成都市房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報(bào)告

成都市房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報(bào)告目錄成都市房地產(chǎn)市場環(huán)境概況人口概況經(jīng)濟(jì)開展概況居民生活水平城市規(guī)劃成都市房地產(chǎn)消費(fèi)市場特征1、2021年成都購房者人口結(jié)構(gòu)特征2、成都房地產(chǎn)市場消費(fèi)需求總體狀況3、成都市主城區(qū)域住宅需求特征4、成都市消費(fèi)群體特稱與購房行為三、成都市房地產(chǎn)市場形勢展趨勢1、成都市房地產(chǎn)市場形勢2、成都市房地產(chǎn)開展趨勢四、結(jié)語正文市房地產(chǎn)市場環(huán)境概況1、人口概況2002年末，成都市總?cè)丝跒?028.5萬人，在全國特大城市中，人數(shù)僅次于重慶、北京、上海，居第四位。其中市區(qū)人口439.8萬人，縣〔市〕人口588.7萬人；女性人口504.9萬人，男性人口523.6萬人

；農(nóng)業(yè)人口662.8萬人，非農(nóng)業(yè)人口365.7萬人。全市共325.4萬戶，其中，市區(qū)為145.3萬戶，縣〔市〕為180萬戶。全市平均每戶3.2人，其中，市區(qū)平均每戶3人，全市人口密度為每平方公里830人，其中，五城區(qū)及高新區(qū)人口稠密，平均每平方公里到達(dá)5556人之多。人口自然變動(dòng)情況2002年全市出生率為6.670/00，死亡率為6.440/00，自然增長率為0.230/00?！补材陥?bào)〕兒童概況

“五普〞資料說明，成都市0--14歲人口為182.41萬人，占總?cè)丝诘?6.42%，比“四普〞下降了2.89個(gè)百分點(diǎn)，少兒撫養(yǎng)比由26.01%降至21.76%。老齡概況

“五普〞資料說明，65歲以上人口為90.06萬人，占總?cè)丝诘?.11%，比“四普〞上升了1.68個(gè)百分點(diǎn)。老年撫養(yǎng)比由8.66%升至10.74%。

婦女概況

2002年末成都市已婚育齡婦女223.4萬人，孩次分布為：無孩婦女占6.66%；一孩婦女占81.39%，二孩以上婦女占11.89%。目前成都市一孩婦女比例已到達(dá)四川省最高，全國最高之一。

