǎng)老地產案案例研究東方太陽城城北京太陽城城上海親和源源燕達國際健健康城我國老年住住宅模式分分類目前我國市市場中老年年住宅可分分為三種模模式:政府收益型型政府福利型型企業(yè)贏利型型主要是由政府相關部門聯(lián)合組織開發(fā)和經營，以出租的形式收取一定的費用的老年住宅形式如：匯晨老年公寓主要由政府組織開發(fā)和經營管理的社會福利性老年機構，即屬于傳統(tǒng)的養(yǎng)老院與福利院如：北京第一社會福利院由企業(yè)投資開發(fā)建設及運營的初級大型老年綜合社區(qū)，擁有基本的老年社區(qū)設計配套設施如：東方太陽城多數是在住住宅小區(qū)內內，專門規(guī)規(guī)劃出一兩兩棟樓，按按照適于老老年人居住住的要求來來設計和建建造，由社社會投資按按照市場化化運作的商商品住宅如：上海親和源源老年公寓寓、北京東東方太陽城城銀齡老年年公寓老年公寓老年社區(qū)老年社區(qū)類類似于一般般的住宅小小區(qū)，但主主要入住的的是老年人人，并允許許老年人帶帶親人（如如子女）住住在一起如：北京東方太太陽城、北北京太陽城城、燕達國國際健康城城本專題確確定將企企業(yè)盈利利型的老老年公寓寓和老年年社區(qū)作作為案例例研究對對象企業(yè)型養(yǎng)養(yǎng)老住宅宅按盈利利模式分分類如下下：“銷售+持有運營營”的方式運運作，““銷售售+持有”，，住宅銷銷售與老老年公寓寓等養(yǎng)老老配套設設施持有有運營相相結合方方式典型案例例：北京京太陽城城采取會員制管管理模式式，出售長長、短租租會員卡卡，變相相的“銷銷售+持有”模模式典型案例例：上海海親和源源老年社社區(qū)只租不售售，對自理、、半自理理、非自自理客戶戶區(qū)別對對待，收收取不同同租金典型案例例：燕達達國際健健康城以老年住住宅概念念，出售房屋屋產權為主，區(qū)區(qū)域級別別配套并并舉典型案例例：東方方太陽城城“全部出出售”模模式——養(yǎng)老概念念住宅＋＋超配套套設施“只租不不售”模模式——醫(yī)療健康康社區(qū)，，全部持持有運營營“會員制制管理””模式——銷售會籍籍“銷售+持有”模模式——養(yǎng)老概念念住宅＋＋養(yǎng)老地地產我國老年年住宅模模式分類類全部出售模式式——北京東方太陽陽城區(qū)位坐落于有“東東方萊茵河””之美譽的北北京市順義區(qū)區(qū)潮白河畔；；定位“世界級的高高尚退休社區(qū)區(qū)”、“全新新退休生活的的領跑者”規(guī)模規(guī)劃面積234萬平方米，總總建筑面積70萬平米，共可可入住2萬余人；物業(yè)類型獨棟別墅、聯(lián)聯(lián)體別墅、點點式公寓、板板式公寓和連連廊式公寓面積為78-716平方米不等；；開發(fā)商中國希格瑪有有限公司，成成立于1986年，隸屬中國國科學院所在區(qū)域概況況項目所在順義義區(qū)植被覆蓋蓋率、綠化率率和空氣質量量等環(huán)境條件件和基礎條件件都非常好，，位于北京傳傳統(tǒng)認知的中中央別墅區(qū)板板塊開盤時間一期2003年，二期2004年，三期2007-2009年針對老年人需需求的大規(guī)模模超級配套服服務設施設備備總建筑面積為為70萬平方米，其其中配套公建建近5萬平方米北京東方太陽陽城主體配套建筑筑概況：規(guī)劃面積5萬平米的配套套建筑群位于于社區(qū)中央，，主要以社區(qū)區(qū)中心、康體體中心、度假假酒店、商業(yè)業(yè)中心和酒店店公寓等四大大功能區(qū)為主主，集文化、、娛樂、商業(yè)業(yè)、醫(yī)療、康康體、度假休休閑等多種功功能于一身。。大型公共建筑群太陽城社區(qū)醫(yī)醫(yī)院：規(guī)模：太陽城城醫(yī)院面積1.6萬平米；專業(yè)醫(yī)師和設設備：醫(yī)護人人員由北京市市老年病研究究中心選派，，設施和醫(yī)療療水平高于國國家二級醫(yī)院院標準（社區(qū)區(qū)擬引進中日日友好醫(yī)院））；定期體檢提出出保健計劃：：醫(yī)院對每位位業(yè)主每年進進行一次免費費體檢，并存存入個人健康康檔案，專業(yè)業(yè)醫(yī)師為業(yè)主主量身定做保保健方案；全覆蓋的應急急呼叫系統(tǒng)：：緊急呼叫系系統(tǒng)將醫(yī)院同同各家各戶及及公共場所每每一角落連接接起來；專業(yè)急救中中心：與北北京紅十字字會緊急救救援中心合合作，在太太陽城內設設立急救站站。