重慶寫字樓市場調(diào)查報告

精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)專心---專注---專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)第一章、重慶商務(wù)市場現(xiàn)狀分析本章導(dǎo)讀：本章通過對重慶市內(nèi)主要商務(wù)板塊的寫字樓項(xiàng)目內(nèi)入駐企業(yè)的研究，對目前重慶主城區(qū)內(nèi)，商務(wù)市場的發(fā)展格局進(jìn)行分析，明確各個主要商務(wù)板塊內(nèi)的產(chǎn)業(yè)聚集程度以及產(chǎn)業(yè)聚集類型。從現(xiàn)有市場的特征的層面上，分析各個企業(yè)對商務(wù)辦公空間的要求。本章結(jié)論提?。河逯械貐^(qū)作為重慶最大的商業(yè)中心,商業(yè)繁華，具有較好的區(qū)位優(yōu)勢，以甲級寫字樓為主。項(xiàng)目所處區(qū)域的商務(wù)市場以產(chǎn)品類型以乙級寫字樓為主。重慶市商務(wù)市場的甲級寫字樓除北部新區(qū)以外，租金在50元/㎡/月以上，入住率在65%以上。各寫字樓內(nèi)入駐企業(yè)的辦公需求面積區(qū)間，公寓以100㎡以下為主，北部新區(qū)的甲級寫字樓以200㎡以上為主，500㎡以上的占了52%；渝中區(qū)甲級寫字樓200㎡以下與200㎡以上的各占一半。各區(qū)域的產(chǎn)業(yè)聚集情況寫字樓排行前五名的行業(yè)渝中區(qū)1：房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)類

2：銀行/保險/證券/金融類

3：餐娛/生活服務(wù)類石橋鋪-楊家坪片區(qū)1：電子信息類

2：機(jī)電/家私產(chǎn)品類

3：生物/醫(yī)藥/環(huán)保/科技類加州-新牌坊片區(qū)1：房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)類