2、經(jīng)濟(jì)開展概況成都地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP)從2002年的1488.8億元迅速增長至2021年的6950.6億元，增幅高達(dá)4.6倍。在2007年，成都GDP突破3000億元；在2021年到2021年之間，成都GDP連續(xù)3年以每年超過1000億元的總量增長?！?021年全市地區(qū)生產(chǎn)總值已到達(dá)6950.6億元。〞成都統(tǒng)計(jì)局相關(guān)人士表示，成都經(jīng)濟(jì)總量在15個(gè)副省級(jí)城市中排名從第七位提升到第四位，占全省的比重提高到33.1%。2003年到2021年，成都經(jīng)濟(jì)持續(xù)保持兩位數(shù)增長，除2021年受“汶川大地震〞影響增速為12.4%外，其余年度增速都到達(dá)并超過13%，年均增長高達(dá)14.2%，比全國平均水平高3.5個(gè)百分點(diǎn)，比全省平均水平高0.8個(gè)百分點(diǎn)。人均地區(qū)生產(chǎn)總值由2002年12993元增加到49438元，增長1.7倍，年均增長11.7%。2021年，成都完成工業(yè)增加值2610.8億元，是2002年的5倍，年均增長19.7%；規(guī)模以上工業(yè)完成增加值2185.3億元，是2002年的6.7倍；工業(yè)企業(yè)利潤由2002年46.1億元增長到501.6億元，增加了9.9倍?！俺啥嫉男履茉?、新材料、生物醫(yī)藥等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)規(guī)模西部第一。〞3、居民生活水平居民存款10年增3.3倍城鄉(xiāng)居民收入大幅提高。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由2002年的8972元提高到23932元，增長1.7倍，年均增長11.5%；農(nóng)民人均純收入由3377元提高到9895元，增長1.9倍，年均增長12.7%；城鄉(xiāng)居民人均儲(chǔ)蓄存款余額由11970元增加到51723元，增長3.3倍。自2003年推進(jìn)“城鄉(xiāng)一體化〞以來，成都21個(gè)工業(yè)集中開展區(qū)推進(jìn)集群化開展，工業(yè)集中區(qū)落戶企業(yè)數(shù)由2003年的444家增至2021年的1947家，工業(yè)集中度由32.5%提高到79.3%。在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的有力推動(dòng)下，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由2002年的8972元提高到23932元，增長1.7倍，年均增長11.5%；農(nóng)民人均純收入由3377元提高到9895元，增長1.9倍，年均增長12.7%；城鄉(xiāng)居民收入比由2002年的2.66:1縮小到2.42:1?！半S著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長，超市、購物中心、連鎖店、專賣店等逐漸成為重要經(jīng)營方式。成都根本形成了商業(yè)中心區(qū)、商業(yè)副中心區(qū)和居住區(qū)購物中心等不同層次的商業(yè)布局。〞上述人士指出，成都消費(fèi)品零售總額由2002年709.5億元增加到2021年的2861.3億元，增長了3倍，年均增長16.8%。4、城市規(guī)劃展成為中西部創(chuàng)業(yè)環(huán)境最優(yōu)、人居環(huán)境最正確、綜合競爭力最強(qiáng)的現(xiàn)代特大中心城市二、成都市房地產(chǎn)消費(fèi)市場特征1、2021年成都購房者人口結(jié)構(gòu)特征在本次調(diào)查中，受訪者家庭年收入主要集中在2-4萬元、4-6萬元、6-8萬元3個(gè)家庭收入段，可見中低收入家庭有著較大的購房需求。20—25歲的購房者由于剛走出社會(huì)或剛組建家庭，家庭收入一般集中在2-6萬元，購房能力相對(duì)不強(qiáng)。26-30歲的購房者家庭收入主要集中在2-6萬，其次是6-8萬，由于事業(yè)初上軌道、經(jīng)濟(jì)實(shí)力開始加強(qiáng)，再加之家庭人口的增加，購房需求相對(duì)旺盛。31—40歲的購房者家庭年收入2-6萬元，其次是6-10萬元。該局部人群有著較強(qiáng)的購房能力，是目前成都的購房主力。41—50歲的購房者家庭收入主要集中在2-8萬元，其有較強(qiáng)的購房實(shí)力。51歲以上的購房者家庭年收入主要集中在4萬元以下，購房能力最弱。年齡與首付比例：31-40歲能承受首付9-12萬元2、成都房地產(chǎn)市場消費(fèi)需求總體狀況供需雙方漸行漸近①、購房者選擇購置的戶型中，70到90平方米的占到了49%，成為市場需求主力；其次90-120平米改善型戶型占31%，120平米以上戶型比重較小。85到90平方米的面積是今年成都市的主流。75%開發(fā)商選擇定于100平米以下，也就是說開發(fā)企業(yè)不再偏離市場的實(shí)際需求了，而是從市場實(shí)際需求出發(fā)來設(shè)計(jì)它的產(chǎn)品，做工程定位。供需較吻合，后期市場依然以剛需為主。②、大成都〔小高層以上〕住宅均價(jià)約7900元/平米。，81%開發(fā)商表示后期銷售價(jià)格將整體維持平穩(wěn)，僅有19%開發(fā)商采取后期價(jià)格上漲策略營銷。84%購房者能承受均價(jià)7000元/平米的住宅，雖然低于目前市場均價(jià)，但可以看出能夠接受市場均價(jià)的群體逐年增加。隨著成都不斷開展，房價(jià)大致由市中心向周圍遞減，目前，僅三環(huán)以外符合84%購房者心理價(jià)格。③、從目前市場存量來看，二環(huán)延至繞城成為主要供給地，其供給量占71%。繞城外供給量也逐漸增大，其現(xiàn)階段供給量占19%，預(yù)計(jì)未來呈上升趨勢。二環(huán)以內(nèi)舊城改造逐漸趨于成熟，其供給量僅占11%。④、二環(huán)至繞城需求量占主導(dǎo)，其比例占74%，目前供給量小于需求量；因郊區(qū)外交通、周邊配套處于規(guī)劃中，尚未便利，購房者意向占10%，目前供給量大于需求量；因市中心周邊完善開展，二環(huán)內(nèi)需求量占16%，目前供給量小于需求量。樓市價(jià)格對(duì)于購房者的“擠壓效應(yīng)〞依然存在。成都的房地產(chǎn)市場在今年的四季度以及明年的一季度，預(yù)期會(huì)出現(xiàn)一個(gè)釋放，會(huì)出現(xiàn)一個(gè)繼續(xù)的穩(wěn)定上升的情況。數(shù)據(jù)還顯示，經(jīng)歷了兩年多的調(diào)控后，在今年央行連續(xù)降息、市場銀根放松、開發(fā)商大舉拿地等因素的刺激下，購房者、開發(fā)商信心指數(shù)均小幅上升。3、成都市主城區(qū)域住宅需求特征〔1〕、戶型比照剛需改善成主流〔2〕、價(jià)格比照供需心理差距縮小〔3〕、區(qū)域比照消費(fèi)者置業(yè)逐漸向城區(qū)外轉(zhuǎn)移〔4〕、購房者信心仍在開發(fā)商的信心更足4、成都市消費(fèi)群體特征與購房行為各年齡段的消費(fèi)群體，購房面積主要集中在60-120㎡，以兩、三房為主；其次是121-150㎡面積的房屋，三、四房為輔。20-25歲年齡段的消費(fèi)群體，購房面積集中在60-90㎡，兩房為主，其次是91-120㎡的三房，對(duì)60㎡以下的一房需求比例也較其他年齡段高，這與此類消費(fèi)群體多為單身或兩口之家的家庭結(jié)構(gòu)不無關(guān)系。25-30歲的消費(fèi)群體的意向購房面積集中在91-120㎡的三房，其次為60-90㎡的兩房。此類人群多為兩口之家和三口之家；31-40歲年齡段的消費(fèi)群體，購房面積集中在90-120㎡，對(duì)121-150㎡和180㎡以上面積需求也較其他年齡段大，這與30-40歲消費(fèi)群體的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和多為三口及三口以上的家庭結(jié)構(gòu)息息相關(guān)；40-50歲和50歲以上的消費(fèi)群體意向購房面積集中在60-90㎡，其次為90-120㎡，多以兩房、三房為主。此年齡段的人群將面臨子女獨(dú)立等問題，對(duì)面積區(qū)間的需求較30-40歲的人群有一定的回落。三、成都市房地產(chǎn)市場形勢展趨勢1、成都市房地產(chǎn)市場形勢2、成都市房地產(chǎn)開展趨勢(一)

