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加油站土地拍賣的評(píng)估方法蘇州天地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司1加油站土地拍賣的評(píng)估方法蘇州天地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司1加油站拍賣評(píng)估加油站情況分析加油站土地拍賣估價(jià)案例1加油站土地拍賣估價(jià)方法3目錄2存在問(wèn)題評(píng)估思路基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法收益還原法成本逼近法2加油站拍賣評(píng)估加油站情況分析加油站土地拍賣估價(jià)案例1加油站土加油站土地作為一種特殊商服用地在實(shí)際生活中為具有壟斷性質(zhì)的用地,評(píng)估中應(yīng)考慮壟斷地租的修正。一.加油站情況分析基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法收益還原法成本逼近法扣除特許經(jīng)營(yíng)權(quán)費(fèi)評(píng)估方法3加油站土地作為一種特殊商服用地在實(shí)際生活中為具有壟斷性質(zhì)的用存在問(wèn)題拍賣目的中,權(quán)益不可分割不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的本質(zhì)是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益(包括權(quán)利、利益、收益),單一對(duì)象權(quán)益價(jià)值是不可分割單獨(dú)存在的。拍賣目的中,加油站土地離開(kāi)了特許經(jīng)營(yíng)權(quán)就不是加油站了,為此單一加油站土地與特許經(jīng)營(yíng)權(quán)是不可分割的。特許經(jīng)營(yíng)權(quán)費(fèi)≠壟斷地租特許經(jīng)營(yíng)權(quán)是否等同于壟斷地租要看市場(chǎng)是否充分競(jìng)爭(zhēng)。在中國(guó),中石油、中石化對(duì)加油站特許經(jīng)營(yíng)權(quán)有壟斷性,特許經(jīng)營(yíng)權(quán)費(fèi)用確定有明顯“人為性”,現(xiàn)階段特許經(jīng)營(yíng)權(quán)費(fèi)不等于壟斷地租。4存在問(wèn)題拍賣目的中,權(quán)益不可分割特許經(jīng)營(yíng)權(quán)費(fèi)≠壟斷地租4估價(jià)思路
加油站土地拍賣評(píng)估中不剝離壟斷地租或特許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值。5估價(jià)思路加油站土地拍賣評(píng)估中不剝離壟斷地租或特許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值二.加油站土地拍賣估價(jià)方法
基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法
我國(guó)各地基準(zhǔn)地價(jià)基本上只有商服、住宅、工業(yè)三大類用地基準(zhǔn)地價(jià)及其修正體系,很少細(xì)分到加油站等特殊商服用地基準(zhǔn)地價(jià)及其修正體系。影響加油站用地收益的因素較一般商服用地(如商場(chǎng)、店鋪)影響因素差異很大,有些影響因素甚至作用完全是相反的,加油站土地拍賣評(píng)估不宜采用一般商服基準(zhǔn)地價(jià)修正體系。6二.加油站土地拍賣估價(jià)方法基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法6
基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法經(jīng)過(guò)調(diào)查和統(tǒng)計(jì)各加油站的收益水平及影響因素進(jìn)行分析、制訂相應(yīng)的修正系數(shù)修正評(píng)估加油站估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格。影響因素修正指標(biāo)臨接道路情況臨接道路類型主干、次干、支路臨接道路方向三面、兩面、一面臨路加油站密度區(qū)域范圍內(nèi)每平方公里加油站個(gè)數(shù)或相鄰最近加油站距離車流量日均(周均)車流量分檔入口入口方便程度規(guī)模加油槍、油罐等數(shù)量7基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法經(jīng)過(guò)調(diào)查和統(tǒng)計(jì)各加油站的收
