某商業(yè)項目策劃方案課件

商業(yè)項目策劃商業(yè)項目策劃1商用物業(yè)業(yè)態(tài)分析廣州商用物業(yè)的整體特點如何進行商用物業(yè)的策劃如何進行購物中心的總體規(guī)劃商場的返租與回報商場的興旺與風水的關(guān)系撰寫策劃案的標準化目錄商場招商的關(guān)鍵課程內(nèi)容商用物業(yè)業(yè)態(tài)分析廣州商用物業(yè)的整體特點如何進行商用物業(yè)的策劃2商用物業(yè)業(yè)態(tài)分析一、SHOPPINGMALL：正佳廣場二、購物中心：天河城廣場、中華廣場、光明廣場、名盛廣場等三、百貨公司：廣州友誼商場、廣州百貨大廈等四、商業(yè)街區(qū)(街鋪)：北京路、上下九、江南西路、農(nóng)林下路商業(yè)街等五、寫字樓、商住樓裙樓：中信廣場、世貿(mào)中心、東銀廣場等六、主題商場、專業(yè)市場：富力兒童世界、步云天地國際鞋城、縱橫天地旅游戶 外用品城、吉盛偉邦等七、地下商場：流行前線、恒寶廣場、地王廣場、康王商業(yè)城八、物流中心：國際輕紡城、國際玩具城八、住宅區(qū)中的小區(qū)街鋪

：匯景新城、光大花園等大型成熟住宅社區(qū)中的商鋪商用物業(yè)業(yè)態(tài)分析一、SHOPPINGMALL：正佳廣場3正佳廣場是全國最大的商業(yè)廣場之一，計劃投資約40億元人民幣。用地5.7萬平方米，總建筑面積42萬平方米。劇場式設(shè)計，空間層層遞增。設(shè)挑高七層的7000平方米園林生態(tài)中庭、拉斯維加斯四季夢幻天幕和歐陸式柱廊。南北兩面各有6000平方米的外廣場。配90臺扶梯、14臺垂直電梯、7臺觀光電梯，1500個停車位?？晒?萬人同場同時消費，日承載客流量80萬人。

正佳廣場將采用“體驗經(jīng)濟”商業(yè)模式，引入全球零售百貨巨擘（大型百貨公司）、國際名牌旗艦店，跨國主題娛樂公司，配套零售、娛樂、餐飲、會展、康體、休閑、旅游、商務(wù)八大功能，引導(dǎo)購物新體驗。SHOPPINGMALL：正佳廣場是全國最大的商業(yè)廣場之一，計劃投資約40億元4SHOPPINGMALL：北京世紀金源購物中心是亞洲最大的SHOPPINGMALL，占地18.2公頃，規(guī)劃建筑面積為68萬平米。其中一期總建筑面積為55萬平米的單體建筑，東西橫跨600米，南北跨度為120米，地上五層，地下兩層。有大型室內(nèi)停車樓，車位達6800余個，開車可達各個商業(yè)樓層，堪稱目前世界上超大的SHOPPINGMALL之一，投入近40億元，內(nèi)設(shè)200多部電梯、近萬個停車位，于2004年10月24日開業(yè)，平日客流量達到10萬人左右。金源的定位是“以銷售中檔以上商品為主，滿足家庭的多種消費需求的休閑購物中心”。也就是說，金源的目標消費群不是普通大眾。

作為驅(qū)車休閑購物的新興商業(yè)形態(tài)，金源MALL瞄準的是北京市的消費群體。SHOPPINGMALL：北京世紀金源購物中心是5

天河城廣場于1992年8月18日奠基，同年11月18日動工興建，于1996年2月9日建成試營業(yè)。天河城廣場由購物中心、49層的寫字樓和39層的酒店三幢建筑物組合而成。目前這里已是集購物、美食、娛樂、休閑、服務(wù)于一體的現(xiàn)代化大型購物中心，建筑面積16萬平方米，營業(yè)面積10萬平方米，地上7層，地下3層，北面露天廣場面積3000多平方米。天河城的室內(nèi)，空間大、光線足、通道寬，四面開門、門門相通，“城”中有“街”，街內(nèi)設(shè)店，環(huán)形設(shè)計，沒有背角，任何一個空間都被恰到好處地運用到位，不浪費，也絕不吝惜；室外，既有廣場，又有花園，四周都有馬路，周邊都能通車，地鐵站直達商場，使用任何一種方式都可以沒有羈絆地進入天河城。這樣的建筑規(guī)劃與設(shè)計，不僅在上世紀90年代的國內(nèi)是獨一無二的，即便在今天也可謂首屈一指。綜合型購物中心：天河城廣場于1992年8月18日奠基，同年11月16

中華廣場建筑面積達十七萬平方米，是集飲食、購物、娛樂于一體的，廣州市目前最大的休閑購物廣場。東面設(shè)有全國最長的戶外觀光電梯直達七樓。中華廣場的負二層至負四層建有全市最大的自動化停車場，可提供1200多個機動車位。目前日均人流量已達15萬人次，節(jié)假日更高達30萬人次。時尚型購物中心：中華廣場建筑面積達十七萬平方米，是集飲食、購物、7

友誼商場位于環(huán)市東路的總店經(jīng)營場地2萬平方米，經(jīng)營商品8萬多種，消費人流平均每月高達70多萬人次。作為展示現(xiàn)代廣州時尚新生活的櫥窗，一貫致力于提升人們的消費生活質(zhì)素和品位，向賓客展現(xiàn)優(yōu)雅、寬敞、舒適的購物環(huán)境；高品質(zhì)而多樣的時尚貨品；精心塑造的高級百貨商店企業(yè)形象，開辦VIP貴賓卡業(yè)務(wù)及多項方便賓客的服務(wù)項目，給予客戶不一樣的身份感。高檔型購物中心：友誼商場位于環(huán)市東路的總店經(jīng)營場地2萬平方米，經(jīng)8商業(yè)街：北京的西單、重慶的解放碑、武漢的江漢路、廣州的北京路和上下九、深圳的東門等，都是國內(nèi)外人仕都能喊出名字的商業(yè)街。商業(yè)街的發(fā)展將人的需要作為商業(yè)街規(guī)劃及建設(shè)的根本出發(fā)點，合理設(shè)置人行道、廁所、座椅、停車位、治安崗?fù)ぁ⒐步煌ㄏ到y(tǒng)等，為顧客創(chuàng)造一個舒適的購物環(huán)境。商業(yè)街還將按照現(xiàn)代社會的消費需求和生活方式特點，將購物與飲食、娛樂、游憩、文化、交流、休閑服務(wù)等多種功能融為一體的公共活動社區(qū)。商業(yè)街：北京的西單、重慶的解放碑、武漢的江漢路、廣州9裙樓商場：目前住宅樓盤商業(yè)裙樓的招商目標主要有：自身配套所用、綜合百貨業(yè)、專業(yè)市場、主題式商場等幾種形式。商業(yè)裙樓營銷首先必須考慮消費市場，只有準確、恰當?shù)纳虡I(yè)經(jīng)營定位，商業(yè)裙樓才能在激烈的市場競爭中生存與發(fā)展。要做到準確定位，一方面必須適應(yīng)市場的需求，另一方面也要從自身的具體情況出發(fā)，走適合自己的路線。裙樓商場：目前住宅樓盤商業(yè)裙樓的招商目標主要有：自身10專業(yè)市場及主題商場：廣州專業(yè)市場的發(fā)展一直走在全國前端。目前，在廣州市環(huán)市西路、站西路、廣園路一帶匯聚了一大批規(guī)模檔次的鞋類及鞋業(yè)專業(yè)市場；在一德路、黃沙大道和芳村、黃埔有一大批玩具文具專業(yè)市場；在中山大學正門新港西路以及海印大沙頭等地匯聚了中大布匹市場、海印盛賢布藝市場等。據(jù)統(tǒng)計，廣州目前擁有400多個專業(yè)市場，而其中的佼佼者的影響力已經(jīng)不僅僅局限于廣州地區(qū)。如廣州的玩具專業(yè)市場已成為全球最大的生產(chǎn)基地之一；以太平洋電腦城為領(lǐng)頭，聚集了天河電腦城、南方電腦城、天之河等多家電腦行業(yè)巨頭的廣州電腦專業(yè)市場，其輻射影響力也早已突破了珠三角城市，遍及了整個華南地區(qū)乃至全國內(nèi)外。專業(yè)市場及主題商場：廣州專業(yè)市場的發(fā)展一直走在全國前11地下商場：雖地下商業(yè)物業(yè)租金只是地面的一半，甚至更低，但這并不表明它能給商家?guī)砀嗟幕貓?。地下商場要在地面商界群雄爭霸中立足、發(fā)展，更重要的是經(jīng)營定位，如果憑購物為主的傳統(tǒng)商業(yè)模式吸引顧客，無法與地面大商場叫板，而應(yīng)以創(chuàng)意手法設(shè)計新的商業(yè)模式吸引消費者。地下商場：雖地下商業(yè)物業(yè)租金只是地面的一半，甚至更低12物流中心：廣州國際輕紡城位于廣州市海珠區(qū)新港西路114號，總建筑面積逾30萬平方米，是目前國內(nèi)單體建筑面積最大的室內(nèi)紡織品專業(yè)市場。集交易、展示、辦公、信息發(fā)布、會展等多種功能為一體，經(jīng)營品種涵蓋面料、輔料和家紡的大型現(xiàn)代化紡織品專業(yè)市場項目，將立足廣州，依托珠三角，輻射全國。物流中心：廣州國際輕紡城位于廣州市海珠區(qū)新港西路1113廣州國際玩具禮品城占地32萬平方米的廣州國際玩具禮品城以“大平臺，大市場，大流通”的格局建設(shè)形成一個配套齊全和打通產(chǎn)業(yè)鏈條的現(xiàn)代化專業(yè)展銷中心，成為行業(yè)發(fā)展的風向標。廣州國際玩具禮品城14廣州商用物業(yè)的整體特點⒈商業(yè)街鋪位十分搶手。

