重慶房地產(chǎn)公司成本管理實施細則（30P）

重慶龍湖成本管理實施細則

1目錄1.目的2.適用范圍3.成本管理對象及責任人界定4.管理辦法2目的規(guī)范和指導重慶龍湖的成本管理工作；明確成本管理職責；解決何時做、如何做的問題；3適用范圍本辦法適用于重慶公司各項目的成本管理；4管理辦法土地投資論證階段項目啟動階段方案設計階段初步設計階段工程實施階段項目竣工成本確認項目竣工結(jié)算5土地投資論證階段根據(jù)發(fā)展部提供的土地信息，由總經(jīng)理主持，公司PMO成員參加，確定擬取得地塊的項目定位（含擬售價格及項目成本設定等）；根據(jù)地塊項目定位，研發(fā)部負責完成《項目預案》，發(fā)展部負責提供土地信息及周邊市政配套情況；根據(jù)項目定位、《項目預案》、土地信息和周邊市政配套情況，由司造價采購部經(jīng)理（或其指定人員）負責完成土地投資論證階段《項目目標成本（土地版）》；6土地投資論證階段《項目目標成本（土地版）》由公司PMO會審，總經(jīng)理最終審定。如不能滿足拿地成本要求，由總經(jīng)理給定一個成本限值，造價采購部和研發(fā)部按此限值去重新規(guī)劃和測算；《項目目標成本（土地版）》按照集團統(tǒng)一指導模板的要求完成；《項目目標成本（土地版）》是土地投資論證資料的一部分，需和其他資料一起報投委會委員審核；如土地中標，《項目目標成本（土地版）》將作為項目設計階段目標成本的參照依據(jù)。否則由造價采購部存檔。7項目啟動階段在項目啟動階段，項目團隊成員應明確，至少包括項目負責人、項目成本經(jīng)理、項目研發(fā)經(jīng)理、項目營銷經(jīng)理；項目的啟動會議由項目負責人組織準備會議、啟動會議，會議上應明確項目經(jīng)濟技術(shù)指標、配置標準、交房標準、建造標準、主要設備的檔次或品牌、市政接口。由項目負責人負責組織項目團隊成員、造價采購部、研發(fā)部、工程部、營銷部完成《項目目標成本（啟動版）》，在項目啟動會上，由PMO審批后下達；8項目啟動階段項目目標成本啟動版帶入經(jīng)濟模型測算后應達到或超過土地版的收益指標；經(jīng)濟技術(shù)指標中應有容積率指標面積、地上建筑面積、地下建筑面積、贈送建筑面積、灰空間建筑面積、配套設施面積、車庫面積、綠化面積、硬景面積、軟景面積、水景面積、道路面積、圍墻長度、市政接入長度等成本測算的基礎數(shù)據(jù)（詳見附件）；啟動版目標成本主要參考公司的歷史經(jīng)驗數(shù)據(jù)、市場變化預期、項目的特點（基礎形式、市政接駁口等），根據(jù)配置標準進行測算；9項目啟動階段根據(jù)《項目目標成本（啟動版》，項目成本經(jīng)理負責組織項目團隊成員一起研討，最后由項目成本經(jīng)理和項目研發(fā)經(jīng)理負責形成《項目設計階段成本控制重點和控制方案》，并經(jīng)公司造價采購部經(jīng)理、公司研發(fā)經(jīng)理審核，PMO負責人、地區(qū)公司總經(jīng)理審批，送達地區(qū)公司PMO成員；根據(jù)《項目設計階段成本控制重點和控制方案》，項目研發(fā)經(jīng)理完成《方案設計任務書成本控制附件》，經(jīng)項目成本經(jīng)理、項目負責人、公司造價采購部經(jīng)理、公司研發(fā)經(jīng)理審核通過后，作為《方案設計任務書》的附件。10方案設計階階段方案設計完完成后20個工作日內(nèi)內(nèi)，項目負負責人組織織，項目研研發(fā)經(jīng)理負負責完成《項目目技技術(shù)術(shù)經(jīng)經(jīng)濟濟指指標標（（方方案案））》和《項目目產(chǎn)產(chǎn)品品配配置置標標準準（（方方案案））》，項項目目成成本本經(jīng)經(jīng)理理據(jù)據(jù)其其完完成成《項目目目目標標成成本本（（方方案案版版））》。