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文檔簡介
**項(xiàng)項(xiàng)目目投投資資收收益益測測算算分分析析報(bào)告告框框架架及及分分析析內(nèi)內(nèi)容容**集團(tuán)·**項(xiàng)目·投資收益測算分析PART1.項(xiàng)目總收益計(jì)算銷售收入計(jì)算租金收入計(jì)算其他收入計(jì)算PART2.項(xiàng)目成本計(jì)算PART3.項(xiàng)目財(cái)務(wù)綜合分析土地成本項(xiàng)目前期費(fèi)、建安工程費(fèi)…營銷管理費(fèi)投資估算分析經(jīng)濟(jì)收益分析現(xiàn)金流量表靜態(tài)敏感性分析及投標(biāo)建議項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)總占地174321建筑用地134434總建筑面積349528容積率2.6建筑密度20.73%綠化率30%宗地
分項(xiàng)面積(平方米)個(gè)數(shù)(個(gè))宗地一地上建筑面積18層酒店式公寓商業(yè)會所物業(yè)管理用房公廁小計(jì)
地下建筑面積人防車位非人防車位小計(jì)
宗地二地上建筑面積住宅11層小高層18層高層21層高層小計(jì)
公建商業(yè)會所幼兒園物業(yè)管理用房
小計(jì)
小計(jì)
地下建筑面積人防車位非人防車位小計(jì)
項(xiàng)目目背背景景及及規(guī)規(guī)劃劃指指標(biāo)標(biāo)本項(xiàng)項(xiàng)目目由由公公寓寓、、商商業(yè)業(yè)、、辦辦公公等等物物業(yè)業(yè)組組成成,,具具體體的的項(xiàng)項(xiàng)目目規(guī)規(guī)劃劃指指標(biāo)標(biāo)如如下下表表::貼圖圖貼圖圖貼圖圖房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表體系房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表之間的關(guān)系如下圖所示。財(cái)務(wù)務(wù)報(bào)報(bào)表表體體系系本項(xiàng)項(xiàng)目目主主要要采采取取以以下下三三類類報(bào)報(bào)表表作作為為投投資資收收益益分分析析的的主主表表::成本本核核算算細(xì)細(xì)表表投資資、、收收益益估估算算表表現(xiàn)金金流流量量表表Part.1項(xiàng)目目總總收收益益計(jì)計(jì)算算銷售售收收入入計(jì)計(jì)算算各產(chǎn)品現(xiàn)價(jià)及價(jià)格預(yù)測產(chǎn)品類型200920102011201220132014年復(fù)合均價(jià)(年均增長幅度)8.0%7.0%6.0%5.0%5.0%5.0%——高層住宅(元/平方米)ab=a*1.08c=b*1.07d=c*1.06e=d*1.05f=e*1.05g=(a+b+c+d+e)/5(年均增長幅度)7.0%6.0%5.0%5.0%5.0%5.0%——酒店公寓(元/平方米)一層商業(yè)用房(元/平方米)二層商業(yè)用房(元/平方米)地下車位(萬元/個(gè))(年均增長幅度)6.0%6.0%5.0%5.0%5.0%5.0%——寫字樓(元/平方米)所以以,,該該項(xiàng)項(xiàng)目目住住宅宅部部分分銷銷售售總總收收入入為為::g*住宅宅銷銷售售面面積積((其其他他部部分分同同樣樣方方法法計(jì)計(jì)算算))本項(xiàng)項(xiàng)目目可可售售部部分分為為**,,可可售售面面積積為為**,,項(xiàng)項(xiàng)目目分分6年售售完完,,各各年年的的產(chǎn)產(chǎn)品品均均價(jià)價(jià)及及銷銷售售總總收收入入如如下下表表::租金金收收入入計(jì)計(jì)算算(以以寫寫字字樓樓租租金金為為例例))本案辦公樓樓租金=2.2元/平方米/天(建筑面面積)項(xiàng)目甲級辦辦公樓面積積為10000平方米,辦辦公樓租金金收益以項(xiàng)項(xiàng)目預(yù)計(jì)投投入使用的的2014年開始計(jì)算算,以每年年3%的租金漲幅幅計(jì)算,第第一年除去去40%的不確定因因素,之后后的每年則則除去10%的不確定因因素:各年預(yù)期租租金=