收益還原法土地使用權(quán)價(jià)值房屋價(jià)值配套機(jī)器設(shè)備價(jià)值含特許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值加油站整體資產(chǎn)價(jià)值加油站土地使用權(quán)價(jià)值=加油站整體資產(chǎn)價(jià)值-配套機(jī)器設(shè)備價(jià)值-房屋現(xiàn)值
8收益還原法土地使用權(quán)價(jià)值房屋價(jià)值配套機(jī)器設(shè)備價(jià)值含特許經(jīng)營(yíng)
收益還原法評(píng)估要點(diǎn)根據(jù)周邊類似加油站(穩(wěn)定經(jīng)營(yíng))歷史經(jīng)營(yíng)情況推算單位面積凈收益。比較當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)平均情況年正常凈收益
年正常凈收益=銷售收入-營(yíng)業(yè)成本-營(yíng)業(yè)稅金-各類費(fèi)用9收益還原法評(píng)估要點(diǎn)年正常凈收益9
收益還原法剩余使用年限=40年拍賣時(shí)無(wú)房屋建成,假設(shè)建成房屋耐用50年>土地使用權(quán)剩余年限40年,剩余使用年限取40年。2.加油站整體資產(chǎn)價(jià)值(收益還原法)P-加油站整體資產(chǎn)價(jià)值;a-年正常凈收益;r–還原率;n–剩余使用年限
還原率(實(shí)例法)選取類似實(shí)例,調(diào)查搜集近期發(fā)生實(shí)例的交易價(jià)格、凈收益等資料,選用相應(yīng)的收益法計(jì)算公式V=a/r,反求出還原率r=a/v.將周邊類似加油站實(shí)例還原率與當(dāng)?shù)厣鐣?huì)平均水平比較得出估價(jià)對(duì)象的還原率。10收益還原法剩余使用年限=40年2.加油站整體資產(chǎn)價(jià)值(收益
收益還原法3.配套機(jī)器設(shè)備價(jià)值(重置成本法)加油站配套機(jī)器設(shè)備價(jià)值=油罐價(jià)值+加油機(jī)價(jià)值+電瓶?jī)r(jià)值+發(fā)電機(jī)組等其他設(shè)備價(jià)值油罐加油機(jī)電瓶加油站配套機(jī)器設(shè)備發(fā)電機(jī)組其他設(shè)備11收益還原法3.配套機(jī)器設(shè)備價(jià)值(重置成本法)加油站配套機(jī)
成本逼近法4.房屋現(xiàn)值(重置成本法)房屋現(xiàn)值=房屋重置價(jià)格-折舊額=房屋重置價(jià)格–年折舊費(fèi)*房屋已使用年限年折舊費(fèi)房屋耐用年限<土地使用權(quán)剩余年期:年折舊費(fèi)=房屋重置價(jià)格*(1-殘值率)/耐用年限房屋耐用年限>土地使用權(quán)剩余年期:年折舊費(fèi)=房屋重置價(jià)格/房屋可使用年限拍賣時(shí)房屋未建成,房屋尚未到耐用年限寫(xiě)且均為新置無(wú)需折舊房屋現(xiàn)值=房屋重置單價(jià)*建筑面積加油站土地使用權(quán)價(jià)值=加油站整體資產(chǎn)價(jià)值-配套機(jī)器設(shè)備價(jià)值-房屋現(xiàn)值
12成本逼近法4.房屋現(xiàn)值(重置成本法)年折舊費(fèi)加油站土地使
方法比較基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法方法不完善成熟,需要進(jìn)一步實(shí)踐修正。收益還原法比較接近實(shí)際情況。成本逼近法特許經(jīng)營(yíng)權(quán)費(fèi)≠壟斷地租,偏遠(yuǎn)農(nóng)村可考慮此方法。13方法比較基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法收益還原法成本逼近法13
估價(jià)對(duì)象位于××市××區(qū),北靠××路,南臨××路,隨著城鎮(zhèn)的擴(kuò)張,汽車消費(fèi)的不斷升溫,往來(lái)貨柜車、私家車、公交車等車流量將會(huì)日益增大,地理位置優(yōu)越。
地塊宗地號(hào):××××××;該地塊土地面積1681.0平方米;土地用途為加油站用地;規(guī)劃建筑密度為≤15%,建筑限高為≤7.5米,容積率≤0.2,總建筑面積397.0平方米;土地使用權(quán)年限:40年。一.項(xiàng)目概況加油站土地拍賣估價(jià)案例14估價(jià)對(duì)象位于××市××區(qū),北靠××
二.評(píng)估目的:加油站土地拍賣三.評(píng)估基準(zhǔn)日:
2011年9月18日四.評(píng)估原則:合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、預(yù)期原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、公平原則。加油站土地拍賣估價(jià)案例15二.評(píng)估目的:加油站土地拍賣加油站土地拍賣估價(jià)案例15
