年房地產(chǎn)行業(yè)研究報告

63/64要點提示★2004年房地產(chǎn)投資增長幅度逐月降低，1-6月份增長幅度差不多低于2002年和2003年同期的增長水平，表明自去年以來國家采取的一系列操縱投資高速增長的政策措施已初見成效?！?-6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源增幅比一季度降低20.4個百分點，特不是流淌資金貸款逐月負(fù)增長。在資金來源中國內(nèi)貸款和拖欠工程款的比重明顯下降，而由房屋需求較旺帶來的售房定金及預(yù)付款的大幅增長，成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要資金來源?！锒径?，全國35個大中都市房屋銷售價格比去年同期上漲10.4%，土地交易價格上漲11.5%，房屋租賃價格上漲1.0%?！锖暧^緊縮政策將加劇行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整；建筑原材料價格上漲使企業(yè)開發(fā)成本上升；開征物業(yè)稅有利于平抑房價，降低購房門檻?！锟赡?004年房地產(chǎn)業(yè)投資增幅在20%左右，2005年會回落到15%左右的水平；以后房價將保持升勢，但升幅不大；與此相對應(yīng)，行業(yè)平均盈利水平將下降；房地產(chǎn)開發(fā)公司優(yōu)勝劣汰加劇。目錄TOC\o"1-3"\h\zⅠ基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 3一、全國房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 3二、各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 3三、全國房地產(chǎn)土地開發(fā)與銷售情況 5四、各地區(qū)土地開發(fā)與購置增長情況 5五、各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模與開、竣工面積增長情況 7六、各地區(qū)商品房住宅銷售增長情況 8Ⅱ市場運(yùn)行狀況 10一、上半年房地產(chǎn)市場綜合景氣指數(shù)呈回落態(tài)勢 10二、上半年房地產(chǎn)市場供給情況分析 11（一）投資增幅逐月降低，增速過猛勢頭得到初步遏制 11（二）房地產(chǎn)開發(fā)和消費(fèi)貸款增速放緩，資金來源偏緊 13（三）施工面積大幅增長，竣工面積增長緩慢 14三、上半年房地產(chǎn)市場需求情況分析 16（一）商品房銷售面積同比增長26.39% 16（二）商品房銷售額同比增長40.9% 16四、上半年商品房空置面積增幅比一季度回落5.1% 17五、上半年全國房地產(chǎn)市場價格呈快速上漲態(tài)勢 18（一）房屋銷售價格上漲10.4% 19（二）土地交易價格上漲11.5% 21（三）房屋租賃價格與一季度持平 22Ⅲ熱點問題分析 23一、宏觀緊縮政策將加劇行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整 23二、建筑原材料價格上漲使企業(yè)開發(fā)成本上升 29三、開征物業(yè)稅有利于平抑房價，降低購房門檻 34Ⅳ下半年趨勢預(yù)測 39一、投資增速將接著回落平均盈利水平降低 39二、房價走勢仍將以升為主，但漲勢可不能過大 40三、有關(guān)部門將接著加大信貸和土地點面的緊縮力度 41Ⅰ基礎(chǔ)數(shù)據(jù)一、全國房地產(chǎn)開發(fā)投資情況單位：億元，%要緊指標(biāo)自年初累計實際完成投資比去年同期增長比重（以投資總額為100）自年初累計去年同期投資完成額4923.6928.7100.0100.0其中：國有經(jīng)濟(jì)控股1154.5346.323.420.6商品房建設(shè)投資3542.2530.171.971.2土地開發(fā)投資232.760.24.76.1一、按工程用途分住宅3362.3529.768.367.8其中：經(jīng)濟(jì)適用房236.984.24.85.9辦公樓245.0438.35.04.6商業(yè)營業(yè)用房614.2133.612.512.0其他702.118.014.315.6二、按構(gòu)成分：建筑工程3177.1333.764.562.1安裝工程198.9931.74.04.0設(shè)備工器具購置62.9831.71.31.3其他費(fèi)用1484.5918.930.232.7其中：土地購置費(fèi)903.9520.418.419.6打算總投資38459.7533.2本年打算投資11947.2526.0新增固定資產(chǎn)1692.8939.4二、各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資情況單位：億元，%地區(qū)投資額比去年同期增長住宅住宅經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用房全國總計4923.693362.35236.9828.729.74.2一、東部地區(qū)3446.352399.37123.0926.426.4-2.7北京490.15261.4326.8724.219.56.5天津122.7187.9714.6522.439.5-52.4河北113.4578.6116.1828.936.510.0遼寧197.52140.994.2922.122.3-55.8上海502.77385.920.0020.417.50.0江蘇450.1329.4117.7136.236.75.7浙江502.02384.2315.0040.348.955.1福建198.92131.144.9237.242.7149.2山東288.98216.4617.9935.542.951.6廣東557.11365.383.979.90.5-19.5海南22.6217.831.52116.9110.582.2二、中部地區(qū)302.21475.1254.8741.551.213.0山曲37.5321.113.8338.058.7-33.2吉林48.9436.123.3920.428.4-33.4黑龍江50.2033.168.2030.250.648.6安徽132.8393.454.0248.451.7-26.0江西85.2153.746.3732.643.125.8河南92.4168.768.8642.042.227.6湖北118.2584.063.8861.567.1-4.2湖南136.8584.7116.3239.759.752.2三、西部地區(qū)775.13487.8659.0228.728.112.4內(nèi)蒙古37.4222.793.1631.650.830.1廣西75.8546.670.5239.136.0-54.8重慶153.0883.096.9035.831.229.4四川216.41153.698.6716.820.61.0貴州44.9826.993.5614.523.767.7云南57.1037.426.6338.636.2-16.1西藏1.551.310.7298.2106.113.7陜西89.3054.4011.4036.821.80.7甘肅26.7118.904.7635.738.040.8青海11.176.631.4425.117.7-24.7寧夏21.2714.092.1523.123.3160.2新疆40.2821.889.1139.343.531.7三、全國房地產(chǎn)土地開發(fā)與銷售情況單位：萬平方米，億元要緊指標(biāo)實際完成比去年同期增減自年初累計去年同期絕對數(shù)±％一、土地開發(fā)與購置情況1、本年購置土地面積15489.415072.03417.382.82、完成開發(fā)土地面積7920.237103.64816.5911.53、本年土地成交價款956.89二、商品房建筑、銷售面積1、施工面積97785.4177705.0120080.4025.8其中：新開工面積28036.7424337.043699.7015.22、竣工面積9552.988266.191286.7915.63、銷售建筑面積11009.888717.552292.3326.3三、商品房竣工價值1321.051177.99143.0612.1四、商品房銷售額2973.542110.51863.0340.9其中：銷售給個人2740.331924.78815.5542.4四、各地區(qū)土地開發(fā)與購置增長情況單位：億元，萬平方米，%地區(qū)土地購置費(fèi)本年購置土地面積完成開發(fā)土地面積比去年同期增長土地購置費(fèi)購置土地面積完成開發(fā)土地面積全國總計903.9515489.417920.2320.42.811.5一、東部地區(qū)643.947997.264634.7717.70.48.3北京71.10248.88120.505.1-39.5-41.7天津11.40148.54270.0313.681.5-39.8河北18.32527.87129.1825.414.6-25.9遼寧39.09616.63455.3516.027.139.9上海67.68326.27185.877.4-34.720.4江蘇102.221701.04930.3910.038.567.9浙江160.54900.49577.4232.0-26.215.2福建42.01740.88375.6849.738.035.6山東55.031480.83776.1357.320.116.9廣東73.831250.18793.31-2.817.6-18.5二、中部地區(qū)133.653761.691732.3237.59.42.7山西5.69143.0749.3857.986.0-8.9古林16.92211.4586.0634.510.6-2.3黑龍江7.39213.03164.750.818.572.7安徽31.08734.45237.2646.011.7-19.9江西15.57480.82280.9715.4-28.4-3.2河南18.34462.80140.7957.18.1-20.3湖北24.47696.19302.42158.375.423.4湖南20.20819.87470.69-9.2-1.86.6三、西部地區(qū)126.363730.461553.1518.41.836.6內(nèi)蒙占8.22341.