方案案設設計計完完成成后后應應作作好好造造價價咨咨詢詢單單位位的的委委托托，，以以便便進進行行相相關(guān)關(guān)指指標標的的測測算算及及方方案案技技術(shù)術(shù)經(jīng)經(jīng)濟濟比比較較；；方案案設設計計完完成成后后應應委委托托造造價價咨咨詢詢單單位位、、面面積積測測繪繪單單位位對對規(guī)規(guī)劃劃建建筑筑面面積積、、銷銷售售建建筑筑面面積積、、造造價價建建筑筑面面積積進進行行計計算算；；11方案案設設計計階階段段項目目目目標標成成本本方方案案版版中中單單體體的的建建筑筑指指標標應應由由成成本本經(jīng)經(jīng)理理測測算算完完成成，，至至少少應應包包括括：：外外墻墻面面積積指指標標、、外外保保溫溫面面積積指指標標、、外外裝裝不不同同飾飾材材的的面面積積指指標標、、外外裝裝線線條條指指標標、、門門窗窗面面積積指指標標、、屋屋面面飾飾材材指指標標、、防防水水面面積積指指標標、、大大堂堂裝裝飾飾面面積積指指標標、、室室內(nèi)內(nèi)公公共共部部分分裝裝修修面面積積指指標標、、室室內(nèi)內(nèi)精精裝裝修修面面積積指指標標（（精精裝裝修修交交房房項項目目））；；基礎礎工工程程成成本本應應結(jié)結(jié)合合地地質(zhì)質(zhì)勘勘察察報報告告，，計計算算基基礎礎工工程程量量結(jié)結(jié)合合歷歷史史數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)、、市市場場預預期期測測算算；；主體工程成本本的工程量參參考歷史項目目的經(jīng)驗數(shù)據(jù)據(jù)，單價結(jié)合合現(xiàn)合同條件件以及市場預預期進行測算算；12方案設計階段段景觀工程成本本的工程量應應按照方案圖圖進行測算完完成，至少應應包括：景觀觀面積、軟景景面積、硬景景面積、水體體面積、鋪裝裝面積、擋墻墻工程量、圍圍墻工程量、、代征綠地面面積；三通一平工程程成本的土石石方工程量應應根據(jù)方案圖圖（或平場圖圖）、原始地地貌圖進行計計算，施工道道路、施工水水電、臨時設設施根據(jù)施工工平面布置圖圖測算；基礎設施工程程成本根據(jù)綜綜合管網(wǎng)圖（（方案版）測測算工程量，，至少應包括括：道路工程程量、雨污水水工程量、雨雨污水處理池池工程量、強強弱電管網(wǎng)工工程量、給水水管道工程量量；13方案設計階段段如《項目目標成本本（方案版））》未超過《項目目標成本本（啟動版》中的預設總成成本（除土地地外開發(fā)成本本）的3%，則只需按《方案設計階段段成果》審批流程提交交審批。否則則，需項目研研發(fā)經(jīng)理和項項目成本經(jīng)理理對超預設目目標成本的原原因進行分析析和總結(jié)，并并提交地區(qū)公公司PMO進行研討和審審核。根據(jù)審核通過過的《項目目標成本本（方案版））》，由項目研發(fā)發(fā)經(jīng)理負責完完成《初步設計任務務書成本控制制附件》，并報項目成成本經(jīng)理、項項目負責人、、公司造價采采購部經(jīng)理、、公司研發(fā)部部經(jīng)理審核，，作為《初步設計任務務書》的附件。14初步設計階段段初步設計完成成后20個工作日內(nèi)，，項目負責人人組織，項目目研發(fā)經(jīng)理負負責完成《項目技術(shù)經(jīng)濟濟指標（初設設）》和《項目配置標準準（初設）》。如無初步設設計，可省略略此項工作。。初步設計完成成后30個工作日內(nèi)，，依據(jù)《項目技術(shù)經(jīng)濟濟指標（初設設）》、《項目配置標準準（初設）》，項目成本經(jīng)經(jīng)理組織項目目團隊參加，，共同開會充充分討論，完完成《項目目標成本本（執(zhí)行版））》。