專業(yè)醫(yī)師問診專業(yè)的醫(yī)療器械北京東方太太陽城大型康體中中心：康體中心接接近8000平米，室內內、室外的的游泳池、、跑道、各各種健身器器材、網球球場、舞蹈蹈房、室內內跑道、溫溫泉，均針針對老年人人特別設計計。社區(qū)農莊：：在社區(qū)內開開辟可以耕耕作的農莊莊，每塊地地管理費低低廉，一年年中可以在在地塊中耕耕作。很多多老年人非非常喜歡這這種農家樂樂的感覺.老年大學:是北京市第第一家社區(qū)區(qū)內申辦的的老年大學學，開設多多種課程，，如芭蕾、、陶藝、書書法、雕刻刻等，部分分課程由社社區(qū)中的老老年人擔當當教師。開敞空間：：通透大氣的的視覺走廊廊、開敞綠綠地與文化化廣場和多多個小型戶戶外活動場場地、湖濱濱健身步道道與兒童樂樂園。

看護健身中心農莊苗圃老年大學健康步道全部出售，，構建復合合的產品體體系滿足多多元化的客客群需求客戶群體來來源多樣北京東方太太陽城其中有退休教授、干部等，總體層次較高，小區(qū)定位的老年人都是生活可以自理的活躍的老年人很多四、五十歲的人在此買房，在退休前為自己買養(yǎng)老的住宅，而他們的父母多在六、七十歲左右，因此房子買來可以先給父母住，等自己退休后再搬過來住在市區(qū)都有住宅，很多人周末來這里陪父母，并有部分客群與父母住在同一小區(qū)，方便照料本項目離機場較近，機場的工作人員和飛行員會在此買房養(yǎng)老一族準養(yǎng)老一族地緣性客戶養(yǎng)老族子女產品體系類類型多樣四層電梯公公寓共600套，170㎡㎡-250㎡聯(lián)排共230套，222㎡㎡-260㎡獨棟共118套，268㎡㎡-380㎡四合院共7套，424㎡㎡-716㎡銷售情況良良好一期、二期期、三期分分批開盤后后均已售罄罄北京東方太太陽城開盤時間：：一期2003年，二期2004年，三期2007-2009年歷史價格：：2003年3300元/平米，2007年底9000元/平米，2008年下旬8700元/平米人性化、生生態(tài)化的組組團規(guī)劃設設計，體現(xiàn)現(xiàn)項目養(yǎng)老老理念北京東方太太陽城整體規(guī)劃帶狀排布，，景觀資源源最大化：：傍水而建，，周邊為7000畝綠化隔離離帶。組團團呈帶狀平平鋪，保證證了每個組組團與景觀觀最大的接接觸面組團設計，，功能獨立立：由于項目各各期均體量量較大，周周期較長，，采用組團團式設計，，功能景觀觀內部配套套，互不依依賴；老年社區(qū)特特色規(guī)劃組團內引入入大量景觀觀，追求極極致：在整體景觀觀之外，每每個組團內內單獨布置置了大量水水系、綠化化景觀，滿滿足老年人人對居住環(huán)環(huán)境的需要要；多層級交流流空間：組團式布局局，組團內內部設置小小型公共交交流空間，，組團外部部設置相對對較大的活活動場所；；規(guī)劃依據：：目標：開退退休社區(qū)之之先河，立立晚年幸福之標準理念：摒棄棄原來的養(yǎng)養(yǎng)老方式，，老有所學、老有所所養(yǎng)、老有有所樂，老老有所所為為北京京東東方方太太陽陽城城針對對老老年年人人人人性性化化的的規(guī)規(guī)劃劃設設計計無障障礙礙設設計計：：四層層公公寓寓均均設設電電梯梯并并設設無無障障礙礙坡坡道道地面面防防滑滑處處理理，，墻墻壁壁預預埋埋扶扶手手，，陽陽角角抹抹圓圓戶內內緊緊急急呼呼叫叫與與電電子子安安防防系系統(tǒng)統(tǒng)居室室充充分分考考慮慮朝朝向向、、采采光光和和通通風風衛(wèi)生生間間離離臥臥室室不不遠遠并并設設有有防防滑滑扶扶手手插座座、、開開關關都都相相應應地地降降低低高高度度感應應門門鎖鎖替替代代旋旋轉轉式式鑰鑰匙匙采用用明明亮亮的的顏顏色色，，增增強強環(huán)環(huán)境境的的可可識識別別性性戶型設計計各有側側重：老年人渴渴望交流流：有些別墅墅設了雙雙客廳；中國傳統(tǒng)統(tǒng)觀念子子女與父父母同住?。捍髴魬粜投嗯P臥室老人需要要照顧：有些戶型型設計了了保姆間間。環(huán)境設計計方便交交流：大型會所所成為老老年人相相互交流流活動的的主要空空間；園林設計計強調可可交互性性：在園園林區(qū)里里都開辟辟了小型型平臺作作為隨機機性的交交流空間間；

