房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之項(xiàng)目可行性分析

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目可行行性分析房地產(chǎn)可行行性分析概概論房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目費(fèi)用用測(cè)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分析第一節(jié)房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可可行性分析析概述一、可行性性研究的概概念、作用用二、可行性性研究的內(nèi)內(nèi)容三、可行性性研究的工工作程序一、房地開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可可行性研究究的概念、、作用1、可行性研研究的概念念在投資決策策前，對(duì)與與項(xiàng)目有關(guān)關(guān)的市場(chǎng)、、資源、工工程技術(shù)、、經(jīng)濟(jì)、社社會(huì)等各方方面問(wèn)題進(jìn)進(jìn)行全面的的分析、論論證和評(píng)價(jià)價(jià)，從而判判斷項(xiàng)目在在技術(shù)上是是否可行，，經(jīng)濟(jì)上是是否合理，，并對(duì)多個(gè)個(gè)方案進(jìn)行行優(yōu)選的科科學(xué)方法。。2、可行性研研究的作用用1）為投資決決策提供依依據(jù)2）作為資金金籌措的依依據(jù)3）作為編制制設(shè)計(jì)任務(wù)務(wù)書(shū)的論據(jù)據(jù)4）作為有關(guān)關(guān)部門(mén)簽訂訂協(xié)議、合合同的依據(jù)據(jù)5）作為項(xiàng)目目審批、申申請(qǐng)建設(shè)執(zhí)執(zhí)照的依據(jù)據(jù)二、可行性性研究的內(nèi)內(nèi)容(實(shí)際案例鏈鏈接)1、項(xiàng)目概況況2、市場(chǎng)分析析和需求預(yù)預(yù)測(cè)3、規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)方案的優(yōu)優(yōu)選4、項(xiàng)目的建建設(shè)工期、、開(kāi)發(fā)進(jìn)度度安排5、項(xiàng)目投資資估算6、資金的籌籌集方案和和籌集成本本估算7、經(jīng)濟(jì)分析析和財(cái)務(wù)評(píng)評(píng)價(jià)8、風(fēng)險(xiǎn)分析析9、社會(huì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)10、結(jié)論項(xiàng)目籌劃三、可行性性研究的工工作程序市場(chǎng)調(diào)查與與分析優(yōu)化和選擇擇開(kāi)發(fā)方案案方案評(píng)價(jià)編制研究報(bào)告第二節(jié)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)分析一、房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資的影響因因素分析二、市場(chǎng)調(diào)調(diào)查一、房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資的影響因因素分析1、內(nèi)部影響響因素2、外部影響響因素分析析宏觀因素：：人口、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、政策策法規(guī)等微觀因素：：地段位置置與技術(shù)因因素基礎(chǔ)設(shè)施與與公共設(shè)施施鄰里影響規(guī)劃控制二、市場(chǎng)調(diào)調(diào)查市場(chǎng)環(huán)境調(diào)調(diào)查1、房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)查的的內(nèi)容(實(shí)際案例鏈鏈接)房地產(chǎn)的供供需情況調(diào)調(diào)查開(kāi)發(fā)場(chǎng)地調(diào)調(diào)查房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)供給調(diào)查查123房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)需求調(diào)查查123房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況況調(diào)查：競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)1234、競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品品1234房地產(chǎn)價(jià)格格調(diào)查1234562、房地產(chǎn)不不同營(yíng)銷(xiāo)階階段的調(diào)查查內(nèi)容房地產(chǎn)項(xiàng)目目定位階段段的市場(chǎng)調(diào)調(diào)查：項(xiàng)項(xiàng)目地塊現(xiàn)現(xiàn)狀調(diào)查項(xiàng)目交通狀狀況調(diào)查項(xiàng)目周邊景景觀調(diào)查商務(wù)圈和商商圈調(diào)查區(qū)域基本信信息調(diào)查相關(guān)項(xiàng)目基基本信息調(diào)調(diào)查房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