2021年成都房地產(chǎn)市場特征綜述

1.2021年成都房地產(chǎn)投資額和新開工面積均創(chuàng)歷史最高值，顯示出開發(fā)企業(yè)對(duì)市場未來前景充滿信心2021年1-11月商品房投資額達(dá)1141億元，已全面超過去年全年的總投資，雖下半年增速有所放緩，但年底投資又有所上升。其中，商品住宅投資額711億元，較09年全年增長11%。2021年商品房新開工面積受國家宏觀調(diào)控政策的影響并不十清楚顯，其中，1-11月商品房新開工量2351萬平米，較09年全年增長近五成;商品住宅新開工量1688萬平米，較09年全年增長三成;整體新開工量到達(dá)06年以來的最高值，同時(shí)增幅也創(chuàng)下新高。2.土地市場風(fēng)生水起，活潑背后充滿波瀾;熱點(diǎn)區(qū)域持續(xù)發(fā)力，大鱷搶灘競爭劇烈。

2021年大成都土地市場供銷兩旺，成交量到達(dá)近五年來的峰值;但土地市場活潑的背后，卻充滿了諸多波瀾

成都土地市場歷經(jīng)了2021年的風(fēng)霜雪月后，從09年下半年開始土地交易呈逐月上揚(yáng)態(tài)勢，09年12月土地交易現(xiàn)“井噴〞行情，成交面積超過5000畝，高調(diào)收?qǐng)?2021年1季度，土地市場延續(xù)了09年底的活潑勢頭，但4月恰逢樓市調(diào)控新政出臺(tái)，其后土地交易明顯回落，至8月跌至“冰點(diǎn)〞;而伴隨著8月商品房市場的觸底反彈，9月土地市場也隨之強(qiáng)勢重啟，上演了“V〞型反轉(zhuǎn)行情，至12月，以2332畝的成交量為10年的土地市場畫上了較為圓滿的句號(hào)。

2021年雖然受到多番樓市調(diào)控政策的打壓，但成都土地市場整體表現(xiàn)仍十分活潑，大成都土地成交面積共計(jì)2.61萬畝，環(huán)比09年的2.1萬畝上漲了25%，預(yù)示著明后年成都商品房市場整體供給將較為充足。主城區(qū)地價(jià)環(huán)比漲幅達(dá)25%，各郊區(qū)縣亦有不同幅度上漲

2021成都土地市場供銷兩旺的同時(shí)，成交價(jià)格也出現(xiàn)了顯著上漲。其中，主城區(qū)整體成交均價(jià)達(dá)735萬/畝，較11年環(huán)比上漲了25%;主要近郊區(qū)〔縣〕除新都地價(jià)小幅下跌外，其余區(qū)域都上漲明顯。成都向外開展趨勢十清楚顯，主城區(qū)土地稀缺性顯現(xiàn)，郊縣占據(jù)主力市場局勢已定

