物業(yè)管理服務(wù)知識(shí)（共33）

物業(yè)管理服服務(wù)知識(shí)什么是物業(yè)業(yè)管理?物業(yè)管理就就是專業(yè)化化的機(jī)構(gòu)受受業(yè)主和使使用人委托托，依照合合同和契約約，以經(jīng)營(yíng)營(yíng)方式統(tǒng)一一管理物業(yè)業(yè)極其附屬屬設(shè)施和場(chǎng)場(chǎng)地，為業(yè)業(yè)主和承租租人提供全全方位服務(wù)務(wù)，是物業(yè)業(yè)發(fā)揮其使使用價(jià)值，，并使物業(yè)業(yè)盡可能地地保值、增增值。物業(yè)管理企企業(yè)的基本本類型物業(yè)管理企企業(yè)可以從從組建方式式、內(nèi)部運(yùn)運(yùn)作機(jī)制、、企業(yè)與物物業(yè)的產(chǎn)權(quán)權(quán)關(guān)系等許許多方面進(jìn)進(jìn)行分類。。從物業(yè)管管理企業(yè)的的組建來(lái)看看，大致可可分為五種種類型：一一、由房地地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)投資設(shè)設(shè)立的分支支機(jī)構(gòu)，主主要是管理理由上級(jí)公公司開發(fā)建建設(shè)的房地地產(chǎn)項(xiàng)目。。這類公司司的最大優(yōu)優(yōu)勢(shì)在于項(xiàng)項(xiàng)目有保障障，并對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)行的的全過(guò)程有有所了解，，便于與開開發(fā)商協(xié)調(diào)調(diào)工作。二二、由房地地產(chǎn)部門所所屬的房管管所轉(zhuǎn)換為為物業(yè)管理理企業(yè)。這這類企業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)制時(shí)間不不長(zhǎng)，行政政色彩較濃濃。三三、由由大中型企企事業(yè)單位位自行組建建的物業(yè)管管理企業(yè)，，這類企業(yè)業(yè)福利色彩彩較濃。四四、按照公公司法要求求，由社會(huì)會(huì)上的公司司、個(gè)人發(fā)發(fā)起組建的的，通過(guò)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)取得房房產(chǎn)管理權(quán)權(quán)的物業(yè)管管理企業(yè)。。這類企業(yè)業(yè)較有活力力，必須適適應(yīng)市場(chǎng)，，提供較好好的服務(wù)方方可生存。。五五、由街街道辦事處處組建的物物業(yè)管理企企業(yè)。從物業(yè)管理理企業(yè)內(nèi)部部的

運(yùn)作作來(lái)看，分分為三大類類一、管理型型物業(yè)管理理企業(yè)。此此類企業(yè)除除主要領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)人和各專專業(yè)管理部部門技術(shù)骨骨干外，其其他各項(xiàng)服服務(wù)，如保保安、清潔潔、綠化等等通過(guò)合同同形式交由由社會(huì)上的的專業(yè)化公公司承擔(dān)。。這類公司司人員適中中精干。二二、顧問(wèn)問(wèn)型物業(yè)管管理企業(yè)。。此類企業(yè)業(yè)由少量具具有豐富物物業(yè)管理經(jīng)經(jīng)驗(yàn)的人員員組成，不不具體承擔(dān)擔(dān)物業(yè)管理理工作，而而是以顧問(wèn)問(wèn)的形式出出現(xiàn)，收取取顧問(wèn)費(fèi)。。這類公司司人員少、、素質(zhì)高。。

三、、綜合性物物業(yè)管理企企業(yè)。此類類企業(yè)不僅僅直接接手手項(xiàng)目，從從事管理工工作，還提提供顧問(wèn)服服務(wù)，適應(yīng)應(yīng)性強(qiáng)。從物業(yè)管理理企業(yè)與物物業(yè)的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系來(lái)來(lái)看，可分分為兩大類類：一、委托服服務(wù)型物業(yè)業(yè)管理企業(yè)業(yè)。該類企企業(yè)接受多多個(gè)產(chǎn)權(quán)人人的委托、、管理各棟棟房屋乃至至整個(gè)小區(qū)區(qū)，物業(yè)所所有權(quán)和經(jīng)經(jīng)營(yíng)權(quán)是分分開的。二二、自主經(jīng)經(jīng)營(yíng)型物業(yè)業(yè)管理企業(yè)業(yè)。該類企企業(yè)受上級(jí)級(jí)公司指派派、管理自自主開發(fā)的的物業(yè)。