土地流轉創(chuàng)新模式案例評析課件

土地流轉創(chuàng)新模式案例評析1土地流轉創(chuàng)新模式案例評析1土地流轉創(chuàng)新模式農地股份制模式錦江模式“兩股一改”模式抵押模式“雙放棄”模式（“雙換”模式）“地票”模式2土地流轉創(chuàng)新模式農地股份制模式2一、農地股份制模式——村集體組織農民以承包土地入股，公司則把土地集中起來，進行規(guī)?；?、集約化、產業(yè)化經營的農地承包經營權流轉模式。這種模式始于邛崍市羊安鎮(zhèn)湯營村，又稱“湯營模式”。3一、農地股份制模式——村集體組織農民以承包土地入股，公司則把“湯營模式”運作流程圖

4“湯營模式”運作流程圖

4農地股份制的優(yōu)點加快土地向種植大戶、龍頭企業(yè)集中，實現集約化經營和規(guī)?；洜I；村民的收入增加：由過去單靠種植業(yè)變?yōu)椤白饨穑t利＋務工”的多元收入，另外還有集體福利；有效實現剩余勞動力向二、三產業(yè)轉移，促進勞動力的解放；集體經濟得到壯大；農民素質得到提高，農業(yè)科技得到推廣。農地股份制模式是一種有效的土地制度創(chuàng)新模式，為組織農民群眾走聯(lián)合發(fā)展道路樹立了良好的典范。5農地股份制的優(yōu)點加快土地向種植大戶、龍頭企業(yè)集中，實現集約化農地股份制模式的不足一是一旦入股企業(yè)破產，農村集體土地所有權的性質將發(fā)生根本性變化，那些入股農民就有成為失地農民的風險。二是承包權入股后，從權利上看，非本村的農村集體成員亦擁有了土地承包權，這與現行的土地承包制度存在一定的沖突。法律規(guī)定，耕地要承包給本村的集體經濟成員，如果要承包給外村的話，要三分之二以上的農民同意。這對流轉就形成了一個限制。6農地股份制模式的不足一是一旦入股企業(yè)破產，農村集體土地所有權二、錦江模式——農戶把農地承包經營權流轉給新型集體經濟組織，新型集體經濟組織再把轉入的農地和集體所有的農地流轉給產業(yè)項目業(yè)主進行規(guī)?；?、集約化、產業(yè)化經營的農地承包經營權流轉模式。7二、錦江模式——農戶把農地承包經營權流轉給新型集體經濟組織，“錦江模式”流程圖

8“錦江模式”流程圖

8錦江模式的優(yōu)點與不足優(yōu)點：由新集體經濟組織集中農戶農地經營權流轉，制度創(chuàng)新成本較低，成效顯著。不足：錦江模式傾向于以集體經濟組織的形式參與市場交易，加強了集體經濟組織對農民的控制，使集體易于剝奪農民個人權益，強化了集體組織成員權，弱化了農民個人入市流轉的權利。9錦江模式的優(yōu)點與不足優(yōu)點：由新集體經濟組織集中農戶農地經營權三、“兩股一改”模式——通過清產核資、量化股權，實施農村集體資產股份化和農村集體土地股權化改革，將原村組集體經濟組織改造成為股份經濟合作社的農地流轉模式?！皟晒梢桓摹蹦Ｊ阶钤缭跍亟圏c。10三、“兩股一改”模式——通過清產核資、量化股權，實施農村集體“兩股一改”的意義創(chuàng)新了低成本的農村產權制度改革方式；開辟了農民持股進城的新型城鎮(zhèn)化路徑；探索了按股共有的土地規(guī)模經營模式；創(chuàng)立了三會（股東大會、董事會、監(jiān)事會）分設的現代集體經濟管理體制。有利于優(yōu)化城鄉(xiāng)資源配置、壯大集體經濟實力、促進農民持續(xù)增收，推進持續(xù)統(tǒng)籌發(fā)展。11“兩股一改”的意義創(chuàng)新了低成本的農村產權制度改革方式；11四、抵押模式——抵押人將其合法取得的土地承包經營權及地面附著物作為債權予以擔保獲得市場經營資金的農地流轉模式。從事合法生產經營活動的農戶、個體經營戶、企業(yè)以及農村集體經濟組織和專業(yè)合作經濟組織將其通過承包、轉包、出租、轉讓、入股或者其它符合有關法律、法規(guī)和國家政策規(guī)定的方式取得的農村土地承包經營權作為擔保，向金融機構取得貸款，獲得生產經營資金，從事規(guī)模經營。12四、抵押模式——抵押人將其合法取得的土地承包經營權及地面附著處置抵押物的方式

