中梁地產(chǎn)集團(tuán)股權(quán)開放制度

第第頁中梁地產(chǎn)集團(tuán)股權(quán)開放制度1、目的為貫徹“開放、開拓、開創(chuàng)、共識、共擔(dān)、共享”企業(yè)價值觀、踐行“開放合作”的理念、平衡權(quán)益資本與權(quán)益杠桿、預(yù)防經(jīng)營風(fēng)險、加快沖刺規(guī)模、助力粵港澳發(fā)展集團(tuán)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，特制定本制度。2、適用范圍2.1本制度適用于粵港澳發(fā)展集團(tuán)（以下簡稱“發(fā)展集團(tuán)”）操盤的所有項(xiàng)目（操盤項(xiàng)目以發(fā)展集團(tuán)聯(lián)盟支持平臺定義為準(zhǔn)）。2.2本制度中“中梁系股東”包括發(fā)展集團(tuán)平臺公司及區(qū)域公司成立的平臺公司及跟投員工。2.3本制度的股權(quán)開放由區(qū)域公司具體推進(jìn)落實(shí)。推進(jìn)及責(zé)任主體是區(qū)域公司。2.4本制度于2020年6月10日起生效實(shí)施3、合作對象3.1鼓勵合作的對象：鼓勵與能夠?yàn)橹辛禾峁﹥?yōu)質(zhì)資源、提升組織能力的合作者進(jìn)行股權(quán)合作，譬如同行業(yè)前100強(qiáng)、地方龍頭房企、勾地合作方、實(shí)力較強(qiáng)的金融機(jī)構(gòu)合作者（金融機(jī)構(gòu)平臺合作者：指對資金使用不進(jìn)行監(jiān)管，且能夠?yàn)楹献黜?xiàng)目提供股權(quán)之外的債權(quán)資金的主體（即實(shí)行“股+債”合作模式））。3.2禁止合作的對象：原則上，不與理念不同的企業(yè)或?qū)嵙Σ蛔愕拈_發(fā)商進(jìn)行合作；不與不認(rèn)可中梁管理體系制度的企業(yè)合作；不與經(jīng)營不規(guī)范企業(yè)合作；禁止中梁打工式合作（打工式合作指中梁操盤、但一半以上的利潤被合作方賺取、且中梁不能享受項(xiàng)目富余資金的現(xiàn)象）。4、合作者的審批4.1合作者須接受中梁經(jīng)營管理制度。如該企業(yè)與其他企業(yè)在合作過程中出現(xiàn)以下情形的，該企業(yè)不納入發(fā)展集團(tuán)股權(quán)開放合作范圍內(nèi)：a)主動性違約；b)出資滯后或出資不足；c)干涉正常經(jīng)營（對重大經(jīng)營事項(xiàng)表決享有一票否決權(quán)等）；d)監(jiān)管項(xiàng)目資金（金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管資金需審批至執(zhí)行總裁，且監(jiān)管上限為前端融資余額）；e)阻止項(xiàng)目做前端融資；f)享受融資杠桿、但拒絕同比例退讓股比給金融機(jī)構(gòu)合作者。4.2合作者的審批：區(qū)域公司負(fù)責(zé)對引入的合作者進(jìn)行資質(zhì)信用情況審查，由發(fā)展集團(tuán)審批，實(shí)行黑白名單制管理，第4.1條所述合作者均列入黑名單，限制與其合作。且區(qū)域公司對所屬項(xiàng)目公司與合作者的外部責(zé)任關(guān)系負(fù)責(zé)。4.3區(qū)域公司在引入合作者前，應(yīng)充分信息對稱，確認(rèn)其接受中梁管理體系制度方能合作，避免產(chǎn)生合作者資金投入后因理念不同退出合作現(xiàn)象。同時，區(qū)域公司應(yīng)與合作者按營銷費(fèi)用/成本據(jù)實(shí)結(jié)算原則為前提進(jìn)行合作，原則上不與合作者約定成本包干、營銷費(fèi)用包干，如各級組織承諾不超包干費(fèi)率、與合作者約定成本費(fèi)用包干的，后續(xù)若產(chǎn)生超包干的成本費(fèi)用，則全額由該區(qū)域公司組織兜底。