當(dāng)當(dāng)前平均均租金×(1+3%)2012年(1+3%)2013年(1+3%)2014年…(1+3%)2032年年份辦公樓租金(建筑面積)小計(jì)201320142.47540930020152.54834390020162.62860670020172.70886950020182.78913230020192.86939510020202.95969075020213.04998640020223.131028205020233.221057770020243.321090620020253.421123470020263.521156320020273.631192455020283.741228590020293.851264725020303.961300860020314.081340280020324.2013797000合計(jì)201063900從2013年開始,未未來20年的寫字樓樓租金收益益為2.01億元。Part.2項(xiàng)目成本計(jì)計(jì)算土地成本土地成本費(fèi)用名稱建筑面積估算造價(jià)指標(biāo)估算成本可售面積折合銷售面積指標(biāo)來源、說明(M2)(建筑面積,
元/
M2)(萬元)(M2)單方成本
(元/
M2)土地出讓金349528.00854.9029881.00341962.00873.81土地出讓金前期補(bǔ)償費(fèi)用57.222000.0058.49土地補(bǔ)償費(fèi)土地契稅25.65896.4326.213%契約小計(jì)
937.7632777.43
958.51
室外配套\景觀施工成本費(fèi)用名稱基數(shù)估算
造價(jià)指標(biāo)估算
成本指標(biāo)來源、說明(M2)元/
M2(萬元)1、室外市政道路工程費(fèi)120道路占用地面積20%2、室外景觀工程費(fèi)200景觀占用地面積55%3、室外水電管線工程費(fèi)35占地面積為基數(shù)4、電話管線工程6占地面積為基數(shù)5、有線電視工程8占地面積為基數(shù)6、住宅安全監(jiān)控40建筑面積為基數(shù)9、管道煤氣工程22住宅面積為基數(shù)11、集中供熱(住宅)30住宅面積為基數(shù)小計(jì)
***
基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)費(fèi)主體建安工工程費(fèi)分產(chǎn)品主體建安工程費(fèi)序號成本項(xiàng)目單位建筑面積單價(jià)(元)合價(jià)(萬元)單方造價(jià)工程量及單價(jià)說明住宅建安工程費(fèi)
254661
46,4761,825單方造價(jià)以公寓樓面積為基數(shù)1建安工程費(fèi)萬
38,8361,525◆小高層公寓(11層)㎡6366513008,2760◆高層公寓(18層)㎡127331150019,1000◆高層公寓(21層)㎡63665180011,46002產(chǎn)品提升萬2546613007,640300寫字樓建安工程費(fèi)
22482
6,0702,700單方造價(jià)以寫字樓面積為基數(shù)1建安工程費(fèi)萬
5,3962,400◆21層寫字樓㎡2248224005,39602產(chǎn)品提升
22482300674300商業(yè)建安工程費(fèi)
17416
2,4381,400單方造價(jià)以商業(yè)面積為基數(shù)1建安工程費(fèi)萬
2,4381,400◆裙房商業(yè)㎡1741614002,4380地下車位建安工程費(fèi)
67935
10,028
單方造價(jià)以地下車位面積為基數(shù)1建安工程費(fèi)萬
10,0281,476◆人防地下車位㎡2583016004,133
◆非人防地下車位㎡4210514005,895
公共廁所建安工程費(fèi)
120
19120
1建安工程費(fèi)萬
19
◆1層公廁㎡120160019
會所建安工程費(fèi)
3500
8752,500
1建安工程費(fèi)萬
875
◆會所㎡35002500875
小計(jì)****總成本含地下成本前期費(fèi)費(fèi)用名稱建筑
面積估算
造價(jià)指標(biāo)估算
成本(M2)建筑面積
元/
M2(萬元)設(shè)
計(jì)
費(fèi)主體
設(shè)計(jì)費(fèi)住宅45.00酒店式公寓60.00寫字樓90.00景觀