借款人不履行債務時，抵押權人有權依法處分，其價款超出債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由抵押人清償。轉讓（抵押權人依法通過交易市場將抵押物進入流轉市場，通過獲取轉讓收益清償貸款本息）；變現（發(fā)生借貸雙方約定的實現抵押權的情形，抵押權人與抵押人依照協(xié)議以抵押財產折價或者拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優(yōu)先受償）；訴訟；其它合法形式。13處置抵押物的方式

借款人不履行債務時，抵押權人有權依法處分，抵押貸款程序貸款申請（申請人提供農村土地承包經營權等有關資料）貸款調查貸款審批辦理抵押登記手續(xù)簽訂抵押貸款合同貸款發(fā)放貸后檢查貸款歸還14抵押貸款程序貸款申請（申請人提供農村土地承包經營權等有關資料抵押貸款模式最早在雙流試點2008年7月，雙流縣宗富枇杷種植專業(yè)合作社、雙流縣牧山香梨專業(yè)合作社、雙流縣永興漁業(yè)養(yǎng)殖專業(yè)合作社和雙流縣煎茶青松水果種植專業(yè)合作社以其成員的土地承包經營權作抵押，雙流縣現代農業(yè)發(fā)展投資有限公司提供擔保，分別向雙流縣農村信用社抵押貸款30萬元、30萬元、20萬元和20萬元，共計100萬元，共涉及50戶成員123畝承包土地。數據來源：15抵押貸款模式最早在雙流試點2008年7月，雙流縣宗富枇杷種植抵押模式的意義與弊端意義：1.為經營主體解決了資金短缺的問題，促進了農地規(guī)模經營和現代農業(yè)的發(fā)展；2.由國有投資公司——現代農業(yè)發(fā)展投資有限公司提供擔保，降低了農村信用社的信貸風險，增加了社會資本投向農業(yè)，是解決農業(yè)融資難的有效途徑。弊端：1.由政府提供擔保，不利于農地流轉市場機制的發(fā)育；2.抵押到期之后可能出現一些問題：如果農民或農業(yè)合作經濟組織還不起貸款，銀行把地收回去的處置收益具有不確定性，農民失地后的就業(yè)和生活問題也可能出現。16抵押模式的意義與弊端意義：1.為經營主體解決了資金短缺的問題五、“雙放棄”（雙換）模式——非農收入較高的農民自愿放棄農地承包經營權和宅基地使用權，可享受購房、社保等優(yōu)惠政策，實現集中居住，轉變?yōu)槌擎?zhèn)居民，并由所在集體經濟組織給予適當補償，用于創(chuàng)業(yè)，農地承包經營權和宅基地使用權由所在集體經濟組織收回的農地流轉模式?！半p放棄”模式始于溫江。17五、“雙放棄”（雙換）模式——非農收入較高的農民自愿放棄農地“雙換”模式——用城市的社會保障換農村的承包地、用城市的住房換農村的宅基地。重慶九龍坡區(qū)，凡擁有穩(wěn)定的非農收入來源，又自愿退出宅基地使用權和土地承包經營權的，就可以申報為九龍城鎮(zhèn)居民戶口，并在子女入學、就業(yè)扶持、養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險、生活保障等方面與城鎮(zhèn)居民享有同等待遇。18“雙換”模式——用城市的社會保障換農村的承包地、用城市的住房“雙放棄”模式利弊利益：通過農地承包經營權流轉將農民集體所有的農地通過法律手續(xù)調整為城市建設用地，彌補建設用地的不足。弊端：農民農地承包經營權換社保，宅基地換城市住房，沒有解決農民的資本原始積累問題，沒有解決農民進城后從事第二、第三產業(yè)的資金問題和教育培訓費用，也沒有補償農村集體經濟組織的土地管理費用和投入費用。19“雙放棄”模式利弊利益：通過農地承包經營權流轉將農民集體所有六、地