4.4結(jié)合上市后企業(yè)現(xiàn)狀、滿足資本市場負(fù)債及或有負(fù)債披露要求，區(qū)域公司應(yīng)提前與合作者協(xié)商好雙方同股同權(quán)向融資機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保，若合作者的資信情況不被融資機(jī)構(gòu)認(rèn)可、采用中梁擔(dān)保的，合作者應(yīng)向中梁提供有效反擔(dān)保并按中梁制度約定費(fèi)率支付擔(dān)保費(fèi)（具體參照《擔(dān)保管理制度》）。5、項(xiàng)目股權(quán)開放份額要求5.1不強(qiáng)制股權(quán)開放。5.2限制投后開放。項(xiàng)目只能進(jìn)行投前開放或投中合作；投前開放即合作方與中梁同時按股比支付土拍保證金；投中合作為合作方與中梁分別將全額土拍保證金交至國土局，未競得方按約定將對應(yīng)股比資金于競拍成功后10日內(nèi)付至競得方賬戶。5.3股權(quán)開放比例原則上為項(xiàng)目股權(quán)的20%-49%，以保證中梁絕對控制權(quán)、并表權(quán)和合理的資產(chǎn)負(fù)債率，但具體開放比例可能會隨著房地產(chǎn)市場情況、以及公司發(fā)展需要不定期調(diào)整。5.4每家合作者在該項(xiàng)目的持股比例不得低于10%。5.5原則上，股權(quán)開放須落位在平臺公司層面，不允許開在項(xiàng)目公司層面；股權(quán)不允許代持，項(xiàng)目公司應(yīng)第一時間完成工商變更。6、操作細(xì)則6.1投前合作6.1.1資金進(jìn)入：合作者根據(jù)股比與中梁方同時投入土拍保證金。除戰(zhàn)略合作者，其他合作方投前繳納的土拍保證金應(yīng)兼具定金性質(zhì)。6.1.2后續(xù)投入：自項(xiàng)目發(fā)出的出資函約定出資之日起5天內(nèi)合作方資金必須到位。6.1.3墊資處理：投前合作者出現(xiàn)未與中梁同時出資、或未按股比出資的，即視為中梁墊資。后續(xù)投入出現(xiàn)墊資按合同約定稀釋股比或收取墊資利息，具體由發(fā)展集團(tuán)決定。6.1.4資金分配6.1.4.1盈利項(xiàng)目資金分配（1）同股同權(quán)享受富余資金：地產(chǎn)TOP100（上市）、地產(chǎn)TOP100（非上市）且已有一個合作項(xiàng)目（無不良合作記錄，無墊資）、地方龍頭企業(yè)（上市）、國企（國企控股），發(fā)展集團(tuán)層面簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，同股同權(quán)享受富余資金。TOP100母公司為上市公司亦適用（母公司提供擔(dān)保）；項(xiàng)目融資金融機(jī)構(gòu)認(rèn)可擔(dān)保的亦適用（本公司提供擔(dān)保）。（2）“投分余額+權(quán)益利潤”范圍內(nèi)享受富余資金：地產(chǎn)TOP100（非上市）且無合作項(xiàng)目、地方龍頭企業(yè)（非上市）合作項(xiàng)目超過2個（含），在所有合作項(xiàng)目（投分余額+權(quán)益利潤）內(nèi)享受富余資金。（3）“投分余額+權(quán)益利潤80%”范圍內(nèi)享受富余資金：發(fā)展集團(tuán)白名單合作者（含上海中建、忠信基金）在預(yù)計權(quán)益利潤80%范圍內(nèi)可享受富余資金，分配達(dá)到權(quán)益利潤80%后，中梁方單方調(diào)用富余資金。（4）無富余資金使用權(quán)：合作者無富余資金使用權(quán)，只能按節(jié)點(diǎn)預(yù)分配利潤（現(xiàn)金流回正返本；銷售70%且回款50%時分配50%預(yù)估凈利潤；銷售90%且回款90%時分配80%預(yù)估凈利潤）。項(xiàng)目日常資金歸集發(fā)展集團(tuán)資金池的，按年6%內(nèi)部計息，但開發(fā)貸放款后富余資金存為定期的可按貸款利率計息。