2007年成都知名地產(chǎn)某地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品建議報(bào)告

商業(yè)產(chǎn)品建議報(bào)告前言：

首先，非常感謝成都萬(wàn)科給我司這樣的機(jī)會(huì)，讓我們能夠展示自身在商業(yè)地產(chǎn)方面的豐富經(jīng)驗(yàn)和對(duì)項(xiàng)目的把控能力。目錄回顧1現(xiàn)狀2展望3思考4嘗試5引子——商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模型——“成都萬(wàn)科”的課題——****的商業(yè)解決之道——以商業(yè)的方式解決商業(yè)問(wèn)題商業(yè)地產(chǎn)盈利模式——商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)：

不是在建筑設(shè)計(jì)和項(xiàng)目的銷(xiāo)售上。

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵：

是在前期的市場(chǎng)調(diào)研和項(xiàng)目定位上。

沒(méi)有準(zhǔn)確的市場(chǎng)調(diào)研分析，不可能有正確的結(jié)果，就不可能對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的定位和規(guī)劃，更不可能會(huì)有項(xiàng)目操作的成功！“成都萬(wàn)科”的課題——****的商業(yè)****——帶動(dòng)城東版塊的龍頭，東方新城的核心區(qū)域2005年—2007年，經(jīng)過(guò)近2年的開(kāi)發(fā)，住宅已初具規(guī)模，商業(yè)還未啟動(dòng)因交通和商業(yè)配套的問(wèn)題，一期入住率還不到60%商業(yè)，是已經(jīng)擺在開(kāi)發(fā)商面前必須解決的課題——規(guī)劃中有近百畝的商業(yè)用地，此問(wèn)題遲早都要解決若生活配套不便利，會(huì)影響后期住宅的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售若商業(yè)配套跟不上，會(huì)影響到已購(gòu)房者的入住****和東方新城，都需要一個(gè)真正的商業(yè)中心！解決之道——以商業(yè)的方式解決商業(yè)問(wèn)題我們需要了解什么？

——區(qū)域、地塊、規(guī)劃、人口、發(fā)展、經(jīng)濟(jì)……我們還需要什么？

——投資者、經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者系統(tǒng)調(diào)查……這些就夠了嗎？

——開(kāi)發(fā)商的觀念意識(shí)決定一切……最后——方式正確了嗎？商業(yè)地產(chǎn)盈利模式

——回顧1讓我們先回顧一下——項(xiàng)目情況項(xiàng)目區(qū)域——成都市城東成華區(qū)三環(huán)外側(cè)項(xiàng)目占地——666畝(444002.22平方米),緊鄰十陵風(fēng)景區(qū)及1000畝城市公園;總建面積——760000平方米公交系統(tǒng)——自建4畝臨時(shí)公交總站，除98路外，多條公交路線將陸續(xù)開(kāi)通。地面交通——成龍路、蜀都大道、老成渝路、三環(huán)路四條快速通道可直達(dá)。東大街東延線、東洪路建設(shè)工程已經(jīng)啟動(dòng)。地下交通——2007年將啟動(dòng)地鐵二號(hào)線，擬于2011年投入使用。周邊配套——1個(gè)中心公園、2所中學(xué)、2所小學(xué)、4個(gè)幼兒園、3個(gè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)；

3000㎡大型文化活動(dòng)運(yùn)動(dòng)中心、醫(yī)院、銀行、郵局等。東部新城項(xiàng)目區(qū)位——東部新城商貿(mào)中心新城規(guī)劃——商貿(mào)中心商貿(mào)中心規(guī)規(guī)劃——**的課題題項(xiàng)目情況——五期商業(yè)規(guī)規(guī)劃指標(biāo)關(guān)鍵詞——97.63畝除住宅用地地外的其他他地塊總占占地面積97.63畝，位于于東方新城城的商業(yè)中中心。關(guān)鍵詞——13萬(wàn)平根據(jù)地塊規(guī)規(guī)劃指標(biāo)，，萬(wàn)科原規(guī)規(guī)劃將有近近13萬(wàn)平米的集集中商業(yè)。。關(guān)鍵詞——600米商業(yè)街自西西向東總長(zhǎng)長(zhǎng)達(dá)600多米，可精精確至611米。關(guān)鍵詞——容積率容積率不大大于3.5，主樓高度度大于40米，裙樓小小于24米。現(xiàn)狀2項(xiàng)目現(xiàn)狀——三期住宅熱熱銷(xiāo)一期三環(huán)路二期三期五期商業(yè)商業(yè)部分會(huì)所四期用地一期商業(yè)現(xiàn)現(xiàn)狀——二期商業(yè)現(xiàn)現(xiàn)狀——三期商業(yè)現(xiàn)現(xiàn)狀——位置開(kāi)間范圍進(jìn)深范圍層高租金范圍業(yè)態(tài)一期4.2～7m約13m約5m30～35/㎡布藝、超市、小診所六成以上的商鋪空置二期4.2～7m約10m約5m不詳僅一家美容幾乎所有的商鋪空置三期3.6～3.8m約10m約3.7m無(wú)全部空置統(tǒng)計(jì)一下——商業(yè)現(xiàn)狀商業(yè)現(xiàn)狀——空?。?！思考一下——這說(shuō)明了什什么？區(qū)域不成熟熟……入住率不高高……交通不便利利…………這些原因都都造成了““**”的的商業(yè)在現(xiàn)現(xiàn)階段如此此蕭條；展望3成都向東——東部新城區(qū)區(qū)——東部新區(qū)含有有：一個(gè)副中心一個(gè)片區(qū)中心心6個(gè)片區(qū)15個(gè)居住區(qū)五縱五橫的干干道系統(tǒng)大型三級(jí)甲等等綜合醫(yī)院項(xiàng)目位置——連接點(diǎn)尷尬項(xiàng)目位置**的尷尬——規(guī)劃定位項(xiàng)目位置東區(qū)真正的商業(yè)中心根據(jù)市政規(guī)劃劃，本項(xiàng)目所所在商業(yè)區(qū)與與東部商業(yè)中中心的關(guān)系是是“附屬”與與“核心”的的關(guān)系；政府的規(guī)劃定定位決定了項(xiàng)項(xiàng)目的輻射范范圍；根據(jù)政府的規(guī)規(guī)劃，東部商商業(yè)中心是政政府近期發(fā)展展的重點(diǎn)，而而本項(xiàng)目所在在的中心不是是現(xiàn)階段的重重點(diǎn)；本區(qū)域商業(yè)難難以與真正的的商業(yè)中心抗抗衡，只能走走差異化的道道路。地鐵規(guī)劃——可望而不可及及項(xiàng)目所在地地鐵2號(hào)線在大觀立立交有站點(diǎn)；；本項(xiàng)目距此站站點(diǎn)距離過(guò)遠(yuǎn)遠(yuǎn)；本區(qū)域商業(yè)與與住宅難以借借勢(shì)。城東發(fā)展的希希望——交通城東沙河堡將將規(guī)劃修建一一個(gè)三倍于火火車(chē)北站的交交通樞紐中心心，其巨大的的交通潛能將將進(jìn)一步催生片區(qū)內(nèi)的的商業(yè)開(kāi)發(fā)。規(guī)劃中的沙河河堡交通樞紐紐緊鄰東三環(huán)環(huán)，是集城際客運(yùn)、公公交和地鐵于一體的綜合合性超大型交交通樞紐。蜀都大道、老老成渝路、成成龍路、東大大街東延線（（在建中）由由市中心縱向向可到達(dá)**。但，在交通未未完全疏通之之前，**的發(fā)展一一直會(huì)被制約約。未來(lái)人口——商業(yè)永遠(yuǎn)關(guān)注注的焦點(diǎn)東部新城未來(lái)來(lái)規(guī)劃人口73.5萬(wàn)人片區(qū)規(guī)劃人口口12.5萬(wàn)人商業(yè)需求量預(yù)預(yù)估東部新城——73.5萬(wàn)×1.5倍=110.25萬(wàn)平項(xiàng)目片區(qū)——12.5萬(wàn)×1.5倍=18.75萬(wàn)平實(shí)際商業(yè)供應(yīng)應(yīng)量東部新城——約200萬(wàn)平左右項(xiàng)目片區(qū)——約25萬(wàn)平左右商業(yè)面積嚴(yán)重重過(guò)剩，是未來(lái)必須面面對(duì)和解決的的難題！