2：商貿(mào)運(yùn)輸類

3：旅游/教育/培訓(xùn)類觀音橋商圈1：房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)類

2：餐娛/生活服務(wù)類

3：商貿(mào)運(yùn)輸類北部新區(qū)1：電子信息類

2：房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)類

3：生物/醫(yī)藥/環(huán)保/科技類一、分區(qū)域分析在寫字樓的調(diào)研過程中，便于行業(yè)的統(tǒng)計(jì)把以下行業(yè)進(jìn)行11大類的歸類分析A類：專業(yè)事務(wù)所類（會計(jì)/審計(jì)/測量/評估/公證/律師等）B類：旅游/教育/培訓(xùn)類（旅行社、電腦培訓(xùn)、商務(wù)培訓(xùn)、出國咨詢、報社、雜志社等）C類：政府機(jī)關(guān)D類：銀行/保險/證券/金融類E類：餐娛/生活服務(wù)類（票務(wù)中心、各式中西餐飲、食品、娛樂業(yè)、美容健身、婚紗攝影等）F類：電子信息類（電子產(chǎn)品/元件、電腦IT、軟件等的開發(fā)及經(jīng)營）G類：機(jī)電/家私產(chǎn)品類（普通電器、機(jī)械/電力設(shè)備、家私等的制造及經(jīng)營）H類：房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)類（開發(fā)/建筑/建材/裝飾裝修/中介代理/設(shè)計(jì)等）I類：商貿(mào)運(yùn)輸類（商業(yè)代理、貿(mào)易、運(yùn)輸?shù)龋㎎類：生物/醫(yī)藥/環(huán)保/科技類K類：廣告/展覽/策劃/禮儀/慶典類1.1解放碑1.1.1區(qū)域概述重慶特殊的地理環(huán)境造就了以各個商圈為中心的寫字樓分布格局。目前，重慶市區(qū)主要形成了以下商圈：解放碑、兩路口、上清寺、大坪、沙坪壩、楊家坪、石橋鋪、陳家坪、南坪、觀音橋、紅旗河溝、新牌坊。1.1.2商務(wù)市場分布1.1.3商務(wù)市場分析1.1.3.1渝中區(qū)商務(wù)市場整體分析⑴商務(wù)市場類型比渝中地區(qū)作為重慶最大的商業(yè)中心及市內(nèi)唯一的甲級寫字樓聚集地區(qū)，不僅是提升企業(yè)形象的代表，周邊的配套設(shè)施齊備，交通發(fā)達(dá)，商業(yè)繁華，具有較好的區(qū)位優(yōu)勢。⑵商務(wù)市場租金與入駐率渝中區(qū)甲級寫字樓的主流價格在75元/㎡，出租率達(dá)到70%，而乙級寫字樓的租金低至38元/㎡，出租率僅為40%。甲級寫字樓的租金在高于乙級寫字樓租金2倍的同時，出租率仍然較高說明在同區(qū)域的相等條件下，甲級寫字樓更具備高科技、高智能化的硬件設(shè)施配備，同時建立了優(yōu)質(zhì)、高效、規(guī)范的管理、運(yùn)轉(zhuǎn)、服務(wù)機(jī)制，為入駐企業(yè)創(chuàng)造了良好的軟環(huán)境，從而引起多數(shù)高端企業(yè)關(guān)注和興趣，從而形成了價格越高出租率越好的態(tài)勢。⑶商務(wù)市場入駐企業(yè)行業(yè)排名寫字樓排行前五名的行業(yè)甲級1：房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)類2：銀行/保險/證券/金融類3：餐娛/生活服務(wù)類4：機(jī)電/家私產(chǎn)品類5：商貿(mào)運(yùn)輸類乙級1：房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)類2：銀行/保險/證券/金融類3：餐娛/生活服務(wù)類4：商貿(mào)運(yùn)輸類5：廣告/展覽/策劃/禮儀/慶典類渝中區(qū)甲級和乙級寫字樓入住企業(yè)前三位分別是房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)類、其次為銀行/保險/證券/金融類和餐娛/生活服務(wù)類。由于該區(qū)服務(wù)長江上游的總部基地，以金融業(yè)、商務(wù)、商貿(mào)為核心的現(xiàn)代服務(wù)的聚集地。所以吸引了大量的金融、保險、證券、商貿(mào)、地產(chǎn)、中介咨詢等服務(wù)業(yè)入駐。1.1.3.2甲級寫字樓概述⑴甲級寫字樓行業(yè)分布從入駐企業(yè)分析，甲級寫字樓以外資企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)為主集中在解放碑，其中大都會商廈入駐的外資企業(yè)最多。⑵甲級寫字樓企業(yè)面積區(qū)間渝中甲級寫字樓企業(yè)辦公200-500㎡占總面積的36%，其次100-200㎡占總供應(yīng)面積的32%，500㎡以上和40-100㎡分別各占總面積的16%。由于該區(qū)位是商業(yè)文化中心，交通和配套相對成熟，且大量的甲級寫字樓聚集于此，入住公司多以各類服務(wù)、咨詢、外資、商貿(mào)、地產(chǎn)、金融公司為主，以上企業(yè)注重公司形象，企業(yè)規(guī)模較大并且希望能在商業(yè)氛圍中為公司帶來各種商機(jī)，所以面積在200-500㎡的辦公空間即可滿足這部分企業(yè)的辦公需求，且需求較旺盛。⑶甲級寫字樓購買和租賃情況渝中租賃寫字樓占整個市場的68%，購買占整個市場的32%。其比例約為2.12：1。在購買的企業(yè)中，大多以金融、地產(chǎn)、各類服務(wù)行業(yè)為主，高端企業(yè)資金雄厚，發(fā)展實(shí)力較強(qiáng)，消費(fèi)能力較高所以選擇以購買的形式作為企業(yè)長線發(fā)展投資。其他大多數(shù)的企業(yè)仍然選擇以租賃的方式辦公，不管是在形式或是資金上租賃市場都較靈活。⑷甲級寫字樓購買企業(yè)行業(yè)分布渝中甲級寫字樓購買企業(yè)的行業(yè)排名前三位的分別是銀行/保險/證券/金融類、餐娛/生活服務(wù)類、房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)類，各占購買企業(yè)行業(yè)的22%、15%和13%。⑸甲級寫字樓租賃企業(yè)行業(yè)分布渝中甲級寫字樓租賃企業(yè)的行業(yè)排名前三位的分別是房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)類、機(jī)電/家私產(chǎn)品類、餐娛/生活服務(wù)類各占租賃企業(yè)行業(yè)的15%、15%和13%。⑹甲級寫字樓租金和入駐率渝中甲級寫字樓租金在70-95元/㎡占整個租金比例的42%，入駐率達(dá)到85%，據(jù)有代表性的為紐約紐約、世貿(mào)、萬豪等。租金55-70元/㎡占總比例的30%，入駐率分別為65%。代表性為國貿(mào)、國商等。租金40-55元/㎡占整個租金比例15%，入駐率為55%，代表性為地產(chǎn)大廈、希爾頓等。租金110-125元/㎡只占整個租金比例的12.5%，但是入駐率確達(dá)到95%，目前租金最高的出現(xiàn)在大都會商廈，現(xiàn)時重慶市高檔的甲級寫字樓之一，由現(xiàn)代綜合性購物商場、高智能甲級寫字樓大都會商廈、國際五星級酒店海逸酒店三部分組成，為重慶市標(biāo)志性建筑之一，高居甲級寫字樓租金的榜首。1.1.3.3乙級寫字樓概述⑴乙級寫字樓行業(yè)分布渝中乙級寫字樓企業(yè)的行業(yè)排名前三位的分別是房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)類、銀行/保險/證券/金融類、餐娛/生活服務(wù)類各占乙級寫字樓企業(yè)行業(yè)的17%、15%和14%。地產(chǎn)類、金融類和各種服務(wù)類仍然是占據(jù)著乙級寫字樓行業(yè)分布的重要企業(yè)。⑵乙級寫字樓企業(yè)面積區(qū)間渝中乙級寫字樓企業(yè)辦公100-200㎡占總面積的40%，其次40-100㎡占總供應(yīng)面積的25%，而0-40㎡占總面積的5%。選擇乙級寫字樓的企業(yè)大多屬于成長型企業(yè)，規(guī)模較小，對寫字樓的物業(yè)管理和硬件配套設(shè)施要求并不高，所以面積在100-200㎡的辦公空間也可滿足這部分企業(yè)的辦公需求。而乙級寫字樓遠(yuǎn)離繁華的商圈，租金低，辦公空間增加，舒適度更強(qiáng)所以選擇500㎡以上的面積需求多為金融企業(yè)和投資服務(wù)公司所占據(jù)，占整個企業(yè)面積比例的20%，需求較旺盛。⑶乙級寫字樓購買和租賃情況渝中乙級寫字樓租賃占整個市場的71%，購買占整個市場的29%。購買企業(yè)中仍然以金融、地產(chǎn)、投資行業(yè)為主。而乙級寫字樓的大多企業(yè)發(fā)展規(guī)模較小，更多的資金是投資于公司發(fā)展其它有收益的項(xiàng)目，租賃對于小型的成長型企業(yè)優(yōu)勢更明顯。⑷乙級寫字樓購買企業(yè)行業(yè)分布渝中乙級寫字樓購買企業(yè)的行業(yè)排名前三位的分別是政府機(jī)關(guān)、銀行/保險/證券/金融類、廣告/展覽/策劃/禮儀/慶典類，各占購買企業(yè)行業(yè)的50%、25%和25%。其他行業(yè)均無任何購買。⑸乙級寫字樓租賃企業(yè)行業(yè)分布渝中乙級寫字樓租賃企業(yè)的行業(yè)排名前三位的分別是商貿(mào)運(yùn)輸類、廣告/展覽/策劃/禮儀/慶典類、房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)類。各占租賃企業(yè)行業(yè)的24%、23%和18%。以貿(mào)易為主的公司、服務(wù)類行業(yè)和地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)仍然以租賃的方式，選擇辦公場所。⑹乙級寫字樓租金和入駐率渝中乙級寫字樓租金在0-40元/㎡占整個租金比例的65%，入駐率達(dá)到70%，據(jù)有代表樓盤為得意大廈等。租金40-55元/㎡占總比例的25%，入駐率分別為65%。代表樓盤為歐鵬大廈等。租金55-70元/㎡占整個租金比例10%，入駐率為45%，代表樓盤為投資大廈等。1.1.4小結(jié)解放碑作為重慶市所規(guī)劃的中央商務(wù)區(qū)，也是重慶市的金融中心、商貿(mào)中心、信息中心和文化中心。主城區(qū)90%以上的甲級寫字樓項(xiàng)目均集中在此，是眾多企業(yè)辦公的首選之地，該地段已成為外國領(lǐng)事館、境外聯(lián)絡(luò)機(jī)構(gòu)和外資企業(yè)入渝的首選之地。該地區(qū)還集中了許多家國內(nèi)、國外銀行、保險公司、證券公司等金融機(jī)構(gòu)。甲級寫字樓的主流租金大致在70-80元/㎡，出租率達(dá)到85%，乙級寫字樓的主流租金大致在0-40元/㎡，出租率也達(dá)到70%。1.2．楊家坪--石橋鋪1.2.1區(qū)域概述石橋鋪被稱為重慶“中關(guān)村”，以服務(wù)數(shù)碼、電子產(chǎn)品為核心的大型主題式商業(yè)地產(chǎn)。石橋鋪一直在重慶的IT市場中占有絕對重要的位置，逐漸形成了石橋鋪這一重慶IT交易的核心地位。1.2.2商務(wù)市場分布1.2.3商務(wù)市場分析1.2.3.1石橋鋪-楊家坪商務(wù)市場整體分析⑴商務(wù)市場類型石橋鋪-楊家坪片區(qū)乙級寫字樓、甲級寫字樓和公寓占整個市場的比例分別是42%、29%和29%。