95133.582.617.092.2廣西10.29332.17213.5228.225.327.3重慶15.20507.55424.7336.512.0185.4四川50.70956.5659.8522.53.851.6貴州5.22259.99134.0416.925.07.5云南10.01336.69171.811.6-56.731.5西藏陜西13.45181.38153.1022.94.8169.7甘肅3.0192.9361.1224.3-24.5-38.7青海1.7186.4361.23-8.556.487.4寧夏1.87113.2016.89-49.437.2-27.8新疆6.68521.63122.1837.568.138.8五、各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模與開、竣工面積增長情況單位：萬平方米，%地區(qū)施工面積竣工面積比去年同期增長新開工面積施工面積竣工面積新開工面積全國總計97785.4128036.749552.9825.815.215.6一、東部地區(qū)61531.5416054.535888.2324.215.511.6北京7241.121154.46712.8018.112.566.5天津1719.16490.94267.1813.133.625.6河北2165.69865.62181.5621.516.222.7遼寧3849.771437.84197.8119.413.4-9.3上海7464.771499.62718.1518.4-5.212.7江蘇8270.543055.65892.7655.047.839.5浙江10076.142346.22724.7936.620.25.6福建4466.76895.24465.5125.02.017.9山東5536.081924.52480.9627.610.521.2廣東10304.432305.281231.436.75.3-13.5海南437.0979.2415.2946.4-5.152.9二、中部地區(qū)15791.645557.191618.3036.726.121.3山西824.30300.5167.0526.726.484.4古林868.49470.5651.146.312.1249.6黑龍江1423.93619.5358.0146.636.032.8安徽2857.28975.82317.3342.423.9-2.6江西2052.27688.14226.3841.70.214.1河南2591.19762.15258.1741.655.122.7湖北2469.09884.79255.5631.442.414.4湖南2705.08855.68384.6638.521.136.9三、西部地區(qū)20462.226424.922046.4523.26.623.7內(nèi)蒙占870.75497.6419.3531.829.5-39.9廣西2041.74622.63298.8348.025.730.1重慶4477.81986.06396.7818.4-6.214.9四川5319.801584.12694.9213.5-15.811.5貴州1836.42524.37191.3822.728.9134云南1197.44481.78152.7421.723.541.3西藏27.7423.30119.884.6陜西1890.93499.10108.9044.121.653.0甘肅1061.58385.6984.3351.254.5121.9青海293.84122.388.0931.113.9290.9寧夏604.02281.7832.3533.117.3-33.1新疆840.14416.0858.78-8.54.5-20.9六、各地區(qū)商品房住宅銷售增長情況單位:萬平方米，億元，%地區(qū)銷售面積銷售額比去年同期增長銷售給個人銷售面積銷售額銷售給個人全國總計9831.242445.032355.1926.438.840.0一、東部地區(qū)5997.681875.121801.3823.938.039.0北京659.25296.06291.5934.440.348.3天津318.8197.6896.8729.361.861.9河北254.2735.9434.9735.034.945.3遼寧448.94105.53102.8937.442.346.0上海789.40405.37381.4414.236.131.1江蘇826.59187.23182.7927.041.239.3浙江613.39158.9157.518.724.225.8福建358.0781.9079.2026.628.629.8山東619.14117.23113.1033.455.762.7廣東1065.26380.17352.0516.333.133.6海南44.559.128.98154.1138.4134.7二、中部地區(qū)1776.10267.24255.7740.561.762.5山曲71.049.959.8561.084.094.9吉林99.4518.4518.2015.437.735.9黑龍江140.8925.1724.3543.646.042.7安徽323.1545.243.9421.238.440.9江西190.1821.3821.029.238.537.3河南292.4240.9539.7463.575.580.9湖北353.6864.3960.2762.185.787.5湖南305.2941.7438.4154.180.680.2三、西部地區(qū)2057.47302.68298.0522.827.730.1內(nèi)蒙古80.759.229.1513.517.517.0廣西241.7343.4443.3338.143.945.9重慶344.1449.9647.8625.527.323.1四川614.3481.5180.6311.215.416.1貴州155.8617.8717.5917.516.117.0云南184.7233.7533.6176.281.895.1西藏0.670.140.14陜西118.7119.5719.43-6.6-3.73.6甘肅70.6510.399.8023.457.768.5青海19.262.682.59168.9129.6121.9寧夏71.2611.6111.6198.681.199.1新疆155.3722.5422.3012.99.315.3數(shù)據(jù)來源：以上數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局Ⅱ市場運(yùn)行狀況今年以來，全社會固定資產(chǎn)投資呈高速增長勢頭。一季度全社會固定資產(chǎn)投資同比增長43%，增幅比去年同期提高了15.2個百分點；鋼鐵、水泥投資增長一倍以上；其中房地產(chǎn)開發(fā)投資增長41.1%，增幅比去年同期提高6.2個百分點。針對這種情況，中央采取了一系列宏觀調(diào)控措施，連續(xù)出臺與房地產(chǎn)市場相關(guān)的多項重大政策，如對房地產(chǎn)項目堅持適度從緊的供地政策、緊縮房地產(chǎn)開發(fā)信貸政策等，旨在從房地產(chǎn)開發(fā)的源頭——土地和金融兩方面來對行業(yè)進(jìn)行調(diào)控。上半年房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況顯示，這一系列宏觀調(diào)控措施差不多取得初步成效：房地產(chǎn)開發(fā)投資增長幅度逐月降低，1-6月份全國累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅比去年同期回落5.3個百分點，比今年一季度回落12.4個百分點；房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速放緩，資金來源偏緊；土地開發(fā)面積和商品房竣工面積增速也持續(xù)回落。但這種態(tài)勢導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場供需矛盾可能進(jìn)一步加劇的預(yù)期，并推動了房地產(chǎn)價格的上漲，二季度房屋銷售價格比去年同期上漲10.4%，土地交易價格上漲11.5%，房屋租賃價格上漲1.0%。一、上半年房地產(chǎn)市場綜合景氣指數(shù)呈回落態(tài)勢國家統(tǒng)計局最新測算的全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)表明：6月份“國房景氣指數(shù)”為105.18點，比5月份回落0.74點，比去年同月回落1.86點，今年以來，全國房地產(chǎn)開發(fā)市場呈現(xiàn)明顯的“高開低走”態(tài)勢。1月份“國房景氣指數(shù)”達(dá)到107.75點，高于2003年末的水平，此后指數(shù)略有回落，特不是3月份以后，由于國家加大了對重點行業(yè)投資的宏觀調(diào)控力度對房地產(chǎn)開發(fā)市場的阻礙十分顯著。在構(gòu)成“國房景氣指數(shù)”的要緊分類指數(shù)中，除商品房平均銷售價格指數(shù)比5月份上升0.04點以外，其他分類指數(shù)都呈現(xiàn)回落勢頭。其中：房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為105.98點，比5月份回落0.55點；新開工面積分類指數(shù)為103.36點，比5月份回落0.81點；土地開發(fā)面積分類指數(shù)為108.92點，比5月份回落2.32點；竣工面積分類指數(shù)為102.91點，比5月份回落1.60點；商品房空置面積分類指數(shù)為92.42點，比5月份回落0.60點。圖2-1：2003-2004年6月房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)及要緊分類指數(shù)變動情況（%）數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局二、上半年房地產(chǎn)市場供給情況分析（一）投資增幅逐月降低，增速過猛勢頭得到初步遏制6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額1220.8億元，比上年同期增長19.6%，增幅降低19.1個百分點。