信托基礎(chǔ)知識(shí)匯總

信托基礎(chǔ)知識(shí)匯總信托基礎(chǔ)知識(shí)匯總信托基礎(chǔ)知識(shí)匯總xxx公司信托基礎(chǔ)知識(shí)匯總文件編號(hào)：文件日期：修訂次數(shù)：第1.0次更改批準(zhǔn)審核制定方案設(shè)計(jì)，管理制度信托基礎(chǔ)知識(shí)目錄1．什么是信托 12．信托起源 13．什么是信托投資公司 24．信托的優(yōu)點(diǎn) 25．信托對(duì)受益人利益有保障 36．信托與其他財(cái)產(chǎn)管理制度的區(qū)別 37．信托與委托的區(qū)別 48．信托與監(jiān)護(hù)的區(qū)別 59．投資信托與信托投資 610．什么是投資信托 611．什么是資金信托 712．我國(guó)現(xiàn)行的資金信托包括： 713．信托凈值計(jì)算方法 714．不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)信托 915．不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)信托證券化的優(yōu)點(diǎn) 1016．什么是房地產(chǎn)信托 1117．房地產(chǎn)投資信托簡(jiǎn)介 1218．房地產(chǎn)信托的作用 1219．房地產(chǎn)信托公司的收益 131.什么是信托目前，許多投資者可能對(duì)“信托”這兩個(gè)字眼還比較陌生，對(duì)“信托投資公司”在做什么、能做什么還不大了解。實(shí)際上，信托作為法律上的一種財(cái)產(chǎn)管理制度，在發(fā)達(dá)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，已經(jīng)與“銀行、保險(xiǎn)、證券”并稱為現(xiàn)代金融業(yè)的四大支柱產(chǎn)業(yè)；信托投資公司就是從事信托投資業(yè)務(wù)的公司。根據(jù)2001年10月1日正式施行的《中華人民共和國(guó)信托法》，信托是指委托人基于對(duì)受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的進(jìn)行管理或者處分的行為。上述財(cái)產(chǎn)權(quán)，是指以財(cái)產(chǎn)上的利益為標(biāo)的的權(quán)利，包括物權(quán)、債權(quán)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)，以及其他除身份權(quán)、名譽(yù)權(quán)、姓名權(quán)以外的無(wú)形財(cái)產(chǎn)權(quán)。2.信托起源信托起源于英國(guó)，是建立在信任的基礎(chǔ)上，財(cái)產(chǎn)所有者出于某種特定目的或社會(huì)公共利益，委托他人管理和處分財(cái)產(chǎn)的一種法律制度。信托制度在財(cái)產(chǎn)管理、資金融通、投資理財(cái)和發(fā)展社會(huì)公益事業(yè)等方面具有突出的功能，尤其是在完善財(cái)產(chǎn)制度方面發(fā)揮了重要作用，已經(jīng)為世界上許多國(guó)家所采用。就個(gè)人信托而言，發(fā)展到現(xiàn)在，其的功能已相當(dāng)廣泛，包含財(cái)產(chǎn)移轉(zhuǎn)、資產(chǎn)保全、照顧遺族、稅務(wù)規(guī)劃、退休理財(cái)、子女教育保障等，我國(guó)正處于信托觀念啟蒙期，推出的信托產(chǎn)品還只局限在投資型信托。隨著人們生活水平的不斷提高，信托這種安全有效的財(cái)產(chǎn)管理制度必將得到更加廣泛的應(yīng)用?！靶磐小币辉~的一般意義，是指將自己的財(cái)產(chǎn)委托他人代為管理和處置，即我們俗稱的“受人之托、代人理財(cái)”，它涉及委托人、受托人、信托財(cái)產(chǎn)、信托目的和受益人。在我國(guó)《信托法》中，將信托的含義定義為委托人基于對(duì)受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進(jìn)行管理或者處分。故信托是由財(cái)產(chǎn)的被移轉(zhuǎn)或處分，及當(dāng)事人間管理、處分義務(wù)的成立等兩部分結(jié)合而成。3.什么是信托投資公司信托投資公司，在我國(guó)是指依照《中華人民共和國(guó)公司法》和根據(jù)《信托投資公司管理辦法》規(guī)定設(shè)立的主要經(jīng)營(yíng)信托業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)。設(shè)立信托投資公司，必須經(jīng)金融主管部門(mén)批準(zhǔn)，并領(lǐng)取《信托機(jī)構(gòu)法人許可證》；未經(jīng)金融主管部門(mén)批準(zhǔn)，任何單位和個(gè)人不得經(jīng)營(yíng)信托業(yè)務(wù)，任何經(jīng)營(yíng)單位不得在其名稱中使用“信托投資”字樣。