常熟市場調(diào)研報告20121016課件

雨潤控股營銷中心2013.10.16關(guān)于常熟市區(qū)及城北地塊的概要分析前言200萬常住人口，一半戶籍，一半流動；多年百強(qiáng)縣前五位，人均GDP12.4萬元；人均可支配收入3.96萬元不同于昆山、張家港的依賴外貿(mào)，自身民營經(jīng)濟(jì)占主導(dǎo)地位；城市整體向東發(fā)展，目標(biāo)地塊一幅地塊位于市中心，兩幅位于城北三環(huán)外；房價連續(xù)三年年均漲幅10%；前言2012年商品房銷售約180萬㎡，住宅銷售約135萬㎡；2013年前三個季度住宅銷售完成120萬㎡；2012年銷冠為中南世紀(jì)城，完成12萬㎡，約1000套，約16億銷售額；近兩年土地供給量趨于平緩，每年新增住宅用地供給地塊面積與市場銷售面積持平，另始終保持在700萬㎡的商品房建設(shè)總量；強(qiáng)大的民營經(jīng)濟(jì)、全國第一服裝流通業(yè)常熟招商城常熟國際服裝城常熟長年位于全國百強(qiáng)縣的前五位，有地級強(qiáng)市的經(jīng)濟(jì)總量，遠(yuǎn)高于北上廣一線城市的人均GDP：2012年全市完成GDP1870億，人均GDP123882元。不同于昆山、張家港以外向型經(jīng)濟(jì)為主的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，常熟擁有強(qiáng)大的民營經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，全國第一的服裝流通業(yè)更是造就了城市特有的“小老板”階層。經(jīng)濟(jì)未來主城區(qū)主要向東發(fā)展，城市新的中高端住宅社區(qū)、升級的商業(yè)物業(yè)和政府機(jī)關(guān)都將向東遷移功能分區(qū)：?中心城：現(xiàn)代服務(wù)集聚區(qū)(地塊3)?東部：高效都市農(nóng)業(yè)區(qū)；?東南部：東部綜合產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)；?南部：都市工業(yè)集聚區(qū)，昆承湖-沙家浜旅游區(qū)；?西南部：光伏產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)；?西部：生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展區(qū)；虞山-尚湖風(fēng)景區(qū)?西北部：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)(地塊1、2)?北部：新材料產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)；?東北：先進(jìn)制造業(yè)綜合區(qū)。規(guī)劃住宅均價連續(xù)上漲，近三年平均漲幅達(dá)10%2012常熟商品房銷售179.08萬方，其中住宅銷量134.55萬方，㎡，13年保持良好態(tài)勢，1-3季度住宅銷售121.36萬方，接近去年全年銷量，住宅均價達(dá)到歷史最高9233元/㎡。2012年，中南世紀(jì)城以12.74萬方的銷量登上常熟年度銷售冠軍，全市排名前10位的樓盤累計銷售面積53.84萬方。2012常熟商品房銷售面積排行榜項目區(qū)屬面積套數(shù)均價1中南世紀(jì)城市區(qū)77610635116612昊天花園開發(fā)區(qū)7192068176763世茂世紀(jì)中心市區(qū)6362084996044綠地常熟老街市區(qū)5350054882505中冶虞山尚園市區(qū)48850389133496中南世紀(jì)城90#92#市區(qū)48760417133627世茂盛世名門市區(qū)469908聆湖苑市區(qū)458003459湖畔現(xiàn)代城開發(fā)區(qū)4129010常熟世界服裝中心市區(qū)400001299房地產(chǎn)熱銷項目：中南世紀(jì)城雙雙得冠，市區(qū)為成交絕對主力2012年中南世紀(jì)成為常熟商品房市場成交金額與成交面積的成交榜首，年度成交1050套，成交面積12.64萬平方米，成交金額15.6億，成交均價12300元/平方米2012年常熟市商品房成交金額排行榜（前十）排名項目名稱區(qū)域金額（萬元）均價（元/平方米）1中南世紀(jì)城市區(qū)90498