2021年大成都土地市場共計(jì)成交宗地261宗，總面積達(dá)2.61萬畝，其中，郊區(qū)〔縣〕共計(jì)成交190宗，總面積約2.14畝，占整體水平的82%，而主城區(qū)成交71宗，成交面積僅占總量的18%。郊縣土地市場走勢分化，雙流持續(xù)領(lǐng)先，溫江疲態(tài)盡顯，郫縣、新都后來居上，龍泉最為寂靜等待爆發(fā)

從2021年主要近郊區(qū)〔縣〕土地市場的表現(xiàn)來看，雙流供地逐步趨緩，交易依然十分旺盛，成交面積超9000畝;新都和郫縣區(qū)域供銷兩旺，十分活潑，個(gè)別熱點(diǎn)板塊更是大放異彩;溫江漸顯疲態(tài)，成交量明顯低于雙流、新都及郫縣;龍泉最為寂靜，土地供銷最少，成交面積僅為438畝。主城區(qū)熱點(diǎn)區(qū)域表現(xiàn)搶眼，城北價(jià)值洼地有望重估

縱覽2021年的主城區(qū)土地市場，擔(dān)綱主角的依舊是在08及09年就已大放異彩的順江組團(tuán)、天府新城及以攀成鋼片區(qū)為代表的東大街沿線等區(qū)域。其中，攀成鋼片區(qū)除先期已進(jìn)場的新鴻基、信和、仁恒等外資房企外，綠地、內(nèi)蒙古伊泰、新加坡吉寶等實(shí)力房企10年的進(jìn)駐也為片區(qū)的騰飛增添了砝碼;而順江組團(tuán)憑借超大的土地儲(chǔ)藏及扎堆的品牌開發(fā)商也備受矚目，溢價(jià)率和樓面地價(jià)提升明顯。

而從方位和環(huán)域來看，東北方向供地還集中在2-3環(huán)之間，西南方向開展相對(duì)成熟，3環(huán)-繞城將是未來開發(fā)熱點(diǎn)，市中心逐步淡出土地市場，而西北方向表現(xiàn)最為疲軟。

2021年主城區(qū)土地市場值得一提的還有城北土地市場的崛起。長期以來，城北由于區(qū)域居住環(huán)境差、配套落后一直被大局部購房者所“無視〞，而隨著城市化進(jìn)程及舊城改造的持續(xù)推進(jìn)，城北區(qū)域土地儲(chǔ)藏相對(duì)充足、購置力優(yōu)勢開始顯現(xiàn)。在10年下半年的土地拍賣市場上，城北昭覺寺板塊尤為惹人關(guān)注，吸引了華潤、招商、華宇、中鐵建等諸多品牌開發(fā)商的競逐。高新區(qū)存量土地可開發(fā)面積遙遙領(lǐng)先于主城其他區(qū)域，未來3年將成為成都房地產(chǎn)市場的持續(xù)熱點(diǎn)所在

06-10年主城區(qū)成交但尚未開發(fā)的土地共計(jì)8465畝，其中，商住用地到達(dá)6102畝。通過對(duì)相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的初步估算，這些存量土地未來可開發(fā)面積將達(dá)2426萬平米，其中，高新區(qū)可開發(fā)面積最大，占比接近總量的五成，到達(dá)了1166萬平米。大鱷拿地踴躍紛紛搶灘成都，未來競爭將更為劇烈

成都作為西南地區(qū)經(jīng)濟(jì)最活潑、開展最為迅速的二線城市，其巨大的潛力一直為眾多房企所看好，各大房企紛至沓來，給城市的房地產(chǎn)業(yè)開展注入新的活力。

2021年成都土地交易市場競爭十分劇烈，局部溢價(jià)幅度超過100%，而國企在土地市場表現(xiàn)尤其搶眼。相較09年，“國進(jìn)民退〞現(xiàn)象更為明顯，國企和外企在資金實(shí)力方面的優(yōu)勢已經(jīng)凸顯，同時(shí)，資金問題也成為民企拿地的最大限制。

3.商品住宅成交量上演“V〞型大逆轉(zhuǎn)，交易價(jià)格始終堅(jiān)挺

2021年，房改以來調(diào)控政策最為嚴(yán)厲的一年，中央多部門對(duì)房產(chǎn)市場聯(lián)合施壓，涉及部門及力度空前，在此環(huán)境下，整體成交量較10年出現(xiàn)回落，但與09年水平根本持平，仍處高位。首輪調(diào)控出臺(tái)后，成交量出現(xiàn)持續(xù)下滑，三個(gè)月后止跌上升，成交量進(jìn)入上升軌道;而成交價(jià)格與成交量卻走出了不同軌跡，交易價(jià)格并未因調(diào)控而大幅下滑，同時(shí)在成交量攀升的帶動(dòng)下交易價(jià)格在第四季度也迅速拉升，主城區(qū)價(jià)格水平比調(diào)控前高出1000元/平米左右，而第四季度的價(jià)格已站在了8900元/平米的高位，給2021年的房價(jià)留下了更多懸念及期待。