信托投資公司市場(chǎng)準(zhǔn)入條件較嚴(yán)，注冊(cè)資本不得低于人民幣3億元，并且其設(shè)立、變更、終止的審批程序都必須按照金融主管部門(mén)的規(guī)定執(zhí)行。到2011年為止，我國(guó)已獲準(zhǔn)重新登記的信托投資公司總共才56家，依據(jù)每個(gè)省批準(zhǔn)一到二家信托投資公司的原則，在今后的一段時(shí)間內(nèi)我國(guó)的信托投資公司數(shù)量不會(huì)超過(guò)60家。4.信托的優(yōu)點(diǎn)信托投資機(jī)構(gòu)通過(guò)與客戶（委托人）簽訂信托協(xié)議，明確委托人、受托人和受益人三方權(quán)利和義務(wù)，由信托投資公司利用其所擁有的專業(yè)隊(duì)伍和研究平臺(tái)，作為受托人全權(quán)負(fù)責(zé)信托資金的投資管理運(yùn)作。以專業(yè)化的運(yùn)作為客戶（委托人）提供增值理財(cái)服務(wù)。投資方向以國(guó)內(nèi)證券市場(chǎng)上市的股票、基金、上市公司國(guó)有股、法人股、債券和貨幣市場(chǎng)為主。可分為股票投資信托和債券投資信托等。主要特點(diǎn)有：1．專業(yè)管理、專家理財(cái)：信托投資公司根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)、行業(yè)及上市公司基本面和大勢(shì)的研究，充分發(fā)揮專業(yè)理財(cái)能力，合理配置信托資金的投向及比例，在資金安全性和收益性上實(shí)現(xiàn)平衡。2．多元的投資組合：信托資金投向?yàn)樯鲜泄玖魍ˋ股、債券、基金等，在考慮資金安全性和收益性的基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)多元的投資組合，在不同投資品種之間進(jìn)行投資組合的配置和調(diào)整。3．完善的風(fēng)險(xiǎn)控制體系：信托投資公司通過(guò)建立完善的投資決策體系、風(fēng)險(xiǎn)控制體系，確保信托資金的安全運(yùn)用。4．穩(wěn)定的投資回報(bào)：經(jīng)過(guò)信托投資公司專業(yè)的投資管理運(yùn)作，可預(yù)期實(shí)現(xiàn)高于同期國(guó)債及銀行存款的投資收益。5.信托對(duì)受益人利益有保障保護(hù)受益人利益是《信托法》的一項(xiàng)基本原則，這一原則主要體現(xiàn)在以下兩方面：一是信托財(cái)產(chǎn)具有“獨(dú)立性”———委托人設(shè)立信托和受托人受托管理、處分信托財(cái)產(chǎn)均以受益人利益或特定目的為核心，信托一經(jīng)有效設(shè)立，在未達(dá)信托目的之前，信托財(cái)產(chǎn)將是“封閉的財(cái)產(chǎn)”，一方面，信托財(cái)產(chǎn)脫離委托人的控制，與其未設(shè)立信托的其他財(cái)產(chǎn)相區(qū)別，其繼承人或債權(quán)人無(wú)權(quán)追及信托財(cái)產(chǎn)；另一方面，從受托人角度看，信托財(cái)產(chǎn)不屬于其固有財(cái)產(chǎn)，也不屬于其對(duì)受益人的負(fù)債，更不屬于其清算財(cái)產(chǎn)。二是信托受益權(quán)的優(yōu)先性———信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性，使信托財(cái)產(chǎn)免于為委托人或受托人的債權(quán)人所追索，從而賦予受益人對(duì)信托財(cái)產(chǎn)享有優(yōu)先于委托人或受托人的債權(quán)人的權(quán)利，這就是受益權(quán)的優(yōu)先性。我國(guó)《信托法》賦予了受益人調(diào)整信托財(cái)產(chǎn)的管理方法和監(jiān)督受托人信托活動(dòng)的廣泛權(quán)利?！缎磐蟹ā芬?guī)定，受托人在管理、處分信托財(cái)產(chǎn)，必須恪盡職守，履行誠(chéng)實(shí)、信用、謹(jǐn)慎和有效管理信托財(cái)產(chǎn)的義務(wù)。受益人對(duì)受托人違反信托的行為享有申請(qǐng)撤銷權(quán)、請(qǐng)求恢復(fù)原狀權(quán)或請(qǐng)求賠償權(quán)，享有對(duì)受托人的解任權(quán)或申請(qǐng)解任權(quán)。按有關(guān)規(guī)定，受托人因處理信托事務(wù)不當(dāng)造成信托財(cái)產(chǎn)損失的，受托人應(yīng)負(fù)補(bǔ)償或賠償責(zé)任，使受益人的利益得以實(shí)現(xiàn)。這一原則與現(xiàn)代金融市場(chǎng)上的投資者保護(hù)原則是一致的，為以受益人身份參與信托投資的廣大投資者的合法權(quán)益提供了充分保障。6.