設(shè)計(jì)費(fèi)方案費(fèi)、初步設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖費(fèi)35.00標(biāo)識設(shè)計(jì)費(fèi)、0.50配套
設(shè)計(jì)費(fèi)市政設(shè)計(jì)費(fèi)(道路、橋梁、排水設(shè)計(jì)費(fèi))2.00供水設(shè)計(jì)費(fèi)0.50燃?xì)庠O(shè)計(jì)費(fèi)0.80電力設(shè)計(jì)費(fèi)2.50人防設(shè)計(jì)費(fèi)0.63樣板房設(shè)計(jì)費(fèi)--弱電智能化設(shè)計(jì)費(fèi)1.50設(shè)計(jì)
咨詢費(fèi)設(shè)計(jì)方案評審費(fèi)、圖審費(fèi)等技術(shù)咨詢費(fèi)2.00其他相
關(guān)費(fèi)用曬圖費(fèi)等0.50三通一平費(fèi)通水、通電、通路、障礙物拆除、土方平整******工程監(jiān)理費(fèi)建安監(jiān)理費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)理費(fèi)、工程勘察費(fèi)等******政府審批費(fèi)前期規(guī)劃審批費(fèi)、辦證費(fèi)用******其他費(fèi)用人工費(fèi)、雜費(fèi)等******小計(jì)****營銷管理及及財(cái)務(wù)費(fèi)用用銷售\管理\物業(yè)管理\財(cái)務(wù)費(fèi)用費(fèi)用名稱基數(shù)交費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算
成本指標(biāo)來源、說明(M2)建筑面積
元/
M2(萬元)營銷推廣費(fèi)用004104營業(yè)稅后收入2%項(xiàng)目公司管理費(fèi)用001800開發(fā)周期4.5年,每年400萬前期物業(yè)管理費(fèi)用0040
財(cái)務(wù)費(fèi)用0016125土地100%,建安25%,年利率12%小計(jì)
22069
成本匯總分項(xiàng)總額(萬)單方成本(元/平方米)土地成本主體建安工程費(fèi)室外配套\景觀施工成本項(xiàng)目前期費(fèi)銷售\管理\物業(yè)管理\財(cái)務(wù)費(fèi)用合計(jì)成本匯總Part.3項(xiàng)目財(cái)務(wù)綜綜合分析※舉例說明項(xiàng)目背景::位于上海楊楊浦區(qū),為為商辦綜合合體項(xiàng)目,,產(chǎn)品包括括辦公樓、、商鋪、LOFT公寓式辦公公樓。物業(yè)類型建筑面積租售模式企業(yè)型小獨(dú)棟辦公樓14507出售持有型甲級辦公樓10000出租LOFT公寓式辦公樓13233出售贈與區(qū)政府使用面積1470無償商鋪9803出售總計(jì)49013-銷售收入合合計(jì):辦公公樓總銷金金額+商鋪總銷金金額+10000平方米持有有物業(yè)的租租賃收入==8.88億元+4.19億元+2.01億元=15.08億元投資估算分分析編號工程或費(fèi)用名稱單位價(jià)值(元)計(jì)算指標(biāo)(平米)總值(萬元)備注1土地出讓金及動遷安置費(fèi)549949013269502前期費(fèi)5394901326422-1規(guī)劃設(shè)計(jì)、勘察費(fèi)692-2工程監(jiān)理費(fèi)及審價(jià)費(fèi)462-3三通一平費(fèi)202-4大市政配套3282-5前期籌建開辦費(fèi)462-6其他303基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)5084901324903-1供水433-2供電223含架空線入地開關(guān)站費(fèi)用3-3通訊133-4環(huán)保設(shè)施153-5環(huán)衛(wèi)設(shè)施123-6景觀綠化工程費(fèi)142包含公共綠地建設(shè)費(fèi)3-7室外總體等503-8其他104建筑安裝費(fèi)55002127311700(含地下兩層、電梯安裝、水衛(wèi)、電氣、通風(fēng)、弱電、暖通、商場部分及寫字樓部分裝飾等)75002774020805包含上述費(fèi)用及服務(wù)式商務(wù)辦公2000元/平方米裝修費(fèi)用建筑安裝費(fèi)總計(jì)325055不可預(yù)計(jì)費(fèi)395490131938直接開發(fā)成本3%合計(jì)建設(shè)投資(2—5項(xiàng)相加)80744901339575投資估算即即為直接開開發(fā)成本,,由項(xiàng)目實(shí)實(shí)際產(chǎn)生的的成本進(jìn)行行分類并綜綜合計(jì)算,,估算總建建設(shè)投資成成本。