2022年房地產(chǎn)行業(yè)專題報告 公募REITs擴募積極推進市場擴容加速

2022年房地產(chǎn)行業(yè)專題報告公募REITs擴募積極推進，市場擴容加速

一、公募REITs擴募積極推進，市場擴容加速1.1、政策及指引持續(xù)出臺，REITs擴募已進入實質(zhì)推進階段擴募政策指引持續(xù)出臺，加速REITs市場擴容進程。2021年1月29日，上海及深圳證券交易所發(fā)布了《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(REITs)業(yè)務(wù)辦法(試行)》，這也是書面政策或指引中首次提及新購入資產(chǎn)及擴募相關(guān)事項。2022年4月15日，上海及深圳證券交易所同日發(fā)布了《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）規(guī)則適用指引第3號——新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目（試行）》。指引共七章56條，主要明確了新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目需滿足的條件、購入基礎(chǔ)設(shè)施項目的程序安排、擴募并購入新資產(chǎn)的發(fā)售和定價安排及信息披露管理和停復(fù)牌相關(guān)要求。涉及市場關(guān)注的要點主要包括：REITs基金需運作時間滿12個月才可進行新購入資產(chǎn)及擴募，購入資產(chǎn)原則上與首批為同一類型，擴募資產(chǎn)的原始權(quán)益人可與首批資產(chǎn)不同及擴募采用公開擴募、定向擴募或向原始權(quán)益人配售等方式等。2022年7月13日，國家發(fā)展與改革委員會印發(fā)《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）新購入項目申報推薦有關(guān)工作的通知》，標志著REITs進行新購入資產(chǎn)及擴募實質(zhì)申報的最后一個政策環(huán)節(jié)被打通。首批5只公募REITs已提交草案，REITs擴募進入實質(zhì)性階段。2022年9月28日，包括華安張江光大REIT、中金普洛斯REIT、博時蛇口產(chǎn)園REIT、紅土鹽田港REIT及富國首創(chuàng)水務(wù)REIT的5只首批公募REITs發(fā)布了擬新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目、產(chǎn)品變更暨擴募份額上市申請等多份公告。從擴募方式看，5只REITs均選取了定向擴募方式，發(fā)售對象不超過35名，發(fā)售價格不低于定價基準日前20個交易日基礎(chǔ)設(shè)施基金交易均價的90%。從擴募資產(chǎn)物業(yè)用途看，除博時蛇口產(chǎn)園REIT擬購入的光明項目包含了研發(fā)廠房類物業(yè)，與首批資產(chǎn)全部為研發(fā)辦公的物業(yè)用途稍有不同外，其余REITs的擬購入資產(chǎn)均與前批次類型完全一致。從擬募集金額占最新市值的比例來看，紅土鹽田港REIT的擬募集金額占最新市值的比重最低，為14%；華安張江光大REIT的比例最高，為73%。1.2、首批5只公募REITs擴募并擬購入資產(chǎn)基本情況1.2.1、中金普洛斯REIT：資產(chǎn)區(qū)域拓展，分布華南、西南及華東三大地區(qū)中金普洛斯REIT擬購入3個基礎(chǔ)設(shè)施項目，為普洛斯青島前灣港國際物流園，普洛斯重慶城市配送物流中心及普洛斯江門鶴山物流園，分別位于環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)、粵港澳大灣區(qū)和成渝經(jīng)濟圈，區(qū)域具備較強經(jīng)濟活力和增長潛力。江門項目及青島項目目前已接近滿租狀態(tài)，截至2022年6月末出租率分別為100%及95%，重慶項目的出租率稍低于前述兩個項目為80%，整體的時點平均出租率約89.89%。