2021年成都商品房住宅市場從年初的上升到年中的回調(diào)再到年末的強(qiáng)力反彈，主要?dú)v經(jīng)了三個(gè)階段：第一階段〔調(diào)控前〕——價(jià)穩(wěn)量升

剛剛走出樓市的傳統(tǒng)淡季，樓市呈現(xiàn)出上升態(tài)勢，特別是三月份，成交量大幅攀升，此時(shí)的主城區(qū)商品住宅價(jià)格根本在9200元/平米左右。第二階段〔5-7月〕——價(jià)穩(wěn)量跌

成交量對(duì)調(diào)控政策極度敏感，調(diào)控政策的出臺(tái)促使購房者進(jìn)入觀望狀態(tài)，對(duì)未來房價(jià)下跌的預(yù)期不斷彌漫，購房者頻頻推遲購房方案;而開發(fā)商方面由于在10年走高的行情中已獲得充足的資金流，也不急于調(diào)價(jià)出貨，開發(fā)商與購房者進(jìn)入深度博弈期，成交量也不斷走低。第三階段〔8-12月〕——量價(jià)齊升

一方面由于三個(gè)月的調(diào)控過后，購房者看到房價(jià)并未出現(xiàn)預(yù)期的下降，一局部剛需性客戶結(jié)束觀望，率先進(jìn)入市場;另一方面，開發(fā)商緊緊抓住活潑起來的剛需客戶，適當(dāng)給出了一定的優(yōu)惠，由此成交量在8月份出現(xiàn)了反彈;再者，隨著CPI的不斷攀升，通脹預(yù)期加速形成，此時(shí)房產(chǎn)做為重要的保值增值渠道再次進(jìn)入購房者的視線，成交量出現(xiàn)穩(wěn)步攀升。與此同時(shí)，開發(fā)商逐步收緊優(yōu)惠幅度，不斷攀升的成交量形成了開發(fā)商上調(diào)價(jià)格的源動(dòng)力，使得成交價(jià)格持續(xù)走高，年末以13000元/平米的成交均價(jià)為2021年的商品住宅市場劃下句號(hào)。

4.寫字樓市場迎來開展春天，供銷兩旺;2021年進(jìn)一步繁榮的同時(shí)競爭將現(xiàn)白熱化

成都名列西部城市前茅的經(jīng)濟(jì)總量和城市未來開展的巨大空間，為寫字樓經(jīng)濟(jì)的持續(xù)開展注入了強(qiáng)勁動(dòng)力、提供了充分的舞臺(tái)。2021年成都寫字樓市場更是迎來了它的春天，寫字樓市場出現(xiàn)了前所未有的開展契機(jī)。今年以來，住宅市場受宏觀調(diào)控影響趨于平穩(wěn)，但卻給了寫字樓市場“可乘〞之機(jī)，特別是住宅市場四月新政之后，很多開發(fā)商即開始厲兵秣馬，逐漸進(jìn)軍寫字樓市場。

2021年成都寫字樓市場供給量直線上升，而且多數(shù)是高端甲級(jí)寫字樓，成交量也是“可圈可點(diǎn)〞，市場呈現(xiàn)供銷兩旺的繁榮景象。其中，主城區(qū)整體新增供給量達(dá)203.73萬㎡，環(huán)比增長183%〔09年主城區(qū)寫字樓新增供給72.06萬㎡〕;成交量達(dá)148.05萬㎡，環(huán)比增長93%〔11年主城區(qū)寫字樓成交76.84萬㎡〕。

從寫字樓市場產(chǎn)品情況看，純辦公性質(zhì)產(chǎn)品更加迎合市場開展，尤其是高端甲級(jí)寫字樓頗受市場歡送。無論從投資或是企業(yè)自用來看，總價(jià)低、地段好、品質(zhì)佳、定位合理、環(huán)境優(yōu)越、效勞到位、進(jìn)駐企業(yè)影響力大的工程市場關(guān)注度相對(duì)更高。而2021年10月成都地鐵一號(hào)線的開通，對(duì)沿線寫字樓物業(yè)價(jià)值更是帶來了極大利好。

從主要區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)的開展情況來看，傳統(tǒng)CBD的城中，無論是交通還是地段、配套等都十分完善，加上城中可售工程有限，“粥少僧多〞現(xiàn)象十分突出，因此價(jià)格也是高居不下;城南天府新城區(qū)域作為成都的城市新都心，預(yù)期升值潛力大，寫字樓物業(yè)供給十分充足，未來幾年競爭將十分劇烈;城東東大街作為成都金融街的規(guī)劃，目前包括九龍倉工程、環(huán)球金融中心、鐵獅門工程等正緊鑼密鼓地準(zhǔn)備著，預(yù)計(jì)明后兩年將逐步上市，未來價(jià)值潛力不可小覷。