成華區(qū)六大支支柱性產(chǎn)業(yè)——現(xiàn)代物流業(yè)電子信息工業(yè)商貿(mào)服務(wù)業(yè)休閑旅游業(yè)都市型工業(yè)房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目所在地未來(lái)支柱性產(chǎn)產(chǎn)業(yè)——政府支持發(fā)展展電子信息都市型工業(yè)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代物流業(yè)商貿(mào)服務(wù)業(yè)休閑旅游業(yè)現(xiàn)階段無(wú)法實(shí)現(xiàn)區(qū)域工業(yè)的發(fā)展區(qū)域房產(chǎn)的發(fā)展（**所在區(qū)域）不是**所需要的運(yùn)輸業(yè)的發(fā)展城北的發(fā)展重點(diǎn)東部新區(qū)定位位——以生活居住、休閑旅游、教育科研等功能為主的的生態(tài)型城市新區(qū)。**商業(yè)的借借力點(diǎn)配套型型商業(yè)業(yè)主題型型商業(yè)業(yè)功能型型商業(yè)業(yè)特色型型商業(yè)業(yè)購(gòu)物/餐飲/配套休閑/餐飲/娛樂(lè)學(xué)生日日常消消費(fèi)特色化化休閑閑娛樂(lè)樂(lè)尋找空空白點(diǎn)點(diǎn)——市場(chǎng)還還有什什么需需求？？首先，我們不是預(yù)言家我們需要深入的市場(chǎng)調(diào)查和分析在沒(méi)有時(shí)間去做市場(chǎng)調(diào)查的前提下，我們只能分析有限的信息思考4思考什什么——十大問(wèn)問(wèn)題?。?wèn)題一一：社社區(qū)居居民生生活需需要什什么？？問(wèn)題二二：商商家需需要什什么樣樣的物物業(yè)？？問(wèn)題三三：投投資者者偏好好何種種商業(yè)業(yè)？問(wèn)題四四：區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)還規(guī)規(guī)劃有有何種種商業(yè)業(yè)？問(wèn)題五五：**商商業(yè)用用地有有何強(qiáng)強(qiáng)制性性規(guī)劃劃？問(wèn)題六六：**四四塊商商業(yè)用用地情情況如如何？？問(wèn)題七七：區(qū)域內(nèi)內(nèi)還有有哪些些競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手手？問(wèn)題八八：萬(wàn)科自自身有有什么么禁忌忌和要要求？？問(wèn)題九九：商圈的的生命命周期期說(shuō)明明了什什么？？問(wèn)題十十：后期如如何運(yùn)運(yùn)營(yíng)管管理？？思考問(wèn)問(wèn)題一一：社區(qū)居居民生生活需需要什什么？？一個(gè)成成熟社社區(qū)應(yīng)應(yīng)有的的商業(yè)業(yè)配套套這些商商業(yè)配配套的的種類(lèi)類(lèi)/檔次/規(guī)模等等決定定了項(xiàng)項(xiàng)目商商業(yè)的的定位位最需求求的社社區(qū)配配套如如下：：健身中中心（（包括括游泳泳池及及各種種球類(lèi)類(lèi)場(chǎng)地地）兒童樂(lè)樂(lè)園（（除幼幼稚園園以外外的））中小超超市茶樓社區(qū)商商業(yè)圖書(shū)/閱覽室室會(huì)所、、商務(wù)務(wù)中心心說(shuō)明：：本公司司在2007年3月中旬旬，對(duì)對(duì)城東東2-3環(huán)路在在售樓樓盤(pán)售售樓部部進(jìn)行行了購(gòu)購(gòu)房者者攔截截訪問(wèn)問(wèn)。一共訪訪問(wèn)了了503個(gè)購(gòu)房房者，，并對(duì)對(duì)其購(gòu)購(gòu)房時(shí)時(shí)所考考慮的的小區(qū)區(qū)配套套問(wèn)題題進(jìn)行行了調(diào)調(diào)查訪訪問(wèn)。。本圖表表為有有效訪訪問(wèn)數(shù)數(shù)據(jù)的的統(tǒng)計(jì)計(jì)分析析圖。。市調(diào)資資料分分析——分析：：消費(fèi)者者主要要的休休閑方方式為為與朋朋友或或家人人一起起出去去吃飯飯喝茶茶、逛逛街購(gòu)購(gòu)物或或從事事體育育運(yùn)動(dòng)動(dòng)等。。其中我我們可可以看看到，，成都都人與與家人人或朋朋友一一同享享受生生活的的意識(shí)識(shí)是非非常強(qiáng)強(qiáng)烈的的，占占到了了一半半以上上的時(shí)時(shí)間。。休閑活活動(dòng)中中，吃吃飯、、喝茶茶、逛逛街、、運(yùn)動(dòng)動(dòng)，是是永恒恒不變變的主主題。。結(jié)合本本項(xiàng)目目的情情況，，可以以考慮慮部分分特色色的餐餐飲、、休閑閑業(yè)態(tài)態(tài)，以以及購(gòu)購(gòu)物和和運(yùn)動(dòng)動(dòng)場(chǎng)所所。市調(diào)資資料分分析——分析：：從環(huán)線線上我我們還還可以以看出出，成成東商商業(yè)所所能輻輻射的的區(qū)域域主要要還是是以城城東方方向二二環(huán)至至三環(huán)環(huán)、一一環(huán)至至二環(huán)環(huán)的消消費(fèi)者者為主主。而對(duì)城城東一一環(huán)內(nèi)內(nèi)及三三環(huán)外外的消消費(fèi)者者輻射射力就就相對(duì)對(duì)減弱弱。這說(shuō)明明城東東的商商業(yè)中中心是是屬于于區(qū)域域商業(yè)業(yè)中心心，輻輻射力力較小小。根據(jù)**所所在的的環(huán)線線，可可預(yù)測(cè)測(cè)其未未來(lái)的的主要要目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)費(fèi)群體體還是是集中中在**所所在區(qū)區(qū)域。分析：：所訪問(wèn)問(wèn)的這這503位購(gòu)房房者，，幾乎乎都是是居住住在城城東方方向的的居民民，且且其購(gòu)購(gòu)房所所選區(qū)區(qū)域，，還是是以城城東為為首選選。其它方方位的的購(gòu)房房者比比例明明顯比比城東東的居居民少少。根據(jù)就就近消消費(fèi)的的原則則，未未來(lái)城城東的的商業(yè)業(yè)，其其消費(fèi)費(fèi)者還還是會(huì)會(huì)以城城東的的居民民為主主要目目標(biāo)消消費(fèi)群群體。。市調(diào)資資料分分析——分析：：從消費(fèi)費(fèi)者主主要的的日常常交通通工具具中我我們可可以看看出，，消費(fèi)費(fèi)者外外出消消費(fèi)時(shí)時(shí)，主主要是是以私私家車(chē)車(chē)和電電動(dòng)自自行車(chē)車(chē)為主主要方方式，，這代代表了了成都都市一一個(gè)非非常鮮鮮明的的現(xiàn)象象：代代表小小資階階層的的私家家車(chē)和和代表表廣大大工薪薪階層層的電電動(dòng)自自行車(chē)車(chē)最多多——成都人人的富富裕，，也僅僅僅是是限于于小資資。其次，，人們們才選選擇公公交系系統(tǒng)，，這也也說(shuō)明明了城城東版版塊因因起步步較晚晚，很很多新新開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)域域的公公共交交通配配套還還未跟跟上，，人們們出行行受限限不便便利。。從****現(xiàn)有有的交交通狀狀況我我們可可以看看出，，出行行的不不便利利，制制約了了一部部分購(gòu)購(gòu)房者者的入入住。。同時(shí)時(shí)，也也會(huì)影影響到到項(xiàng)目目后繼繼的開(kāi)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)銷(xiāo)售，，更會(huì)會(huì)影響響到未未來(lái)商商業(yè)的的形成成。所以，，我們們建議議貴司司在開(kāi)開(kāi)發(fā)商商業(yè)之之前，，必須須先解解決交交通問(wèn)問(wèn)題。。市調(diào)資資料分分析——市調(diào)資資料分分析——結(jié)論1城東東二二環(huán)環(huán)路路版版塊塊商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)的的開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)，，對(duì)對(duì)本本區(qū)區(qū)域域的的商商業(yè)業(yè)形形成成了了一一種種截截流流作作用用，，使使居居住住在在二二環(huán)環(huán)內(nèi)內(nèi)外外的的消消費(fèi)費(fèi)者者很很難難再再選選擇擇三三環(huán)環(huán)外外的的商商業(yè)業(yè)地地點(diǎn)點(diǎn)去去消消費(fèi)費(fèi)。。對(duì)于于現(xiàn)現(xiàn)階階段段居居住住在在三三環(huán)環(huán)外外側(cè)側(cè)的的居居民民而而言言，，其其上上班班時(shí)時(shí)間間都都在在城城區(qū)區(qū)，，一一般般下下班班后后會(huì)會(huì)選選擇擇在在城城內(nèi)內(nèi)進(jìn)進(jìn)行行消消費(fèi)費(fèi)，，回回社社區(qū)區(qū)僅僅是是為為了了休休息息。。平平日日里里若若跨跨越越三三環(huán)環(huán)進(jìn)進(jìn)城城消消費(fèi)費(fèi)，，也也非非常常的的困困難難。。