具有廣州特色的上下九路、北京路和農(nóng)林下路三大商業(yè)街有史以來都是商家的必爭之地。近年來廣州市政府對商業(yè)街投入大量的資金進行改造，并出臺許多相關(guān)的舉措，如擴路、重新規(guī)劃等，使得商業(yè)街的商鋪租金或售價節(jié)節(jié)攀升。⒉大型購物中心商鋪旺銷。

集購物、娛樂、消閑、飲食多種功能于一體的購物中心越來越受廣大消費者的歡迎，人們更傾向享受“一站式”的購物消閑模式，購物中心商鋪日漸旺銷、前景樂觀。⒊地鐵附近商鋪仍然是熱點。

隨著廣州地鐵各條線路陸續(xù)開通，沿線的商鋪一躍成為地鐵物業(yè)，其價值提升程度可想而知。例如：位于地鐵二號線珠影站附近的麗影商業(yè)廣場借助地鐵概念提升商鋪的價值，首層租金超過300元/

㎡。廣州商用物業(yè)的整體特點⒈商業(yè)街鋪位十分搶手。15⒋大賣場帶旺同場商鋪

大型超市所到之處必然使得附近的商業(yè)氣氛大增，不少的樓盤更是以超市的進駐作為賣點來吸引買家。沿線的商鋪價格也隨著人氣的增加而增加。如藍田路的家樂福大型超市開業(yè)，使得萬國廣場二層商戶的銷售額平均比以往增加15%，商場的租金上調(diào)10%。

“跟著大商家走一定不會錯”成為一些投資商鋪人士的口訣。⒌小區(qū)商鋪供應(yīng)量充足

隨著許多中、大型住宅小區(qū)發(fā)展日漸成熟，生活、商業(yè)配套也日益完善，例如天河區(qū)的美林湖畔花園、匯景新城、東景花園等，萬科四季花城和海珠區(qū)的凱藍半島、光大花園等樓盤都推出了小區(qū)內(nèi)的商鋪。小區(qū)商鋪主要經(jīng)營的是滿足居民日常生活起居所需的東西，表面上看利潤相對微薄，但由于有著固定的消費群，其前景倍受商家看好。⒋大賣場帶旺同場商鋪16一、地塊平整階段⒈市場調(diào)查：包括宏觀調(diào)查及微觀調(diào)查。⑴宏觀調(diào)查：調(diào)查項目所處地段的道路規(guī)劃、商業(yè)發(fā)展、市政配套等發(fā)展方 向，清晰項目地段及發(fā)展的優(yōu)劣勢。⑵微觀調(diào)查：①調(diào)查項目所在區(qū)域已建、在建、未建的同類型商場，清晰了解競爭對手的詳細情況，進行有針對性的戰(zhàn)略部署及前瞻性的市場定位。②調(diào)查當?shù)叵M者構(gòu)成，了解其收入水平、消費習慣。然后再根據(jù)人口結(jié)構(gòu)、消費結(jié)構(gòu)、項目規(guī)模、交通情況來策劃商場的市場定位、形象檔次、規(guī)劃布局以及商戶組合。如何進行商用物業(yè)的策劃商場成功的前提：正確的選址、合理的布局安排、充裕的資金。一、地塊平整階段如何進行商用物業(yè)的策劃商場成功的前提：正確的17我們要了解的情況⒈商場所在地段的商業(yè)氣氛如何？⒉發(fā)展商（投資商）想要回籠多少資金（商場租售均價及回收資金總額）。⒊商場現(xiàn)有的實際情況能否支撐其租售價格？⒋附近同類型商場的情況（定位、主題、售價、租價、管理費、其他費用、裝修檔次、招商策略、管理與經(jīng)營等等）。⒌做這個商場會存在哪些問題？能否解決？⒍發(fā)展商（投資商）可以投入多少錢對商場進行興建或整改？⒎我們的投資者或目標商家及消費群在哪里？做怎樣的商場能吸引他們？⒏日后的經(jīng)營管理由哪家公司負責？怎樣做才能保證旺場？我們要了解的情況18商圈分析：通過商圈分析可以了解商圈的市場容量、市場機會、預(yù)測新設(shè) 商場的市場潛力，并為制定商場定位及經(jīng)營策略提供依據(jù)。⒈人口狀況（包括：商圈中的人口規(guī)模和分布密度、性質(zhì)結(jié)構(gòu)、年齡結(jié)構(gòu)、性別結(jié)構(gòu)、職業(yè)分布、家庭結(jié)構(gòu)等。）⒉收入水平（包括：人均收入、可支配收入、消費信貸等。）⒊競爭情況（包括：現(xiàn)有商場的數(shù)量、規(guī)模、新開店的發(fā)展速度，各商場的優(yōu)劣勢，近期與長期的發(fā)展趨勢等。）⒋市場飽和度（包括：總銷售額/總營業(yè)面積、總?cè)丝跀?shù)/商店數(shù)量、商場的平均銷售額、總銷售額/從業(yè)人數(shù)等。）商圈分析：通過商圈分析可以了解商圈的市場容量、市場機會、預(yù)測19⒉項目定位：項目市場定位及形象定位。⑴市場定位：項目做什么檔次的商場、經(jīng)營何種商品、為哪類消費者服務(wù)、租 戶組合及比例。⑵形象定位：項目要給人的第一印象是什么、項目要進行如何的包裝。⒊項目規(guī)劃：項目內(nèi)間隔規(guī)劃、項目外立面設(shè)計。⑴間隔規(guī)劃：按照不同的行業(yè)要求進行間隔規(guī)劃及功能分區(qū)，并設(shè)計出中庭位 及公共活動區(qū)域。⑵外立面設(shè)計：按照項目定位設(shè)計出新穎、通透的外立面，并體現(xiàn)項目的形象 及商業(yè)元素。在作商場定位及推廣前的準備⒈區(qū)域發(fā)展趨勢及未來交通發(fā)展利好；⒉地區(qū)性人口統(tǒng)計以及年齡層的比例；⒊不定時在商場附近做人流統(tǒng)計，統(tǒng)計人流量及人流層次；⒋調(diào)查商場附近的競爭對手（規(guī)劃、定位、功能劃分、商戶組合、租售價格等）；⒌規(guī)劃租戶組合及休閑空間；⒍顧客對象的研究（客戶喜歡什么？客戶需要什么？旅游人仕喜歡買什么？）；⒎調(diào)查投資者對于商鋪租售信息的獲知渠道；⒏制定傳媒計劃（以后如何推廣本商場，推廣的渠道）。⒉項目定位：項目市場定位及形象定位。在作商場定位及推廣前的準20二、項目施工階段⒈廣告設(shè)計：包括平面廣告及影視廣告。⑴平面廣告：包括投資手冊及銷售資料或招商手冊及招商資料、報紙廣告、戶外廣告及車身廣告等。⑵影視廣告：包括15秒、30秒的電視廣告及在現(xiàn)場播放的廣告雜志。⒉銷售及招商中心：包括銷售（招商）中心的設(shè)計、興建及裝修。⒊主力客戶洽談：包括品牌客戶及大面積租戶。⑴品牌客戶：包括國內(nèi)外的服裝品牌、鞋類品牌、化妝品品牌及精品品牌等。⑵大面積租戶：包括超市、百貨、特色餐飲、新潮娛樂等。⒋散租客戶登記：包括廠家銷售點、個體租戶等。⒌招商資料的確定：包括價目表、付款方式、租期、租金優(yōu)惠、年遞增、管理 費、免租期等招商所需數(shù)據(jù)與資料。⒍招商廣告及公關(guān)活動的推廣：包括報紙廣告、電視廣告及公關(guān)活動（新聞發(fā)布 會、銷售或招商巡展、工地活動等）。⒎散客的招商：對前期已登記的租戶進行招商洽談、收取定金、簽署合同。二、項目施工階段21三、項目裝修階段⒈協(xié)調(diào)租戶進場細節(jié)：包括安排客戶進行裝修報批、協(xié)調(diào)客戶進場裝修。⒉宣傳推廣及公關(guān)活動：包括電視形象廣告、開業(yè)活動、商品促銷優(yōu)惠券。⒊散客的招商：繼續(xù)通過廣告推廣進行散客的招商工作，爭取更大的招商率。四、項目開業(yè)階段⒈制定旺場策略：包括定期的公關(guān)活動、宣傳推廣活動及商品促銷活動。⒉商場最后的招商：對最后的尚未租完的商鋪進行招商，爭取100％滿租率。五、以時間劃分招商階段開業(yè)前8個月：進行招商鋪墊（2個月）；開業(yè)前6個月：進行招商洽租工作（3－4個月）；開業(yè)前3個月：進行合同的落實及簽署（1－2個月）；開業(yè)前1－2個月：客戶進場裝修；開業(yè)大吉。經(jīng)營+推廣+功能分布+多元化服務(wù)=成功商場⒈產(chǎn)品多元化；⒉服務(wù)多元化；⒊有娛樂設(shè)施；⒋良好的設(shè)計；⒌良好的管理。三、項目裝修階段經(jīng)營+推廣+功能分布+多元化服務(wù)22如何進行購物中心的總體規(guī)劃購物中心的總體規(guī)劃布局，一般是根據(jù)用地形態(tài)、用地與周邊道路的連接、設(shè)施的規(guī)模體量、停車設(shè)施要求、顧客流線、商業(yè)設(shè)施后勤業(yè)務(wù)流線等多項相關(guān)因素綜合考慮來確定。購物中心規(guī)劃的組成元素主要包括營業(yè)設(shè)施、后勤設(shè)施、提供服務(wù)的非營業(yè)設(shè)施、停車場、行車道路、人行道路等部份。購物中心是零售性的商業(yè)設(shè)施，購物中心的規(guī)劃應(yīng)以吸引顧客為第一宗旨，所有設(shè)施、設(shè)備的規(guī)劃應(yīng)便于顧客辯別、理解，使顧客出入安全方便。一、對外交通規(guī)劃：包括：現(xiàn)有的交通流量、商圈消費者的交通工具、商場落成后的道路承載能力等。必須做到人車分離，步行路線的入口應(yīng)靠近公交車站，盡可能縮 步行距離。二、對內(nèi)規(guī)劃布局：購物中心的規(guī)劃應(yīng)盡量避免封閉式的規(guī)劃布置。封閉式的規(guī)劃布置在一定程度上會拉大購物設(shè)施與消費者的心理距離，不利于購物設(shè)施吸納消費客源。如何進行購物中心的總體規(guī)劃購物中心的總體規(guī)劃23三、平面布局：購物中心的平面布局可根據(jù)經(jīng)營的需要進行規(guī)劃設(shè)計。通常的平面形態(tài)有啞鈴形、風車形、丫形等，大型主力商店一般位于購物中心平面的端點處，對組織購物中心內(nèi)部人流發(fā)揮重要作用。⑴通道：通道的形態(tài)規(guī)劃要結(jié)合主出入口、次出入口、中庭、手扶梯、電梯等位置 的特點，考慮主力商店、專業(yè)店、專賣店及各經(jīng)營主題的分布特點。必須 充分考慮如何將消費人流引入到次級通道，并將死角位通過主題經(jīng)營特 色、空間環(huán)境特色等多種手法進行處理，吸引消費人群到訪。并且為了增 加消費者逛街的興趣，每隔200米要設(shè)一個節(jié)點，在節(jié)點上布置有趣味性的 景點及休息椅。而通道的寬度通常為主通道4—5米，次通道2—3米。⑵中庭：中庭除具有視線引導(dǎo)、休息、展示、表演等實質(zhì)上的功能外，同時也是一 個重要的空間指標。中庭一般與主出入口及各主要通道直接相通，在有效 匯集人流的同時還具有強烈的景觀特色，是重要的空間指標，對消費人流 具有強烈的吸引力及指引性。三、平面布局：24四、建筑結(jié)構(gòu)：⑴層數(shù)：效區(qū)購物中心的層數(shù)控制在三層以內(nèi)，并且經(jīng)營商店主要布置在首層； 市區(qū)購物中心的層數(shù)控制在七層以內(nèi)。⑵層高：一般首層層高為4.7—5.2米，凈空為3.5—4米，標準層層高為4.2—4.5米， 凈空為3—3.3米。⑶柱距：一般為8—9米的跨度。四、建筑結(jié)構(gòu)：25五、豎向交通： 豎向交通設(shè)施主要有自動扶梯、樓梯、電梯等，在購物中心的商業(yè)空間里，自動扶梯容易形成視覺的障礙，規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)盡可能地減少對視覺的影響，并且自動扶梯的照明還需要采用與整個商業(yè)空間的風格和諧統(tǒng)一的光源。中庭空間的豎向交通組織最為關(guān)鍵，中庭人流量大，如創(chuàng)造動感強烈的三維空間景觀特色將能較大程度上促進消費人流在層間運動。有些購物中心為了增加消費人流在樓層間的逗留時間而使自動扶梯的布置相對零亂、分散，使消費者上下時難以找到扶梯的具體位置，給消費者在各樓層間的自由運動造成不便，將大大降低對消費者的吸引力。五、豎向交通：26六、環(huán)境營造：⑴光線：購物場所的光線可形成明亮愉快的氛圍，引導(dǎo)顧客進入商場，可以使商品顯 得鮮明奪目、五光十色，從而引發(fā)購買欲。光線暗淡，商場會顯得沉悶壓 抑，而光線過強又會使顧客感到暈眩，營業(yè)員精神緊張，易出差錯。⑵色彩：色彩對于購物中心的環(huán)境布局和形象塑造影響很大，為使購物環(huán)境色調(diào)達到 優(yōu)美、和諧的視覺效果，必須針對購物中心各個部位設(shè)計出相應(yīng)的色調(diào)。可 運用色彩、明度的變化來調(diào)整空間的尺度和溫度或表現(xiàn)空間的性格。⑶音響：音響會影響消費者的情緒和營業(yè)員的工作態(tài)度，是創(chuàng)造購物環(huán)境氣氛的一種 有效途徑。音響還可吸引顧客對商品的注意，指導(dǎo)顧客選購商品、營造特殊 氛圍、促進商品銷售、刺激顧客的購買興趣。⑷溫度：太熱、太冷或空氣污濁都會對消費者的購物行為產(chǎn)生較大的影響。故購物場 所一般會保持恒溫21—23度的人體舒適度。六、環(huán)境營造：27七、外立面與主入口：⑴外立面：外立面可樹立購物中心的獨特形象，故對墻面的材質(zhì)、色彩、照明等要慎 重考慮，使建筑物能融合到環(huán)境中。購物中心的外立面特點是無窗墻面 多，外墻、側(cè)墻多被當作商品展示、廣告宣傳空間使用。另外標志物亦 是外立面設(shè)計的重要元素，它具有幫助客戶識別商業(yè)設(shè)施、吸引顧客關(guān) 注商業(yè)設(shè)施的廣告媒體作用。通常的標志物有：墻面招牌、懸垂幕布、 裝飾物、屋頂廣告等。⑵主入口：入口大廳的設(shè)計應(yīng)充分利用組合植栽、座椅、噴泉、鋪面等景觀設(shè)施。其 高度和寬度應(yīng)同時滿足內(nèi)外空間的需要，出入口門扇的尺寸以不妨礙客 流為宜。七、外立面與主入口：28八、營業(yè)空間的經(jīng)營布局： 購物中心在進行經(jīng)營布局時，一般將吸納客流能力較強的主力店分散布置，以促進消費人流在營業(yè)空間里均衡流動。同時將承受租金能力較強的商店布置在購物中心價值較高的區(qū)間以獲得最大的租金回報。對于平面形態(tài)的購物中心，通常將大型主力店布置在通道的端點，以促進消費人流在通道里均衡運動。而將餐飲、文化娛樂等占地面積大、承受租金能力較弱的商店布置在通道的深處。對于多層購物中心，則一般將服飾、首飾放首層、二層等價值較高的營業(yè)區(qū)間，而將大型主力店設(shè)在負一層、負二層或二層、三層，并將家居、餐飲、娛樂等放在高樓層。八、營業(yè)空間的經(jīng)營布局：29八、平面死角位的處理：采用敞開式或半敞開式的經(jīng)營布局，以增強購物空間的通透性，使各商店形成一個整體的商業(yè)空間，從而充分利用整體商業(yè)空間的環(huán)境氛圍引導(dǎo)消費人流的光顧，促進商品的銷售。將平面死角位區(qū)間規(guī)劃為具有個性特色的經(jīng)營定位，并與周圍其他區(qū)間的經(jīng)營特性形成差異化，從而可充分利用區(qū)間個性特色的經(jīng)營，吸引特定的消費人流光顧。將死角位區(qū)間及通往該區(qū)間的通道規(guī)劃營造成具有個性化風格特色的空間環(huán)境，從而充分利用特色空間環(huán)境引導(dǎo)消費人流的光顧。八、平面死角位的處理：30商場的返租與回報傳統(tǒng)的商場銷售模式有何弊端？⒈純粹的買賣關(guān)系：只講地段不講規(guī)劃；⒉極少考慮后續(xù)的經(jīng)營問題；⒊用于包裝的功能規(guī)劃流于空談；⒋經(jīng)營者與投資者的角度不一，投資者遠遠多于經(jīng)營者。傳統(tǒng)的商場銷售與經(jīng)營有何矛盾？