⑵商務(wù)市場租金與入駐率石橋鋪-楊家坪片區(qū)甲級寫字樓的主流租金承受能力50元/㎡，出租率達(dá)到65%，而乙級寫字樓的租金38元/㎡，出租率70%。公寓的租金30元/㎡，出租率55%。⑶商務(wù)市場入駐企業(yè)行業(yè)排名寫字樓排行前五名的行業(yè)甲級1：電子信息類2：機(jī)電/家私產(chǎn)品類3：生物/醫(yī)藥/環(huán)保/科技類4：房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)類5：銀行/保險/證券/金融類乙級1：電子信息類2：生物/醫(yī)藥/環(huán)保/科技類3：機(jī)電/家私產(chǎn)品類4：商貿(mào)運(yùn)輸類5：銀行/保險/證券/金融類公寓1：電子信息類2：機(jī)電/家私產(chǎn)品類3：餐娛/生活服務(wù)類4：生物/醫(yī)藥/環(huán)保/科技類5：商貿(mào)運(yùn)輸類石橋鋪-楊家坪片區(qū)甲級、乙級寫字樓和公寓入住企業(yè)前三位分別是電子信息類、其次機(jī)電/家私產(chǎn)品類和生物/醫(yī)藥/環(huán)保/科技類。該區(qū)以服務(wù)數(shù)碼、電子產(chǎn)品為核心的大型主題式商業(yè)地產(chǎn)。1.2.3.2甲級寫字樓概述⑴甲級寫字樓行業(yè)分布石橋鋪-楊家坪片區(qū)甲級寫字樓以電子信息類、機(jī)電/家私產(chǎn)品類為主。⑵甲級寫字樓企業(yè)面積區(qū)間石橋鋪-楊家坪片區(qū)甲級寫字樓企業(yè)辦公100-200㎡占總面積的74%，其次200-500㎡占總供應(yīng)面積的15%，40-100㎡占總面積的11%。該區(qū)域目前缺少檔次較高的寫字樓項(xiàng)目，入駐企業(yè)多以高新科技產(chǎn)業(yè)和電子科技產(chǎn)業(yè)的企業(yè)為主，所以甲級寫字樓的面積以小戶型面積為主流。⑶甲級寫字樓購買和租賃情況石橋鋪-楊家坪片區(qū)寫字樓租賃占整個市場的67%，購買占整個市場的33%。在購買的企業(yè)中，主流客戶仍以大型的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)公司和電子科技產(chǎn)業(yè)的企業(yè)為主。租賃企業(yè)也以電子科技為主，其他小型的企業(yè)為輔，電子科技相關(guān)行業(yè)聚集較多。⑷甲級寫字樓購買企業(yè)行業(yè)分布石橋鋪-楊家坪片區(qū)甲級寫字樓購買企業(yè)的行業(yè)排名前位的分別是電子信息類、機(jī)電/家私產(chǎn)品類。⑸甲級寫字樓租賃企業(yè)行業(yè)分布石橋鋪-楊家坪片區(qū)甲級寫字樓購買企業(yè)的行業(yè)排名前位的分別是機(jī)電/家私產(chǎn)品類、房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)類。⑹甲級寫字樓租金和入駐率石橋鋪-楊家坪片區(qū)甲級寫字樓租金在40-50元/㎡占整個租金比例的68%，入駐率達(dá)到65%，據(jù)有代表樓盤的為龍湖西街等，租金55-70元/㎡占總比例的32%，入住率分別為55%。代表性為大西洋國際等。1.2.3.3乙級寫字樓概述⑴乙級寫字樓行業(yè)分布石橋鋪-楊家坪片區(qū)乙級寫字樓以電子信息類、生物/醫(yī)藥/環(huán)保/科技類、機(jī)電/家私產(chǎn)品類為主，分別占整個行業(yè)比例40%、27%、9%。⑵乙級寫字樓企業(yè)面積區(qū)間石橋鋪-楊家坪片區(qū)乙級寫字樓企業(yè)辦公100-200㎡占總面積的55%，其次200-500㎡占總供應(yīng)面積的25%，500㎡以上和40-100㎡各占總面積的10%。100-200㎡主力戶型區(qū)間以商貿(mào)和科技公司為主力企業(yè)。200-500㎡主力戶型區(qū)間以地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)和大型科技公司為主力企業(yè)。⑶乙級寫字樓購買和租賃情況石橋鋪-楊家坪片區(qū)乙級寫字樓租賃占整個市場的82%，購買占整個市場的18%。⑷乙級寫字樓購買企業(yè)行業(yè)分布石橋鋪-楊家坪片區(qū)乙級寫字樓購買企業(yè)以電子信息類、生物/醫(yī)藥/環(huán)保/科技類和銀行/保險/證券/金融類為主，均占整個行業(yè)的16%。⑸乙級寫字樓租賃企業(yè)行業(yè)分布石橋鋪-楊家坪片區(qū)乙級寫字樓租賃企業(yè)的行業(yè)分別以電子信息、科技生物、機(jī)電、生活服務(wù)類和部分金融行業(yè)為主打。其中部分金融、證券行業(yè)和通信技術(shù)產(chǎn)業(yè)部分駐重慶外辦，企業(yè)常駐時間較長，長遠(yuǎn)考慮，購買的潛力比租賃優(yōu)勢更加明顯。租賃以小型科技公司和電子通訊為主，企業(yè)規(guī)模小，流通性大，且資金鏈不充足所以大多數(shù)小型企業(yè)仍以租賃為市場。⑹乙級寫字樓租金和入駐率石橋鋪-楊家坪片區(qū)乙級寫字樓租金在0-40元/㎡占整個租金比例的76%，入駐率65%，代表樓盤為泰興科技大廈。租金40-50元/㎡占總比例的24%，入住率為60%。代表樓盤為渝高大廈等。1.2.3.4公寓概述⑴公寓行業(yè)分布石橋鋪-楊家坪片區(qū)甲級寫字樓以電子信息類、機(jī)電/家私產(chǎn)品類、餐娛/生活服務(wù)類為主。⑵公寓企業(yè)面積區(qū)間石橋鋪-楊家坪片區(qū)公寓辦公40㎡以下占總面積的62%，其次40-100㎡占總供應(yīng)面積的38%。公寓一般位置靠近商業(yè)中心，且價格便宜，是小型辦公和投資自用首選的物業(yè)。⑶公寓購買和租賃情況石橋鋪-楊家坪片區(qū)公寓以租售為主，購買與租賃的比例各占35%和65%。⑷公寓購買企業(yè)行業(yè)分布石橋鋪-楊家坪片區(qū)購買企業(yè)的行業(yè)分布中以機(jī)電/家私、電子信息和房地產(chǎn)為主。購買客戶以周邊附近的機(jī)電市場和建材市場的建材商為主要客戶。⑸公寓租賃企業(yè)行業(yè)分布石橋鋪-楊家坪片區(qū)租賃企業(yè)的行業(yè)分別以電子信息、科技生物、機(jī)電、為主打。⑹公寓租金和入駐率石橋鋪-楊家坪片區(qū)公寓租金在20-30元/㎡占整個租金比例的70%，入住率60%，代表樓盤為一城國際精英。租金30-50元/㎡占總比例的30%，入住率為40%。代表樓盤為龍湖西街等。1.2.4小結(jié)眾所周知石橋鋪是IT業(yè)的聚集，周邊寫字樓大多以乙級寫字樓為主打，甲級寫字樓稀缺，行業(yè)分布多以電子信息、通訊技術(shù)、機(jī)電、科技等為主。寫字間戶型面積需求以100-200㎡為主，寫字間租金主流價格在40-45元/㎡，公寓的戶型面積需求0-50㎡之間，主流租金價格在20-30元/㎡。1.3．加州-新牌坊片區(qū)1.3.1區(qū)域概述加州-新牌坊片區(qū)寫字樓的入駐企業(yè)以房地產(chǎn)企業(yè)和商貿(mào)運(yùn)輸類為主，隨著近幾年的“城市北移”，商貿(mào)運(yùn)輸中心和經(jīng)濟(jì)副中心建設(shè)逐漸往該片區(qū)靠攏，有關(guān)政府機(jī)關(guān)和相關(guān)企業(yè)的大量的遷移帶動了區(qū)域的發(fā)展。目前該片區(qū)無任何甲級寫字樓，大多聚集在江北觀音橋商圈附近。1.3.2商務(wù)市場分布加州片區(qū)新牌坊片區(qū)1.3.3商務(wù)市場分析1.3.3.1加州-新牌坊片區(qū)商務(wù)市場整體分析⑴商務(wù)市場檔次目前加州-新牌坊片區(qū)無任何甲級寫字樓。⑵商務(wù)市場租金與入駐率乙級寫字樓主力租金約在45元/㎡，整體入住率為65-70%。⑶商務(wù)市場企業(yè)行業(yè)排名寫字樓排行前五名的行業(yè)乙級1：房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)類2：商貿(mào)運(yùn)輸類3：旅游/教育/培訓(xùn)類4：政府機(jī)關(guān)5：機(jī)電/家私產(chǎn)品類1.3.3.2乙級寫字樓概述⑴乙級寫字樓行業(yè)分布加州-新牌坊片區(qū)寫字樓的入駐企業(yè)以房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)類、商貿(mào)運(yùn)輸類、旅游/教育/培訓(xùn)類，由于該片區(qū)是重慶重要的商貿(mào)區(qū)和物質(zhì)集散地，所以商貿(mào)運(yùn)輸類占總行業(yè)比例的20%。⑵乙級寫字樓企業(yè)面積區(qū)間加州-新牌坊片區(qū)乙級寫字樓企業(yè)辦公100-200㎡占總面積的57%，其次200-500㎡占總供應(yīng)面積的32%，而500㎡以上占總面積的10%。100-200㎡主力戶型區(qū)間仍以成長型企業(yè)為主要考慮的對象，一般如運(yùn)輸貿(mào)易公司為主的小型企業(yè)承擔(dān)。200-500㎡主力戶型區(qū)間以地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)和政府機(jī)關(guān)等所承擔(dān)，由于遠(yuǎn)離商圈，周邊的配套和其他的設(shè)施未完全完善，租金價格相對較低，所以大面積的辦公空間可滿足這部分資金雄厚的企業(yè)。⑶乙級寫字樓購買和租賃情況加州-新牌坊片區(qū)租賃寫字樓占整個市場的62%，購買占整個市場的38%。該區(qū)寫字樓主要購買的企業(yè)多為規(guī)模小的創(chuàng)業(yè)型企業(yè)，且大多數(shù)購買的為小戶型寫字樓。而該片區(qū)寫字樓遠(yuǎn)離商圈，價格較低，性價比較高，一些成長型企業(yè)看好寫字樓市場的升值潛力和性價比優(yōu)勢，投資兼自用成為不少中小企業(yè)購買小戶型寫字樓的重要原因。⑷乙級寫字樓購買企業(yè)行業(yè)分布加州-新牌坊片區(qū)乙級寫字樓購買企業(yè)的行業(yè)排名前三位的分別是生物/醫(yī)藥/環(huán)保/科技類、房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)類、政府機(jī)關(guān)類，分別各占的比例為66%、16%、12%。企業(yè)購買一次性投資較大，可成為了公司的固定資產(chǎn)，物業(yè)升值潛力巨大，投資自用兩不誤，成長型為主的小公司成為企業(yè)的主要購買力。⑸乙級寫字樓租賃企業(yè)行業(yè)分布加州-新牌坊片區(qū)乙級寫字樓租賃企業(yè)的行業(yè)排名前三位的分別是房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)類（開發(fā)/建筑/建材/裝飾裝修/中介代理/設(shè)計(jì)等）、商貿(mào)運(yùn)輸類（商業(yè)代理、貿(mào)易、運(yùn)輸?shù)龋?、旅?教育/培訓(xùn)類（旅行社、電腦培訓(xùn)、商務(wù)培訓(xùn)、出國咨詢、報社、雜志社等）。⑹乙級寫字樓租金和入駐率加州-新牌坊片區(qū)乙級寫字樓租金在40-55元/㎡占整個租金比例的51%，入駐率65%，租金出現(xiàn)相對較高的寫字樓靠近加州片區(qū)附近，代表樓盤為總商會大廈。租金0-40元/㎡占總比例的47%，入駐率為70%。代表樓盤為理想大廈、科技大廈等。租金55-70元/㎡占整個租金比例2%，入駐率為50%，代表樓盤為財(cái)信弗瑞登等。1.3.3.3酒店概述1.3.3.3.1、加州-新牌坊片區(qū)酒店現(xiàn)狀