經(jīng)濟(jì)收益分分析序號大項(xiàng)項(xiàng)目名稱總收入備注單位萬元1成本897241.1土地成本269501.2建設(shè)投資395751.3管理費(fèi)1996(1.1+1.2)*3%1.4貸款利息38161.5營銷費(fèi)用6535收入*5%1.6相關(guān)稅費(fèi)10852收入*5.565%2收入150806營業(yè)收入1508063稅前利潤56123收入-成本-折舊4稅前投資利潤率62.55%稅前利潤/成本5稅前自有資金回報(bào)率208.25%稅前利潤/自有資金方案一:((自有資金金26950萬元,保留留10000平方米甲級級辦公物業(yè)業(yè)及無償提提供給政府府使用的面面積,其余余物業(yè)全部部銷售)。。經(jīng)濟(jì)收益表表:通過投資估估算表及經(jīng)經(jīng)濟(jì)收益表表,我們可可以繪制出出該項(xiàng)目的的現(xiàn)金流量量表?,F(xiàn)金金流流量量表表方案一全售模式現(xiàn)金流量表序號年份
項(xiàng)目現(xiàn)金流量表
現(xiàn)金流入現(xiàn)金流出凈現(xiàn)金累計(jì)現(xiàn)金商鋪辦公貸入金額現(xiàn)金流入合計(jì)土地成本建設(shè)投資管理費(fèi)借款本金折舊貸款利息營銷費(fèi)用相關(guān)稅費(fèi)流出合計(jì)流量流量12010
0026950
26950-26950-2695022011
2078520785
19788998
0
207850-2695032012
2078520785
19788998
1247
22032-1247-28197420134190030000
71900
41571
2569359540015173620164-803352014
58800
58800
261
294032726473523274429462015
1375.32
1375
261
2455068704516472016
860.67
861
261
1534144464561082017
886.95
887
261
1584194684607892018
913.23
913
261
16342449046568102019
939.51
940
261
16742851147079112020
969.075
969
261
17243353647615122021
998.64
999
261
17843956048174132022
1028.205
1028
261
18344458448759142023
1057.77
1058
261
18844960849367152024
1090.62
1091
261
19445563550003162025
1123.47
1123
261
20046166250665172026
1156.32
1156
261
20646768951355182027
1192.455
1192
261
21247371952074192028
1228.59
1229
261
21948074952823202029
1264.725
1265
261
22548677953601212030
1300.86
1301
261
23249380854410222031
1340.28
1340
261
23950084155250232032
1379.7
1380
261
24650787356123
合計(jì)41900108906.441571192377269503957519964157149593816653510852136254