2021年成都多數(shù)寫字樓工程取得了良好的銷售業(yè)績，2021年還將有大量的工程入市，僅城南天府新城，預(yù)計(jì)就有超過200萬平米的體量入市，成都寫字樓市場在迎來繁榮景象的同時(shí)，競爭勢必也將愈發(fā)劇烈。

5.商業(yè)物業(yè)供不應(yīng)求是主調(diào)，且短期內(nèi)難以緩解

住宅市場經(jīng)歷2021年樓市“阿凡達(dá)〞效應(yīng)之后，2021年隨著國家各項(xiàng)樓市新政的出臺(tái)，包括二套房貸執(zhí)行50%及以上首付比例、局部城市限購等宏觀調(diào)控措施，政府穩(wěn)定樓市的決心不可動(dòng)搖。商業(yè)物業(yè)由于沒有受到國家政策影響和高收益回報(bào)比的特性，使得越來越多的投資者逐漸由住宅投資轉(zhuǎn)向商業(yè)物業(yè)。而作為西部總部經(jīng)濟(jì)基地的成都，未來商業(yè)地產(chǎn)的開展前景不可估量。

2021年成都商業(yè)物業(yè)市場呈現(xiàn)供不應(yīng)求的繁榮景象，主城區(qū)商業(yè)物業(yè)供銷比僅為0.65，“粥少僧多〞現(xiàn)象十分突出。其中，主城區(qū)供給量80.82萬㎡，較去年的31.62萬㎡增長了156%;而今年成交量高達(dá)123.52萬㎡，較去年增長140%〔09年主城區(qū)成交量為51.52萬㎡〕。

而面對(duì)日益飽和的城中核心CBD，越來越多的開發(fā)商將視線從春熙路、鹽市口、天府廣場等核心商圈，逐漸轉(zhuǎn)移至建設(shè)路、人民南路沿線、外雙楠等城市副中心區(qū)域;保利、華潤、中糧、龍湖、富力、凱德置地等住宅開發(fā)巨頭也紛紛厲兵秣馬進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)。

從各區(qū)域商業(yè)物業(yè)的開展態(tài)勢看，城南天府新城將會(huì)有較大體量的零售商業(yè)供給，未來零售商業(yè)間的角逐將會(huì)十分劇烈;城北、城東龍湖北城天街、伊藤、三千集、萬象城等幾個(gè)大型購物中心的呈現(xiàn)，零售商業(yè)也會(huì)迎來巨大的開展。另外零售商方面，除新近開業(yè)的凱丹廣場、群光百貨及準(zhǔn)備中的中糧大悅城等外，新光三越、韓國樂天百貨等百貨業(yè)巨頭也在成都積極尋覓落地工程，成都零售商業(yè)未來幾年勢必將迎來大片繁榮期。

(二)

影響成都房地產(chǎn)走向的宏觀經(jīng)濟(jì)背景研判

1.GDP與房地產(chǎn)市場——GDP對(duì)房地產(chǎn)的依賴程度短期內(nèi)難以弱化2021年前三季度，成都市地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)4769.9億元，同比增長15.3%。預(yù)計(jì)全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值6300億元以上，增長17%以上。成都作為以第三產(chǎn)業(yè)為主的城市，地方財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的依賴作用仍十清楚顯。在地方政府“經(jīng)營城市〞以提高土地收入的理念沒有根本性扭轉(zhuǎn)之前，使得GDP對(duì)房地產(chǎn)的依賴程度仍難以弱化。2.

CPI與房地產(chǎn)市場——CPI走高通脹預(yù)期加劇，房地產(chǎn)成為資產(chǎn)保值增值的重要渠道2021年成都全年CPI同比增幅達(dá)3%，其中，10月漲幅首超5%，11月再創(chuàng)新高，到達(dá)了6.1%，12月環(huán)比漲幅雖有所回落，但同比漲幅仍處5.9%的高水位。

CPI的持續(xù)走高使得通脹預(yù)期急劇膨脹，而通脹預(yù)期下，居民手中的錢需尋找更多的增值渠道，房地產(chǎn)是貨幣保值的重要手段，在此情況下，房地產(chǎn)投資自然也就成為了居民投資的重要選擇。(三)

影響成都房地產(chǎn)走向的政策研判1.“限購令〞成為懸在成都房地產(chǎn)市場頭上的利劍

以成都、重慶、鄭州、武漢等為代表的二三線城市是2021年12月全國樓市成交量大幅攀升導(dǎo)致房價(jià)新一輪反彈的主角。而事實(shí)上，2021年在一線城市被各類調(diào)控政策嚴(yán)厲打壓下，眾多二三線城市卻吸引了各方力量的追捧。

