房地產(chǎn)經(jīng)紀與房地產(chǎn)市場

第三章房地地產(chǎn)經(jīng)紀與房房地產(chǎn)市場第一節(jié)房地地產(chǎn)經(jīng)紀第二節(jié)房地地產(chǎn)市場第三節(jié)房地地產(chǎn)市場環(huán)境境建設(shè)第四節(jié)房地地產(chǎn)市場調(diào)查查第一節(jié)房地地產(chǎn)經(jīng)紀一、經(jīng)紀與市市場經(jīng)濟（一）、經(jīng)紀紀業(yè)及市場地地位1.經(jīng)紀業(yè)是一種種把同一商品品的買賣雙方方連接在一起起的中間買賣賣業(yè)，充當供供需中介服務務系統(tǒng)，傳播播、運用市場場信息、勾通通買賣，從中中獲取服務報報酬的一種行行業(yè)。2.市場經(jīng)濟需要要通過經(jīng)紀人人在市場機制制下去實現(xiàn)社社會資源有效效配置的改善善和優(yōu)化。3.有助于社會資資源的帕雷托托改善。第一節(jié)房地地產(chǎn)經(jīng)紀（二）、經(jīng)紀紀在市場經(jīng)濟濟中的作用1.經(jīng)紀業(yè)歷史悠悠久。2.經(jīng)紀活動是勾勾通社會經(jīng)濟濟發(fā)展聯(lián)系的的橋梁。經(jīng)紀紀業(yè)是一種中中介服務系統(tǒng)統(tǒng)。3.經(jīng)紀具有咨詢詢、中介、代代理三方面作作用。是交易易成交的媒介介。4.經(jīng)紀活動對市市場機制的完完善有一定的的推動和補充充作用。5.經(jīng)紀業(yè)應該有有完善的管理理制度。統(tǒng)一的注冊登登記制度；嚴嚴格的經(jīng)營制制度；規(guī)范的的監(jiān)管、審查查制度。第一節(jié)房地地產(chǎn)經(jīng)紀二、房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀的發(fā)展及及業(yè)務范圍（一）房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀的三種種類型房地產(chǎn)管理部部門成立的事事務所；社會會各部門和事事業(yè)單位注冊冊成立的房地地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)業(yè)；個人掛牌牌或不掛牌的的房產(chǎn)中介。。（二）房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀的業(yè)務務范圍主要從事房地地產(chǎn)售讓與購購買中介服務務經(jīng)營范圍也可可以更大、更更廣第一節(jié)房地地產(chǎn)經(jīng)紀三、房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀的資質(zhì)審審查與管理（一）房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀管理1.房管部門對房房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)業(yè)進行行業(yè)管管理2.對房地產(chǎn)經(jīng)紀紀人進行資質(zhì)質(zhì)審查。3.房地產(chǎn)經(jīng)紀人人考試執(zhí)業(yè)制制度。（二）、房地地產(chǎn)經(jīng)紀中介介制度1.中介方的營業(yè)業(yè)保證金制度度。2.經(jīng)紀人資格、、培訓制度。。3.中介傭金收取取制度。第一節(jié)房地地產(chǎn)經(jīng)紀四、國外的房房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)業(yè)發(fā)展1.美國的房地產(chǎn)產(chǎn)中介制度法規(guī)：《一般代理法規(guī)規(guī)》、《契約原則》、《州執(zhí)照法》、《專業(yè)倫理法則則》、《不動產(chǎn)執(zhí)照法法》等。兩大房產(chǎn)產(chǎn)中介組織：：美國不動產(chǎn)產(chǎn)師協(xié)會和全全國不動產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀人協(xié)會。。第一節(jié)房地地產(chǎn)經(jīng)紀四、國外的房房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)業(yè)發(fā)展2.