根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察情況,考慮到估價(jià)對(duì)象為商服用地(加油站),按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的要求,結(jié)合估價(jià)對(duì)象的區(qū)位、用地性質(zhì)、利用條件及當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)狀況,加油站為收益性的物業(yè),其土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估時(shí)適宜采用收益還原法評(píng)估。由于拍賣目的下特許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值與土地使用權(quán)價(jià)值不宜分割,本次評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)值包含特許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值。首先采用收益還原法評(píng)估整體資產(chǎn)價(jià)值,剝離房屋現(xiàn)值及機(jī)器設(shè)備價(jià)值余下為加油站土地使用權(quán)價(jià)值,房屋現(xiàn)值及機(jī)器設(shè)備價(jià)值采用重置成本法測(cè)算。五.估價(jià)思路及方法加油站土地拍賣估價(jià)案例16根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察情況,考慮到估價(jià)對(duì)象為
1.待估宗地區(qū)域加油站經(jīng)營(yíng)狀況
根據(jù)該加油站提供的相關(guān)資料可知,該加油站憑借優(yōu)越的地理位臵,營(yíng)業(yè)收入開(kāi)業(yè)后能從穩(wěn)定走向穩(wěn)步上升的趨勢(shì)。通過(guò)估價(jià)人員選取與估價(jià)對(duì)象類似的實(shí)例,調(diào)查搜集近期發(fā)生在實(shí)例上的經(jīng)營(yíng)狀況等資料,分析計(jì)算其三年各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)社會(huì)平均水平如下表:六.估價(jià)過(guò)程加油站土地拍賣估價(jià)案例171.待估宗地區(qū)域加油站經(jīng)營(yíng)狀況六.估價(jià)過(guò)程加油站土地拍賣估
1818
2.加油站年正常凈收益預(yù)測(cè)通過(guò)對(duì)周邊類似加油站2008年-2010年各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的分析,
近三年各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)在逐步穩(wěn)步上升,假定該加油站在未來(lái)40年內(nèi)各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)都按目前近三年平均水平穩(wěn)定不變,我們確定以近三年年平均收入為計(jì)算依據(jù),來(lái)預(yù)測(cè)該油站未來(lái)40年內(nèi)年凈利潤(rùn)水平。由于周邊類似加油站實(shí)例近三年綜合平均凈利潤(rùn)差額不大,且不大于20%,均與當(dāng)?shù)厣鐣?huì)平均水平接近,則采用實(shí)例近三年綜合平均凈利潤(rùn)的算術(shù)平均值作為估價(jià)對(duì)象的年凈利潤(rùn)水平,即:(123.73+134.62+135.39)÷3=132.58元/建筑平方米。根據(jù)該地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件分析,用地規(guī)模1681.0平方米,規(guī)劃建筑密度為≤15%,建筑限高為≤7.5米,容積率≤0.2,總建筑面積397.0平方米,鋼結(jié)構(gòu)網(wǎng)架長(zhǎng)約45米,寬約27米,面積最多不超過(guò)1215平方米。包括鋼結(jié)構(gòu)網(wǎng)架建筑面積約1612平方米。即:加油站年凈收益=132.58×1612÷10000=21.3719萬(wàn)元。加油站土地拍賣估價(jià)案例192.加油站年正常凈收益預(yù)測(cè)加油站土地拍賣估價(jià)案例19
3.加油站整體資產(chǎn)價(jià)值
收益還原法計(jì)算公式:P-整體資產(chǎn)價(jià)值;a-年正常凈收益
r-還原率;n-剩余使用年限由于周邊類似加油站實(shí)例的資本化率差額不大,且均與當(dāng)?shù)厣鐣?huì)平均水平接近,則采用上述實(shí)例的還原率算術(shù)平均值作為估價(jià)對(duì)象的還原率,即:(8.00%+10.00%+7.00%+9.00%+11.00%)÷5=9.00%
則估價(jià)對(duì)象整體資產(chǎn)價(jià)值為:P=21.3719÷9%×[1-(1+9%)-40]=229.9052萬(wàn)元。加油站土地拍賣估價(jià)案例203.加油站整體資產(chǎn)價(jià)值由于周邊類似加油站實(shí)例