⒈業(yè)主分散，難于統(tǒng)一規(guī)劃管理；⒉無法保證統(tǒng)一開業(yè)或足夠的開業(yè)率；⒊無法統(tǒng)一經(jīng)營時間；⒋各自為政，功能混亂。商場的返租與回報傳統(tǒng)的商場銷售模式有何弊端？⒈純粹的買賣關(guān)系31返租回報的概念：⒈與投資者完成交易；⒉按相應(yīng)的投資比例作為租金回報；⒊承租期內(nèi)統(tǒng)一經(jīng)營；⒋雙贏局面：“我經(jīng)營，你收租；我旺場，你接手?！狈底饣貓蟮囊饬x：⒈解決銷售與經(jīng)營的矛盾；⒉提高銷售價格和升值潛力；⒊統(tǒng)一經(jīng)營；⒋利于投資者。返租回報的概念：⒈與投資者完成交易；返租回報的意義：⒈解決銷32做幾年的返租最適合？ 最適合的回報率是百分幾？ 如何計算回報率？A、返租年期最好為3年。年商場經(jīng)營基本成熟；市場普遍接受的年期；對發(fā)展商負擔不會過大。B：回報率最適合是在10%-12%。高于銀行利息兩倍；穩(wěn)定的投資回報；回報率處于合理水平。做幾年的返租最適合？A、返租年期最好為3年。33C：投資回報率的計算：例：原來20000元/m2的鋪位按30000元/m2推出，返租3年，回報率為12%。3×12%=36%30000×36%=10800元30000-10800=19200元/m220000-19200=800元/m2有800元/m2的差額=風險800/36個月=22元/m2·月22元/m2月是風險參考依據(jù)，10000元的超額利潤的利息。注：反租回報必須看地段、規(guī)模，并非所有商場皆適用。重點：⒈商場所處地段是否適合商業(yè)用途；⒉商場的租售價格是否高于市場承接力；⒊留取部份自營商鋪或主力商家的經(jīng)營場地以提高商場抗風險的能力；⒋對主力商鋪、品牌形象店及各租戶經(jīng)營能力的評估和預(yù)測。