信托與其他財(cái)產(chǎn)管理制度的區(qū)別一般來(lái)講，較為常見(jiàn)的財(cái)產(chǎn)管理制度主要有信托、委托和代理三種。所謂“委托”是指一方(即受托人)以另一方(即委托人)的名義和費(fèi)用處理他所受托的事物，而受托人所從事代理活動(dòng)的后果和責(zé)任均由委托人承擔(dān)。所謂“代理”是指一方(即代理人)以他方(即被代理人)的名義，在授權(quán)范圍內(nèi)與第三者進(jìn)行法律行為，而這種行為的法律后果直接由被代理人承擔(dān)。信托同委托、代理很相似，他們都是以當(dāng)事人之間的依賴關(guān)系為基礎(chǔ)而成立的制度，但信托時(shí)，要把財(cái)產(chǎn)占有權(quán)轉(zhuǎn)移給受托者，因此信托的當(dāng)事人之間的信賴關(guān)系比委托和代理更加密切。有時(shí)候同樣是一件事，可以用委托、代理和信托中任何一種方式去完成，但授予的權(quán)限和信賴的程度并不一樣。信托與委托、代理的區(qū)別主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1.當(dāng)事人不同。信托的當(dāng)事人是多方的，從法律上講，至少要有委托人、受托人、受益人三方，受益人還可為多人。而委托、代理的當(dāng)事人僅為委托人(或被代理人)和受托人(或代理人)雙方。2.成立的條件不同。設(shè)立信托必須有確定的信托財(cái)產(chǎn)，委托人沒(méi)有合法所有的、用于設(shè)立信托的財(cái)產(chǎn)，信托關(guān)系就無(wú)從確立。委托、代理管理則不一定以存在財(cái)產(chǎn)為前提，沒(méi)有確定的財(cái)產(chǎn)，委托、代理關(guān)系也可以成立。3.財(cái)產(chǎn)占有權(quán)不同。信托設(shè)立時(shí)財(cái)產(chǎn)占有權(quán)轉(zhuǎn)移到受托者手中，由受托人代為管理和處分。而委托、代理標(biāo)的物的占有權(quán)始終由委托人或被代理人掌握，并不發(fā)生占有權(quán)的轉(zhuǎn)移。4.財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)不同。信托關(guān)系中，信托財(cái)產(chǎn)是獨(dú)立的，它與委托人、受托人或者受益人的自身財(cái)產(chǎn)相區(qū)別，委托人、受托人或者受益人的債權(quán)人均不得對(duì)信托財(cái)產(chǎn)主張權(quán)利。但委托、代理關(guān)系中，即使委托、代理的事項(xiàng)是讓委托人(代理人)進(jìn)行財(cái)產(chǎn)管理或者處分，該財(cái)產(chǎn)仍屬于委托人的自有財(cái)產(chǎn)，委托人的債權(quán)人仍可以對(duì)該財(cái)產(chǎn)主張權(quán)利。7.信托與委托的區(qū)別從概念上看，委托與信托有許多共同點(diǎn)，即都是基于彼此的信任而產(chǎn)生，都是一方受托為他方辦理事務(wù)，由他方承擔(dān)委托事務(wù)法律后果的行為。但信托和委托是有區(qū)別的，可以說(shuō)信托是一種特殊的委托，歸納起來(lái)兩者區(qū)別有以下幾方面：1.法律對(duì)合同主體及主體資格的要求不同。委托合同的當(dāng)事人是委托人和受托人，委托合同的主體十分廣泛，法律對(duì)受托人沒(méi)有特別要求；信托合同的當(dāng)事人是委托人、受托人、受益人三方，營(yíng)業(yè)信托的受托人在法律上要求較為嚴(yán)格，是經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)專門(mén)經(jīng)營(yíng)信托業(yè)務(wù)的法人。2.委托事務(wù)的性質(zhì)和范圍不同。委托是一般合同關(guān)系，其所涉及的事務(wù)沒(méi)有特別限定，除了財(cái)產(chǎn)委托事務(wù)之外，還可以委托代理其他事務(wù)；而信托的實(shí)質(zhì)是財(cái)產(chǎn)管理關(guān)系，信托事務(wù)僅限于與財(cái)產(chǎn)管理有關(guān)的特定事務(wù)。3.合同是否有償不同。信托合同是有償?shù)?、從事信托事?wù)的經(jīng)營(yíng)行為；而委托合同既可以是有償?shù)模部梢允菬o(wú)償?shù)摹?.辦理受托事務(wù)的名義不同。委托既可以受托人的名義，又可以委托人的名義辦理受托事務(wù)，在后一種情況下，委托人直接與第三人產(chǎn)生權(quán)利義務(wù)關(guān)系（即民法上的代理）；而信托是以受托人的名義辦理信托事務(wù)，委托人不直接與第三人發(fā)生法律上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。5.合同成立的要件不同。委托合同為不要式合同，即自雙方當(dāng)事人就委托事宜達(dá)成一致意思表示時(shí)成立并生效；而信托合同為實(shí)踐合同、要式合同，即須采用書(shū)面文件形式，以財(cái)產(chǎn)實(shí)際交付給受托人為成立要件。