物物業(yè)產(chǎn)權(quán)上上屬上級(jí)公公司或該類類企業(yè)，通通過(guò)經(jīng)營(yíng)收收取租金，，回收投資資，獲取利利潤(rùn)。物業(yè)業(yè)所有權(quán)和和經(jīng)營(yíng)權(quán)是是一致的。。商業(yè)大廈廈、辦公樓樓、寫字樓樓較常見。。何為物業(yè)管管理專項(xiàng)維維修基金？？物管專項(xiàng)維維修基金是是房屋共用用部位、共共用設(shè)施設(shè)設(shè)備發(fā)生損損壞時(shí)，用用于進(jìn)行中中修、大修修、翻修和和更新改造造等所需儲(chǔ)儲(chǔ)存的資金金。如電梯梯的維修等等。目前，，部分省市市商品住宅宅小區(qū)的物物業(yè)管理公公司通常向向購(gòu)房者按按購(gòu)房款的的1-2%收取物管專專項(xiàng)維修基基金。何為物業(yè)管管理委員會(huì)會(huì)？物業(yè)管理委委員會(huì)又稱稱業(yè)主委員員會(huì)，是代代表本物業(yè)業(yè)區(qū)域內(nèi)全全體產(chǎn)權(quán)人人和使用人人的合法權(quán)權(quán)益，負(fù)責(zé)責(zé)對(duì)區(qū)域內(nèi)內(nèi)物業(yè)實(shí)施施管理的組組織。組建建物業(yè)管理理委員會(huì)是是居住小區(qū)區(qū)實(shí)施物業(yè)業(yè)管理的一一項(xiàng)十分重重要的基礎(chǔ)礎(chǔ)工作，委委員人數(shù)一一般以5-15人數(shù)為宜，，其中使用用人不超過(guò)過(guò)委員總數(shù)數(shù)的30%。何為物業(yè)管管理公約？？物業(yè)管理公公約又稱業(yè)業(yè)主公約，，是指由全全體業(yè)主承承諾的，并并對(duì)全體業(yè)業(yè)主具有約約束力的，，有關(guān)業(yè)主主在物業(yè)使使用、維護(hù)護(hù)及管理等等方面權(quán)利利義務(wù)的行行為守則。。這是物業(yè)業(yè)管理中的的一個(gè)重要要文件，它它一般由管管委會(huì)依據(jù)據(jù)當(dāng)?shù)卣y(tǒng)一制訂訂的示范文文本，結(jié)合合物業(yè)的實(shí)實(shí)際情況進(jìn)進(jìn)行修改補(bǔ)補(bǔ)充，在業(yè)業(yè)主大會(huì)上上討論通過(guò)過(guò)后生效。。一般來(lái)講講，物業(yè)入入住率達(dá)到到30%以上，已入入住業(yè)主中中持有過(guò)半半數(shù)以上投投票權(quán)的業(yè)業(yè)主同意就就可簽訂業(yè)業(yè)主公約并并生效。已已生效的業(yè)業(yè)主公約對(duì)對(duì)物業(yè)內(nèi)所所有業(yè)主和和使用人具具有約束力力。業(yè)主及業(yè)主主大會(huì)的概概念業(yè)主是指物業(yè)內(nèi)內(nèi)房屋和相相關(guān)設(shè)施的的所有權(quán)人人業(yè)主大會(huì)是由物業(yè)內(nèi)內(nèi)的業(yè)主組組成的。按按照有關(guān)規(guī)規(guī)定，業(yè)主主大會(huì)必須須有持過(guò)半半數(shù)以上投投票權(quán)的業(yè)業(yè)主出席方方能進(jìn)行。。業(yè)主可以以委托代理理人出席業(yè)業(yè)主大會(huì)，，不滿十八八周歲的業(yè)業(yè)主由其法法定代理人人出席。物業(yè)管理費(fèi)費(fèi)如何定價(jià)價(jià)？物業(yè)管理費(fèi)費(fèi)應(yīng)根據(jù)所所提供服務(wù)務(wù)的性質(zhì)、、特點(diǎn)等不不同情況，，分別實(shí)行行政府定價(jià)價(jià)、政府指指導(dǎo)價(jià)和經(jīng)經(jīng)營(yíng)者定價(jià)價(jià)。為物價(jià)價(jià)產(chǎn)權(quán)人，，使用人提提供的公共共衛(wèi)生清潔潔、公共設(shè)設(shè)施的維修修保養(yǎng)和保保安、綠化化等有公共共性的服務(wù)務(wù)以及代收收繳水電費(fèi)費(fèi)、煤氣費(fèi)費(fèi)、有線電電視費(fèi)、電電話費(fèi)等公公眾代辦性性質(zhì)的服務(wù)務(wù)收費(fèi)，實(shí)實(shí)行政府定定價(jià)或者政政府指導(dǎo)價(jià)價(jià)。實(shí)行政政府定價(jià)或或者政府指指導(dǎo)價(jià)的物物業(yè)管理服服務(wù)收費(fèi)的的具體價(jià)格格管理形式式，由省、、自治區(qū)、、直轄市物物價(jià)部門根根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水水平和物業(yè)業(yè)管理市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)育程度度確定。凡凡屬于物業(yè)業(yè)產(chǎn)權(quán)人、、使用人個(gè)個(gè)別需求提提供的特約約服務(wù)，除除政府物價(jià)價(jià)部門規(guī)定定有統(tǒng)一收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)者者除外，服服務(wù)收費(fèi)實(shí)實(shí)行經(jīng)營(yíng)者者定價(jià)。業(yè)主能否參參與物業(yè)管管理