如無初步設設計，需在招招標圖紙完成成后30個工作日內(nèi)完完成《項目目標成本本（執(zhí)行版））》。15初步設計階段段初步設計圖紙紙應委托造價價咨詢單位進進行工程量、、價計算，，并提出技術(shù)術(shù)經(jīng)濟優(yōu)化措措施建議；根據(jù)初步設計計圖紙對規(guī)劃劃建筑面積、、銷售建筑面面積、造價建建筑面積進行行計算；初步設計圖紙紙的工程量、、價計算，包包括單體建安安裝修工程、、配套設施工工程、基礎設設施工程、環(huán)環(huán)境景觀工程程；16初步設計階段段作實體樣板房房的項目，如如在初步設計計完成時，樣樣板房的施工工圖已完成，，應按樣板房房的施工圖預預算工程量進進行計算；如《項目目標成本本（執(zhí)行版））》未超過《項目目標成本本（方案版》中的預設總成成本（除土地地外開發(fā)成本本）的3%，則只需按《初步設計階段段成果》審批流程提交交審批。否則則，需要項目目成本經(jīng)理和和項目研發(fā)經(jīng)經(jīng)理對超預設設目標成本的的原因進行分分析和總結(jié)，，并提交地區(qū)區(qū)公司PMO進行研討和審審核。審核后后，同時抄送送公司PMO成員、項目團團隊成員、集集團運營中心心、集團財務務部。17初步設計階段段根據(jù)審核通過過的《項目目標成本本（執(zhí)行版））》，由項目研發(fā)發(fā)經(jīng)理負責完完成《施工圖設計任任務書成本控控制附件》，并報項目成成本經(jīng)理、項項目負責人、、公司造價采采購部經(jīng)理、、公司研發(fā)部部經(jīng)理審核，，作為《施工圖設計任任務書》的附件?！俄椖磕繕顺杀颈荆▓?zhí)行版））》需按照集團統(tǒng)統(tǒng)一模板編制制。18工程實施階段段成本分解及合合約規(guī)劃《項目目標成本本（執(zhí)行版））》編制完成后15個工作日內(nèi)，，由項目成本本經(jīng)理負責，，組織項目團團隊成員及其其他相關(guān)人員員，參照集團團合約規(guī)劃體體系對目標成成本進行分解解，形成《項目目標成本本分解及合約約規(guī)劃》。項目成本經(jīng)理理負責將審批批通過的《項目目標成本本分解及合約約規(guī)劃》錄入到成本系系統(tǒng)。依據(jù)工程實際際情況，項目目成本經(jīng)理負負責對合約規(guī)規(guī)劃的版本進進行更新。19工程實施階段段動態(tài)成本跟蹤蹤合同簽訂人在在簽訂合同時時，應與合約約規(guī)劃對應，，并對付款計計劃進行拆分分。項目成本本經(jīng)理負責復復核。在施工工圖完完成后后45天內(nèi)，，項目目成本本經(jīng)理理應負負責組組織完完成施工圖圖預算算，并對對目標標成本本進行行預算調(diào)調(diào)整。預算算調(diào)整整由項項目成成本經(jīng)經(jīng)理負負責錄錄入成成本系系統(tǒng)。。施工圖圖預算算包括括單體體建安安裝修修工程程、配配套設設施工工程、、基礎礎設施施工程程、環(huán)環(huán)境景景觀工工程；；每月25日前由由造價價采購購部指指定人人員將將庫存存材料料費用用進行行結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)入項項目成成本。。項目目成本本經(jīng)理理負責責審查查。合同變變更(包括：：經(jīng)濟濟簽證證、設設計變變更、、技術(shù)術(shù)洽商商）所所產(chǎn)生生的合合同金金額變變化，，按照照相關(guān)關(guān)制度度要求求進行行確認認及審審核后后7天內(nèi)，，由項項目成成本經(jīng)經(jīng)理負負責錄錄入成成本系系統(tǒng)。。