放眼整個渝北區(qū)域，五星級酒店與國際甲級寫字樓相對短缺。作為重慶發(fā)展的核心區(qū)域，渝北區(qū)近年來的人氣提速，政府機(jī)關(guān)、城市人口、商業(yè)乃至文化產(chǎn)業(yè)的北移，讓這一區(qū)域的人氣與日俱增。加州-新牌坊片區(qū)以商務(wù)經(jīng)濟(jì)型酒店為主，四星級酒店3個，三星級酒店1個。⑴地理位置選擇加州-新牌坊片區(qū)星級賓館以及商務(wù)經(jīng)濟(jì)型酒店主要集中于紅錦大道沿線，靠近觀音橋商圈以及重慶四大餐飲名街——加州美食街，這樣的地理位置可以彌補(bǔ)經(jīng)濟(jì)性酒店自身配套不齊全、一般沒有完善的餐飲服務(wù)的缺陷，還保證了充足的客源流動，保證了資金收益。四星級的重慶創(chuàng)世紀(jì)賓館，位于自身配套欠缺的新牌坊，其標(biāo)間以及單間價格僅僅相當(dāng)于紅錦大道附近的商務(wù)經(jīng)濟(jì)性酒店。⑵房間比例加州-新牌坊片區(qū)的酒店主要以標(biāo)間為主，單人間為輔，再配部分的套房，比例為5：3：2，四星級酒店中包含少量的豪華套房。⑶價格標(biāo)準(zhǔn)一般商務(wù)經(jīng)濟(jì)型酒店的價格在158—298元之間。三星級酒店標(biāo)間以及單間的價格在218—318元之間，豪華套房的價格為780元。四星級酒店標(biāo)間以及單間的價格在348-448元之間，豪華套房的價格為1200元左右。⑷住店客人特征及消費(fèi)習(xí)慣分析過夜數(shù)據(jù)調(diào)查，商務(wù)經(jīng)濟(jì)型酒店住店客人平均過夜數(shù)為1—2夜；超過80%以上的客人沒有在酒店消費(fèi)的習(xí)慣。住客類別主要是商務(wù)客商，占75%。其他人員居住占25%。由于主力客源是商務(wù)客商，決大部分酒店都有固定客源。客房面積分析房型單間標(biāo)間套間豪華套間四星酒店28㎡30㎡35㎡70㎡三星酒店20㎡20㎡30㎡50-60㎡經(jīng)濟(jì)性酒店20㎡30㎡--客房設(shè)施四星級酒店：寬帶上網(wǎng)接駁口、電話、衛(wèi)星電視機(jī)、冰箱，個別酒店還包括電腦。三星級酒店：寬帶高速上網(wǎng)、中央空調(diào)、衛(wèi)星電視、智能門鎖、小型冰柜。經(jīng)濟(jì)型酒店：電視、空調(diào)、電話、互連網(wǎng)接入口。加州-新牌坊片區(qū)小型的經(jīng)濟(jì)性酒店占有較大比例，呈現(xiàn)的特點(diǎn)：1、房屋結(jié)構(gòu)緊湊2、房屋裝修簡潔明快3、家具主要是定制，以18平米為例，裝修費(fèi)用在7千元左右（包括地毯和墻紙）4、面積18—30平米之間5、周邊生活、交通、購物、娛樂配套齊全，房間的租賃價格較為便宜158—298元之間）1.3.3.3.2、典型酒店分析⑴五洲大酒店（四星）共199間商務(wù)標(biāo)間行政單人間豪華大床間商務(wù)套間豪華套房面積（㎡）2833353570價格（元）（含雙早）4084284487001168房屋比例45%20%20%10%5%電梯配置4部（上海三菱）客戶群多以商務(wù)型客戶為主，如：企業(yè)的管理人士、部分投資業(yè)主樓層分布1樓：大廳2樓：宴會廳、中餐包房3樓：中餐廳4樓：會議中心5樓：茶逸軒6樓：商務(wù)包房7-24樓：客房部入住率70%客房設(shè)施1：1-2個寬帶高速上網(wǎng)接駁口2：1-4部電話機(jī)、1-2臺電腦、傳真機(jī)、29寸的康佳專用電視機(jī)、3：冰箱、電熱水壺、電吹風(fēng)、其他配套1：室內(nèi)外約300個停車位2：健身中心、棋牌室、游泳池、網(wǎng)球場、桑拿、平面圖酒店入口處酒店大廳（約3000㎡，挑高18米）⑵和府飯店（四星）共285間商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)間單人間豪華套房鉆石套房面積（㎡）25273575價格（元）（含雙早）3483986581188房屋比例45%35%19%1%電梯配置3部（上海三菱）客戶群多以商務(wù)型和休閑型客戶為主樓層分布1樓：大廳2樓：健身室、臺球室3樓：辦公區(qū)、空中吧4樓：茶樓、棋牌室5樓：八湯浴桑拿6樓：中餐廳、西餐廳、夜總會7-25樓：客房部入住率65%客房設(shè)施1：寬帶高速上網(wǎng)接駁口2：保險箱、電話機(jī)3：兒童照看服務(wù)和殘疾人設(shè)施其他配套1：休閑茶樓、桑拿、棋牌、健身、臺球2：健身中心、棋牌室、游泳池、網(wǎng)球場、桑拿、總平面酒店入口處酒店大廳⑶重慶創(chuàng)世紀(jì)賓館(四星)共124間重慶市渝北區(qū)新牌坊一路1號房型普通標(biāo)準(zhǔn)間普通單人間豪華標(biāo)間豪華單人間豪華套房價格（元）288308328338800面積（㎡）30㎡30㎡30㎡30㎡60㎡客戶群多以商務(wù)型和休閑型客戶為主入住率65%客房設(shè)施1、全部高標(biāo)準(zhǔn)配置衛(wèi)星電視2、免費(fèi)高速寬帶3、DDD、DID、CDN等設(shè)施。其他配套1、金手指沐足桑拿休閑中心、戶外健身中心、茶皇軒、馨怡茶吧、世紀(jì)金花夜總會、大堂吧、商務(wù)中心、精品屋等配套設(shè)施2、會議設(shè)施：會議廳、多功能廳，賓館建有各類會議室、廳11個，3、餐飲設(shè)施：中餐廳、西餐廳、大堂吧⑷渝通賓館（三星）共196間標(biāo)間商務(wù)標(biāo)間商務(wù)套房情侶套房豪華花園套房面積（㎡）1820253050價格（元）（含雙早）218278318640780房屋比例15%40%30%10%5%電梯配置3部（通力）客戶群以商務(wù)和休閑型客戶為主入住率50%客房設(shè)施1：高速寬帶上網(wǎng)服務(wù)2：中央空調(diào)、衛(wèi)星電視、智能門鎖、小型冰柜、電熱水煲和電吹風(fēng)其他配套沐足中心、桑拿、洗衣房、美容室、夜總會、棋牌室、平面圖酒店入口酒店大廳⑸大同荷泰酒店（商務(wù)經(jīng)濟(jì)性）共120間商務(wù)房豪華房豪華休閑房豪華套房面積（㎡）20253040價格（元）198218268298房屋比例40%30%20%10%電梯配置1部（蒂森）客戶群以休閑型和散客戶為主樓層分布1樓：大廳2-3樓：客房部入住率40%客房設(shè)施1：免費(fèi)寬帶上網(wǎng)2：衛(wèi)星電視其他配套商務(wù)中心、商場、美發(fā)中心、停車場酒店大廳⑹重慶果嶺時尚酒店（商務(wù)經(jīng)濟(jì)性）共58間商務(wù)標(biāo)間豪華單人間面積（㎡）2025價格（元）228（周末含早餐）248（周末含早餐）房屋比例60%40%電梯配置1部（三菱）客戶群以散客戶為主樓層分布1樓：大廳2-3樓：客房部入住率50%客房設(shè)施1：中央空調(diào)、電視機(jī)、電吹風(fēng)、電熱水壺2：免費(fèi)寬帶其他配套商務(wù)服務(wù)