擬購入資產(chǎn)合計擁有25個市場化租戶，主要包括頭部第三方物流、跨境供應(yīng)鏈及零售行業(yè)公司等，無關(guān)聯(lián)租戶，經(jīng)營高度市場化且收入來源分散。擬購入資產(chǎn)的建筑面積合計約45萬平方米，估值單價平均為3,551元/平方米，總估值為16.04億元，進行項目公司賬面現(xiàn)金與負債調(diào)整后，REIT擬募集17.67億元。估值過程中所用折現(xiàn)率各不相同，處于8.00%~8.75%的區(qū)間內(nèi)，以估值計的加權(quán)平均資本化率低于首批7個資產(chǎn)，為5.53%。基于平價購入假設(shè)，本次擬購入的基礎(chǔ)設(shè)施項目2022年7-12月預(yù)測現(xiàn)金分派率為4.74%（已年化），2023年預(yù)測現(xiàn)金分派率為5.10%。1.2.2、紅土鹽田港REIT：由關(guān)聯(lián)方公司整體承租，現(xiàn)金流具有穩(wěn)定性紅土鹽田港REIT擬購入的基礎(chǔ)設(shè)施項目為世紀物流園，包括1座倉庫（含配套辦公及地下車庫），項目位于深圳市鹽田區(qū)沿港路，與首發(fā)資產(chǎn)位于同一區(qū)域。項目總建筑面積為67,411平方米，包含產(chǎn)權(quán)建筑面積52,428平方米及地下車庫建筑面積14,983平方米。其中，產(chǎn)權(quán)建筑面積又包含倉儲部分的50,922平方米及配套部分的1,506平方米。值得注意的是，項目由關(guān)聯(lián)方通捷利公司整體承租，因此截至2022年9月1日的出租率為100%。承租方通捷利公司由REIT原始權(quán)益人鹽田港物流與箱子科技（深圳）有限公司合資設(shè)立，其中鹽田港物流持股比例55%，箱子科技（深圳）有限公司持股比例45%。自2022年9月1日起，項目倉儲部分租金為36元/平方米/月，配套部分租金為50元/平方米/月。前三個租賃年度每年含稅租金增長率為5%，后續(xù)租金漲幅則隨行就市。本次擬購入基礎(chǔ)設(shè)施項目的估值為3.074億元，市場單價為7,065元/平方米/月，估值過程中所使用的折現(xiàn)率為7.00%?；诒敬螖M購入的基礎(chǔ)設(shè)施項目，2022年9-12月的預(yù)測現(xiàn)金分派率為4.01%（已年化），2023年預(yù)測現(xiàn)金分派率為4.14%。1.2.3、博時蛇口產(chǎn)園REIT：擴募資產(chǎn)增加研發(fā)廠房用途，額外募集資金償還并購貸博時蛇口產(chǎn)園REIT擬購入的基礎(chǔ)設(shè)施項目為招商局光明科技園科技企業(yè)加速器二期（簡稱“光明項目”），位于光明科學(xué)城中心區(qū)域，包含A棟、A-6棟、B-3棟、B-4棟，總建筑面積約11萬平方米，現(xiàn)狀為產(chǎn)業(yè)用房及配套。除車庫及設(shè)備用房外，A棟主要包含配套商業(yè)及研發(fā)辦公部分，其余三棟均為研發(fā)廠房。首批發(fā)行資產(chǎn)中的萬融大廈與萬海大廈的物業(yè)用途均為研發(fā)辦公，與本次擬購入的資產(chǎn)稍有不同。自2019年至今，光明項目出租率逐年穩(wěn)步提升，截至2022年6月30日的最新出租率為97.9%，其中研發(fā)辦公部分出租率為97.5%，研發(fā)廠房部分出租率為98.3%；平均租金為58元/平方米/月，共有租戶97個，租戶基礎(chǔ)多元化，以高端制造、生物產(chǎn)業(yè)及新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主。博時蛇口產(chǎn)園REIT在首次發(fā)行時向招商銀行深圳分行借入人民幣3億元、年利率為3.5%的并購貸款。截至2022年9月26日，REIT的2022年度凈現(xiàn)金流分派率預(yù)測值為3.12%，低于目前的并購貸款年利率3.5%。