房地產(chǎn)行業(yè)資本結(jié)構(gòu)分析-以萬科地產(chǎn)為例

以萬科為例的房地產(chǎn)行業(yè)資本結(jié)構(gòu)分析摘要：本文以房地產(chǎn)行業(yè)龍頭萬科為例從資本結(jié)構(gòu)及相關(guān)理論來對我國房地產(chǎn)行業(yè)的資本結(jié)構(gòu)進行了總的分析，分析得出房地產(chǎn)上市企業(yè)資本結(jié)構(gòu)存在內(nèi)源融資偏少、長期融資比例偏低、間接融資比重偏大等問題，最后針對以上問題結(jié)合萬科地產(chǎn)整體情況，提出了相應(yīng)的對策建議。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；資本結(jié)構(gòu)；萬科地產(chǎn)目錄一、前言 3（一）研究背景 3（二）研究目的 3（三）研究意義 4二、房地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀及分析（以萬科A(000002)為例） 6（一）房地產(chǎn)企業(yè)的融資現(xiàn)狀分析 61.融資渠道單一 62.股權(quán)結(jié)構(gòu)失衡 63.資產(chǎn)負債率高 7（二）萬科的資本結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀分析以及存在的問題 71.負債結(jié)構(gòu)不合理 92.股權(quán)結(jié)構(gòu)相對分散 10(三)房地產(chǎn)上市企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化對策 111.增強房地產(chǎn)上市公司盈利能力，提高內(nèi)部融資比例 112.加快房地產(chǎn)上市公司債券的發(fā)展，提高長期融資比例 113.加大房地產(chǎn)上市公司股權(quán)融資力度，提高直接融資比例 114.加強固定資產(chǎn)管理，注重資產(chǎn)流動性 125.樹立品牌優(yōu)勢以增強公司競爭力 12三．總結(jié) 12一、前言（一）研究背景房地產(chǎn)企業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)活動的總稱。房地產(chǎn)企業(yè)屬于資本密集型企業(yè)，具有建設(shè)周期長，資金周轉(zhuǎn)速度慢等特點。但是隨著我國市場經(jīng)濟體制的構(gòu)建，房地產(chǎn)業(yè)逐漸發(fā)展成為了我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。它能直接或間接的影響到建筑、冶金、建材、裝飾、家具、家電、金融等數(shù)十個上下游產(chǎn)業(yè)，成為我國經(jīng)濟發(fā)展的主要推動力量和國民經(jīng)濟新的增長點。因此，房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展可以促進其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。從改革開放至今，中國房地產(chǎn)已經(jīng)走過了三十年的發(fā)展歷程，成為中國經(jīng)濟支柱和經(jīng)濟增長點。近年來我國房地產(chǎn)企業(yè)平均規(guī)模增長速度非常迅速，但大部分房地產(chǎn)企業(yè)擁有的權(quán)益資本普遍偏少，主要以銀行貸款為主要融資渠道，方式過于單一，因此，分析研究房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)成為當前行業(yè)內(nèi)急需解決的問題。（二）研究目的近幾年來，房地產(chǎn)行業(yè)的資本結(jié)構(gòu)方面的問題一直都是研究的熱點話題。安全、合理的資本結(jié)構(gòu)是企業(yè)生存與發(fā)展的基本保證，也是企業(yè)保持旺盛競爭力以及實現(xiàn)其價值最大化的關(guān)鍵，對于企業(yè)資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化問題的研究意義重大。房地產(chǎn)行業(yè)是我國支柱產(chǎn)業(yè)之一，對于帶動相關(guān)幾十個產(chǎn)業(yè)發(fā)展，擴大就業(yè)等一系列問題具有積極作用。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量眾多，但具有一定規(guī)模的企業(yè)還非常有限，由于房地產(chǎn)行業(yè)資本密集型的特點，資金一直是影響房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的重要因素。