6.合同解除的規(guī)定不同。就委托而言，我國(guó)《合同法》規(guī)定委托合同的當(dāng)事人雙方均有任意解除權(quán)，可隨時(shí)提出解除合同；而《信托法》對(duì)信托合同的解除是有限制的，首先受托人不得隨意解除信托。信托是自益權(quán)時(shí)，委托人中途可撤銷信托，但為他益權(quán)時(shí)，委托人不能隨時(shí)撤銷，不能違反信托目的。而且信托不因委托人或受托人的死亡、喪失民事行為能力、解散、破產(chǎn)而終止（委托人是惟一受益人的除外），也不因受托人的辭任而終止。信托具備了財(cái)產(chǎn)獨(dú)立化、受托機(jī)構(gòu)組織化、信托受益權(quán)的證券化等法律特色。信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性和超越性，使得委托人或受益人在有限度的風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)享受信托財(cái)產(chǎn)利益，并且免于受益人之債權(quán)人的追索，建立了有效的破產(chǎn)隔離機(jī)制。這是信托與其他機(jī)構(gòu)在資產(chǎn)管理市場(chǎng)上進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)的重要制度優(yōu)勢(shì)，也是信托的魅力所在。8.信托與監(jiān)護(hù)的區(qū)別信托與監(jiān)護(hù)同屬一種信托關(guān)系．受托人與監(jiān)護(hù)人都具有控制管理他人財(cái)產(chǎn)的職能。信托方式可以應(yīng)用于對(duì)未成年人、禁治產(chǎn)人的監(jiān)護(hù)．這是一種“個(gè)人身后信托”，這里單指不辦信托的監(jiān)護(hù)本身與信托兩者的比較，雖然監(jiān)護(hù)人與受監(jiān)護(hù)人有類似受托人與受益人之處．信托的性質(zhì)仍與監(jiān)護(hù)有別。1.受監(jiān)護(hù)人類似信托受益人，但這種受益人是特指無(wú)行為能力的人，如未成年人；或行為能力有欠缺的人．如心神喪失或精神衰弱的禁治產(chǎn)人，或限制行為能力的人，如揮霍浪費(fèi)的人等等。2．監(jiān)護(hù)人類似信托受托人，但對(duì)監(jiān)護(hù)人又有特別之要求。監(jiān)護(hù)人的最大職責(zé)．在于保護(hù)和增進(jìn)受監(jiān)護(hù)人之利益，不只管理受監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)．還應(yīng)對(duì)受監(jiān)護(hù)人的身心健康負(fù)養(yǎng)育與治療等責(zé)任。而信托受托人的主要職責(zé)，僅是對(duì)受益人的財(cái)產(chǎn)收益負(fù)責(zé)。3.監(jiān)護(hù)人是經(jīng)司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)、群眾團(tuán)體、居民組織以及生身父母等指定的一種代理人，對(duì)受監(jiān)護(hù)入的財(cái)產(chǎn)有很大的管理與處分權(quán)．但是沒(méi)有法律上的所有權(quán)。而信托中的受托人是他人財(cái)產(chǎn)名義上的所有人和經(jīng)理人，對(duì)信托財(cái)產(chǎn)享有法律上的所有權(quán)。4.監(jiān)護(hù)人通常由法院裁決指定或由受監(jiān)護(hù)人的生身父母用遺囑方式指定．而信托受托人通常由委托人本人意思指定。9.投資信托與信托投資投資信托指以自有資金或信托資金對(duì)其他公司投資的公司。「投資信托」和「信托投資」是不同的，「信托投資」具有信托、投資及開(kāi)發(fā)三項(xiàng)功能，對(duì)象為個(gè)人、團(tuán)體、工商業(yè)界及政府機(jī)構(gòu)，其信托的業(yè)務(wù)為以受托人的身分代信托人經(jīng)營(yíng)管理其金錢(qián)或財(cái)產(chǎn)，投資的業(yè)務(wù)有生產(chǎn)事業(yè)的投資及證券的投資，開(kāi)發(fā)的業(yè)務(wù)有投資于開(kāi)發(fā)工業(yè)區(qū)及投資于企業(yè)辦公用房屋或國(guó)民住宅。而「投資信托」則僅為有價(jià)證券的投資而已，故投資信托為信托投資的一部份。10.什么是投資信托指以自有資金或信托資金對(duì)其他公司投資的公司?！竿顿Y信托」和「信托投資」是不同的，「信托投資」具有信托、投資及開(kāi)發(fā)三項(xiàng)功能，對(duì)象為個(gè)人、團(tuán)體、工商業(yè)界及政府機(jī)構(gòu)，其信托的業(yè)務(wù)為以受托人的身分代信托人經(jīng)營(yíng)管理其金錢(qián)或財(cái)產(chǎn)，投資的業(yè)務(wù)有生產(chǎn)事業(yè)的投資及證券的投資，開(kāi)發(fā)的業(yè)務(wù)有投資于開(kāi)發(fā)工業(yè)區(qū)及投資于企業(yè)辦公用房屋或國(guó)民住宅。