注:為方便計(jì)算,2014年辦公樓租賃收入計(jì)入2015年,由2015年開始計(jì)算。NPV=17,412項(xiàng)目投資:地價(jià)及建設(shè)投資單位:萬元IRR=30.63%銷售相關(guān)稅費(fèi):營業(yè)收入的5.565%租賃相關(guān)稅費(fèi)(營業(yè)稅及附加稅\房產(chǎn)稅\水利建設(shè)資金\印花稅):營業(yè)收入的17.8%貸款利息:6%折現(xiàn)率:15%折舊:年折舊率為建設(shè)投資的3.23%,折舊期按20年計(jì)算在現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量表表中中,,項(xiàng)項(xiàng)目目稅稅前前利利潤潤為為56123萬元元,,稅稅前前利利潤潤率率為為62.55%,,稅稅前前自自有有資資金金的的回回報(bào)報(bào)率率為為208.25%,從從財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)成成本本上上看看可可行行。。當(dāng)折折現(xiàn)現(xiàn)率率設(shè)設(shè)定定為為15%時(shí),,內(nèi)內(nèi)部部收收益益率率((IRR)為為30.63%,凈凈現(xiàn)現(xiàn)值值(NPV)為17412,該該方方案案可可行行。。附::幾幾個(gè)個(gè)專專業(yè)業(yè)術(shù)術(shù)語語的的解解釋釋比如如,,有有物物品品A,準(zhǔn)準(zhǔn)備備一一年年后后出出售售,,可可估估計(jì)計(jì)賣賣到到115元,,現(xiàn)現(xiàn)決決定定立立馬馬出出售售,,那那么么A只能能賣賣出出100元,,也也就就是是說說一一年年后后出出售售的的物物品品A折現(xiàn)現(xiàn)到到今今年年出出售售,,損損失失了了15元,,折折現(xiàn)現(xiàn)率率可可粗粗略略計(jì)計(jì)作作15%。(折折現(xiàn)現(xiàn)率率就就是是1年后后到到期期的的資資金金折折算算為為現(xiàn)現(xiàn)值值時(shí)時(shí)所所損損失失的的數(shù)數(shù)值值,,以以百百分分?jǐn)?shù)數(shù)計(jì)計(jì)。。))相對對于于賣賣方方而而言言,,希希望望折折現(xiàn)現(xiàn)率率越越低低越越好好,,未未來來收收益益折折現(xiàn)現(xiàn)成成目目前前價(jià)價(jià)值值損損耗耗的的利利益益越越少少越越好好;;而而作作為為買買方方,,則則相相反反。。(房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資行行業(yè)業(yè)一一般般折折現(xiàn)現(xiàn)率率取取8%-15%,折折現(xiàn)現(xiàn)率率肯肯定定比比一一年年定定期期的的國國債債利利率率高高,,因因?yàn)闉閲鴩鴤鶄事士煽啥ǘx義為為無無風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)報(bào)報(bào)酬酬率率。。而而折折現(xiàn)現(xiàn)率率基基本本可可看看作作是是報(bào)報(bào)酬酬率率的的反反過過程程。。))NPV:IRR:基于于折折現(xiàn)現(xiàn)率率基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上,,對對未未來來各各年年的的凈凈現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量折折現(xiàn)現(xiàn)后后的的價(jià)價(jià)值值總總和和,,減減去去初初始始投投資資額額的的價(jià)價(jià)值值差差。。對于于一一個(gè)個(gè)投投資資項(xiàng)項(xiàng)目目而而言言,,凈凈現(xiàn)現(xiàn)值值為為正正,,表表示示項(xiàng)項(xiàng)目目方方案案可可行行;;凈凈現(xiàn)現(xiàn)值值正正值值越越高高,,說說明明項(xiàng)項(xiàng)目目越越優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)。。(作作為為多多種種方方案案比比較較時(shí)時(shí)的的一一個(gè)個(gè)選選擇擇依依據(jù)據(jù)。。))內(nèi)部部收收益益率率,,表表示示項(xiàng)項(xiàng)目目投投資資實(shí)實(shí)際際可可望望達(dá)達(dá)到到的的收收益益率率。。也也就就是是當(dāng)當(dāng)凈凈現(xiàn)現(xiàn)值值等等于于0時(shí)的的折折現(xiàn)現(xiàn)率率。。