針對以上（1）-（3）條款，分配時均須簽訂借款及擔(dān)保協(xié)議，明確超分后立即退回，否則取消富余資金使用權(quán)。6.1.4.2預(yù)估虧損項(xiàng)目資金分配項(xiàng)目預(yù)估虧損時，在銷售70%且回款50%時按彌補(bǔ)預(yù)估虧損后的80%金額分配本金，計算預(yù)估虧損金額時，項(xiàng)目銷售價格由發(fā)展集團(tuán)確定，并由區(qū)域公司對預(yù)估虧損金額兜底承責(zé)。項(xiàng)目未分配的本金歸集發(fā)展集團(tuán)資金池的，按年6%內(nèi)部計息，或同比例滾投于新項(xiàng)目，項(xiàng)目各方股東按同股同權(quán)原則，以虧損項(xiàng)目公司名義獲取新項(xiàng)目且在同一城市滿足5年內(nèi)彌補(bǔ)虧損稅收政策的，其投資新項(xiàng)目的利潤可沖抵本項(xiàng)目的預(yù)估虧損額。6.1.5退出機(jī)制項(xiàng)目地上可售面積、整盤回款率均達(dá)到90%且交付達(dá)到60%時，各方可清算退出，剩余應(yīng)收尾款按照9折，未售地上物業(yè)按8折、地下物業(yè)按售價7折計入銷售額。稅金測算必須符合當(dāng)?shù)囟愂照?，按“預(yù)征”與“清算”孰高原則保守測算，先行退出時若后續(xù)稅金測算退稅需預(yù)分配對應(yīng)權(quán)益部分，如出現(xiàn)爭議以雙方測算土增退稅少者優(yōu)先選擇先行退出。6.2投中合作6.2.1資金進(jìn)入：投中合作的合作者首筆資金應(yīng)于項(xiàng)目取得后10天內(nèi)足額到位。資金10天內(nèi)未到位，暫停區(qū)域公司拿地資格，直到合作方資金到位為止。6.2.2后續(xù)投入：自項(xiàng)目通知打款之日起5天內(nèi)合作方資金必須到位。6.2.3墊資處理：投中合作者首筆資金產(chǎn)生墊資，優(yōu)先按每日萬分之五收取墊資利息，如無法提供墊資利息，則需按提供對等期限對等資金占用的方式平衡，首筆對等占用資金的時間不得晚于首次分配時間；后續(xù)投入出現(xiàn)墊資按合同約定稀釋股比或收取墊資利息，具體由發(fā)展集團(tuán)決定。6.2.4資金分配6.2.4.1盈利項(xiàng)目資金分配（1）同股同權(quán)享受富余資金：地產(chǎn)TOP100（上市）、地產(chǎn)TOP100（非上市）且已有一個合作項(xiàng)目（無不良合作記錄，無墊資）、地方龍頭企業(yè)（上市）、國企（國企控股），發(fā)展集團(tuán)層面簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，同股同權(quán)享受富余資金。TOP100母公司為上市公司亦適用（母公司提供擔(dān)保）；項(xiàng)目融資金融機(jī)構(gòu)認(rèn)可擔(dān)保的亦適用（本公司提供擔(dān)保）。（2）“投分余額+權(quán)益利潤”范圍內(nèi)享受富余資金：地產(chǎn)TOP100（非上市）且無合作項(xiàng)目、地方龍頭企業(yè)（非上市）合作項(xiàng)目超過2個（含），在所有合作項(xiàng)目（投分余額+權(quán)益利潤）內(nèi)享受富余資金。（3）“投分余額+權(quán)益利潤80%”范圍內(nèi)享受富余資金：發(fā)展集團(tuán)白名單合作者（含上海中建、忠信基金）在預(yù)計權(quán)益利潤80%范圍內(nèi)可享受富余資金，分配達(dá)到權(quán)益利潤80%后，中梁方單方調(diào)用富余資金。（4）無富余資金使用權(quán)：合作者無富余資金使用權(quán)，只能按節(jié)點(diǎn)預(yù)分配利潤（現(xiàn)金流回正返本；銷售70%且回款50%時分配50%預(yù)估凈利潤；銷售90%且回款90%時分配80%預(yù)估凈利潤）。