上半年，全國累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資4924億元，同比增長28.7%，增幅比去年同期回落5.3個百分點，比今年一季度回落12.4個百分點。2004年房地產(chǎn)投資增長幅度逐月降低，從圖2-2中能夠看出，1-6月份增長幅度差不多低于2002年和2003年同期的增長水平（2002年和2003年1-6月份房地產(chǎn)投資分不增長32.9%和34%）。這表明自去年以來國家采取的諸如進(jìn)一步整頓土地市場秩序、暫停農(nóng)轉(zhuǎn)非用地審批、提高存款預(yù)備金和項目資本金比率、清理整頓固定資產(chǎn)投資項目等一系列操縱投資高速增長的政策措施已初見成效。圖2-2：2002-2004年1-6月房地產(chǎn)投資增長情況（%）數(shù)據(jù)來源：依照國家統(tǒng)計局《中國經(jīng)濟(jì)景氣月報》整理分地區(qū)看，東部地區(qū)完成投資額3446億元，比去年同期增長26.4%，中部地區(qū)完成投資702億元，同比增長41.5%，西部地區(qū)完成投資775億元，同比增長28.7%。中、西部地區(qū)投資額增長速度快于東部地區(qū)，要緊緣故是由于年初以來，東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)土地資源偏緊、價格高和房地產(chǎn)市場競爭激烈，使得一些房地產(chǎn)開發(fā)商選擇開發(fā)重點向中、西部轉(zhuǎn)移的戰(zhàn)略，房地產(chǎn)開發(fā)的地區(qū)結(jié)構(gòu)開始發(fā)生變化，中、西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)比重逐月上升。表2-1：2004年上半年各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額比重變化單位：%1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月東部73.6173.2472.0171.1670.00中部12.1112.5712.9113.2114.26西部14.2814.1915.0815.6315.74數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局分類不看，在房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額中，商品住宅完成投資3362億元，同比增長29.7%；辦公樓完成投資245億元，同比增長38.3%；商業(yè)營業(yè)用房完成投資614億元，同比增長33.6%。圖2-3：按工程用途分上半年房地產(chǎn)累計開發(fā)投資及增長情況數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局從圖2-3中能夠看出，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的投資增幅明顯大于同期住宅投資的增長幅度，而商業(yè)營業(yè)用房去年同期的增長幅度更是達(dá)到了50%，分析其緣故，可能有三個方面：一是都市第三產(chǎn)業(yè)，包括商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)展和變化帶來的新需求；二是都市改造加快，大量拆建所致，如黨政機(jī)關(guān)大樓、大型購物中心和物流園區(qū)、會展中心等項目紛紛上馬；三是自去年以來出現(xiàn)的一股“商鋪熱”至今熱度未減。（二）房地產(chǎn)開發(fā)和消費(fèi)貸款增速放緩，資金來源偏緊1-6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金7602.8億元，比上年同期增長32.8%，增幅比一季度降低20.4個百分點。其中國內(nèi)貸款1667.7億元，同比增長12.1%，比重占全部資金來源的21.9%；企業(yè)自籌資金2352.9億元，同比增長36.9%，比重為30.9%。資金來源中國內(nèi)貸款和拖欠工程款的比重明顯下降，而由房屋需求較旺帶來的售房定金及預(yù)付款的大幅增長，成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要資金來源。據(jù)人民銀行調(diào)整口徑后的最新統(tǒng)計，今年5月，各金融機(jī)構(gòu)新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款17.3億元，較上月少增145.1億元；截至5月末，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流淌資金貸款余額1684億元，比上月末凈減少43.8億元，比年初減少144.3億元。5月份新增個人住房貸款351.3億元，較上月少增113.3億元。房地產(chǎn)開發(fā)貸款和消費(fèi)貸款增速放緩，特不是流淌資金貸款逐月負(fù)增長，要緊緣故是由于年初以來，國家陸續(xù)出臺了上調(diào)銀行存款預(yù)備金率、提高房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例、對房地產(chǎn)行業(yè)貸款進(jìn)行重點檢查等緊縮信貸的調(diào)控措施，對房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源產(chǎn)生了較大阻礙，推動了房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的結(jié)構(gòu)調(diào)整。表2-2：1-6月份房地產(chǎn)投資資金來源情況單位：億元，%到位資金比重（以本年資金為100）1-6月同比增長1-3月1-6月上年同期本年資金來源7602.8032.8100.0100.0100.0國內(nèi)貸款1667.6912.124.321.926.0利用外資99.806.21.61.31.6其中：外商直接投資57.271.40.90.81.0自籌資金2352.9336.934.130.930.0其中：自有資金1242.4934.616.316.1其他資金來源3475.6743.945.742.2其中：定金及預(yù)付款2955.2046.733.238.935.2各項應(yīng)付款合計954.2019.212.614.0其中：欠工程款584.8613.47.79.0數(shù)據(jù)來源：《固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計快報》，國家統(tǒng)計局。（三）施工面積大幅增長，竣工面積增長緩慢1-6月份，全國累計完成房屋施工面積97785.41萬平方米，同比增長25.8%，其中住宅施工面積75730.53萬平方米，同比增長25.2%。同期，完成房屋竣工面積9552.98萬平方米，同比增長15.6%，其中完成住宅竣工面積7799.48萬平方米，同比增長14.2%?？⒐っ娣e增長幅度逐月回落，而且分不比去年同期低24.8%和24.4%（2003年1-6月份房屋竣工面積和住宅竣工面積分不增長40.4%和38.6%）。圖2-4：2004年1-6月份房屋市場供給增長情況（%）數(shù)據(jù)來源：依照國家統(tǒng)計局《中國經(jīng)濟(jì)景氣月報》整理之因此出現(xiàn)這種房屋施工面積大幅度增長，但竣工面積卻增長緩慢的緣故要緊是由于信貸收縮、資金偏緊；或是年初趕著立項，攤子鋪的太大；電力、運(yùn)輸緊張阻礙了工程進(jìn)度；另外一點值得注意的是，按照房地產(chǎn)行業(yè)的施工規(guī)律，一般情況下是項目年初開工較多，年末竣工較多，隨著時刻的推移，房屋竣工率會不斷提高。表2-3：2002—2004年1—6月份房屋竣工率對比單位：%2002年2003年2004年1-2月2.923.913.521-3月5.055.685.251-4月6.356.986.611-5月8.398.337.911-6月12.3910.569.77數(shù)據(jù)來源：依照國家統(tǒng)計局《中國經(jīng)濟(jì)景氣月報》整理三、上半年房地產(chǎn)市場需求情況分析由于上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積增速的持續(xù)回落，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場供需矛盾可能進(jìn)一步加劇的預(yù)期，使市場需求較為旺盛。（一）商品房銷售面積同比增長26.39%1-6月份，全國商品房銷售面積11010萬平方米，同比增長26.39%，其中，商品住宅銷售面積9831萬平方米，同比增長26.4%。盡管銷售增長幅度呈回落之勢（1-2月、1-3月、1-4月、1-5月，商品房銷售面積同比分不增長42.7%、35.4%、33.3%、30.9%），但各月的銷售量仍然保持在較高水平上，與2002年和2003年同期相比，接著平穩(wěn)增長。圖2-5：2002-2004年上半年各月商品房銷售面積對比情況數(shù)據(jù)來源：依照《中國經(jīng)濟(jì)景氣月報》整理；1月和2月當(dāng)月數(shù)據(jù)為1-2月份的平均數(shù)（二）商品房銷售額同比增長40.9%在商品房銷售面積保持增長的同時，1-6月累計完成商品房銷售額2974億元，同比增長40.9%，增幅比一季度回落3.5個百分點。其中，銷售給個人2740.3億元，同比增長42.4%，增幅比一季度回落8個百分點。銷售額增幅的回落講明銀行對限制個人購房信貸的政策發(fā)揮了作用。圖2-6：2004年1-6月份商品房銷售額情況（億元）數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局從圖2-6中能夠明顯地看出，針對個人的銷售額在整個商品房銷售額中占有絕大的比重，這講明，盡管供給市場在政策調(diào)控下逐月回落，但房地產(chǎn)市場進(jìn)展有真實的需求在支撐，其要緊依據(jù)是：1、2003年，我國都市房屋拆遷量為1.4億平方米，約占當(dāng)年竣工量的30%，在拆舊建新的過程中存在大量剛性的被動需求，今后一段時刻，拆遷量將有所收縮，但仍將保持較大規(guī)模。