在未來(lái)，**自有的5000戶居民、與本本項(xiàng)目緊鄰的的各樓盤(pán)居民民、東部新城城區(qū)內(nèi)的部分分居民等等，，這些都是本本項(xiàng)目商業(yè)的的目標(biāo)消費(fèi)群群體。結(jié)論1——商業(yè)目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)者主要集中中在“**””所在區(qū)域市調(diào)資料分析析——結(jié)論2居民的生活配配套需求——健身中心（項(xiàng)項(xiàng)目已規(guī)劃，，五期商業(yè)部部分可不再考考慮）兒童樂(lè)園（不不利于銷(xiāo)售，，可暫不考慮慮）中小型超市（（從未來(lái)發(fā)展展的角度考慮慮，本項(xiàng)目可可規(guī)劃一個(gè)大大型生活賣(mài)場(chǎng)場(chǎng)）茶樓、會(huì)所、、商務(wù)中心、、圖書(shū)/閱覽室（可用用小書(shū)店、書(shū)書(shū)吧替代）其它類(lèi)型的社社區(qū)商業(yè)等……結(jié)論2——可考慮部分特特色餐飲、休休閑、娛樂(lè)以以及購(gòu)物等業(yè)業(yè)態(tài)。除了這些——還必須要考慮慮的問(wèn)題1：區(qū)域內(nèi)的人人口可以支撐撐如此大體量量的商業(yè)嗎？？——如果支撐不了了，那該怎么么辦？問(wèn)題2：除了上述述分析出的的商業(yè)類(lèi)別別，還能做做些什么其其它類(lèi)型的的商業(yè)？——能否突破傳傳統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)商業(yè)的多多樣性？問(wèn)題3：區(qū)域消費(fèi)費(fèi)者除了基基本生活的的需求外，，還有哪些些方面的需需求？——能否利用新新的市場(chǎng)需需求，吸引引更多其它它區(qū)域的消消費(fèi)者來(lái)此此消費(fèi)？問(wèn)題4：區(qū)域的成成熟至少需需要3-5年的時(shí)間，，在這個(gè)過(guò)過(guò)程中商業(yè)業(yè)該如何分分段開(kāi)發(fā)？？——每個(gè)階段市市場(chǎng)需要和和能夠支撐撐什么樣的的商業(yè)？每每階段的體體量是多少少？先要了解的的問(wèn)題——消費(fèi)者的消消費(fèi)習(xí)性本區(qū)域未來(lái)來(lái)規(guī)劃的常常住居民有有12萬(wàn)多人，這這些常住人人口對(duì)商業(yè)業(yè)的需求除除了滿足最最基本的日日常生活所所需之外，，還會(huì)有更更豐富多樣樣的消費(fèi)需需求。充分挖掘這這些潛在的的需求，是是解決其余余商業(yè)定位位的最好方方式。在對(duì)這些潛潛在的需求求進(jìn)行挖掘掘之前，我我們必須要先了了解廣大消消費(fèi)者的消消費(fèi)偏好和和消費(fèi)習(xí)慣慣。因貴司未安安排出時(shí)間間對(duì)此進(jìn)行行調(diào)查了解解，所以我我司將利用用原有的一一些資料進(jìn)進(jìn)行分析，，以供貴司司參考。參考資料說(shuō)說(shuō)明——我司于2006年10月，對(duì)成都都市100個(gè)來(lái)自不同同區(qū)域的消消費(fèi)者進(jìn)行行了一次消消費(fèi)偏好方方面的調(diào)查查。此次所調(diào)查查的消費(fèi)者者，幾乎都都是住在成成都市區(qū)的的常住人口口，其日常常的消費(fèi)偏偏好與習(xí)慣慣對(duì)貴司**項(xiàng)目具具有一定的的參考價(jià)值值。我司特將此此專(zhuān)項(xiàng)報(bào)告告中的相關(guān)關(guān)部分內(nèi)容容截取出來(lái)來(lái)，供貴司司分析參考考。備注：因調(diào)調(diào)查方式是是問(wèn)卷式，，所以會(huì)存存在個(gè)體偏偏差。說(shuō)明：僅供供參考參考資料說(shuō)說(shuō)明——被訪消費(fèi)者者范圍說(shuō)明明（1）被訪消費(fèi)費(fèi)者來(lái)源：：本次所調(diào)查查訪問(wèn)的100位消費(fèi)者，，均來(lái)自成成都市各大大居住社區(qū)區(qū)的攔截，，從消費(fèi)者者的組成來(lái)來(lái)看，大部部分為成都都當(dāng)?shù)氐某３Ｗ【用?，，其消費(fèi)習(xí)習(xí)慣有著成成都大眾消消費(fèi)的特點(diǎn)點(diǎn)。（2）成都消費(fèi)費(fèi)者消費(fèi)偏偏好概況：：占絕大部分分的消費(fèi)者者都是喜歡歡比較生態(tài)態(tài)自然的消消費(fèi)環(huán)境，，雖然消費(fèi)費(fèi)能力不如如一些城市市高，但是是因成都的的生活水平平比較低，，所以消費(fèi)費(fèi)者都習(xí)慣慣選擇比較較實(shí)惠的消消費(fèi)方式，，這也是我我們這個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目未來(lái)所所要考慮的的。（3）本項(xiàng)目投投資者構(gòu)成成預(yù)測(cè)：本項(xiàng)目未來(lái)來(lái)的消費(fèi)者者構(gòu)成應(yīng)是是以本區(qū)域域居民為主主，還有部部分其它區(qū)區(qū)域來(lái)的臨臨時(shí)消費(fèi)者者，或?qū)ｉT(mén)門(mén)被本項(xiàng)目目獨(dú)具特色色的商業(yè)所所吸引來(lái)的的消費(fèi)者。。游玩出行工工具/時(shí)間/頻率餐飲偏好/消費(fèi)水平/消費(fèi)地點(diǎn)休閑娛樂(lè)偏偏好/消費(fèi)水平/消費(fèi)地點(diǎn)游玩及運(yùn)動(dòng)動(dòng)的地點(diǎn)/消費(fèi)水平理想的消費(fèi)費(fèi)環(huán)境消費(fèi)者背景景消費(fèi)者背景景消費(fèi)者背景景注意：（1）在我司去去年所做的的消費(fèi)者調(diào)調(diào)查中，有有29%的訪問(wèn)于東東門(mén)方向；；（2）從消費(fèi)者者所居住的的環(huán)位來(lái)看看，有20%是在市區(qū)三三環(huán)以外的的；（3）這說(shuō)明了了本次調(diào)查查所得結(jié)論論，部分來(lái)來(lái)自城東三三環(huán)外的消消費(fèi)者。小結(jié)——消費(fèi)者在消消費(fèi)的頻次次上多為一一星期一次次和一個(gè)月月一次，每每次時(shí)間控控制在半天天以內(nèi)；消費(fèi)者在餐餐飲偏好方方面仍是以以中餐、火火鍋為主，，其次是小小吃，對(duì)于于西餐、洋洋快餐、特特色快餐、、各國(guó)美食食的偏好度度較低；休閑偏好度度由高到低低依次為茶茶樓、書(shū)店店、水吧、、咖啡、冷冷飲店、戶戶外健身及及游泳，體體現(xiàn)了地域域特色，對(duì)對(duì)能吃飯又又能休閑的的場(chǎng)所有最最大的偏好好；娛樂(lè)偏好中中對(duì)KTV唱歌的興趣趣最大，對(duì)對(duì)酒吧消閑閑也有較大大興趣；消費(fèi)能力偏偏低及就近近消費(fèi)是大大部分成都都消費(fèi)者的的一個(gè)寫(xiě)照照；理想的消費(fèi)費(fèi)場(chǎng)所要求求環(huán)境好、、安靜、清清靜、娛娛樂(lè)設(shè)施齊齊全。說(shuō)明明消費(fèi)者需需要一個(gè)能能遠(yuǎn)離都市市喧囂放松松心情的休休閑場(chǎng)所；；多為25-40歲的青壯年年人群，具具有較高的的收入和消消費(fèi)水平，，時(shí)尚有活活力。多屬屬于三口之之家，所受受教育程度度較高，職職業(yè)所在行行業(yè)分布較較廣。對(duì)本項(xiàng)目的的啟發(fā)——消費(fèi)者餐飲飲偏好中表表現(xiàn)出對(duì)中中餐、火鍋鍋的喜愛(ài)，，本項(xiàng)目可可將此作為為餐飲店的的主力商家家進(jìn)行考慮慮，其次還還可考慮部部分小吃。。而西餐、、洋快餐、、特色快餐餐等在現(xiàn)階階段只能作作為特色店店，而不能能作為主力力考慮；休閑偏好好中對(duì)茶茶樓的偏偏愛(ài)，體體現(xiàn)出成成都休閑閑的最大大特色，，本項(xiàng)目目可將部部分高樓樓層、大大面積的的商鋪定定位為茶茶樓。而而書(shū)店、、水吧、、咖啡、、冷飲店店等也可可考慮為為特色店店；本項(xiàng)目還還可考慮慮一些同同時(shí)擁有有餐飲和和休閑功功能的商商家；大型KTV歌城在本本階段還還不適合合進(jìn)駐本本項(xiàng)目，，而酒吧吧消閑業(yè)業(yè)態(tài)在現(xiàn)現(xiàn)階段也也并不適適合；商業(yè)環(huán)境境的打造造可提高高消費(fèi)者者的認(rèn)同同感；本項(xiàng)目的的目標(biāo)消消費(fèi)群體體除了本本區(qū)域的的人口外外，還可可考慮吸吸引社會(huì)會(huì)的精英英階層及及中堅(jiān)份份子。思考問(wèn)題題二：商家需要要什么樣樣的物業(yè)業(yè)？商家經(jīng)營(yíng)營(yíng)對(duì)租金金/物業(yè)有什什么特殊殊的要求求？