景觀步道加寬以便通行寬電梯入口，方便進入會所針對老年年人打造造多彩的的精神文文化生活活北京東方方太陽城城精彩紛呈呈社區(qū)文文化、休休閑、娛娛樂活動動：舉辦過3屆國際風風箏節(jié)舉行了3次新年音音樂會社區(qū)運動動會、游游園會、、文藝匯匯演、各各種展覽覽、講座座、培訓訓、交流流活動數數不勝數數社區(qū)組織織的俱樂樂部：乒乓球俱俱樂部、、太極拳拳俱樂部部、棋牌牌俱樂部部、釣魚魚俱樂部部；業(yè)主自發(fā)發(fā)的俱樂樂部：音樂沙龍龍、民族族舞俱樂樂部、太太極拳俱俱樂部、、乒乓球球俱樂部部、健身身俱樂部部；每個個老人都都能找到到自己喜喜愛的活活動.摒棄原來的養(yǎng)老方式：老有所學老有所養(yǎng)老有所樂老有所為案例小結結：“超超級配套套+復合的產產品形式式+優(yōu)美的景景觀環(huán)境境”是東東方太陽陽城成功功的關鍵鍵因素北京東方方太陽城城成功關鍵優(yōu)美的景觀環(huán)境完善的養(yǎng)老配套復合的產品形式養(yǎng)老住宅宅應將環(huán)環(huán)境和養(yǎng)養(yǎng)老配套套并重以全項目目為養(yǎng)老老地產之之名，做做純銷售售，打造造全齡社社區(qū)概念念“銷售+持有”模模式——北京太陽陽城區(qū)位：位于京城城北郊昌昌平區(qū)小小湯山鎮(zhèn)鎮(zhèn)，西臨臨立湯路路、北畔畔溫榆河河、東距距首都機機場17公里、南南距亞運運村15公里。規(guī)模：占地面積積42萬m2（623畝），，總建筑筑面積30萬m2，容積積率0.7，綠化率率60％?？偼锻顿Y5億多人民民幣。產品類型型：獨棟別墅墅、聯(lián)體體別墅、、花園洋洋房、四四合院住住宅社區(qū)特色色：中國式的的園林，，2萬平米的的人工聯(lián)聯(lián)體雙湖湖，L型綠化帶帶。根據據老年人人的特點點進行了了無障礙礙設計，，三層以以上的住住宅全部部配有電電梯，24小時溫泉泉水入戶戶區(qū)域環(huán)境境：周邊地區(qū)區(qū)現(xiàn)已成成為北京京市高新新技術產產業(yè)和高高等文化化教育的的重點發(fā)發(fā)展區(qū)，，成為北北京市現(xiàn)現(xiàn)代農業(yè)業(yè)科技示示范園區(qū)區(qū)和綠色色食品的的主要供供應基地地太陽城醫(yī)院購物中心出租老年公寓銷售別墅銷售住宅銷售住宅酒店度假村中醫(yī)院北京太陽陽城北京太陽陽城開發(fā)發(fā)物業(yè)類類型概覽覽北京太太陽城城開發(fā)策策略及及銷售售情況況分析析一、二二期公公寓和和聯(lián)排排別墅墅已售售罄，，目前前正在在銷售售的是是三期期公寓寓（戶戶型面面積60-70平方米米為主主），，銷售售均價價在8100元/㎡左右右，精精裝修修，總總價約約為51萬/套左右右。銷售情情況北京太太陽城城銀齡齡公寓寓——完全租租住式式老年年公寓寓北京太太陽城城銀齡齡公寓寓位于于太陽陽城社社區(qū)內內，是是一處處具有有醫(yī)療療救護護、生生活照照料、、精神神贍養(yǎng)養(yǎng)三大大功能能的租租住式式老年年公寓寓。分分為公公寓A棟和公公寓B棟，總總建筑筑面積積為28700平方米米;A棟擁有有各類類戶型型房間間175間，接接待半半自理理和無無自理理能力力老人人，以以醫(yī)療療護理理為主主，生生活照照料為為輔;B棟擁有有各類類戶型型房間間297間，接接待健健康老老人，，以生生活照照料為為主，，醫(yī)療療護理理為輔輔。北京太太陽城城銀鈴公公寓收收費標標準采采取會員制制（目前前只針針對健健康老老人包包括會員費費+房費+服務費費），會會費從從2萬到30萬不等等，會會費在在老人人退宿宿時返返還，，會費費越高高每月月房租租也就就越低低。