因此本次擴募還將在光明項目11.38億的估值基礎(chǔ)上，額外募集3億元用以償還現(xiàn)存并購貸，維護并提高基金份額持有人的利益。假設(shè)2023年預(yù)測可供分配金額100%分派，則光明項目2023年的預(yù)測凈現(xiàn)金流分派率為5.07%。1.2.4、華安張江光大REIT：新購入資產(chǎn)出租率穩(wěn)定維持高位華安張江光大REIT擬購入的基礎(chǔ)設(shè)施項目為張潤置業(yè)持有的位于上海市浦東新區(qū)張江板塊的張潤大廈。張江集電持有項目公司張潤置業(yè)40%的股權(quán)，剩余60%股權(quán)由張江集團持有。張潤大廈的土地用途為研發(fā)總部性質(zhì)，建筑面積約6萬平方米，2018年6月建成后正式投入運營后一年內(nèi)迅速完成爬坡期，2020年末、2021年末及2022年6月末出租率始終穩(wěn)定在99%以上，基本處于滿租狀態(tài)，平均租金約5.8元/天/平方米。張潤大廈共有16家租戶，租戶分布行業(yè)多元且分散，以先進制造業(yè)、集成電路及信息科技等產(chǎn)業(yè)為主。截至2022年6月30日，張潤大廈估值為16億元，假設(shè)租約期滿后的租金單價為6.05元/平方米/天，租金年增長率為3.5%。華安張江光大REIT完成新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目及擴募后，2022年10月1日至2022年12月31日止的3個月及2023年度的合并現(xiàn)金流分派率預(yù)測分別為3.37%和3.37%。1.2.5、富國首創(chuàng)水務(wù)REIT：新購入資產(chǎn)稀釋原有資產(chǎn)的現(xiàn)金分派率富國首創(chuàng)水務(wù)REIT擬購入的基礎(chǔ)設(shè)施項目為位于陜西省長治市的污水處理特許經(jīng)營PPP項目，包括主城區(qū)項目、長北項目及提改項目。其中主城區(qū)污水處理廠的設(shè)計規(guī)模為20萬噸/日，長北污水處理廠的設(shè)計規(guī)模為7.5萬噸/日。項目采取特許經(jīng)營權(quán)的方式，通過TOT方式與政府方簽訂《長治特許經(jīng)營合同》，從而獲得項目的特許經(jīng)營權(quán)，于特許經(jīng)營權(quán)到期后（2047年7月31日），長治首創(chuàng)需將項目資產(chǎn)的占有移交給長治市住建局。收入方面，長治項目污水處理服務(wù)費=基礎(chǔ)污水處理服務(wù)費+超額污水處理服務(wù)費+差額污水處理費。主城區(qū)污水處理廠估值為7.02億元，長北污水處理廠估值為3.25億元，擬購入基礎(chǔ)設(shè)施項目合計估值為10.27億元。以新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目估值與基金擴募公告日前二十個交易日市值均價合計金額為買入成本，預(yù)估REIT擴募后持有的全部基礎(chǔ)設(shè)施項目內(nèi)部收益率（IRR）為2.66%。此外，擬購入資產(chǎn)的2022年7~12月與2023年預(yù)測現(xiàn)金分派率均低于首批發(fā)行項目，稀釋了REIT中原先持有資產(chǎn)的現(xiàn)金分派率。收購及擴募完成后，2022年7~12月與2023年的合并現(xiàn)金分派率分別為6.25%及6.19%。1.3、擴募對于REITs市場價格影響的敏感性分析4只擬擴募的產(chǎn)權(quán)類公募REITs均選擇了定向擴募的發(fā)行方式，根據(jù)交易所相關(guān)指引，定向擴募份額的發(fā)售價格不低于定價基準日前20個交易日均價的90%。我們以2022年11月4日為基準，并假設(shè)擴募份額的發(fā)售價格在2022年11月4日前20個交易日均價的90%~110%之間，并根據(jù)此價格區(qū)間和不同的P/NAV倍數(shù)，對于擴募完成后的市場價格進行了敏感性分析。