)推廣階段段的市場(chǎng)調(diào)調(diào)查：競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目基本本信息調(diào)查查競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目銷(xiāo)銷(xiāo)售信息調(diào)調(diào)查客戶需求和和接觸媒體體習(xí)慣調(diào)查查房地產(chǎn)項(xiàng)目目銷(xiāo)售階段段的市場(chǎng)調(diào)調(diào)查：市市場(chǎng)推廣調(diào)調(diào)查和測(cè)評(píng)評(píng)成交客戶問(wèn)問(wèn)卷調(diào)查銷(xiāo)售難點(diǎn)調(diào)調(diào)查房地產(chǎn)售后后階段的市市場(chǎng)調(diào)查第三節(jié)房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目費(fèi)費(fèi)用測(cè)算一、房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目費(fèi)用測(cè)算算的作用二、房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目總投資構(gòu)構(gòu)成1、為籌集開(kāi)開(kāi)發(fā)資金提提供依據(jù)2、作為研究究工程造價(jià)價(jià)合理性的的手段3、作為選擇擇最優(yōu)設(shè)計(jì)計(jì)方案的重重要控制條條件4、作為項(xiàng)目目建設(shè)實(shí)施施過(guò)程中投投資控制的的依據(jù)一、房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目費(fèi)用測(cè)算算的作用土地費(fèi)費(fèi)用用二、房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目總投資構(gòu)構(gòu)成前期工程費(fèi)費(fèi)建筑安裝工工程費(fèi)開(kāi)發(fā)企業(yè)的的經(jīng)營(yíng)管理理費(fèi)其他代收費(fèi)費(fèi)用固定資產(chǎn)投投資方向調(diào)調(diào)節(jié)稅土地、拆遷遷安置、基基礎(chǔ)設(shè)施、、公共配套套管理、銷(xiāo)售售、財(cái)務(wù)表格P483-6實(shí)際項(xiàng)目費(fèi)費(fèi)用清單面積法：P=CQ其它方法等等等第四節(jié)房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指指標(biāo)一、投資基基礎(chǔ)知識(shí)二、投資回回收期三、凈現(xiàn)值值四、內(nèi)部收收益率五、財(cái)務(wù)評(píng)評(píng)價(jià)基本報(bào)報(bào)表一、投資基基礎(chǔ)知識(shí)1、資金的時(shí)時(shí)間價(jià)值年份方案A方案B方案C第一年100200200第二年200100200第三年200200100累計(jì)500500500不同方案的的優(yōu)劣比較較單位位：萬(wàn)元通貨膨脹承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)資金增值機(jī)會(huì)成本2、資金的時(shí)時(shí)間價(jià)值換換算將現(xiàn)值轉(zhuǎn)換換為將來(lái)值值：F=P（1+I）n將將來(lái)值轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)值值：P=F/（1+I）nN為計(jì)息周期期例1：某房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向向銀行貸款款100萬(wàn)元元，，貸貸款款年年利利率率為為8%，貸貸款款期期限限為為3年，，到到期期后后一一次次償償還還本本息息。。則則到到期期后后應(yīng)應(yīng)償償還還的的本本息息是是多多少少？？例2：年年利利率率為為8%，3年后后500萬(wàn)元元的的一一筆筆收收入入，，在在目目前前來(lái)來(lái)講講相相當(dāng)當(dāng)于于多多少少？？3、現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量分分析析現(xiàn)金金流流量量：：一一個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目在在某某一一特特定定時(shí)時(shí)期期內(nèi)內(nèi)收收入入或或支支出出的的資資金金數(shù)數(shù)額額?！，F(xiàn)金金流流入入量量、、現(xiàn)現(xiàn)金金流流入入量量、、凈凈現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量現(xiàn)金金流流量量圖圖：：（（現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量表表））5000123N-1N7575757575二、、投投資資回回收收期期項(xiàng)目目的的凈凈收收益益額額用用于于抵抵償償全全部部投投資資所所需需要要的的時(shí)時(shí)間間1、靜靜態(tài)態(tài)投投資資回回收收期期：：不不考考慮慮時(shí)時(shí)間間因因素素影影響響2、動(dòng)動(dòng)態(tài)態(tài)投投資資回回收收期期：：動(dòng)態(tài)態(tài)投投資資回回收收期期還還需需要要與與基基準(zhǔn)準(zhǔn)回回收收期期相相比比較較三、、財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)凈凈現(xiàn)現(xiàn)值值1、凈凈現(xiàn)現(xiàn)值值FNPV：是是指指按按投投資資者者可可接受受的的最最低低收收益益率率，將將項(xiàng)項(xiàng)目目各各期期的的凈凈現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量折折算算到到項(xiàng)目目起起始始點(diǎn)點(diǎn)時(shí)時(shí)的的現(xiàn)現(xiàn)值值之之和和。