票——將閑置的農村宅基地及其附屬設施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農村公共設施和農村公益事業(yè)用地等農村集體建設用地進行復墾，變成符合栽種農作物要求的耕地，經由土地管理部門嚴格驗收后騰出的建設用地指標，由市國土房管部門發(fā)給等量面積建設用地指標憑證。地票通過重慶農村土地交易所在全市范圍內公開拍賣。地票購買者包括土地儲備機構、園區(qū)建設單位、民營企業(yè)、國有企業(yè)、自然人。20六、地票——將閑置的農村宅基地及其附屬設施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地票的意義第一，城市建設用地增加與農村建設用地減少掛鉤，城鄉(xiāng)建設用地總量不增加，耕地總量不減少。第二，城市反哺農村、發(fā)達地區(qū)支持落后地區(qū)。第三，堅持國家土地制度，依法保障農民的占有、使用、收益等權利第四，激活城鄉(xiāng)要素市場，完善城鄉(xiāng)市場體系。21地票的意義第一，城市建設用地增加與農村建設用地減少掛鉤，城鄉(xiāng)地票交易情況據統(tǒng)計，自2008年12月4日重慶農村土地交易所成立以來，共交易了“地票”85宗，總計1.8萬畝，成交金額18.65億元，成交均價10.36萬元/畝（重慶日報，重慶“地票”交易價格再創(chuàng)新高，一畝地拍出14.40萬元。2010年05月28日）。22地票交易情況據統(tǒng)計，自2008年12月4日重慶農村土地交易所土地流轉創(chuàng)新模式案例評析23土地流轉創(chuàng)新模式案例評析1土地流轉創(chuàng)新模式農地股份制模式錦江模式“兩股一改”模式抵押模式“雙放棄”模式（“雙換”模式）“地票”模式24土地流轉創(chuàng)新模式農地股份制模式2一、農地股份制模式——村集體組織農民以承包土地入股，公司則把土地集中起來，進行規(guī)?；⒓s化、產業(yè)化經營的農地承包經營權流轉模式。這種模式始于邛崍市羊安鎮(zhèn)湯營村，又稱“湯營模式”。25一、農地股份制模式——村集體組織農民以承包土地入股，公司則把“湯營模式”運作流程圖

26“湯營模式”運作流程圖

4農地股份制的優(yōu)點加快土地向種植大戶、龍頭企業(yè)集中，實現集約化經營和規(guī)?；洜I；村民的收入增加：由過去單靠種植業(yè)變?yōu)椤白饨穑t利＋務工”的多元收入，另外還有集體福利；有效實現剩余勞動力向二、三產業(yè)轉移，促進勞動力的解放；集體經濟得到壯大；農民素質得到提高，農業(yè)科技得到推廣。農地股份制模式是一種有效的土地制度創(chuàng)新模式，為組織農民群眾走聯(lián)合發(fā)展道路樹立了良好的典范。27農地股份制的優(yōu)點加快土地向種植大戶、龍頭企業(yè)集中，實現集約化農地股份制模式的不足一是一旦入股企業(yè)破產，農村集體土地所有權的性質將發(fā)生根本性變化，那些入股農民就有成為失地農民的風險。二是承包權入股后，從權利上看，非本村的農村集體成員亦擁有了土地承包權，這與現行的土地承包制度存在一定的沖突。法律規(guī)定，耕地要承包給本村的集體經濟成員，如果要承包給外村的話，要三分之二以上的農民同意。這對流轉就形成了一個限制。28農地股份制模式的不足一是一旦入股企業(yè)破產，農村集體土地所有權二、錦江模式——農戶把農地承包經營權流轉給新型集體經濟組織，新型集體經濟組織再把轉入的農地和集體所有的農地流轉給產業(yè)項目業(yè)主進行規(guī)?；?、集約化、產業(yè)化經營的農地承包經營權流轉模式。29二、錦江模式——農戶把農地承包經營權流轉給新型集體經濟組織，“錦江模式”流程圖

30“錦江模式”流程圖

8錦江模式的優(yōu)點與不足優(yōu)點：由新集體經濟組織集中農戶農地經營權流轉，制度創(chuàng)新成本較低，成效顯著。不足：錦江模式傾向于以集體經濟組織的形式參與市場交易，加強了集體經濟組織對農民的控制，使集體易于剝奪農民個人權益，強化了集體組織成員權，弱化了農民個人入市流轉的權利。31錦江模式的優(yōu)點與不足優(yōu)點：由新集體經濟組織集中農戶農地經營權三、“兩股一改”模式——通過清產核資、量化股權，實施農村集體資產股份化和農村集體土地股權化改革，將原村組集體經濟組織改造成為股份經濟合作社的農地流轉模式。“兩股一改”模式最早在溫江試點。32三、“兩股一改”模式——通過清產核資、量化股權，實施農村集體“兩股一改”的意義創(chuàng)新了低成本的農村產權制度改革方式；開辟了農民持股進城的新型城鎮(zhèn)化路徑；探索了按股共有的土地規(guī)模經營模式；創(chuàng)立了三會（股東大會、董事會、監(jiān)事會）分設的現代集體經濟管理體制。有利于優(yōu)化城鄉(xiāng)資源配置、壯大集體經濟實力、促進農民持續(xù)增收，推進持續(xù)統(tǒng)籌發(fā)展。33“兩股一改”的意義創(chuàng)新了低成本的農村產權制度改革方式；11四、抵押模式——抵押人將其合法取得的土地承包經營權及地面附著物作為債權予以擔保獲得市場經營資金的農地流轉模式。從事合法生產經營活動的農戶、個體經營戶、企業(yè)以及農村集體經濟組織和專業(yè)合作經濟組織將其通過承包、轉包、出租、轉讓、入股或者其它符合有關法律、法規(guī)和國家政策規(guī)定的方式取得的農村土地承包經營權作為擔保，向金融機構取得貸款，獲得生產經營資金，從事規(guī)模經營。34四、抵押模式——抵押人將其合法取得的土地承包經營權及地面附著處置抵押物的方式