20工程實實施階階段月度成成本回回顧每月28日前，，由合合同責責任人人負責責對未未發(fā)生生合同同進行行清理理、預預估，，對已已發(fā)生生合同同金額額調(diào)整整（如如合同同預算算調(diào)整整、合合同變變更調(diào)調(diào)整））進行行確認認，并并匯總總提交交給項項目成成本經(jīng)經(jīng)理審審核，，最后后由項項目成成本經(jīng)經(jīng)理在在月最最后一一個工工作日日前負負責形形成《項目成成本回回顧報報告（（月度度）》?！俄椖砍沙杀净鼗仡檲髨蟾妫ǎㄔ露榷龋酚晒舅驹靸r價采購購部統(tǒng)統(tǒng)一指指定報報告模模板；；《項目成成本回回顧報報告（（月度度）》審批流流程：：a.如動態(tài)態(tài)成本本（除除土地地成本本外））＞目目標成成本（（除土土地成成本外外）×（1+2%），審審批流流程：：項目目成本本經(jīng)理理→項項目負負責人人→地地區(qū)公公司PMO（會議議形式式）→→地區(qū)區(qū)總經(jīng)經(jīng)理（（抄送送地區(qū)區(qū)公司司PMO成員、、項目目團隊隊成員員、集集團運運營中中心、、集團團財務務部））。b.其余條條件下下，審審批流流程：：項目目成本本經(jīng)理理→項項目負負責人人→PMO負責人人（抄抄送地地區(qū)公公司PMO、全體體項目目團隊隊成員員、集集團運運營中中心、、集團團財務務部））。21工程實實施階階段季度成成本回回顧每季度度最后后一個個月25日前，，由合合同責責任人人負責責對未未發(fā)生生合同同進行行清理理、預預估，，對已已發(fā)生生合同同金額額調(diào)整整（如如合同同預算算調(diào)整整、合合同變變更調(diào)調(diào)整））進行行確認認，并并匯總總提交交給項項目成成本經(jīng)經(jīng)理審審核，，最后后由項項目成成本經(jīng)經(jīng)理在在每季季度最最后一一個工工作日日前負負責形形成《項目成成本回回顧報報告（（季度度）》?！俄椖砍沙杀净鼗仡檲髨蟾妫ǎ径榷龋穼徟髁鞒蹋海篴.如動態(tài)態(tài)成本本（除除土地地成本本外））＞目目標成成本（（除土土地成成本外外）×（1+2%），審審批流流程：：項目目成本本經(jīng)理理→項項目負負責人人→地地區(qū)公公司PMO（會議議形式式）→→地區(qū)區(qū)總經(jīng)經(jīng)理（（抄送送地區(qū)區(qū)公司司PMO成員、、項目目團隊隊成員員、集集團運運營中中心、、集團團財務務部））。b.其余條條件下下，審審批流流程：：項目目成本本經(jīng)理理→項項目負負責人人→PMO負責人人（抄抄送地地區(qū)公公司PMO、全體體項目目團隊隊成員員、集集團運運營中中心、、集團團財務務部））。22工程實施階階段超目標成本本的例外情情況處理除定期成本本回顧外，，如發(fā)現(xiàn)動動態(tài)成本（（除土地成成本外）＞＞目標成本本（除土地地成本外））×（1+5%），可隨時時申請走上上述a）流程。23工程實施階階段《項目目標成成本（執(zhí)行行版）》調(diào)整如出現(xiàn)上述述a）和超目標標成本5%的情況，項項目成本經(jīng)經(jīng)理可申請請目標成本本的調(diào)整。。調(diào)整流程：：項目成本本經(jīng)理→項項目負責人人→地區(qū)公公司PMO（會議形式式）→地區(qū)區(qū)總經(jīng)理（（抄送地區(qū)區(qū)公司PMO成員、項目目團隊成員員、集團運運營中心、、集團財務務部）。24工程實施階階段月度資金計計劃合同經(jīng)辦人人或某項工工作的責任任人負責編編制對應的的次月月度度資金計劃劃。月度資金計計劃在每月月最后一個個工作日前前編制并審審批完成。。25項目竣工成成本確認項目竣工成成本，是指指