主要配配套服服務設設施分分析北京太陽城建筑面積（平米）比例公建醫(yī)院148004.4%國醫(yī)堂18220.5%文化宮36961.1%銀齡公寓287008.4%健身娛樂中心92702.7%購物中心51071.5%水面及碼頭200005.9%主要配套設設施面積指指標北京太陽城城醫(yī)療護理服服務：北京太陽城城醫(yī)院、國國醫(yī)堂文化娛樂設設施：文化宮休閑度假設設施：假日酒店、、溫泉會館館商業(yè)服務設設施:購物中心其他設施：：家政服務中中心（提供供9款33項免費服務務）銷售客群分分析北京太陽城城項目客戶戶地域劃分分，北京客客戶約占90％，外地客客戶約占10%；客戶層次次以離退休休的老干部部為主；自自住養(yǎng)老是是主要購買買目的北京太陽城城案例小結：：北京太陽城城昌平是北京京城市總體體規(guī)劃中重重點發(fā)展的的衛(wèi)星城，，小湯山為為示范鎮(zhèn)開發(fā)商拿出出一定比例例的住宅面面積進行銷銷售，另一一部分則用用來滿足老老年人租用用、度假等等需求，從從而實現(xiàn)可可持續(xù)運營營由財政和民民政部門劃劃撥部分資資金，與房房地產開發(fā)發(fā)和銷售企企業(yè)以及物物業(yè)服務企企業(yè)合作開開發(fā)、銷售售以養(yǎng)老為重重要功能的的商業(yè)住宅宅區(qū)，并提提供全套專專門的老年年物業(yè)服務務“銷售+持有運營””的運作方方式區(qū)位位處處于于城城市市發(fā)發(fā)展展方方向向多方方合合作作開開發(fā)發(fā)完善善的的養(yǎng)養(yǎng)老老配配套套本項項目目雖雖然然打打著著老老年年社社區(qū)區(qū)的的名名義義，，但但主主流流客客戶戶仍仍以以中中青青年年人人為為主主客群群基基礎礎多多元元化化“會會員員制制管管理理””模模式式———上海海親親和和源源區(qū)位位：：親親和和源源會會員員制制社社區(qū)區(qū)位位于于上上海海市市南南匯匯區(qū)區(qū)康康橋橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)。。距距浦浦東東國國際際機機場場12公里里，，虹虹橋橋機機場場22公里里，，離離上上海海市市中中心心人人民民廣廣場場12公里里，，人人稱稱““小小上上海?！薄钡牡闹苤芷制宙?zhèn)鎮(zhèn)3公里里占地地面面積積：：84000平方方米米建筑筑面面積積：：100000平方方米米公寓寓數數量量：：老老年年公公寓寓設設838套，，可可供供1600位左左右右老老人人入入住住土地地性性質質：：公公共共建建筑筑用用地地土地地價價格格：：50萬元元/畝已于于2010年啟啟動動全全國國復復制制計計劃劃具有有養(yǎng)養(yǎng)老老特特色色的的功功能能構構成成與與服服務務設設備備設設施施上海海親親和和源源功能設施數量住宿公寓12幢838套全裝修全配置居室精神生活（老年大學、老年活動中心）多功能綜合樓一幢餐飲配餐中心一所休閑娛樂（品茗、座談、棋牌等活動）休閑茶棧兩處休閑娛樂（運動保?。┯斡境?、健身房、水療館、樓會務活動中心一座會所醫(yī)療護理老年醫(yī)院及護理院300個床位商業(yè)購物小超市、理發(fā)店、洗衣店、鮮花店、老年用品商店等服務務內內容容：：每周周預預約約上上門門一一次次家家政政服服務務每兩兩周周預預約約上上門門收收集集清清洗洗床床單單被被套套一一次次；；物業(yè)業(yè)管管理理費費；；每人人每每年年一一次次全全身身醫(yī)醫(yī)療療體體檢檢；；每人人購購買買一一份份意意外外保保險險；；公寓寓內內所所有有家家具具家家電電的的保保養(yǎng)養(yǎng)維維修修和和更更換換；；社區(qū)區(qū)內內各各類類文文體體設設施施的的使使用用；；管家家部部提提供供的的其其他他類類免免費費服服務務等等上海親和源具有養(yǎng)老特色色的建筑設計計上海親和源項目盈利模式式分析——長、短期租賃賃并舉由開盤時的小小產權銷售向向會員銷售的的轉變，規(guī)避避土地性質帶帶給消費者的的心理抗性長期租賃短期租賃A卡：——銷售概念的長長租性質需一次性支付付一筆89萬元入會費，，可以在親和和源社區(qū)自由由選擇大、中中、小三種戶戶型中的一套套房屋，還可可以作為遺產產留給子女。。不記名卡有效效期與房屋土土地的使用年年限相同，可可轉讓。選擇擇該卡，每年年必須支付2.98萬—6.98萬元不等的會會費（根據房房型不同）B卡：——租賃概念的短短租性質該卡對應大、、中、小三種種戶型，一次次性支付價格格從45萬-88萬元不等，另另外每年需支支付2.98萬元的會費。。