4.機(jī)器設(shè)備價(jià)值據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘,該加油站可規(guī)劃儲(chǔ)油罐4個(gè),容量均為20m3,假定2011年9月購(gòu)置,可使用壽命20年;加油機(jī)4臺(tái),假定2011年9月購(gòu)置,可使用壽命8年;配電瓶1臺(tái),假定2011年9月購(gòu)置,可使用壽命30年;發(fā)電機(jī)組1臺(tái),假定2011年9月購(gòu)置,可使用壽命20年。
經(jīng)估價(jià)人員市場(chǎng)調(diào)查,儲(chǔ)油罐重置價(jià)格約500元/m3,加油機(jī)重置價(jià)格約1.2萬(wàn)元/臺(tái),配電瓶重置價(jià)格約1.2萬(wàn)元/臺(tái),發(fā)電機(jī)組重置價(jià)格2萬(wàn)元/臺(tái)。
機(jī)器設(shè)備均為新臵,無(wú)需折舊。儲(chǔ)油罐價(jià)值=0.05×20×4=4萬(wàn)元加油機(jī)價(jià)值=1.2×4=4.8萬(wàn)元配電瓶?jī)r(jià)值=1.2×1=1.2萬(wàn)元發(fā)電機(jī)組價(jià)值=2×1=2萬(wàn)元機(jī)器設(shè)備現(xiàn)值S=4+4.8+1.2+2=12萬(wàn)元加油站土地拍賣估價(jià)案例214.機(jī)器設(shè)備價(jià)值加油站土地拍賣估價(jià)案例21
5.房產(chǎn)現(xiàn)值該加油站規(guī)劃房屋建筑面積397.0平方米,假定竣工時(shí)間2011年9月,建筑結(jié)構(gòu)為混合結(jié)構(gòu),房屋耐用年限50年,尚可使用50年;鋼結(jié)構(gòu)網(wǎng)架面積1215平方米,竣工時(shí)間2011年9月,建筑結(jié)構(gòu)為鋼架結(jié)構(gòu),建筑耐用年限60年,尚可使用60年。依據(jù)某計(jì)物價(jià)[2003]7號(hào)公布的同類物業(yè)、用途相近、結(jié)構(gòu)相似的建筑重置成本,同時(shí)參照統(tǒng)計(jì)局公布的同類物業(yè)建安成本統(tǒng)計(jì)值及委托方提供的有關(guān)資料,結(jié)合估價(jià)人員市場(chǎng)調(diào)查情況,確定房屋重置價(jià)格單價(jià)900元/平方米、鋼結(jié)構(gòu)網(wǎng)架重置價(jià)格280元/平方米。房屋現(xiàn)值=重置單價(jià)×建筑面積=900×397.0+280×1215=69.75萬(wàn)元。加油站土地拍賣估價(jià)案例225.房產(chǎn)現(xiàn)值加油站土地拍賣估價(jià)案例22
加油站土地拍賣估價(jià)案例6.加油站土地使用權(quán)價(jià)值:
加油站土地使用權(quán)價(jià)值=加油站整體資產(chǎn)價(jià)值-配套機(jī)器設(shè)備價(jià)值-房屋現(xiàn)值
=229.9052-12-69.75=148.1552萬(wàn)元7.計(jì)算宗地單位面積地價(jià):?jiǎn)挝幻娣e地價(jià)=總地價(jià)÷總用地面積=
148.1552×10000÷1681.0=881.35元/平方米23加油站土地拍賣估價(jià)案例6.加油站土地使用權(quán)價(jià)值:7.計(jì)算
加油站土地拍賣估價(jià)案例該商服用地(加油站)土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估總價(jià):
1,481,552元該商服用地(加油站)土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估單價(jià):881.35元/平方米
評(píng)估總值大寫(xiě)人民幣壹佰肆拾捌萬(wàn)壹仟伍佰伍拾貳元整。六.估價(jià)結(jié)果確定
24加油站土地拍賣估價(jià)案例該商服用地(加油站)土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)加油站土地拍賣的評(píng)估方法蘇州天地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司25加油站土地拍賣的評(píng)估方法蘇州天地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司1加油站拍賣評(píng)估加油站情況分析加油站土地拍賣估價(jià)案例1加油站土地拍賣估價(jià)方法3目錄2存在問(wèn)題評(píng)估思路基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法收益還原法成本逼近法26加油站拍賣評(píng)估加油站情況分析加油站土地拍賣估價(jià)案例1加油站土加油站土地作為一種特殊商服用地在實(shí)際生活中為具有壟斷性質(zhì)的用地,評(píng)估中應(yīng)考慮壟斷地租的修正。