日本的房地產(chǎn)產(chǎn)中介制度以美國為藍本本，更詳盡、、具體日本房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀人稱為宅宅地建物交易易主任者，主主要受《不動產(chǎn)交易業(yè)業(yè)法》、《誠實信用法則則》、《執(zhí)業(yè)考試法則則》等。日本政府對職職業(yè)者的積極極監(jiān)督與引導導指導與檢查；；執(zhí)業(yè)資格評評定；聽證會會制度第一節(jié)房地地產(chǎn)經(jīng)紀五、中國房地地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的的發(fā)展1.發(fā)展迅猛，數(shù)數(shù)量龐大，已已成為中國特特色的社會一一景。2.制度滯后，法法律制度不健健全，法規(guī)執(zhí)執(zhí)行隨意性大大。3.中介結(jié)構(gòu)良莠莠不齊，入行行門檻低。4.信用度低，交交易糾紛頻繁繁。第二節(jié)房地地產(chǎn)市場一、房地產(chǎn)市市場及其特點點1.市場：市場的的初始概念是是指從事商品品買賣的場所所，或商品交交換關(guān)系的總總和。2.房地產(chǎn)市場：：房地產(chǎn)交換換關(guān)系和房地地產(chǎn)交易活動動中的多層次次、多方位、、多元化的活活動與媒介關(guān)關(guān)系的總和。。3.房地產(chǎn)市場的的特點：地域的固定性性、耐久性、、資源的稀缺缺性、永續(xù)性性、增值性等等決定房地產(chǎn)產(chǎn)市場的特點點：第二節(jié)房地地產(chǎn)市場3.房地產(chǎn)市場的的特點：⑴房地產(chǎn)市市場是一個不不完全開放的的市場①土地稀缺缺和國家對一一級土地市場場的壟斷②房地產(chǎn)開開發(fā)受國家政政策、計劃和和城市規(guī)劃影影響大③房地產(chǎn)市市場受制于一一個區(qū)域經(jīng)紀紀社會發(fā)展水水平和城市化化水平的影響響，有滯后于于其他市場的的特性。第二節(jié)房地地產(chǎn)市場3.房地產(chǎn)市場的的特點：⑵房地產(chǎn)市市場是一個多多方位的市場場①市場結(jié)構(gòu)模模式的多元化化，一、二、、三級市場等等；②流通方式的的多元化，無無形市場和有有形市場（國國內(nèi)市場、涉涉外市場等））③交換價格的的多元化；第二節(jié)房地地產(chǎn)市場3.房地產(chǎn)市場的的特點：⑶房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的多層次次和多流通形形式①住宅、店店面、寫字樓樓、別墅、高高層住宅和底底層住宅的區(qū)區(qū)別；②出售、出出租、出典、、抵押、拍賣賣的多流通方方式③付款方式式的多樣性，，一次性付款款；按揭付款款；先租后買買；每年付款款方式等第二節(jié)房地地產(chǎn)市場4.房地產(chǎn)市場的的時空矛盾⑴房地產(chǎn)市市場的時空矛矛盾表現(xiàn)在空空間上的固定定性與時間上上的長期性的的統(tǒng)一體。⑵房地產(chǎn)交交易費資浩大大，時間長，，涉及面廣，，是一項需謹謹慎對待的交交易行為。⑶房地產(chǎn)市市場是一個投投資性與投機機性相結(jié)合的的市場。⑷房地產(chǎn)交交易目前還存存在透明化與與暗想操作、、規(guī)范化與違違規(guī)炒作、市市場公開化與與營私舞弊等等諸多矛盾。。第二節(jié)房地地產(chǎn)市場二、房地產(chǎn)市市場的作用與與意義（一）作用1.交換功能。2.信息功能。3.激勵功能。4.協(xié)調(diào)功能。5.帶動功能。第二節(jié)房地地產(chǎn)市場二、房地產(chǎn)市市場的作用與與意義（二）意義1.深化房地產(chǎn)改改革、促進房房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展展的基礎(chǔ)。2.有助于城市房房地產(chǎn)資源的的有效配置。。3.有助于中國社社會主義市場場經(jīng)紀體系的的發(fā)展。4.滿足人民群眾眾需要，調(diào)動動人們的工作作積極性。第三節(jié)房地地產(chǎn)市場環(huán)境境建設(shè)一、房地產(chǎn)市市場信息網(wǎng)絡絡1.信息是事物存存在方式、運運動狀態(tài)及其其對人們產(chǎn)生生效用的綜合合反映。2.房地產(chǎn)市場信信息是指房地地產(chǎn)品在市場場交易過程中中所形成的差差異及其相互互作用、相互互聯(lián)系并產(chǎn)生生效用的綜合合反映。3.