不能轉讓有效期至老人人生命終結，，但有一個15年的界限，如如果只住了5年，剩余10年的費用將被被退還給家屬屬，如果居住住期在15年以上，超過過部分免費項目一期于2007年開盤，二期期于2010年1月開盤截止到2011年5月，共售出450張卡項目取地模式式分析新建橋（親和源前身身）上海市南匯區(qū)區(qū)康橋鎮(zhèn)政府府南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)集體資產管管理有限公司司土地出讓工業(yè)用地（50萬/畝）合資公司政府1875萬元入股上海市南匯區(qū)區(qū)康橋鎮(zhèn)政府府新建橋（親和源前身身）出讓殼公司+上?？禈蚬补彩聵I(yè)投資有有限公司立項開發(fā)變更用地性質質工業(yè)用地公共建筑用地地融資抵押貸款用首批建成的的房產獲得7500萬元的銀行抵抵押貸款上海親和源案例小結取地模式親和源項目用用地是工業(yè)用用地，出讓年年限僅為50年，由于項目目性質特殊，，親和源養(yǎng)老老公寓所處地地塊于2006年辦理土地使使用權出讓，，出讓的土地地性質變更為為公共建筑用用地土地性質的轉轉變取決于當當地政府的大大力支持盈利模式租售并舉，其其中以租為主主，但是租期期長，實際為為變相出售運營模式為會會員制加管理理費，會員費費的收入將投投入到下一次次的老年公寓寓開發(fā)，管理理費作為日常常服務運營費費用項目設計亮點點彩色標識風雨連廊無障礙設施寬敞過道上海親和源只租不售模式式——燕達國際健康康城宏觀背景：我國成熟的、、高水平的醫(yī)醫(yī)院大多集中中在大型城市市的市中心，，人流過于集集中，醫(yī)療空空間狹小，環(huán)環(huán)境擁擠不堪堪項目背背景：：在燕郊郊設立立燕達達國際際健康康城是是因為為京東東的幾幾個縣縣市中中，缺缺乏大大型、、高水水平的的醫(yī)院院區(qū)位：：位于北北京衛(wèi)衛(wèi)星城城東燕燕郊，，潮白白河畔畔。地地理位位置優(yōu)優(yōu)越，，距天天安門門30公里，，距首首都國國際機機場25公里規(guī)模：：占地面面積50萬平方方米(不含附附屬用用地)，總建筑筑面積積106萬平方方米，，總投資資約70億元人人民幣幣項目運運營方方式以出租租為主主（土土地性性質為為醫(yī)療療用地地）機場健康城燕達國國際健健康城城醫(yī)院部部燕達金金色年年華健健康養(yǎng)養(yǎng)護中中心醫(yī)學研研究院院醫(yī)護培培訓學學院會議中中心兩大功功能板板塊：：“醫(yī)醫(yī)院＋＋養(yǎng)護護”養(yǎng)護板板塊1、燕達達金色色年華華健康康養(yǎng)護護中心心（12000床）醫(yī)院板板塊1、定位位國內內外高高端客客戶群群的燕燕達國國際醫(yī)醫(yī)院（（3000床，三三甲標標準））2、醫(yī)學學研究究院（（3大研究究主題題）3、醫(yī)護護培訓訓學院院（可可容納納1500名學員員）4、會議議中心心（5星級標標準））“醫(yī)療療產業(yè)業(yè)鏈+養(yǎng)老養(yǎng)養(yǎng)護””依托醫(yī)醫(yī)療產產業(yè)鏈鏈，投投入巨巨資打打造大大型醫(yī)醫(yī)療養(yǎng)養(yǎng)護社社區(qū)燕達國國際健健康城城產學研體系醫(yī)學研究院醫(yī)護培訓學院養(yǎng)護中心會議中心學、研學、研產產“產學學研””體系系2007年2008-6-23

2010年9月1日開業(yè)運營運行時間2010年10月1日開業(yè)運營規(guī)模及投資額總建筑面積約60萬平方米，共設置床位12000張集醫(yī)療、科研、教學于一體的大型綜合性醫(yī)院，在設置50個臨床醫(yī)技科室的規(guī)范下，為方便患者整合成了18個中心擁有一批國內外著名醫(yī)學科學家，設有分子診斷與靶向治療、再生醫(yī)學、血液與腫瘤、老年病、現(xiàn)代中醫(yī)藥五個研究所