在我國當前經(jīng)濟形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率普遍偏高，企業(yè)融資結(jié)構(gòu)不合理，企業(yè)過分依賴銀行借款，融資渠道單一，短期負債比例高于長期比例，直接融資比例較小。企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不夠合理，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏抵御市場風險的能力，在國家緊縮銀根時企業(yè)資金鏈會非常緊張，嚴重影響企業(yè)長遠發(fā)展。在近幾次的宏觀調(diào)控實踐中，由于資金鏈的斷裂而導致破產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)不計其數(shù)，因此，選擇合理的負債規(guī)模，選擇合適的融資結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尤為重要。針對房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)存在的問題，本文將就這一問題展開深入研究。房地產(chǎn)行業(yè)是關(guān)系國計民生的重要行業(yè)，隨著經(jīng)濟改革的深入和發(fā)展，已逐漸成為國民經(jīng)濟新的增長點和支柱產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)系著國計民生，它的發(fā)展會帶動我國其他行業(yè)的發(fā)展，它直接或間接的影響著建筑、裝飾、家電、冶金等上下游的產(chǎn)業(yè)。由于房地產(chǎn)在我國經(jīng)濟發(fā)展中德代表性，它更能反映我國經(jīng)濟發(fā)展情況。2003年以來，國內(nèi)房地產(chǎn)市它直接或間接的影響著場出現(xiàn)了投資迅猛增長、價格上漲過快、商品房結(jié)構(gòu)嚴重失衡的局面，2008年，受金融危機的影響，房價波動不穩(wěn)定，引起了有關(guān)部門的高度關(guān)注。然而，房地產(chǎn)行業(yè)是個資金密集型行業(yè)，無論是開發(fā)商還是購房者，都需要有大量的資金支持。資本在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中具有十分重要的地位，資本結(jié)構(gòu)問題是企業(yè)經(jīng)營管理的關(guān)鍵，是現(xiàn)代企業(yè)融資研究的核心。它與企業(yè)成長、企業(yè)價值之間存在著深刻的內(nèi)在聯(lián)系。企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的決策影響到企業(yè)的資本成本以及整體效益水平，進而會影響到企業(yè)的價值。因此，對房地產(chǎn)行業(yè)，企業(yè)在進行籌資的時候，降低其資本成本，開拓新的融資渠道，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，從而保持資金鏈的連續(xù)性，以提升企業(yè)的價值就顯得十分必要。本文以萬科地產(chǎn)為例，對目前房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀進行歸納分析，在此基礎(chǔ)上，研究其產(chǎn)生的問題及應(yīng)對措施，希望能夠為我國房地產(chǎn)企業(yè)進行融資經(jīng)營提供一些參考。（三）研究意義 隨著我國經(jīng)濟的全面發(fā)展，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)受到國家的高度重視，房地產(chǎn)已成為市場經(jīng)濟重要的組成部分。房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟發(fā)展中的重要行業(yè)，不僅是資金密集型行業(yè)，同時是一個綜合行業(yè)，帶動著多個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，近年來，房地產(chǎn)行業(yè)對國民經(jīng)濟、社會進步的作用和影響日益加強，經(jīng)濟發(fā)展離不開房地產(chǎn)的支持；人們生活水平的提高、生活質(zhì)量的改善都需要居住環(huán)境的改善和提高。但近年來房地產(chǎn)企業(yè)的高負債結(jié)構(gòu)也使其經(jīng)營和發(fā)展存在著高風險。針對房地產(chǎn)開發(fā)資金投入大、投資回收期較長、風險較大特點，房地產(chǎn)上市公司需要研究公司的資本結(jié)構(gòu)影響因素，尋找優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的方向，從而有助于從整體考慮采用合理的方式籌集資金，調(diào)整企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，從而降低其風險程度，不僅對房地產(chǎn)公司具有重要的意義，而且對整個國民經(jīng)濟的健康穩(wěn)定發(fā)展也具有重要的意義。