2、目前我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積為22.8平方米，據(jù)預(yù)測到2020年實現(xiàn)全面小康時，人均住房面積將達(dá)到35平方米。3、到2020年，我國都市化水平將達(dá)到55-60%，在此期間將有2.2-2.3億人從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到都市，這些人需要解決居住問題。四、上半年商品房空置面積增幅比一季度回落5.1%由于上半年商品房竣工面積持續(xù)減少，而市場需求旺盛，銷售面積大幅增長，導(dǎo)致了商品房空置面積呈現(xiàn)出下降的走勢。6月末，全國商品房空置面積為9697萬平方米，同比增長0.2%，增幅比一季度回落5.1個百分點，也明顯低于去年同期增長8.4%的水平。其中，空置一年以上的商品房面積為5672萬平方米，所占比重為58.5%。從用途來看，商品住宅和辦公樓空置面積為負(fù)增長，分不下降了7.4%和3.9%；商業(yè)營業(yè)用房空置面積依舊保持快速增長，同比增長21.3%。分地區(qū)看，天津、湖北和云南等10個地區(qū)的商品房空置面積下降。商品房大量積壓現(xiàn)象多年來一直存在，要緊緣故是早期政府未能適時適地合理使用土地，大量批出的土地使市場出現(xiàn)供過于求，商品房供應(yīng)總量相關(guān)于需求偏大；同時，目前的居民預(yù)期收入和預(yù)期支出具有不對稱性，而住房價格相關(guān)于居民收入偏高，在客觀上抑制了居民對商品房的需求等緣故形成了大量空置房。五、上半年全國房地產(chǎn)市場價格呈快速上漲態(tài)勢從以上的統(tǒng)計分析中能夠看出，房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控盡管差不多取得一定的效果，但這種態(tài)勢導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場供需矛盾可能進(jìn)一步加劇的預(yù)期，并推動了房地產(chǎn)價格的上漲。據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局對全國35個大中都市房地產(chǎn)市場調(diào)查顯示，二季度房屋銷售價格比去年同期上漲10.4%，土地交易價格上漲11.5%，房屋租賃價格上漲1.0%。表2-4：2004年二季度35個大中都市房地產(chǎn)市場價格指數(shù)單位：%地區(qū)房屋銷售價格指數(shù)土地交易價格指數(shù)房屋租賃價格指數(shù)地區(qū)房屋銷售價格指數(shù)土地交易價格指數(shù)房屋租賃價格指數(shù)全國10.411.51.0南昌5.736.71.9北京3.31.53.1濟(jì)南7.63.92.7天津16.721.6-0.4青島12.51.7-7.7石家莊4.00.70.1鄭州3.11.30.0太原3.61.3-0.9武漢10.02.70.5呼和浩特5.03.22.0長沙4.93.05.2沈陽12.824.7-1.2廣州2.00.01.3大連3.8---0.6深圳3.75.70.7長春-0.18.11.9南寧6.00.00.0哈爾濱9.20.01.0海口6.61.6-2.5上海21.424.85.4成都6.421.12.8南京16.21.86.5貴陽3.01.0-0.8杭州13.081.36.5昆明0.90.00.1寧波19.94.53.5重慶15.02.25.8合肥7.26.10.4西安4.02.03.6福州3.110.3-0.4蘭州8.60.0-2.7廈門4.86.54.5西寧4.95.80.9銀川3.97.67.1烏魯木齊1.00.0-1.3數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局（以去年同期價格為100）（一）房屋銷售價格上漲10.4%今年二季度，全國房屋銷售價格比去年同期上漲10.4%，比一季度上漲2.3%。全國有8個都市房屋銷售價格同比漲幅超過10個百分點。其中，具體漲幅分不是上海21.4%，寧波19.9%，天津16.7%，南京16.2%，重慶15.0%，杭州13.0%，沈陽12.8%，青島12.5%。昆明和烏魯木齊房屋銷售價格一季度與去年同期持平，二季度比去年同期分不上漲0.8%和1.0%，長春房屋銷售價格今年二季度比去年同期下降0.1%。表2-5：要緊都市房屋銷售價格指數(shù)變動情況單位：%2004年1季度2004年2季度上半年累計同比增長環(huán)比增長上海28.321.42.824.9寧波11.919.96.515.9天津14.216.75.215.5南京12.116.24.614.2重慶14.515.01.814.8杭州10.513.02.411.8沈陽19.612.80.816.2青島16.012.52.414.3數(shù)據(jù)來源：依照《中國經(jīng)濟(jì)景氣月報》整理分類不看，在商品房銷售價格中，住宅價格比去年同期上漲10.1%，比一季度上漲2.5%。其中，經(jīng)濟(jì)適用房和一般住宅銷售價格比去年同期分不上漲2.8%和10.6%，豪華住宅價格上漲11.1%；非住宅用房銷售價格比去年同期上漲6.0%。其中，寫字樓和商業(yè)用房銷售價格分不比去年同期上漲9.3%和5.1%，其他用房銷售價格上漲1.0%。表2-6：全國房屋銷售價格指數(shù)變動情況單位：%2001.Ⅱ2002.Ⅱ2003.Ⅱ2004.Ⅰ2004.Ⅱ房屋銷售價格指數(shù)2.52.85.07.710.4其中：商品房2.42.64.47.69.7其中：住宅2.42.94.87.610.1經(jīng)濟(jì)適用房2.21.23.05.22.8一般住宅2.53.25.27.710.6豪華住宅1.21.73.37.911.1非住宅2.51.92.47.46.0寫字樓3.03.12.47.89.3商業(yè)用房4.31.31.38.25.1數(shù)據(jù)來源：依照《中國經(jīng)濟(jì)景氣月報》整理盡管中央政府做了一系列的努力以抑制房地產(chǎn)業(yè)等進(jìn)展過熱的部門，但今年以來的房屋售價平均漲幅仍高達(dá)10%以上，分析認(rèn)為，要緊有以下幾方面緣故：第一，今年以來，我國出現(xiàn)了通貨膨脹苗頭。6月份，各類物價指數(shù)全面持續(xù)上漲，而且大部分達(dá)到了1996年以來的最高點。若計算其累計漲幅，僅近5個月來物價指數(shù)上漲幅度將超過20%。正是基于這種推斷，分析認(rèn)為，我國差不多出現(xiàn)了類似1988年通貨膨脹特征的苗頭。事實上，中國人民銀行宣布于4月25日將存款預(yù)備金率從7%上調(diào)至7.5%，在一定程度上也是為了對短期可能出現(xiàn)的通脹趨勢進(jìn)行宏觀調(diào)控。這種形勢使專門多人紛紛將資金投向房地產(chǎn)，導(dǎo)致了房價的上漲。第二，地價的上漲直接推動了房價上漲。2003年國家五部委聯(lián)合對全國土地市場秩序進(jìn)行整治，最近又開始了土地市場秩序的檢查驗收，其重要內(nèi)容是要推行土地公開交易，即經(jīng)營性建設(shè)用地實行“招拍掛”。土地公開交易必定導(dǎo)致地價的上漲。地價是拉動房價上漲的一個剛性因素，今年二季度地價平均漲幅達(dá)11.5%，因此，地價上漲必定直接推動房價上漲。第三，上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積和竣工面積增速同時回落，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場供需矛盾進(jìn)一步加劇的預(yù)期，推動了價格上漲。另外，鋼材、水泥等要緊建筑原材料價格的大幅上漲，使企業(yè)開發(fā)成本上升，在一定程度上增加了房價的上調(diào)壓力。拉升房價上漲的其他因素還包括在投機(jī)氣氛阻礙下，部分消費(fèi)者跟風(fēng)買房。如所謂的“溫州炒房團(tuán)”所到之處抬升了區(qū)域內(nèi)的房價，并可能帶動一些居民提早做出購房決定。而最近幾年房地產(chǎn)市場持續(xù)快速進(jìn)展的穩(wěn)定因素、居民對住房潛在的龐大需求，也是阻礙房價“向上”的一個重要因素。（二）土地交易價格上漲11.5%二季度土地交易價格比去年同期上漲11.5%，比一季度上漲4.1%。分類不看，居民住宅用地交易價格比去年同期上漲12.2%，比一季度上漲3.2%。其中，豪華住宅和一般住宅用地價格分不比去年同期上漲11.0%和12.2%。商業(yè)旅游娛樂用地交易價格上漲12.6%，工業(yè)用地交易價格上漲4.7%，其他用地交易價格上漲13.2%。除豪華住宅用地價格與一季度走平外，其他各種用地價格比一季度均有不同幅度的上漲。分地區(qū)看，35個大中都市中，土地交易價格與去年同期相比漲幅超過10%的6個都市是：杭州81.3%、南昌36.7%、上海24.8%、沈陽24.7%、天津21.6%、成都21.1%。圖2-7：2004年全國土地交易價格指數(shù)（%）導(dǎo)致土地價格上漲的要緊緣故是土地資源供應(yīng)的減少。在去年國家對房地產(chǎn)市場用地實施清理整頓措施的基礎(chǔ)上，今年4月以來積極調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，使房地產(chǎn)企業(yè)的土地開發(fā)與購置面積增長勢頭明顯減緩，特不是土地購置面積的增幅差不多接近零增長。上半年，全國完成開發(fā)土地面積7920萬平方米，增長幅度分不比今年一季度和去年同期下降17.3和28.5個百分點；本年土地購置面積15489萬平方米，與去年同期相比回落了51.9個百分點，其中6月份完成土地購置面積3109萬平方米，比去年同期減少680萬平方米，同比下降18.1%。土地開發(fā)面積與購置面積增幅的急劇下降，使房地產(chǎn)新開發(fā)項目受到約束，抑制了房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模。（三）房屋租賃價格與一季度持平二季度，全國房屋租賃價格比去年同期上漲1.0%，但與一季度價格持平。受季節(jié)等因素阻礙，住宅租賃價格上漲2.4%，漲幅比一季度減小1個百分點。其中公房和私房的租賃價格分不上漲1.0%和3.6%。商業(yè)用房和廠房倉庫租賃價格分不上漲0.3%和0.5%，辦公用房價格則與去年同期持平。房屋租賃價格通過2003年下半年大幅上漲之后，今年以來漲幅回落，價格趨勢平穩(wěn)。