費(fèi)收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的的制定？物價(jià)部門實(shí)實(shí)行政府定定價(jià)和政府府指導(dǎo)價(jià)的的物業(yè)管理理服務(wù)收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由由物業(yè)管理理單位根據(jù)據(jù)實(shí)際提供供的服務(wù)項(xiàng)項(xiàng)目和各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用開支支情況，向向物價(jià)部門門申報(bào)，由由物價(jià)部門門征求物業(yè)業(yè)管理行政政主管部門門意見后，，以獨(dú)立小小區(qū)為單位位核定；實(shí)實(shí)行政府指指導(dǎo)價(jià)的物物業(yè)管理服服務(wù)收費(fèi)，，物業(yè)管理理單位可在在政府指導(dǎo)導(dǎo)價(jià)格規(guī)定定幅度內(nèi)確確定具體收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；；實(shí)行經(jīng)營(yíng)營(yíng)者定價(jià)的的物業(yè)管理理服務(wù)收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物物業(yè)單位與與小區(qū)管理理委員會(huì)或或產(chǎn)權(quán)人代代表、使用用人代表協(xié)協(xié)商議定，，并應(yīng)將收收費(fèi)項(xiàng)目和和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)向當(dāng)?shù)匚镂飪r(jià)部門備備案。在在核定收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)時(shí)，應(yīng)充分分聽取物業(yè)業(yè)管理單位位和小區(qū)管管理委員會(huì)會(huì)（業(yè)主管管理委員會(huì)會(huì)）或產(chǎn)權(quán)權(quán)人代表、、使用人代代表意見，，既要有利利于物業(yè)管管理服務(wù)的的價(jià)值補(bǔ)償償，也要考考慮物業(yè)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、使使用人的經(jīng)經(jīng)濟(jì)承受能能力，以物物業(yè)管理服服務(wù)所發(fā)生生的費(fèi)用的的基礎(chǔ)，結(jié)結(jié)合物業(yè)管管理單位的的服務(wù)內(nèi)容容、服務(wù)質(zhì)質(zhì)量、服務(wù)務(wù)深度核定定。物價(jià)部部門對(duì)核定定的物業(yè)管管理收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)根根據(jù)物業(yè)管管理費(fèi)用的的變化及時(shí)時(shí)進(jìn)行調(diào)整整。物業(yè)業(yè)管管理理費(fèi)費(fèi)由由哪哪些些部部分分組組成成？？物業(yè)業(yè)管管理理費(fèi)費(fèi)主主要要由由以以下下部部分分構(gòu)構(gòu)成成：：1、管管理理、、服服務(wù)務(wù)人人員員的的工工資資和和按按規(guī)規(guī)定定提提取取的的福福利利費(fèi)費(fèi)；；2、公公共共設(shè)設(shè)施施、、設(shè)設(shè)備備日日常常運(yùn)運(yùn)行行、、維維修修及及保保養(yǎng)養(yǎng)費(fèi)費(fèi)；；3、綠綠化化管管理理費(fèi)費(fèi)；；4、清清潔潔衛(wèi)衛(wèi)生生費(fèi)費(fèi)；；5、保保安安費(fèi)費(fèi)；；6、辦辦公公費(fèi)費(fèi)；；7、物物業(yè)業(yè)管管理理單單位位固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)折折舊舊費(fèi)費(fèi)；；8、法法定定稅稅費(fèi)費(fèi)。。