而「投資信托」則僅為有價(jià)證券的投資而已，故投資信托為信托投資的一部份。11.什么是資金信托資金信托是以貨幣資金作為標(biāo)的物，各方當(dāng)事人以此建立資金信托關(guān)系，這種貨幣形態(tài)的信托財(cái)產(chǎn)稱為“信托金”。信托金有以下特征：1.信托金是一種間接運(yùn)用的資金。即信托金運(yùn)用要經(jīng)過(guò)中介，信托金是所有者通過(guò)信托投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理運(yùn)用的資金；2.信托金在運(yùn)動(dòng)終止時(shí)應(yīng)恢復(fù)原來(lái)的貨幣形態(tài)。資金信托的最主要目的是使資金增值，另外開(kāi)展資金信托業(yè)務(wù)可以使信托資金發(fā)揮融資職能，為國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出貢獻(xiàn)。資金信托業(yè)務(wù)的形成有以下幾個(gè)原因：1.委托人對(duì)自己的資金在運(yùn)用上不諳某種專門(mén)技術(shù)知識(shí)，為避免資金損失而采取資金信托方式；2.委托人對(duì)自己的資金無(wú)暇自為運(yùn)作生利，而委托信托投資機(jī)構(gòu)處理；3.委托人不愿自己出頭露面而委托信托投資機(jī)構(gòu)代為處理其資金。12.我國(guó)現(xiàn)行的資金信托包括：1.信托存款；2.信托貸款；3.委托貸款；4.委托投資；5.信托投資。13.信托凈值計(jì)算方法信托資產(chǎn)在管理運(yùn)用的過(guò)程中，在每個(gè)估值日表現(xiàn)為不同的資產(chǎn)類型，按照現(xiàn)有的住房補(bǔ)貼管理計(jì)劃，每個(gè)估值日的資產(chǎn)類型有現(xiàn)金、銀行存款、持有的已上市國(guó)債和企業(yè)債、未上市國(guó)債和企業(yè)債、上市的封閉型基金、未上市封閉型和開(kāi)放式基金、國(guó)債回購(gòu)、已中簽的新股、上市股票等?，F(xiàn)就各種資產(chǎn)在估值日的估值進(jìn)行說(shuō)明：1．持有的基金1）已上市封閉型基金：以其估值日在證券交易所掛牌的平均價(jià)估值；估值日無(wú)交易的,以最近交易日的平均價(jià)估值。 持有的基金單位數(shù)量×平均價(jià)2）未上市封閉型基金：以實(shí)際買(mǎi)入成本計(jì)算；3）已買(mǎi)入的處于封閉期內(nèi)的開(kāi)放式基金以實(shí)際買(mǎi)入成本計(jì)算；4）已買(mǎi)入的可申購(gòu)贖回的開(kāi)放式基金：持有的基金單位數(shù)量×前一日基金公布凈值2．持有未上市新股以成本價(jià)計(jì)算實(shí)際發(fā)生成本＝申購(gòu)中簽股×發(fā)行價(jià)3．持有的上市股票以估值日在證券交易所掛牌的平均價(jià)估值，估值日無(wú)交易的,以最近交易日的平均價(jià)估值。 持有的股票數(shù)量（股）×估值日平均價(jià)1）分紅處理，在除息日〖持有的股票數(shù)量（股）×估值日平均價(jià)〗＋應(yīng)收紅利2）除權(quán)處理，在除息日 持有的股票數(shù)量（股）×估值日平均價(jià)4．持有的上市國(guó)債以估值日在證券交易所掛牌的平均價(jià)估值，估值日無(wú)交易的,以最近交易日的平均價(jià)估值。 持有的國(guó)債手?jǐn)?shù)（1手為1000元面值）×平均價(jià)×105．持有的上市企業(yè)債券估值日在證券交易所掛牌的平均價(jià)估值，估值日無(wú)交易的,以最近交易日的平均價(jià)估值。 持有的企業(yè)債券手?jǐn)?shù)（1手為1000元面值）×平均價(jià)×106．持有的未上市國(guó)債及未上市企業(yè)債券以本金加計(jì)至估值日為止的應(yīng)計(jì)利息額計(jì)算。1）平價(jià)發(fā)行： 國(guó)債和企業(yè)債券的購(gòu)入數(shù)量×發(fā)行價(jià)＋購(gòu)入債券票面價(jià)值×票面利率×應(yīng)記息天數(shù)/當(dāng)年天數(shù)2）溢價(jià)發(fā)行： 國(guó)債和企業(yè)債券的購(gòu)入數(shù)量×發(fā)行價(jià)＋購(gòu)入債券票面價(jià)值×票面利率×應(yīng)記息天數(shù)/當(dāng)年天數(shù)3）折價(jià)發(fā)行國(guó)債和企業(yè)債券的購(gòu)入數(shù)量×發(fā)行價(jià)＋購(gòu)入債券票面價(jià)值×貼現(xiàn)率×應(yīng)記息天數(shù)/當(dāng)年天數(shù)7．