圖2-8：2003-2004年二季度房屋租賃價格指數(shù)（%）數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局Ⅲ熱點問題分析一、宏觀緊縮政策將加劇行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整從2003年2月起至今共計出臺了約40項全國性的關(guān)于房地產(chǎn)市場的政策法規(guī)，如“121號”文件、“18號”文件、“4號令”等從信貸、土地兩方面對行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，至今年4月底，上至國務(wù)院下至地點商業(yè)銀行，調(diào)控政策接踵而至。而令房地產(chǎn)企業(yè)更為憂慮的是，央行目前正在緊密關(guān)注物價指數(shù)，隨時有可能做出9年以來的首次加息決定，這將極大抬高房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本，至此，房地產(chǎn)開發(fā)的兩大命脈土地和資金均被納入調(diào)控范圍。（一）土地政策成為重要宏觀調(diào)控手段國土資源部調(diào)查顯示，2003年，冶金、化工、紡織等行業(yè)全年固定資產(chǎn)投資增長了50%以上，帶動建設(shè)用地比上年增加了49萬畝，增幅達(dá)17%。不僅造成某些行業(yè)投資過熱，同時還因為占用耕地，直接威脅糧食安全。針對這些情況，2004年國土資源部依照新的職能定位，決定將建設(shè)用地指標(biāo)壓減20.3%，占用耕地指標(biāo)調(diào)減到180萬畝，壓減23.4%。這是國土資源部第一次通過土地供應(yīng)對國民經(jīng)濟(jì)其他領(lǐng)域進(jìn)行宏觀調(diào)控。圖3-1：1996-2004年全國耕地面積變化情況

數(shù)據(jù)來源：國土資源部。圖3-2：我國糧食作物播種面積變化情況（單位：千公頃）

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局。與此同時，黨中央、國務(wù)院于去年2月開始了以開發(fā)區(qū)清理整頓為重點的全國土地市場治理整頓。2004年的土地市場在其基礎(chǔ)上，接著加大力度，對土地供應(yīng)嚴(yán)格把關(guān)、從源頭入手，規(guī)范房地產(chǎn)市場。表：2004年我國出臺的要緊土地市場政策法規(guī)頒布單位《關(guān)于停止經(jīng)營性項目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的補(bǔ)充規(guī)定》(4號令)北京國土房管局《關(guān)于進(jìn)一步治理整頓土地市場秩序加強(qiáng)土地治理工作的意見》北京市政府《國務(wù)院辦公廳關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地治理的通知》國務(wù)院《國土資源部土地利用司關(guān)于建設(shè)用地備案制度執(zhí)行情況的通報》國土資源部《國土資源部關(guān)于下達(dá)2004年全國土地利用打算》的通知國土資源部《關(guān)于深入開展土地市場治理整頓嚴(yán)格土地治理的緊急通知》國務(wù)院辦公廳一年多的治理整頓行動，使一些地區(qū)盲目設(shè)立開發(fā)區(qū)、亂占濫用土地的熱潮逐漸降溫。截至2004年6月17日，除內(nèi)蒙古自治區(qū)以外，全國30個?。▍^(qū)、市）共清理出各類開發(fā)區(qū)6741個，規(guī)劃用地面積3.75萬平方公里，超過了全國現(xiàn)有城鎮(zhèn)建設(shè)用地3.15萬平方公里的總面積；核減開發(fā)區(qū)規(guī)劃用地面積2.41萬平方公里，占原有規(guī)劃面積的64.4%；目前已退出開發(fā)區(qū)土地2617平方公里，復(fù)耕1324平方公里。由于土地是企業(yè)擴(kuò)張投資的首要因素，企業(yè)沒有土地，就沒法上項目。因此這次調(diào)控，從清理土地開始，對抑制投資擴(kuò)張起到了專門大作用，新增投資項目的下降與項目清理也有專門大的關(guān)系。而土地政策對房地產(chǎn)阻礙具有雙重性：一是關(guān)于開發(fā)商來講，取得土地將變得越來越困難，在土地供應(yīng)逐漸收緊的情況下，相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開發(fā)商將沒有可開發(fā)的新項目，這在一定程度上抑制了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)規(guī)模；二是由于土地供應(yīng)量的減少導(dǎo)致了土地價格的持續(xù)上漲，尤其是一些大中都市的地價大幅度上漲，而地價的上漲必定會推動房屋價格的上漲。然而，從中長期來看，土地價格上漲對房價走勢的阻礙將以平穩(wěn)為主，要緊是由于：一是短期內(nèi)盡管土地供應(yīng)趨緊，然而鑒于前幾年釋放的土地會通過一段滯后期才能開發(fā)完成并推向市場，由此土地市場供應(yīng)量顯著減少的可能性不大；二是由于政府對住房市場的干預(yù)，尤其是大規(guī)模經(jīng)濟(jì)適用房的推出，將會分流部分市場需求，從而抑制房價上漲；三是隨著土地儲備制度的完善，土地利用規(guī)劃、土地供應(yīng)打算等的落實以及政府依照經(jīng)濟(jì)進(jìn)展?fàn)顩r和市場需求進(jìn)行的宏觀調(diào)控，也將平抑房地產(chǎn)市場價格的大幅波動。信貸緊縮杠桿重整房地產(chǎn)業(yè)年初以來，國家陸續(xù)出臺了上調(diào)銀行存款預(yù)備金率、提高房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例、對房地產(chǎn)行業(yè)貸款進(jìn)行重點檢查等緊縮信貸的調(diào)控措施。其中，操縱房地產(chǎn)信貸規(guī)模的政策要緊有兩項：4月11日央行宣布，從2004年44月27日，國務(wù)院發(fā)出通知，提高部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例，通知要求，房地產(chǎn)開發(fā)（不含經(jīng)濟(jì)適用房項目）固定資產(chǎn)投資項目資本金比例由20%及以上提高到35%及以上，比“121號”文件規(guī)定的30%項目自有資金的要求又向前邁進(jìn)了一大步，5個百分點關(guān)于大項目啟動的壓力可想而知。隨著中央對房地產(chǎn)開發(fā)信貸規(guī)模的操縱，五一前后，各大銀行紛紛采取相應(yīng)措施提高個人住房按揭貸款門檻，歸納總結(jié)要緊是限制個人購買2套（及2套以上）的住房以及高檔不墅，旨在操縱炒房投機(jī)，平抑房價。一系列信貸緊縮政策對房地產(chǎn)行業(yè)造成了較大的沖擊：首先，把房地產(chǎn)業(yè)列為過熱行業(yè)之后，房地產(chǎn)業(yè)從商業(yè)銀行取得信貸明顯困難。如去年的“121號”文件以及今年的提高房地產(chǎn)業(yè)的貸款資本金就為房地產(chǎn)業(yè)設(shè)立了較高的信貸門檻，一般情況下，銀行信貸資金占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比例在80%左右，假如將這作為平均數(shù)，就意味著相當(dāng)一部分開發(fā)商對銀行信貸的依靠遠(yuǎn)大于80%。因此，當(dāng)銀行在收緊房貸后，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈條拉緊，一些房地產(chǎn)開發(fā)商因無法向銀行融資，缺乏足夠的資金周轉(zhuǎn)、支付征地費(fèi)、工資及購買建筑原料而紛紛倒閉，一批在建工程因而停工，最終會衍生出爛尾樓問題，這種現(xiàn)象在來年可能會顯現(xiàn)。其次，信貸的收緊還對房地產(chǎn)消費(fèi)市場造成了不小的打擊，提高了住房消費(fèi)信貸的門檻。以住宅為例，在通過幾年的快速進(jìn)展之后，國內(nèi)自住的消費(fèi)能力在一定程度上得到了滿足，投資類的消費(fèi)則在增多。宏觀調(diào)控對這部分新增的消費(fèi)能力，將產(chǎn)生明顯的抑制作用。（三）一旦加息，將可能導(dǎo)致行業(yè)洗牌今年以來，我國物價上漲幅度加大。上半年，居民消費(fèi)價格比去年同期上漲3.6%，其中6月份上漲5%；商品零售價格上漲2.4%；工業(yè)品出廠價格上漲4.7%，原材料、燃料、動力購進(jìn)價格上漲9.8%，可能下半年物價上漲的壓力仍然比較大。盡管央行目前依舊極力頂住壓力，沒有采取加息的動作，然而假如CPI在二、三季度增長幅度超過3%而接近5%，固定資產(chǎn)投資增長速度仍難操縱，加之美元小幅加息的外部環(huán)境下，可能人民幣在第三或第四季度小幅度加息的可能性比較大。圖3-1：2003年至今物價分類指數(shù)走勢數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局中央銀行一旦采納加息政策來應(yīng)對通貨膨脹，將對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重大阻礙：開發(fā)商融資環(huán)境變化可能導(dǎo)致行業(yè)洗牌。資料顯示，房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速明顯高于同期整個金融機(jī)構(gòu)貸款的增長速度。1998年，我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為2028.92億元，2003年擴(kuò)大到6657.35億元，是1998年的3.2倍；房地產(chǎn)開發(fā)貸款在全部金融機(jī)構(gòu)貸款中余額比在2.3-4.2%之間，新增額比為4.5-7.9%。