此外，2023年的預(yù)期現(xiàn)金分派率與擴募份額實際發(fā)售價格無關(guān)，僅與擴募完成后的P/NAV倍數(shù)有關(guān)，我們也相應(yīng)計算了不同倍數(shù)所對應(yīng)的2023年預(yù)期現(xiàn)金分派率。中金普洛斯REIT的最新市場價格為5.27元，最新P/NAV倍數(shù)為1.30，2023年預(yù)期現(xiàn)金分派率為3.44%。以2022年11月4日為基準，前20個交易日的均價為5.28元，假設(shè)擴募份額的發(fā)售價格在此均價的90%~110%之間，則最終實際發(fā)售價格位于4.75~5.80區(qū)間內(nèi)。若最終以100%的倍數(shù)即5.28元發(fā)售且市場給予中金普洛斯REIT的P/NAV倍數(shù)為1.30，則REIT的每份額市場價格將為5.55元，較目前5.27元的基礎(chǔ)之上上漲5.3%，對應(yīng)2023年預(yù)期現(xiàn)金分派率為3.56%。紅土鹽田港REIT的最新市場價格為3.31元，最新P/NAV倍數(shù)為1.47，2023年預(yù)期現(xiàn)金分派率為3.08%。以2022年11月4日為基準，前20個交易日的均價為3.27元，假設(shè)擴募份額的發(fā)售價格在此均價的90%~110%之間，則最終實際發(fā)售價格位于2.94~3.60區(qū)間內(nèi)。若最終以100%的倍數(shù)即3.27元發(fā)售且市場給予紅土鹽田港REIT的P/NAV倍數(shù)為1.50，則REIT的每份額市場價格將為3.56元，較目前3.31元的基礎(chǔ)之上上漲7.6%，對應(yīng)2023年預(yù)期現(xiàn)金分派率為2.98%。博時蛇口產(chǎn)園REIT的最新市場價格為3.17元，最新P/NAV倍數(shù)為1.33，2023年預(yù)期現(xiàn)金分派率為3.15%。以2022年11月4日為基準，前20個交易日的均價為3.22元，假設(shè)擴募份額的發(fā)售價格在此均價的90%~110%之間，則最終實際發(fā)售價格位于2.90~3.54區(qū)間內(nèi)。若最終以100%的倍數(shù)即3.22元發(fā)售且市場給予博時蛇口產(chǎn)園REIT的P/NAV倍數(shù)為1.33，則REIT的每份額市場價格將為3.45元，較目前3.17元的基礎(chǔ)之上上漲8.8%，對應(yīng)2023年預(yù)期現(xiàn)金分派率為3.09%。華安張江光大REIT的最新市場價格為4.36元，最新P/NAV倍數(shù)為1.44，2023年預(yù)期現(xiàn)金分派率為2.75%。以2022年11月4日為基準，前20個交易日的均價為4.37元，假設(shè)擴募份額的發(fā)售價格在此均價的90%~110%之間，則最終實際發(fā)售價格位于3.93~4.80區(qū)間內(nèi)。若最終以100%的倍數(shù)即4.37元發(fā)售且市場給予華安張江光大REIT的P/NAV倍數(shù)為1.40，則REIT的每份額市場價格將為5.03元，較目前4.36元的基礎(chǔ)之上上漲15.6%，對應(yīng)2023年預(yù)期現(xiàn)金分派率為2.93%。二、海外市場：擴募助力規(guī)模增長與價值提升，市場價格中長期走高2.1、海外REITs擴募相關(guān)制度對比日本、新加坡等同為契約型REITs的市場更具參考意義。擴募從廣義上指REITs決定購入新資產(chǎn)后，在二級市場進行股權(quán)融資以籌集資金的動作，因此在參考海外REITs擴募經(jīng)驗時，需同時關(guān)注“并購”及“融資”兩條主線。中國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs為契約型結(jié)構(gòu)，采用外部管理模式，一般對于購入的資產(chǎn)盈利性有較高要求，因此日本、新加坡等同為契約型結(jié)構(gòu)的REITs市場對于中國更有借鑒意義。海外REITs市場針對擴募資產(chǎn)的限制較少。