停車場

票務(wù)中心

會議室

酒吧

夜總會

平面圖酒店大廳⑺重慶金地126連鎖旅店(商務(wù)經(jīng)濟(jì)性)共73間重慶市渝北加州龍華大道1856號房型大床房雙床房三床房套房價格（元）100120180200客戶群以休閑型和散客戶為主客房設(shè)施旅店提供寬帶免費(fèi)上網(wǎng)，24小時中央熱水，冷暖空調(diào)，電視、IP國際國內(nèi)電話直撥，燈光遙控系統(tǒng)其他配套棋牌麻將⑻重慶米格爾大街酒店(按四星級標(biāo)準(zhǔn)裝修的商務(wù)經(jīng)濟(jì)性酒店)重慶渝北區(qū)紅錦大道567號房型商務(wù)客房休閑客房價格（元）228238客戶群以休閑型和散客戶為主客房設(shè)施互聯(lián)網(wǎng)寬帶接入系統(tǒng)、獨(dú)立調(diào)?？照{(diào)系統(tǒng)、衛(wèi)星電視及國際國內(nèi)直撥長途電話等設(shè)施。其他配套咖啡廳、桑拿、提供泊車位、會議室、酒店內(nèi)餐廳⑼重慶大同美倫酒店(商務(wù)經(jīng)濟(jì)性酒店)共106間重慶市渝北區(qū)紅錦大道555號房型普通標(biāo)準(zhǔn)間普通單人間商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)間商務(wù)單人間豪華標(biāo)準(zhǔn)間價格198198218218258面積30㎡21㎡30㎡30㎡38㎡客戶群以休閑型和散客戶為主客房設(shè)施獨(dú)立控制的冷暖空調(diào)系統(tǒng)、高標(biāo)準(zhǔn)衛(wèi)星電視系統(tǒng)、免費(fèi)高速寬帶、IDD、DDD、Mini-Bar等設(shè)施。其他配套容納100人次的多功能會議廳配有高科技電子投影儀、寬帶網(wǎng)絡(luò)、音響等設(shè)備。位于酒店負(fù)一層的美倫休閑會所設(shè)有中餐廳、茶餐廳及棋牌室娛樂包房。⑽重慶加州客棧(渝北區(qū))(商務(wù)經(jīng)濟(jì)性酒店)重慶市渝北區(qū)加州花園７號房型單人間C單人間B單人間A標(biāo)準(zhǔn)間C價格168188218218房型標(biāo)準(zhǔn)間B標(biāo)準(zhǔn)間A套房機(jī)麻房價格228238298298注：房型中凡標(biāo)明C是無窗的房間。單人A是1.8米寬床，單人B是1.5米床，單人C是1.5米寬床且無窗客戶群以休閑型和散客戶為主客房設(shè)施每間客房均備有高速寬帶接口（免費(fèi)上網(wǎng)）及國際、國內(nèi)直撥電話等商務(wù)設(shè)施其他配套酒店內(nèi)餐廳洗衣服務(wù)會議室前臺貴重物品保險柜1.3.4小結(jié)隨著觀音橋商圈、江北城中央商務(wù)區(qū)、寸灘深水港、唐家沱貨運(yùn)編組站的建成，政府的北遷，區(qū)域?qū)⒊蔀橹袊鞑康纳虅?wù)中心和現(xiàn)代物流中心，重慶城市向北的趨勢越來越明顯。該區(qū)交通發(fā)達(dá)，周邊輻射各大產(chǎn)業(yè)園，是重慶新興發(fā)展起的商務(wù)區(qū)，這里集中了重慶市的大量企業(yè)、政府單位，也可以說是一個行政中心。由于江北觀音橋目前交通和配套都相繼成熟，吸引了不少企業(yè)大量的涌入甲級寫字樓，而乙級寫字樓則往加州-新牌坊延伸，該片區(qū)的寫字樓相對比較分散，整體形象感較差，企業(yè)的行業(yè)分布較分散，租金承受力約30-50元/㎡，整體入駐率達(dá)到65%以上，主力需求面積在100-200平米，多以重慶本土的企業(yè)為主。1.4．觀音橋商圈板塊1.4.1區(qū)域概述江北區(qū)觀音橋是傳統(tǒng)的商貿(mào)繁華區(qū)域，是重慶市五大商圈之一，是江北區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心。觀音橋商圈以觀音橋轉(zhuǎn)盤為中心，以建新東、南、西、北路為輻射方向，半徑1000米內(nèi)區(qū)域。江北地區(qū)功能分區(qū)：一、是商業(yè)購物、金融酒店區(qū)：包括世紀(jì)新都至江北商場建新北路東西兩側(cè)區(qū)域及龍湖北城天街；二、是市場貿(mào)易區(qū)：包括觀音橋農(nóng)貿(mào)市場及改擴(kuò)建區(qū)域；三、是餐飲、服務(wù)、居住區(qū)：包括渝北二村1、2、3、4號地塊；四、是文化休閑及商務(wù)辦公區(qū)：包括嘉陵公園及周邊區(qū)域。1.4.2商務(wù)市場分布1.4.3商務(wù)市場分析1.4.3.1觀音橋商務(wù)市場整體分析⑴商務(wù)市場檔次觀音橋商圈寫字樓占整個商務(wù)市場的54%，僅僅只有一半。三種類型的商務(wù)市場，以小戶型的公寓為主，占46%；其次為高品質(zhì)的甲級寫字樓，占整個商務(wù)市場的31%；最后才是乙級寫字樓，僅僅為23%。甲乙級寫字樓的個數(shù)相差不大。⑵商務(wù)市場租金與入駐率觀音橋商圈甲級寫字樓的整體租金為60元/㎡/月，包括、嘉年華大廈、同聚遠(yuǎn)景等，目前入駐率均超過了90%。乙級寫字樓整體租金為30元/㎡/月，入駐率為52%。其中茂業(yè)東方時代由于位于步行街中央，使得其入駐率到達(dá)85%。而地理位置不是很好的中信大廈，入駐率僅為20%左右，但相對于中信大廈更偏遠(yuǎn)的西普大廈，由于租金在25元/㎡/月左右，低廉的租金使得其入駐率在70%左右。公寓整體租金為30/㎡/月，入駐率為60%，地理位置較好的北岸星座以及紅鼎國際租金為35元/㎡/月，入駐率在80%以上；地理位置較偏遠(yuǎn)的城市領(lǐng)地以及浩博天庭租金為25元/㎡/月，入駐率僅僅只有30%左右。⑶商務(wù)市場企業(yè)行業(yè)排名寫字樓排行前五名的行業(yè)甲級1：房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)類2：餐娛/生活服務(wù)類3：機(jī)電/家私產(chǎn)品類4：商貿(mào)運(yùn)輸類乙級1：餐娛/生活服務(wù)類2：房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)類3：商貿(mào)運(yùn)輸類4：機(jī)電/家私產(chǎn)品類5：旅游/教育/培訓(xùn)類公寓1：房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)類2：餐娛/生活服務(wù)類3：廣告/展覽/策劃/禮儀/慶典類4：商貿(mào)運(yùn)輸類5：旅游/教育/培訓(xùn)類1.4.3.2甲級寫字樓⑴甲級寫字樓行業(yè)分布觀音橋商圈甲級寫字樓行業(yè)分布以地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)類為主，其次為餐娛/生活服務(wù)類，機(jī)電/家私產(chǎn)品類，分別占據(jù)19%，18%以及13%。⑵甲級寫字樓企業(yè)面積區(qū)間觀音橋商圈甲級寫字樓以100-200㎡中型企業(yè)為主，占了將近一半，其次為500㎡以上的大規(guī)模企業(yè),也占了27%，而100㎡以上的企業(yè)占到82%，江北商圈甲級寫字樓入駐公司以中型和較大型公司為主。⑶甲級寫字樓購買和租賃情況觀音橋商圈甲級寫字樓客戶絕大多數(shù)以租賃為主，占85%，而購買客戶僅僅只有15%，租售比例為：5.7：1。⑷甲級寫字樓購買企業(yè)行業(yè)分布觀音橋商圈甲級寫字樓購買企業(yè)行業(yè)分布以為餐娛/生活服務(wù)類為主；其次為地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)類。分別占據(jù)30%，29%。其余各個行業(yè)均在10%以下。⑸甲級寫字樓租賃企業(yè)行業(yè)分布觀音橋商圈甲級寫字樓購買企業(yè)行業(yè)分布以餐娛/生活服務(wù)類為主；其次為地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)類；機(jī)電/家私產(chǎn)品類分別占據(jù)27%，20%以及12%。其余各個行業(yè)均在10%以下。⑹甲級寫字樓租金和入駐率觀音橋商圈甲級寫字樓租金在50元/㎡/月以上，整體租金在50-70元/㎡/月以上。50-60元/㎡/月入駐率為100%。商圈租金以60-70元/㎡/月為主，入駐率為95%。1.4.3.2乙級寫字樓概述⑴乙級寫字樓行業(yè)分布觀音橋商圈乙級寫字樓行業(yè)分布以餐娛/生活服務(wù)類為主；其次為房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)類；商貿(mào)運(yùn)輸類分別占據(jù)27%，16%以及13%。⑵乙級寫字樓企業(yè)面積區(qū)間觀音橋商圈乙級寫字樓以100-200㎡中型企業(yè)為主，占了將近一半，其次為200-500㎡以上的中大型企業(yè),占了20%，而100㎡以下較小企業(yè)占到28%，江北商圈乙級寫字樓入駐公司以中型和偏小型公司為主。⑶乙級寫字樓購買和租賃情況觀音橋商圈乙級寫字樓客戶絕大多數(shù)以租賃為主，占91%，而購買客戶僅僅只有9%，租售比例為10.1：1。相對于甲級寫字樓，購買客戶減少。⑷乙級寫字樓購買企業(yè)行業(yè)分布觀音橋商圈乙級寫字樓購買企業(yè)較少，行業(yè)絕大部分都是餐娛/生活服務(wù)類，占了76%，其余各個行業(yè)所占比例較小。⑸乙級寫字樓租賃企業(yè)行業(yè)分布觀音橋商圈乙級寫字樓租賃企業(yè)行業(yè)分布以餐娛/生活服務(wù)類為主；其次為地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)類，分別占據(jù)22%，17%。⑹乙級寫字樓租金和入駐率觀音橋商圈乙級寫字樓租金在20-40元/㎡/月左右。商圈租金35元/㎡/月左右，入駐率為85%。而中信大廈，入駐率僅為20%左右，從而拉低了整體入駐率；但相對于中信大廈更偏遠(yuǎn)的西普大廈，由于租金在25元/㎡/月左右，低廉的租金使得其入駐率在70%左右。1.4.3.3公寓概述⑴乙級寫字樓行業(yè)分布觀音橋商圈公寓行業(yè)分布以地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)類為主，占27%；其次為餐娛/生活服務(wù)類，占26%，其中第2類中，入駐步行街中央北岸星座以及紅鼎國際中包含大量的小型衣飾鋪和美容業(yè)。⑵乙級寫字樓企業(yè)面積區(qū)間觀音橋商圈公寓以40-100㎡中小型企業(yè)為主，占了73%，其次為100-200㎡中型企業(yè),占了22%。江北商圈中，這種中型偏小企業(yè)在公寓中占據(jù)的比例達(dá)到了95%。⑶乙級寫字樓購買和租賃情況觀音橋商圈公寓客戶仍然絕大多數(shù)以租賃為主，占96%，購買客戶有4%。租售比例為：24：1。⑷乙級寫字樓購買企業(yè)行業(yè)分布觀音橋商圈公寓購買企業(yè)較少，行業(yè)絕大部分都是餐娛/生活服務(wù)類，占了61%，其余各個行業(yè)所占比例較小。⑸乙級寫字樓租賃企業(yè)行業(yè)分布觀音橋商圈公寓購買企業(yè)行業(yè)分布絕大部分為餐娛/生活服務(wù)類；其次為地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)類，分別占據(jù)38%，14%。⑹乙級寫字樓租金和入駐率觀音橋商圈公寓租金在20-50元/㎡/月左右。分布在商圈中心的公寓租金為30-50元/㎡/月,入駐率在80%以上。而分布在商圈邊緣，如城市領(lǐng)地、浩博天地等，租金為20-30元/㎡/月，低價位也未提高入駐率。僅僅只有32%。1.4.4區(qū)域內(nèi)商務(wù)市場共性隨著重慶城市向北的新的理念的提出，重慶市江北區(qū)作為重慶市又一新的政治，經(jīng)濟(jì)，文化的中心的發(fā)展，江北區(qū)商圈中心位置的商務(wù)市場：寫字樓以及公寓呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的狀況，入駐率達(dá)到85%以上，特別是甲級寫字樓幾乎是座無虛席。目前在江北區(qū)甲級寫字樓僅觀音橋商圈的幾幢寫字樓，如、嘉年華大廈、同聚遠(yuǎn)景等，而此甲級寫字樓入駐率均超過了95%。由于市政府加強(qiáng)了對江北，渝北交通、市政的完善，重慶行政機(jī)構(gòu)集中在渝北，并且觀音橋成熟的休閑，購物的商圈更是吸引了大量的公司入駐江北的寫字樓，造成了目前甲級寫字樓供不應(yīng)求的狀況，特別是針對大面積的寫字樓更是目前江北市場中急缺的寫字樓。江北商圈行業(yè)分布餐娛/生活服務(wù)類以及地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)類為主。1.4.5對比分析觀音橋商圈甲級寫字樓以中大型企業(yè)為主，占了82%；江北商圈乙級寫字樓以中型和偏小型企業(yè)為主，占了82%，江北商圈公寓以中型偏小型企業(yè)為主，占了95%。以此看來，從甲級寫字樓到乙級寫字樓再到公寓的企業(yè)規(guī)模是逐漸減小的。觀音橋商圈甲、乙級寫字樓以及公寓的客戶絕大多數(shù)以租賃為主。其中甲級寫字樓租售比為：5.7：1；乙級寫字樓租售比為10.1：1；公寓租售比為：24：1。由于公寓的面積小，面積區(qū)間為35-70㎡，總價低，客戶對于公寓投資傾向相對于寫字樓大得多。觀音橋商圈甲級寫字樓的整體租金為60元/㎡/月，乙級寫字樓整體租金為30元/㎡/月，公寓整體租金為30/㎡/月，乙級寫字樓和公寓的租金水平大致相同。從入駐率來看甲級寫字樓的入駐率在90%左右，乙級寫字樓和公寓的入駐率由于某些樓盤的地理位置欠佳造成入駐率僅為50%左右。1.5．北部高新區(qū)1.5.1區(qū)域概述北部新區(qū)利用重慶規(guī)模最大的服務(wù)外包基地——“重慶信息服務(wù)外包基地”優(yōu)勢，努力建成年收入過億元的服務(wù)外包基地，著力打造國家級軟件與服務(wù)外包示范區(qū)。北部新區(qū)再造重慶工業(yè),定位為生態(tài)科技商務(wù)區(qū)“老工業(yè)基地”重慶要煥發(fā)青春，就需要一些以科技開發(fā)、現(xiàn)代企業(yè)為主導(dǎo)的新興地區(qū)。如今這種具有“重慶模式”的新區(qū)，逐漸成為都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈的核心增長極。北部新區(qū)發(fā)展樓宇工業(yè)、打造生態(tài)科技商務(wù)區(qū)，用完善的城市功能來孵化產(chǎn)業(yè)。可口可樂飲料公司；北部新區(qū)高新園產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金與“神州龍芯”公司，組建重慶龍芯公司，使我市成為具有完全自主知識產(chǎn)權(quán)的“中國芯”產(chǎn)業(yè)基地；全球矚目的重慶長安福特公司，嘉年華、蒙迪歐、福克斯到馬自達(dá)3等一系列汽車出廠，“十里汽車城”使我市成為世界品牌汽車生產(chǎn)基地。力帆520轎車、中法水務(wù)、中興通訊、華邦制藥等也在北部新區(qū)落戶，形成汽車、軟件、光電、生物醫(yī)藥、出口加工、物流商貿(mào)等多個產(chǎn)業(yè)，世界500強(qiáng)企業(yè)和國內(nèi)知名企業(yè)讓北部新區(qū)“群星”閃耀。這個重慶市最年輕的新區(qū)，目前已初步形成了20多平方公里的城市功能區(qū)。到2010年，北部新區(qū)(含經(jīng)開區(qū)、高新區(qū))將實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值1500億元，“再造一個重慶工業(yè)”。1.5.2商務(wù)市場分布1.5.3商務(wù)市場分析1.5.3.1北部新區(qū)商務(wù)市場整體分析⑴商務(wù)市場檔次目前北部新區(qū)商務(wù)市場僅只有甲級寫字樓。⑵商務(wù)市場租金與入駐率北部新區(qū)租金在30元/月/㎡，入駐企業(yè)限制不大的，入駐率在60%左右；限制較大的則僅僅在30%左右。⑶商務(wù)市場企業(yè)行業(yè)排名寫字樓排行前五名的行業(yè)甲級1：電子信息類2：房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)類3：生物/醫(yī)藥/環(huán)保/科技類4：機(jī)電/家私產(chǎn)品類1.5.3.2甲級寫字樓概述⑴甲級寫字樓行業(yè)分布北部新區(qū)甲級寫字樓行業(yè)分布絕大部分為電子信息類，占了45%；其次為房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)類以及生物/醫(yī)藥/環(huán)保/科技類，均為12%。⑵甲級寫字樓企業(yè)面積區(qū)間北部新區(qū)甲級寫字樓以500㎡以上大型企業(yè)為主，占了52%，其次為100-500㎡中大型企業(yè),占了48%。北部新區(qū)甲級寫字樓均在100㎡以上，以大型企業(yè)為主。⑶甲級寫字樓購買和租賃情況⑷甲級寫字樓購買企業(yè)行業(yè)分布北部新區(qū)甲級寫字樓客戶絕大多數(shù)以購買為主，占81%，租賃客戶有19%。租售比例為：1：4.2。北部新區(qū)甲級寫字樓購買企業(yè)，行業(yè)絕大部分都是電子信息類，占了42%；其次為生物/醫(yī)藥/環(huán)保/科技類，占了13%；房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)類以及，均為12%。⑸甲級寫字樓租賃企業(yè)行業(yè)分布北部新區(qū)甲級寫字樓租賃客戶較少，企業(yè)行業(yè)分布絕大部分為電子信息類，占56%；其次房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)類；生物/醫(yī)藥/環(huán)保/科技類以及機(jī)電/家私產(chǎn)品類均占11%。⑹甲級寫字樓租金和入駐率北部新區(qū)作為一個新興區(qū)域，政府給予的優(yōu)惠政策較多，租金較低，在20-40元/㎡/月左右。其中海王星以及天王星，由于企業(yè)進(jìn)駐寫字樓對于產(chǎn)業(yè)的要求沒有其余幾顆星這么嚴(yán)格，入駐率較高。而其余幾顆星則是由于企業(yè)進(jìn)駐寫字樓對于產(chǎn)業(yè)的要求高，使得即使租金低，也并未帶動入駐率。1.5.4小結(jié)北部新區(qū)作為一個新興的商務(wù)區(qū)域，全部都是高端品質(zhì)的甲級寫字樓。其行業(yè)分布絕大部分為電子信息類；其次為房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)類以及生物/醫(yī)藥/環(huán)保/科技類。北部新區(qū)以大型企業(yè)，絕大多數(shù)為購買客戶，租售比例為：1：4.2。入駐該區(qū)域，政府給予的優(yōu)惠政策較多，租金較低，在20-40元/㎡/月左右。其中除了海王星以及天王星，其余幾顆星是由于企業(yè)進(jìn)駐寫字樓對于產(chǎn)業(yè)的限制高，即使租金低，也并未帶動入駐率。二、重慶市商務(wù)市場整體分析2.1商務(wù)市場檔次渝中地區(qū)作為重慶最大的商業(yè)中心,商業(yè)繁華，具有較好的區(qū)位優(yōu)勢，以甲級寫字樓為主。北部新區(qū)作為一個新興區(qū)域，也同樣是以甲級寫字樓為主。加州-新牌坊片區(qū)以乙級寫字樓為主。而其余幾個區(qū)域的甲乙級別寫字樓與公寓所占比例均衡。2.2各檔次商務(wù)市場租金與入駐率2.2.1甲級寫字樓重慶市商務(wù)市場的甲級寫字樓除北部新區(qū)以外，租金在50元/㎡/月以上，入住率在65%以上。解放碑作為重慶市最為成熟的商務(wù)中心，甲級寫字樓的租金最高，70元/㎡/月；入駐率最高的是租金較為便宜的觀音橋商圈，達(dá)到95%。重慶市的新興區(qū)域—北部新區(qū)，得到政府扶持，優(yōu)惠較大，租金僅為30元/㎡/月，但由于該區(qū)域的部分樓盤對于企業(yè)行業(yè)的要求較大，入駐率僅僅只有40%左右。2.2.2乙級寫字樓重慶市商務(wù)市場乙級寫字樓的租金在30-45元/㎡/月，入駐率在40%-70%之間，石橋鋪-楊家坪片區(qū)的入駐率最高。2.2.3公寓重慶市商務(wù)市場公寓的租金在30元/㎡/月左右，入駐率在55%左右。2.3商務(wù)市場企業(yè)行業(yè)排名寫字樓排行前五名的行業(yè)渝中區(qū)1：房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)類