表3-2：1998年以來對企業(yè)的房地產(chǎn)信貸單位：億元，%年份房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額同比增長金融機(jī)構(gòu)貸款余額同比增長房地產(chǎn)貸款占金融機(jī)構(gòu)貸款余額比重19982028.9286524.132.3419992350.3715.8493734.308.332.5120002628.1711.8199371.076.012.6420013494.3232.96112314.7013.033.1120024465.0827.78131293.9016.903.4020036657.3549.10158996.2021.104.19數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計司央行一旦采取加息政策將對房地產(chǎn)開發(fā)商產(chǎn)生重大阻礙，要緊體現(xiàn)在兩方面：一是融資成本上升；二是融資規(guī)模下降。從融資成本變化來看，升息將直接導(dǎo)致開發(fā)商的融資成本上升，公司中長期的業(yè)績和利潤增長將出現(xiàn)一定幅度的下降。從融資規(guī)模來看，升息的阻礙一方面直接反映在開發(fā)商貸款需求可能會受到制約；另一方面升息隱含著“從緊”的政策信息，意味著開發(fā)商通過信托、股票發(fā)行等渠道進(jìn)行融資也會受到阻礙。因此，對那些資金實力雄厚的大型房地產(chǎn)企業(yè)來講，由于產(chǎn)品品牌已被市場認(rèn)同，產(chǎn)品價格包孕了上升的空間，利率的上升對它們的阻礙將相對較小。而對那些經(jīng)營規(guī)模小、市場份額少、抗風(fēng)險能力弱、資本結(jié)構(gòu)單一的房地產(chǎn)企業(yè)來講，利率的上升將對它們產(chǎn)生不利的阻礙。同時，利率的上升還會對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)揮調(diào)節(jié)作用，導(dǎo)致市場份額較大的房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)張和市場份額較小的企業(yè)收縮，從而引起產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。2．升息對房地產(chǎn)價格可不能產(chǎn)生直接阻礙由于升息而導(dǎo)致的成本增加對房地產(chǎn)價格的阻礙程度相對較小，因為房價走勢要緊是受市場供求關(guān)系的阻礙，盡管從長期來看，我國正處于工業(yè)化、都市化的進(jìn)程中，土地供求矛盾將持續(xù)存在，房地產(chǎn)價格以后上升的可能性要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于下降的可能性，然而從短期來看，一是在通過多年的上漲之后目前地產(chǎn)價位處于高位，短期內(nèi)上漲空間有限；二是升息導(dǎo)致經(jīng)營成本加大，但這更多的是在一定程度上擠壓了開發(fā)商的利潤空間，開發(fā)商利用升息之際抬高房價的可能性不大；三是加息可不能引發(fā)市場供求狀況的改變，因為利息成本不是阻礙開發(fā)商和購房者的決定性因素，利息成本是整個運(yùn)營成本中所占比例最低的，因此可不能阻礙開發(fā)商對市場的推斷和投資。由此可見升息關(guān)于房地產(chǎn)價格產(chǎn)生的阻礙將是特不有限的。3．升息有利于抑止地產(chǎn)投機(jī)，對自住性購房阻礙不大6年來，我國住房貸款占個人消費(fèi)貸款的比重高達(dá)75-97%，2003年與1998年相比，個人住房消費(fèi)貸款增加了11353.58億元，增長了26.64倍。表3-3：1998年以來個人消費(fèi)貸款和住房貸款增長情況單位：億元，%年份個人消費(fèi)貸款余額同比增長個人住房貸款余額同比增長個人住房貸款占個人消費(fèi)貸款比重1998456.17426.1693.4219991396.40206.121357.71218.6097.2320004265.12205.443376.92148.7279.1820016990.2663.895597.9565.7780.08200210684.2652.848268.9547.7177.39200315732.5947.2511779.7442.4674.87數(shù)據(jù)來源:中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計司注:2000年之前個人消費(fèi)貸款為個人小額抵押貸款由于目前我國個人購房按揭貸款利率只有4.77%（5年期）和5.04%（5年以上期），利率處于歷史最低水平；加之近年來國內(nèi)股市持續(xù)低迷，投資渠道狹窄，使房地產(chǎn)成為最熱門的投資領(lǐng)域，加息后意味著購房者將支付更多的利息，每月償還的月供也更多。從投資房地產(chǎn)的動機(jī)進(jìn)行分析，假如購買房地產(chǎn)是純粹投機(jī)，利率上升無疑提高了資金成本或者機(jī)會成本。假設(shè)一套總價60萬元的住宅8成按揭能夠貸款48萬元。購買該房子按照目前5.04%的貸款利率，20年期貸款的利息總額是28.28萬元，每月還款額是3178元。假如加息1%，也確實是按照6.04%的貸款利率，20年期貸款的利息總額上升為34.80萬元，增加幅度為23.06%，每月還款額也上升為3450元，增加8.56%。假如加息5%，其利息總額上升為63.48萬元，增加幅度高達(dá)126.47%，每月還款額上升到4645元，增長幅度高達(dá)46.16%。表3-1：利率調(diào)整對貸款利息總額及月供的阻礙利率（%）5.046.0410.04利息總額（萬元）28.2834.8063.48月還款（元）317834504645從分析中能夠看出，利率也許只是上漲1%或者5%，然而貸款總利息可能要增長100%以上，每個月的還款額可能增長約50%。因此對房地產(chǎn)投機(jī)將產(chǎn)生明顯的制約作用，因此，這也正是政策所希望達(dá)到的目的。加息關(guān)于自住型購房來講阻礙有限。這是因為盡管貸款利息上升，借款者短期負(fù)擔(dān)加大，然而升息往往意味著經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新的增長周期，居民收入會保持增長或者這種預(yù)期會更強(qiáng)；另一方面，與升息相對應(yīng)的是通脹，而在通脹的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，房地產(chǎn)增值的可能性更大。這兩種變化使得升息導(dǎo)致成本增加的負(fù)擔(dān)變得相對有限。從另一個角度來講，隨著居民收入水平的上升，消費(fèi)升級的一個重要體現(xiàn)確實是改善居住環(huán)境和提高生活質(zhì)量，這種需求是較為強(qiáng)烈的。此外，由于我國實行浮動利率制，在以后數(shù)年甚至20年的貸款期限內(nèi)將面臨多個利率周期。從周期變化來看，我們能夠大致理解這種成本負(fù)擔(dān)是較為平穩(wěn)的，一旦利率下降，同樣會享受到低利率的優(yōu)惠，不能簡單以短期利率上升來評估整個貸款期間（如20年）的成本會增加多少。二、建筑原材料價格上漲使企業(yè)開發(fā)成本上升（一）鋼材、水泥等要緊建材價格出現(xiàn)大幅上漲2003年以來，我國鋼材、水泥等要緊建筑材料價格出現(xiàn)大幅上漲。其中，鋼材價格從2200元/噸漲到3700-3900元/噸，平均價格與上年同期相比增長30-40%；水泥從280元/噸漲到了330-350元/噸，平均價格上漲10%左右；盡管木材是建筑三大建材中用量最少的，價格上升幅度相對較小，但每噸也漲了幾十元。進(jìn)入2004年后，原材料價格接著攀升，到今年2月底3月初達(dá)到了頂峰。其中，建筑鋼材價格達(dá)到每噸4400元上下，漲幅超過50%，盡管4、5月份出現(xiàn)回落態(tài)勢，但6月份又呈現(xiàn)出明顯的反彈跡象，差不多差不多接近3500元/噸的價格區(qū)間。圖3-1：2003.1-2004.6月建筑原材料價格指數(shù)變動情況（%）數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局分析認(rèn)為，造成鋼材、水泥等建筑原材料價格上漲的要緊緣故有以下幾點：1、投資增長過快、需求量持續(xù)增加是導(dǎo)致鋼材、水泥價格上漲的最重要緣故。從國內(nèi)市場需求看，全社會固定資產(chǎn)投資持續(xù)高速增長，刺激了市場對基礎(chǔ)原材料如鋼鐵、水泥、玻璃、有色金屬等建材的需求。同時，全國經(jīng)濟(jì)高速增長對建材的需求拉動作用也十分顯著，中央和各級政府增強(qiáng)了各地基建如農(nóng)村水利、能源、交通運(yùn)輸?shù)韧顿Y和全國重點建設(shè)投資項目進(jìn)一步促進(jìn)了對建材的需求增長。2、原材料成本的上漲。國家有關(guān)部門信息顯示，今年年初我國生產(chǎn)建材的各種原材料、原輔料、機(jī)物料的購進(jìn)價格全面上揚(yáng)。如熟料上漲90元/噸，煤炭上漲60元/噸，礦渣上漲42元/噸。另外，銅、鋁、鐵等金屬價格也已大漲，這些原材料價格上揚(yáng)，勢必使相關(guān)的建材產(chǎn)品價格上漲。3、企業(yè)對鋼材價格上漲的心理作用阻礙。國家于4月底公布的關(guān)于操縱鋼鐵、水泥等行業(yè)固定資產(chǎn)過熱投資的政策，短期內(nèi)抑制了這些行業(yè)的供給量增加，而對這些行業(yè)產(chǎn)品的需求仍在快速增長，使企業(yè)界普遍預(yù)期今年的建材價格仍將大幅度上升，這就強(qiáng)化了生產(chǎn)企業(yè)上調(diào)出廠價格、銷售企業(yè)提高銷售價格、需求企業(yè)增加購進(jìn)的心理，進(jìn)一步加劇了建材價格的上升。4、房地產(chǎn)開發(fā)投資的拉動作用顯著。據(jù)統(tǒng)計，我國每年鋼材的25%、水泥的70%、木材的40%、玻璃的70%和塑料制品的25%都用于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，其比例達(dá)到1：1.17。近幾年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長迅速，開工面積較大促進(jìn)了建材市場的需求。