從擴募收購的資產(chǎn)層面看，針對中國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，交易所發(fā)布的相關(guān)指引中對于資產(chǎn)有“原則上運營3年以上，已產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流，投資回報良好，并具有持續(xù)經(jīng)營能力、較好增長潛力”且需“與基礎(chǔ)設(shè)施基金當前持有基礎(chǔ)設(shè)施項目為同一類型”等規(guī)定。而新加坡與日本的政策中并未對資產(chǎn)進行特別的限定，僅要求在完成收購后仍需滿足REITs的通用要求，如新加坡有諸如REITs不可從事初以持有為目的以外的地產(chǎn)開發(fā)活動、不可購入空置土地、收益率高于五年期國債利率的資產(chǎn)必須占總資產(chǎn)的75%以上等要求。海外擴募方式與中國市場類似，主要為公開市場發(fā)售、定向增發(fā)及向原股東配售三類。新加坡與日本REITs的監(jiān)管方均未對擴募發(fā)售份額的定價、發(fā)售方式等具體細節(jié)做出規(guī)定。從實際操作層面看，日本的主要擴募方式有三種，分別為公開市場發(fā)售（PublicOffering）、第三方配售（Third-PartyAllotment）及二次發(fā)售（SecondaryOffering）。新加坡市場的擴募方式同樣為三類，為公開市場發(fā)售（PublicOffering）、定向增發(fā)（PrivatePlacement）及向原份額持有人的配售（PreferentialOffering）。雖名稱有所差異，但實質(zhì)與中國交易所發(fā)布的相關(guān)指引中的擴募方式基本相同。中國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的限制杠桿比例相較最低。REITs購入新資產(chǎn)的資金可同時來源于股權(quán)融資即擴募或債券融資如有息債券、銀行貸款等。因此海外REITs的基金管理人在進行擴募時，同樣需考慮本國監(jiān)管對于杠桿的限制以做出相應(yīng)的資本運作規(guī)劃。新加坡REITs的基金總杠桿需小于45%，當利息覆蓋率超2.5x時，杠桿最高可達50%。日本的監(jiān)管方則對于基金杠桿無特殊限制。根據(jù)中國證監(jiān)會于2020年8月發(fā)布的《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》，中國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs用于基礎(chǔ)設(shè)施項目收購的借款不得超過基金凈資產(chǎn)的20%，假設(shè)無經(jīng)營性負債，則基金總杠桿最高為16.7%。2.2、海外REITs擴募案例2.2.1、日本安博REIT（NipponPrologisREIT）安博日本REIT（NipponPrologisREIT）為日本市值規(guī)模最大的倉儲物流REIT。安博日本REIT于2013年2月14日在東京證券交易所上市，專注于投資并運營位于日本的物流設(shè)施，其發(fā)起人安博集團總部位于美國的舊金山，是全世界最大的工業(yè)地產(chǎn)公司。安博日本REIT的市值規(guī)模在所有日本REITs中排名第三，在日本所有倉儲物流REITs中排名第一。自上市以來，安博日本REIT進行了15次收并購及11次擴募。截至2022年5月底，REIT持有55個資產(chǎn)，在管資產(chǎn)估值8200億日元（約人民幣400億元），整體出租率維持在97.5%的高位。資產(chǎn)規(guī)模的擴大是收入增長的最大驅(qū)動力，擴募收購資產(chǎn)均來自發(fā)起人。從2013年上市以來至今的8年間，安博日本REIT進行了15次收購，資產(chǎn)數(shù)量從最初IPO時的20個擴大至目前的55個，在管資產(chǎn)的估值從3595億日元增至8219億日元。