房地產(chǎn)信息內(nèi)內(nèi)容：房地產(chǎn)產(chǎn)市場供求信信息；房地產(chǎn)產(chǎn)市場行情信信息；房地產(chǎn)產(chǎn)市場交易信信息；房地產(chǎn)產(chǎn)市場營銷環(huán)環(huán)境信息；房房地產(chǎn)市場反反饋信息等。。第三節(jié)房地地產(chǎn)市場環(huán)境境建設(shè)4.房地產(chǎn)市場信信息→形成信信息網(wǎng)絡→房房地產(chǎn)市場信信息系統(tǒng)5.房地產(chǎn)市場信信息搜集⑴.房地產(chǎn)產(chǎn)品需需求容量信息息的搜集。⑵.房地產(chǎn)價格信信息的搜集。。⑶.房地產(chǎn)質(zhì)量信信息的搜集。。⑷.房地產(chǎn)企業(yè)信信息的搜集。。⑸.房地產(chǎn)交易信信息的搜集。。⑹.房地產(chǎn)品價格格趨勢變化信信息的搜集。。第三節(jié)房地地產(chǎn)市場環(huán)境境建設(shè)二、房地產(chǎn)金金融市場建設(shè)設(shè)1.房地產(chǎn)金融市市場的含義：：是指發(fā)生在在房地產(chǎn)市場場經(jīng)濟活動中中，由房地產(chǎn)產(chǎn)金融專業(yè)機機構(gòu)通過各種種信用方式和和工具，辦理理和調(diào)劑各種種存款、貸款款、信托、租租賃、抵押、、保險、貼現(xiàn)現(xiàn)、承兌、有有價證劵發(fā)行行與貨幣資金金交易活動的的總和。2.房地產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展的關(guān)鍵因因素第三節(jié)房地地產(chǎn)市場環(huán)境境建設(shè)二、房地產(chǎn)金金融市場建設(shè)設(shè)3.房地產(chǎn)金融市市場的作用⑴籌集資金金，吸收存款款，房地產(chǎn)開開發(fā)建設(shè)的基基礎(chǔ)。⑵為房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提提供資金支持持。⑶為居民購購房提供資金金支持。⑷疏通、理理順資金渠道道，加速資金金周轉(zhuǎn)。第三節(jié)房地地產(chǎn)市場環(huán)境境建設(shè)二、房地產(chǎn)金金融市場建設(shè)設(shè)4.房地產(chǎn)金融市市場結(jié)構(gòu)⑴住房儲蓄蓄銀行（部分分城市試點））⑵專業(yè)銀行行下設(shè)房地產(chǎn)產(chǎn)信貸部⑶房地產(chǎn)開開發(fā)財團（將將開發(fā)、經(jīng)營營、信貸三者者有機結(jié)合））⑷住宅合作作社（民間房房地產(chǎn)金融組組織）⑸民間資金金拆借結(jié)構(gòu)第三節(jié)房地地產(chǎn)市場環(huán)境境建設(shè)二、房地產(chǎn)金金融市場建設(shè)設(shè)5.房地產(chǎn)金融貸貸款⑴貸款對象象：一般情況況下，所有從從事經(jīng)營業(yè)務務、有經(jīng)濟收收入來源的經(jīng)經(jīng)濟實體都是是貸款對象。。包括各種經(jīng)經(jīng)濟所有制的的房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)、及其代理理結(jié)構(gòu)和自建建、自購住房房的家庭和個個人。第三節(jié)房地地產(chǎn)市場環(huán)境境建設(shè)二、房地產(chǎn)金金融市場建設(shè)設(shè)5.房地產(chǎn)金融貸貸款⑴房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)貸款款建筑貸款（短短期貸款）抵押貸款（中中短期貸款））⑵對家庭和和個人購買住住房的貸款住房按揭貸款款（中長期貸貸款）公積金貸款和和銀行一般商商業(yè)貸款第三節(jié)房地地產(chǎn)市場環(huán)境境建設(shè)三、房地產(chǎn)市市場稅收管理理建設(shè)1.房地產(chǎn)稅收建筑稅、房產(chǎn)產(chǎn)稅、契稅、、營業(yè)稅、所所得稅2.