物物業(yè)業(yè)管管理理費(fèi)費(fèi)的的利利潤(rùn)潤(rùn)率率暫暫由由各各省省、、自自治治區(qū)區(qū)、、直直轄轄市市政政府府物物價(jià)價(jià)主主管管部部門門根根據(jù)據(jù)本本地地區(qū)區(qū)實(shí)實(shí)際際情情況況確確定定。。經(jīng)經(jīng)物物價(jià)價(jià)部部門門核核定定或或由由物物業(yè)業(yè)管管理理單單位位與與小小區(qū)區(qū)管管理理委委員員會(huì)會(huì)或或物物業(yè)業(yè)費(fèi)費(fèi)項(xiàng)項(xiàng)目目、、收收費(fèi)費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和和收收費(fèi)費(fèi)辦辦法法應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)在在物物業(yè)業(yè)管管理理合合同同中中銘銘文文約約定定。。物業(yè)業(yè)管管理理費(fèi)費(fèi)是是否否應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)明明碼碼標(biāo)標(biāo)價(jià)價(jià)？？物業(yè)業(yè)管管理理費(fèi)費(fèi)必必須須實(shí)實(shí)行行明明碼碼標(biāo)標(biāo)價(jià)價(jià)，，收收費(fèi)費(fèi)項(xiàng)項(xiàng)目目和和標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)及及收收費(fèi)費(fèi)辦辦法法應(yīng)應(yīng)在在經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)場(chǎng)場(chǎng)所所或或收收費(fèi)費(fèi)地地點(diǎn)點(diǎn)公公布布。。物物業(yè)業(yè)管管理理單單位位應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)定定期期（（一一般般為為6個(gè)月月））向向業(yè)業(yè)主主公公布布收收費(fèi)費(fèi)的的收收入入和和支支出出賬賬目目，，公公布布物物業(yè)業(yè)管管理理年年度度計(jì)計(jì)劃劃和和小小區(qū)區(qū)管管理理的的重重大大措措施施，，接接受受小小區(qū)區(qū)管管理理委委員員會(huì)會(huì)或或物物業(yè)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)人人、、使使用用人人的的監(jiān)監(jiān)督督。。物業(yè)業(yè)管管理理公公司司和和業(yè)業(yè)主主之之間間有有哪哪些些權(quán)權(quán)利利和和義義務(wù)務(wù)？？在物物業(yè)業(yè)管管理理公公司司方方面面，，公公司司的的一一切切活活動(dòng)動(dòng)應(yīng)應(yīng)完完全全以以法法律律條條款款為為依依據(jù)據(jù)，，并并與與業(yè)業(yè)簽簽定定契契約約，，雙雙方方都都應(yīng)應(yīng)共共同同遵遵守守，，明明確確各各自自的的權(quán)權(quán)利利和和義義務(wù)務(wù)。。業(yè)主主的的權(quán)權(quán)利利和和義義務(wù)務(wù)業(yè)主主即即房房屋屋的的所所有有人人。。業(yè)業(yè)主主的的權(quán)權(quán)利利包包括括住住宅宅所所有有權(quán)權(quán)和和使使用用權(quán)權(quán)，，并并享享有有房房屋屋出出租租的的全全部部租租金金收收入入。。有有權(quán)權(quán)自自由由出出售售、、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓、、出出租租自自己己的的房房產(chǎn)產(chǎn)，，不不受受別別人人干干涉涉，，并并受受法法律律的的保保護(hù)護(hù)；；有有權(quán)權(quán)使使用用樓樓內(nèi)內(nèi)公公用用地地方方及及電電梯梯等等公公用用設(shè)設(shè)施施；；對(duì)對(duì)本本住住宅宅樓樓和和本本住住宅宅小小區(qū)區(qū)的的各各項(xiàng)項(xiàng)公公約約有有投投票票權(quán)權(quán)；；有有權(quán)權(quán)根根據(jù)據(jù)契契約約條條款款，，監(jiān)監(jiān)督督管管理理公公司司及及其其人人員員的的工工作作。。業(yè)業(yè)主主的的義義務(wù)務(wù)是是應(yīng)應(yīng)按按照照契契約約規(guī)規(guī)定定，，交交納納應(yīng)應(yīng)分分擔(dān)擔(dān)的的管管理理費(fèi)費(fèi)和和其其他他費(fèi)費(fèi)用用以以及及國(guó)國(guó)家家規(guī)規(guī)定定的的稅稅金金；；應(yīng)應(yīng)簽簽訂訂集集體體簽簽訂訂的的公公約約。。