日本安博REIT的資產(chǎn)大多分布于經(jīng)濟發(fā)達的核心地區(qū)，以可租賃面積計算，大東京都市圈占比為59.9%，大大阪都市圈占比34.4%，兩大都市圈合計占比94.3%。除2015年外，每年均有1~3次的收并購發(fā)生，所有收并購資產(chǎn)均來自發(fā)起人也即安博集團，REITs作為原始權(quán)益人的資產(chǎn)退出渠道意義突顯。由于REIT從原始權(quán)益人處收購的資產(chǎn)均已培育成熟且運營情況良好，因此收入增長主要由不斷擴大的資產(chǎn)規(guī)模也即收購而驅(qū)動。自2013至2022的8年內(nèi)，安博日本REIT的收入年復(fù)合增速為9.8%，在管資產(chǎn)估值的年復(fù)合增速為10.9%。收購資產(chǎn)的資金來源于擴募及債權(quán)融資，發(fā)行價格以公告日收盤價為基準。自上市以來，安博日本REIT共進行了11次擴募，主要形式以公開市場發(fā)售（PublicOffering）及第三方配售（Third-PartyAllotment）為主，其中，公開市場發(fā)售還分為日本國內(nèi)發(fā)售與國際發(fā)售。截止至2022年5月31日，發(fā)起人即安博集團持有REIT份額占比為15.1%，日本國內(nèi)機構(gòu)投資者持有比例最高，為51.2%。從擴募流程上看，當REIT擴募的申請被董事會批準后，REIT會在其官網(wǎng)發(fā)布公告，公開每份份額的定價、募集金額及募集資金用途等細節(jié)信息，每份額具體發(fā)售金額由公告日當天的收盤價決定。由于日本安博REIT采用投行包銷的形式進行擴募，因此存在兩個不同的發(fā)行價格：其中較低的為日本安博REIT出售份額給投行的價格（IssueAmount），較高的價格為投行在公開市場進行發(fā)售的價格（OfferPrice）。安博日本REIT的11次擴募中，OfferPrice均為0.98*公告日當天的收盤價，而IssueAmount往往會在OfferPrice的基礎(chǔ)上再進行一次下調(diào)，大多處在收盤價的90%~98%的區(qū)間內(nèi)。以最新一次擴募為例，2021年安博REIT于2021年12月6日發(fā)布擴募公告，當日收盤價為369,000日元，則OfferPrice為0.98*369,000即361,620日元，同時IssueAmount被確定為349,885日元，約為當日收盤價的94.8%。分派比例穩(wěn)定，規(guī)模效應(yīng)并不顯著。自上市以來，除2017年上半年之外，日本安博REIT的實際分紅金額與總收入的比例（分派比例）在47%與52%之間波動。隨著收購、擴募的進行和資產(chǎn)規(guī)模的擴大，REIT的規(guī)模效應(yīng)并不顯著。我們認為主要有三方面因素：首先，資產(chǎn)自身的運營質(zhì)量和盈利能力并不會隨著REIT規(guī)模的擴大而發(fā)生過多改變。自2019年至今，日本安博REIT的NOI盈利率（NOIMargin）處于78.2%~80.2%的區(qū)間內(nèi)，波動率極低。其次，日本安博REIT的基金管理人基于NOI及規(guī)模的變動而收取一定比例的管理費用，因此基金管理費用的支出會隨著REIT的規(guī)模增長而同比例上漲。第三點，自2015年至今，日本安博REIT的杠桿率變化較小，維持在36%~39%之中，疊加日本長期國債利率變動較小，因此財務(wù)費用的變動與資產(chǎn)規(guī)模的變動基本維持一致。在收入和主要支出隨資產(chǎn)規(guī)模的擴大而相應(yīng)增長的情況下，擴募帶給REITs的規(guī)模效應(yīng)并不顯著。DPU小幅增長，市場價格中長期走高同時受估值上行與NAV的規(guī)模增長驅(qū)動。由于擴募份額的發(fā)行攤薄了可供分配金額，安博日本REIT的DPU增速低于收入與資產(chǎn)規(guī)模，年復(fù)合增速為3.3%，總體呈不斷上升趨勢。中長期看，NAV的增長和P/NAV的估值倍數(shù)上行同時驅(qū)動了市場價格中長期走高。