在產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)/招商定價(jià)價(jià)/后期運(yùn)營(yíng)營(yíng)階段，，開(kāi)發(fā)商商應(yīng)注意意些什么么？參考資料料說(shuō)明——我司于2006年9月，對(duì)成成都市100個(gè)不同類(lèi)類(lèi)型的商商家進(jìn)行行了一次次開(kāi)店需需求方面面的調(diào)查查。此次所調(diào)調(diào)查的商商家，基基本是位位于城郊郊三環(huán)外外的商家家，與貴貴司**所處的的位置相相仿，其其開(kāi)店的的各種條條件與要要求對(duì)貴貴司**項(xiàng)目具具有一定定的參考考價(jià)值。。我司特將將此專(zhuān)項(xiàng)項(xiàng)報(bào)告中中的相關(guān)關(guān)部分內(nèi)內(nèi)容截取取出來(lái)，，供貴司司分析參參考。備注：因因調(diào)查方方式是問(wèn)問(wèn)卷式，，所以會(huì)會(huì)存在個(gè)個(gè)體偏差差。說(shuō)明：僅僅供參考考參考資料料說(shuō)明——被訪經(jīng)營(yíng)營(yíng)者范圍圍說(shuō)明（1）被訪經(jīng)經(jīng)營(yíng)者來(lái)來(lái)源：在100個(gè)商家中中，有10%來(lái)自芙蓉蓉古城，，有90%分布在大大城南區(qū)區(qū)域；以中小型型經(jīng)營(yíng)者者居多，，雖不能能完全代代表成都都商業(yè)市市場(chǎng)的現(xiàn)現(xiàn)狀，但但對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)的定位位及規(guī)劃劃，有著著一定的的參考價(jià)價(jià)值。（2）成都經(jīng)經(jīng)營(yíng)者組組成概況況：成都第三三產(chǎn)業(yè)主主要還是是以服務(wù)務(wù)行業(yè)為為主，而而且餐飲飲、休閑閑、娛樂(lè)樂(lè)占了大大部分。。（3）項(xiàng)目未未來(lái)經(jīng)營(yíng)營(yíng)者預(yù)測(cè)測(cè)：本項(xiàng)目未未來(lái)的經(jīng)經(jīng)營(yíng)者應(yīng)應(yīng)是多品品牌、多多業(yè)態(tài)的的商家；；除了連鎖鎖的品牌牌商家之之外，本本土有特特色及實(shí)實(shí)力的商商家是最最理想的的目標(biāo)客客戶?，F(xiàn)經(jīng)營(yíng)業(yè)業(yè)態(tài)現(xiàn)商鋪的的取得方方式分析：（1）租賃的的占到了了78%，購(gòu)買(mǎi)和和自建的的只占到到了22%；（2）除非經(jīng)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所所要求特特殊，商商家實(shí)力力雄厚，，才會(huì)購(gòu)購(gòu)買(mǎi)或者者自建。。商鋪?zhàn)饨鸾鹩绊懮啼佷佭x擇的的因素計(jì)劃取得得商鋪的的方式分析：（1）新選擇擇的商鋪鋪其市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)值到到底如何何，是否否值得購(gòu)購(gòu)買(mǎi)，還還需要經(jīng)經(jīng)營(yíng)一段段時(shí)間才才能檢驗(yàn)驗(yàn)出來(lái)，，所以一一般不會(huì)會(huì)先購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)，而是是先以租租賃的形形式來(lái)試試探；（2）大部分分的商家家在資金金實(shí)力方方面還是是有所欠欠缺，對(duì)對(duì)于購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)商鋪還還是“力力不從心心”；（3）即使是是有足夠夠的資金金購(gòu)買(mǎi)商商鋪，但但是日常常經(jīng)營(yíng)需需要大量量的資金金周轉(zhuǎn)，，且擴(kuò)大大經(jīng)營(yíng)規(guī)規(guī)模還需需要資金金的投入入，所以以商家一一般不愿愿意將資資金變成成“死錢(qián)錢(qián)”；（4）真正好好口岸的的商鋪還還是需要要一段時(shí)時(shí)間來(lái)培培養(yǎng)，所所以不如如先將商商鋪以租租賃的方方式“占占領(lǐng)”，，待時(shí)機(jī)機(jī)成熟后后再下手手，以減減少市場(chǎng)場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。分店選址址區(qū)域及及方位分店選址的環(huán)線分布一環(huán)內(nèi)10%一環(huán)至二環(huán)18%二環(huán)至三環(huán)20%市區(qū)三環(huán)外52%分析：（1）隨著城城市規(guī)劃劃居住社社區(qū)向二二環(huán)至三三環(huán)之間間轉(zhuǎn)移，，三環(huán)內(nèi)內(nèi)外大量量的住宅宅及商業(yè)業(yè)樓盤(pán)的的開(kāi)發(fā)，，消費(fèi)市市場(chǎng)也在在逐漸的的形成，，商家在在此能夠夠以更優(yōu)優(yōu)惠的價(jià)價(jià)格取得得更好的的經(jīng)營(yíng)口口岸；（2）很多特特殊行業(yè)業(yè)的商家家在選擇擇經(jīng)營(yíng)場(chǎng)場(chǎng)所時(shí)，，會(huì)要求求更大的的面積及及更好的的環(huán)境，，比如一一些做高高端餐飲飲及休閑閑娛樂(lè)的的商家，，他們?cè)谠谶x擇新新址方面面并不是是很看重重位置，，看重的的是環(huán)境境及交通通狀況，，還有伸伸展的空空間。選擇商鋪鋪的形態(tài)態(tài)對(duì)物業(yè)的的要求特別說(shuō)明明——對(duì)于不同同商業(yè)類(lèi)類(lèi)別的商商家來(lái)說(shuō)說(shuō)，其對(duì)對(duì)物業(yè)具具體的要要求是不不同的，，根據(jù)我我司多年年的工作作經(jīng)驗(yàn)，，現(xiàn)列舉舉五種類(lèi)類(lèi)型商家家對(duì)物業(yè)業(yè)的不同同要求：：第一種種：大大中型型賣(mài)場(chǎng)場(chǎng)類(lèi)第二種種：餐餐飲類(lèi)類(lèi)第三種種：休休閑類(lèi)類(lèi)第四種種：娛娛樂(lè)類(lèi)類(lèi)第五種種：小小型購(gòu)購(gòu)物類(lèi)類(lèi)第一種種：大大中型型賣(mài)場(chǎng)場(chǎng)類(lèi)區(qū)位要要求：：成熟熟社區(qū)區(qū)交通通核心心結(jié)點(diǎn)點(diǎn)處，，或發(fā)發(fā)展?jié)摑摿蘧薮筇幪帢菍右螅海簭?1F—4F不等面積要求：：總面積：從從4000-20000平不等單層面積：：不小于4000平，且長(zhǎng)寬寬比最好在在5:4層高要求：：梁以下不不低于4.5米，掉頂后后不低于4.2米荷載要求：：國(guó)內(nèi)商家家要求不低低于350Kg/㎡，國(guó)外要求求不低于1000Kg/㎡㎡柱距要求：：不低于6×6米，國(guó)外要要求不低于于8×8米硬件配置要要求：水、電、氣氣、煙道，，有后備發(fā)發(fā)電機(jī)組消防（包括括自動(dòng)噴淋淋及報(bào)警系系統(tǒng)）、監(jiān)監(jiān)控、背景景音樂(lè)、燈燈帶等系統(tǒng)統(tǒng)中央空調(diào)調(diào)、新風(fēng)風(fēng)系統(tǒng)生鮮區(qū)（（荷載不不低于1噸/平米）、、卸貨區(qū)區(qū)（至少少200平米）、、庫(kù)房、、停車(chē)位位電梯（2部）、貨貨梯（2噸/部至少1-2部）、坡坡步梯（（至少每每層雙向向各一部部）其它要求求：交房要求求：所有有驗(yàn)收手手續(xù)過(guò)關(guān)關(guān)，所有有產(chǎn)權(quán)等等證件辦辦理完畢畢（視談?wù)勁袟l件件）裝修要求求：天地地墻基本本裝修到到位，根根據(jù)開(kāi)發(fā)發(fā)商與商商家談判判的條件件制定是否有中中廳：百百貨賣(mài)場(chǎng)場(chǎng)需要，，超市不不需要第二種：餐飲飲類(lèi)區(qū)位要求：交交通便利，經(jīng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境優(yōu)越越，停車(chē)位充充足處樓層要求：從從1F—3F不等面積要求：總面積：從100-10000平不等（根據(jù)據(jù)商家自己的的規(guī)模制定））單層面積：無(wú)無(wú)特殊要求層高要求：無(wú)無(wú)特殊要求，，但最好不要要低于3米荷載要求：不不低于350Kg/㎡，最好在450Kg/㎡柱距要求：無(wú)無(wú)特殊要求硬件配置要求求：廚房必須有水水、電、氣、、地溝、排污污、隔油池（（火鍋、洋快快餐）、煙道（重點(diǎn)））大堂、包間、、庫(kù)房、粗加加工、冷菜房房等均由商家家自行隔斷停車(chē)位必須充充足，且越多多越好（這個(gè)個(gè)是商家最關(guān)關(guān)心的重點(