2、項(xiàng)項(xiàng)目目的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)可可行行性性：：FNPV》》=03、例例：：某某投投資資項(xiàng)項(xiàng)目目的的現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量如如表表（（單單位位：：萬(wàn)萬(wàn)元元）），，假假設(shè)設(shè)基基準(zhǔn)準(zhǔn)收收益益率率為為10%，試試計(jì)計(jì)算算該該項(xiàng)項(xiàng)目目的的凈凈現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量和和凈凈現(xiàn)現(xiàn)值值，，并并判判斷斷該該項(xiàng)項(xiàng)目目是是否否可可行行。。年份0123現(xiàn)金流入量00200600現(xiàn)金流出量605001000四、、內(nèi)內(nèi)部部收收益益率率1、內(nèi)內(nèi)部部收收益益率率：：是是指指使使項(xiàng)項(xiàng)目目各各期期的的凈凈現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量的的現(xiàn)現(xiàn)值值之之各各等等于于零零時(shí)時(shí)的的折折現(xiàn)現(xiàn)率率。。2、計(jì)計(jì)算算過(guò)過(guò)程程：：試試錯(cuò)錯(cuò)法法3、項(xiàng)項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)可可行行性性的的判判斷斷：：內(nèi)內(nèi)部部收收益益率率》=基準(zhǔn)準(zhǔn)收收益益率率根據(jù)據(jù)上上例例數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)：：求求取取其其內(nèi)內(nèi)部部收收益益率率4、內(nèi)內(nèi)部部收收益益率率法法與與凈凈現(xiàn)現(xiàn)值值法法的的主主要要區(qū)區(qū)別別第五五節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)投投資資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分分析析一、、投投資資的的主主要要風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)因因素素二、、風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分分析析的的方方法法一、、投投資資的的主主要要風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)因因素素市場(chǎng)場(chǎng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)營(yíng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)利率率風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)政策策風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)其它它風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)作業(yè)業(yè)給定定一一個(gè)個(gè)實(shí)實(shí)際際的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)調(diào)調(diào)研研報(bào)報(bào)告告給定定一一個(gè)個(gè)實(shí)實(shí)際際房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目可可行行性性研研究究報(bào)報(bào)告告要求求整整理理報(bào)報(bào)告告的的框框架架結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)寫(xiě)寫(xiě)出出報(bào)報(bào)告告的的目目錄錄，，分分析析報(bào)報(bào)告告的的重重點(diǎn)點(diǎn)內(nèi)內(nèi)容容所所在在。。（（分分組組進(jìn)進(jìn)行行，，每每組組的的案案例例均均不不同同））二、、風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分分析析的的方方法法1、敏感感性性分分析析：分析析和和預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目的的不不確確定定性性因因素素發(fā)發(fā)生生變變化化時(shí)時(shí)，，對(duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)效效果果的的主主要要指指標(biāo)標(biāo)（（如如內(nèi)內(nèi)部部收收益益率