項(xiàng)目日常資金歸集發(fā)展集團(tuán)資金池的，按年6%內(nèi)部計息，但開發(fā)貸放款后富余資金存為定期的可按貸款利率計息。針對以上（1）-（3）條款，分配時均須簽訂借款及擔(dān)保協(xié)議，明確超分后立即退回，否則取消富余資金使用權(quán)。6.2.4.2預(yù)估虧損項(xiàng)目資金分配：項(xiàng)目預(yù)估虧損時，在銷售70%且回款50%時按彌補(bǔ)預(yù)估虧損后的80%金額分配本金，計算預(yù)估虧損金額時，項(xiàng)目銷售價格由發(fā)展集團(tuán)確定，并由區(qū)域公司對預(yù)估虧損金額兜底承責(zé)。項(xiàng)目未分配的本金歸集發(fā)展集團(tuán)資金池的，按年6%內(nèi)部計息，或同比例滾投于新項(xiàng)目，項(xiàng)目各方股東按同股同權(quán)原則，以虧損項(xiàng)目公司名義獲取新項(xiàng)目且在同一城市滿足5年內(nèi)彌補(bǔ)虧損稅收政策的，其投資新項(xiàng)目的利潤可沖抵本項(xiàng)目的預(yù)估虧損額。6.2.5退出機(jī)制項(xiàng)目地上可售面積、整盤回款率均達(dá)到90%且交付達(dá)到60%時，各方可清算退出，剩余應(yīng)收尾款按照9折，未售地上物業(yè)按8折、地下物業(yè)按售價7折計入銷售額。稅金測算必須符合當(dāng)?shù)囟愂照?，按“預(yù)征”與“清算”孰高原則保守測算，先行退出時若后續(xù)稅金測算退稅需預(yù)分配對應(yīng)權(quán)益部分，如出現(xiàn)爭議以雙方測算土增退稅少者優(yōu)先選擇先行退出。6.3金融機(jī)構(gòu)平臺合作者6.3.1資金進(jìn)入：參照融資管理制度。6.3.2墊資處理：中梁系為金融機(jī)構(gòu)平臺合作者進(jìn)行先期投入的墊資部分，優(yōu)先以提供對等期限對等資金占用的方式平衡，若不能對等占用的，則可按前端融資“債”的利率對該部分墊資額扣收利息。6.3.3資金分配6.3.3.1盈利項(xiàng)目富余資金分配金融機(jī)構(gòu)平臺合作者不享有富余資金使用權(quán)，項(xiàng)目富余資金歸集發(fā)展集團(tuán)資金池。金融機(jī)構(gòu)平臺合作者按節(jié)點(diǎn)預(yù)分配利潤（現(xiàn)金流回正返本；銷售70%且回款50%時分配50%預(yù)估凈利潤；銷售90%且回款90%時分配80%預(yù)估凈利潤）。6.3.3.2預(yù)估虧損項(xiàng)目資金分配項(xiàng)目預(yù)估虧損時，在銷售70%且回款50%時按彌補(bǔ)預(yù)估虧損后的80%金額分配本金，計算預(yù)估虧損金額時，項(xiàng)目銷售價格由發(fā)展集團(tuán)確定，并由區(qū)域公司對預(yù)估虧損金額兜底承責(zé)。項(xiàng)目未分配的本金歸集發(fā)展集團(tuán)資金池的，按年6%內(nèi)部計息，或同比例滾投于新項(xiàng)目，項(xiàng)目各方股東按同股同權(quán)原則，以虧損項(xiàng)目公司名義獲取新項(xiàng)目且在同一城市滿足5年內(nèi)彌補(bǔ)虧損稅收政策的，其投資新項(xiàng)目的利潤可沖抵本項(xiàng)目的預(yù)估虧損額。6.3.4退出機(jī)制：項(xiàng)目整盤回款率＞80%時退出，剩余應(yīng)收尾款不打折，未售地上物業(yè)按8折、地下物業(yè)按售價7折計入銷售額。50%≤項(xiàng)目整盤回款率≤80%時退出，剩余應(yīng)收尾款按照9折、未售地上物業(yè)按8折、地下物業(yè)按售價7折計入銷售額。項(xiàng)目整盤回款率＜50%時不得清算退出。如同股同權(quán)享受收益，按稅法規(guī)定履行各自納稅義務(wù)。6.3.5引入的“股+債”金融機(jī)構(gòu)平臺合作者占據(jù)的項(xiàng)目股份，由其他合作者和中梁一起就該部分股權(quán)進(jìn)行同比例稀釋。7、處罰措施涉及獎