5、國際市場鋼材價格上漲的推動作用。目前國內(nèi)鋼材價格漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國際市場，國內(nèi)外鋼材價格指數(shù)差距較大。去年12月末，國內(nèi)鋼材價格指數(shù)為105.86點，國際鋼材價格指數(shù)為106.8點，國際鋼材價格指數(shù)僅比國內(nèi)鋼材價格指數(shù)高出0.94點。而到今年6月份，國內(nèi)鋼材價格指數(shù)為110.59點，國際鋼材價格指數(shù)已上漲到143.7點，國際鋼材價格指數(shù)比國內(nèi)鋼材價格指數(shù)高出了30.11點，這就為國內(nèi)鋼材價格提供了進(jìn)一步上漲的可能性。為了扭轉(zhuǎn)這種價格持續(xù)上漲的形勢，3月份以來，國家有關(guān)部門連續(xù)出臺了諸如緊縮銀根、加大對部分過熱行業(yè)整治力度等政策，并拿出了包括提高存款預(yù)備金率、清理和嚴(yán)肅查處違規(guī)建設(shè)項目、提高開發(fā)項目的貸款門檻等具體措施，在多種因素的共同作用下，鋼材的市場需求量受到一定程度的遏制。建筑用鋼量差不多大體回落到去年12月初的水平，但價格仍比去年同期高30%左右。盡管在國家宏觀調(diào)控力度的阻礙下，以鋼材為主的建材市場于4、5月份出現(xiàn)了價格回落態(tài)勢，可能7、8月份建材市場整體上仍將呈現(xiàn)下降的走勢。但綜合多方面的情況分析認(rèn)為，從中長期來看建材產(chǎn)品價格將穩(wěn)中略升，這種推斷要緊是基于兩方面考慮：一是我國經(jīng)濟(jì)處于一個新的增長周期，重化工業(yè)特征明顯，鋼材產(chǎn)量盡管達(dá)到了全球第一的位置，但與發(fā)達(dá)國家相比，人均占有水平還較低，增長潛力雄厚，這將使得我國的鋼材消費(fèi)保持旺盛局面；二是北京奧運(yùn)、西氣東輸、南水北調(diào)等工程以及高速公路、都市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等，都會對建材產(chǎn)品，特不是鋼鐵、水泥、玻璃的需求產(chǎn)生持續(xù)的拉動作用，因此，有理由對今后以鋼材為主的建材產(chǎn)品市場需求接著看好，價格也將呈現(xiàn)新一輪上漲趨勢。（二）建材價格上漲使企業(yè)開發(fā)成本增加，利潤空間縮小建材價格的不斷攀升給建筑施工企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動帶來了較大的阻礙：首先，建材價格上漲，導(dǎo)致建安成本上升，一方面出現(xiàn)了部分地區(qū)商品房價格上漲的連鎖反應(yīng)；另一方面增加了開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營成本，企業(yè)利潤空間受到擠壓。受建材漲價因素的阻礙，各地區(qū)不同類型房屋的建安成本普遍呈上升趨勢。一般情況下，在每平方米建安成本中，鋼材成本在鋼材價格上漲前約為109.7元，價格上漲后提高為145.5元，上升35.8元，其成本漲幅達(dá)32.6%；水泥成本在水泥價格上漲前為42.3元，價格上漲后約為61.2元，上升18.9元，水泥成本漲幅達(dá)44.7%；對建安成本總體阻礙在每平方米40-300元之間不等。其中對中小都市，阻礙單方造價在每平方米40-100元之間，對大都市阻礙每平方米100-200元之間。關(guān)于多層混合結(jié)構(gòu)，用鋼相對較少，對建安成本阻礙也較小。而關(guān)于用鋼量較大的項目，對其成本的阻礙也相對較大。另外，由于部分地區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用住房價格是政府限價，利潤固定為3%。因此，在建材價格上漲后，房價也難以做出調(diào)整。開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營成本增加專門大，阻礙了企業(yè)開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房的積極性，如此將有可能減少經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)數(shù)量，甚者會阻礙到工期和工程質(zhì)量。如北京市回龍觀經(jīng)濟(jì)適用房的價格為每平方米2660元，是5年前政府定的價格，現(xiàn)在由于鋼材等建筑材料價格的大幅上漲，使企業(yè)開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房已無利可圖，甚至虧損。同時，由于建筑材料價格上漲，廉租房的建設(shè)成本也將超出投資預(yù)算，增加的投資缺乏資金來源渠道，這將使廉租住房建設(shè)陷入困境。（三）建材漲價使房價面臨上升壓力，但對當(dāng)前房價的阻礙程度不大成本上漲，并不意味著房價一定會隨之上揚(yáng)，之因此做出這種推斷，要緊是基于以下幾方面緣故：第一，通常而言，房價要緊是由土地價格、建安成本、配套費(fèi)用和利稅等決定，建安成本又包括建材費(fèi)、人工費(fèi)和治理費(fèi)，而建材要緊包括水泥、鋼材和磚頭等。假如按2002年統(tǒng)計的平均造價換算，每平方米建材的成本大約在1200元左右。假如在整個建設(shè)周期內(nèi)，建材總體價格上漲20%，建安成本將隨之上漲240元。在4000元、8000元、12000元房價段中分不占到6%、4%和2%。顯然，這對高價房房價可不能有大的阻礙，相反，對中低價房的房價穩(wěn)定將產(chǎn)生一定的壓力。然而隨著下半年氣候變冷，建筑項目施工將逐漸降溫，建材價格也將逐步回調(diào)，本輪建材上漲對在建樓盤的阻礙也將隨之弱化。第二，除房地產(chǎn)價格構(gòu)成因素外，阻礙房價的因素還有專門多。在阻礙房價的多個變量中，土地價格所占比例最大，對房價的阻礙也至關(guān)重要。2003年，國家開始部署治理整頓土地市場秩序，并制定多項相關(guān)的法規(guī)和政策、嚴(yán)格操縱高檔商品住房用地、停止申請報批不墅用地的通知，以逐步促進(jìn)土地市場的規(guī)范化和公平交易。國家下決心整頓土地市場，經(jīng)營性土地使用權(quán)必須實行“招拍掛”。從長遠(yuǎn)的角度看，地價將呈現(xiàn)上漲趨勢，從而房價也將受到阻礙，這其中工程造價費(fèi)的增長只是輔助作用。第三，建材價格上漲可不能立即阻礙房價。因為在施工單位，建材的供應(yīng)方式不是單一的，其中建筑商自己可能自己提供材料，即“包工包料”，也可能是開發(fā)商提供，即“甲供”。關(guān)于在開工前甲乙雙方差不多將材料價格以合同形式確定下來，并將價格波動的阻礙考慮在內(nèi)了，開工后建材價格上漲關(guān)于這些項目的工程總造價可不能造成太大的阻礙。如圖3-2所示，建筑原材料價格2002和2003年開始有了大幅提升，漲幅最高時達(dá)到34.29%，而2002年和2003年間的房價卻在小幅下調(diào)，這講明鋼材水泥等建筑成本上漲對房地產(chǎn)價格變動的阻礙力并不是專門強(qiáng)，兩者的關(guān)聯(lián)阻礙程度并不具有正相關(guān)關(guān)系，因為房地產(chǎn)開發(fā)周期性較長，短則一二年長至十年八年，因此目前建材價格的上漲可不能對當(dāng)前房價造成阻礙，因為建材漲價新增的成本可不能增加目前已建好樓盤的預(yù)算，而受建材成本阻礙的樓盤短期內(nèi)還可不能推出。圖3-2：2002年以來原材料購進(jìn)價格與商品房售價指數(shù)（單位：%）數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局因此，盡管房價在2004年以來仍然保持上升態(tài)勢，但受建材價格上漲的阻礙在當(dāng)前的房價中并沒有體現(xiàn)出來（其要緊緣故已在上面的分析中進(jìn)行了闡述），而且隨著時刻的推移，建材的價格可能會出現(xiàn)回調(diào)，開發(fā)商為了盡快資金回籠就只能犧牲部分利潤，用降低價格來提升其產(chǎn)品的競爭優(yōu)勢。因此，盡管從長期來看建材價格上漲使企業(yè)的開發(fā)成本上升，房價也會受到不同程度的阻礙。但它不是導(dǎo)致房價持續(xù)上漲的要緊因素，要緊依舊受市場需求、土地價格和其他因素的阻礙。三、開征物業(yè)稅有利于平抑房價，降低購房門檻2003年10月，開征物業(yè)稅的內(nèi)容被寫進(jìn)中共十六屆三中全會公報，其措詞表述為“實施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”。此后，財政部部長金人慶和稅務(wù)總局局長謝旭人，也都分不在公開場合闡明了下一步稅制改革的差不多思路，其中就包括開征物業(yè)稅的內(nèi)容。盡管物業(yè)稅的開征細(xì)則尚在討論之中，但其差不多框架差不多確定：即“將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、都市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為在房產(chǎn)保有時期統(tǒng)一收取的物業(yè)稅”。換句話講也確實是，把現(xiàn)在買房之前差不多交的稅，放到買房之后，按年繳交。由于物業(yè)稅涉及所有生產(chǎn)活動的全然——土地，也涉及房地產(chǎn)的基礎(chǔ)——一級市場，因此，物業(yè)稅改革將對房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展產(chǎn)生重大阻礙。（一）背景分析分析認(rèn)為，此次國家擬開征物業(yè)稅要緊是出于以下幾方面考慮：其一，居高不下的土地出讓金加劇了國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資的風(fēng)險，而最終這一風(fēng)險又加劇了金融部門尤其是銀行的風(fēng)險。開征物業(yè)稅，將大幅度擠出土地出讓金的泡沫，進(jìn)而減少房地產(chǎn)投資開發(fā)風(fēng)險，并最終使金融系統(tǒng)擺脫房地產(chǎn)泡沫的沖擊，提高其防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險的能力。