房地產(chǎn)稅收管管理⑴征收管理理⑸⑸發(fā)票票管理⑵稅務登記記⑹⑹稅款款征收方式⑶納稅申報報⑺⑺稅收收的管理形式式⑷納稅輔導導⑻⑻建帳帳制度第四節(jié)房地地產(chǎn)市場調(diào)查查一、房地產(chǎn)市市場調(diào)查是對房地產(chǎn)市市場供求變化化的各種因素素及動態(tài)、趨趨勢進行的專專門調(diào)查，通通過調(diào)查，搜搜集有關(guān)資料料和數(shù)據(jù)，經(jīng)經(jīng)分析研究，，掌握房地產(chǎn)產(chǎn)市場的變化化規(guī)律，了解解消費者對房房屋面積、質(zhì)質(zhì)量、價格等等的意見，以以及對各種結(jié)結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)房房屋的需求量量和銷售趨勢勢有一個比較較清晰的了解解。第四節(jié)房地地產(chǎn)市場調(diào)查查與預測二、房地產(chǎn)調(diào)調(diào)查的內(nèi)容（一）市場環(huán)環(huán)境調(diào)查1.國家的政策、、經(jīng)濟、稅收收、利率背景景2.相關(guān)城市法規(guī)規(guī)、規(guī)劃、條條例的研究3.城市國民生產(chǎn)產(chǎn)總值、人均均收入水平等等4.城市人口及其其增長趨勢5.城市消費結(jié)構(gòu)構(gòu)和消費水平平6.風俗習慣、觀觀念及家庭儲儲蓄狀況第四節(jié)房地地產(chǎn)市場調(diào)查查二、房地產(chǎn)調(diào)調(diào)查的內(nèi)容（二）消費者者的調(diào)查1.消費者購買能能力調(diào)查2.消費者對房型型及地段的偏偏好3.對潛在消費者者心理的傾向向調(diào)查4.消費者的經(jīng)濟濟來源和支付付方式調(diào)查5.消費者購房風風險調(diào)查第四節(jié)房地地產(chǎn)市場調(diào)查查二、房地產(chǎn)調(diào)調(diào)查的內(nèi)容（三）房地產(chǎn)產(chǎn)市場情況調(diào)調(diào)查1.對城市商品房房總需求量和和飽和量的調(diào)調(diào)查2.房屋銷售趨勢勢調(diào)查3.房地產(chǎn)營銷方方式和技巧調(diào)調(diào)查4.房地產(chǎn)信息傳傳播方式與傳傳播渠道調(diào)查查5.房地產(chǎn)競爭水水平調(diào)查第四節(jié)房地地產(chǎn)市場調(diào)查查二、房地產(chǎn)調(diào)調(diào)查的內(nèi)容（四）房地產(chǎn)產(chǎn)價格情況調(diào)調(diào)查1.影響房地產(chǎn)價價格變化的因因素2.房地產(chǎn)市場供供需變化的因因素3.商品房房需求求彈性性的大大小4.不同價價格政政策對對商品品房銷銷售的的影響響第四節(jié)節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場調(diào)查查二、房房地產(chǎn)產(chǎn)調(diào)查查的內(nèi)內(nèi)容（五））房地地產(chǎn)競競爭情情況調(diào)調(diào)查1.競爭對對手的的房型型結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)查查2.競爭對對手的的房價價制定定和廣廣告策策略3.競爭對對手的的銷售售渠道道和銷銷售情情況調(diào)調(diào)查4.對潛在在競爭爭對手手情況況的分分析與與估計計5.對競爭爭對手手房地地產(chǎn)開開發(fā)成成本的的調(diào)查查6.對競爭爭對手手房產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)量的的調(diào)查查第四節(jié)節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場調(diào)查查三、房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場調(diào)查查程序序1.確定調(diào)調(diào)查的的題目目和主主題2.確定調(diào)調(diào)查資資料的的來源源3.設(shè)計調(diào)調(diào)查方方案和和選擇擇調(diào)查查方法法4.一手數(shù)數(shù)據(jù)和和二手手數(shù)據(jù)據(jù)的收收集渠渠道5.信息搜搜集6.信息處處理7.完成調(diào)調(diào)查報報告第四節(jié)節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場調(diào)查查四、搜搜集資資料的的方法法1.觀察法法；2.實地調(diào)調(diào)查法法；3.實驗法法；4.問卷或或調(diào)查查表法法；5.跟蹤法法；6.網(wǎng)上搜搜集法法7.相關(guān)機機構(gòu)咨咨詢法法