diǎn)））光纖、消防（（二次驗(yàn)收））、背景音樂(lè)樂(lè)等系統(tǒng)由商商家自行考慮慮其它要求：物業(yè)屬性：必必須是純商業(yè)業(yè)性質(zhì)，且樓樓上不能有住住宅交房要求：所所有驗(yàn)收手續(xù)續(xù)過(guò)關(guān)（視談?wù)勁袟l件）裝修要求：根根據(jù)開(kāi)發(fā)商與與商家談判的的條件制定第三種：休閑閑類(lèi)區(qū)位要求：交交通便利，營(yíng)營(yíng)環(huán)境優(yōu)越，，停車(chē)位充足足處樓層要求：從從1F—5F不等面積要求：總面積：從100-10000平不等（根據(jù)據(jù)商家自己的的規(guī)模制定））單層層面面積積：：無(wú)無(wú)特特殊殊要要求求層高高要要求求：：無(wú)無(wú)特特殊殊要要求求，，但但最最好好不不要要低低于于3米荷載載要要求求：：不不低低于于350Kg/㎡㎡，最最好好在在450Kg/㎡㎡柱距距要要求求：：無(wú)無(wú)特特殊殊要要求求硬件件配配置置要要求求：：若有有廚廚房房，，則則必必須須有有水水、、電電、、煙煙道道等等大堂堂、、包包間間等等均均由由商商家家自自行行隔隔斷斷停車(chē)車(chē)位位必必須須充充足足，，且且越越多多越越好好（（這這個(gè)個(gè)是是商商家家最最關(guān)關(guān)心心的的重重點(diǎn)點(diǎn)））光纖纖、、消消防防（（二二次次驗(yàn)驗(yàn)收收））等等系系統(tǒng)統(tǒng)由由商商家家自自行行考考慮慮其它它要要求求：：交房房要要求求：：所所有有驗(yàn)驗(yàn)收收手手續(xù)續(xù)過(guò)過(guò)關(guān)關(guān)（（視視談?wù)勁信袟l條件件））裝修修要要求求：：根根據(jù)據(jù)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商與與商商家家談?wù)勁信械牡臈l條件件制制定定第四四種種：：娛娛樂(lè)樂(lè)類(lèi)類(lèi)區(qū)位位要要求求：：成成熟熟繁繁華華商商業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)，，交交通通便便利利，，停停車(chē)車(chē)位位充充足足處處樓層層要要求求：：從從-1F——6F不等等，，但但-1F及5F以上上不不是是商商家家首首選選（（因因消消防防要要求求太太高高））面積積要要求求：：總面面積積：：從從100-10000平不不等等（（根根據(jù)據(jù)商商家家自自己己的的規(guī)規(guī)模模制制定定））單層層面面積積：：無(wú)無(wú)特特殊殊要要求求層高高要要求求：：最最好好不不要要低低于于3.5米，，若若行行業(yè)業(yè)特特殊殊，，層層高高要要求求也也特特殊殊荷載載要要求求：：不不低低于于450Kg/㎡㎡，最最好好在在600Kg/㎡㎡以上上柱距距要要求求：：一一般般無(wú)無(wú)特特殊殊要要求求，，若若行行業(yè)業(yè)特特殊殊，，柱柱距距要要求求會(huì)會(huì)不不同同硬件件配配置置要要求求：：若有有廚廚房房，，則則必必須須有有水水、、電電、、煙煙道道等等大堂堂、、包包間間、、辦辦公公室室、、休休息息區(qū)區(qū)等等均均由由商商家家自自行行隔隔斷斷停車(chē)車(chē)位位必必須須充充足足，，且且越越多多越越好好（（這這個(gè)個(gè)是是商商家家最最關(guān)關(guān)心心的的重重點(diǎn)點(diǎn)））光纖纖、、消消防防（（二二次次驗(yàn)驗(yàn)收收））、、音音樂(lè)樂(lè)等等系系統(tǒng)統(tǒng)由由商商家家自自行行考考慮慮其它它要要求求：：物業(yè)業(yè)屬屬性性：：必必須須是是純純商商業(yè)業(yè)性性質(zhì)質(zhì)，，樓樓上上最最好好沒(méi)沒(méi)有有住住宅宅交房房要要求求：：所所有有驗(yàn)驗(yàn)收收手手續(xù)續(xù)過(guò)過(guò)關(guān)關(guān)（（視視談?wù)勁信袟l條件件））裝修修要要求求：：根根據(jù)據(jù)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商與與商商家家談?wù)勁信械牡臈l條件件制制定定第五五種種：：小小型型購(gòu)購(gòu)物物類(lèi)類(lèi)區(qū)位位要要求求：：商商業(yè)業(yè)中中心心、、成成熟熟社社區(qū)區(qū)、、商商業(yè)業(yè)街街等等交交通通便便利利的的人人流流匯匯集集處處樓層要求：：從-1F—2F不等，但最最好是臨街街商鋪面積要求：：總面積：從從10-500平不等單層面積：：無(wú)特殊要要求，但最最好是開(kāi)間間大、進(jìn)深深短的商鋪鋪層高要求：：無(wú)特殊要要求，但最最好不低于于3米荷載要求：：不低于國(guó)國(guó)內(nèi)最低商商業(yè)物業(yè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)要求柱距要求：：無(wú)特殊要要求硬件配置要要求：通水、電、、光纖、電電話等有統(tǒng)一店招招位（通電電）、廣告告位，最好好有櫥窗和和公共廣告告位、空調(diào)調(diào)外機(jī)位其它要求：：交房要求：：無(wú)特殊要要求，產(chǎn)權(quán)權(quán)明晰即可可裝修要求：：無(wú)特殊要要求可承受的最最高租金/售價(jià)對(duì)市場(chǎng)配套套及后期管管理的需求求經(jīng)營(yíng)者/經(jīng)營(yíng)企業(yè)業(yè)背景以個(gè)體經(jīng)經(jīng)營(yíng)位主主（占80%左右），，企業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)（占占20%左右）；；多以單店店經(jīng)營(yíng)為為主，20%左右是連連鎖、加加盟、特特許經(jīng)營(yíng)營(yíng)；經(jīng)營(yíng)時(shí)間間都在2年以上。。小結(jié)——經(jīng)營(yíng)者偏偏好具有有良好口口岸和發(fā)發(fā)展前景景的商業(yè)業(yè)街區(qū)、、社區(qū)商商業(yè)和商商業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)等；63%選擇臨街街底層商商鋪，原原因是易易于人流流的聚集集、經(jīng)營(yíng)營(yíng)和轉(zhuǎn)租租，且業(yè)業(yè)態(tài)選擇擇面較廣廣；80%選擇以租租賃的方方式取得得商鋪；；升值潛力力是影響響經(jīng)營(yíng)者者選擇商商鋪的首首要因素素；購(gòu)買(mǎi)商鋪鋪可承受受價(jià)在5000—9000元/平米，總總價(jià)在40萬(wàn)以內(nèi)；；最關(guān)注開(kāi)開(kāi)發(fā)的經(jīng)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目目、商鋪鋪的檔次次和特色色，配套套的服務(wù)務(wù)設(shè)施及及充足的的停車(chē)位位。經(jīng)營(yíng)者具具有以下下特征：：年齡集集中在30-35歲、三口口之家、、文化程程度較高高、有一一定的經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力力、居住住在成都都。對(duì)本項(xiàng)目目的啟發(fā)發(fā)——有開(kāi)店意意向的商商家主要要是以連連鎖/加盟/特許經(jīng)營(yíng)營(yíng)為主（（占80%以上），，有部分分是單店店經(jīng)營(yíng)，，以租賃賃為主要要獲得經(jīng)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所所方式。。餐飲休閑閑娛樂(lè)商商家一般般喜歡以以租賃的的方式開(kāi)開(kāi)拓新店店，購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)較少，，但若物物業(yè)售價(jià)價(jià)低于市市場(chǎng)現(xiàn)有有價(jià)值，，部分商商家也會(huì)會(huì)考慮購(gòu)購(gòu)買(mǎi)。對(duì)于開(kāi)發(fā)發(fā)商而言言，可在在前期與與達(dá)成合合作關(guān)系系的商家家量身修修建，但但其若在在現(xiàn)階段段購(gòu)買(mǎi)，，則無(wú)法法達(dá)到開(kāi)開(kāi)發(fā)商的的市場(chǎng)預(yù)預(yù)期利潤(rùn)潤(rùn)。本項(xiàng)目的的地段/口岸和人人氣可由由社區(qū)的的成熟而而逐漸提提升，該該項(xiàng)目升升值潛力力的價(jià)值值應(yīng)在前前期就讓讓商家能能夠得知知和認(rèn)可可。本項(xiàng)目商商業(yè)總建建面達(dá)10多萬(wàn)方，，擁有足足夠大的的規(guī)劃空空間滿足足商家的的心理偏偏好，可可以規(guī)劃劃為特色色商業(yè)街街區(qū)、社社區(qū)配套套商業(yè)及及大型商商業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)等。