首先，企業(yè)在融資的過程中，選擇合理的資本結(jié)構(gòu)，可以在同等投入的情況下，降低資本成本，增加收益，有利于規(guī)范企業(yè)行為，提高可持續(xù)增長能力，提升企業(yè)價值；而扭曲的資本結(jié)構(gòu)則會造成企業(yè)行為錯位，使企業(yè)出現(xiàn)停滯不前甚至倒退的局面，降低企業(yè)的價值。其次，房地產(chǎn)行業(yè)是關(guān)系國計民生的重要行業(yè)。2003年以來，我國宏觀經(jīng)濟發(fā)展出現(xiàn)偏“熱”的局面，國家對房地產(chǎn)市場進行密集型調(diào)控，使得我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的內(nèi)外部環(huán)境出現(xiàn)了較大的變化，呈現(xiàn)較明顯的階段性特征。房地產(chǎn)是資金密集型企業(yè)，股市大跌對房地產(chǎn)的影響很大。因為不論是開發(fā)商還是購房者，供給方和需求方都需要大量的資金支持。2008年股市大跌后，必須導致開發(fā)商和購房者的資金不足，在這種情況下不僅房地產(chǎn)投資需求減少，而且房地產(chǎn)住房消費者需求也減少，使得投資者的資金周轉(zhuǎn)不靈。再次，資本結(jié)構(gòu)問題的研究為推動我國房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供指導。房地產(chǎn)該如何在激烈的市場競爭中應(yīng)對風險，是擺在房地產(chǎn)商面前的難題。通過分析影響企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的因素，選擇合理的資本結(jié)構(gòu)，分析國家政策的調(diào)整對我國房地產(chǎn)行業(yè)的影響效果，對房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展具有重要的理論和現(xiàn)實意義。房地產(chǎn)是構(gòu)成整個國民財富的一個重要部分。作為國家的支柱產(chǎn)業(yè)和先導產(chǎn)業(yè)之一，它不僅能為其他社會活動提供基礎(chǔ)性條件，其發(fā)展更是推動工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進程的重要力量。從中國十多年的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷程中可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)是一個周期性很強的行業(yè)，并與一國經(jīng)濟、社會等多方面的政策密切相關(guān)，因此也是政府重點調(diào)控的行業(yè)之一。另外，從房地產(chǎn)行業(yè)自身的特征來看，它從屬資本密集型行業(yè)，本身具有資金參與需求量大、對外部融資方式依賴重的特點。自有資金投資比例小，直接決定了房地產(chǎn)企業(yè)與銀等金融機構(gòu)間的高關(guān)聯(lián)度和自身的高資產(chǎn)負債率。而過高的財務(wù)杠桿會加大企業(yè)經(jīng)營的風險。這是因為，高負債率的企業(yè)由于其運營資金主要來源于銀行，一旦銀根緊縮，這些依靠銀行資金求生的企業(yè)首先會受到?jīng)_擊，甚至會面臨破產(chǎn)或清算的危險。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)能夠根據(jù)不同經(jīng)濟環(huán)境、宏觀政策適時對資本結(jié)構(gòu)實現(xiàn)動態(tài)調(diào)整，以實現(xiàn)公司價值的穩(wěn)步增長。所以，對優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的研究便十分具有現(xiàn)實意義。二、房地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀及分析（以萬科A(000002)為例）（一）房地產(chǎn)企業(yè)的融資現(xiàn)狀分析1.融資渠道單一銀行貸款至今仍然是我國房地產(chǎn)公司最主要的融資渠道，這種融資方式給我國銀行業(yè)帶來了沉重的負擔。隨著經(jīng)濟形勢和行業(yè)市場的變化，用以調(diào)控形勢的房地產(chǎn)和金融等相關(guān)政策的不斷出臺，如銀行準備金率、利率的提高等往往會給房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)市場帶來強烈的沖擊。