2021年伊始，“限購令〞迅速在二三線城市蔓延開來，鄭州、太原、武漢、昆明、濟(jì)南五大二三線城市相繼出臺(tái)“限購令〞細(xì)那么，掀起了“限購令〞第二波風(fēng)潮。而成都雖暫未出臺(tái)“限購令〞，但因2021年房價(jià)近1000元/㎡的漲幅和主城區(qū)超千萬方的商品房成交量使得其進(jìn)入了熱點(diǎn)二線城市之列，也就加大了“被限購〞的種種可能。

2.容積率調(diào)控新規(guī)改變產(chǎn)品競爭格局及價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)評(píng)價(jià)體系

容積率調(diào)控新規(guī)前的高比例贈(zèng)送面積是成都市場的一大特點(diǎn)，并更因此形成了成都市場獨(dú)特的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)體系，主流產(chǎn)品通常贈(zèng)送率可達(dá)25%-30%。

2021年2月出臺(tái)的?成都市建設(shè)工程容積率計(jì)算新規(guī)?重點(diǎn)內(nèi)容包括：從2010年3月1日起實(shí)施新的容積率計(jì)算新規(guī)。首先是對(duì)住宅建筑層高的限制，層高3.6-4.6米1.5倍計(jì)算;層高介于4.6-7米的按兩倍計(jì)算;層高大于7米的按三倍計(jì)算。其次是對(duì)住宅陽臺(tái)的限制，每套住宅陽臺(tái)〔含各類形式的陽臺(tái)、入戶花園、露臺(tái)、活動(dòng)平臺(tái)等非公共活動(dòng)空間〕的水平投影面積不大于該住宅套型建筑面積的20%;陽臺(tái)進(jìn)深不宜大于1.8米，進(jìn)深大于1.8米的陽臺(tái)或半徑大于1.8米的圓弧形陽臺(tái)視為預(yù)留房間，按其水平投影面積計(jì)入容積率。該調(diào)控新規(guī)將對(duì)成都樓市產(chǎn)品開展產(chǎn)生長期、全面而深刻的影響。贈(zèng)送面積等變相提高容積率、攤薄地價(jià)本錢的做法逐步淡出歷史舞臺(tái)，但在1-2年過渡期內(nèi)新工程面臨很大的競爭壓力。為滿足住家功能需要，預(yù)計(jì)未來工程產(chǎn)品面積標(biāo)準(zhǔn)將會(huì)有普遍性的提高，并將促進(jìn)市場細(xì)分。對(duì)于面向終極住家需求的高端工程更是如此。在容積率普遍較高的情況下，新政將極大地壓縮規(guī)劃設(shè)計(jì)個(gè)性創(chuàng)新空間，未來產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象將更趨嚴(yán)重。如何突破同質(zhì)化競爭將是每個(gè)工程不得不面臨的重大課題。3.信貸收緊制約二級(jí)城市客戶購房需求對(duì)于外地客戶占相當(dāng)比重的成都樓市，針對(duì)外地購房者特別是省內(nèi)二級(jí)城市客戶的銀行按揭等信貸政策對(duì)樓市走勢影響較大。從目前情況看，個(gè)別銀行已恢復(fù)對(duì)省內(nèi)二級(jí)城市客戶首套房貸款實(shí)行三成首付比例的政策，而之前的2021年四季度，針對(duì)外地客戶首套房普遍實(shí)施五成首付比例的按揭政策一定程度制約了其購房需求?？梢灶A(yù)見，2021年信貸金融方面的調(diào)控政策并不會(huì)放松，而針對(duì)外地客戶特別是省內(nèi)二級(jí)城市購房者的信貸政策是否再次嚴(yán)厲收緊，將在相當(dāng)程度影響著成都樓市的開展走勢。

(四)

影響成都房地產(chǎn)走向的關(guān)鍵性城市開展動(dòng)態(tài)