國(guó)債回購(gòu)1）拆出日拆出本金＋拆出本金×成交價(jià)（回購(gòu)收益率％）/3602）拆出日至到期日 前一日估值＋拆出本金×成交價(jià)（回購(gòu)收益率％）/360 回購(gòu)交易的品種期限有3天、7天、14天、28天、63天、91天、182天、273天。 回購(gòu)品種的期限是以工作日進(jìn)行計(jì)算的，在回購(gòu)中會(huì)遇到節(jié)假日，在計(jì)算時(shí)不考慮節(jié)假日因素，從拆出資金日開(kāi)始連續(xù)計(jì)算，直到達(dá)到回購(gòu)品種的期限天數(shù)。8．銀行存款 估值日存款余額＋存款余額累計(jì)（從存款日或上一付息日至估值日）×年利率（％）/360 付息日:每年的、9、12月的21日為付息日。 以上8類資產(chǎn)加上估值日所有的現(xiàn)金即為估值日的信托資產(chǎn)總值。 受托人當(dāng)日可提取的管理費(fèi)和托管費(fèi)為： 信托資產(chǎn)總值×（管理費(fèi)、托管費(fèi)率）％/當(dāng)年天數(shù) 信托資產(chǎn)凈值：信托資產(chǎn)總值－當(dāng)日提取的管理費(fèi)和托管費(fèi) 單位信托資產(chǎn)凈值：信托資產(chǎn)凈值/信托單位數(shù)量14.不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)信托不動(dòng)產(chǎn)證券化商品主要分為兩類，第一類為不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)信托(RealEstateAssetTrust，簡(jiǎn)稱REAT)，指的是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人（委托人）移轉(zhuǎn)其不動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)權(quán)利予受托機(jī)構(gòu)，由受托機(jī)構(gòu)或承銷商公開(kāi)募集或向特定人私募資金，并交給這些投資人（受益人）受益證券，以表彰受益人對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)權(quán)利或其所生利益、孳息及其它收益的權(quán)利。承銷商向投資人所募集的錢(qián)，再轉(zhuǎn)交給不動(dòng)產(chǎn)所有人。簡(jiǎn)言之，就是「先有不動(dòng)產(chǎn)，才有錢(qián)」。REAT的受益憑證，主要以債權(quán)的方式，由證券化的發(fā)行機(jī)構(gòu)支付本金與利息，屬于固定收益的投資工具。第二類為不動(dòng)產(chǎn)投資信托(RealEstateInvestmentTrust簡(jiǎn)稱，REIT)，指的是受托機(jī)構(gòu)以公開(kāi)募集或私募方式，交付受益證券，募集一筆資金，再投資不動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)權(quán)利、不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)有價(jià)證券等，也就是「先有錢(qián)，再投資不動(dòng)產(chǎn)」的型式。REIT主要以股權(quán)的方式發(fā)行，一般而言成立門(mén)坎較REAT高，類似封閉型基金，募集完成后將于在公開(kāi)市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)，沒(méi)有最低額度限制，投資人可以透過(guò)投資REIT來(lái)參與不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)。15.不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)信托證券化的優(yōu)點(diǎn)不動(dòng)產(chǎn)證券化條例自去年7月間公布施行后，首宗不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)信托證券化商品已于今年6月10日上柜交易，該證券化商品以嘉新公司所有萬(wàn)國(guó)商業(yè)大樓（IBM大樓）作為標(biāo)的，由臺(tái)北國(guó)際商業(yè)銀行擔(dān)任受托機(jī)構(gòu)，共發(fā)行億元不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)信托受益證券，其中億元的優(yōu)先順位受益證券采公開(kāi)發(fā)行，于柜臺(tái)買(mǎi)賣(mài)中心（OTC）掛牌。目前另有多件不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)信托證券化計(jì)劃正在進(jìn)行，可望于獲得主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后，于下半年發(fā)行。