C：投資回報率的計算：34商場招商的關(guān)鍵一、租戶的組合：⑴主力店：至少占10000平方米，有自己的吸客能力，有名氣及經(jīng)營特色， 與小租戶能和諧共處。注意：安排的樓層及給予的租金優(yōu)惠，必須能帶動整個商場的消費。⑵牽頭租戶：行業(yè)中的龍頭，規(guī)模相對主力店小，能帶動同一群體的租戶。

注意：安排的樓層及給予的租金優(yōu)惠。必須能帶動整個商場的消費。⑶功能租戶：在布局中必不可少的，唯一的一家。

注意：對租金的期望值不能太高，滿足一種消費的需要。（如商場內(nèi)的 食街、電影院）商場招商的關(guān)鍵一、租戶的組合：35二．主題商場大型購物中心中的主題商場主要起補充作用?？梢允且粋€大商場中設(shè)立的專題商場，補充功能店與主力店的不足。如：亞馬遜商場里專為兒童而設(shè)的“小熊國”、海港城內(nèi)專業(yè)年青及愛運動一族而設(shè)的“LCX”等。二．主題商場36三．如何控制租戶同時進場，同時開業(yè)？應(yīng)對：用時間段分割，不同時間段進場的客戶給予不同租金及管理費的優(yōu)惠。四．租金策略——招商過程中最為敏感的一關(guān)。⒈租金與市場實際接近；⒉物業(yè)本身特定條件及發(fā)展趨勢；⒊根據(jù)租戶的性質(zhì)區(qū)別對待；對樓層、位置等的區(qū)別；對經(jīng)營時間段進行區(qū)別；配合業(yè)主需要確定優(yōu)惠期；租期內(nèi)檢討及年度檢討，調(diào)整租金。⒋讓租戶有贏利空間；⒌對少數(shù)及極個別經(jīng)營不善的客戶不能對其采取無限制的降租。三．如何控制租戶同時進場，同時開業(yè)？37簽署獨家策劃代理合同消費者市場調(diào)查（60天）同區(qū)商場調(diào)查（60天）目標商戶市場調(diào)查（60天）市場調(diào)查綜合分析（30天）市場定位建議（15天）功能分布及商戶組合建議（15天）平面布局建議（15天）商鋪面積計算（15天）租金評估建議（15天）進入招商流程招商方案及優(yōu)惠措施建議（15天）招商流程及工作需時簽署獨家策劃代理合同消費者市場調(diào)查（60天）同區(qū)商場調(diào)查（638為什么同一條街會有“陰陽街”（一邊旺，一邊不旺）的情況？為何某些位置的商場怎樣也做不旺？也許，這些都與商場的風水有關(guān)。所以在商場布局上我們要充分考慮如下幾點：⒈要知道人流從哪個方向來；⒉門口不能太多，容易分流客戶；⒊空氣要對流，光線要充足；⒋高處去勢，低處旺（選擇平原地帶或斜坡底，轉(zhuǎn)角位最難聚人）；⒌商場前不要有步級，或者寧愿落幾級不要上幾級；⒍行人路要寬，門口位要光亮（聚的環(huán)境）；⒎商場入口不能對住電梯，要研究車流方向、人流方向、燈光的設(shè)計；⒏微斜的轉(zhuǎn)彎位很難聚人，不宜做多層商場；⒐最佳的商鋪位置不是電梯兩旁，而是一下電梯的視線范圍內(nèi)。商場的興旺與風水的關(guān)系為什么同一條街會有“陰陽街”（一邊旺，一邊不旺）的情況？商場39商場在選址注意事項：商場在選址時，必須綜合考慮行業(yè)特點，消費心理及消費者行為等因素，謹慎地確定網(wǎng)點所在地點。尤其是大型百貨類綜合商場更應(yīng)綜合地全面地考慮該區(qū)域和各種商業(yè)服務(wù)的功能。⒈交通便利：車站附近，是過往乘客的集中地段，人群流動性強，流動量大。如 果是幾個車站交匯點，則該地段的商業(yè)價值更高。商場開業(yè)之地如 選擇在這類地區(qū)就能給顧客提供便利購物的條件。

⒉靠近人群聚集的場所：可方便顧客隨機購物，如影劇院、商業(yè)街、公園名勝、 娛樂、旅游地區(qū)等，這些地方可以使顧客享受到購物、 休閑、娛樂、旅游等多種服務(wù)的便利，是商場開業(yè)的最 佳地點選擇。但此種地段屬經(jīng)商的黃金之地，寸土寸 金，地價高費用大，競爭性也強。

⒊人口居住稠密區(qū)：由于這類地段人口密度大，且距離較近，顧客購物省時省力 比較方便。商店地址如選在這類地段，會對顧客有較大吸引 力，很容易培養(yǎng)忠實消費者群。將店鋪選擇在繁華的地段開 業(yè)，就可以將自己的商品主動迎向顧客，商品能招引顧客， 就能起到促銷的作用，將生意做紅火，有利于形成綜合服務(wù) 功能，發(fā)揮特色。商場在選址注意事項：40⒋商場選址與路面、地勢的關(guān)系：商場選址都要考慮所選位置的道路及路面地勢情 況，因為這直接影響著商店的建筑結(jié)構(gòu)和客流 量。通常，商店地面應(yīng)與道路處在一個水平面 上，這樣有利于顧客出入店堂，是比較理想的 選擇。⒌商場的對面不能有煙囪、廁所、殯儀館、醫(yī)院、寺院等單位，這些單位容易使人感到心理上感到不適。而且，對于經(jīng)營者來說，常處在這樣的環(huán)境之中，也會造成精神不振，心氣不暢，甚至重者，還會染病成疾，商敗人亡。⒍商店在選擇宅址時，講求屋前開闊，接納八方生氣，這與經(jīng)商講究廣納四方來客契合。按照這一原則，選擇店鋪的地址時，也應(yīng)該考慮店鋪正前方的開闊，要求不能有任何遮擋物，比如圍墻，電線桿，廣告牌和過大遮掩的樹木等等。⒎商場內(nèi)人員流量大并不意味著商場的銷售很好，商場的選址、統(tǒng)一的形象設(shè)計及裝修，物品的擺放，營業(yè)員的崗位培訓，流行的促銷宣傳等等都是非常之重要的，還有商場的名字，帶有吉祥意義的商場名，或者是一個能給商場帶來好運的門牌號碼，這些都能給經(jīng)商者和顧客在心理上以某種安慰。⒏音樂可以營造一種氣氛，但要看是營造了怎么樣的氣氛，輕柔雅致的樂聲，可以使顧客留連忘返，增加顧客在商場里的逗留時間，從而增加顧客消費的可能性；而震耳的音樂則成了一種聲煞，屬于兇煞的一種，對商場的促銷只能起到負面的影響。⒋商場選址與路面、地勢的關(guān)系：商場選址都要考慮所選位置的道41⒐商場的門是商場的咽喉，是顧客與商品出入與流通的通道。商場的門，每日迎送顧客的多少，決定著商場的興衰。因而，為了使商場提高對顧客的接待量，門不宜做得太小。⒑在我國的大多數(shù)城鎮(zhèn)，繁華的地段往往都是集中在"丁"字型和"丫"字型的路口處，如果選擇在此開店，就會有同住宅一樣，受到來自大道的煞氣沖擊；在這樣的情況下，可在店鋪前，加建一個圍屏，或者圍障，或者將店鋪門的入口改由側(cè)進，以擋住和避開迎大路而來的煞氣。⒒有些商場店面狹窄，或者受遮擋，不利于商店發(fā)展經(jīng)營，一是努力去拆除店前的遮物，使店面顯露出來；二是對店面狹窄而無法改變，就把店牌加大高懸，使較遠的地方張眼就能看到。

⒓商場的周圍栽種樹木和花草，以增加商場內(nèi)的生氣和消除塵埃。還要勤于商場的衛(wèi)生的清掃和店面門窗的擦洗，以清除沉積的塵土。還可建些花壇、花池、假山、水池噴泉的景觀物品，用以增加商場的美感。⒐商場的門是商場的咽喉，是顧客與商品出入與流通的通道。商場的42商場上所使用的吉祥物品:

獅子：獅子在一般人的心目中，是屬于可以給人帶來瑞祥的動物，人們 也將它稱之為“瑞獸”。一些大型商場的門口，大都會擺放一對大獅 子，而擺放獅子的地方，未必是煞方，現(xiàn)在很多商場的門口的獅子主要 是用來招財?shù)摹Ｆ鋵崻{子不僅可以用來招財還可用來化煞。在擺放獅子招財化煞需要注意下列幾點：1.獅子要用質(zhì)量好的石來雕刻。

2.獅子的造型要有威勢；

3.獅子要擺放在招財?shù)模?/p>

4.要選擇吉時擺放獅子；

5.選擇吉時替獅子開光。商場上所使用的吉祥物品:

獅子：獅子在一般人的心目中，是屬于43五帝錢：真正的五帝錢不但可以用于化煞，還可以用來增運護身。

五帝古錢是指在清朝時代流通的順治、康熙、雍正、乾隆、嘉慶的古錢，按年代順序排列，不能擺錯，五帝錢有辟邪鎮(zhèn)宅化煞的功能。

商場用來招財?shù)奈宓坼X，可在商場的大廳的地面上分別壓上五套五帝錢，分別順序放在屋內(nèi)四個角及中央，因為商場大廳內(nèi)面積比較大，所以不能用一套五帝錢，因其力量是不足夠的，五套五帝錢的放法是面對大門，左方角放五個順治，右方角放五個康熙，中央放五個雍正，后左方角放五個干隆，后右方角放五個嘉慶。(這個做法要五套五帝錢埋在地下，所以最好是在商場裝修藏的地下即可)。此亦稱“梅花局”。五帝錢：真正的五帝錢不但可以用于化煞，還可以用來增運護身。