一.加油站情況分析基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法收益還原法成本逼近法扣除特許經(jīng)營(yíng)權(quán)費(fèi)評(píng)估方法27加油站土地作為一種特殊商服用地在實(shí)際生活中為具有壟斷性質(zhì)的用存在問(wèn)題拍賣目的中,權(quán)益不可分割不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的本質(zhì)是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益(包括權(quán)利、利益、收益),單一對(duì)象權(quán)益價(jià)值是不可分割單獨(dú)存在的。拍賣目的中,加油站土地離開(kāi)了特許經(jīng)營(yíng)權(quán)就不是加油站了,為此單一加油站土地與特許經(jīng)營(yíng)權(quán)是不可分割的。特許經(jīng)營(yíng)權(quán)費(fèi)≠壟斷地租特許經(jīng)營(yíng)權(quán)是否等同于壟斷地租要看市場(chǎng)是否充分競(jìng)爭(zhēng)。在中國(guó),中石油、中石化對(duì)加油站特許經(jīng)營(yíng)權(quán)有壟斷性,特許經(jīng)營(yíng)權(quán)費(fèi)用確定有明顯“人為性”,現(xiàn)階段特許經(jīng)營(yíng)權(quán)費(fèi)不等于壟斷地租。28存在問(wèn)題拍賣目的中,權(quán)益不可分割特許經(jīng)營(yíng)權(quán)費(fèi)≠壟斷地租4估價(jià)思路
加油站土地拍賣評(píng)估中不剝離壟斷地租或特許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值。29估價(jià)思路加油站土地拍賣評(píng)估中不剝離壟斷地租或特許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值二.加油站土地拍賣估價(jià)方法
基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法
我國(guó)各地基準(zhǔn)地價(jià)基本上只有商服、住宅、工業(yè)三大類用地基準(zhǔn)地價(jià)及其修正體系,很少細(xì)分到加油站等特殊商服用地基準(zhǔn)地價(jià)及其修正體系。影響加油站用地收益的因素較一般商服用地(如商場(chǎng)、店鋪)影響因素差異很大,有些影響因素甚至作用完全是相反的,加油站土地拍賣評(píng)估不宜采用一般商服基準(zhǔn)地價(jià)修正體系。30二.加油站土地拍賣估價(jià)方法基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法6
基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法經(jīng)過(guò)調(diào)查和統(tǒng)計(jì)各加油站的收益水平及影響因素進(jìn)行分析、制訂相應(yīng)的修正系數(shù)修正評(píng)估加油站估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格。影響因素修正指標(biāo)臨接道路情況臨接道路類型主干、次干、支路臨接道路方向三面、兩面、一面臨路加油站密度區(qū)域范圍內(nèi)每平方公里加油站個(gè)數(shù)或相鄰最近加油站距離車流量日均(周均)車流量分檔入口入口方便程度規(guī)模加油槍、油罐等數(shù)量31基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法經(jīng)過(guò)調(diào)查和統(tǒng)計(jì)各加油站的收
收益還原法土地使用權(quán)價(jià)值房屋價(jià)值配套機(jī)器設(shè)備價(jià)值含特許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值加油站整體資產(chǎn)價(jià)值加油站土地使用權(quán)價(jià)值=加油站整體資產(chǎn)價(jià)值-配套機(jī)器設(shè)備價(jià)值-房屋現(xiàn)值
32收益還原法土地使用權(quán)價(jià)值房屋價(jià)值配套機(jī)器設(shè)備價(jià)值含特許經(jīng)營(yíng)
收益還原法評(píng)估要點(diǎn)根據(jù)周邊類似加油站(穩(wěn)定經(jīng)營(yíng))歷史經(jīng)營(yíng)情況推算單位面積凈收益。比較當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)平均情況年正常凈收益
年正常凈收益=銷售收入-營(yíng)業(yè)成本-營(yíng)業(yè)稅金-各類費(fèi)用33收益還原法評(píng)估要點(diǎn)年正常凈收益9