不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)信托證券化于國(guó)外已行之有年，屬于資產(chǎn)擔(dān)保證券融資的一種，其主要目的及功能為提供不動(dòng)產(chǎn)擁有人傳統(tǒng)融資管道以外的新的籌集資金的方式，讓擁有不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的業(yè)主得以透過(guò)證券化直接自資本市場(chǎng)投資人取得資金，并降低所持有不動(dòng)產(chǎn)的數(shù)量。不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)信托證券化相對(duì)于傳統(tǒng)的銀行融資為一種較為復(fù)雜、困難度較高的籌資方式，因?yàn)楸仨毧紤]個(gè)案的特殊情況。委托人利用不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)信托證券化籌資，可能有以下優(yōu)點(diǎn)：1.可能降低籌資成本，不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)信托證券化雖然必須支付各項(xiàng)費(fèi)用予參與各機(jī)構(gòu)，但若證券化期間夠長(zhǎng)，且能鎖定較低利率，亦即于市場(chǎng)利率較低時(shí)發(fā)行或交付受益證券，則委托人即可以較低成本（利率）取得長(zhǎng)期（發(fā)行期間）穩(wěn)定資金。2.透過(guò)適當(dāng)?shù)淖C券化架構(gòu)，委托人仍可以繼續(xù)收取其不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)所產(chǎn)生部分收益，該不動(dòng)產(chǎn)仍得列于法人委托人財(cái)務(wù)報(bào)表上，且委托人得以適當(dāng)約定價(jià)格于發(fā)行期滿后取回標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)。3.因不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券的評(píng)等與委托人本身評(píng)等并不相關(guān)，故信用評(píng)等不佳的委托人只要持有能產(chǎn)生穩(wěn)定收入具有價(jià)值不動(dòng)產(chǎn)，一樣可以利用不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)信托證券化管道向資本市場(chǎng)投資人募集資金。4.不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)信托證券化計(jì)劃可以依不同不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的，不同的委托人（不動(dòng)產(chǎn)之所有人）的需求而量身打造訂做，以符合特殊標(biāo)的或委托人特定需求。一個(gè)完整的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)信托證券化計(jì)劃參與的成員很多，主要有：主辦顧問(wèn)、委托人、受托機(jī)構(gòu)、不動(dòng)產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)、專業(yè)估價(jià)者、法律顧問(wèn)、會(huì)計(jì)顧問(wèn)、評(píng)等機(jī)構(gòu)及證券承銷商。其中，主辦顧問(wèn)負(fù)責(zé)整個(gè)證券化計(jì)劃架構(gòu)規(guī)劃，協(xié)調(diào)其它各參與單位；委托人即為不動(dòng)產(chǎn)所有人；受托機(jī)構(gòu)則負(fù)責(zé)受托管理及處分信托財(cái)產(chǎn)，并募集或私募受益證券；不動(dòng)產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)則由受托機(jī)構(gòu)委任以負(fù)責(zé)管理或處分標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)；法律顧問(wèn)及會(huì)計(jì)顧問(wèn)分別提供進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)信托計(jì)劃過(guò)程中所須各項(xiàng)法律及會(huì)計(jì)協(xié)助，并就該計(jì)劃出具法律／會(huì)計(jì)（稅務(wù)）意見(jiàn)，法律顧問(wèn)亦必須協(xié)助受托機(jī)構(gòu)準(zhǔn)備與不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)信托計(jì)劃相關(guān)之各項(xiàng)文件，用以向主管機(jī)關(guān)申請(qǐng)核準(zhǔn)或申報(bào)生效。