可容納1500名醫(yī)生、護士和護理員進行培訓燕達金色年華健康養(yǎng)護中心燕達醫(yī)學研究院燕達國際醫(yī)院燕達國際醫(yī)護培訓學院通過過高高端端配配套套產產品品的的打打造造，，在在市市場場定定位位高高端端燕達達國國際際健健康康城城高端端產產品品配配套套9洞高高爾爾夫夫多功功能能街街區(qū)區(qū)配配套套設設施施高等等級級醫(yī)醫(yī)院院養(yǎng)護護中中心心………高規(guī)規(guī)格格接接待待（（會會議議、、醫(yī)醫(yī)療療論論壇壇等等））第五五屆屆世世界界養(yǎng)養(yǎng)生生大大會會前沿沿生生物物醫(yī)醫(yī)學學高高峰峰論論壇壇召召開開美國國Samaritan醫(yī)療療集集團團和和林林本本頓頓社社區(qū)區(qū)學學院院代代表表團團及及教教育育部部官官員員來來燕燕達達集集團團參參觀觀訪訪問問………客戶戶定定位位：：吸吸引引北北京京、、天天津津等等城城市市和和國國際際的的高高端端、、海海外外人人士士前前來來就就醫(yī)醫(yī)、、養(yǎng)養(yǎng)老老采用用““入入門門費費＋＋月月費費””的的收收費費方方式式：：入入門門費費為為目目前前背背景景養(yǎng)養(yǎng)老老社社區(qū)區(qū)的的最最高高水水平平：：30－100萬，月費費為4200－13000元/月燕達國際際健康城城醫(yī)院醫(yī)學研究究院醫(yī)護培訓訓學院養(yǎng)護中心心會議中心心收益來源源主要收益益國家課題題專項資資金課題成果果獎勵國際資金金投資……學費財政撥款款……房屋租賃賃會員制度度……場館租賃賃……國家課題題專項資資金國際資金金投資……財政撥款款……房屋租賃賃會員制度度……場館租賃賃……學、研學、研產產本項目主主要收益益點來源源于養(yǎng)護護中心的的租賃收收入養(yǎng)護中心心分為家家居式養(yǎng)養(yǎng)護樓（（洋房））以及賓賓館式養(yǎng)養(yǎng)護樓（（板樓））養(yǎng)護中心心收費依依據不同同的護理理級別進進行養(yǎng)護中心心收費標標準在市市場中處處于較高高水平燕達國際際健康城城然而，由由于市場場階段和和定位不不符的問問題經營營狀況較較差燕達國際際健康城城面向全球中高端人群，來訪客較多，但目前入住率不高，長期住的只有幾十個人，以中國人為主，多為短期居住，長期居住較少入住率低的問題主要是：一是項目面向高端人群，收費高，門檻高；二是中國人的思想觀念還沒有轉變過來，對這種形式接受度不高

——燕達國際健康城酒店銷售經理、養(yǎng)護中心前臺2、環(huán)境打造較差，沒有社區(qū)意象1、客戶為有一定經濟實力且有養(yǎng)老需求的中高端老年群體,客戶面較窄3、醫(yī)療用地，只租不售4、與中國傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念形成沖突案例小結結：此種模式式需投入入大量的的資金，，且對醫(yī)醫(yī)療資源源要求高高，可能能面臨較較大的難難度與風風險燕達國際際健康城城2：無法復復制燕達達國際健健康城的的模式，，一是限限于項目目資金量量的限制制，二是是擁有的的醫(yī)療資資源的限限制資金投入入量大燕達國際際健康城城投入近百億億元擁有強勢勢的醫(yī)療療資源1：要成功功打造老老年社區(qū)區(qū)，醫(yī)療療配套是是養(yǎng)老社社區(qū)的首首要條件件，環(huán)境境打造也也將是項項目的重重大投入入之一第三章養(yǎng)老地產產開發(fā)運運營模式式研究盈利模式式研究——從哪里盈盈利（目目標客群群）——怎樣盈利利（盈利利載體））運營模式式研究——核心價值值體系——養(yǎng)老地產產概念下下的軟、、硬件服服務體系系——國內外養(yǎng)養(yǎng)老機構構的資源源整合開發(fā)運營營模式小小結盈利模式式研究——從哪里盈盈利（目目標客群群）項目客戶特征北京太陽城北京本地客群為主，輔以周邊城市外地客戶客戶主流為有一定購買實力及高素質的離退休老干部，兼顧中青年最求產品性價比客戶自住養(yǎng)老為主東方太陽城公寓業(yè)主北京本地人居多，基本都是老客戶帶新客戶；后期開始有一些年輕人來買，集中在附近工作的年輕人燕達國際健康城吸引北京、天津等城市和國際的高端、海外人士前來就醫(yī)、養(yǎng)老上海親和源以地緣性客戶為主，有部分外地人。