思考問(wèn)題題三：投資者偏偏好何種種商業(yè)？？他們?cè)谶x選擇商鋪鋪進(jìn)行投投資的時(shí)時(shí)候會(huì)更更多的關(guān)關(guān)注什么么？投資者對(duì)對(duì)投資回回報(bào)、面面積、價(jià)價(jià)格、商商鋪類(lèi)型型等方面面有哪些些偏好？？參考資料料說(shuō)明——我司于2006年11月，對(duì)成成都市300位中小型型投資者者進(jìn)行了了一次投投資偏好好調(diào)查。。通過(guò)此次次的調(diào)查查，我們們公司基基本上掌掌握了成成都中小小投資者者的投資資騙好及及投資實(shí)實(shí)力。此次因貴貴司沒(méi)有有在**項(xiàng)目上上計(jì)劃進(jìn)進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)項(xiàng)的投資資者調(diào)查查，為了了讓貴司司能夠了了解成都都大部分分中小投投資者的的情況，，我司特特將此專(zhuān)專(zhuān)項(xiàng)報(bào)告告中的相相關(guān)部分分內(nèi)容截截取出來(lái)來(lái)，供貴貴司在**項(xiàng)目目上分析析參考。。備注：因因調(diào)查方方式是問(wèn)問(wèn)卷式，，所以會(huì)會(huì)存在個(gè)個(gè)體偏差差。說(shuō)明：僅僅供參考考參考資料料說(shuō)明——被訪投資資者范圍圍說(shuō)明（1）被訪投投資者來(lái)來(lái)源：均來(lái)自成成都市各各方位在在售商業(yè)業(yè)的售樓樓部攔截截，大部部分為中中小型投投資者。。（2）成都投投資者組組成概況況：中小型投投資者占占了絕大大部分，，是消化化商業(yè)的的主力軍軍，雖實(shí)實(shí)力不強(qiáng)強(qiáng)，但因因數(shù)量龐龐大，所所以占據(jù)據(jù)了主流流地位，，是商業(yè)業(yè)項(xiàng)目銷(xiāo)銷(xiāo)售成敗敗的關(guān)鍵鍵。（3）樣本構(gòu)成說(shuō)說(shuō)明：90%是中小型投資資者，雖不能能全代表投資資者市場(chǎng)現(xiàn)狀狀，但對(duì)商鋪鋪劃分及價(jià)格格定位有一定定的參考價(jià)值值。（4）本項(xiàng)目投資資者構(gòu)成預(yù)測(cè)測(cè)：對(duì)于一個(gè)位于于郊區(qū)，體量量相對(duì)較大的的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目，應(yīng)面向向全國(guó)尋找適適合的投資者者/機(jī)構(gòu)構(gòu)，，不不過(guò)過(guò)成成都都的的投投資資者者還還是是本本項(xiàng)項(xiàng)目目的的主主力力。。商鋪鋪類(lèi)類(lèi)型型的的偏偏好好分析析：：（1）投投資資者者注注重重實(shí)實(shí)在在的的回回報(bào)報(bào)，，獨(dú)獨(dú)立立商商鋪鋪仍仍是是首首選選（（占占了了60%的比比重重））。。（2）商商業(yè)業(yè)街街區(qū)區(qū)、、購(gòu)購(gòu)物物中中心心、、商商業(yè)業(yè)廣廣場(chǎng)場(chǎng)中中的的商商鋪鋪?zhàn)钭钍苁芡锻顿Y資者者歡歡迎迎。。選擇擇商商鋪鋪的的影影響響因因素素分析析：：（1）升升值值潛潛力力、、地地段段/口岸岸、、人人氣氣、、交交通通便便利利性性及及投投資資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)程程度度等等是是首首要要因因素素。。（2）經(jīng)營(yíng)的的業(yè)態(tài)及及穩(wěn)定的的投資回回報(bào)并不不是決定定因素。。投資預(yù)期期分析：（1）大多數(shù)數(shù)中小型型投資者者理想的的投資預(yù)預(yù)期是10年、10%左右的回回報(bào)；（2）成都商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)上上的投資資回報(bào)率率在5%-8%的之間；；（3）大部分分中小型型投資者者的預(yù)期期與實(shí)際際之間是是有差距距的。商鋪面積積需求分析：：（1）中小小型投投資者者購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)商鋪鋪的面面積需需求主主要在在60平方米米以內(nèi)內(nèi)；（2）自用型的的投資者，，主要分為為兩大類(lèi)：：一是企業(yè)業(yè)購(gòu)買(mǎi)辦公公寫(xiě)字樓，，二是餐飲飲、娛樂(lè)、、休閑商家家購(gòu)買(mǎi)經(jīng)營(yíng)營(yíng)場(chǎng)所；（3）大宗投資資者對(duì)面積積的偏好從從500-5000㎡㎡不等，決定定因素是項(xiàng)項(xiàng)目本身的的價(jià)值及其其對(duì)項(xiàng)目的的綜合評(píng)價(jià)價(jià)。強(qiáng)調(diào)說(shuō)明——成都的大宗宗投資客與與中小型投投資者的比比例如下表表所示：大宗投資群體中型投資群群體小型投資群群體占絕大多數(shù)數(shù)的投資者者還是中小小型投資者者，所以一一個(gè)商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目是否能能夠吸引足足夠的大宗宗投資者，，還是需要要在產(chǎn)品確確定之后，，通過(guò)專(zhuān)門(mén)門(mén)的渠道進(jìn)進(jìn)行項(xiàng)目的的推薦，才才能收集到到真實(shí)的反反饋意見(jiàn)。?？們r(jià)價(jià)承承受受度度及及付付款款方方式式分析析：：（1）總總價(jià)價(jià)承承受受度度主主要要在在10-50萬(wàn)元元之之間間，，并并且且集集中中在在20-40萬(wàn)元元之之間間；；（2）一一次次性性和和分分期期付付款款占占75%，按按揭揭付付款款只只占占25%；（3）按按揭揭客客戶戶看看中中的的是是何何時(shí)時(shí)兌兌現(xiàn)現(xiàn)回回報(bào)報(bào)，，并并希希望望以以租租金金來(lái)來(lái)養(yǎng)養(yǎng)按按揭揭款款。。首付付款款及及月月供供款款能能力力分析析：：（1）首首付付款款能能力力主主要要集集中中在在40萬(wàn)元元以以內(nèi)內(nèi)，，月月供供能能力力集集中中在在3000元/月以以內(nèi)內(nèi)；；（2）說(shuō)說(shuō)明明中中小小型型的的投投資資者者所所能能承承受受的的總總價(jià)價(jià)在在100萬(wàn)以以內(nèi)內(nèi)。。媒介介渠渠道道分析析：：（1）報(bào)報(bào)刊刊雜雜志志、、電電視視廣廣告告、、公公交交站站臺(tái)臺(tái)是是最最為為主主要要的的途途徑徑；；（2）朋朋友友介介紹紹占占有有一一定定比比例例，，說(shuō)說(shuō)明明口口碑碑相相傳傳也也比比較較重重要要。。目前的主要投投資狀況分析：（1）投資者目前前的主要投資資渠道并不多多；（2）銀行存款、、購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)、、住宅和商鋪鋪投資占有一一定份額；（3）較多銀行存存款的存在也也為商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的開(kāi)發(fā)提供供了空間。投資者背景投資者背景小結(jié)——中小投資者偏偏好具有實(shí)在在回報(bào)的商業(yè)業(yè)街區(qū)、購(gòu)物物中心和商業(yè)業(yè)廣場(chǎng)的商鋪鋪。升值潛力是影影響投資者選選擇商鋪的首首要因素。對(duì)商鋪投資的的回報(bào)預(yù)期大大多集中在10年、10%左右。對(duì)于面積在100平米以下，總總價(jià)在100萬(wàn)以下的商鋪鋪接受度最高高。投資者最關(guān)注注項(xiàng)目的售價(jià)價(jià)、好的景觀觀及環(huán)境、足足夠的停車(chē)位位。投資者獲取商商鋪信息的渠渠道主要為報(bào)報(bào)刊雜志、電電視廣告和公公交站臺(tái)。中小型投資者者具有以下特特征：年齡集集中在30-45歲、三口之家家、多為私營(yíng)營(yíng)業(yè)主、企事事業(yè)中高層管管理人員或?qū)?zhuān)業(yè)技術(shù)人員員、文化程度度高、年收入入主要在60萬(wàn)元以下、居居住在成都。。對(duì)本項(xiàng)目的啟啟發(fā)——本項(xiàng)目可將商商業(yè)規(guī)劃為商商業(yè)街區(qū)、購(gòu)購(gòu)物中心及商商業(yè)廣場(chǎng)相結(jié)結(jié)合的方式。。本項(xiàng)目具有良良好的升值潛潛力，如何提提高客戶對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目升值潛力力的預(yù)期是項(xiàng)項(xiàng)目操作的關(guān)關(guān)鍵。