44對商場不利的各種煞氣：⒈反光煞：因陽光、水面、玻璃的反射而被照射則稱為反光煞。

⒉鐮刀煞：凡是彎形的天橋或帶彎形的平路都稱為鐮刀煞，可招血光之災(zāi)。

⒊槍煞：這是一種無形的氣，所謂“一條直路一條槍”，即是商場大門對正 有一條直長的路，便是犯槍煞，主血光之災(zāi)、疾病等。⒋天斬煞：兩座大廈靠得很近，致使兩座大廈中間形成一道相當狹窄的空隙， 遠望去就仿似大廈被從天而降的利斧所破，一分為二似的，主有血 光之災(zāi)。⒌天橋煞：一條自高而下的天橋常有彎斜的去勢，天橋為虛水，斜去而水走， 是泄財象，此為天橋煞。天橋環(huán)抱為吉，反弓為兇。對商場不利的各種煞氣：45撰寫策劃案的標準化目錄一、項目商圈調(diào)研⑴項目背景：項目基本情況、研究目的、研究方法及經(jīng)濟技術(shù)指標。⑵宏觀環(huán)境調(diào)研：城市經(jīng)濟發(fā)展、城市人口、年齡及性別特征、職業(yè)、收入等。⑶人文環(huán)境：價值觀、審美觀、風俗習慣等。⑷商業(yè)環(huán)境：競爭對手、商業(yè)網(wǎng)點等。⑸其他宏觀環(huán)境：城市規(guī)劃發(fā)展、新法律法規(guī)等。二、項目市場定位⑴項目SWTO分析：優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅等。⑵項目產(chǎn)品定位：經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)劃、經(jīng)營業(yè)態(tài)組合等。⑶項目功能定位：各區(qū)間的功能定位及規(guī)劃設(shè)計。⑷項目主題定位：主題導(dǎo)入、主題深入、主題表現(xiàn)等。⑸目標客戶定位：投資客、目標租戶及消費者的定位。撰寫策劃案的標準化目錄一、項目商圈調(diào)研46三、項目規(guī)劃建議⑴項目背景：項目基本情況、研究目的、研究方法及經(jīng)濟技術(shù)指標。⑵宏觀環(huán)境調(diào)研：城市經(jīng)濟發(fā)展、城市人口、年齡及性別特征、職業(yè)、收入等。⑶人文環(huán)境：價值觀、審美觀、風俗習慣等。⑷商業(yè)環(huán)境：競爭對手、商業(yè)網(wǎng)點等。⑸其他宏觀環(huán)境：城市規(guī)劃發(fā)展、新法律法規(guī)等。四、項目市場定位⑴項目SWTO分析：優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅等。⑵項目產(chǎn)品定位：經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)劃、經(jīng)營業(yè)態(tài)組合等。⑶項目功能定位：各區(qū)間的功能定位及規(guī)劃設(shè)計。⑷項目主題定位：主題導(dǎo)入、主題深入、主題表現(xiàn)等。⑸目標客戶定位：投資客、目標租戶及消費者的定位。三、項目規(guī)劃建議47五、項目主題定位⑴主題導(dǎo)入及深化。⑵主題差別性與適應(yīng)性分析。⑶主題的表現(xiàn)形式。

六、項目形象定位⑴案名及形象品牌的確立。⑵形象品牌營運策略。⑶形象品牌延伸策略。七、項目客戶定位⑴目標投資客戶群細分。⑵目標商家細分。⑶目標消費群細分。五、項目主題定位48八、項目規(guī)劃建議⑴整體開發(fā)規(guī)劃思路。⑵總體規(guī)劃建議（總體布局、建筑結(jié)構(gòu)、建筑平面、走廊通道等）。⑶項目整體建筑風格。⑷項目購物環(huán)境規(guī)劃。⑸項目交通組織規(guī)劃。⑹項目營業(yè)空間經(jīng)營規(guī)劃。

九、項目經(jīng)濟效益分析⑴成本費用分析。⑵營業(yè)利潤分析。⑶經(jīng)濟效益分析。八、項目規(guī)劃建議49十、項目銷售、招商與推廣⑴項目招商推廣總體思路。⑵制定項目銷售與招商的比例。⑶項目銷售招商推廣總策略。⑷項目宣傳推廣策略。⑸項目招商的實施。⑹項目銷售及招商的費用預(yù)算。⑺項目銷售及招商、推廣部署。十、項目銷售、招商與推廣50成功案例分享一、中海名都商場開盤即旺，單日成交6000萬元！成功案例分享一、中海名都商場開盤即旺，單日成交6000萬元！51二、縱橫天地商場二、縱橫天地商場52三、上海新天地上海新天地是一個具上海歷史文化風貌的都市旅游景點，它是以上海近代建筑的標志-石庫門建筑舊區(qū)為基礎(chǔ)，首次改變了石庫門原有的居住功能，創(chuàng)新地賦予其商業(yè)經(jīng)營功能，把這片反映了上海歷史和文化的老房子改造成集國際水平的餐飲、購物、演藝等功能的時尚、休閑文化娛樂中心。如今的新天地已經(jīng)成為了上海的新地標。這片占地三萬平方米，建筑面積六萬平方米的石庫門建筑群保留了當年的磚墻、屋瓦，游人仿佛進入時光隧道，回到二十世紀二十年代。三、上海新天地上海新天地是一個具上海歷史文化53

11、人生的某些障礙，你是逃不掉的。與其費盡周折繞過去，不如勇敢地攀登，或許這會鑄就你人生的高點。

12、有些壓力總是得自己扛過去，說出來就成了充滿負能量的抱怨。尋求安慰也無濟于事，還徒增了別人的煩惱。

13、認識到我們的所見所聞都是假象，認識到此生都是虛幻，我們才能真正認識到佛法的真相。錢多了會壓死你，你承受得了嗎?帶，帶不走，放，放不下。時時刻刻發(fā)悲心，饒益眾生為他人。

14、夢想總是跑在我的前面。努力追尋它們，為了那一瞬間的同步，這就是動人的生命奇跡。

15、懶惰不會讓你一下子跌倒，但會在不知不覺中減少你的收獲;勤奮也不會讓你一夜成功，但會在不知不覺中積累你的成果。人生需要挑戰(zhàn)，更需要堅持和勤奮!

16、人生在世：可以缺錢，但不能缺德;可以失言，但不能失信;可以倒下，但不能跪下;可以求名，但不能盜名;可以低落，但不能墮落;可以放松，但不能放縱;可以虛榮，但不能虛偽;可以平凡，但不能平庸;可以浪漫，但不能浪蕩;可以生氣，但不能生事。

17、人生沒有筆直路，當你感到迷茫、失落時，找?guī)撞窟@種充滿正能量的電影，坐下來靜靜欣賞，去發(fā)現(xiàn)生命中真正重要的東西。

18、在人生的舞臺上，當有人愿意在臺下陪你度過無數(shù)個沒有未來的夜時，你就更想展現(xiàn)精彩絕倫的自己。但愿每個被努力支撐的靈魂能吸引更多的人同行。

19、積極的人在每一次憂患中都看到一個機會，而消極的人則在每個機會中看到了某種憂患。莫找借口失敗，只找理由成功。

20、每一個成就和長進，都蘊含著曾經(jīng)受過的寂寞、灑過的汗水、流過的眼淚。許多時候不是看到希望才去堅持，而是堅持了才能看到希望。

1、有時候，我們活得累，并非生活過于刻薄，而是我們太容易被外界的氛圍所感染，被他人的情緒所左右。

2、身材不好就去鍛煉，沒錢就努力去賺。別把窘境遷怒于別人，唯一可以抱怨的，只是不夠努力的自己。

3、大概是沒有了當初那種毫無顧慮的勇氣，才變成現(xiàn)在所謂成熟穩(wěn)重的樣子。

4、世界上只有想不通的人，沒有走不通的路。將帥的堅強意志，就像城市主要街道匯集點上的方尖碑一樣，在軍事藝術(shù)中占有十分突出的地位。

5、世上最美好的事是：我已經(jīng)長大，父母還未老;我有能力報答，父母仍然健康。

6、沒什么可怕的，大家都一樣，在試探中不斷前行。

7、時間就像一張網(wǎng)，你撒在哪里，你的收獲就在哪里。紐扣第一顆就扣錯了，可你扣到最后一顆才發(fā)現(xiàn)。有些事一開始就是錯的，可只有到最后才不得不承認。

8、世上的事，只要肯用心去學，沒有一件是太晚的。要始終保持敬畏之心，對陽光，對美，對痛楚。

9、別再去抱怨身邊人善變，多懂一些道理，明白一些事理，畢竟每個人都是越活越現(xiàn)實。

10、山有封頂，還有彼岸，慢慢長途，終有回轉(zhuǎn)，余味苦澀，終有回甘。

11、失敗不可怕，可怕的是從來沒有努力過，還怡然自得地安慰自己，連一點點的懊悔都被麻木所掩蓋下去。不能怕，沒什么比自己背叛自己更可怕。

12、跌倒了，一定要爬起來。不爬起來，別人會看不起你，你自己也會失去機會。在人前微笑，在人后落淚，可這是每個人都要學會的成長。

13、要相信，這個世界上永遠能夠依靠的只有你自己。所以，管別人怎么看，堅持自己的堅持，直到堅持不下去為止。

14、也許你想要的未來在別人眼里不值一提，也許你已經(jīng)很努力了可還是有人不滿意，也許你的理想離你的距離從來沒有拉近過......但請你繼續(xù)向前走，因為別人看不到你的努力，你卻始終看得見自己。