(一一般般20%作為為項(xiàng)項(xiàng)目目安安全全度度的的臨臨界界點(diǎn)點(diǎn),,越越高高表表示示項(xiàng)項(xiàng)目目越越優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)。。))折現(xiàn)現(xiàn)率率::靜態(tài)態(tài)敏敏感感性性分分析析建設(shè)投資營業(yè)收入-20%-10%0+10%+20%+20%86283+10%7120306403860080.55612352165.548208-10%41013-20%25963(通通過過建建設(shè)設(shè)投投資資、、營營業(yè)業(yè)收收入入的的變變動動,,觀觀察察項(xiàng)項(xiàng)目目利利潤潤變變動動))單位位::萬萬元元該方方案案采采用用靜靜態(tài)態(tài)敏敏感感性性分分析析時(shí)時(shí),,在在其其它它費(fèi)費(fèi)用用不不變變的的情情況況下下::如將將建建設(shè)設(shè)投投資資下下降降20%,,則則稅前前利潤潤為為64038萬元元;;如將將建建設(shè)設(shè)投投資資下下降降10%,,則則稅前前利利潤潤為為60080.5萬元元;;如將將建建設(shè)設(shè)投投資資上上升升10%,,則則稅稅前前利利潤潤為為52165.5萬元元;;如將將建建設(shè)設(shè)投投資資上上升升20%,,則則稅稅前前利利潤潤為為48208萬元元;;如收收入入下下降降20%其其利利潤潤為為25963萬元元;;如收收入入下下降降10%其其利利潤潤為為41013萬元元;;如收收入入上上升升10%其其利利潤潤為為71203萬元元;;如收收入入上上升升20%其其利利潤潤為為86283萬元元;;從靜靜態(tài)態(tài)敏敏感感性性分分析析表表上上來來看看,,此此項(xiàng)項(xiàng)目目可可操操作作,,營營業(yè)業(yè)收收入入的的增增減減幅幅度度對對項(xiàng)項(xiàng)目目利利潤潤的的影影響響最最大大,,其其次次為為建建設(shè)設(shè)投投資資。。投標(biāo)標(biāo)建建議議土地地拍拍賣賣項(xiàng)項(xiàng)目目的的可可行行性性研研究究,,其其目目的的是是確確定定企企業(yè)業(yè)可可以以接接受受的的土土地地最最高高限限價(jià)價(jià),,以以及及接接受受該該限限價(jià)價(jià)需需要要冒冒多多大大的的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn),,以以確確定定土土地地最最高高限限價(jià)價(jià)。。首首先先確確定定企企業(yè)業(yè)可可接接受受的的最最低低收收益益率率((基基準(zhǔn)準(zhǔn)收收益益率率)),,然然后后倒倒推推土土地地價(jià)價(jià)格格。??伎紤]慮到到本本項(xiàng)項(xiàng)目目為為商商業(yè)業(yè)性性質(zhì)質(zhì),,在在收收益益較較大大的的同同時(shí)時(shí)也也存存在在相相應(yīng)應(yīng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn),,從從規(guī)規(guī)避避風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的的角角度度出出發(fā)發(fā)以以20%作為為行行業(yè)業(yè)基基準(zhǔn)準(zhǔn)收收益益率率,,項(xiàng)項(xiàng)目目土土地地投投標(biāo)標(biāo)價(jià)價(jià)格格與與內(nèi)內(nèi)部部收收益益率率安安全全性性對對應(yīng)應(yīng)關(guān)關(guān)系系如如下下表表::內(nèi)部收益率<15%15%—20%20%—30%>30%
狀況危險(xiǎn)需要謹(jǐn)慎較安全安全本地地塊塊起起拍拍價(jià)價(jià)按按***萬萬元元起起算算,,按按逐逐步步遞遞增增形形式式測測算算報(bào)報(bào)價(jià)價(jià)方方案案,,直直至至某某一一方方案案出出現(xiàn)現(xiàn)低低于于設(shè)設(shè)定定的的
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