老人自住為主，兼顧投資客群目標客群群應參考考大規(guī)模模房地產產項目客客群特征征——多元化客群年齡齡多元化化強調全齡齡化社區(qū)區(qū)概念，，在立足足老年客客戶的同同時，廣廣泛擴大大其它年年齡客戶戶群體，，避免排排他性客群來源源多元化化本地客群群兼顧周周邊城市市客群置業(yè)需求求多元化化在考慮以以養(yǎng)老自自住需求求同時，，兼顧剛剛性需求求、改善善置業(yè)及及投資需需求客群檔次次多元化化主流檔次次客群為為主高知、高高干、高高管、海海歸、社社會名流流等高端端需求為為輔目前市場場中的養(yǎng)養(yǎng)老項目目面對客客群較為為多元，，如北京太太陽城、、東方太太陽城不不僅面向向老年群體，更更兼顧中中青年群群體溫都水城城老年公公寓在滿滿足老年年客戶自住需求求的同時時，兼顧顧投資客客群客群范圍圍過窄，，且定位位過于高高端，導導致經營營狀況不不佳銷售部分分客群盈利模式式研究——從哪里盈盈利（目目標客群群）持有部分分客群年齡：全齡化化社區(qū)概念，，立足老年群群體，兼顧中中青年來源：本地客客戶為主，兼兼顧周邊城市市客群購買主要目的的：立足養(yǎng)老老自住需求，，兼顧剛性需需求、改善置置業(yè)及投資需需求客戶特征：養(yǎng)養(yǎng)老一族：離離退休老人，，以自理性健健康老年人為為主養(yǎng)老一族子女女：希望與父父母就近居住住，方便照顧顧父母；準養(yǎng)老一族：：計劃將來退退休生活而養(yǎng)養(yǎng)老置業(yè)的中中年客群；地緣性客戶：：周邊工作人人群自營部分養(yǎng)老老公寓：面向向較為高端的的養(yǎng)老客群，，離退休老干干部，有較高高收入來源，較高知識識水平；中期期、短期使用用整售部分養(yǎng)老老公寓：面向向國際大型養(yǎng)養(yǎng)老機構整體體出售配套公建：面面向客群包括括社區(qū)養(yǎng)老人人群及住戶、、來此進行會會議度假娛樂樂客群盈利模式研究究——怎樣盈利（盈盈利載體）建立綜合性的的項目盈利體體系“住宅銷售+養(yǎng)老地產持有有經營+綜合性商業(yè)租租售運營”“銷售+持有”的盈利模式劣劣勢最少，更適合合開發(fā)企業(yè)應用盈利模式研究究——怎樣盈利（盈盈利載體）以地產銷售作作為主要盈利利載體住宅銷售為主主要利潤來源源點持有物業(yè)20%銷售物業(yè)80%萬科集團養(yǎng)老老地產銷售與與持有比例為為8:2項目盈利方式北京太陽城一定比例的住宅進行銷售，另一部分，即銀領公寓及大體量的集中商業(yè)則用來滿足老年人租用、度假等需求東方太陽城養(yǎng)老地產名義，全部進行銷售燕達國際健康城“只租不售”（土地產權為醫(yī)療用地）上海親和源采取會員制管理模式，出售短期、長期會員制服務出售為主，主主要利潤點來來自住宅產品品銷售目前，市場上上養(yǎng)老地產項項目大都是通通過住宅產品品銷售來獲取取利潤，其它它收益僅占利利潤的較少部部分單純的持有出出租模式，風風險極大，運營狀況不佳佳會籍出售模式式，變相的房房屋銷售，回籠資金以“養(yǎng)老地產產”作為項目目背書打造養(yǎng)老示范范區(qū)——以養(yǎng)老設施、、組團作為體體現(xiàn)項目開發(fā)發(fā)理念的示范范區(qū)例：上海綠地地21城·孝賢坊，以尊尊老社區(qū)（孝孝賢坊）作為為項目養(yǎng)老理理念的示范區(qū)區(qū)盈利模式研究究——怎樣盈利（盈盈利載體）度假社區(qū)尊老社區(qū)（孝孝賢坊）國際社區(qū)商務社區(qū)孝賢坊：孝賢坊老年社區(qū)規(guī)劃劃為獨立主題組團團；產品整體戶型面積偏小小，控制總價，降低客戶購買買門檻精裝產品，標標準為450-500元/平方米整售與“會員員制”銷售并并舉——作為持有型物物業(yè)盈利載體體將養(yǎng)老公寓整整售國際專業(yè)業(yè)養(yǎng)老機構，，以最大限度度快速回籠資資金以會員制形形式銷售，，獲得經營營性養(yǎng)老設設施（如：：老年公寓寓）利潤盈利模式研研究——怎樣盈利（（盈利載體體）以綜合性商商業(yè)租售作作為項目配配套設施及及持續(xù)盈利利載體老年住宅需需要一系列列配套的醫(yī)醫(yī)療、酒店店、購物中中心、康體體娛樂等配配套設施，，后續(xù)配套套經營與物物業(yè)服務方方面的需求求顯著盈利模式研研究——