15、所有的輝煌和偉大，一定伴隨著挫折和跌倒；所有的風光背后，一定都是一串串揉和著淚水和汗水的腳印。

16、成功的反義詞不是失敗，而是從未行動。有一天你總會明白，遺憾比失敗更讓你難以面對。

17、沒有一件事情可以一下子把你打垮，也不會有一件事情可以讓你一步登天，慢慢走，慢慢看，生命是一個慢慢累積的過程。

18、努力也許不等于成功，可是那段追逐夢想的努力，會讓你找到一個更好的自己，一個沉默努力充實安靜的自己。

19、你相信夢想，夢想才會相信你。有一種落差是，你配不上自己的野心，也辜負了所受的苦難。

20、生活不會按你想要的方式進行，它會給你一段時間，讓你孤獨、迷茫又沉默憂郁。但如果靠這段時間跟自己獨處，多看一本書，去做可以做的事，放下過去的人，等你度過低潮，那些獨處的時光必定能照亮你的路，也是這些不堪陪你成熟。所以，現(xiàn)在沒那么糟，看似生活對你的虧欠，其實都是祝愿。11、人生的某些障礙，你是逃不掉的。與其費盡周折繞過去，54商業(yè)項目策劃商業(yè)項目策劃55商用物業(yè)業(yè)態(tài)分析廣州商用物業(yè)的整體特點如何進行商用物業(yè)的策劃如何進行購物中心的總體規(guī)劃商場的返租與回報商場的興旺與風水的關(guān)系撰寫策劃案的標準化目錄商場招商的關(guān)鍵課程內(nèi)容商用物業(yè)業(yè)態(tài)分析廣州商用物業(yè)的整體特點如何進行商用物業(yè)的策劃56商用物業(yè)業(yè)態(tài)分析一、SHOPPINGMALL：正佳廣場二、購物中心：天河城廣場、中華廣場、光明廣場、名盛廣場等三、百貨公司：廣州友誼商場、廣州百貨大廈等四、商業(yè)街區(qū)(街鋪)：北京路、上下九、江南西路、農(nóng)林下路商業(yè)街等五、寫字樓、商住樓裙樓：中信廣場、世貿(mào)中心、東銀廣場等六、主題商場、專業(yè)市場：富力兒童世界、步云天地國際鞋城、縱橫天地旅游戶 外用品城、吉盛偉邦等七、地下商場：流行前線、恒寶廣場、地王廣場、康王商業(yè)城八、物流中心：國際輕紡城、國際玩具城八、住宅區(qū)中的小區(qū)街鋪

：匯景新城、光大花園等大型成熟住宅社區(qū)中的商鋪商用物業(yè)業(yè)態(tài)分析一、SHOPPINGMALL：正佳廣場57正佳廣場是全國最大的商業(yè)廣場之一，計劃投資約40億元人民幣。用地5.7萬平方米，總建筑面積42萬平方米。劇場式設(shè)計，空間層層遞增。設(shè)挑高七層的7000平方米園林生態(tài)中庭、拉斯維加斯四季夢幻天幕和歐陸式柱廊。南北兩面各有6000平方米的外廣場。配90臺扶梯、14臺垂直電梯、7臺觀光電梯，1500個停車位。可供4萬人同場同時消費，日承載客流量80萬人。

正佳廣場將采用“體驗經(jīng)濟”商業(yè)模式，引入全球零售百貨巨擘（大型百貨公司）、國際名牌旗艦店，跨國主題娛樂公司，配套零售、娛樂、餐飲、會展、康體、休閑、旅游、商務(wù)八大功能，引導(dǎo)購物新體驗。SHOPPINGMALL：正佳廣場是全國最大的商業(yè)廣場之一，計劃投資約40億元58SHOPPINGMALL：北京世紀金源購物中心是亞洲最大的SHOPPINGMALL，占地18.2公頃，規(guī)劃建筑面積為68萬平米。其中一期總建筑面積為55萬平米的單體建筑，東西橫跨600米，南北跨度為120米，地上五層，地下兩層。有大型室內(nèi)停車樓，車位達6800余個，開車可達各個商業(yè)樓層，堪稱目前世界上超大的SHOPPINGMALL之一，投入近40億元，內(nèi)設(shè)200多部電梯、近萬個停車位，于2004年10月24日開業(yè)，平日客流量達到10萬人左右。金源的定位是“以銷售中檔以上商品為主，滿足家庭的多種消費需求的休閑購物中心”。也就是說，金源的目標消費群不是普通大眾。

作為驅(qū)車休閑購物的新興商業(yè)形態(tài)，金源MALL瞄準的是北京市的消費群體。SHOPPINGMALL：北京世紀金源購物中心是59

天河城廣場于1992年8月18日奠基，同年11月18日動工興建，于1996年2月9日建成試營業(yè)。天河城廣場由購物中心、49層的寫字樓和39層的酒店三幢建筑物組合而成。目前這里已是集購物、美食、娛樂、休閑、服務(wù)于一體的現(xiàn)代化大型購物中心，建筑面積16萬平方米，營業(yè)面積10萬平方米，地上7層，地下3層，北面露天廣場面積3000多平方米。天河城的室內(nèi)，空間大、光線足、通道寬，四面開門、門門相通，“城”中有“街”，街內(nèi)設(shè)店，環(huán)形設(shè)計，沒有背角，任何一個空間都被恰到好處地運用到位，不浪費，也絕不吝惜；室外，既有廣場，又有花園，四周都有馬路，周邊都能通車，地鐵站直達商場，使用任何一種方式都可以沒有羈絆地進入天河城。這樣的建筑規(guī)劃與設(shè)計，不僅在上世紀90年代的國內(nèi)是獨一無二的，即便在今天也可謂首屈一指。綜合型購物中心：天河城廣場于1992年8月18日奠基，同年11月160

中華廣場建筑面積達十七萬平方米，是集飲食、購物、娛樂于一體的，廣州市目前最大的休閑購物廣場。東面設(shè)有全國最長的戶外觀光電梯直達七樓。中華廣場的負二層至負四層建有全市最大的自動化停車場，可提供1200多個機動車位。目前日均人流量已達15萬人次，節(jié)假日更高達30萬人次。時尚型購物中心：中華廣場建筑面積達十七萬平方米，是集飲食、購物、61

友誼商場位于環(huán)市東路的總店經(jīng)營場地2萬平方米，經(jīng)營商品8萬多種，消費人流平均每月高達70多萬人次。作為展示現(xiàn)代廣州時尚新生活的櫥窗，一貫致力于提升人們的消費生活質(zhì)素和品位，向賓客展現(xiàn)優(yōu)雅、寬敞、舒適的購物環(huán)境；高品質(zhì)而多樣的時尚貨品；精心塑造的高級百貨商店企業(yè)形象，開辦VIP貴賓卡業(yè)務(wù)及多項方便賓客的服務(wù)項目，給予客戶不一樣的身份感。高檔型購物中心：友誼商場位于環(huán)市東路的總店經(jīng)營場地2萬平方米，經(jīng)62商業(yè)街：北京的西單、重慶的解放碑、武漢的江漢路、廣州的北京路和上下九、深圳的東門等，都是國內(nèi)外人仕都能喊出名字的商業(yè)街。商業(yè)街的發(fā)展將人的需要作為商業(yè)街規(guī)劃及建設(shè)的根本出發(fā)點，合理設(shè)置人行道、廁所、座椅、停車位、治安崗?fù)?、公共交通系統(tǒng)等，為顧客創(chuàng)造一個舒適的購物環(huán)境。商業(yè)街還將按照現(xiàn)代社會的消費需求和生活方式特點，將購物與飲食、娛樂、游憩、文化、交流、休閑服務(wù)等多種功能融為一體的公共活動社區(qū)。商業(yè)街：北京的西單、重慶的解放碑、武漢的江漢路、廣州63裙樓商場：目前住宅樓盤商業(yè)裙樓的招商目標主要有：自身配套所用、綜合百貨業(yè)、專業(yè)市場、主題式商場等幾種形式。商業(yè)裙樓營銷首先必須考慮消費市場，只有準確、恰當?shù)纳虡I(yè)經(jīng)營定位，商業(yè)裙樓才能在激烈的市場競爭中生存與發(fā)展。要做到準確定位，一方面必須適應(yīng)市場的需求，另一方面也要從自身的具體情況出發(fā)，走適合自己的路線。裙樓商場：目前住宅樓盤商業(yè)裙樓的招商目標主要有：自身64專業(yè)市場及主題商場：廣州專業(yè)市場的發(fā)展一直走在全國前端。目前，在廣州市環(huán)市西路、站西路、廣園路一帶匯聚了一大批規(guī)模檔次的鞋類及鞋業(yè)專業(yè)市場；在一德路、黃沙大道和芳村、黃埔有一大批玩具文具專業(yè)市場；在中山大學正門新港西路以及海印大沙頭等地匯聚了中大布匹市場、海印盛賢布藝市場等。據(jù)統(tǒng)計，廣州目前擁有400多個專業(yè)市場，而其中的佼佼者的影響力已經(jīng)不僅僅局限于廣州地區(qū)。如廣州的玩具專業(yè)市場已成為全球最大的生產(chǎn)基地之一；以太平洋電腦城為領(lǐng)頭，聚集了天河電腦城、南方電腦城、天之河等多家電腦行業(yè)巨頭的廣州電腦專業(yè)市場，其輻射影響力也早已突破了珠三角城市，遍及了整個華南地區(qū)乃至全國內(nèi)外。專業(yè)市場及主題商場：廣州專業(yè)市場的發(fā)展一直走在全國前65地下商場：雖地下商業(yè)物業(yè)租金只是地面的一半，甚至更低，但這并不表明它能給商家?guī)砀嗟幕貓蟆５叵律虉鲆诘孛嫔探缛盒蹱幇灾辛⒆?、發(fā)展，更重要的是經(jīng)營定位，如果憑購物為主的傳統(tǒng)商業(yè)模式吸引顧客，無法與地面大商場叫板，而應(yīng)以創(chuàng)意手法設(shè)計新的商業(yè)模式吸引消費者。地下商場：雖地下商業(yè)物業(yè)租金只是地面的一半，甚至更低66物流中心：廣州國際輕紡城位于廣州市海珠區(qū)新港西路114號，總建筑面積逾30萬平方米，是目前國內(nèi)單體建筑面積最大的室內(nèi)紡織品專業(yè)市場。集交易、展示、辦公、信息發(fā)布、會展等多種功能為一體，經(jīng)營品種涵蓋面料、輔料和家紡的大型現(xiàn)代化紡織品專業(yè)市場項目，將立足廣州，依托珠三角，輻射全國。物流中心：廣州國際輕紡城位于廣州市海珠區(qū)新港西路1167廣州國際玩具禮品城占地32萬平方米的廣州國際玩具禮品城以“大平臺，大市場，大流通”的格局建設(shè)形成一個配套齊全和打通產(chǎn)業(yè)鏈條的現(xiàn)代化專業(yè)展銷中心，成為行業(yè)發(fā)展的風向標。廣州國際玩具禮品城68廣州商用物業(yè)的整體特點⒈商業(yè)街鋪位十分搶手。