1.“成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)〞已納入“十二五規(guī)劃〞，成為新的經(jīng)濟(jì)增長極2021年12月國家發(fā)改委將成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)納入了國家“十二五〞前期規(guī)劃，意味著成渝經(jīng)濟(jì)圈正式進(jìn)入中央政府的視野。成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)在西部大開發(fā)中占有十分重要的地位，具有成為新的經(jīng)濟(jì)增長極的重要條件：一是符合區(qū)域經(jīng)濟(jì)合理布局原那么，二是區(qū)位優(yōu)勢突出，上市具有較好的資源條件，四是具有較大的城市規(guī)模，五是開展根底良好。以“一極一軸一區(qū)塊〞來規(guī)劃成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)四川局部的區(qū)域開展格局。成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)總體定位為全國重要的經(jīng)濟(jì)增長極、全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)開展示范區(qū)、內(nèi)陸開放經(jīng)濟(jì)高地和常見上游生態(tài)文明建設(shè)示范區(qū)。成都是成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)的核心城市，占據(jù)著西部經(jīng)濟(jì)開展的制高點(diǎn)，具有明顯的區(qū)域競爭優(yōu)勢。而“成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)〞地位確實(shí)立將成為成都經(jīng)濟(jì)騰飛的巨大引擎。2.“世界現(xiàn)代田園城市〞的定位助力成都城市地位的全面提升未來35年里成都將建設(shè)為世界級(jí)國際化城市，西部地區(qū)現(xiàn)代化特大中心城市，人與自然和諧相融、城鄉(xiāng)一體的“世界級(jí)現(xiàn)代田園城市〞。具體而言，建設(shè)“世界現(xiàn)代田園城市〞的新定位，包括3個(gè)方面的內(nèi)涵：一是在功能定位上，不但是國家重要的中心城市，而且是國際性的區(qū)域樞紐和中心城市;二是在城市形態(tài)和開展水平上，是超大型、現(xiàn)代化的城市，同時(shí)也是符合田園城市理想、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)開展的田園城市;三是在城市等級(jí)上，先努力成為國內(nèi)一線城市，繼而進(jìn)入世界級(jí)城市的行列。3.新型城市化建設(shè)“四大區(qū)〞規(guī)劃助力成都房地產(chǎn)的全域開展成都已經(jīng)確定要加快新型城市化步伐，完善中心城市功能與市域城鎮(zhèn)建設(shè)。包括東部新城、南部新城、西部新城和北部新城等“四大區(qū)〞的建設(shè)，成為成都試驗(yàn)區(qū)引領(lǐng)新型城市化建設(shè)的重點(diǎn)。而該“四大區(qū)〞的規(guī)劃實(shí)施，將較大程度助力于成都房地產(chǎn)的全域開展。4.成都首次以“城〞為概念劃定金融總部商務(wù)區(qū)，成為西部經(jīng)濟(jì)資本輸出中樞，為成都特別是城南房地產(chǎn)帶來難得的開展機(jī)遇成都市“金融城〞總體規(guī)劃與開展戰(zhàn)略于2021年11月已根本確定，這也是在成都建設(shè)西部金融中心過程中首次以“城〞為概念劃定金融總部商務(wù)區(qū)。至此，位于成都市科技商務(wù)中軸天府大道兩側(cè)總面積約為5平方公里的金融總部商務(wù)區(qū)，將以一座配套完善的“金融城〞的形態(tài)，成為成都市乃至整個(gè)西部地區(qū)金融機(jī)構(gòu)總部聚集的核心承載地，成為金融要素與資本市場的交易中心，同時(shí)成為成都城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)開展所需要的資本核心輸出區(qū);進(jìn)而，成為成都乃至西部最有“財(cái)〞的區(qū)域。金融城成為成都乃至西部經(jīng)濟(jì)開展最強(qiáng)勁引擎的同時(shí)，也將為成都特別是城南房地產(chǎn)業(yè)帶來難得的開展機(jī)遇。5.地鐵軸線成為居家磁場自從成都地鐵確定開建以來，沿線樓盤紛紛打出了“地鐵牌〞。一時(shí)間，地鐵物業(yè)成為了成都樓市最為搶眼的熱點(diǎn)。1號(hào)線2021年10月開通，2號(hào)線正在如火如荼地建設(shè)中，成都目前以“南北〞和“東西〞兩條縱橫的城市主軸為根底的城市軌道交通起步后，以環(huán)線為主的居家模式將逐漸被以地鐵輻射范圍為主的居家模式所取代。(五)

2021年市場形勢展望從2021年樓市的火爆“搶房〞，到2021年的史上最嚴(yán)厲調(diào)控，房地產(chǎn)市場正在遭遇未知的波動(dòng)，房價(jià)不穩(wěn)，政策不松，2021年中央仍不會(huì)放寬對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的整頓1.政策方面——從嚴(yán)從緊的調(diào)控基調(diào)不變政策面，依然能看到中央政府調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、抑制房地產(chǎn)市場過熱開展的決心。除了國家進(jìn)一步強(qiáng)化和嚴(yán)格實(shí)施差異化的信貸和稅收政策外，成都很可能被列入新一輪“限購〞城市行列。同時(shí)容積率調(diào)控政策將開始真正影響成都房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品競爭格局及價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)評(píng)價(jià)體系。2.土地市場——供給平穩(wěn)，熱點(diǎn)突出2021年的土地供給預(yù)計(jì)依然較為平穩(wěn)，成都市方案供