2.股權(quán)結(jié)構(gòu)失衡國有公司普遍存在所有者缺位，出現(xiàn)內(nèi)部人控制度等現(xiàn)象，公司的經(jīng)營者對風險比較厭惡，股權(quán)結(jié)構(gòu)以及公司債券市場發(fā)展的嚴重滯后等原因使得公司管理效率不高，股權(quán)融資額大大高于債務(wù)融資額，所以我國房地產(chǎn)上市公司對外部資金依賴性較高，且有逐年遞增趨勢3.資產(chǎn)負債率高我國大部分房地產(chǎn)公司擁有的權(quán)益資本普遍偏少，不足的資金需求就需要靠銀行貸款等融資方式來取得。據(jù)央行的《房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與金融的支持》分析，我國在土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)所需資金的百分之八十左右都直接或者間接源于銀行業(yè)，房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負債率偏高。（二）萬科的資本結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀分析以及存在的問題在通常情況下，企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)由長期債務(wù)資本和權(quán)益資本構(gòu)成。資本結(jié)構(gòu)指的就是長期債務(wù)資本和權(quán)益資本各占多大比例。對資本結(jié)構(gòu)的合理性分析，可以評估一個企業(yè)財力是否雄厚，是否能承擔各種經(jīng)營上或財務(wù)上的風險，是否具有繼續(xù)舉債的能力。房地產(chǎn)業(yè)是一個資金高度密集型行業(yè)，開發(fā)一個房地產(chǎn)項目需要大量的資金，如果不能獲得充足的資金支持，房地產(chǎn)開發(fā)將寸步難行。同時，房地產(chǎn)融資方式的選擇，也直接影響融資成本、開發(fā)風險與效益。因此，多元化的房地產(chǎn)融資是房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的重大現(xiàn)實問題，以2013年數(shù)據(jù)為例，見表1（保留兩位小數(shù)）表1萬科2013年資本結(jié)構(gòu)表公司綜合能力指標(單位：人民幣元)項目/報告期2013年度投資與收益基本每股收益（元）1.37每股凈資產(chǎn)6.98凈資產(chǎn)收益率-加權(quán)平均（%）21.54扣除后每股收益1.37償債能力流動比率速動比率應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率資產(chǎn)負債比率93.85盈利能力項目/報告期凈利潤率（%）總資產(chǎn)報酬率3.52經(jīng)營能力存貨周轉(zhuǎn)率0.32固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率資本構(gòu)成凈資產(chǎn)比率（%）72.38固定資產(chǎn)比率（%）0.32 表一以上是萬科在2013年的負債能力分析以及盈利能力的分析，從圖可分析看出，1.負債結(jié)構(gòu)不合理從表一圖各指標可看出，萬科公司流動負債比例偏高，喜好短期負債的公司一般會厭惡長期債務(wù)的借入，萬科這一特點表現(xiàn)得非常明顯，長期負債規(guī)模比較偏低。長、短期負債對企業(yè)的盈利能力與風險的影響各不相同，這就要求萬科在負債結(jié)構(gòu)安排時，要對其盈利能力與風險進行權(quán)衡和選擇，以確定出既能使風險最小，又能使企業(yè)盈利能力最大化的流動負債結(jié)構(gòu)。流動負債比例的提高，將增強企業(yè)的盈利能力，也提高了企業(yè)的財務(wù)風險；而長期負債比例的提高，，則將降低企業(yè)的盈利能力，但會減輕企業(yè)的償付風險。事實上，萬科在安排負債結(jié)構(gòu)時，充分考慮了高比例流動負債能提高企業(yè)的收益，但忽視了將給企業(yè)帶來嚴重的財務(wù)危機的風險。債務(wù)長、短期結(jié)構(gòu)嚴重失衡將影響到萬科經(jīng)營性舉債能力，在當前房地產(chǎn)行業(yè)銀根收縮的形勢下，新一輪募資額中的一部分應(yīng)該用于調(diào)整償還透支了的經(jīng)營負債,爭取在2014年勇攀高峰。2.股權(quán)結(jié)構(gòu)相對分散以圖為例，萬科公司可流通股占總股本比例明顯高于同行業(yè)的平均水平，而且出現(xiàn)比例不斷上升的趨勢，這是萬科公司的治理結(jié)構(gòu)比其他上市公司完善的一個重要原因。然而，萬科的股權(quán)比較分散，這將給公司帶來了負面的影響。大股東股權(quán)集中度的降低，使公司失去大股東們的有力支持。