具有廣州特色的上下九路、北京路和農(nóng)林下路三大商業(yè)街有史以來都是商家的必爭之地。近年來廣州市政府對商業(yè)街投入大量的資金進行改造，并出臺許多相關(guān)的舉措，如擴路、重新規(guī)劃等，使得商業(yè)街的商鋪租金或售價節(jié)節(jié)攀升。⒉大型購物中心商鋪旺銷。

集購物、娛樂、消閑、飲食多種功能于一體的購物中心越來越受廣大消費者的歡迎，人們更傾向享受“一站式”的購物消閑模式，購物中心商鋪日漸旺銷、前景樂觀。⒊地鐵附近商鋪仍然是熱點。

隨著廣州地鐵各條線路陸續(xù)開通，沿線的商鋪一躍成為地鐵物業(yè)，其價值提升程度可想而知。例如：位于地鐵二號線珠影站附近的麗影商業(yè)廣場借助地鐵概念提升商鋪的價值，首層租金超過300元/

㎡。廣州商用物業(yè)的整體特點⒈商業(yè)街鋪位十分搶手。69⒋大賣場帶旺同場商鋪

大型超市所到之處必然使得附近的商業(yè)氣氛大增，不少的樓盤更是以超市的進駐作為賣點來吸引買家。沿線的商鋪價格也隨著人氣的增加而增加。如藍田路的家樂福大型超市開業(yè)，使得萬國廣場二層商戶的銷售額平均比以往增加15%，商場的租金上調(diào)10%。