16.什么是房地產(chǎn)信托隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，目前，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)重點(diǎn)發(fā)展的一項(xiàng)支柱產(chǎn)業(yè)，作為一項(xiàng)成本高、周期長(zhǎng)的資金密集型產(chǎn)業(yè)，在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、流通和消費(fèi)等各個(gè)環(huán)節(jié)，均需要強(qiáng)大的資金作為后盾，房地產(chǎn)信托完全可以在流通和消費(fèi)環(huán)節(jié)作為一項(xiàng)嶄新的融資手段大有作為。房地產(chǎn)信托指房地產(chǎn)法律上或契約上的擁有者將該房地產(chǎn)委托給信托公司，由信托公司按照委托者的要求進(jìn)行管理、處分和收益，信托公司在對(duì)該信托房地產(chǎn)進(jìn)行租售或委托專業(yè)物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)經(jīng)營(yíng)，使投資者獲取溢價(jià)或管理收益。由于房地產(chǎn)的這種信托方式，能夠照顧到房地產(chǎn)委托人、信托公司和投資受益人等各方的利益，并且在《信托法》目前已頒布實(shí)施的條件之下，其必將具有很強(qiáng)的生命力，一經(jīng)推出，必然會(huì)受到各方的歡迎。17.房地產(chǎn)投資信托簡(jiǎn)介房地產(chǎn)投資信托(REITs)就是一家致力于持有，并在大多數(shù)情況下經(jīng)營(yíng)那些收益型房地產(chǎn)(如公寓、購(gòu)物中心、辦公樓、酒店、工業(yè)廠房和倉(cāng)庫(kù))的公司。符合規(guī)定的REITs不需要交納公司所得稅和資本利得稅，但其資產(chǎn)構(gòu)成、收入來(lái)源和收益分配均要符合一定的要求。REITs同其它信托產(chǎn)品一樣，如果信托的收入分配給受益人的話，信托是不需要交稅的。REITs免交公司所得稅和資本利得稅，但股東要對(duì)自己所得的分紅按照自己的適用稅率交納所得稅和資本利得稅。美國(guó)目前資本利得稅分兩部分征收，增值部分的稅率為20%，折舊部分為25%。例如，如果五年前以100萬(wàn)元購(gòu)得某物業(yè)，5年后折舊20萬(wàn)元，賬面價(jià)值為80萬(wàn)元，售得110萬(wàn)元。資本利得稅＝20%×（110-100)＋25%×20＝7萬(wàn)元。對(duì)REITs的要求:公司的資產(chǎn)主要是由長(zhǎng)期持有的房地產(chǎn)組成；公司的收入主要來(lái)源于房地產(chǎn)；公司至少90%的應(yīng)納稅收入應(yīng)分派給股東。REITs的信托性:從給REITs的優(yōu)惠和對(duì)REITs的要求上，我們可以看得出來(lái)政府大力扶持其發(fā)展，規(guī)范其運(yùn)作、用其來(lái)發(fā)展和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，而又限制其壟斷市場(chǎng)、防止其濫用經(jīng)營(yíng)收益、限制其干涉其它實(shí)體經(jīng)營(yíng)的目的。如果REITs每年均有高比例現(xiàn)金分派，說(shuō)明其有良好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，因?yàn)榧词估麧?rùn)可以造假，現(xiàn)金收入是無(wú)法造假的。嚴(yán)格的分派制度實(shí)際是對(duì)REITs經(jīng)營(yíng)的一種高明的監(jiān)督，同時(shí)也可限制REITs濫用資金。信托業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵在于信用、規(guī)范運(yùn)作、和成熟的金融基礎(chǔ)設(shè)施。REITs分為三種：權(quán)益型REITs、按揭型REITs、混合型REITs?，F(xiàn)在美國(guó)大約有300個(gè)REITs，它們的總資產(chǎn)超過(guò)3000億美元，大約2／3在國(guó)家級(jí)的股票交易所上市。有一些REITs并沒(méi)有上市，但通常所說(shuō)的REITs是指上市的。18.房地產(chǎn)信托的作用1.能為房地產(chǎn)委托人提供可靠的融資渠道，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)良性發(fā)展。目前，我國(guó)的大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自