116622常熟世界服裝中心市區(qū)82808202953中南世紀(jì)城（90#92#）市區(qū)65208133624常熟世茂世紀(jì)中心創(chuàng)富世紀(jì)市區(qū)6128896035中冶虞山尚園市區(qū)58924120626景天花園開發(fā)區(qū)5520876767常熟世茂盛世名門市區(qū)4664399268尚湖玫瑰園一期市區(qū)44556220009綠地常熟老街八期市區(qū)44239826010尚湖中央花園市區(qū)39413100002012年常熟市商品房成交面積排行榜（前十）排名項目名稱區(qū)域面積（萬方）均價（元/平方米）1中南世紀(jì)城市區(qū)7.76116622景天花園開發(fā)區(qū)7.1976763常熟世茂世紀(jì)中心創(chuàng)富世紀(jì)市區(qū)6.3896034綠地常熟老街八期市區(qū)5.3682605中冶虞山尚園市區(qū)4.89120626中南世紀(jì)城（90#92#）市區(qū)4.88133627常熟世茂盛世名門市區(qū)4.799268聆湖苑市區(qū)4.5844009湖畔現(xiàn)代城一期市區(qū)4.13730010常熟世界服裝中心市區(qū)4.0820295東地塊西地塊西地塊占地53972㎡，容積率為2.0，起始總價32350萬元(樓板價2997元/㎡)東地塊占地80929㎡，容積率為1.8，起始總價49425萬元(樓板價3393)北原國棉廠地塊位于元和路原國棉廠位置，區(qū)位優(yōu)勢明顯，周邊成熟居住片區(qū)，配套成熟：第一醫(yī)院、銀行以及元和小區(qū)、元和園小區(qū)、甸橋新村、西莊街小區(qū)等近在咫尺，南面毗鄰服裝城西入口，交通便捷。目標(biāo)地塊原國棉廠地塊香榭麗舍：占地5.53萬方，容積率1.4，2011年11月獲得土地，樓板價3965元/㎡，2013年9月開盤推423套疊墅，至今售出234套、3.24萬方，均價13885元/㎡地塊為城區(qū)非常稀缺的低密度宅地，周邊與地塊類似產(chǎn)品香榭麗舍疊墅單價近1.4萬，地塊5700元/㎡的樓板價預(yù)計正式拍賣時會有一番爭奪，樓板價可能較多溢價原國棉廠地塊地塊本身不大，加上周邊多為舊小區(qū)，一定程度上影響項目的高端定位。概論關(guān)于市區(qū)地塊地幅小，總建少僅(約6萬㎡)，起拍價高(5700元/㎡)，周邊普通住宅價格約1.2-1.3萬元/㎡，排屋價格1.4-1.6萬元/㎡；地塊容積率1.2，建筑密度28%，限高50米，預(yù)期產(chǎn)品可能將以：A、低密度產(chǎn)品組合5層洋房/疊加+2層聯(lián)排構(gòu)成，產(chǎn)品比值將為洋房80%，聯(lián)排20%，總貨值約8-8.6億，起拍地價占貨值的40-44%概論B、均衡產(chǎn)品組合小高層為輔，洋房、聯(lián)排為主構(gòu)成，小高權(quán)重約0.1-0.2，洋房0.1-0.5，聯(lián)排0.4-0.7，組合方式為0.2-0.1-0.7與0.1-0.5-0.4兩種為主，總貨值約8.8-9億，起拍地價占貨值的40%左右(類似上述方法，此處計算略)概論C、無洋房產(chǎn)品組合，小高層為輔，聯(lián)排為主構(gòu)成，小高權(quán)重約0.25，聯(lián)排0.75，總貨值約9億見上計算過程草圖圖D、高層(50米，18層以下)+小高層+洋房+聯(lián)排其他產(chǎn)品組合此處不再做貨值估算該地塊起拍底價較高，總建面較小，市場溢價絕對值相對較少，位置雖在市區(qū)，但南側(cè)緊靠常熟招商城版塊，交通狀況擁堵程度較高，外埠往來人群較多。概論關(guān)于城北兩幅地塊北三環(huán)的建設(shè)直接刺激了該地塊的熱度，2012年12月18日中南、綠地獲得當(dāng)中的兩幅地塊，其中：中南時隔半年后進(jìn)行銷售，2013年6、7、8月，連續(xù)三個月開三棟樓，616套，銷售了573套，完成93%銷售率，總銷額6.7億；綠地時隔9個月進(jìn)行銷售，2013年9月份推出256套，銷售211套，完成82%銷售率，總銷額2.1億；概論綜合三幅地塊，縱觀常熟整個地產(chǎn)市場、土地市場，目前常熟住宅用地出讓面積與銷售面積基本持平，再綜合近些年的竣工面積，預(yù)計在3、4年內(nèi)，如果土地出讓政策不發(fā)生大的變化，市場的供應(yīng)將在這段時間內(nèi)保持穩(wěn)定平衡。對于進(jìn)入常熟市場，以中等規(guī)模，溢