業(yè)主委員會(huì)是由物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)的業(yè)業(yè)主推選的代代表，以及街街道辦事處、、居委會(huì)確定定的人員組成成，業(yè)主委員員會(huì)主任由業(yè)業(yè)主擔(dān)任。物業(yè)管理公司司的權(quán)利和義義務(wù)根據(jù)權(quán)利和義義務(wù)對(duì)等的原原則，物業(yè)管管理公司作為為契約一方享享有的權(quán)利即即為對(duì)方（業(yè)業(yè)主）的義務(wù)務(wù)，其義務(wù)則則是對(duì)方享有有的權(quán)利。業(yè)主可以查物物業(yè)公司的帳帳嗎？物業(yè)管理行業(yè)業(yè)運(yùn)作有其特特殊性，其行行業(yè)的利潤(rùn)是是按為業(yè)主提提供服務(wù)所支支出費(fèi)用總額額的一定比例例提取的。因因此，管理費(fèi)費(fèi)用的開支成成為業(yè)主最為為關(guān)心的問(wèn)題題。在批準(zhǔn)管管理公司的年年度收支預(yù)算算之后，監(jiān)督督各項(xiàng)費(fèi)用按按計(jì)劃支出成成為物業(yè)管理理財(cái)務(wù)監(jiān)督的的一項(xiàng)重要內(nèi)內(nèi)容。那么是是不是每一位位業(yè)主都可以以以監(jiān)督賬務(wù)務(wù)賬目的名義義檢查管理公公司的賬目呢呢？確確切地說(shuō)，，業(yè)主作為費(fèi)費(fèi)用支付人，，有財(cái)務(wù)監(jiān)督督的權(quán)利，但但行使此項(xiàng)權(quán)權(quán)利的方式并并不是通過(guò)業(yè)業(yè)主私人檢查查管理公司的的賬目。查賬賬的目的是監(jiān)監(jiān)督管理公司司財(cái)務(wù)支出的的公開性與透透明度，是否否符合預(yù)算項(xiàng)項(xiàng)目，有沒有有在支出方面面弄虛作假欺欺騙業(yè)主。作作為為監(jiān)督方與被被監(jiān)督方都需需要就檢查結(jié)結(jié)果做出權(quán)威威的、有法律律效力的結(jié)論論。而一般的的業(yè)主不具備備專業(yè)的財(cái)務(wù)務(wù)知識(shí)，即使使是專業(yè)財(cái)務(wù)務(wù)人員也無(wú)法法以個(gè)人身份份提供具有合合法效力的審審計(jì)證明。因因此，當(dāng)業(yè)主主以個(gè)人身份份查賬時(shí)，管管理公司有權(quán)權(quán)拒絕，否則則每個(gè)業(yè)主都都可以濫用自自己的查賬權(quán)權(quán)，這樣只能能嚴(yán)重干擾管管理公司的正正常運(yùn)作。業(yè)業(yè)主主如果要行使使此項(xiàng)權(quán)利，，有兩種途徑徑可以選擇：：一是私人委委托會(huì)計(jì)師事事務(wù)所檢查；；二是提請(qǐng)業(yè)業(yè)主委員會(huì)委委托專業(yè)事務(wù)務(wù)所檢查。只只有國(guó)家法律律承認(rèn)的專業(yè)業(yè)會(huì)計(jì)師事務(wù)務(wù)所才能提供供有效的審計(jì)計(jì)報(bào)告以達(dá)到到查賬目的，，維護(hù)雙方的的合法權(quán)益，，同時(shí)也真正正地幫助業(yè)主主行使自己的的合法權(quán)利。。業(yè)委會(huì)怎么監(jiān)監(jiān)管物業(yè)費(fèi)?物業(yè)管理公司司正常運(yùn)作的的經(jīng)費(fèi)來(lái)源于于管理費(fèi)的收收繳。管理公公司每年度必必須編制管理理費(fèi)年度預(yù)算算和進(jìn)行年度度管理費(fèi)用決決算。由于各各種原因的綜綜合影響，年年度管理費(fèi)決決算與年度預(yù)預(yù)算產(chǎn)生較大大偏差，有的的超預(yù)算開支支，有的因預(yù)預(yù)算不合理而而產(chǎn)生較大節(jié)節(jié)余。因此，，做好對(duì)物業(yè)業(yè)管理公司費(fèi)費(fèi)用支出的監(jiān)監(jiān)督，能保障障業(yè)主的切身身利益。對(duì)對(duì)超預(yù)預(yù)算開支的管管理費(fèi)決算，，管理公司往往往以此為理理由，在下年年度調(diào)增管理理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，這樣就會(huì)會(huì)增加用戶下下年度成本費(fèi)費(fèi)用負(fù)擔(dān)，加加大現(xiàn)金的流流出。對(duì)于產(chǎn)產(chǎn)生較大節(jié)余余的管理費(fèi)決決算，或者是是當(dāng)年度管理理公司的成本本控制方面取取得較佳成