2：銀行/保險/證券/金融類

3：餐娛/生活服務(wù)類石橋鋪-楊家坪片區(qū)1：電子信息類

2：機(jī)電/家私產(chǎn)品類

3：生物/醫(yī)藥/環(huán)保/科技類加州-新牌坊片區(qū)1：房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)類

2：商貿(mào)運(yùn)輸類

3：旅游/教育/培訓(xùn)類觀音橋商圈1：房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)類

2：餐娛/生活服務(wù)類

3：商貿(mào)運(yùn)輸類北部新區(qū)1：電子信息類

2：房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)類

3：生物/醫(yī)藥/環(huán)保/科技類2.4重慶市商務(wù)市場企業(yè)面積區(qū)間重慶市商務(wù)市場的企業(yè)面積區(qū)間，公寓以100㎡以下為主，北部新區(qū)的甲級寫字樓以200㎡以上為主，500㎡以上的占了52%；渝中區(qū)甲級寫字樓200㎡以下與200㎡以上的各占一半。其余企業(yè)面積區(qū)間均以200㎡一下為主。2.5重慶市商務(wù)市場租售情況重慶市商務(wù)市場絕大多數(shù)以租賃為主，除北部新區(qū)租賃占19%以外，其余租賃均占62%以上。第二章、寫字樓、公寓供應(yīng)市場調(diào)研本章導(dǎo)讀：本章通過對重慶市內(nèi)主要商務(wù)版塊內(nèi)，重點(diǎn)項(xiàng)目的調(diào)查，了解目前重慶市內(nèi)產(chǎn)品的市場導(dǎo)向，為本項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)提供借鑒。同時從商務(wù)供應(yīng)市場方向，分析項(xiàng)目所面對的競爭市場。本章結(jié)論提?。簩懽謽俏飿I(yè)大多具有商業(yè)和酒店配套，商務(wù)及配套功能體現(xiàn)為多元互補(bǔ)，解放碑板塊高檔寫字樓相對較多且舒適度較高，觀音橋板塊發(fā)展勢頭較快，南坪板塊相對滯后，但未來高檔寫字樓競爭將日趨激烈，中高檔寫字樓存在一定市場空間。解放碑和觀音橋板塊寫字樓物業(yè)的各種硬件和軟件配套相對齊全，但會務(wù)功能相對弱化，南坪板塊配套相對不夠完善且檔次不高。商圈等級和商務(wù)氛圍深厚程度，決定了解放碑、觀音橋和南坪三大板塊的寫字樓售價、租金和物管費(fèi)等呈依次遞減的趨勢。三大商務(wù)板塊寫字樓市場總量達(dá)到105萬平方米，主要新增量集中在2004、2005年，市場整體消化率在8成左右，各大板塊寫字樓空置率有所上揚(yáng)，租用、自用比例在3：7左右。未來三年主要寫字樓新增供應(yīng)區(qū)域?qū)⒓性谀掀荷虅?wù)板塊、南濱路板塊及解放碑板塊、觀音橋板塊主要以現(xiàn)有物業(yè)消化為主目前市場上處于供應(yīng)狀態(tài)的寫字樓物業(yè)相對較少，隨著重慶近幾年經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，金融快速升級，做為西部最具潛力的城市，對國內(nèi)外知名公司及企業(yè)吸引力逐步增強(qiáng)，對其寫字樓的需求量也逐步上升，使其寫字樓物業(yè)成為繼住宅后，重慶又一投資熱點(diǎn)，寫字樓物業(yè)存在一定的市場空間，但未來2-3年寫字樓物業(yè)供應(yīng)體量相對較大，南坪板塊預(yù)計(jì)近20萬平方米，解放碑板塊近15萬平方米，且大多為高檔寫字樓，市場競爭壓力較大。[研究目的]本章節(jié)對解放碑、觀音橋、南坪三大商務(wù)板塊正商務(wù)產(chǎn)品特點(diǎn)進(jìn)行對比，掌握重點(diǎn)商務(wù)板塊屬性、現(xiàn)狀及特點(diǎn)。在4個重點(diǎn)片區(qū)中，進(jìn)行項(xiàng)目抽樣對比分析，為項(xiàng)目產(chǎn)品建議提供一定依據(jù)。[研究說明]重點(diǎn)商務(wù)板塊（解放碑/觀音橋/南坪）中、高檔寫字樓項(xiàng)目抽樣分析，在新牌坊、觀音橋、解放碑、南坪四個板塊中抽取部分中高端公寓進(jìn)行對比分析。板塊選取標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)類型選取板塊選取標(biāo)準(zhǔn)寫字樓新牌坊入駐企業(yè)規(guī)模及性質(zhì)觀音橋客流來源解放碑高端產(chǎn)品集中地南坪未來入市中高端項(xiàng)目較多江北城構(gòu)成直接競爭威脅商業(yè)、公寓觀音橋區(qū)域相似性，解放碑物業(yè)較多，客流來源南坪物業(yè)較為集中，客流來源一、重點(diǎn)商務(wù)板塊中高端寫字樓部分研究1.1寫字樓基礎(chǔ)指標(biāo)對比分析寫字樓基礎(chǔ)指標(biāo)特征板塊名稱項(xiàng)目名稱物業(yè)檔次占地面積（萬平方米）總建筑面積（萬平方米）容積率總棟數(shù)（棟）物業(yè)類型主力店酒店星級解放碑板塊半島國際商務(wù)大廈中高檔0.55101寫、商－－大都會商廈高檔2.52082寫、商、酒太平洋百貨4星萬豪商務(wù)中心中高檔－9－1寫、商、酒－5星紐約紐約中高檔0.46.5131寫、商商社電器－世貿(mào)中心高檔0.512241寫、商茂業(yè)百貨－國際商務(wù)中心中高檔0.153.3231寫、商－－國貿(mào)中心高檔116162寫、商、酒NOVO電通王5星各項(xiàng)指標(biāo)平均值0.8410.2615.71觀音橋板塊重慶國際商會大廈中檔0.45.2131寫、商商社建材-龍湖·北岸星座中檔0.33.511.61公寓、商香港城-茂業(yè)東方時代中檔0.7514.819.71公寓、商茂業(yè)百貨-同聚遠(yuǎn)景中高檔0.24.819.81寫、商兩岸咖啡-嘉年華大廈中高檔0.785.97.61寫、商蘇寧電器-未來國際高檔1.0812.6111寫、商新世界百貨-重慶總商會大廈中高檔0.554.98.961寫、商--各項(xiàng)指標(biāo)平均值0.587.3913.101南坪板塊宏聲大廈中檔0.555.567.21寫-金臺大廈中檔0.274.717.41寫、酒3星以下浪高凱悅中高檔217142寫、商、酒百盛百貨5星萬凱新都會中高檔0.962.29.12寫、商、酒--科爾國際大廈中檔0.723.651寫、商--重慶會展中心中高檔8.6923161寫、會展--上海城高檔171105.333寫、商、酒、公寓、住宅上海百聯(lián)5星喜來登高檔2.217.85.894寫、酒、商-5星浪高會展高檔2.0174.54寫、商、公寓--萬達(dá)高檔9.878822寫、商、酒、公寓、住宅-5星各項(xiàng)指標(biāo)平均值3.5525.596.967.00數(shù)據(jù)來源：實(shí)地調(diào)研及電話訪問◆寫字樓物業(yè)大多具有商業(yè)、酒店配套，使其功能互補(bǔ)，解放碑板塊發(fā)展相對成熟，高檔寫字樓較多，觀音橋板塊發(fā)展較快，南坪板塊發(fā)展相對滯后。主城區(qū)寫字樓物業(yè)大多具有商業(yè)和酒店配套，商業(yè)招商、引入知名度較大的主力店入駐，以聚集人氣，酒店配套一般以星級酒店為主，以提升項(xiàng)目檔次，多種物業(yè)類型聚集，使其功能互補(bǔ)。解放碑板塊是傳統(tǒng)商貿(mào)、商業(yè)聚集區(qū)域，寫字樓物業(yè)發(fā)展相對成熟，區(qū)域內(nèi)主要以高檔和中高檔寫字樓為主，如大都會、國貿(mào)中心，商業(yè)招商引入太平洋百貨和NOVO電通王以聚集人氣，酒店配套為海逸和豪生星級酒店，提高項(xiàng)目檔次。觀音橋板塊，近幾年寫字樓市場發(fā)展相對較快，區(qū)域內(nèi)寫字樓物業(yè)基本只有商業(yè)配套，無酒店配套，使其項(xiàng)目自身檔次有所下降，主要以中高檔為主。南坪板塊，近幾年寫字樓市場發(fā)展相對滯后，區(qū)域內(nèi)寫字樓物業(yè)以中檔為主，但隨著會展經(jīng)濟(jì)的逐漸發(fā)展，未來上海城、浪高會展和喜來登均會推出高端寫字樓物業(yè)，競爭將日趨激烈。1.2寫字樓經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)特征寫字樓經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)特征板塊名稱項(xiàng)目名稱物業(yè)檔次寫字樓建筑面積（平方米）寫字樓配比（%）寫字樓樓層數(shù)（層）寫字樓棟數(shù)（棟）公攤系數(shù)入市時間解放碑板塊半島國際商務(wù)大廈中高檔2.55021139.31999大都會商廈高檔31525142.81999萬豪商務(wù)中心中高檔11131-2000紐約紐約中高檔46235138.52003世貿(mào)中心高檔86752140.52003國際商務(wù)中心中高檔2.575231372004國貿(mào)中心高檔4.528291462004各項(xiàng)指標(biāo)平均值3.644427140.68觀音橋板塊重慶國際商會大廈中檔2.650201352000龍湖·北岸星座中檔2.160251252002茂業(yè)東方時代中檔6.947281302004同聚遠(yuǎn)景中高檔3.369291402004嘉年華大廈中高檔11761262004未來國際高檔756381402005重慶總商會大廈中高檔3.163221302005各項(xiàng)指標(biāo)平均值3.715224132.29南坪板塊宏聲大廈中檔2.768271352001金臺大廈中檔3.574231302002浪高凱悅中高檔3.822371382002萬凱新都會中高檔1.821261352003科爾國際大廈中檔380221192004重慶會展中心中高檔0.480.0241402005上海城高檔2.42.21-未入市喜來登高檔422.5481-未入市浪高會展高檔5.230.8451-未入市萬達(dá)中高檔-----未入市各項(xiàng)指標(biāo)平均值3.3040.06331.0031.4數(shù)據(jù)來源：實(shí)地調(diào)研及電話訪問◆城市綜合體項(xiàng)目中寫字樓物業(yè)大多以1棟為主，規(guī)避一定的市場風(fēng)險，超高層對提升寫字樓檔次有一定促進(jìn)作用，高檔寫字樓普遍具有星級酒店配套，形成業(yè)態(tài)互補(bǔ)、功能布局完善，對寫字樓檔次提升也起到一定的促進(jìn)作用。