收益還原法剩余使用年限=40年拍賣時(shí)無(wú)房屋建成,假設(shè)建成房屋耐用50年>土地使用權(quán)剩余年限40年,剩余使用年限取40年。2.加油站整體資產(chǎn)價(jià)值(收益還原法)P-加油站整體資產(chǎn)價(jià)值;a-年正常凈收益;r–還原率;n–剩余使用年限
還原率(實(shí)例法)選取類似實(shí)例,調(diào)查搜集近期發(fā)生實(shí)例的交易價(jià)格、凈收益等資料,選用相應(yīng)的收益法計(jì)算公式V=a/r,反求出還原率r=a/v.將周邊類似加油站實(shí)例還原率與當(dāng)?shù)厣鐣?huì)平均水平比較得出估價(jià)對(duì)象的還原率。34收益還原法剩余使用年限=40年2.加油站整體資產(chǎn)價(jià)值(收益
收益還原法3.配套機(jī)器設(shè)備價(jià)值(重置成本法)加油站配套機(jī)器設(shè)備價(jià)值=油罐價(jià)值+加油機(jī)價(jià)值+電瓶?jī)r(jià)值+發(fā)電機(jī)組等其他設(shè)備價(jià)值油罐加油機(jī)電瓶加油站配套機(jī)器設(shè)備發(fā)電機(jī)組其他設(shè)備35收益還原法3.配套機(jī)器設(shè)備價(jià)值(重置成本法)加油站配套機(jī)
成本逼近法4.房屋現(xiàn)值(重置成本法)房屋現(xiàn)值=房屋重置價(jià)格-折舊額=房屋重置價(jià)格–年折舊費(fèi)*房屋已使用年限年折舊費(fèi)房屋耐用年限<土地使用權(quán)剩余年期:年折舊費(fèi)=房屋重置價(jià)格*(1-殘值率)/耐用年限房屋耐用年限>土地使用權(quán)剩余年期:年折舊費(fèi)=房屋重置價(jià)格/房屋可使用年限拍賣時(shí)房屋未建成,房屋尚未到耐用年限寫(xiě)且均為新置無(wú)需折舊房屋現(xiàn)值=房屋重置單價(jià)*建筑面積加油站土地使用權(quán)價(jià)值=加油站整體資產(chǎn)價(jià)值-配套機(jī)器設(shè)備價(jià)值-房屋現(xiàn)值
36成本逼近法4.房屋現(xiàn)值(重置成本法)年折舊費(fèi)加油站土地使
方法比較基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法方法不完善成熟,需要進(jìn)一步實(shí)踐修正。收益還原法比較接近實(shí)際情況。成本逼近法特許經(jīng)營(yíng)權(quán)費(fèi)≠壟斷地租,偏遠(yuǎn)農(nóng)村可考慮此方法。37方法比較基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法收益還原法成本逼近法13
估價(jià)對(duì)象位于××市××區(qū),北靠××路,南臨××路,隨著城鎮(zhèn)的擴(kuò)張,汽車消費(fèi)的不斷升溫,往來(lái)貨柜車、私家車、公交車等車流量將會(huì)日益增大,地理位置優(yōu)越。
地塊宗地號(hào):××××××;該地塊土地面積1681.0平方米;土地用途為加油站用地;規(guī)劃建筑密度為≤15%,建筑限高為≤7.5米,容積率≤0.2,總建筑面積397.0平方米;土地使用權(quán)年限:40年。一.項(xiàng)目概況加油站土地拍賣估價(jià)案例38估價(jià)對(duì)象位于××市××區(qū),北靠××
二.評(píng)估目的:加油站土地拍賣三.評(píng)估基準(zhǔn)日:
2011年9月18日四.評(píng)估原則:合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、預(yù)期原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、公平原則。加油站土地拍賣估價(jià)案例39二.評(píng)估目的:加油站土地拍賣加油站土地拍賣估價(jià)案例15
根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察情況,考慮到估價(jià)對(duì)象為商服用地(加油站),按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的要求,結(jié)合估價(jià)對(duì)象的區(qū)位、用地性質(zhì)、利用條件及當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)狀況,加油站為收益性的物業(yè),其土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估時(shí)適宜采用收益還原法評(píng)估。由于拍賣目的下特許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值與土地使用權(quán)價(jià)值不宜分割,本次評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)值包含特許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值。首先采用收益還原法評(píng)估整體資產(chǎn)價(jià)值,剝離房屋現(xiàn)值及機(jī)器設(shè)備價(jià)值余下為加油站土地使用權(quán)價(jià)值,房屋現(xiàn)值及機(jī)器設(shè)備價(jià)值采用重置成本法測(cè)算。五.估價(jià)思路及方法加油站土地拍賣估價(jià)案例40根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察情況,考慮到估價(jià)對(duì)象為