借款人不履行債務時，抵押權人有權依法處分，其價款超出債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由抵押人清償。轉讓（抵押權人依法通過交易市場將抵押物進入流轉市場，通過獲取轉讓收益清償貸款本息）；變現（發(fā)生借貸雙方約定的實現抵押權的情形，抵押權人與抵押人依照協(xié)議以抵押財產折價或者拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優(yōu)先受償）；訴訟；其它合法形式。35處置抵押物的方式

借款人不履行債務時，抵押權人有權依法處分，抵押貸款程序貸款申請（申請人提供農村土地承包經營權等有關資料）貸款調查貸款審批辦理抵押登記手續(xù)簽訂抵押貸款合同貸款發(fā)放貸后檢查貸款歸還36抵押貸款程序貸款申請（申請人提供農村土地承包經營權等有關資料抵押貸款模式最早在雙流試點2008年7月，雙流縣宗富枇杷種植專業(yè)合作社、雙流縣牧山香梨專業(yè)合作社、雙流縣永興漁業(yè)養(yǎng)殖專業(yè)合作社和雙流縣煎茶青松水果種植專業(yè)合作社以其成員的土地承包經營權作抵押，雙流縣現代農業(yè)發(fā)展投資有限公司提供擔保，分別向雙流縣農村信用社抵押貸款30萬元、30萬元、20萬元和20萬元，共計100萬元，共涉及50戶成員123畝承包土地。數據來源：37抵押貸款模式最早在雙流試點2008年7月，雙流縣宗富枇杷種植抵押模式的意義與弊端意義：1.為經營主體解決了資金短缺的問題，促進了農地規(guī)模經營和現代農業(yè)的發(fā)展；2.由國有投資公司——現代農業(yè)發(fā)展投資有限公司提供擔保，降低了農村信用社的信貸風險，增加了社會資本投向農業(yè)，是解決農業(yè)融資難的有效途徑。弊端：1.由政府提供擔保，不利于農地流轉市場機制的發(fā)育；2.抵押到期之后可能出現一些問題：如果農民或農業(yè)合作經濟組織還不起貸款，銀行把地收回去的處置收益具有不確定性，農民失地后的就業(yè)和生活問題也可能出現。38抵押模式的意義與弊端意義：1.為經營主體解決了資金短缺的問題五、“雙放棄”（雙換）模式——非農收入較高的農民自愿放棄農地承包經營權和宅基地使用權，可享受購房、社保等優(yōu)惠政策，實現集中居住，轉變?yōu)槌擎?zhèn)居民，并由所在集體經濟組織給予適當補償，用于創(chuàng)業(yè)，農地承包經營權和宅基地使用權由所在集體經濟組織收回的農地流轉模式?！半p放棄”模式始于溫江。39五、“雙放棄”（雙換）模式——非農收入較高的農民自愿放棄農地“雙換”模式——用城市的社會保障換農村的承包地、用城市的住房換農村的宅基地。重慶九龍坡區(qū)，凡擁有穩(wěn)定的非農收入來源，又自愿退出宅基地使用權和土地承包經營權的，就可以申報為九龍城鎮(zhèn)居民戶口，并在子女入學、就業(yè)扶持、養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險、生活保障等方面與城鎮(zhèn)居民享有同等待遇。40“雙換”模式——用城市的社會保障換農村的承包地、用城市的住房“雙放棄”模式利弊利益：通過農地承包經營權流轉將農民集體所有的農地通過法律手續(xù)調整為城市建設用地，彌補建設用地的不足。弊端：農民農地承包