在美聯(lián)儲于2022年上半年開啟本輪加息周期之前，從2017年7月至2021年12月的五年半間，市場價格上漲70%，平均年復(fù)合增速為10.1%。具體拆分來看，P/NAV倍數(shù)從期初的1.23上揚至1.67，年復(fù)合增速為5.7%。日本安博REIT的每份額凈資產(chǎn)（NAV）從期初的193,948日元增至250,004日元，復(fù)合增速為4.7%。2.2.2、新加坡豐樹工業(yè)REIT（MapletreeIndustrialREIT）豐樹工業(yè)REIT（MapletreeIndustrialREIT）于2010年10月在新加坡交易所主板上市，發(fā)起人為新加坡房地產(chǎn)開發(fā)商豐樹集團。2000年新加坡港務(wù)局將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離并成立了豐樹集團，其同時也是新加坡淡馬錫的全資子公司。自上市以來，豐樹工業(yè)REIT共進行過8次收購及5次擴募，資產(chǎn)數(shù)量從最初的70個擴大至2022年3月31日的143個，分布于數(shù)據(jù)中心、倉儲物流、工業(yè)產(chǎn)房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)辦公等業(yè)態(tài)。截至2022年3月31日，豐樹工業(yè)REIT資產(chǎn)總規(guī)模達87.19億新幣（約450億人民幣），在新加坡所有工業(yè)類REITs中排名第二。相比資產(chǎn)退出渠道，豐樹工業(yè)REIT的角色更類似于原始權(quán)益人擴張的基金工具。豐樹工業(yè)REIT自上市以來的8次收購中，僅有一次收購的資產(chǎn)賣方為其發(fā)起人豐樹集團。兩次收購的資產(chǎn)賣方JTCGroup裕廊集團，為新加坡淡馬錫的另一子公司，可看作為發(fā)起人相關(guān)主體。除此之外的五次收購均為完全獨立的市場化購買。2010年上市之初，豐樹工業(yè)REIT的資產(chǎn)僅包含傳統(tǒng)類工業(yè)地產(chǎn)如廠房或倉儲物流資產(chǎn)。自2017年起，豐樹工業(yè)REIT開啟了在數(shù)據(jù)中心賽道的布局，距今的5年時間內(nèi)已成功收購了64個數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)。截至2022年3月末，豐樹集團持有豐樹工業(yè)REIT接近25%的份額，因此比起傳統(tǒng)REITs的資產(chǎn)退出功能，豐樹工業(yè)REIT更類似于集團用以在新領(lǐng)域擴張的基金工具。收購驅(qū)動業(yè)績增長，估值與市場價格隨著規(guī)模的擴大而走高的REITs特征依然顯著。豐樹工業(yè)REIT自上市以來的資產(chǎn)估值年復(fù)合增速為12.4%，NPI（即NOI）的年復(fù)合增速為11.9%，兩者變化趨勢基本保持同頻。此外,DPU及每份額凈資產(chǎn)（NAV）均隨著REIT的收購與擴募而持續(xù)增長。二級市場方面，在本輪美聯(lián)儲加息周期開啟之前，P/NAV的估值與市場價格隨著規(guī)模的擴大而走高的REITs特征依然顯著。2.3、海外REITs擴募經(jīng)驗對中國REITs市場的啟示契約型REITs是資產(chǎn)負債表驅(qū)動的金融產(chǎn)品，業(yè)績提升需要收購及擴募帶來的資產(chǎn)規(guī)模增長驅(qū)動。中國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs目前持有的底層基礎(chǔ)設(shè)施項目大多經(jīng)營狀況良好。產(chǎn)權(quán)類REITs在出租率維持高位的基礎(chǔ)上，每年租金增長幅度大多在3%~5%的范圍內(nèi)。而經(jīng)營權(quán)類REITs的收費標準往往根據(jù)政府和相關(guān)部門的政策指引而制定，費率調(diào)整的幅度和頻率相對