貴司可突出地地理位置及人人氣，采用個(gè)個(gè)別商鋪低開(kāi)開(kāi)高走的策略略，增強(qiáng)投資資者對(duì)于商鋪鋪升值的信心心。在進(jìn)行商鋪定定價(jià)及劃分時(shí)時(shí)，考慮到銷(xiāo)銷(xiāo)售周期及銷(xiāo)銷(xiāo)售難度等問(wèn)問(wèn)題，建議多多規(guī)劃一些小小面積商鋪。。還可考慮部部分采用帶租租約的形式進(jìn)進(jìn)行推廣銷(xiāo)售售。對(duì)宣傳媒介的的選擇，重點(diǎn)點(diǎn)放在報(bào)刊雜雜志、電視廣廣告和公交站站臺(tái)方面。思考問(wèn)題四：：區(qū)域內(nèi)還規(guī)劃劃有何種商業(yè)業(yè)？**的商業(yè)只只是這個(gè)區(qū)域域商業(yè)中心的的一部分其它緊鄰的商商業(yè)項(xiàng)目會(huì)怎怎樣定位、規(guī)規(guī)劃？怎樣避避免同質(zhì)化競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)？政府府規(guī)規(guī)劃劃有有什什么么———商貿(mào)貿(mào)中中心心規(guī)規(guī)劃劃———農(nóng)貿(mào)貿(mào)市市場(chǎng)場(chǎng)（（2個(gè)））服務(wù)務(wù)業(yè)業(yè)用用地地游樂(lè)樂(lè)用用地地文化化活活動(dòng)動(dòng)中中心心商業(yè)用地地中心公園園郵電設(shè)施施用地街道辦/社區(qū)服務(wù)務(wù)中心配套（停停車(chē)場(chǎng)等等）**不需需要再考考慮的——農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)場(chǎng)（2個(gè)）游樂(lè)設(shè)施施公園景觀觀市政配套套等不過(guò)，對(duì)對(duì)于萬(wàn)科科而言，，即使是是其它地地塊與本本項(xiàng)目有有同質(zhì)化化的定位位，我們們也不用用擔(dān)心，，因?yàn)閺膹耐葡蚴惺袌?chǎng)的時(shí)時(shí)間上來(lái)來(lái)看，**的商商業(yè)要比比其它地地塊的商商業(yè)先推推出，所所以**占了一一定的市場(chǎng)先機(jī)機(jī)。**可避避免的投投入思考問(wèn)題題五：**商業(yè)用用地有何強(qiáng)強(qiáng)制性規(guī)劃劃？**的商業(yè)業(yè)用地中必必須有什么么，不能有有什么在這樣的強(qiáng)強(qiáng)制規(guī)劃條條件下，**的商業(yè)業(yè)該怎樣分分區(qū)定位和和規(guī)劃？?jī)?nèi)部有什么么——**商業(yè)用用地規(guī)劃——文化活動(dòng)中中心商業(yè)用地街道辦/社區(qū)服務(wù)中中心配套（公廁廁等）**必須要要有的——文化活動(dòng)中中心——位于D地塊，要求求建面4000平米街道辦/社區(qū)服務(wù)中中心——位于C地塊，要求求建面250平米門(mén)診（社區(qū)區(qū)醫(yī)院）——位于C地塊，要求求建面2000平米配套（公廁廁等）——位于C地塊，屬于于社區(qū)服務(wù)務(wù)中心的配配套設(shè)施總面積：6250平米左右概覽一下：：A地塊B地塊C地塊D地塊可以看出，，萬(wàn)科的重點(diǎn)是在A、B地塊的定位位規(guī)劃上。商住產(chǎn)品用用地，重點(diǎn)點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域域配套服務(wù)設(shè)設(shè)施用地，，已規(guī)劃內(nèi)內(nèi)容思考問(wèn)題六六：**四塊商商業(yè)用地情情況如何？？每塊地的條條件如何，，商業(yè)規(guī)劃劃指標(biāo)如何何？在這樣的地地塊情況下下，每塊地地可如何利利用各種條條件進(jìn)行規(guī)規(guī)劃？總占地面積：55154.52㎡D地塊：8013.99㎡B地塊：12003.31㎡A地塊：30583.2㎡C地塊：4554.02㎡容積率建筑密度用地性質(zhì)規(guī)劃要求A3.545%商業(yè)\金融\咨詢兼容20%住宅建筑限高100米B3.545%商業(yè)兼容20%住宅建筑限高100米C1.835%配套服務(wù)門(mén)診2000平米街道辦250平米D1.835%配套服務(wù)文化活動(dòng)中心4000平米A地塊：30583.2㎡———約45.87畝根據(jù)規(guī)劃指指標(biāo)可推算算出的數(shù)據(jù)據(jù)：占地面積：：30583.2㎡（未退紅線線）建筑面積：：107041.2㎡㎡，其中：商業(yè)：85632.96㎡㎡住宅：21408.24㎡㎡備注：以上上面積均未未考慮退紅紅線，實(shí)際際面積會(huì)比比此面積少少地塊條件：：比較方正，，便于規(guī)劃劃，利用率率高地塊優(yōu)勢(shì)：：三面臨街，，一面臨中中心公園，，擁有良好好的展示面面與交通優(yōu)優(yōu)勢(shì)，處于于商業(yè)中心心的核心位位置，可利利用的自然然資源和商商業(yè)資源較較豐富。地塊劣勢(shì)：：與另一商業(yè)業(yè)地塊接壤壤，連接處處不易規(guī)劃劃容積率建筑密度用地性質(zhì)規(guī)劃要求A3.545%商業(yè)\金融\咨詢兼容20%住宅建筑限高100米B地塊：12003.31㎡㎡——約18畝容積率建筑密度用地性質(zhì)規(guī)劃要求B3.545%商業(yè)兼容20%住宅建筑限高100米根據(jù)規(guī)劃指指標(biāo)可推算算出的數(shù)據(jù)據(jù)：占地面積：：12003.31㎡㎡（未退紅線線）建筑面積：：42011.59㎡㎡，其中：商業(yè)：33609.27㎡㎡住宅：8402.32㎡備注：以上上面積均未未考慮退紅紅線，實(shí)際際面積會(huì)比比此面積少少地塊條件：：地塊方正，，便于規(guī)劃劃，利用率率高地塊優(yōu)勢(shì)：：兩面臨街，，一面臨主主干道，擁?yè)碛休^好的的展示面與與交通優(yōu)勢(shì)勢(shì)，處于商商業(yè)中心的的核心位置置。地塊劣勢(shì)：：兩面臨社區(qū)區(qū)街道辦等等公共設(shè)施施，連接處處不易規(guī)劃劃C地塊：4554.02㎡容積率建筑密度用地性質(zhì)規(guī)劃要求C1.835%配套服務(wù)門(mén)診2000平米街道辦250平米根據(jù)規(guī)劃指指標(biāo)可推算算出的數(shù)據(jù)據(jù)：占地面積：：4554.02㎡（未退紅線線）建筑面積：：8197.24㎡，其中：門(mén)診：2000㎡㎡街道辦：250㎡備注：以上面面積均未考慮慮退紅線，實(shí)實(shí)際面積會(huì)比比此面積少地塊條件：地塊方正，便便于規(guī)劃，利利用率高地塊優(yōu)勢(shì)：兩面臨街，擁?yè)碛休^好的展展示面與交通通優(yōu)勢(shì)，地塊塊東側(cè)為4000平的文化活動(dòng)動(dòng)中心，可利利用的資源較較為豐富。地塊劣勢(shì)：用地性質(zhì)為配配套服務(wù)，與與本項(xiàng)目的商商業(yè)部分不易易劃分。D地塊：8013.99㎡容積率建筑密度用地性質(zhì)規(guī)劃要求D1.835%配套服務(wù)文化活動(dòng)中心4000平米根據(jù)規(guī)劃指標(biāo)標(biāo)可推算出的的數(shù)據(jù)：占地面積：8013.99㎡（未退紅線））建筑面積：14425.18㎡，其中：可建商業(yè)：10425.18㎡文化化活動(dòng)中心：：4000㎡備注：以上面面積均未考慮慮退紅線，實(shí)實(shí)際面積會(huì)比比此面積少地塊條件：地塊方正，便便于規(guī)劃，利利用率高地塊優(yōu)勢(shì)：政府規(guī)劃為文文化活動(dòng)中心心，兩面臨街街，擁有較好好的展示面與與交通優(yōu)勢(shì)，，地塊東南側(cè)側(cè)為農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)場(chǎng)，西側(cè)為社社區(qū)街道辦等等公共設(shè)施，，北側(cè)為住宅宅，可利用的的資源較為豐豐富。地塊劣勢(shì)：用地性質(zhì)為配配套服務(wù)，與與本項(xiàng)目的商商業(yè)部分不易易劃分。思索1——總建面控制在在多少比較合合適？根據(jù)以上的計(jì)計(jì)算，在不考考慮退紅線和和是否有產(chǎn)權(quán)權(quán)的前提下，，4塊地的總建筑筑面積可做到到171675.21㎡，其中，商業(yè)業(yè)面積為135614.65㎡，住宅面積為為29810.56㎡；若考慮到區(qū)域域的商業(yè)體量量已經(jīng)過(guò)大，，市場(chǎng)無(wú)法支支撐，所以在在C、D地上的物業(yè)不不再修建其它它商業(yè)，則：：商業(yè)面積為為119242.23㎡㎡，住宅面積還還是29810.56㎡不變，那么么本項(xiàng)目的總總建面則為155302.79㎡；若考慮到A、B地塊都要退建建筑紅線，并并按45%的建筑密度來(lái)來(lái)考慮，則本本項(xiàng)目的總建建筑面積控制制在134147.5㎡左右較為合適適。