三大板塊寫字樓物業(yè)總建筑面積均主要集中在3.7萬平方米左右，樓層數(shù)集中在25-30層，棟數(shù)均以1棟寫字樓為主，以期規(guī)避一定的市場風(fēng)險。解放碑板塊，寫字樓總建筑面積平均數(shù)為3.64萬平方米，寫字樓樓層平均數(shù)為27層，其中世貿(mào)中心為（寫字樓52層），紐約紐約為（寫字樓35層），均為超高層寫字樓，提升項(xiàng)目檔次，公攤系數(shù)平均值為40.68%，高于其它兩個板塊，舒適度較好。觀音橋板塊，寫字樓總建筑面積平均數(shù)為3.71萬平方米，略高于另兩個板塊，樓層平均數(shù)為24層，相對較低，未來國際高檔寫字樓38層，是觀音橋板塊唯一超過30層的寫字樓。南坪板塊，寫字樓總建筑面積平均數(shù)為3.30萬平方米，樓層平均數(shù)為33層，高于另兩大板塊，其喜來登、浪高會展規(guī)劃的寫字樓均超過45層，已用的浪高凱悅也達(dá)到37層，均為超高層寫字樓，平均公攤系數(shù)為31.4%，略高于觀音橋板塊。1.3重點(diǎn)商務(wù)板塊中高端寫字樓產(chǎn)品特征對比1.3.1標(biāo)準(zhǔn)層特征標(biāo)準(zhǔn)層特征對比板塊名稱項(xiàng)目名稱物業(yè)檔次標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積（平方米）標(biāo)準(zhǔn)層層高（米）裝修后層高（米）柱間距（米）走廊寬度（米）主采光面距筒體距離（米）解放碑板塊半島國際商務(wù)大廈中高檔110032.57.21.210大都會商廈高檔12003.62.87.81.514萬豪商務(wù)中心中高檔25003.32.87.81.516紐約紐約中高檔12003.62.87.61.89世貿(mào)中心高檔14003.62.88.11.812國際商務(wù)中心中高檔10003.62.87.81.89國貿(mào)中心高檔13003.83.08.41.811各項(xiàng)指標(biāo)平均值13863.62.87.81.89觀音橋板塊重慶國際商會大廈中檔11003.33.58.42.215龍湖·北岸星座中檔7022.82.8無1.812茂業(yè)東方時代中檔24782.92.9無1.810同聚遠(yuǎn)景中高檔13003.63.28.1215嘉年華大廈中高檔163143.58.4210未來國際高檔13503.8-8.11.510.6重慶總商會大廈中高檔10003.83.28.128各項(xiàng)指標(biāo)平均值13663.83.28.1210南坪板塊宏聲大廈中檔100032.67.51.525金臺大廈中檔8002.82.271.510浪高凱悅中高檔10523.32.87.5214萬凱新都會中高檔70032.671.510科爾國際大廈中檔104932.67.51.815重慶會展中心中高檔120032.5204.035上海城高檔------喜來登高檔------浪高會展高檔1266-----萬達(dá)高檔------各項(xiàng)指標(biāo)平均值977.833.02.67.51.510.0數(shù)據(jù)來源：實(shí)地調(diào)研及電話訪問◆解放碑和觀音橋板塊，寫字樓物業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)大體一致，標(biāo)準(zhǔn)層面積均集中在1300-1400平方米內(nèi)，層高均高于3.5米，高于南坪板塊，舒適度及形象感相對較高。解放碑板塊和觀音橋板塊，寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層面積均為1360多平方米，而南坪板塊僅為977.83平方米，低于其它兩個板塊380多平方米，標(biāo)準(zhǔn)層面積相對較小。解放碑和觀音橋板塊，寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層層高均值為3.6和3.8米，而南坪板塊僅為3.0米，層高相對較低，空間顯得較為壓抑。柱間距、走廊寬度和主采光面距筒體距離等指標(biāo)方面，解放碑和觀音橋板塊也頗為相似。南坪板塊則在三項(xiàng)指標(biāo)中相對處于落后。1.3.2寫字樓戶型特征戶型特征對比板塊名稱項(xiàng)目名稱物業(yè)檔次單戶最大建筑面積（平方米）單戶最小建筑面積（平方米）開間區(qū)間（米）進(jìn)深區(qū)間（米）解放碑板塊半島國際商務(wù)大廈中高檔387587-1110-12大都會商廈高檔355517.8-15.614-16萬豪商務(wù)中心中高檔310488-1014-16紐約紐約中高檔366807.6-15.29-12世貿(mào)中心高檔5051568.112-15國際商務(wù)中心中高檔383867.89-12國貿(mào)中心高檔4841788.4-16.812-14各項(xiàng)指標(biāo)平均值399948-1510-16觀音橋板塊重慶國際商會大廈中檔8002306-1210-16龍湖·北岸星座公寓48413.6-3.98-10茂業(yè)東方時代公寓222423.6-4.28-10同聚遠(yuǎn)景中高檔6882748-1616-20嘉年華大廈中高檔3701428-2016-20未來國際高檔2049716-207.8－9重慶總商會大廈中高檔2108010-1612-20各項(xiàng)指標(biāo)平均值3631298-1610-20南坪板塊宏聲大廈中檔150604-88金臺大廈中檔150344-810浪高凱悅中高檔285685.6-9.911.9-13.5萬凱新都會中高檔180804-610-15科爾國際大廈中檔160508-1012-15重慶會展中心中高檔160308-148-14上海城高檔----喜來登高檔----浪高會展高檔----萬達(dá)高檔----各項(xiàng)指標(biāo)平均值185.058.44-1010-15數(shù)據(jù)來源：實(shí)地調(diào)研及電話訪問◆解放碑和觀音橋板塊為目前商務(wù)氛圍最為濃厚的區(qū)域，各大公司總部機(jī)構(gòu)及辦事處等均把辦公地點(diǎn)選址在上述區(qū)域內(nèi)的專業(yè)寫字樓，導(dǎo)致單戶面積相對偏大，南坪板塊寫字樓入駐客戶規(guī)模及檔次相對偏低，需求面積相對偏小。在戶型面積的劃分上，解放碑和觀音橋板塊單戶平均最大面積分別為399平方米和363平方米，而南坪板塊單戶平均最大面積僅為185平方米，面積相對較小，僅為其它兩個板塊的一半，單戶最小面積，解放碑和觀音橋板塊單戶最小面積平均為94平方米和129平方米，而南坪板塊僅為58.4平方米。解放碑和觀音橋板塊，開間區(qū)間集中在8-16米，進(jìn)深集中在10-18米，而南坪板塊寫字樓開間區(qū)間為4-10米、進(jìn)深區(qū)間為10-15米，指標(biāo)均偏小化，面積較為單一化。1.3.3寫字樓電梯配置特征產(chǎn)品電梯配置特征板塊名稱項(xiàng)目名稱屬性客梯（部）貨梯（部）觀光梯（部）電梯品牌速度承載人數(shù)（人）電梯功能分區(qū)層梯比面梯比解放碑板塊半島國際商務(wù)大廈中高檔41－瑞士迅達(dá)2.515高低4.25000大都會商廈高檔102－日立2.5/3.515高低22500萬豪商務(wù)中心中高檔44－OTIS2.518－－－紐約紐約中高檔41－日立3.520高低78000世貿(mào)中心高檔102－日立3.518高低4.36600國際商務(wù)中心中高檔41－三菱2.515高低4.65000國貿(mào)中心高檔61－三菱2.515高低4.16400各項(xiàng)指標(biāo)平均值623.0174.365583觀音橋板塊重慶國際商會大廈中檔41-三菱315高低55200龍湖·北岸星座公寓21-迅達(dá)2.713無8.37000茂業(yè)東方時代公寓82-日立2.713高低3.578600同聚遠(yuǎn)景中高檔31-三菱315高低7.148250嘉年華大廈中高檔31-日立3.218無1.492500未來國際高檔71-三菱3.818高低4.768800重慶總商會大廈中高檔51-三菱314高低3.75000各項(xiàng)指標(biāo)平均值513154.856479南坪板塊宏聲大廈中檔41LG2.515無66000金臺大廈中檔4--帝森213無8.2511750浪高凱悅中高檔52日立315高低5.45430萬凱新都會中高檔31帝森315無5.54500科爾國際大廈中檔31渝環(huán)215無77500重慶會展中心中高檔142日立221無0.5300上海城高檔--------喜來登高檔--------浪高會展高檔--------萬達(dá)高檔－－各項(xiàng)指標(biāo)平均值412.50156.437036數(shù)據(jù)來源：實(shí)地調(diào)研及電話訪問說明：層梯面積指寫字樓樓層數(shù)與電梯數(shù)之比面梯面積指寫字樓總建筑面積與電梯數(shù)比◆解放碑和江北板塊寫字樓電梯配置較高，南坪板塊次之，中高檔寫字樓電梯一般具有功能分區(qū)。解放碑板塊高檔寫字樓相對較多，電梯配置較高，電梯平均速度為3米/秒，江北板塊電梯速度為3米/秒，而南坪板塊僅為2.5米/秒相對較慢。寫字樓樓層數(shù)與電梯數(shù)量之比，解放碑板塊為4.36，配置較高，江北板塊為4.85，而南坪板塊為6.43，配置相對較低。寫字樓總建筑面積與電梯數(shù)之比，解放碑板塊為5583，而江北板塊為6479，南坪板塊為7036，同樣位列三大板塊末位。1.3.4寫字樓產(chǎn)品車庫配置特征產(chǎn)品車庫配置特征板塊名稱項(xiàng)目名稱屬性車庫總建筑面積（平方米）總車位數(shù)（個）層高（米）出入口總建筑面積與車位數(shù)比解放碑板塊半島國際商務(wù)大廈中高檔0.32804.5單向625大都會商廈高檔1.64054.5單向500萬豪商務(wù)中心中高檔1.23004.5單向－紐約紐約中高檔1.53704.5雙向175世貿(mào)中心高檔24804.5雙向250國際商務(wù)中心中高檔0.82004.2雙向165國貿(mào)中心高檔1.83844.5雙向117各項(xiàng)指標(biāo)平均值1.323174.5305觀音橋板塊重慶國際商會大廈中檔0.481654.6單向160龍湖·北岸星座公寓0.351204.8單向175茂業(yè)東方時代公寓0.94004.6單向170同聚遠(yuǎn)景中高檔0.762504.8雙向130嘉年華大廈中高檔1.96704.6雙向150未來國際高檔2.48004.8雙向870重慶總商會大廈中高檔0.82504.6雙向125各項(xiàng)指標(biāo)平均值1.13794.7254南坪板塊宏聲大廈中檔0.151804單向150金臺大廈中檔0.182004雙向260浪高凱悅中高檔26004.5單向233萬凱新都會中高檔0.21204單向150科爾國際大廈中檔0.291504單向200重慶會展中心中高檔1.58004雙向284上海城高檔-----喜來登高檔-----浪高會展高檔-----萬達(dá)高檔-----各項(xiàng)指標(biāo)平均值0.562504.0199數(shù)據(jù)來源：實(shí)地調(diào)研及電話訪問◆解放碑和南坪板塊車位配置相對較高，單個項(xiàng)目車位在350個左右，南坪板塊配置相對較低，單個項(xiàng)目車位平均在250個左右。