其二，土地資源的使用未留有進(jìn)展余地，配置效率低。目前的土地批租制使地點政府一次性收取的土地出讓金，大多用于政府的財政開支和都市建設(shè)，為獵取資金，超量開發(fā)和出讓土地，個不都市甚至無地可賣，這種短期行為不利于都市經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)進(jìn)展和房地產(chǎn)市場的健康進(jìn)展。其三，近些年來，有些地區(qū)房價上升過快，甚至出現(xiàn)了泡沫苗頭，開發(fā)商手中的空置商品房過多，積壓大量信貸資金，嚴(yán)峻白費(fèi)了社會資源，這些問題都需要運(yùn)用稅收杠桿加以調(diào)節(jié)。其四，解決目前房地產(chǎn)稅制存在的問題。目前我國的房地產(chǎn)稅制存在稅種復(fù)雜、重復(fù)征稅、課稅范圍狹窄、稅基覆蓋不全等問題產(chǎn)生了三大消極作用。一是土地閑置、白費(fèi)嚴(yán)峻。保有時期稅少，稅負(fù)輕，流通環(huán)節(jié)稅重，就相當(dāng)于給土地保有者的無息貸款，實際上鼓舞了投機(jī)。二是進(jìn)入流通時，土地承受過高的稅負(fù)，從而助長了土地的隱形交易，逃稅現(xiàn)象嚴(yán)峻，更為嚴(yán)峻的是直接阻礙和阻礙了大量劃撥土地進(jìn)入市場，激發(fā)了土地價格的上漲。三是在保有時期發(fā)生的增值部分，由于沒有稅收的調(diào)節(jié)機(jī)制，使政府無法參與增值價值的再分配，而流向了保有者，導(dǎo)致炒作泛濫，拉大了貧富差距。以上列出的目前經(jīng)濟(jì)進(jìn)展中存在的一系列問題，與現(xiàn)行的土地供應(yīng)制度和房地產(chǎn)稅制有一定的關(guān)系，通過開征物業(yè)稅，將有助于這些問題得到不同程度的解決。（二）按照低于房產(chǎn)估值的1%征收物業(yè)稅較為合理物業(yè)稅的開征對消費(fèi)者來講未必能真正獲得低價商品房，這一切除了與消費(fèi)者的心態(tài)和理性預(yù)期有關(guān)外，關(guān)鍵還要看物業(yè)稅開征的范圍，稅基及稅率的大小如何。應(yīng)該講不管物業(yè)稅開征與否，市場的需求才是最終決定房屋價格的因素。假設(shè)以12%的一次性財政收益全部轉(zhuǎn)換成物業(yè)稅，讓購房者分70年拆繳，以100萬元的房子為例，需要繳納的物業(yè)稅為12萬元，考慮到貨幣的時刻價值，每年需繳納物業(yè)稅最高約為7324元（按商業(yè)貸款年利率6%計算），約為房價的0.73%。因此，這只是一種估算，實際征收時可能采取多種方式，譬如先繳納一兩年或幾年，以后每隔一年或者兩年再對物業(yè)進(jìn)行重新評估并按新的價值為基數(shù)征收物業(yè)稅。另外物業(yè)價值的變化、銀行利率的變化以及通貨膨脹等等因素都會阻礙物業(yè)稅稅率的確定。香港從1845年開征“差餉”（即物業(yè)稅），同樣是以每年對物業(yè)的所有人征收與物業(yè)價值成比例的稅收。其征收方式是按照樓宇全年的市場租值估定的，每年重估一次。業(yè)主必須按估定的租值納稅，2003-2004財政年度的征收率為5%。假定香港投資回報率為5%，那么每年繳納“差餉”的比率約為房價的0.25%。另外，國外普遍都對物業(yè)所有者征收類似于物業(yè)稅的稅項，與西方發(fā)達(dá)國家的稅項相比較，分析認(rèn)為，只要按照低于房產(chǎn)估值的1%征收物業(yè)稅差不多上比較合理的。表3-2：不同國家征收物業(yè)稅的方式及稅率比較國家物業(yè)稅征收的方法及稅率加拿大3年內(nèi)不動產(chǎn)平均值的0.5%美國各州按照該年度不動產(chǎn)市場價值的1%-2%征收縣或市按照0.25%-0.5%征收法國按每年1月1日凈財寶值實行0.5%-1.5%的超額累進(jìn)稅率日本稅率為1.4%-2.1%（被評估土地價值低于15萬日元，建筑物價值低于8萬日元免征）芬蘭一般稅率0.2%-0.8%，長期居住用不動產(chǎn)稅率為0.1%-0.4%印尼不動產(chǎn)價值的0.1%（三）開征物業(yè)稅對房地產(chǎn)開發(fā)與消費(fèi)的阻礙一旦開征物業(yè)稅，從政府的角度來看有兩方面的積極意義：其一，增加稅收，保證地點固定資產(chǎn)投入資金的穩(wěn)定來源，關(guān)于賣地而言，這一措施有利于緩解透支區(qū)域資源的趨勢。其二，開征物業(yè)稅能夠增加炒房者和投機(jī)客保有的房地產(chǎn)成本，能夠起到鼓舞合理的消費(fèi)性購房，抑制投機(jī)性購房的作用。1、開征物業(yè)稅有利于緩解企業(yè)的資金壓力現(xiàn)時期，我國實行的是“批租”土地使用制度，即在土地所有權(quán)屬于國家的前提下，規(guī)定用地者能夠向政府購買一定期限內(nèi)，一般為40年到70年的土地使用權(quán)，而其中的大部分稅費(fèi)在取得土地時幾乎是一次性支付。因此在目前的房價構(gòu)成中，稅費(fèi)及房產(chǎn)商利潤占到60%，建安成本和營銷成本占40%，房地產(chǎn)開發(fā)、土地占有的稅費(fèi)太多導(dǎo)致了目前房價過高。而一旦開征物業(yè)稅，將有望改變原有的體制，把以往在房價中一次性交納的稅費(fèi)改成逐年收取。相應(yīng)地，改革后房地產(chǎn)的開發(fā)成本將會大幅度降低，假設(shè)現(xiàn)在的建設(shè)成本為100元／平方米計算，把地價和其他費(fèi)用所占開發(fā)成本的比例降到國外的一般水平，將使房屋開發(fā)成本趕忙降到58元／平方米，這將有利于緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力。2、開征物業(yè)稅后房價將大幅下調(diào)30%左右由于物業(yè)稅政策從醞釀到初稿討論再到最后公布實施會有一個相對較長的過程，在這一政策過渡期，大部分物業(yè)多是物業(yè)稅開征前的商品房。分析認(rèn)為，現(xiàn)行房價在物業(yè)稅預(yù)期前提下會有近升遠(yuǎn)降的可能。由于房屋價值越高物業(yè)稅也越高，可能會有許多消費(fèi)者趁物業(yè)稅實行之前購進(jìn)大戶型或者豪宅，需求的增加會導(dǎo)致房價上升。這與購房者對物業(yè)稅的預(yù)期有關(guān)。按照現(xiàn)行稅法，目前的房價中差不多包含了土地出讓金和增值稅，假如要在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步征稅，有重復(fù)征稅之嫌，對舊房業(yè)主來講也是相當(dāng)不公平的，由此造成的社會阻礙太大，因此，即便是要對該部分房產(chǎn)征物業(yè)稅，其稅率也會遠(yuǎn)低于新稅制下開發(fā)的房產(chǎn)所應(yīng)納稅的稅率；而遠(yuǎn)期房價的降低則是對房價虛高的釋放過程，由于對房價上升的預(yù)期和物業(yè)稅開征后使用費(fèi)用提高的預(yù)期導(dǎo)致部分有購買實力的買家追捧豪宅，當(dāng)其價格偏離價值太遠(yuǎn)時，價格終究會有一個向價值回歸的過程。毋庸置疑的是，開征物業(yè)稅有利于房價大幅下調(diào)，準(zhǔn)入門檻也將大大降低。因為一旦開征物業(yè)稅后，房地產(chǎn)業(yè)的稅費(fèi)征收環(huán)節(jié)后移，地價和相關(guān)稅費(fèi)分70年交，那么也就意味著占住宅成本40%強(qiáng)的地價和相關(guān)稅費(fèi)在銷售時只需先交納1/70，其余在剩余的69年中分不交納，下降了（70-1）/70=98.57%，表現(xiàn)在房價中，成本就下降了40%×98.57%=39.43%?？紤]到進(jìn)展商在經(jīng)營中的其它因素，將其中的10%份額占據(jù)為己有，也有29%以上的降價幅度。也確實是講，目前售價6000元/平方米的房子，屆時4200元/平方米即可盈利銷售。但就實際情況來看，房價的下降幅度可能可不能如此明顯，其要緊緣故是房地產(chǎn)市場是區(qū)域性市場，房價取決于市場的供需關(guān)系。就目前情況來看，我國住房需求十分旺盛，進(jìn)展商讓利空間可不能太大，而變相通過增加小區(qū)附加值（如綠化、環(huán)境、智能化等）以及利用各種形式的促銷來穩(wěn)定房價，但與增加的投入相比，開發(fā)商的整體成本仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于開征物業(yè)稅往常的開銷，從而成為物業(yè)稅最直接的受益者，消費(fèi)者可能并可不能因為開發(fā)商成本的降低而買到低價的商品房。3、開征物業(yè)稅對房地產(chǎn)二級市場阻礙不大分析認(rèn)為，征收物業(yè)稅對房地產(chǎn)二級市場阻礙不大。要緊體現(xiàn)在以下三方面：首先，物業(yè)稅的開征范圍要緊適用于新商品房，關(guān)于差不多投入使用、通過一次交易的二手房，稅法制定部門擬定對此類舊有物業(yè)將實施過渡措施，但目前還沒有明確的講法及條文出現(xiàn)。依照二手房市場現(xiàn)有的規(guī)定，二手商品房的土地稅費(fèi)差不多在新商品房買賣中交納完成，無需再繳。因此，開征不動產(chǎn)物業(yè)稅的方法關(guān)于目前的房地產(chǎn)二級市場并不適用，在短期內(nèi)難以對其造成阻礙。其次，征收物業(yè)稅需要有關(guān)部門定期對房地產(chǎn)市場價值進(jìn)行評估，每年按照評估價值對房地產(chǎn)所有者征稅，因此稅收會隨房產(chǎn)的升值而提高。但從目前二手商品房尤其是二手高端物業(yè)的市場價格來看，與當(dāng)年一手價格相比呈現(xiàn)出明顯的下跌趨勢，稅收逐漸上漲是否成立還存在專門大疑問。第三，假如物業(yè)稅征收涉及到二級市場，將對炒樓行為起到一定的抑制作用。因為土地增值必定帶動物業(yè)稅上漲，即便樓盤升值了，那么新買家面對越來越重的稅負(fù)難免顧慮重重。因此關(guān)于增值的樓盤來講，專門有可能出現(xiàn)有價無市的現(xiàn)象，炒家自然難以高價出手套現(xiàn)。Ⅳ下半年趨勢預(yù)測上半年市場運(yùn)行情況顯示，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長幅度逐月降低、開發(fā)貸款增速放緩，資金來源