思索2——A、B地塊的條件如如何利用？A、B地塊都擁有較較好的形象展展示面和便利利的交通，并并緊鄰區(qū)域內(nèi)內(nèi)的主干道——東洪路，擁有有兩條道路交交匯處的十字字路口；但A、B地塊的東洪路路一側(cè)都有20米的綠化帶，，道路寬40米，今后會(huì)是是一個(gè)快速通通道，不易聚聚集人氣，所所以商業(yè)也會(huì)會(huì)受到一定的的影響；A地塊北側(cè)部分分臨中心公園園，綠化及景景觀效果最好好，商業(yè)和住住宅可充分利利用這一景觀觀資源提升價(jià)價(jià)值；B地塊的東、北北兩側(cè)都是市市政規(guī)劃的各各種配套設(shè)施施，與A地塊遙相互應(yīng)應(yīng)，可形成一一個(gè)商圈的核核心地帶，也也是商業(yè)展示示效果最好的的區(qū)域?？衫玫臈l件件：交通道路公園社區(qū)配套設(shè)施施十字路口思索3——C、D地塊還考慮商商業(yè)嗎？C、D地塊作為市政政規(guī)劃的配套套用地，在建建筑屬性上做做了比較嚴(yán)格格的規(guī)定，但但是從上述的的分析中我們們可以看出，，其實(shí)C、D地塊除了修建建規(guī)定的物業(yè)業(yè)外，還是可可以再修建一一些商業(yè)物業(yè)業(yè)的；而文化活動(dòng)中中心和診所，，以及D地塊緊鄰的農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，都都是可以為商商業(yè)利用的資資源，且其商商業(yè)價(jià)值也不不低；所以可以考慮慮，將A、B地塊的商業(yè)體體量減少，移移在C、D地塊上修建，，這樣可將商商業(yè)的價(jià)值最最大化。思索索4————四地地塊塊之之間間的的商商業(yè)業(yè)如如何何互互動(dòng)動(dòng)？？商業(yè)文化居家D地塊——文化活動(dòng)中心C地塊——社區(qū)配套設(shè)施A、B地塊——商業(yè)和住宅互動(dòng)小結(jié)——本項(xiàng)目的的商業(yè)總總建筑面面積控制制在134147.5㎡左右較為為合適（（包括20%的住宅））；商業(yè)可利利用的條條件比較較多，如如：交通通道路、、公園、、社區(qū)配配套設(shè)施施、十字字路口、、農(nóng)貿(mào)市市場(chǎng)等；；居家生活活、文化化活動(dòng)、、商業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)可以以形成良良好的互互動(dòng)，相相互促進(jìn)進(jìn)區(qū)域的的發(fā)展成成熟，共共同繁榮榮。A、B地塊和C、D地塊的功功能定位位和商業(yè)業(yè)規(guī)劃都都有所不不同，貴貴司的工工作重點(diǎn)點(diǎn)是在A、B地塊的商商業(yè)定位位和規(guī)劃劃上。思考問(wèn)題題七：區(qū)域內(nèi)還還有哪些些競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手？競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目如何定定位規(guī)劃劃？如何何定價(jià)？？如何運(yùn)運(yùn)做？競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目會(huì)產(chǎn)產(chǎn)生哪些些影響？？**該該如何應(yīng)應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)？部分競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目——藍(lán)谷地——規(guī)劃了一一個(gè)占地地３萬(wàn)平平方米的的商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目，除除社區(qū)生生活配套套外，還還規(guī)劃了了一個(gè)特特色商業(yè)業(yè)街區(qū)。。會(huì)所、、餐飲、、娛樂(lè)、、健身中中心……卓錦城城——項(xiàng)目將將引入入大型型商業(yè)業(yè)旗艦艦店……大觀城城市花花園——規(guī)劃有集中中式商業(yè)，，集休閑、、娛樂(lè)、購(gòu)購(gòu)物等于一一體。一、、二、三期期有臨街商商鋪。菜市市、餐館、、發(fā)廊、碟碟鋪、超市市、糧店、、藥房、水水果店、文文具店等已已經(jīng)逐步自自發(fā)形成……競(jìng)品1——藍(lán)谷地商業(yè)業(yè)街規(guī)劃了一個(gè)個(gè)占地３萬(wàn)萬(wàn)平方米的的社區(qū)商業(yè)業(yè)公園，位位于項(xiàng)目1、2、3期相交接的的核心位置置，集社區(qū)區(qū)商業(yè)配套套、購(gòu)物、、餐飲、休休閑、娛樂(lè)樂(lè)、社交為為一體的休休閑娛樂(lè)商商業(yè)公園，，現(xiàn)在所能能收集到的的資料較少少，一期情情況如下：：商業(yè)體量：：底商商業(yè)業(yè)約2000多平方獨(dú)立商業(yè)（（農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)場(chǎng)超市幼兒兒園）：9649平方米面積段：30～40㎡層高：4.2M商業(yè)街寬7米，可以通通行車(chē)輛，，規(guī)劃有地地下停車(chē)場(chǎng)場(chǎng)和大量地地面停車(chē)位位銷(xiāo)售價(jià)格：：均價(jià)9000元/㎡規(guī)劃業(yè)態(tài)：：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)場(chǎng)、餐飲、、休閑娛樂(lè)樂(lè)等業(yè)態(tài)，，可經(jīng)營(yíng)家家居用品、、洗衣店、、花店、禮禮品店、小小電器、小小五金、書(shū)書(shū)店、音像像店、雜志志店、煙酒酒專(zhuān)賣(mài)店以以及酒吧、、啤酒屋、、紅酒館、、日式小酒酒館、茶樓樓、足療、、火鍋、中中餐、特色色小吃、便便利店、小小超市、美美容美發(fā)、、面包屋等等。競(jìng)品2——卓錦城商業(yè)業(yè)街競(jìng)品2——卓錦城商業(yè)業(yè)街一期商業(yè)街街為兩層樓樓的獨(dú)立商商業(yè)，位于于卓錦城一一期的主入入口，面臨臨項(xiàng)目主通通道，貫通通成龍路，，緊臨三圣圣花鄉(xiāng)與規(guī)規(guī)劃中的錦錦江區(qū)政府府。一層：臨街街的獨(dú)立小小商鋪面積區(qū)間：：40-130平米業(yè)態(tài)規(guī)劃：：超市、醫(yī)醫(yī)療保健、、精品餐飲飲館、干洗洗、蛋糕面面包、音像像雜志、美美容美發(fā)、、咖啡屋、、居家飾品品、日用小小五金等。。二層：獨(dú)立立動(dòng)線的商商鋪面積區(qū)間：：70-350平米產(chǎn)品設(shè)計(jì)：：落地玻窗窗、專(zhuān)用樓樓道、上下下水系統(tǒng)、、充足的停停車(chē)位等業(yè)態(tài)規(guī)劃：：品牌餐飲飲、休閑等等項(xiàng)目。特點(diǎn)：全框架結(jié)構(gòu)構(gòu)，可隨意意組合，最最大可達(dá)700平米，適合合豐富的業(yè)業(yè)態(tài)分布。。超低公攤率率，使用面面積接近租租賃面積。。提供物業(yè)業(yè)管理。競(jìng)品3——大觀城市花花園商業(yè)街街臨街商鋪競(jìng)品3——大觀城市花花園商業(yè)街街規(guī)劃有集中中式商業(yè)，，集休閑、、娛樂(lè)、購(gòu)購(gòu)物等于一一體。一、、二、三期期有臨街商商鋪。商業(yè)業(yè)體體量量：：1～3期總總體體量量約約10000㎡㎡產(chǎn)品品類(lèi)類(lèi)型型：：底底商商加加獨(dú)獨(dú)立立商商業(yè)業(yè)面積積段段：：130㎡㎡起規(guī)劃劃業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)：：菜菜市市、、餐餐館館、、發(fā)發(fā)廊廊、、碟碟鋪鋪、、超超市市、、糧糧店店、、藥藥房房、、水水果果店店、、文文具具店店等等分析析———對(duì)**的的影影響響三個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目的的商商業(yè)業(yè)均均屬屬為為自自身身住住宅宅配配套套的的商商業(yè)業(yè)；；城郊郊樓樓盤(pán)盤(pán)的的商商業(yè)業(yè)都都呈呈現(xiàn)現(xiàn)一一個(gè)個(gè)相相同同的的特點(diǎn)點(diǎn)：社區(qū)區(qū)相相對(duì)對(duì)封封閉閉，，商商業(yè)業(yè)自自成成體體系系對(duì)于于**來(lái)來(lái)說(shuō)說(shuō)，，這這些些樓樓盤(pán)盤(pán)距距離離相相對(duì)對(duì)較較遠(yuǎn)遠(yuǎn)，，