由于股權(quán)高度分散，導致兩權(quán)分離條件下的經(jīng)營者支配局面的出現(xiàn)，分散的股東無意識也無能力對公司的經(jīng)營決策施加影響，便各自存在“搭便車”的動機，而不去監(jiān)督管理者，從而使管理者的監(jiān)督成為一個非常嚴重的問題。因此，萬科在提高可流通股比例的同時也必須強化大股東股權(quán)的集中，提高大股東在公司的股權(quán)比例。中國地產(chǎn)業(yè)是與政府關(guān)聯(lián)密切的一個行業(yè)，目前在土地儲備、項目的獲得并非完全由市場決定的前提下，政府背景較強的企業(yè)一般具有較大的競爭優(yōu)勢。另外實力強大的股東往往能給予企業(yè)資金、項目上的支持。深萬科的股權(quán)結(jié)構(gòu)一直比較分散，大股東支持力度不夠。2000年以前第一大股東深特發(fā)的持股比例不足10%，即使華潤入主后，持股比例也只有16.3%。過于分散的股權(quán)結(jié)構(gòu)一方面使萬科也無法爭取到政策性較強、扶持力度大的大規(guī)模舊城改造和新區(qū)成片開發(fā)項目，另一方面使萬科的融資渠道比較單一，只能通過配股、增發(fā)、公司可轉(zhuǎn)債和銀行貸款無疑會增加公司的財務(wù)風險，因此萬科的股權(quán)結(jié)構(gòu)制約了萬科的規(guī)模擴張速度。(三)房地產(chǎn)上市企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化對策1.增強房地產(chǎn)上市公司盈利能力，提高內(nèi)部融資比例盈利能力提高，有利于提高公司的償債能力，可以將風險降至最低。房地產(chǎn)上市公司應(yīng)通過管理、銷售等方面的創(chuàng)新、合理配置資產(chǎn)、加速資金周轉(zhuǎn)、降低產(chǎn)品成本、改進產(chǎn)品質(zhì)量和結(jié)構(gòu)等措施提高產(chǎn)品市場占有率和銷售速度，增強盈利能力，加快資金回籠，償還負債，進而降低公司面臨的相關(guān)風險。內(nèi)部融資是企業(yè)最為可靠的融資方式之一。對于房地產(chǎn)上市公司來說，保證企業(yè)的盈利，是其提高其內(nèi)部融資的基礎(chǔ)。內(nèi)部融資主要靠企業(yè)內(nèi)部的資金積累，因此房地產(chǎn)上市公司要強化現(xiàn)金流控制，保證資金鏈順暢，要善于將資金在各項目的付款、開發(fā)、貸款和回款之間進行調(diào)度。2.加快房地產(chǎn)上市公司債券的發(fā)展，提高長期融資比例對于房地產(chǎn)企業(yè)，債券融資是一種成本相對較低的融資方式，可以作為銀行貸款較為合適的替代融資產(chǎn)品。為了推進了我國企業(yè)債券市場的發(fā)展，在完善相關(guān)立法和加強監(jiān)管下，可以適當增加房地產(chǎn)上市公司發(fā)行短期融資券和可轉(zhuǎn)換債券的規(guī)模。3.加大房地產(chǎn)上市公司股權(quán)融資力度，提高直接融資比例對于房地產(chǎn)上市公司來說，應(yīng)當重視股權(quán)融資和引入信托基金，拓寬融資渠道，從而提高直接融資比例。股權(quán)融資是房地產(chǎn)上市公司與資本相結(jié)合的理想融資渠道。通過股權(quán)融資，房地產(chǎn)上市公司可提高自有資本金比例，改善企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)以降低財務(wù)風險。在房地產(chǎn)公司融資的各種渠道中，每種融資渠道都有各自的優(yōu)缺點，能適合不同規(guī)模的房地產(chǎn)公司使用，使用多種渠道融資不僅可以使融資問題變得相對容易方便，而且還可以規(guī)避使用單一融資渠道帶來的較高的風險，優(yōu)化房地產(chǎn)公司資本結(jié)構(gòu)。4.加強固定資產(chǎn)管理，注重資產(chǎn)流動性房地產(chǎn)上市公司應(yīng)該加強對固定資產(chǎn)的管理，為積累公司有形資產(chǎn)做貢獻，增加公司的抵押能力，從而提高房地產(chǎn)上市公司的適應(yīng)環(huán)境和應(yīng)對資金市場的能力，使公司能夠不斷生存和發(fā)展。實證研究表明資產(chǎn)流動性與負債水平顯著負相關(guān)，在公司運轉(zhuǎn)過程中，經(jīng)營管理者一定要注意提高資產(chǎn)的流動性，增強公司的融資和償債能力，保證支付債務(wù)的能力，使保證支付債務(wù)的能力，使資金運動呈現(xiàn)一個良性循環(huán)的局面。5.樹立品牌優(yōu)勢以增強公司競爭力品牌可以穩(wěn)定和擴大市場占有率，公司可以通過品牌效應(yīng)獲取巨大的利潤。樹立品牌優(yōu)勢，就可以更加有效地提高公司的競爭力，如：房地產(chǎn)公司良好品牌優(yōu)勢，可以便于公司快速融資，從而有效防止資金鏈斷裂；房地產(chǎn)公司的品牌優(yōu)勢可以促進其產(chǎn)品銷售，有利于其資金的快速