解放碑、觀音橋和南坪三大板塊的寫字樓車庫數(shù)量基本一致，解放碑板塊平均為317個，觀音橋板塊為379個，南坪板塊為250個，車庫層高解放碑和觀音橋板塊分別為4.5米和4.7米，南坪板塊僅為4米，車庫層高相對較低。寫字樓總建筑面積與車位數(shù)之比，解放碑板塊為305，觀音橋?yàn)?54，南坪板塊為199，車位配置率相對較高。1.3.5寫字樓空調(diào)配置特征產(chǎn)品空調(diào)配置特征板塊名稱項(xiàng)目名稱屬性中央空調(diào)分戶空調(diào)集中式中央空調(diào)分層中央空調(diào)分戶中央空調(diào)解放碑板塊半島國際商務(wù)大廈中高檔●大都會商廈高檔●萬豪商務(wù)中心中高檔●紐約紐約中高檔●世貿(mào)中心高檔●國際商務(wù)中心中高檔●國貿(mào)中心高檔●各項(xiàng)指標(biāo)平均值觀音橋板塊重慶國際商會大廈中檔●龍湖·北岸星座公寓●茂業(yè)東方時代公寓●同聚遠(yuǎn)景中高檔●嘉年華大廈中高檔●未來國際高檔●重慶總商會大廈中高檔●各項(xiàng)指標(biāo)平均值南坪板塊宏聲大廈中檔●金臺大廈中檔●浪高凱悅中高檔●萬凱新都會中高檔●科爾國際大廈中檔●重慶會展中心中高檔●上海城高檔----喜來登高檔----浪高會展高檔----萬達(dá)高檔----各項(xiàng)指標(biāo)平均值數(shù)據(jù)來源：實(shí)地調(diào)研及電話訪問◆各板塊寫字樓仍然以集中式中央空調(diào)為主，分層、分戶的中央空調(diào)寫字樓數(shù)量較少。目前在用的寫字樓大多數(shù)采用集中式的中央空調(diào)，其優(yōu)勢為成本較低，方便于安裝、管理與維護(hù)，分層和分戶式中央空調(diào)，其優(yōu)勢在于用戶可自我調(diào)節(jié)溫度，但成本相對較高。解放碑板塊內(nèi)，相對時間較早的寫字樓均采用集中式中央空調(diào)，而相對新建的寫字樓采用分層式中央空調(diào)。觀音橋板塊寫字樓，空調(diào)配置的發(fā)展模式與解放碑板塊大體一致，時間相對較早的采用集中式中央空調(diào)，而相對新建的寫字樓采用的分層式中央空調(diào)。南坪板塊，中檔寫字樓如宏聲和金臺等，采用的集中式中央空調(diào)，而中高檔寫字樓，采用分層式中央空調(diào)。1.3.6寫字樓產(chǎn)品衛(wèi)生間配置特征產(chǎn)品衛(wèi)生間配置特征板塊名稱項(xiàng)目名稱屬性公共衛(wèi)生間分戶衛(wèi)生間單層公共衛(wèi)生間面積（平方米）標(biāo)準(zhǔn)層面積與衛(wèi)生間面積比值單層分戶衛(wèi)生間數(shù)量（個）套內(nèi)衛(wèi)生間與標(biāo)準(zhǔn)層面積比解放碑板塊半島國際商務(wù)大廈中高檔7016.7無無大都會商廈高檔1507.7無無萬豪商務(wù)中心中高檔15016.7無無紐約紐約中高檔8514.3無無世貿(mào)中心高檔無無12120國際商務(wù)中心中高檔5520.0無無國貿(mào)中心高檔10012.52650各項(xiàng)指標(biāo)平均值102.0014.67.0385觀音橋板塊重慶國際商會大廈中檔6020.0無無龍湖·北岸星座公寓無無2628茂業(yè)東方時代公寓無無3473同聚遠(yuǎn)景中高檔4032.5無無嘉年華大廈中高檔6030.0無無未來國際高檔5027.0無無重慶總商會大廈中高檔無無8125各項(xiàng)指標(biāo)平均值53.0027.422.775南坪商塊金臺大廈中檔2057.0無無宏聲大廈中檔1450.0無無浪高凱悅中高檔無無8-1029：1萬凱新都會中高檔1839.0無無科爾國際大廈中檔無無12重慶國際會展中心中高檔12010.0無無上海城高檔----喜來登高檔----浪高會展高檔----萬達(dá)高檔----各項(xiàng)指標(biāo)平均值17.348.7－－數(shù)據(jù)來源：實(shí)地調(diào)研及電話訪問◆目前市場上寫字樓物業(yè)衛(wèi)生間形式，普遍只有公共衛(wèi)生間，只有少數(shù)高檔寫字樓具有分戶衛(wèi)生間。各板塊內(nèi)寫字樓采用公共衛(wèi)生間較多。從衛(wèi)生間面積上看，解放碑與觀音橋板塊寫字樓的衛(wèi)生間面積平均達(dá)到53-102.53平方米。而南坪板塊內(nèi)，除會展中心，寫字樓公共衛(wèi)生間面積僅為17.33平方米采用分戶衛(wèi)生間的寫字樓中，各板塊的水平相差不大，面積主要集中在8-12平方米之間，集中在少數(shù)高檔寫字樓內(nèi)。1.3.7寫字樓配套設(shè)施對比配套設(shè)施對比板塊名稱項(xiàng)目名稱屬性商務(wù)中心會議中心樓內(nèi)餐廳數(shù)量（個）面積（平方米）數(shù)量（個）面積（平方米）數(shù)量（個）面積（平方米）解放碑板塊半島國際商務(wù)大廈中高檔180無無無無大都會商廈高檔1200無無無無萬豪商務(wù)中心中高檔1100無無無無紐約紐約中高檔110011000無無世貿(mào)中心高檔115011500無無國際商務(wù)中心中高檔150無無無無國貿(mào)中心高檔11501180013000各項(xiàng)指標(biāo)平均值11191433觀音橋板塊重慶國際商會大廈中檔11204800無無龍湖·北岸星座公寓無無無無無無茂業(yè)東方時代公寓無無無無無無同聚遠(yuǎn)景中高檔160無無1300嘉年華大廈中高檔180無無無無未來國際高檔180510001400重慶總商會大廈中高檔150無無無無各項(xiàng)指標(biāo)平均值185900南坪板塊宏聲大廈中檔無無無無無無金臺大廈中檔無無無無無無浪高凱悅中高檔11052（整層）71052（整層）--萬凱新都會中高檔無無37001700科爾國際大廈中檔無無無無無無重慶會展中心中高檔無無無無12000上海城高檔------喜來登高檔------浪高會展高檔------萬達(dá)高檔------各項(xiàng)指標(biāo)平均值數(shù)據(jù)來源：實(shí)地調(diào)研及電話訪問◆與解放碑、觀音橋板塊相比，南坪板塊內(nèi)寫字樓配套設(shè)施相對缺乏，商務(wù)中心和會議中心，逐漸成為中、高檔寫字樓必備設(shè)施，餐廳配套目前而言相對較少。解放碑和觀音板塊內(nèi)，寫字樓均有1個商務(wù)中心配套，而南坪板塊內(nèi)僅浪高凱悅具有1個面積較大的商務(wù)中心。各板塊內(nèi)的會議中心配套數(shù)量相對較少，分別僅有2-3幢較高檔次的寫字樓含會議中心。南坪板塊內(nèi)的寫字樓浪高凱悅和萬凱雖含會議中心，但其面積均較小，平均每個會議室面積僅為150-200平方米左右。與解放碑上千平米和觀音橋200平方米以上的水平相比，相對落后。1.3.8寫字樓裝修標(biāo)準(zhǔn)對比產(chǎn)品公共裝修板塊名稱項(xiàng)目名稱屬性公共部分室內(nèi)部分大堂面積（平方米）大堂高度（米）交房標(biāo)準(zhǔn)是否菜單級裝修菜單級裝修金額解放碑板塊半島國際商務(wù)大廈中高檔756清水否－大都會商廈高檔4009簡裝否－萬豪商務(wù)中心中高檔2006簡裝否－紐約紐約中高檔1507清水否－世貿(mào)中心高檔3009清水否－國際商務(wù)中心中高檔1506清水否－國貿(mào)中心高檔3007清水否－各項(xiàng)指標(biāo)平均值2257觀音橋板塊重慶國際商會大廈中檔3005.1清水否－龍湖·北岸星座公寓605清水否-茂業(yè)東方時代公寓1005.4清水否-同聚遠(yuǎn)景中高檔1506清水否-嘉年華大廈中高檔1004.8清水否-未來國際高檔30010.5清水否-重慶總商會大廈中高檔1507清水否-各項(xiàng)指標(biāo)平均值1665.5南坪板塊宏聲大廈中檔1506清水否-金臺大廈中檔506清水否-浪高凱悅中高檔3508清水否-萬凱新都會中高檔1005清水否-科爾國際大廈中檔1505清水否-重慶會展中心中高檔無無簡裝否-上海城高檔-----喜來登高檔-----浪高會展高檔萬達(dá)高檔各項(xiàng)指標(biāo)平均值1606數(shù)據(jù)來源：實(shí)地調(diào)研及電話訪問◆解放碑板塊大堂裝修中高檔為主，觀音橋和南坪板塊中檔集中，室內(nèi)裝修多為清水房。公共大堂部分，總體上可以看出解放碑板塊的大堂裝修多是中高檔次，這與區(qū)域?qū)懽謽钱a(chǎn)品的前期定位和吸引的目標(biāo)客戶群有關(guān)。大堂面積設(shè)置較大，200平方米及其以上的有四個，且大堂高度均為6米以上。觀音橋和南坪板塊的大堂裝修中檔為主，面積集中于100-150平方米的水平，高度5.5米左右。只有少數(shù)高端項(xiàng)目大堂面積達(dá)到300平方米，并且高度超過6米。室內(nèi)部分裝修的交房標(biāo)準(zhǔn)基本上均為清水房，使用業(yè)主可以自行對框架結(jié)構(gòu)房間進(jìn)行打通和隔斷，為其個性化需求提供了方便。1.3.9重點(diǎn)商務(wù)板塊中高端寫字樓價格對比1.3.9.1銷售價格對比銷售價格對比（套內(nèi)）板塊名稱項(xiàng)目名稱屬性套內(nèi)均價（元/平方米）套內(nèi)起價（元/平方米）套內(nèi)最高價（元/平方米）車位售價（元/個）物管費(fèi)（元/月·平方米）解放碑板塊半島國際商務(wù)大廈中高檔56805380無無7大都會商廈高檔無無無無10萬豪商務(wù)中心中高檔無無無無10紐約紐約中高檔680060008000無8世貿(mào)中心高檔10000900012000無10國際商務(wù)中心中高檔750070008000無10國貿(mào)中心高檔800063008900無12各項(xiàng)指標(biāo)平均值75966736922510觀音橋板塊重慶國際商會大廈中檔65005400720085龍湖·北岸星座公寓330031003550未售2.5茂業(yè)東方時代公寓560050006100未售2.3同聚遠(yuǎn)景中高檔680049008000105嘉年華大廈中高檔750060008300未售5.5未來國際高檔750058