“跟著大商家走一定不會錯”成為一些投資商鋪人士的口訣。⒌小區(qū)商鋪供應(yīng)量充足

隨著許多中、大型住宅小區(qū)發(fā)展日漸成熟，生活、商業(yè)配套也日益完善，例如天河區(qū)的美林湖畔花園、匯景新城、東景花園等，萬科四季花城和海珠區(qū)的凱藍半島、光大花園等樓盤都推出了小區(qū)內(nèi)的商鋪。小區(qū)商鋪主要經(jīng)營的是滿足居民日常生活起居所需的東西，表面上看利潤相對微薄，但由于有著固定的消費群，其前景倍受商家看好。⒋大賣場帶旺同場商鋪70一、地塊平整階段⒈市場調(diào)查：包括宏觀調(diào)查及微觀調(diào)查。⑴宏觀調(diào)查：調(diào)查項目所處地段的道路規(guī)劃、商業(yè)發(fā)展、市政配套等發(fā)展方 向，清晰項目地段及發(fā)展的優(yōu)劣勢。⑵微觀調(diào)查：①調(diào)查項目所在區(qū)域已建、在建、未建的同類型商場，清晰了解競爭對手的詳細情況，進行有針對性的戰(zhàn)略部署及前瞻性的市場定位。②調(diào)查當?shù)叵M者構(gòu)成，了解其收入水平、消費習慣。然后再根據(jù)人口結(jié)構(gòu)、消費結(jié)構(gòu)、項目規(guī)模、交通情況來策劃商場的市場定位、形象檔次、規(guī)劃布局以及商戶組合。如何進行商用物業(yè)的策劃商場成功的前提：正確的選址、合理的布局安排、充裕的資金。一、地塊平整階段如何進行商用物業(yè)的策劃商場成功的前提：正確的71我們要了解的情況⒈商場所在地段的商業(yè)氣氛如何？⒉發(fā)展商（投資商）想要回籠多少資金（商場租售均價及回收資金總額）。⒊商場現(xiàn)有的實際情況能否支撐其租售價格？⒋附近同類型商場的情況（定位、主題、售價、租價、管理費、其他費用、裝修檔次、招商策略、管理與經(jīng)營等等）。⒌做這個商場會存在哪些問題？能否解決？⒍發(fā)展商（投資商）可以投入多少錢對商場進行興建或整改？⒎我們的投資者或目標商家及消費群在哪里？做怎樣的商場能吸引他們？⒏日后的經(jīng)營管理由哪家公司負責？怎樣做才能保證旺場？我們要了解的情況72商圈分析：通過商圈分析可以了解商圈的市場容量、市場機會、預(yù)測新設(shè) 商場的市場潛力，并為制定商場定位及經(jīng)營策略提供依據(jù)。⒈人口狀況（包括：商圈中的人口規(guī)模和分布密度、性質(zhì)結(jié)構(gòu)、年齡結(jié)構(gòu)、性別結(jié)構(gòu)、職業(yè)分布、家庭結(jié)構(gòu)等。）⒉收入水平（包括：人均收入、可支配收入、消費信貸等。）⒊競爭情況（包括：現(xiàn)有商場的數(shù)量、規(guī)模、新開店的發(fā)展速度，各商場的優(yōu)劣勢，近期與長期的發(fā)展趨勢等。）⒋市場飽和度（包括：總銷售額/總營業(yè)面積、總?cè)丝跀?shù)/商店數(shù)量、商場的平均銷售額、總銷售額/從業(yè)人數(shù)等。）商圈分析：通過商圈分析可以了解商圈的市場容量、市場機會、預(yù)測73⒉項目定位：項目市場定位及形象定位。⑴市場定位：項目做什么檔次的商場、經(jīng)營何種商品、為哪類消費者服務(wù)、租 戶組合及比例。⑵形象定位：項目要給人的第一印象是什么、項目要進行如何的包裝。⒊項目規(guī)劃：項目內(nèi)間隔規(guī)劃、項目外立面設(shè)計。⑴間隔規(guī)劃：按照不同的行業(yè)要求進行間隔規(guī)劃及功能分區(qū)，并設(shè)計出中庭位 及公共活動區(qū)域。⑵外立面設(shè)計：按照項目定位設(shè)計出新穎、通透的外立面，并體現(xiàn)項目的形象 及商業(yè)元素。在作商場定位及推廣前的準備⒈區(qū)域發(fā)展趨勢及未來交通發(fā)展利好；⒉地區(qū)性人口統(tǒng)計以及年齡層的比例；⒊不定時在商場附近做人流統(tǒng)計，統(tǒng)計人流量及人流層次；⒋調(diào)查商場附近的競爭對手（規(guī)劃、定位、功能劃分、商戶組合、租售價格等）；⒌規(guī)劃租戶組合及休閑空間；⒍顧客對象的研究（客戶喜歡什么？客戶需要什么？旅游人仕喜歡買什么？）；⒎調(diào)查投資者對于商鋪租售信息的獲知渠道；⒏制定傳媒計劃（以后如何推廣本商場，推廣的渠道）。⒉項目定位：項目市場定位及形象定位。在作商場定位及推廣前的準74二、項目施工階段⒈廣告設(shè)計：包括平面廣告及影視廣告。⑴平面廣告：包括投資手冊及銷售資料或招商手冊及招商資料、報紙廣告、戶外廣告及車身廣告等。⑵影視廣告：包括15秒、30秒的電視廣告及在現(xiàn)場播放的廣告雜志。⒉銷售及招商中心：包括銷售（招商）中心的設(shè)計、興建及裝修。⒊主力客戶洽談：包括品牌客戶及大面積租戶。⑴品牌客戶：包括國內(nèi)外的服裝品牌、鞋類品牌、化妝品品牌及精品品牌等。⑵大面積租戶：包括超市、百貨、特色餐飲、新潮娛樂等。⒋散租客戶登記：包括廠家銷售點、個體租戶等。⒌招商資料的確定：包括價目表、付款方式、租期、租金優(yōu)惠、年遞增、管理 費、免租期等招商所需數(shù)據(jù)與資料。⒍招商廣告及公關(guān)活動的推廣：包括報紙廣告、電視廣告及公關(guān)活動（新聞發(fā)布 會、銷售或招商巡展、工地活動等）。⒎散客的招商：對前期已登記的租戶進行招商洽談、收取定金、簽署合同。二、項目施工階段75三、項目裝修階段⒈協(xié)調(diào)租戶進場細節(jié)：包括安排客戶進行裝修報批、協(xié)調(diào)客戶進場裝修。⒉宣傳推廣及公關(guān)活動：包括電視形象廣告、開業(yè)活動、商品促銷優(yōu)惠券。⒊散客的招商：繼續(xù)通過廣告推廣進行散客的招商工作，爭取更大的招商率。四、項目開業(yè)階段⒈制定旺場策略：包括定期的公關(guān)活動、宣傳推廣活動及商品促銷活動。⒉商場最后的招商：對最后的尚未租完的商鋪進行招商，爭取100％滿租率。五、以時間劃分招商階段開業(yè)前8個月：進行招商鋪墊（2個月）；開業(yè)前6個月：進行招商洽租工作（3－4個月）；開業(yè)前3個月：進行合同的落實及簽署（1－2個月）；開業(yè)前1－2個月：客戶進場裝修；開業(yè)大吉。經(jīng)營+推廣+功能分布+多元化服務(wù)=成功商場⒈產(chǎn)品多元化；⒉服務(wù)多元化；⒊有娛樂設(shè)施；⒋良好的設(shè)計；⒌良好的管理。三、項目裝修階段經(jīng)營+推廣+功能分布+多元化服務(wù)76如何進行購物中心的總體規(guī)劃購物中心的總體規(guī)劃布局，一般是根據(jù)用地形態(tài)、用地與周邊道路的連接、設(shè)施的規(guī)模體量、停車設(shè)施要求、顧客流線、商業(yè)設(shè)施后勤業(yè)務(wù)流線等多項相關(guān)因素綜合考慮來確定。購物中心規(guī)劃的組成元素主要包括營業(yè)設(shè)施、后勤設(shè)施、提供服務(wù)的非營業(yè)設(shè)施、停車場、行車道路、人行道路等部份。購物中心是零售性的商業(yè)設(shè)施，購物中心的規(guī)劃應(yīng)以吸引顧客為第一宗旨，所有設(shè)施、設(shè)備的規(guī)劃應(yīng)便于顧客辯別、理解，使顧客出入安全方便。一、對外交通規(guī)劃：包括：現(xiàn)有的交通流量、商圈消費者的交通工具、商場落成后的道路承載能力等。必須做到人車分離，步行路線的入口應(yīng)靠近公交車站，盡可能縮 步行距離。二、對內(nèi)規(guī)劃布局：購物中心的規(guī)劃應(yīng)盡量避免封閉式的規(guī)劃布置。封閉式的規(guī)劃布置在一定程度上會拉大購物設(shè)施與消費者的心理距離，不利于購物設(shè)施吸納消費客源。如何進行購物中心的總體規(guī)劃購物中心的總體規(guī)劃77三、平面布局：購物中心的平面布局可根據(jù)經(jīng)營的需要進行規(guī)劃設(shè)計。通常的平面形態(tài)有啞鈴形、風車形、丫形等，大型主力商店一般位于購物中心平面的端點處，對組織購物中心內(nèi)部人流發(fā)揮重要作用。⑴通道：通道的形態(tài)規(guī)劃要結(jié)合主出入口、次出入口、中庭、手扶梯、電梯等位置 的特點，考慮主力商店、專業(yè)店、專賣店及各經(jīng)營主題的分布特點。必須 充分考慮如何將消費人流引入到次級通道，并將死角位通過主題經(jīng)營特 色、空間環(huán)境特色等多種手法進行處理，吸引消費人群到訪。并且為了增 加消費者逛街的興趣，每隔200米要設(shè)一個節(jié)點，在節(jié)點上布置有趣味性的 景點及休息椅。而通道的寬度通常為主通道4—5米，次通道2—3米。⑵中庭：中庭除具有視線引導(dǎo)、休息、展示、表演等實質(zhì)上的功能外，同時也是一 個重要的空間指標。中庭一般與主出入口及各主要通道直接相通，在有效 匯集人流的同時還具有強烈的景觀特色，是重要的空間指標，對消費人流 具有強烈的吸引力及指引性。三、平面布局：78四、建筑結(jié)構(gòu)：⑴層數(shù)：效區(qū)購物中心的層數(shù)控制在三層以內(nèi)，并且經(jīng)營商店主要布置在首層； 市區(qū)購物中心的層數(shù)控制在七層以內(nèi)。⑵層高：一般首層層高為4.7—5.2米，凈空為3.5—4米，標準層層高為4.2—4.5米， 凈空為3—3.3米。⑶柱距：一般為8—9米的跨度。四、建筑結(jié)構(gòu)：79五、豎向交通： 豎向交通設(shè)施主要有自動扶梯、樓梯、電梯等，在購物中心的商業(yè)空間里，自動扶梯容易形成視覺的障礙，規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)盡可能地減少對視覺的影響，并且自動扶梯的照明還需要采用與整個商業(yè)空間的風格和諧統(tǒng)一的光源。中庭空間的豎向交通組織最為關(guān)鍵，中庭人流量大，如創(chuàng)造動感強烈的三維空間景觀特色將能較大程度上促進消費人流在層間運動。有些購物中心為了增加消費人流在樓層間的逗留時間而使自動扶梯的布置相對零亂、分散，使消費者上下時難以找到扶梯的具體位置，給消費者在各樓層間的自由運動造成不便，將大大降低對消費者的吸引力。五、豎向交通：80六、環(huán)境營造：⑴光線：購物場所的光線可形成明亮愉快的氛圍，引導(dǎo)顧客進入商場，可以使商品顯 得鮮明奪目、五光十色，從而引發(fā)購買欲。光線暗淡，商場會顯得沉悶壓 抑，而光線過強又會使顧客感到暈眩，營業(yè)員精神緊張，易出差錯。⑵色彩：色彩對于購物中心的環(huán)境布局和形象塑造影響很大，為使購物環(huán)境色調(diào)達到 優(yōu)美、和諧的視覺效果，必須針對購物中心各個部位設(shè)計出相應(yīng)的色調(diào)?？?運用色彩、明度的變化來調(diào)整空間的尺度和溫度或表現(xiàn)空間的性格。⑶音響：音響會影響消費者的情緒和營業(yè)員的工作態(tài)度，是創(chuàng)造購物環(huán)境氣氛的一種 有效途徑。音響還可吸引顧客對商品的注意，指導(dǎo)顧客選購商品、營造特殊 氛圍、促進商品銷售、刺激顧客的購買興趣。⑷溫度：太熱、太冷或空氣污濁都會對消費者的購物行為產(chǎn)生較大的影響。故購物場 所一般會保持恒溫21—23度的人體舒適度。六、環(huán)境營造：81七、外立面與主入口：⑴外立面：外立面可樹立購物中心的獨特形象，故對墻面的材質(zhì)、色彩、照明等要慎 重考慮，使建筑物能融合到環(huán)境中。購物中心的外立面特點是無窗墻面 多，外墻、側(cè)墻多被當作商品展示、廣告宣傳空間使用。另外標志物亦 是外立面設(shè)計的重要元素，它具有幫助客戶識別商業(yè)設(shè)施、吸引顧客關(guān) 注商業(yè)設(shè)施的廣告媒體作用。通常的標志物有：墻面招牌、懸垂幕布、 裝飾物、屋頂廣告等。⑵主入口：入口大廳的設(shè)計應(yīng)充分利用組合植栽、座椅、噴泉、鋪面等景觀設(shè)施。其 高度和寬度應(yīng)同時滿足內(nèi)外空間的需要，出入口門扇的尺寸以不妨礙客 流為宜。七、外立面與主入口：82八、營業(yè)空間的經(jīng)營布局： 購物中心在進行經(jīng)營布局時，一般將吸納客流能力較強的主力店分散布置，以促進消費人流在營業(yè)空間里均衡流動。同時將承受租金能力較強的商店布置在購物中心價值較高的區(qū)間以獲得最大的租金回報。對于平面形態(tài)的購物中心，通常將大型主力店布置在通道的端點，以促進消費人流在通道里均衡運動。而將餐飲、文化娛樂等占地面積大、承受租金能力較弱的商店布置在通道的深處。對于多層購物中心，則一般將服飾、首飾放首層、二層等價值較高的營業(yè)區(qū)間，而將大型主力店設(shè)在負一層、負二層或二層、三層，并將家居、餐飲、娛樂等放在高樓層。八、營業(yè)空間的經(jīng)營布局：83八、平面死角位的處理：采用敞開式或半敞開式的經(jīng)營布局，以增強購物空間的通透性，使各商店形成一個整體的商業(yè)空間，從而充分利用整體商業(yè)空間的環(huán)境氛圍引導(dǎo)消費人流的光顧，促進商品的銷售。將平面死角位區(qū)間規(guī)劃為具有個性特色的經(jīng)營定位，并與周圍其他區(qū)間的經(jīng)營特性形成差異化，從而可充分利用區(qū)間個性特色的經(jīng)營，吸引特定的消費人流光顧。將死角位區(qū)間及通往該區(qū)間的通道規(guī)劃營造成具有個性化風格特色的空間環(huán)境，從而充分利用特色空間環(huán)境引導(dǎo)消費人流的光顧。八、平面死角位的處理：84商場的返租與回報傳統(tǒng)的商場銷售模式有何弊端？⒈純粹的買賣關(guān)系：只講地段不講規(guī)劃；⒉極少考慮后續(xù)的經(jīng)營問題；⒊用于包裝的功能規(guī)劃流于空談；⒋經(jīng)營者與投資者的角度不一，投資者遠遠多于經(jīng)營者。傳統(tǒng)的商場銷售與經(jīng)營有何矛盾？

⒈業(yè)主分散，難于統(tǒng)一規(guī)劃管理；⒉無法保證統(tǒng)一開業(yè)或足夠的開業(yè)率；⒊無法統(tǒng)一經(jīng)營時間；⒋各自為政，功能混亂。商場的返租與回報傳統(tǒng)的商場銷售模式有何弊端？⒈純粹的買賣關(guān)系85返租回報的概念：⒈與投資者完成交易；⒉按相應(yīng)的投資比例作為租金回報；⒊承租期內(nèi)統(tǒng)一經(jīng)營；⒋雙贏局面：“我經(jīng)營，你收租；我旺場，你接手?！狈底饣貓蟮囊饬x：⒈解決銷售與經(jīng)營的矛盾；⒉提高銷售價格和升值潛力；⒊統(tǒng)一經(jīng)營；⒋利于投資者。返租回報的概念：⒈與投資者完成交易；返租回報的意義：⒈解決銷86做幾年的返租最適合？ 最適合的回報率是百分幾？ 如何計算回報率？A、返租年期最好為3年。年商場經(jīng)營基本成熟；市場普遍接受的年期；對發(fā)展商負擔不會過大。B：回報率最適合是在10%-12%。高于銀行利息兩倍；穩(wěn)定的投資回報；回報率處于合理水平。做幾年的返租最適合？A、返租年期最好為3年。87C：投資回報率的計算：例：原來20000元/m2的鋪位按30000元/m2推出，返租3年，回報率為12%。3×12%=36%30000×36%=10800元30000-10800=19200元/m220000-19200=800元/m2有800元/m2的差額=風險800/36個月=22元/m2·月