怎樣盈利（（盈利載體體）大型公共建筑群東方太陽城城5萬平米的公公建集群北京太陽城城的養(yǎng)老社社區(qū)配套體體系社區(qū)中心康體中心度假酒店商業(yè)中心酒店公寓運營模式研研究——核心價值體體系一以貫之的的“養(yǎng)老””理念為背背書，打造造項目的復復合價值體體系老年社區(qū)開開發(fā)成功必必須與休閑閑旅游、教教育、產業(yè)業(yè)等多種主主題共同打打造，才能能使項目充充滿活力，，造就不可可復制的符符合核心價價值競爭力力老年社區(qū)價值體系主題鮮明----使“養(yǎng)老”成為社區(qū)開發(fā)的核心支撐力；1主題宣傳----讓消費者接受主題，使得主題成為項目標簽；2主題先行----體現(xiàn)“養(yǎng)老”主題的硬件設施建設先行，感受主題；3主題復合----老年社區(qū)主題宣傳與多主題建設結合，復合型舒適社區(qū)。4老年社區(qū)開開發(fā)融入到到整個大盤盤主題中，否則單純的的老年社區(qū)區(qū)會使消費費者心理抗抗性大，因因此必須走走復合主題題開發(fā)路線線；根據老年人人生活、養(yǎng)養(yǎng)生、娛樂樂、休閑需需求，完善善各種功能能配套，消除區(qū)域陌陌生感；具有震撼力力的鮮明主主題捍衛(wèi)項項目的號召召力，形成成項目與周周邊項目鮮鮮明差異；；體現(xiàn)新一代代的養(yǎng)老社社區(qū)開發(fā)價價值理念運營模式研研究——核心價值體體系持續(xù)就業(yè)自主自理安全有障礙現(xiàn)代養(yǎng)老理念積極樂觀延長社會責任職能延續(xù)獨立行為能力延緩身體機能衰退自主健康老有所為老有所樂老有所盼現(xiàn)代養(yǎng)老設區(qū)建設理念不僅老有所居，老有所養(yǎng)，還要老有所為，老有所樂。根據老年人人需求打造造的功能服服務體系和和設施模型型運營模式研研究——養(yǎng)老概念下下的軟硬件件服務體系系需求設施功能居住功能醫(yī)療護理功功能生活休閑功功能文化溝通功功能志愿者服務務計劃，滿滿足自我價價值的實現(xiàn)現(xiàn)，帶來年年輕感覺完整的、可可應對緊急急情況醫(yī)療療服務系統(tǒng)統(tǒng)多元化、現(xiàn)現(xiàn)代的住宅宅，關注人人性化的細細節(jié)精神與價值值訴求豐富的、滿滿足不同需需求的運動動娛樂配套套方便學習交交流的、跟跟上時代節(jié)節(jié)奏的環(huán)境境和設施方便和安全全健康和獨立立運動和娛樂樂學習和交流流年輕和自我我價值運營模式研研究——硬件服務體體系基于老年住住宅的專用用化，完善善針對老年年社區(qū)配套套服務設施施由于老年住住宅具有老老年人的專專用性，因因此在設計計上有別于于一般的住住宅產品，，主要體現(xiàn)現(xiàn)在各個細細部針對老老年人特征征的專用設設計上，如如健康服務體體系、日常常服務體系系、文化教教育服務體體系、增值值服務體系系等；而所有的專專用設計均均是建立在在對老年人人生理特征征、心理特特征、行為為特征的細細膩研究的的基礎之上上，以實現(xiàn)現(xiàn)的住宅產產品的人性性化、科學學化、細致致化、方便便化，為居居住老人提提供最體貼貼的呵護。。合理安排節(jié)節(jié)奏，使配配套設施開開發(fā)與住宅宅開發(fā)銷售售的節(jié)點相相配合配套設施的的合理投入入及產品形形式和開發(fā)發(fā)規(guī)?？刂浦坪侠砜刂浦?，可使項項目價值穩(wěn)穩(wěn)定提升并并維持項目目的持續(xù)性性經營。時間價值中低密度住宅宅開發(fā)中低密度住宅開發(fā)中高密度住宅、公寓開發(fā)中高密度住宅持續(xù)開發(fā)便利店、體檢、保健等基本生活配套設施投入部分醫(yī)療保健設施投入，如針對老年病的專科醫(yī)院、康復保健療養(yǎng)院高級產業(yè)鏈條配套、高端養(yǎng)老、休閑設施投入：老年大學、國際學校、幼兒園等大量宜老娛樂休閑設施投入：會所、俱樂部、室內外活動場所及設備運營模式研研究——硬件服務體體系物業(yè)管理模模式的創(chuàng)新新針對老年人人需求提供供不同等級級的菜單式式物業(yè)服務務，并面向向高端客群群提供更為為細致的個個人訂制化化服