1.待估宗地區(qū)域加油站經(jīng)營(yíng)狀況
根據(jù)該加油站提供的相關(guān)資料可知,該加油站憑借優(yōu)越的地理位臵,營(yíng)業(yè)收入開(kāi)業(yè)后能從穩(wěn)定走向穩(wěn)步上升的趨勢(shì)。通過(guò)估價(jià)人員選取與估價(jià)對(duì)象類似的實(shí)例,調(diào)查搜集近期發(fā)生在實(shí)例上的經(jīng)營(yíng)狀況等資料,分析計(jì)算其三年各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)社會(huì)平均水平如下表:六.估價(jià)過(guò)程加油站土地拍賣估價(jià)案例411.待估宗地區(qū)域加油站經(jīng)營(yíng)狀況六.估價(jià)過(guò)程加油站土地拍賣估
4218
2.加油站年正常凈收益預(yù)測(cè)通過(guò)對(duì)周邊類似加油站2008年-2010年各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的分析,
近三年各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)在逐步穩(wěn)步上升,假定該加油站在未來(lái)40年內(nèi)各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)都按目前近三年平均水平穩(wěn)定不變,我們確定以近三年年平均收入為計(jì)算依據(jù),來(lái)預(yù)測(cè)該油站未來(lái)40年內(nèi)年凈利潤(rùn)水平。由于周邊類似加油站實(shí)例近三年綜合平均凈利潤(rùn)差額不大,且不大于20%,均與當(dāng)?shù)厣鐣?huì)平均水平接近,則采用實(shí)例近三年綜合平均凈利潤(rùn)的算術(shù)平均值作為估價(jià)對(duì)象的年凈利潤(rùn)水平,即:(123.73+134.62+135.39)÷3=132.58元/建筑平方米。根據(jù)該地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件分析,用地規(guī)模1681.0平方米,規(guī)劃建筑密度為≤15%,建筑限高為≤7.5米,容積率≤0.2,總建筑面積397.0平方米,鋼結(jié)構(gòu)網(wǎng)架長(zhǎng)約45米,寬約27米,面積最多不超過(guò)1215平方米。包括鋼結(jié)構(gòu)網(wǎng)架建筑面積約1612平方米。即:加油站年凈收益=132.58×1612÷10000=21.3719萬(wàn)元。加油站土地拍賣估價(jià)案例432.加油站年正常凈收益預(yù)測(cè)加油站土地拍賣估價(jià)案例19
3.加油站整體資產(chǎn)價(jià)值
收益還原法計(jì)算公式:P-整體資產(chǎn)價(jià)值;a-年正常凈收益
r-還原率;n-剩余使用年限由于周邊類似加油站實(shí)例的資本化率差額不大,且均與當(dāng)?shù)厣鐣?huì)平均水平接近,則采用上述實(shí)例的還原率算術(shù)平均值作為估價(jià)對(duì)象的還原率,即:(8.00%+10.00%+7.00%+9.00%+11.00%)÷5=9.00%
則估價(jià)對(duì)象整體資產(chǎn)價(jià)值為:P=21.3719÷9%×[1-(1+9%)-40]=229.9052萬(wàn)元。加油站土地拍賣估價(jià)案例443.加油站整體資產(chǎn)價(jià)值由于周邊類似加油站實(shí)例
4.機(jī)器設(shè)備價(jià)值據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘,該加油站可規(guī)劃儲(chǔ)油罐4個(gè),容量均為20m3,假定2011年9月購(gòu)置,可使用壽命20年;加油機(jī)4臺(tái),假定2011年9月購(gòu)置,可使用壽命8年;配電瓶1臺(tái),假定2011年9月購(gòu)置,可使用壽命30年;發(fā)電機(jī)組1臺(tái),假定2011年9月購(gòu)置,可使用壽命20年。
經(jīng)估價(jià)人員市場(chǎng)調(diào)查,儲(chǔ)油罐重置價(jià)格約500元/m3,加油機(jī)重置價(jià)格約1.2萬(wàn)元
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